Publicacao/Comunicacao
Intimação - Decisão
DECISÃO
APELANTE: MD BA DUBEUX EMPREENDIMENTOS SPE LTDA Advogado(s): EMILIA MOREIRA BELO (OAB:PE23548-A)
APELADO: AMAURY LEITE DE ARAUJO e outros (9) Advogado(s): MARCELO LINHARES (OAB:BA16111-A), JOAQUIM GONCALVES MAGALHAES JUNIOR (OAB:BA60991-A) DECISÃO
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 2ª Vice Presidência Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0500766-94.2015.8.05.0150 Órgão Julgador: 2ª Vice Presidência
Vistos, etc.
Trata-se de Recurso Especial (ID 92356951), interposto por MD BA DUBEUX EMPREENDIMENTOS SPE LTDA LTDA, com fundamento no art. 105, inciso III, alíneas a e c, da Constituição Federal, em desfavor do acórdão que, proferido pela Quinta Câmara Cível deste Egrégio Tribunal de Justiça, não proveu o recurso, mantendo a sentença atacada incólume. O acórdão se encontra ementado nos seguintes termos (ID 83821939): DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. LUCROS CESSANTES. TERMO FINAL. IMISSÃO NA POSSE. SUBSTITUIÇÃO DO INCC APÓS O PRAZO DE ENTREGA. POSSIBILIDADE. ATRASO NA ENTREGA DE RESPONSABILIDADE DA FORNECEDORA. AUSÊNCIA DE JUSTIFICATIVA PLAUSÍVEL PARA DEMORA NA IMISSÃO NA POSSE. IPTU E TAXAS CONDOMINIAIS. ÔNUS DA FORNECEDORA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. I. Caso em exame Apelação cível interposta por MD BA DUBEUX EMPREENDIMENTOS SPE LTDA contra sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Lauro de Freitas, nos autos da ação indenizatória nº 0500766-94.2015.8.05.0150, ajuizada por Amaury Leite de Araujo e outros. A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais para: (i) condenar a ré ao pagamento de lucros cessantes no percentual de 0,5% ao mês sobre o valor do contrato atualizado, desde abril de 2014 até a entrega efetiva das chaves; (ii) determinar a substituição do INCC pelo INPC como índice de atualização do saldo devedor a partir do atraso; (iii) declarar nula a cláusula contratual que atribuía ao adquirente a responsabilidade pelo pagamento do IPTU antes da entrega das chaves, com devolução dos valores pagos; (iv) condenar à devolução dos valores pagos a título de taxa de condomínio, também antes da entrega das chaves; e (v) rejeitar o pedido de indenização por danos morais. II. Questão em discussão Há três questões em discussão: (i) definir se o termo final dos lucros cessantes deve ser a data da emissão do habite-se ou a da efetiva entrega das chaves; (ii) estabelecer se é legítima a substituição do INCC pelo INPC como índice de correção do saldo devedor após o atraso na entrega do imóvel; (iii) determinar se é abusivo transferir ao consumidor a obrigação do pagamento de IPTU e despesas do imóvel antes da imissão na posse. III. Razões de decidir 1. A jurisprudência do STJ estabelece que o termo final para a incidência de lucros cessantes é a data da disponibilização da posse direta do imóvel ao adquirente, e não a emissão do habite-se, conforme fixado no Tema 996/STJ. 2. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel justifica a substituição do INCC pelo INPC como índice de correção monetária, evitando prejuízo ao consumidor e enriquecimento ilícito da construtora, nos termos da jurisprudência consolidada do STJ. 3. Cláusulas que transferem ao consumidor o pagamento de IPTU e taxas condominiais antes da entrega das chaves são abusivas, por imporem ônus indevido ao adquirente e violarem o art. 51, IV, do CDC, devendo ser declaradas nulas com devolução dos valores pagos. 4. A responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais é do promitente-vendedor até a efetiva entrega das chaves, sendo incabível imputá-las ao consumidor antes da imissão na posse, conforme entendimento do STJ. 5. A alegação genérica de que os consumidores deram causa à mora não se sustenta, pois não houve demonstração específica dos fatos alegados. IV. Dispositivo e tese Recurso conhecido e não provido. Tese de julgamento: 1. O termo final dos lucros cessantes, em caso de atraso na entrega do imóvel, é a data da disponibilização da posse direta ao adquirente, e não a emissão do habite-se. 2. A mora da construtora justifica a substituição do INCC pelo INPC como índice de correção monetária a partir do término do prazo contratual, incluindo eventual tolerância. 3. Cláusulas que impõem ao consumidor o pagamento de IPTU e taxas condominiais antes da entrega das chaves são abusivas e inexigíveis. 4. Em contratos de consumo, a responsabilidade pelas despesas condominiais e tributárias é do vendedor até a imissão do adquirente na posse do imóvel. Os Embargos de Declaração foram rejeitados, consoante ementa abaixo transcrita (ID 88858018): DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. ALEGAÇÃO DE OMISSÃO. INEXISTÊNCIA DE VÍCIOS DO ART. 1.022 DO CPC. REDISCUSSÃO DO MÉRITO. IMPOSSIBILIDADE. EMBARGOS CONHECIDOS E REJEITADOS. I. Caso em exame Embargos de Declaração opostos por MD BA Dubeux Empreendimentos SPE Ltda. contra acórdão que conheceu e negou provimento à apelação interposta na ação de indenização ajuizada por Amaury Leite de Araújo e outros, reconhecendo a responsabilidade da construtora pelo atraso na entrega de imóvel e fixando consequências jurídicas. A embargante sustenta omissão do acórdão quanto à análise das fichas financeiras que comprovariam mora dos autores, requerendo a atribuição de efeitos infringentes. II. Questão em discussão A questão em discussão consiste em definir se o acórdão embargado incorreu em omissão ao deixar de analisar documentos que apontariam a inadimplência dos autores, o que afastaria a responsabilidade da construtora pelo atraso na entrega do imóvel. III. Razões de decidir 1. Os embargos de declaração têm fundamentação vinculada e somente se admitem nas hipóteses taxativas do art. 1.022 do CPC: obscuridade, contradição, omissão ou erro material. 2. A decisão recorrida examinou suficientemente as provas e fundamentos relevantes, apreciando a questão jurídica relevante de forma expressa e fundamentada, de modo que não há omissão a ser sanada. 3. A discordância da embargante quanto à valoração da prova não configura vício sanável por embargos de declaração, constituindo mero inconformismo com o resultado do julgamento. 4. Os embargos de declaração não se prestam à rediscussão do mérito da causa ou ao reexame do acervo probatório, nos termos da jurisprudência do STJ (EDcl no REsp 1.549.458/SP, Rel. Min. Herman Benjamin, j. 11.04.2022) e do TJ-BA (EDCiv nº 0572976-71.2016.8.05.0001, Rel. Desa. Maria de Lourdes Pinho Medauar, j. 15.06.2022). 5. O magistrado não está obrigado a enfrentar todos os argumentos expendidos pelas partes, bastando que fundamente de modo suficiente a solução do litígio, o que foi observado no acórdão embargado. IV. Dispositivo e tese Embargos de declaração conhecidos e rejeitados. Tese de julgamento: 1. A ausência de análise expressa de todos os argumentos apresentados não configura omissão quando a decisão enfrenta os fundamentos essenciais ao deslinde da controvérsia. 2. Os embargos de declaração não constituem instrumento para reexame de provas ou rediscussão do mérito da causa. Para ancorar o seu Recurso Especial com suporte na alínea a, do permissivo constitucional, aduz o recorrente, em síntese, contrariedade aos arts. 186, 416 e 927, do Código Civil. Pela alínea c, sustenta haver divergência jurisprudencial. O recurso foi impugnado (ID 94941265). É o relatório. 1. Da inadmissibilidade do recurso: O apelo nobre em análise não merece prosperar, pelas razões abaixo alinhadas. 2. Da prioridade da análise de precedente vinculante: Insta destacar que no julgamento do REsp nº 2.148.866/BA, o MINISTRO OG FERNANDES, no que pertine ao juízo de admissibilidade, destacou a preponderância da aplicação dos precedentes consignando o seguinte: [...] Vale frisar que, em regra, o exame de admissibilidade dos recursos excepcionais, previsto no art. 1.030, V, do CPC, ocorre apenas quando se tratar de questão não afetada em precedente vinculante, sendo preferencial, na análise de viabilidade dos recursos excepcionais, a verificação da adstrição/conformidade do recurso excepcional. 3. Da incidência do Tema 996, do Superior Tribunal de Justiça: Insta destacar que o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp n°. 1729593/SP (Tema 996), analisou as questões "1.2) o atraso da entrega do imóvel objeto de compromisso de compra e venda gera, para o promitente vendedor, a obrigação de indenizar o adquirente pela privação injusta do uso do bem, na forma de valor locatício, que pode ser calculado em percentual sobre o valor atualizado do contrato ou de mercado, correspondente ao que este deixou de receber, ou teve de pagar para fazer uso de imóvel semelhante, com termo final na data da disponibilização da posse direta da unidade autônoma já regularizada. 1.3) é lícito o repasse dos "juros de obra", ou "juros de evolução da obra", ou "taxa de evolução da obra", ou outros encargos equivalentes, após o prazo ajustado no contrato para entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4) o descumprimento do prazo de entrega de imóvel objeto de compromisso de venda e compra, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído por indexador geral, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.", submetido à sistemática dos Recursos Repetitivos, disposta no art. 1.036 do Código de Processo Civil, fixou a seguinte teste: TEMA 996/STJ: 1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor. O acórdão recorrido, manifestou-se nos seguintes termos (ID 87745370): […] A despeito da citação de precedente do TJDF, a simples emissão do habite-se não implica cumprimento do prazo contratual, devendo ser considerado, como data de entrega e termo final para a incidência de lucros cessantes, a data da disponibilização da posse direto ao adquirente da unidade autônoma, nos termos da jurisprudência do STJ: "DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E COMPENSAÇÃO DE DANOS MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. LUCROS CESSANTES. BASE DE CÁLCULO. HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA 568/STJ. 1. Ação de reparação de danos materiais e compensação de danos morais, em virtude de atraso na entrega de unidade imobiliária, objeto de contrato de compra e venda firmado entre as partes. 2. A Segunda Seção do STJ, ao fixar o Tema 996/STJ, concluiu que o atraso injustificado na entrega do imóvel, faz surgir o dever da vendedora de pagar aluguel mensal à compradora, a título de lucros cessantes, "com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma". ( REsp 1.729.593/SP, Segunda Seção, DJe 27/9/2019). 3. Agravo interno não provido." (STJ - AgInt no REsp: 2003066 PA 2022/0143849-3, Relator.: NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 29/05/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 31/05/2023) No que se refere à substituição do INCC a partir do atraso na entrega, contado o prazo de tolerância, entendo que não merece reforma a decisão. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído por outro menos gravoso ao consumidor. […] O mesmo raciocínio vale para o IPTU e as taxas condominiais, na medida em que a conduta da própria construtora causou o atraso na entrega. A cláusula que gera vantagem indevida ao fornecedor, especialmente aquela que transfere ônus ao consumidor sem o cumprimento do prazo de entrega, é francamente abusiva, conforme art. 51, inciso IV, do CPC. Destarte, impõe-se reconhecer que o acórdão recorrido encontra-se em harmonia com a orientação consolidada pelo Superior Tribunal de Justiça, firmada sob o rito dos Recursos Repetitivos (Tema 996). 4. Dispositivo:
Ante o exposto, amparado no art. 1.030, inciso I, alínea b, do Código de Processo Civil, nego seguimento ao presente Recurso Especial (Tema 996). Publique-se. Intimem-se. Salvador (BA), 11 de dezembro de 2025 Desembargador José Alfredo Cerqueira da Silva 2° Vice-Presidente ags//