Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: FRANCISCO FERREIRA DOS SANTOS e outros (6) Advogado(s): CAROLINE YURI KUBONIWA RODRIGUES registrado(a) civilmente como CAROLINE YURI KUBONIWA RODRIGUES (OAB:BA36294)
REU: CARLIONY FERREIRA DOS SANTOS Advogado(s): RODRIGO DA PAIXAO SANTOS (OAB:BA36550) SENTENÇA
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA V DOS FEITOS DE REL DE CONS. CIVEL E COMERCIAIS, CONSUMIDOR E REGISTROS PÚBLICOS DE PORTO SEGURO Processo: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL n. 8007076-34.2022.8.05.0201 Órgão Julgador: V DOS FEITOS DE REL DE CONS. CIVEL E COMERCIAIS, CONSUMIDOR E REGISTROS PÚBLICOS DE PORTO SEGURO
Vistos, etc.
Trata-se de Ação de Arbitramento de Aluguel cumulada com Cobrança e Pedido de Tutela de Urgência ajuizada por FRANCISCO FERREIRA DOS SANTOS e OUTROS, devidamente qualificados nos autos, em face de CARLIONY FERREIRA DOS SANTOS, igualmente qualificado. Alegam os autores, em sua peça inicial, que são irmãos do demandado e que, em virtude do falecimento da genitora comum, ocorrido em abril de 2020, tornaram-se coproprietários (condôminos) do imóvel residencial e comercial situado na Rua São Benedito, Distrito de Arraial d'Ajuda, no município de Porto Seguro/BA, registrado sob a matrícula nº 41.437 do Cartório de Registro de Imóveis local. O bem possui área total de 195,30m² e conta com benfeitorias, descritas como uma sala comercial com banheiro no térreo (aproximadamente 50m²), duas salas comerciais com banheiro no segundo piso (aproximadamente 25m² cada) e, nos fundos, dois quartos com banheiro e quatro quartos simples com banheiro em comum. Sustentam os requerentes que, após o óbito da autora da herança, o condomínio indiviso foi estabelecido, cabendo a cada herdeiro a fração ideal de 1/8 (um oitavo) do imóvel. Narram que o requerido, que já residia no imóvel por liberalidade da genitora quando viva, passou a ocupar, de forma exclusiva, uma área superior à sua quota-parte, especificamente as duas salas do segundo piso, totalizando cerca de 50m², além de restringir o acesso dos demais herdeiros às áreas comuns. Informam que notificaram extrajudicialmente o réu em 22 de dezembro de 2021 para que regularizasse a situação ou pagasse aluguel proporcional, contudo, o demandado teria reagido fechando acessos e instalando câmeras de vigilância. Pleitearam, em sede de tutela de urgência, a fixação de aluguéis provisórios e, no mérito, a condenação ao pagamento de aluguéis retroativos e vincendos, proporcionais ao uso exclusivo do bem comum. A inicial veio instruída com documentos, incluindo certidões de registro, documentos pessoais e avaliação mercadológica unilateral. O pedido de tutela de urgência de natureza antecipada foi indeferido por este Juízo, conforme decisão interlocutória (ID 367406415). Citado regularmente, o réu apresentou Contestação (ID 401720379). Preliminarmente, arguiu a inépcia da petição inicial por suposto vício de representação processual, apontando rasuras nas procurações outorgadas pelos autores. No mérito, defendeu que sua ocupação no imóvel não se deu de forma abrupta, mas sim como continuidade de moradia pré-existente ao falecimento da genitora. Ao final, requereu o acolhimento da preliminar ou a improcedência dos pedidos. Em Réplica (ID 407414137), a parte autora refutou a preliminar de representação, requerendo prazo para juntada de novos instrumentos de mandato, o que foi deferido e cumprido posteriormente com a juntada de procurações atualizadas e públicas. No mérito, impugnou a alegação de benfeitorias, afirmando que o réu, na verdade, realizou alterações para bloquear o acesso dos demais coproprietários, instalando grades e cadeados. Reiterou os pedidos iniciais e juntou documentos comprobatórios das ameaças e da expansão da ocupação. Audiência de instrução realizada em ID 516438202, ocasião em que foi colhido o depoimento pessoal do réu. Em seu depoimento, o demandado confessou residir na parte superior do imóvel objeto da lide. A parte autora dispensou a oitiva de testemunhas. Foi oportunizada a apresentação de Alegações Finais por memoriais. Os autores apresentaram suas alegações finais em ID 516428713. E a parte ré deixou transcorrer o prazo sem apresentação de alegações finais. Os autos vieram conclusos para julgamento. É o relatório. Decido. FUNDAMENTAÇÃO O feito encontra-se apto a julgamento, tendo sido observados os princípios do contraditório e da ampla defesa, bem como produzidas as provas necessárias ao deslinde da controvérsia. Das Preliminares Afasto, de plano, a preliminar de vício na representação processual arguida pelo réu em sua contestação. Compulsando os autos, verifica-se que os autores regularizaram sua representação mediante a juntada de novos instrumentos de procuração, inclusive procurações públicas, sanando qualquer irregularidade formal que pudesse existir nos documentos iniciais. Estando o polo ativo devidamente representado por advogada constituída com poderes específicos para o foro em geral, não há que se falar em inépcia ou extinção do feito por este motivo, restando superada a questão processual. Do Mérito A controvérsia central da presente lide reside na obrigação de o condômino que exerce a posse exclusiva de imóvel comum pagar aluguéis aos demais coproprietários, bem como na verificação da existência de impedimentos criados pelo réu para a fruição ou alienação do bem. A existência do condomínio pro indiviso entre as partes é fato incontroverso e documentalmente comprovado. Com o falecimento da genitora das partes, ocorrido em abril de 2020, abriu-se a sucessão, transmitindo-se a posse e a propriedade da herança aos herdeiros legítimos, pelo princípio da saisine, conforme preceitua o Código Civil. A certidão de óbito e a escritura pública de inventário ou os documentos que instruem a inicial demonstram que autores e réu são irmãos e titulares de direitos sobre o imóvel matriculado sob o nº 41.437. Sendo o imóvel um bem indivisível até o momento da partilha ou alienação final, rege-se pelas normas relativas ao condomínio. O Código Civil Brasileiro estabelece, em seu artigo 1.319, que "cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa e pelo dano que lhe causou". A interpretação sistemática deste dispositivo, conjugada com a vedação ao enriquecimento sem causa (artigo 884 do Código Civil), impõe que aquele que usufrui exclusivamente do bem comum deve indenizar os demais condôminos que se encontram privados do uso da propriedade. No caso em tela, a prova dos autos é robusta no sentido de confirmar a ocupação exclusiva de parte substancial do imóvel pelo réu. Na própria contestação, e posteriormente em seu depoimento pessoal colhido em audiência de instrução, o demandado admitiu residir no local. A tese defensiva de que já residia no imóvel antes do falecimento da genitora, por liberalidade desta, não lhe socorre para eximir-se da obrigação atual. O contrato de comodato verbal que porventura existisse com a mãe extinguiu-se com o óbito desta, ou, no mais tardar, com a notificação extrajudicial enviada pelos demais herdeiros manifestando oposição à continuidade da ocupação gratuita. A partir da ciência da discordância dos demais proprietários, a posse gratuita converte-se em onerosa, sob pena de chancelar-se o enriquecimento ilícito de um herdeiro em detrimento dos outros sete. O argumento do réu de que teria realizado benfeitorias no imóvel carece de comprovação técnica ou documental idônea. Nos termos da legislação processual civil, cabe ao réu o ônus de provar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor. Meras alegações genéricas de melhorias, desacompanhadas da referida documentação, não são suficientes para afastar o dever de pagar aluguel ou para gerar direito de retenção automático neste processo de conhecimento, mormente quando os autores alegam que tais "obras" serviram, em verdade, para impedir o acesso dos demais (instalação de grades e cadeados). Ademais, a alegação de que haveria consentimento tácito de alguns irmãos caiu por terra diante da constituição do litígio, onde a pluralidade dos herdeiros figura no polo ativo pleiteando a cobrança. A notificação extrajudicial recebida pelo réu constituiu-o em mora e demarca o momento em que a ocupação deixou de ser tolerada para ser contestada. Quanto aos valores, embora a parte autora tenha apresentado uma avaliação mercadológica inicial estimando aluguéis, a fixação de um valor líquido e certo neste momento processual mostra-se temerária, dada a dinamicidade do mercado imobiliário e as alterações fáticas ocorridas no curso da lide. Nota-se que, na inicial, mencionava-se a ocupação de duas salas no piso superior. Posteriormente, na réplica, noticiou-se a ocupação de cômodos no térreo após a saída de uma inquilina. Tais circunstâncias alteram a base de cálculo do aluguel devido. Dessa forma, a definição do quantum debeatur deve ser relegada para a fase de liquidação de sentença, por arbitramento, momento em que será realizada perícia ou avaliação técnica atualizada para apurar o valor de mercado locatício das áreas efetivamente ocupadas pelo réu em cada período, garantindo-se a justa indenização sem onerar excessivamente nenhuma das partes com estimativas unilaterais. O valor apurado deverá corresponder à totalidade do aluguel de mercado das áreas ocupadas, do qual será abatida a cota-parte do próprio réu (1/8), devendo o saldo remanescente ser pago aos autores. No tocante ao termo inicial da cobrança, considera-se a data em que cessou a anuência dos demais condôminos. Havendo notificação extrajudicial comprovada nos autos (ID 271163243), datada de dezembro de 2021, este seria o marco. Contudo, para fins de segurança jurídica e considerando a citação como o momento inequívoco da constituição em mora no âmbito processual para a totalidade da pretensão, e observando os limites do pedido, fixa-se o termo inicial na data da citação válida para as parcelas vincendas e na data da notificação para as vencidas, respeitada a prescrição trienal, se houvesse, o que não é o caso. Por fim, quanto às alegações de ameaças e impedimentos à visitação do imóvel para venda, o direito de propriedade dos autores (art. 1.228 do CC) inclui a faculdade de dispor da coisa. Se o réu, além de usar exclusivamente, impede a venda ou a visitação, comete ato ilícito (abuso de direito), passível de correção judicial. Portanto, impõe-se o acolhimento do pedido para determinar que o réu se abstenha de criar embaraços à visitação e à administração do bem, confirmando a necessidade da tutela inibitória pleiteada. DISPOSITIVO
Ante o exposto, e por tudo mais que dos autos consta, JULGO PROCEDENTE a pretensão deduzida na petição inicial, extinguindo o processo com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: a) DECLARAR a obrigação do réu, CARLIONY FERREIRA DOS SANTOS, de pagar aluguéis mensais aos autores em decorrência do uso exclusivo de parte do imóvel comum, situado na Rua São Benedito, Distrito de Arraial d'Ajuda, Porto Seguro/BA, matriculado sob o nº 41.437. b) CONDENAR o réu ao pagamento dos aluguéis mensais proporcionais à quota-parte dos autores (7/8 do valor locativo da área ocupada), devidos desde a data da notificação extrajudicial (para a ocupação então existente) e, para eventuais novas áreas ocupadas no curso do processo, desde a data da efetiva ocupação exclusiva, até a data da efetiva desocupação ou venda do imóvel. c) DETERMINAR que o valor dos aluguéis seja apurado em fase de liquidação de sentença, por arbitramento, mediante avaliação técnica que deverá considerar o valor de mercado locatício das áreas de uso exclusivo do réu, atualizados monetariamente pela SELIC desde os respectivos vencimentos e acrescidos de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a contar da citação. d) DETERMINAR ao réu que se abstenha de impedir, dificultar ou criar embaraços à entrada dos demais condôminos ou de interessados na compra do imóvel, desde que as visitas sejam previamente agendadas, sob pena de multa diária que fixo em R$ 500,00 (quinhentos reais), limitada inicialmente a R$ 20.000,00 (vinte mil reais), sem prejuízo de majoração em caso de recalcitrância, resguardando-se a integridade física e moral dos autores. e) CONDENAR a parte ré ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação (valor total dos aluguéis apurados em liquidação, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. Publique-se. Intimem-se. Após o trânsito em julgado, não havendo requerimento de cumprimento de sentença no prazo legal, arquivem-se os autos com as cautelas e baixas de estilo. PORTO SEGURO/BA, data do sistema. [Documento assinado digitalmente, nos termos da Lei nº 11.419/06.] CARLOS ALEXANDRE PELHE GIMENEZ Juiz de Direito Designado