Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
REQUERENTE: ERISVALDO NASCIMENTO DOS SANTOS e outros Advogado(s): FLAVIO FRANCA DALTRO (OAB:BA15834)
REQUERIDO: MARCIO WAGNER OLIVEIRA DE ALMEIDA e outros Advogado(s): FERNANDO ANTONIO DE LIMA MENEZES (OAB:BA23292) SENTENÇA
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 9ª V CÍVEL E COMERCIAL DE SALVADOR Processo: PETIÇÃO CÍVEL n. 8005023-69.2020.8.05.0001 Órgão Julgador: 9ª V CÍVEL E COMERCIAL DE SALVADOR
Vistos, etc.
Trata-se de Ação de Rescisão Contratual com Devolução de Parcela Paga Cumulada com Danos Morais e Materiais, proposta por Erisvaldo Nascimento dos Santos e Ana Karina Marques de Souza, em face de Márcio Wagner Oliveira de Almeida e Izabel Cristina Nunes de Almeida, todos devidamente qualificados. Narraram os autores que, em 07 de setembro de 2019, firmaram com os réus Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda para aquisição de imóvel tipo apartamento situado na Rua Barros Falcão, nº 50, Matatu, Conjunto Residencial Mutti de Carvalho, pelo preço de R$ 280.000,00 (duzentos e oitenta mil reais), a ser pago através de financiamento imobiliário. Afirmaram que, após vistoria do agente financiador, o imóvel foi avaliado pelo preço de R$ 220.000,00 (duzentos e vinte mil reais), motivo pelo qual os contratantes foram obrigados a repactuar o preço, as condições de pagamento, a entrega do imóvel e demais cláusulas contratuais. Que, em razão disso, ajustou-se o preço de R$ 220.000,00 (duzentos e vinte mil reais), com pagamento de R$ 55.200,00 (cinquenta e cinco mil e duzentos reais) através de transferência bancária e o saldo de R$ 164.800,00 (cento e sessenta e quatro mil e oitocentos reais) mediante financiamento imobiliário. Sustentaram que efetuaram o pagamento da quantia de R$ 55.200,00 (cinquenta e cinco mil e duzentos reais) em 06/11/2019, e que o saldo seria pago mediante financiamento junto ao Banco Santander, contrato este que chegou a ser assinado pelas partes. Argumentaram que as partes não formularam termo aditivo ao contrato de compra e venda e que os réus não demonstraram mais interesse na conclusão do negócio, descumprindo o prazo de entrega do imóvel, que seria logo após a assinatura do contrato com o agente financiador, além de não terem indicado cartório para autenticação de firma do contrato, procrastinando a conclusão do negócio. Aduziram, ainda, que os réus passaram a anunciar o imóvel para venda no valor de R$ 230.000,00 (duzentos e trinta mil reais) em plataformas online, como a OLX, o que demonstraria ato diametralmente oposto à venda do bem aos autores. Requereram, em sede de tutela de urgência, a determinação para que os réus depositassem a quantia de R$ 55.200,00 (cinquenta e cinco mil e duzentos reais). Ao final, requereram a procedência da ação para determinar a rescisão contratual, a devolução do valor pago com correção monetária, bem como a condenação dos réus ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais) e danos materiais no valor de R$ 3.100,00 (três mil e cem reais). Valor da causa arbitrado em R$ 273.100,00 (duzentos e setenta três mil e cem reais). Com a inicial, juntou os documentos constantes no ID nº 44355038 e seguintes. Deferida a gratuidade, foi postergada a análise da tutela de urgência para após o contraditório e determinada a citação dos réus (ID nº 45768762). Citado o 1º réu, foi juntada a certidão positiva no ID nº 70870802. Contestação apresentada pelo 1º réu no 80055420. Com a contestação, juntou os documentos constantes no ID nº 80055424 e seguintes. Citada, a 2ª ré apresentou contestação no ID nº 195650498, em que sustentou, em suma, que a causa da não concretização do negócio foi a inércia e a desistência injustificada dos autores, que não teriam dado andamento às etapas necessárias para a concretização do financiamento junto ao Banco Santander. Afirmou que o contrato celebrado entre as partes continha cláusula penal expressa (10% sobre o valor do negócio) que deve ser aplicada diante do inadimplemento voluntário dos compradores. Alegou que sofreu prejuízos com a manutenção do imóvel indisponível por longo período, suportando custos operacionais e danos à expectativa legítima de conclusão do negócio, o que justificaria a indenização pleiteada. Requereu a improcedência dos pedidos autorais e a procedência da reconvenção para: declaração da rescisão contratual por culpa exclusiva dos autores; condenação dos autores ao pagamento da cláusula penal de 10% sobre o valor total do contrato, correspondente a R$ 22.000,00 (vinte e dois mil reais); fixação de indenização por perdas e danos no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais); e o reconhecimento do direito à retenção integral das arras, no valor de R$ 55.200,00 (cinquenta e cinco mil e duzentos reais). Com a contestação, juntou a procuração constante no ID nº 195650499. Intimados, os autores apresentaram réplica à contestação e resposta à reconvenção (ID nº 198092574), os autores reiteraram os argumentos iniciais e refutaram as alegações defensivas, insistindo que os réus teriam desistido do negócio ao anunciar novamente o imóvel para venda. Certificado o decurso de prazo do 1º réu (ID nº 392666512), foi decretada a revelia deste (ID nº 406769797) e intimada as partes para se manifestarem acerca da produção de outras provas. Designada audiência (ID nº 477665002), foi juntado o termo no ID nº 503865927, em que restou transcrito a não realização de acordo e determinação de abertura de prazo para apresentação das alegações finais. Alegações finais da parte ré juntadas no ID nº 505958517. Alegações finais da parte autora juntadas no ID nº 506211582. Após, os autos vieram conclusos para julgamento. É o relatório. Decido. Não havendo necessidade de instrução probatória para além dos documentos já juntados, passo ao julgamento da lide. Compulsando os autos, verifica-se que objetivam os autores, com a propositura da presente, a declaração de rescisão contratual por culpa exclusiva da parte ré e, em consequência, a devolução do montante pago a título de sinal, além das indenizações decorrentes do dano moral e material. Inicialmente, cumpre observar que o 1º réu, Márcio Wagner Oliveira de Almeida, embora regularmente citado, quedou-se inerte, não oferecendo resistência à pretensão autoral no prazo legal (ID nº 392666512), razão pela qual foi decretada sua revelia. Em consequência da revelia decretada no ID nº 406769797, aplicam-se os efeitos previstos no artigo 344, do CPC, presumindo-se verdadeiros os fatos alegados na petição inicial. No entanto, tal presunção não é absoluta, devendo ser analisada em conjunto com as provas dos autos e com a verossimilhança das alegações. Quanto ao mais, passo à análise das preliminares suscitadas na peça contestatória constante no ID nº 195650498, apresentada pela 2ª ré, Sra. Izabel Cristina Nunes de Almeida. De início, defiro a gratuidade requerida pela reconvinte, tendo em vista que milita em favor das pessoas naturais a presunção de hipossuficiência, nos termos do art. 99, § 3º, do CPC. Quanto à impugnação à gratuidade, entendo não merecer guarida, tendo em vista que os autores apresentaram documentação hábil a comprovar sua atual situação financeira. Além disso, por se tratarem de pessoas naturais, têm-se a presunção da alegada hipossuficiência. Assim, tendo em conta que a irresignação não se fez acompanhar por fatos e provas, fica mantida a gratuidade inicialmente concedida de forma provisória aos autores. Assim, rejeito a preliminar suscitada. No tocante à impugnação ao valor da causa, os réus alegam que deveria corresponder ao valor do sinal pago pelos autores, no montante de R$ 55.200,00 (cinquenta e cinco mil e duzentos reais), e não ao valor atribuído pelos autores R$ 273.100,00 (duzentos e setenta três mil e cem reais). Razão assiste parcialmente aos réus. O art. 292, II, do CPC estabelece que o valor da causa será a quantia correspondente à soma dos valores na ação em que há cumulação de pedidos. Considerando que a presente demanda cumula pedidos de rescisão contratual, devolução do valor de R$ 55.200,00 (cinquenta e cinco mil e duzentos reais), indenização por danos morais, no montante de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais) e danos materiais de R$ 3.100,00 (três mil e cem reais), o valor da causa deve corresponder à soma desses valores, totalizando R$ 108.300,00 (cento e oito mil e trezentos reais). Note-se que o valor certo da demanda é requisito indispensável para a sua propositura, ainda que a causa não tenha conteúdo econômico imediatamente aferível (art. 291, do CPC). Assim, fixo o valor da causa em R$ 108.300,00 (cento e oito mil e trezentos reais), somatório dos montantes dos pedidos indenizatórios formulados pelos autores. Proceda o cartório com a necessária alteração no sistema informatizado. Ultrapassadas estas questões, passo à análise meritória. No mérito, o cerne da questão reside em definir a responsabilidade pela rescisão contratual e as consequências patrimoniais dela decorrentes. A tese dos autores para impor a culpa aos réus pela rescisão contratual sustenta-se na alegação de que os referidos passaram a procrastinar a conclusão do negócio, afirmando terem encontrado um preço melhor. Sustentaram que os réus agiram com a violação da boa-fé contratual, tendo em vista que não cumpriram com a sua parte no negócio entabulado, de entrega do imóvel. Informaram, ainda, que os réus anunciaram o referido imóvel na plataforma de venda da OLX (ID nº 44355235). Já a parte ré, sustentou que, em que pese ter sido o financiamento aprovado, quem teria dado causa à rescisão contratual teriam sido os autores, visto que desistiram da compra do imóvel. No entanto, pela análise dos autos e elementos probatórios aqui considerados, verifica-se que os autores cumpriram com o ônus probatório que lhes competia (art. 373, I, do CPC). Senão, vejamos. Compulsando os autos, sobretudo o contrato juntado no ID nº 44355153, verifica-se ser incontroverso o fato das partes terem celebrado, em 07 de setembro de 2019, contrato de promessa de compra e venda de imóvel situado na Rua Barros Falcão, nº 50, Matatu, Conjunto Residencial Mutti de Carvalho, pelo preço inicial de R$ 280.000,00 (duzentos e oitenta mil reais). Quanto ao mais, é possível verificar que, após a avaliação pelo agente financiador (Banco Santander), o imóvel foi reavaliado para R$ 220.000,00 (duzentos e vinte mil reais), tendo as partes concordado com o novo valor, conforme comprova a assinatura do contrato de financiamento junto ao banco em 22/10/2019, juntado no ID nº 44355183. Ademais, restou evidenciado que os termos para o pagamento ocorreram da seguinte forma: transferência do montante de R$ 55.200,00 (cinquenta e cinco mil e duzentos reais), em dinheiro; além do financiamento imobiliário no valor de R$ 164.800,00 (cento e sessenta e quatro mil e oitocentos reais). Tais valores, segundo se depreende dos autos, foram adimplidos pelos autores, tendo em vista que a transferência do montante de R$ 55.200,00 (cinquenta e cinco mil e duzentos reais) foi devidamente efetuada pelos autores, em 06/11/2019, conforme se atesta do comprovante de transferência juntado no ID nº 44355193, além de ter sido demonstrada a assinatura do financiamento, em relação ao montante remanescente (ID nº 44355183). Além disso, restou demonstrado que, após a assinatura do contrato de financiamento em 22/10/2019 e o pagamento do sinal em 06/11/2019, os réus anunciaram o imóvel para venda no site OLX em 12/01/2020, pelo valor de R$ 230.000,00 (duzentos e trinta mil reais), conforme documento juntado aos autos (ID nº 44355235),fato que, consigne-se, sequer foi impugnado pela parte ré. Portanto, ao analisar cronologicamente os fatos, verifica-se que, para todos os efeitos, os autores se mostraram direcionados no sentido de concluir a avença, tendo cumprido, ao menos minimamente, com a sua parte contratual, vez que, além de ter perfectibilizado a transferência do montante a título de sinal, assinaram o contrato de financiamento bancário, dando início ao procedimento para a liberação do valor financiado. Os réus, por outro lado, não se desincumbiram, sequer minimamente, do seu ônus probatório (art. 373, II, do CPC), já que a simples alegação de que os autores teriam desistido do negócio entabulado, não constitui elemento capaz de afastar a constituição do direito dos autores. Quanto ao mais, ficou demonstrado que a conduta dos réus em anunciar publicamente o imóvel para venda, por valor superior àquele acordado com os autores e na vigência do contrato de promessa de compra e venda (ID nº 44355153), configura evidente quebra contratual e violação ao princípio da boa-fé objetiva, nos termos do art. 422 do Código Civil. A boa-fé objetiva, como norma de conduta, impõe deveres anexos aos contratantes, como o dever de lealdade, cooperação e informação. Ao anunciar publicamente a venda do imóvel, por valor superior àquele acordado com os autores, os réus demonstraram desinteresse no cumprimento do contrato previamente firmado, caracterizando violação aos deveres anexos ao contrato. Diante desse cenário, restou caracterizada a culpa exclusiva dos réus pelo desfazimento do negócio, o que faz nascer para os referidos, a consequência patrimonial concernente na devolução integral dos valores despendidos pelos autores. Nesse sentido: "APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO IMOBILIÁRIO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CULPA DO PROMITENTE VENDEDOR. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. Caracterizada a culpa da Ré no desfazimento do negócio, em razão de incontroverso descumprimento do prazo de entrega do imóvel. Devolução integral dos valores despendidos pela parte autora. Súmula 543 STJ. Danos morais caracterizados. Valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) que se mostra razoável e proporcional. RECURSO DESPROVIDO. (TJ-RJ - APELAÇÃO: 00094534720198190002 202400127226, Relator.: Des(a). DENISE NICOLL SIMÕES, Data de Julgamento: 14/05/2024, QUARTA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 5ª CÂMARA CÍVEL), Data de Publicação: 16/05/2024)"- grifos aditados "EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - LOTEAMENTO IRREGULAR - VIOLAÇÃO DO ART. 37, DA LEI Nº 6.766/79 - RESCISÃO POR CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR - RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS PELOS COMPRADORES - DANO MORAL CONFIGURADO - INDENIZAÇÃO - FIXAÇÃO EM QUANTIA RAZOÁVEL. Considerando que restou evidenciada a irregularidade do loteamento e a inércia do vendedor em providenciar a regularização junto à prefeitura, restando inviável a outorga de escritura, deve ser reconhecida a responsabilidade do vendedor e o direito da parte compradora à rescisão do pacto, assim como à restituição de todos os valores pagos para a aquisição do bem pretendido, sem qualquer abatimento. A não regularização da situação do imóvel negociado entre as partes, frustrando o cumprimento do contrato de compra e venda e causando imensuráveis transtornos e indignação aos compradores, ultrapassa em muito a categoria do simples descumprimento contratual e do mero aborrecimento, dando causa à configuração de um verdadeiro dano moral passível de reparação. A indenização por danos morais deve ser fixada segundo critérios de razoabilidade e proporcionalidade, com observância das peculiaridades do caso e sempre buscando atingir os objetivos do instituto do dano moral, quais sejam, compensar a parte lesada pelos prejuízos vivenciados, punir o agente pelo ilícito já praticado e inibi-lo na adoção de novas condutas lesivas. (TJ-MG - AC: 10000204576136001 MG, Relator.: Arnaldo Maciel, Data de Julgamento: 09/02/2021, Câmaras Cíveis / 18ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 10/02/2021)" - grifos aditados Assim, tendo em vista que a rescisão contratual se deu por culpa dos vendedores, não há que se falar em aplicação da cláusula penal em desfavor dos compradores, tampouco em retenção das arras a título de indenização. Pelo contrário, incide, em verdade, a cláusula prevista no item XIII.3, do contrato (ID nº 44355183), a seguir transcrita: "XIII.3. Caso os PROMITENTES VENDEDORES desistam do presente ou descumpra qualquer cláusula, estes devolverão aos PROMISSÁRIOS COMPRADORES, o valor pago, acrescido de multa de 10% (dez por cento) sobre o valor total da transação e juros de 1% ao mês; (...)"- grifos aditados Portanto, considerando a culpa dos réus quanto a continuidade contratual, além da devolução integral do montante de R$ 55.200,00 (cinquenta e cinco mil e duzentos reais), estes deverão arcar com a multa de 10% (dez por cento) sobre o valor total da transação e juros de 1% ao mês. Quanto ao pedido de indenização por danos materiais, os autores pleiteiam o ressarcimento do valor de R$ 3.100,00 (três mil e cem reais), despendido para avaliação do imóvel junto ao agente financiador. Analisando os autos, verifico que os autores juntaram extrato bancário (ID nº 44355214) que comprova o débito desse valor em sua conta corrente em 21/10/2019, com a descrição "avaliação de garantia", o que embasa a realização desse gasto em razão do negócio jurídico que acabou frustrado por culpa dos réus. Tendo em vista que a rescisão contratual se deu por culpa exclusiva dos réus, é justo e razoável que estes arquem com os custos de avaliação do imóvel suportados pelos autores. Portanto, resta cabível o pedido de indenização por danos materiais no valor de R$ 3.100,00 (três mil e cem reais). No que se refere à indenização por danos morais, entendo merecer acolhimento. Isso porque, a frustração da expectativa de aquisição da casa própria, considerando a situação pessoal dos autores, com a gravidez da 2ª autora (ID nº 44355228), aliada à retenção indevida do valor pago a título de sinal, causou angústia e sofrimento que extrapolam os dissabores comuns às relações contratuais. Na hipótese dos autos, a conduta dos réus, ao anunciarem publicamente a venda do imóvel a terceiros, na vigência do contrato com os autores, revela desprezo à relação contratual e desconsideração quanto à situação dos compradores, o que potencializa o abalo moral experimentado. No entanto, o valor postulado pelos autores, além de superar o montante usualmente fixado em condenações desta natureza, destoa significativamente da média indenizatória arbitrada por este juízo em casos semelhantes. Dessa forma, sopesando-se a extensão do dano, a intensidade do dolo e a condição econômica dos envolvidos, com a necessidade de imprimir caráter punitivo ao dano moral como forma de desestimular a repetição de comportamento como o que aconteceu na presente lide, entendo adequado fixar a indenização por danos morais em R$ 10.000,00 (dez mil reais), para cada autor. Ao que pertine à reconvenção ofertada pela ré, esta não merece prosperar. Isso porque, a pretensão da reconvinte mostrou-se prejudicada face ao reconhecimento da sua culpa exclusiva quanto à rescisão contratual, não havendo o que se falar, portanto, em possibilidade de rescisão por culpa dos autores e, em consequência, de condenação de multa moratória, indenização por perdas e danos e retenção do sinal. Ante o exposto e por tudo o mais que destes autos se dessume, com forte no art. 487, I, do CPC, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos dos autores para, além de declarar rescindido o Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda firmado entre as partes, por culpa exclusiva dos réus, condená-los, solidariamente: a) à devolução da quantia de R$ 55.200,00 (cinquenta e cinco mil e duzentos reais), acrescida de multa de 10% (dez por cento) sobre o valor total da transação, com incidência correção monetária pelo IPCA a partir de 06/11/2019, data do desembolso (ID nº 44355193), e juros de mora de 1% ao mês desde a citação; b) ao pagamento de indenização por danos materiais no valor de R$ 3.100,00 (três mil e cem reais), referente aos custos de avaliação do imóvel, com correção monetária pelo IPCA a partir do desembolso (21/10/2019) e juros de mora de 1% ao mês desde a citação; c) ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), para cada autor, com correção monetária pelo IPCA a partir desta sentença (Súmula nº 362 do STJ) e juros de mora de 1% ao mês desde a citação. Em razão da sucumbência mínima dos autores, condeno a parte ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, § 2º, do CPC. No tocante à reconvenção, tendo como base todo o exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados. Condeno a parte reconvinte, 2ª ré, ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios que ora fixo em 10% (dez por cento) do valor da reconvenção, nos termos do art. 85, do CPC. A cobrança das parcelas de custas processuais e honorários advocatícios ficarão suspensas com relação a reconvinte, beneficiária da gratuidade de justiça, a teor do quanto disposto no art. 98, §3º, do CPC. P.I.C. Salvador-BA, 21 de outubro de 2025. ANA KARENA NOBRE JUÍZA DE DIREITO