Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
Processo: 0277274-45.2022.8.06.0001.
APELANTE: MAGNA ENGENHARIA LIMITADA.
APELADO: MARILEIA DOMINGUES SOUZA. EMENTA: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR FRUIÇÃO DE BEM IMÓVEL. MATÉRIA APRECIADA EM AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. COISA JULGADA. IMPOSSIBILIDADE DE REDISCUSSÃO. EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO. RECURSO DESPROVIDO. SENTENÇA CONFIRMADA. I) CASO EM EXAME: 1.
Intimação - ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA GABINETE DESEMBARGADOR JOSÉ RICARDO VIDAL PATROCÍNIO APELAÇÃO CÍVEL (198)
Trata-se de apelação cível interposta contra sentença proferida pelo Juízo da 17ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza que julgou extinta, sem resolução de mérito, a ação de indenização por fruição de imóvel, com fundamento no art. 485, inciso V, do CPC, reconhecendo a incidência da coisa julgada material. II) QUESTÃO EM DISCUSSÃO: 2. A questão em discussão consiste em verificar se a pretensão autoral é cabível diante da ocorrência de coisa julgada material, em especial quanto à indenização pelo tempo de fruição do imóvel. III) RAZÕES DE DECIDIR: 3. As decisões proferidas em ações anteriores analisaram expressamente a indenização pelo período de fruição do imóvel, considerando o percentual de retenção das parcelas pagas pelos promitentes compradores, não sendo cabível sua rediscussão, nos termos dos arts. 502 e 505 do Código de Processo Civil. 4. Como se verifica dos autos, a indenização pela fruição do imóvel constitui matéria já apreciada em procedimentos cujo trânsito em julgado se consumou, de modo que a distinção entre retenção contratual e indenização autônoma, bem como a eventual aplicabilidade da Lei nº 13.786/2018, não altera o presente quadro. 5. A extinção do processo sem resolução de mérito encontra respaldo no art. 485, inciso V, do CPC, sendo a coisa julgada material de ordem pública, cognoscível de ofício em qualquer tempo e grau de jurisdição. IV) DISPOSITIVO: 6. Recurso desprovido. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos os presentes autos, acordam os membros da Primeira Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, à unanimidade de votos, em conhecer do recurso, todavia, para NEGAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto do Desembargador Relator. Fortaleza, data da assinatura digital. DESEMBARGADOR JOSÉ RICARDO VIDAL PATROCÍNIO Presidente/Relator RELATÓRIO
Trata-se de apelação cível interposta por Magna Engenharia Ltda. contra sentença proferida pelo Juízo da 17ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza que julgou extinta, sem resolução de mérito, a ação de indenização por fruição de imóvel, ajuizada pela ora apelante em face de Marileia Domingues Souza e Espólio de Lélio Reis de Souza, com fundamento no art. 485, inciso V, do CPC, reconhecendo a incidência da coisa julgada material. Na origem, a autora sustentou que celebrou contrato de promessa de compra e venda em 1995, tendo os réus inadimplido parte substancial do preço. Após a rescisão contratual e reintegração de posse discutida em ação anterior (Proc. nº 0486027-76.2000.8.06.0001), alegou que não teria sido apreciada a questão da indenização pela fruição do imóvel por mais de 25 anos, incluindo encargos de condomínio e IPTU. Requereu a condenação dos réus ao pagamento de indenização superior a R$ 1.200.000,00. O juízo de primeiro grau entendeu que a questão da fruição já havia sido considerada nos processos anteriores, especialmente no momento da fixação do percentual de retenção das parcelas pagas, que levou em conta o tempo de ocupação do imóvel, e extinguiu o feito (Id 25594903). Opostos Embargos de Declaração pela parte autora / apelante (Id 25594905), estes foram rejeitados pelo juízo de origem, consoante sentença de Id 25594910. Irresignada, a incorporadora interpôs o presente recurso de apelação (Id 25594913), sustentando, em síntese: (i) que não houve apreciação específica da indenização pela fruição nos processos anteriores, limitando-se aqueles à definição do percentual de retenção; (ii) que a Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato) deveria ser aplicada ao caso, assegurando indenização pela fruição; e (iii) que a sentença incorreu em error in judicando ao confundir retenção contratual com indenização autônoma. Requer, portanto, a reforma da sentença para que seja reconhecido o direito à indenização pela fruição do imóvel e condenada a parte ré ao pagamento dos valores pleiteados. Preparo recursal recolhido, conforme Id 25594915. Em contrarrazões (Id 25594920), os apelados pugnam pelo não conhecimento ou desprovimento do recurso, reiterando que a questão já foi decidida em ação anterior transitada em julgado, e que a ocupação do imóvel foi utilizada como parâmetro para fixar a devolução de apenas 25% das parcelas pagas, configurando coisa julgada material. Requer ainda a majoração dos honorários de sucumbência (art. 85, §11, CPC). Parecer do Ministério Público (Id 31420884), no qual opinou pela ausência de interesse público/social a justificar sua participação. É o relatório. VOTO 1 - Admissibilidade Satisfeitos os pressupostos intrínsecos ou subjetivos - cabimento, interesse e legitimidade, inexistência de súmula impeditiva - e extrínsecos ou objetivos - tempestividade, preparo, regularidade formal e a inexistência de fatos extintivos ou impeditivos do direito de recorrer - de admissibilidade recursal. 2 - Mérito Recursal A controvérsia central reside em verificar a ocorrência de coisa julgada em relação ao pedido de indenização pela fruição do imóvel após a rescisão contratual já apreciada em ações anteriores, ou se é cabível a rediscussão de tal matéria na presente demanda. 2.1. - Da coisa julgada material Nos termos do art. 502 do CPC, a coisa julgada é a autoridade que torna imutável e indiscutível a decisão judicial não mais sujeita a recurso. O art. 505 do mesmo diploma legal veda a rediscussão de questões já decididas, salvo as exceções previstas em lei. No caso, busca o Recorrente a reforma da sentença prolatada pelo juízo a quo, que extinguiu, sem resolução do mérito, a Ação de Indenização em desfavor dos apelados, sob o reconhecimento de coisa julgada oriunda de decisão proferida em ações anteriores, sendo tais: (i) processo nº 0486027-76.2000.8.06.0001, a qual tratou da rescisão contratual com reintegração de posse de imóvel (Condomínio Magna Estados Unidos - unidade 302), ante a inadimplência dos requeridos, tendo sido acolhido o pedido de rescisão com reintegração e a devolução de apenas 25% dos valores já pagos pelos consumidores/apelados, diante da fruição do imóvel, tendo sido certificado o trânsito em julgado desta ação em 2014; e (ii) processo nº 0621801-22.2016.8.06.0000, o qual se tratou uma ação rescisória, em que foi alterado o patamar de retenção para determinar a devolução de 75% dos valores pagos pelos promitentes compradores, reduzindo, por consequência, o percentual de retenção dos valores pagos para 25%. A referida decisão do juízo ad quem transitou em julgado em 04/09/2020. Conforme assinalou o juízo de primeira instância, ao julgar a Ação de Rescisão Contratual com Pedido de Reintegração de Posse (autos nº 0486027-76.2000.8.06.0001), o órgão julgador abordou expressamente a matéria relativa à indenização pelo tempo de fruição do imóvel, consignando que não se aplicava a regra do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor, uma vez que os promitentes compradores se encontravam na posse do bem desde 1995, sem adimplir suas obrigações perante a promovida, concluindo que deveriam perder a quantia paga até então, a fim de compensar o período de utilização do imóvel (fls. 178 a 186 dos autos de n° 0486027-76.2000.8.06.0001). Vejamos, ipsis litteris, a fundamentação da sentença supracitada: Irresignados, os promitentes compradores interpuseram recurso de apelação questionando, em síntese, a impossibilidade de retenção da totalidade dos valores pagos, reputando indevida a inaplicabilidade do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor. Ao examinar o recurso de apelação, o d. Desembargador Raimundo Nonato Silva Santos, então integrante da 8ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Ceará, acolheu os argumentos apresentados, reformando a sentença para determinar a devolução de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos promitentes compradores, medida que foi posteriormente confirmada em decisão colegiada após a interposição de Agravo Regimental (fls. 224 a 234 e 249 a 259 dos autos de n° 0486027-76.2000.8.06.0001). Analisando o conteúdo do decisum, verifica-se que o e. Relator fundamentou a necessidade de restituição parcial dos valores ao considerar que, não obstante o período em que os promitentes compradores usufruíram a posse do imóvel, o Código de Defesa do Consumidor estabelece expressamente a impossibilidade de perda total das parcelas adimplidas em benefício do promitente vendedor. Assim, é inequívoco que, na ação de rescisão contratual com pedido de reintegração de posse, houve discussão e deliberação acerca da indenização pelo tempo de fruição do imóvel, correspondendo tal questão à causa de pedir repetida no presente feito.. Aliado a isso, constata-se que o percentual de restituição aos promitentes compradores foi posteriormente alterado e consolidado em ação rescisória (proc. nº 0621801-22.2016.8.06.0000), cujo trânsito em julgado ocorreu em 4 de setembro de 2020, determinando-se a devolução de 75% (setenta e cinco por cento) dos valores pagos aos compradores. Portanto, a fruição do imóvel foi expressamente considerada como critério para fixar o percentual de devolução das parcelas pagas, de modo que a indenização pela fruição já se encontra abrangida pelos efeitos da coisa julgada. Vale mencionar que, segundo o art. 485, V, do CPC, "O juiz não resolverá o mérito quando reconhecer a existência de perempção, de litispendência ou de coisa julgada", ao tempo que o § 3º do mesmo dispositivo complementa: "O juiz conhecerá de ofício da matéria constante dos incisos IV, V, VI e IX, em qualquer tempo e grau de jurisdição, enquanto não ocorrer o trânsito em julgado." Sobre o assunto, colaciona-se os seguintes julgados desta egrégia Corte Alencarina: Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. SENTENÇA EXTINTIVA SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. COISA JULGADA CONFIGURADA. DECISÃO TRANSITADA EM JULGADO EM AÇÃO ANTERIOR DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE (PROCESSO Nº 0831977-44.2014.8.06.0001) AJUIZADA PELA EMPRESA PAROMA CONSTRUÇÕES E EMPREENDIMENTOS LTDA. IDENTIDADE DE OBJETO ENTRE AS DEMANDAS. IRRELEVÂNCIA DA DISTINÇÃO ENTRE TERRENO E EDIFICAÇÃO. A CASA SEGUE O DESTINO JURÍDICO DO TERRENO (CC, ART. 79). IMPOSSIBILIDADE DE DISSOCIAÇÃO POSSESSÓRIA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta por Dinarte Francisco de Souza Filho contra sentença da 18ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza/CE, que extinguiu, sem resolução do mérito, ação de reintegração de posse movida em face de Déborah de Brito Batista, reconhecendo a ocorrência de coisa julgada em razão de decisão anterior, transitada em julgado, que reintegrou a empresa Paroma Construções e Empreendimentos Ltda. na posse do mesmo imóvel. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO A questão em discussão consiste em verificar se a decisão proferida em ação anterior, que reconheceu a posse da empresa terceira sobre o terreno, impede o prosseguimento da presente ação, na qual o apelante sustenta que a controvérsia recai apenas sobre a edificação (casa) construída sobre o mesmo lote. III. RAZÕES DE DECIDIR Com efeito, conforme bem pontuou o juízo de origem, a decisão transitada em julgado, proferida nos autos da ação de reintegração de posse n. 0831977-44.2014.8.06.0001 ajuizada pela construtora contra a primeira esposa do recorrente, reconheceu de forma expressa que a posse e o domínio sobre o terreno em questão pertencem à empresa Paroma Construções e Empreendimentos Ltda., determinando a reintegração da referida empresa na posse do imóvel matriculado sob número que corresponde ao endereço ora discutido. Ainda que o apelante procure distinguir entre o terreno e a casa edificada sobre ele, tal distinção não se sustenta juridicamente no contexto possessório. A casa é acessório inseparável do terreno (CC, art. 79), de modo que segue o destino jurídico do principal, não sendo possível dissociar, para fins de posse autônoma, o solo e a construção nele erigida. Verificada a identidade do objeto e da causa de pedir entre as ações, está configurada a coisa julgada material, que impede a rediscussão da matéria, conforme o art. 485, V, do CPC, sendo de ordem pública, cognoscível de ofício em qualquer tempo e grau de jurisdição. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso conhecido e improvido. Sentença mantida. (TJ-CE - APELAÇÃO CÍVEL - 02873381720228060001, Relator(a): EMANUEL LEITE ALBUQUERQUE, 1ª Câmara de Direito Privado, Data do julgamento: 22/10/2025). [Grifou-se]. Ementa: Direito processual civil. Apelação cível. Ação de reparação de danos. Reconhecida coisa julgada em sentença proferida em Embargos de Declaração. Irresignação do promovente. Pleitos indenizatórios que estão acobertados pelo manto da coisa julgada material. Acórdão proferido nos embargos de declaração em apelação cível - ação de reconhecimento e dissolução de união estável com partilha de bens nº 0885623-66.2014.8.06.0001. recurso conhecido, todavia, desprovido. sentença mantida na íntegra. (TJ-CE - APELAÇÃO CÍVEL - 02299837820248060001, Relator(a): JOSE RICARDO VIDAL PATROCINIO, 1ª Câmara de Direito Privado, Data do julgamento: 11/02/2026). [Grifou-se]. Assim, verifica-se que o presente feito reproduz ação já decidida por sentença transitada em julgado, o que atrai a aplicação do art. 485, V, do CPC, impondo-se a extinção do processo, sem resolução do mérito, como corretamente decidiu o magistrado de primeiro grau. 2.2. - Da inaplicabilidade da Lei do Distrato A apelante invoca a Lei nº 13.786/2018. Todavia, como bem ressaltado na sentença, o contrato e a rescisão em análise ocorreram antes da entrada em vigor da referida lei. O TJCE e o STJ têm entendimento consolidado de que a Lei do Distrato não se aplica retroativamente a contratos firmados anteriormente à sua vigência, em respeito ao princípio da irretroatividade das leis (art. 5º, XXXVI, CF). Nesse sentido, colaciona-se os seguintes julgados deste colendo Tribunal de Justiça: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. RESILIÇÃO UNILATERAL DE CONTRATO POR PARTE DOS PROMITENTES COMPRADORES. AVENÇA ANTERIOR À LEI Nº 13.786/2018 1. PLEITO DE DECLARAÇÃO DE NULIDADE DA AVENÇA. TESE DE INCAPACIDADE DA PARTE, POR SUPOSTA PRODIGALIDADE TRANSITÓRIA. DESCABIMENTO. COMPLEXO PROBATÓRIO QUE EVIDENCIA A REGULARIDADE DA CONTRATAÇÃO. TRATATIVAS QUE SE PROLONGARAM NO TEMPO, CONTANDO COM A PARTICIPAÇÃO DA ESPOSA DO ENFERMO. 2. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. RESTITUIÇÃO EM VALOR PARCIAL. SÚMULA 543, DO STJ. 3. DIREITO DE RETENÇÃO. PERCENTUAL ELEVADO DE 10% (DEZ POR CENTO) PARA 20% (VINTE POR CENTO). QUANTUM APLICADO QUE NÃO SE REVELA SUFICIENTE AO CUMPRIMENTO DAS FINALIDADES INDENIZATÓRIA E DE DESESTÍMULO À DISSOLUÇÃO DA AVENÇA. 4. JUROS. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA. 5. AÇÃO PRINCIPAL. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. ANÁLISE SEGUNDO A QUANTIDADE DE PEDIDOS ATENDIDOS. 6. RECONVENÇÃO. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. IMPERATIVIDADE DE FIXAÇÃO. ÔNUS DA EMPRESA/RÉ. PERCENTUAL APLICADO SOBRE VALOR DA CAUSA. ALTERAÇÃO EX OFFICIO. PROVEITO ECONÔMICO QUE SE ESPERAVA OBTER. Recursos conhecidos e parcialmente providos. Sentença reformada em parte. 1. Em apelação, a empresa Ré insurge-se contra o valor aplicado a título de direito de retenção pela resilição unilateral do contrato pelos promitentes compradores, aduzindo, outrossim, acerca da necessidade de fixação de juros a partir da data do trânsito em julgado da sentença. De seu turno, por meio de recurso adesivo, os Autores defendem a tese de que a avença é nula, porquanto celebrada com parte incapaz, na medida em que acometida de distúrbio psicológico que o conduziria, transitoriamente, a uma situação de prodigalidade, acrescentando que a recusa da contraparte em proceder ao distrato e devolver-lhe o valor pago à título de sinal implicaria ato ilícito que originou prejuízos passíveis de justificar a reparação moral. 2. Da Legislação Aplicável. Inaplicáveis ao caso, as disposições contidas na Lei 13.786/2018, tendo em vista a sua irretroatividade para alcançar contratos firmados antes de sua entrada em vigor, tal como na hipótese dos autos. 3. Da Validade da Contratação. O complexo probatório não encerra elementos hábeis a demonstrar a aventada situação de prodigalidade do promitente comprador, mormente quando as provas documentais e testemunhais revelam terem as tratativas englobado várias visitas ao stand de vendas e à Incorporadora, inclusive sendo realizada proposta de preço aquém da tabela do empreendimento, findando a negociação e a pactuação realizadas mediante a participação de sua esposa. 4. Do Direito de Retenção. Nos termos da jurisprudência desta Corte e do STJ, na hipótese de rescisão do contrato de promessa de compra e venda por culpa do promitente comprador, a cobrança/retenção de valores a título de indenização não é abusiva, pois visa tão somente restituir as partes ao status quo ante. Recurso provido em parte nesse ponto, elevando-se o patamar de retenção de 10% para 20%, não aplicado o percentual máximo de 25%, face às especificidades do caso, sobretudo considerando o caráter idenizatório e função principal da medida que é o desestímulo ao desfazimento do vínculo. 5. Dos Juros. Em convergência com o entendimento consolidado no Tema Repetitivo n. 1.002/STJ, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão", de modo que a pretensão da Empresa/Apelante merece acolhimento também quanto a essa questão. 6. Dos ônus da Sucumbência relativos à Ação Principal. A distribuição dos ônus da sucumbência deve ser efetuada segundo a quantidade de pedidos atendidos de tal sorte que questões secundárias, como o valor da indenização por dano moral, não se revelam hábeis a justificar a imposição do ônus à parte que tenha remanescido vencida apenas neste pormenor. Na sentença objurgada, os Autores foram vencidos quanto ao pleito de declaração de nulidade da avença e de indenização, logrando êxito parcial quanto à restituição do valor pago, situação que se repetiu nesta fase recursal, muito embora alterado o percentual de restituição. Nessa ordem de ideias, merece acolhimento a pretensão Autoral quanto ao ponto, na medida em que logrou êxito em um dos três pedidos formulados na inicial, de modo a se revelar devida a alteração da distribuição dos ônus da sucumbência, ficando assim arbitrados: 75% (setenta e cinco por cento) dos ônus sucumbenciais deverão ser pagos pelos Autores e 25% (vinte e cinco por cento) pela Ré, mantidos, a piori, os honorários advocatícios no percentual de 10% (dez por cento) do valor atualizado do proveito econômico obtido por cada uma das partes, em observância ao disposto no art. 85, § 2º, do CPC. 7. Dos Honorários Advocatícios atinentes à Reconvenção da Parte Ré. "Os honorários na reconvenção são independentes daqueles fixados na ação principal, independentes, inclusive, do resultado e da sucumbência desta" (STJ, AgInt no AREsp n. 1.109.022/SP, Rel Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 29/4/2019, DJe 2/5/2019). Lado outro, indene de dúvidas a possibilidade de alteração, ex officio, do valor da causa, à luz do art. 292, § 3º, do CPC. Na reconvenção de que ora se cuida, a pretensão era de total retenção do valor pago pelos Promitentes Compradores, de modo que este deveria ter sido o montante atribuído à demanda. Assim, diante da improcedência da reconvenção, os honorários advocatícios, aplicados em 10% (dez por cento), deverão incidir sobre o valor da causa, ora alterados de ofício para o montante do benefício pretendido pela Promitente Vendedora, a quem incumbirá integralmente o encargo. 8. Recursos conhecidos e parcialmente providos. Sentença reformada em parte. (TJ-CE - Apelação Cível - 0860952-76.2014.8.06.0001, Rel. Desembargador(a) FRANCISCO JAIME MEDEIROS NETO, 4ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 10/06/2025, data da publicação: 08/07/2025). [Grifou-se]. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR ¿ APELAÇÃO CÍVEL ¿ AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS C/C TUTELA ANTECIPADA ¿ CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL ANTERIOR À LEI 13.786/2018 ¿ INADIMPLEMENTO DOS PROMITENTES COMPRADORES ¿ SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA ¿ DETERMINAÇÃO DE RESTITUIÇÃO AOS RÉUS DE 85% DO VALOR EFETIVAMENTE DISPENDIDO NO CURSO DO CONTRATO (CORRESPONDENTE A 15% DE RETENÇÃO) - CONDENAÇÃO DOS RÉUS AO PAGAMENTO DOS VALORES DE TAXAS CONDOMINIAIS E DÉBITOS DE IPTU NO PERÍODO EM QUE PERMANECERAM NA POSSE DO BEM ¿ INSURGÊNCIA RECURSAL DA AUTORA ¿ PLEITO DE APLICAÇÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO PREVISTO NO CONTRATO (30%). ¿ IMPOSSIBILIDADE ¿ AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE DESPESAS ADMINISTRATIVAS A JUSTIFICAR TAL PERCENTUAL ¿ RETENÇÃO ALTERADA DE MODO A ADEQUAR-SE AO PADRÃO-BASE DE 25% ADOTADO PELO STJ ¿ RESP 1.723.519/SP ¿ PELITO DE RETENÇÃO DE PARTE DOS VALORES PAGOS PELOS ADQUIRENTES A TÍTULO DE COMPENSAÇÃO PELA FRUIÇÃO DO IMÓVEL ¿ PROVIDO ¿ PRECEDENTES DO STJ E TJCE ¿ PLEITO DE RETENÇÃO DAS TAXAS CONDOMINIAI E, TRIBUTOS ARCADOS PELA RECORRENTE ¿ NÃO CONHECIDO ¿ PRETENSÃO JÁ DEFERIDA NA SENTENÇA - AUSENTE INTERESSE RECURSAL ¿ PLEITO DE RETENÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM ¿ IMPOSSIBILIDADE ¿ VALOR JÁ CONTEMPLADO NA RETENÇÃO DE 25% - PRECEDENTE STJ. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. Verificado que a sentença já contemplara parte dos pedidos recursais, notadamente aqueles referente à autorização para retenção dos valores de taxas condominiais e débitos de IPTU incidentes sobre o imóvel objeto da lide e que restaram inadimplidos pelos apelados durante o período em que exerceram a posse do mesmo, não pode o recurso ser conhecido quanto a tais matérias, face à ausência do interesse recursal. Inaplicáveis ao caso as disposições contidas na Lei 13.786/2018, tendo em vista a sua irretroatividade para alcançar contratos firmados antes de sua entrada e vigor em 28/12/218, hipótese dos autos. Nos termos da jurisprudência desta Corte e do STJ, na hipótese de rescisão do contrato de promessa de compra e venda por culpa do promitente comprador, a cobrança/retenção de valores a título de indenização correspondentes ao período de fruição do bem pelo comprador não é abusiva, pois visa tão somente restituir as partes ao status quo ante. Recurso provido em parte nesse ponto, fixando-se como patamar de retenção, 0,5% ao mês do valor atualizado do contrato, incidente no período compreendido entre a data da imissão do promitente comprador na posse do imóvel até a data da reintegração efetiva do promitente vendedor, a ser apurado em sede de liquidação de sentença. Apelo provido nesse ponto. In casu, a pretenção recursal a fim de que seja estabelecido como montante a restituir aos apelados em virtude do desfazimento do contrato o percentual contratual de apenas 70% (setenta por cento) do montante recebido (correspondente a 30% de retenção),sob o argumento que suportara uma série de despesas administrativas, fiscais e tributárias, não comporta acolhimento, posto que inexistem provas documentais de tais dispêndios e dos alegados prejuízos ao incorporador e demais adquirentes do empreendimento. Contudo, o valor de retenção fixado na sentença, 15%, comporta modificação para amoldar-se ao percentual de 25% adotado como padrão adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato, segundo a jurisprudência recente do c. STJ, devendo ser ele adotado quando não houver fundamentação específica que justifique a sua redução. Resp nº 1.723.519/SP. Hipótese dos autos em que os adquirentes/recorridos não restituíram o imóvel espontaneamente à promitente vendedora, que teve de requerer a sua reintegração na posse judicialmente, sendo o valor da parcela inadimplida do saldo devedor de elevado valor, cujo não pagamento deveu-se basicamente a alegados infortúnios negociais dos promitentes compradores os quais não foram comprovados, não havendo assim, razão para fixação de percentual de retenção inferior aos 25% fixados na jurisprudência da Corte Superior. Recurso provido, em parte, para majorar o percentual de retenção para 25% sobre a mesma base de cálculo fixada na sentença. Conforme entendimento do Tribunal Superior, nas hipóteses em que a rescisão do contrato de compra e venda se dá por culpa do promitente comprador, o percentual de 25% a título de retenção já contempla eventual valor de comissão de corretagem, de modo que a apelante não poderá deduzir esse valor do montante a restituir. Apelo desprovido nesse ponto. Recurso parcialmente conhecido e parcialmente provida na extensão conhecida. Sentença parcialmente reformada. Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 4ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em CONHECER PARCIALMENTE DO RECURSO DE APELAÇÃO para, na extensão conhecida, DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO, a fim de reformar parcialmente a sentença, para i) determinar a a retenção de valor a título de indenização de fruição do imóvel a ser apurada em liquidação de sentença, na base de 0,5% ao mês do valor atualizado do contrato, incidente no período compreendido entre a data da imissão do promitente comprador na posse do imóvel até a data da reintegração efetiva do promitente vendedor, a ser apurado em sede de liquidação de sentença; ii) reduzir de de 85% (oitenta e cinco por cento) para 75% (setenta e cinco por cento) o valor correspondente à restituição dos valores pagos aos apelados/promitentes compradores, incidente sobre a mesma base de cálculo indicada na sentença, o que corresponde a autorização de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) sobre o montante pago no contrato. Fortaleza, data e hora da assinatura digital. FRANCISCO BEZERRA CAVALCANTE Presidente do Órgão Julgador DESEMBARGADOR FRANCISCO JAIME MEDEIROS NETO Relator (TJ-CE - Apelação Cível - 0054627-89.2012.8.06.0001, Rel. Desembargador(a) FRANCISCO JAIME MEDEIROS NETO, 4ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 12/03/2024, data da publicação: 12/03/2024). [Grifou-se]. Logo, ainda que se admitisse a reanálise das questões relativas aos efeitos da rescisão contratual já reconhecida e com trânsito em julgado tanto na ação principal quanto na ação rescisória, não se pode cogitar a aplicação da Lei do Distrato ao presente caso. 2.3. - Da distinção entre retenção e indenização A apelante sustenta, ainda, que a retenção contratual e a indenização pela fruição constituiriam institutos distintos. Contudo, no presente caso, a ocupação do imóvel foi utilizada como parâmetro para a fixação do porcentual de devolução das parcelas pagas, de modo que a indenização pela fruição, conforme já destacado, foi devidamente considerada nas ações anteriormente mencionadas. Ademais, embora a jurisprudência do STJ (REsp 1.300.418/RS) reconheça que a retenção de percentual razoável das parcelas pagas pode levar em conta o tempo de fruição do imóvel, não cabendo indenização autônoma além desse critério, tal matéria, conforme reiteradamente assinalado, encontra-se abrangida pelos efeitos da coisa julgada. Portanto, correta a r. sentença de extinção desta ação, porque acobertada pela coisa julgada, inexistindo nova causa de pedir que justifique seu prosseguimento. 3 - Dispositivo
Diante do exposto, conheço do recurso, todavia, para NEGAR-LHE PROVIMENTO, nos termos da fundamentação supra. Por fim, em atenção ao disposto no art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios fixados na r. sentença para 12% (doze por cento) do valor da causa. É como voto. Fortaleza, data da assinatura digital. DESEMBARGADOR JOSÉ RICARDO VIDAL PATROCÍNIO Relator