Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
APELANTE: LINDINALVA LEONIDIO DE JESUS Advogado(s):
APELADO: CONDOMINIO VILLAGE AGUAS BELLAS I Advogado(s): PAULO ESTEVES SILVA CARNEIRO (OAB:BA28559) SENTENÇA
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 3ª V CÍVEL E COMERCIAL DE SALVADOR Processo: EMBARGOS À EXECUÇÃO n. 8132195-86.2023.8.05.0001 Órgão Julgador: 3ª V CÍVEL E COMERCIAL DE SALVADOR
Vistos, etc.
Trata-se de EMBARGOS À EXECUÇÃO opostos por LINDINALVA LEONIDIO DE JESUS em face da AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL (Processo nº 8056481-91.2021.8.05.0001) que lhe move o CONDOMINIO VILLAGE AGUAS BELLAS I, ambos devidamente qualificados nos autos, através da qual a Embargante suscitou, preliminarmente, a inexequibilidade do título extrajudicial, sob o argumento de que a convenção de condomínio acostada à execução carece de registro em cartório imobiliário, o que retiraria a certeza e a exigibilidade das obrigações ali consubstanciadas. No mérito, alegou a ocorrência de prescrição quinquenal de parte das cotas condominiais cobradas, sustentando que a interrupção do prazo prescricional não deve retroagir à data da propositura da ação executiva em razão da demora na citação, imputável ao exequente. Aduziu, ainda, a existência de excesso de execução, sob a tese de que o Embargado promoveu aumentos desarrazoados no valor das taxas mensais sem a devida comprovação de aprovação em assembleia geral ordinária, afirmando que o valor da cota deveria restringir-se a R$ 132,00 (cento e trinta e dois reais). Pugnou pela atribuição de efeito suspensivo aos embargos, pela declaração de nulidade da execução e, subsidiariamente, pelo reconhecimento da prescrição e do excesso de execução. Em decisão de ID 412851857, este Juízo deferiu a gratuidade da justiça, recebeu os embargos sem efeito suspensivo e determinou a oitiva da parte embargada. O Embargado apresentou impugnação aos embargos (ID 419436216), refutando a tese de nulidade do título com fundamento na Súmula nº 260 do Superior Tribunal de Justiça. Quanto à prescrição, defendeu a incidência da suspensão prevista na Lei nº 14.010/2020 (RJET), em razão da pandemia da COVID-19. No tocante ao excesso de execução, sustentou que a inicial executiva foi devidamente instruída com boletos e planilha discriminada do débito, sendo desnecessária a juntada de balancetes ou atas assembleares para cada cobrança específica, sobretudo diante da natureza propter rem da obrigação condominial. Sobreveio sentença de parcial procedência (ID 438731093), por meio da qual foi reconhecida a prescrição do boleto vencido em 07/05/2015 e acolhida a tese de excesso de execução, fixando-se a cota mensal em R$ 132,00, sob o fundamento de ausência de comprovação documental das variações de valores. Irresignado, o Condomínio Embargado opôs Embargos de Declaração (ID 440514325), alegando omissão quanto ao art. 917, §3º, do CPC, ao argumento de que a Embargante não apresentou memória discriminada do valor que entendia devido. Este Juízo, ao apreciar os aclaratórios, acolheu-os parcialmente por meio da decisão de ID 473173521, reformando a sentença para afastar o excesso de execução, mantendo os valores originais diante da ausência de demonstrativo discriminado por parte da devedora. Inconformada, a Embargante interpôs Recurso de Apelação (ID 476892742), tendo o Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por intermédio de decisão monocrática proferida pela Desa. Regina Helena Santos e Silva (ID 533044284), anulado a sentença ao reconhecer a ocorrência de cerceamento de defesa. Na ocasião, determinou-se o retorno dos autos à origem para reabertura da fase instrutória, a fim de oportunizar a produção de provas, especialmente a perícia contábil, diante da controvérsia instaurada acerca dos reajustes das taxas condominiais. Com o retorno dos autos, este Juízo proferiu despacho de ID 547086690, intimando as partes para especificação das provas que pretendiam produzir, tendo o Embargado informado não possuir outras provas e requerido o julgamento antecipado da lide (ID 552320384), enquanto a Embargante manifestou-se no ID 551569627, informando não possuir novas provas além das já constantes nos autos, entendendo suficiente o conjunto probatório já produzido, reiterando apenas o pedido de apreciação do excesso de execução e do parcelamento do débito. É o relatório. Decido. O feito encontra-se maduro para julgamento, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, uma vez que, após o retorno dos auto s da instância superior, ambas as partes foram regularmente intimadas para especificação de provas e expressamente manifestaram desinteresse na produção de novos elementos probatórios, inclusive quanto à realização da perícia contábil mencionada na decisão do Tribunal. A preliminar de inexequibilidade do título executivo não merece acolhimento. Isso porque a ausência de registro da convenção condominial perante o Cartório de Registro de Imóveis não retira sua eficácia nas relações internas estabelecidas entre os próprios condôminos, tampouco afasta a exigibilidade das contribuições destinadas ao custeio das despesas comuns. O registro previsto no art. 1.333 do Código Civil possui finalidade eminentemente publicitária perante terceiros, não constituindo requisito indispensável à cobrança das obrigações condominiais em face dos titulares das unidades integrantes do condomínio. Não por outra razão, a matéria encontra-se pacificada pela Súmula nº 260 do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual "a convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos". Verifica-se, ademais, que a execução originária foi instruída com convenção condominial, boletos e planilha de débito, documentos suficientes para aparelhar a pretensão executiva nos moldes do art. 784, inciso X, do Código de Processo Civil, razão pela qual rejeito a alegação de nulidade da execução. No tocante à prescrição, assiste parcial razão à Embargante. É pacífico que a cobrança de cotas condominiais submete-se ao prazo prescricional quinquenal previsto no art. 206, §5º, inciso I, do Código Civil. No caso dos autos, a execução foi ajuizada em 31/05/2021 e o débito mais antigo possui vencimento em 07/05/2015. Embora o Embargado invoque a incidência da suspensão dos prazos prescricionais prevista no art. 3º da Lei nº 14.010/2020, tal diploma somente entrou em vigor em 10/06/2020, quando já consumada a prescrição da parcela vencida em 07/05/2015, cujo prazo quinquenal se encerrou anteriormente. Por outro lado, não prospera a alegação de que a demora na citação seria imputável à parte exequente. Compulsando os autos principais, verifica-se que houve regular recolhimento das custas processuais e adoção das providências necessárias ao prosseguimento da demanda, inexistindo desídia apta a afastar a regra prevista no art. 240, §1º, do CPC. A demora decorrente exclusivamente do funcionamento da máquina judiciária não pode ser atribuída ao credor, conforme entendimento consolidado na jurisprudência. No que se refere ao alegado excesso de execução, entendo que a insurgência merece acolhimento. Embora o Embargado sustente a regularidade dos valores executados, não trouxe aos autos documentação apta a demonstrar a efetiva aprovação assemblear dos reajustes promovidos nas cotas condominiais ao longo do período executado. A controvérsia instaurada nos autos não se limita à simples atualização aritmética do débito, mas alcança justamente a legalidade da evolução do valor da cota mensal exigida pelo condomínio. Nessas hipóteses, a exigência prevista no art. 917, §3º, do CPC deve ser interpretada em conformidade com as peculiaridades do caso concreto, sobretudo porque a Embargante não se limitou a alegações genéricas, tendo indicado expressamente o valor de R$ 132,00 como parâmetro que reputa legítimo, delimitando objetivamente a controvérsia submetida à apreciação judicial. Além disso, aplica-se à hipótese o princípio da aptidão para a prova, segundo o qual o ônus probatório deve recair sobre a parte que detém melhores condições de produzir os elementos necessários ao esclarecimento da controvérsia. No caso concreto, incumbia ao Condomínio Embargado demonstrar documentalmente a regular aprovação dos reajustes questionados, mediante apresentação das respectivas atas de assembleia geral ordinária ou extraordinária que autorizassem as majorações promovidas. Tal ônus decorre não apenas da regra geral do art. 373, inciso II, do CPC, mas também da própria sistemática do art. 784, inciso X, do Código de Processo Civil, segundo a qual a cobrança executiva das contribuições condominiais exige demonstração documental da obrigação, seja por previsão na convenção condominial, seja por aprovação em assembleia geral. Contudo, mesmo após a anulação da sentença anteriormente proferida e a expressa reabertura da instrução processual determinada pelo Egrégio Tribunal de Justiça, oportunidade em que lhe foi facultada ampla dilação probatória, o Embargado deixou de acostar aos autos as atas assembleares aptas a comprovar a regular deliberação acerca dos reajustes impugnados pela Embargante. Dessa forma, ausente comprovação idônea quanto à legalidade das majorações promovidas, não há como presumir legítimos os valores unilateralmente lançados pelo condomínio, razão pela qual deve prevalecer, para fins de readequação do débito executado, o valor nominal de R$ 132,00 apontado pela Embargante como sendo a última cota incontroversa documentalmente demonstrada nos autos. Assim, reconheço o excesso de execução quanto às diferenças cobradas acima do valor de R$ 132,00, o qual deverá ser aplicado a todas as competências objeto da execução cuja majoração não tenha sido comprovada mediante ata assemblear regularmente aprovada. Por fim, quanto ao pedido de parcelamento do débito, inviável seu acolhimento em sede de embargos à execução, diante da vedação expressa contida no art. 916, §7º, do Código de Processo Civil, sem prejuízo de eventual composição consensual entre as partes nos autos da execução principal.
Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES OS EMBARGOS À EXECUÇÃO, com resolução do mérito, na forma do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para reconhecer a prescrição da cota condominial vencida em 07/05/2015, determinando sua exclusão do débito executado, bem como para reconhecer o excesso de execução quanto às demais cotas cobradas acima do valor de R$ 132,00 (cento e trinta e dois reais), o qual deverá ser aplicado a todas as competências objeto da execução cuja majoração não tenha sido comprovada mediante ata assemblear regularmente aprovada, devendo o Exequente/Embargado promover a readequação da planilha de débito nos autos da execução principal nº 8056481-91.2021.8.05.0001, observando referido parâmetro, acrescido apenas dos encargos legais e convencionais incidentes. Em razão da sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento das custas processuais, na proporção de 30% (trinta por cento) para a Embargante e 70% (setenta por cento) para o Embargado, nos termos do art. 86 do Código de Processo Civil. Condeno, ainda, o Embargado ao pagamento de honorários advocatícios em favor do Fundo de Assistência Judiciária da Defensoria Pública do Estado da Bahia, os quais arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor correspondente ao excesso excluído da execução, nos termos do art. 85, §2º, do CPC. Condeno também a Embargante ao pagamento de honorários advocatícios em favor do patrono do Embargado, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor remanescente da execução, ficando suspensa, contudo, a exigibilidade de tais verbas, em razão da gratuidade da justiça anteriormente deferida, nos termos do art. 98, §3º, do Código de Processo Civil. Traslade-se cópia desta sentença para os autos da execução nº 8056481-91.2021.8.05.0001. Publique-se. Intimem-se. Cumpra-se. Após o trânsito em julgado, arquivem-se os autos com as cautelas de praxe. Salvador- BA, 18 de maio de 2026. ÉRICO RODRIGUES VIEIRA Juiz de Direito