Publicacao/Comunicacao
Intimação - Decisão
DECISÃO
Processo: 8144484-22.2021.8.05.0001.
EXEQUENTE: EDIFICIO LUMIERE HORTO FLORESTAL
EXECUTADO: CESAR VASCONCELOS MATTOS
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DA BAHIA Comarca de Salvador 1ª Vara Cível e Comercial Praça D. Pedro II, s/n, Nazaré, Salvador - BA, 40040-900 DECISÃO INTERLOCUTÓRIA Classe: EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL (12154)
Trata-se de autos retornados da instância superior após o julgamento do Agravo de Instrumento nº 8037921-36.2023.8.05.0000, interposto pelo exequente, EDIFICIO LUMIERE HORTO FLORESTAL, em face de decisão proferida por este Juízo. A controvérsia central estabelecida no recurso referia-se à possibilidade de penhora do imóvel gerador de débitos condominiais, o qual se encontra gravado com cláusula de alienação fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal. Originalmente, este Juízo havia indeferido o pedido de penhora direta sobre o imóvel, determinando, em decisão proferida em sede de embargos de declaração (ID 370190067), a constrição apenas sobre os eventuais direitos do executado existentes no contrato de alienação fiduciária. Essa decisão foi fundamentada na compreensão de que o bem, por pertencer ao patrimônio do credor fiduciário, não poderia ser diretamente atingido pela execução movida contra o devedor fiduciante. Inconformado, o condomínio exequente interpôs agravo de instrumento, defendendo a tese da natureza propter rem da dívida condominial, o que, segundo sua argumentação, autorizaria a penhora do próprio bem para a satisfação do crédito, independentemente da existência da garantia fiduciária. O Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por meio da Quarta Câmara Cível, ao julgar os Embargos de Declaração opostos no referido Agravo de Instrumento, acolheu a pretensão do exequente. Conforme se extrai do v. Acórdão (ID 99048310) e da instrução expressa para este Juízo, a decisão de segundo grau foi clara ao reformar o entendimento anterior, estabelecendo a seguinte diretriz (ID 548987637): "reconhecendo a possibilidade de penhora do imóvel indicado, ainda que gravado com cláusula de alienação fiduciária, desde que assegurada a ciência do credor fiduciário, em razão da natureza propter rem da dívida condominial, determinando-se o retorno dos autos ao juízo de origem para o regular prosseguimento da execução, nos termos da legislação processual aplicável." O referido Acórdão transitou em julgado, consolidando a matéria e vinculando este Juízo ao seu cumprimento. Os autos, portanto, retornam para que se dê o devido andamento ao feito executivo, em estrita observância à determinação superior. DA FUNDAMENTAÇÃO E DO CUMPRIMENTO DA DECISÃO SUPERIOR A decisão proferida pela instância ad quem pacificou a questão central que obstava o prosseguimento da execução nos moldes pretendidos pelo exequente. O reconhecimento da viabilidade da penhora sobre o próprio imóvel, a despeito da alienação fiduciária, fundamenta-se na prevalência da natureza propter rem das obrigações condominiais. Essa característica jurídica, consolidada na doutrina e na jurisprudência, estabelece que a dívida acompanha o bem, independentemente de quem seja seu titular. Conforme o artigo 1.345 do Código Civil, "o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios". Tal dispositivo legal evidencia que a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais é intrínseca à própria coisa, vinculando-se diretamente ao direito de propriedade sobre ela. A alienação fiduciária, embora transfira a propriedade resolúvel do bem ao credor fiduciário, não tem o poder de descaracterizar a natureza da obrigação condominial nem de isentar o imóvel da responsabilidade por seus próprios débitos. O credor fiduciário, ao aceitar o imóvel como garantia, assume o risco inerente à propriedade, incluindo o de responder pelas despesas necessárias à sua conservação e manutenção, as quais beneficiam o próprio valor do bem garantidor. Nesse sentido, a jurisprudência recente do Superior Tribunal de Justiça tem se consolidado em permitir a penhora do imóvel alienado fiduciariamente para a satisfação de débitos condominiais. A decisão do Tribunal de Justiça da Bahia alinha-se a essa moderna compreensão, ponderando que a impenhorabilidade absoluta do imóvel geraria uma situação de injustiça, na qual os demais condôminos adimplentes seriam forçados a arcar com os custos de uma unidade inadimplente, enquanto o bem, que é a própria causa da dívida, permaneceria blindado contra a execução. Dessa forma, a penhora do imóvel é medida que se impõe para garantir a efetividade da execução e a saúde financeira da coletividade condominial. Contudo, a mesma decisão que autoriza a constrição ressalva a necessidade de se assegurar a ciência do credor fiduciário, a Caixa Econômica Federal. Essa exigência é fundamental para resguardar os direitos do titular da propriedade resolúvel e está em conformidade com o disposto no artigo 799, inciso I, e no artigo 889, inciso V, ambos do Código de Processo Civil. A intimação do credor fiduciário sobre a penhora que recairá sobre o bem lhe oportuniza, querendo, intervir no processo para defender seus interesses, inclusive quitando o débito condominial para evitar a expropriação do imóvel e, posteriormente, exercer seu direito de regresso contra o devedor fiduciante. Ademais, cumpre registrar que, durante a tramitação do recurso, foi juntado aos autos originários o Ofício nº 335/2025 (ID 500466690), por meio do qual este Juízo solicitou informações à Caixa Econômica Federal sobre o contrato de financiamento, e a resposta da instituição financeira foi anexada (ID 500530049), inclusive com a informação da consolidação da propriedade em seu nome (ID 500530054). Tal fato reforça a legitimidade da instituição financeira para figurar no processo e a imprescindibilidade de sua formal ciência sobre os atos executórios que se seguirão. Portanto, em estrito cumprimento à decisão superior e com base nos fundamentos jurídicos que a sustentam, este Juízo procederá com as medidas necessárias para efetivar a penhora sobre a unidade imobiliária geradora do débito, garantindo o regular prosseguimento da execução. DISPOSITIVO
DIANTE DO EXPOSTO, e em rigoroso cumprimento à decisão proferida pela Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia no Agravo de Instrumento nº 8037921-36.2023.8.05.0000 (ID 99048310), que reconheceu a possibilidade de penhora do imóvel gerador da dívida, determino as seguintes providências: 1. Expeça-se o competente termo de penhora sobre o imóvel objeto da execução, qual seja, a unidade 602 do CONDOMÍNIO LUMIERE HORTO FLORESTAL, localizado na Rua Estácio Gonzaga, nº 98, Horto Florestal, Salvador/BA, CEP: 40.295-020. Cabendo à parte exequente as providências para averbação no Cartório de Registro de Imóveis competente; 2. Intime-se a credora fiduciária, Caixa Econômica Federal, na qualidade de terceira interessada e atual proprietária do bem, conforme documento de ID 500530054, acerca da penhora efetivada sobre o imóvel, para que, querendo, manifeste-se no prazo legal, nos termos do artigo 889, inciso V, do Código de Processo Civil. A intimação deverá ser realizada por oficial de justiça, no endereço já diligenciado nos autos. 3. Intime-se o executado, CESAR VASCONCELOS MATTOS, acerca da penhora realizada. Não havendo advogado constituído,, proceda-se à sua intimação pessoal; 4. Intime-se a parte Exequente para que, no prazo de 15 (quinze) dias, efetue o recolhimento das custas relativas à intimação acerca da penhora. 5. Em seguida, as partes devem apresentar nos autos o laudo de avaliação do referido bem, a fim de que se verifique a possibilidade de excesso de execução ou a necessidade de complementação do referido laudo, no prazo de 30 dias. Caso necessário, poderão requerer a avaliação por oficial de justiça. Cumpridas as determinações acima, voltem os autos conclusos para deliberação acerca dos atos expropriatórios. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Salvador, 06 de abril de 2026. Maria Helena Peixoto Mega Juíza de Direito 1VC18