Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
RECORRENTE: MIRANTES DO PASSARÉ SPE LTDA
RECORRIDO: CONDOMÍNIO MIRANTES DO PASSARÉ ORIGEM: 19º JUIZADO ESPECIAL CÍVEL DA COMARCA DE FORTALEZA JUÍZA RELATORA: GERITSA SAMPAIO FERNANDES EMENTA: RECURSO INOMINADO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. INADIMPLEMENTO DE COTAS CONDOMINIAIS. IMPROCEDÊNCIA DOS EMBARGOS À EXECUÇÃO OPOSTOS. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. MATÉRIA ATINENTE AO MÉRITO. PRETENSÃO DA
EXECUTADA: AFASTAR A SUA RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DAS COTAS CONDIMINIAIS EM RAZÃO DA VENDA DO IMÓVEL A TERCEIRO ESTRANHO À LIDE. AUSÊNCIA DE ALTERAÇÃO DO REGISTRO DO IMÓVEL. PARTE EXECUTADA FIGURA COMO PROPRIETÁRIA. OBRIGAÇÃO PROPTER REM RECAI SOBRE O POSSUIDOR. NECESSIDADE DE COMUNICAÇÃO INEQUÍVOCA AO CONDOMÍNIO DA TRANSAÇÃO ENTRE O VENDEDOR E O COMPRADOR DO IMÓVEL PARA EXIMIR O VENDEDOR DA RESPONSABILIDADE PELA OBRIGAÇÃO DE PAGAR. TEMA REPETITIVO N. 886 DO STJ. NÃO COMPROVAÇÃO DA CIÊNCIA DO CONDOMÍNIO EXEQUENTE. NÃO DESINCUMBÊNCIA DO ÔNUS DE COMPROVAR OS FATOS IMPEDITIVOS, EXTINTIVOS OU MODIFICATIVOS. DOCUMENTOS COLACIONADOS AOS AUTOS INSUFICIENTES PARA COMPROVAÇÃO. MANUTENÇÃO DA EXECUÇÃO EM FACE DA PARTE EXECUTADA. POSSIBILIDADE DE POSTERIOR AÇÃO REGRESSIVA EM FACE DO COMPRADOR DO IMÓVEL. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. ACÓRDÃO Acordam os Juízes da Primeira Turma Recursal dos Juizados Especiais do Estado do Ceará, por unanimidade de votos, CONHECER DO RECURSO E NEGAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto da Juíza Relatora, que assina o acórdão, consoante o art. 61 do Regimento Interno. Fortaleza, data da assinatura digital. GERITSA SAMPAIO FERNANDES JUÍZA RELATORA RELATÓRIO E VOTO
Intimação - RECURSO INOMINADO Nº 3001919-89.2023.8.06.0012
Trata-se de execução de título extrajudicial ajuizada pelo Condomínio Mirantes do Passaré em face de Mirantes do Passaré SPE LTDA, na qual alega que a parte executada, proprietária da unidade residencial n. 1.303-B do Condomínio, não adimpliu com taxas condominiais entre o período de janeiro e agosto de 2023, perfazendo o débito total de R$ 4.331,63 (quatro mil, trezentos e trinta e um reais e sessenta e três centavos), não logrando êxito na realização de cobrança administrativa. Citada para proceder com o pagamento (Id. 25679681), a executada opôs embargos à execução (Id. 25679689) para suscitar a preliminar de ilegitimidade passiva, aduzindo que o imóvel foi vendido para a Sra. Cosma Silva Oliveira em julho de 2020, sendo desta a responsabilidade pelo pagamento das cotas e taxas condominiais e, portanto, a parte legítima para figurar no polo passivo da presente demanda. Requereu a sua exclusão do polo passivo da execução de título extrajudicial. Impugnação aos embargos à execução apresentada pela parte exequente (Id. 25679906) alegando que não houve o registro da venda da unidade residencial na matrícula do imóvel, na qual ainda figura como proprietária a parte executada, além de que o termo de recebimento da unidade apresentado pela executada não foi entregue ao condomínio exequente, incumbindo ao proprietário, vendedor do imóvel, informar a alteração da posse / propriedade para redirecionamento da cobrança. Sobreveio sentença (Id. 25679907) que julgou improcedentes os embargos à execução opostos pela parte executada, determinando o prosseguimento da execução em face desta, sob o fundamento de que a obrigação de pagamento das taxas condominiais tem natureza propter rem, vinculando-se ao imóvel, e é devida pelo titular dos direitos reais sobre a unidade autônoma, exigindo, para que seja oponível ao condomínio, o registro do contrato de compra e venda no cartório de imóveis ou a ciência inequívoca da transação, o que não se verificou no caso dos autos. A parte executada interpôs recurso inominado (Id. 25679922) sustentando que não possui legitimidade para figurar no polo passivo da execução, haja vista a posse pública e notória de terceiro comprovada pelas contas de IPTU atribuídas ao comprador do imóvel, suficiente para atestar a posse e a publicidade desta. Requereu a reforma da sentença para que sejam julgados procedentes os embargos à execução opostos. Contrarrazões apresentadas pela parte recorrida (Id. 25679926), pela manutenção da sentença. É o relatório. Conheço do recurso inominado, visto que preenchidos os requisitos de admissibilidade. Inicialmente, importa consignar que a preliminar de ilegitimidade passiva suscitada pela parte executada confunde-se com o mérito no que se refere à análise da responsabilidade pelo adimplemento das cotas condominiais, se atribuída ao vendedor ou ao comprador do imóvel quando não se verificou a transferência da propriedade do imóvel junto ao cartório de registro de imóveis. Desde logo, registra-se que o inadimplemento das cotas condominiais é fato incontroverso nos autos, isto porque a irresignação da parte executada refere-se tão somente a inexigibilidade do débito em seu desfavor, ante a venda do imóvel a terceiro, não apresentando qualquer fundamento no sentido de adimplemento das obrigações condominiais, tampouco comprovantes de pagamento. Neste sentido, a controvérsia recursal reside sobre a responsabilidade pelos débitos condominiais após a alienação da unidade residencial não levado a registro no cartório de imóveis, se incumbida ao vendedor, que ainda figura como proprietário na inscrição do imóvel (Id. 25679666), ou ao comprador, que se encontra efetivamente na posse do imóvel. Com efeito, a obrigação de pagar as cotas condominiais
trata-se de obrigação propter rem, recaindo, dessa forma, sobre o bem e sobre aquele que exerce o direito real sobre ele, acompanhando a modificação de sua titularidade. A partir disso, é possível inferir que a responsabilidade pelo pagamento seria do possuidor do bem, isto é, a adquirente do imóvel, embora permaneça a parte executada como proprietária no registro competente. Todavia, sem desconsiderar os efeitos da posse sobre o imóvel e perante terceiros, os direitos reais sobre imóveis, na forma do art. 1.227 do Código Civil, somente são constituídos ou transmitidos por ato entre vivos a partir do registro no Cartório de Registro de Imóveis, ressalvados casos excepcionais legalmente previstos. Ademais, não cumprida tal formalidade essencial, para que a posse seja oponível a terceiros, isto é, fora da relação contratual estabelecida entre o vendedor e o comprador, exige-se a ciência destes. Assim sendo, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema Repetitivo n. 886, firmou a seguinte tese: PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 2. No caso concreto, recurso especial não provido. (REsp n. 1.345.331/RS, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 8/4/2015, DJe de 20/4/2015.) Portanto, para que fosse afastada a responsabilidade do vendedor do imóvel, era imprescindível que a parte executada comprovasse que o comprador se imitiu na posse da unidade residencial no período referente aos débitos e que o condomínio exequente foi comunicado acerca da transação. No caso concreto, contudo, compreendo que, embora se verifique a imissão na posse, através da apresentação do instrumento particular de promessa de compra e venda (Id. 25679690, pág. 2-10), do termo de recebimento da unidade (Id. 25679690, pág. 1) e do extrato do IPTU de 2024 (Id. 25679891) indicando a compradora do imóvel como contribuinte, a parte executada, ora recorrente, não logrou êxito em demonstrar a ciência inequívoca do condomínio para que passasse a cobrar as cotas condominiais do adquirente do imóvel, não se desincumbindo do ônus processual de comprovar os fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito da exequente, como estabelece o inciso II do art. 373 do CPC, na medida em que os documentos apresentados não se encontram na dimensão de conhecimento do condomínio, tratando-se os dois primeiros (contrato e termo de recebimento de unidade) de documentos particulares não publicizados a partir do registro no cartório competente e o terceiro (extrato de IPTU) de documento que somente se permite concluir que o Município de Fortaleza tem ciência da alteração da titularidade do imóvel, não garantindo que o condomínio obteve ciência a partir disso. Não é demais registrar, ainda, que a mera alteração do contribuinte responsável pelo adimplemento do IPTU não conduz à conclusão de que houve a alteração da titularidade da propriedade do imóvel e do polo passivo da obrigação de pagar as cotas condominiais, haja vista a possibilidade de se convencionar, por exemplo, em um contrato de locação residencial, a responsabilidade pelo pagamento do IPTU e das cotas condominiais, ambos de natureza propter rem, atribuindo ao locador ou ao locatário, na forma que melhor entendam os contratantes, exigindo-se, portanto, a comunicação ao condomínio. Portanto, reconheço a legitimidade da cobrança dos valores de cotas condominiais pelo condomínio exequente em face do proprietário do imóvel executado, uma vez que se trata de contraprestação pelos serviços que são oferecidos e mantidos pela entidade para o bem-estar da coletividade, que, em sistema de rateio, contribui para a manutenção das despesas que o ente condominial tem com os serviços diários ofertados, não cabendo o inadimplemento destas obrigações. Finalmente, a conclusão obtida neste julgamento, com a manutenção da sentença recorrida e do prosseguimento da execução em desfavor da parte recorrente, não exclui a possibilidade desta de buscar o ressarcimento pelo valor a ser pago em face da compradora/possuidora do imóvel inadimplente, nos termos do art. 934 do Código Civil: "Aquele que ressarcir o dano causado por outrem pode reaver o que houver pago daquele por quem pagou, salvo se o causador do dano for descendente seu, absoluta ou relativamente incapaz".
Ante o exposto, CONHEÇO DO RECURSO e NEGO-LHE PROVIMENTO, mantendo incólume a sentença. Custas e honorários à parte recorrente vencida (10% do valor do proveito econômico obtido). É como voto. Fortaleza, data da assinatura digital. GERITSA SAMPAIO FERNANDES JUÍZA RELATORA