Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
APELANTE: CLAUDIA CORDEIRO DA SILVA ADVOGADO: Jose Gouveia Da Silva Neto
APELADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF RELATOR (A): Desembargador (a) Federal Manoel de Oliveira Erhardt - 4ª Turma MAGISTRADO CONVOCADO: Desembargador (a) Federal Bruno Leonardo Câmara Carra JUIZ PROLATOR DA SENTENÇA (1º GRAU): Juiz (a) Federal Cristiano De Jesus Pereira Nascimento EMENTA: CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. INTIMAÇÃO DO DEVEDOR PARA PURGAR A MORA. CONSOLIDAÇÃO DO IMÓVEL. APÓS A LEI N. 13.465/2017 ASSEGURA-SE AO DEVEDOR FIDUCIANTE APENAS O DIREITO DE PREFERÊNCIA PARA ADQUIRIR O IMÓVEL. DECISÃO INTERLOCUTÓRIA. MUDANÇA DE ENTENDIMENTO DO MAGISTRADO A QUO. POSSIBILIDADE. APENAS COM A SENTENÇA COM TRÂNSITO EM JULGADO QUE A DECISÃO ADQUIRE AUTORIDADE DE IMUTABILIDADE. RECURSO DESPROVIDO. 1.
INTIMAÇÃO DA SENTENÇA - ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA 2ª Unidade dos Juizados Especiais Cíveis da Comarca de Fortaleza/CE Processo nº 3000476-94.2023.8.06.0015 SENTENÇA Entrementes, pedi os autos.
Trata-se de ação execução de título executivo extrajudicial, em que a parte exequente busca a satisfação do crédito condominial referentes às cotas condominiais ordinárias/extraordinárias, devido pela parte exequida, de vencimentos de fevereiro a dezembro de 2022 e de janeiro a março de 2023, da unidade 103, Bloco D, cujo montante é na cifra de R$ 5.867,43 (cinco mil, oitocentos e sessenta e sete reais e quarenta e três centavos). Foi apresentada exceção de pré-executividade, Id 58382318, em que a executada defende, em síntese, sua ilegitimidade passiva haja vista ter vendido o imóvel de cuja taxa condominial se executa nesses autos, no ano de 2015 à pessoa de FRANCISCO DE ASSIS TORRES SARAIVA. Em sua peça de bloqueio, Id 63645383, a exequente defende pela legitimidade passiva da exequida, por força da lei e pelo entendimento pacificado pelo STJ no tema 886, cuja tese firmada, em suas palavras, é de que o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação. Ademais, por se tratar de obrigação propter rem, obriga o proprietário, ainda que meramente formal, ao pagamento, e que nos casos dos autos, ainda que reste evidenciado a compra e venda, consta no registro imobiliário a pessoa da exequida como formal proprietária, o que a legitima a figurar no polo passivo. Em decisão interlocutória, Id 125757417, foi rejeitada a ilegitimidade passiva arguida, e determinado o prosseguimento da execução com adoção de medidas constritivas para satisfação do débito. Sobreveio petição de Id 188392189, em que a exequida informa a transferência da titularidade do bem, no registro de imóveis. É o que importa relatar. Passo a decidir. Inicialmente, cumpre registrar que, embora em momento processual anterior tenha sido rejeitada a exceção de pré-executividade oposta pela parte executada, o ulterior e mais aprofundado exame da controvérsia, à luz de precedente específico do Superior Tribunal de Justiça aplicável à hipótese concreta, bem como da análise minuciosa do acervo documental constante destes autos e de feitos conexos envolvendo as mesmas partes e idêntica controvérsia jurídica, conduz à necessidade de reavaliação do entendimento anteriormente firmado. Com efeito, a legitimidade ad causam constitui pressuposto processual aferível a qualquer tempo e grau de jurisdição, enquanto não operado o trânsito em julgado, tratando-se de matéria cognoscível inclusive de ofício, na forma do art. 485, inciso VI, c/c §3º, do Código de Processo Civil. Nesse contexto, eventual pronunciamento interlocutório anteriormente proferido, por não ostentar natureza de coisa julgada material, não impede o reexame da matéria quando verificada, a partir de cognição mais exauriente, conclusão jurídica diversa daquela inicialmente adotada, especialmente quando necessário ao alinhamento da prestação jurisdicional aos princípios da legalidade, da segurança jurídica, da isonomia e da coerência jurisprudencial, evitando-se, inclusive, a perpetuação de solução incompatível com a orientação firmada pelos Tribunais Superiores. Nessa perspectiva, não se cuida de indevida retratação imotivada de pronunciamento judicial anterior, mas sim do exercício do poder-dever de controle permanente dos pressupostos processuais de constituição e desenvolvimento válido da relação processual executiva, impondo-se ao julgador, diante da constatação superveniente de ausência de legitimidade passiva, o reconhecimento da matéria, ainda que em momento posterior ao exame inicial da exceção de pré-executividade. Cumpre consignar, ainda, que o reexame da matéria ora apreciada não configura qualquer vício de coerência decisória ou afronta à confiança legítima das partes, porquanto os pronunciamentos interlocutórios proferidos no curso da marcha processual possuem natureza precária e instrumental, destinando-se à condução do feito à luz do estado de cognição então existente, não se revestindo, antes do trânsito em julgado da decisão final, de autoridade de imutabilidade própria da coisa julgada material. Ao magistrado incumbe o dever de cautela na condução do processo, impondo-lhe constante vigilância acerca da higidez dos pressupostos processuais e da correta subsunção dos fatos ao direito aplicável, sobretudo quando o amadurecimento da instrução, a análise mais detida dos elementos constantes dos autos ou a melhor reflexão jurídica conduzam à conclusão diversa daquela inicialmente adotada. Tal atuação encontra pleno amparo no princípio do livre convencimento motivado, segundo o qual cabe ao julgador formar sua convicção a partir da valoração racional e fundamentada do conjunto probatório e do ordenamento jurídico incidente, não se encontrando vinculado, de modo absoluto, a juízos provisórios anteriormente externados, desde que a superação do entendimento pretérito se dê de forma expressamente motivada, em observância aos deveres de fundamentação, segurança jurídica e coerência da prestação jurisdicional, conforme se extrai do excerto: PROCESSO Nº: 0804947-14.2018.4.05.8001 - APELAÇÃO CÍVEL
Cuida-se de apelação proposta pelo particular contra sentença que julgou improcedente o pedido de declaração do direito de purgar a mora referente ao contrato nº 855550528100. O juízo a quo entendeu que a) em se tratando de alienação fiduciária ajuizada quando já vigorava a Lei nº 13.465/17, que alterou a Lei nº 9.514/97, não é o caso de estender o prazo para purgação da mora até o auto de arrematação; b) considerando a data que a autora ingressou com a demanda, restava apenas exercer o direito de preferência na arrematação do bem; e c) a Caixa Econômica Federal procedeu com todos os requisitos legais e necessários para que o imóvel fosse inserido em leilão extrajudicial. 2. Alega a parte apelante que a) o contrato de alienação fiduciária foi firmado em 06/09/2010, antes da vigência da Lei 13.465/17, que alterou a Lei 9.514/1997; e b) o juízo a quo deixou de utilizar a legislação vigente na data de formalização do contrato, apresentando entendimento diverso do que vinha adotando nos autos, em violação ao direito adquirido. 3. Nada obstante o juízo a quo tenha produzido alguma expectativa para a parte, é de se considerar que as decisões interlocutórias sempre são precárias, visto que apenas com a sentença com trânsito em julgado que a decisão adquire autoridade de imutabilidade. Fosse assim não poderia o juiz proferir decisão liminar e, posteriormente, após a fase de conhecimento, mudar de entendimento. Fosse assim não poderia nem o tribunal reformar a sentença dada em primeiro grau, já que ela também gerou expectativa na parte. Fosse assim, diante de uma eventual mudança na presidência do processo, o juiz novo estaria vinculado as decisões do anterior, o que também não é o caso. Diante disso, o juiz proferiu sentença com base no entendimento que, da análise dos atos, lhe pareceu aplicável ao caso e o fez de forma fundamentada, em consonância com o princípio do livre convencimento motivado. (...) (TRF-5 - Ap: 08049471420184058001, Relator.: DESEMBARGADOR FEDERAL BRUNO LEONARDO CAMARA CARRA, Data de Julgamento: 10/08/2021, 4ª TURMA). Desta feita, evidenciado que o entendimento inicialmente adotado não mais se sustenta diante da cognição exauriente ora realizada, impõe-se sua revisão, não por voluntarismo judicial, mas por estrita observância ao dever de decidir conforme o direito efetivamente aplicável à hipótese concreta. Conforme o art. 1.336, I, do CC, o dever de contribuir para as despesas condominiais decorre de cada uma das unidades autônomas, conforme verificado a seguir: Art. 1.336. São deveres do condômino: I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; É pacífico na jurisprudência que a obrigação de pagar despesas condominiais possui natureza propter rem, decorrendo diretamente da titularidade do direito real sobre a unidade autônoma, nos termos do retromencionado artigo. Todavia, o Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o REsp 1.345.331/RS, sob o rito dos recursos repetitivos, consolidou entendimento segundo o qual o registro do compromisso de compra e venda não é, por si só, elemento determinante da responsabilidade, devendo-se analisar a relação jurídica material com o imóvel. Aduz o entendimento: PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 2. No caso concreto, recurso especial não provido. (STJ - REsp: 1345331 RS 2012/0199276-4, Relator.: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 08/04/2015, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 20/04/2015 RB vol. 619 p. 49) Segundo a tese firmada, havendo contrato de promessa de compra e venda não levada a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto, se ficar comprovado que o promissário comprador se imitira na posse e o condomínio teve ciência inequívoca da transação, o que afasta a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. No caso concreto, verifica-se que o contrato particular de promessa de compra e venda relativo ao imóvel objeto da controvérsia não foi levado a registro ao tempo da propositura da presente ação executiva, permanecendo, àquela altura, a titularidade formal do bem ainda desvinculada da averbação correspondente no fólio real. Registre-se, ademais, que a própria executada noticia, em petição de Id 188392189, que a transferência da propriedade somente veio a ser formalizada em julho de 2025. Não obstante, tal circunstância, embora juridicamente relevante sob a ótica registral, mostra-se irrelevante para a solução da controvérsia nos moldes do entendimento ora adotado por este Juízo, porquanto a definição da legitimidade passiva, na hipótese concreta, não se exaure na análise estrita da titularidade formal inscrita na matrícula imobiliária, devendo ser examinada à luz da realidade jurídica subjacente à relação material controvertida e das particularidades fáticas devidamente demonstradas nos autos. Assim, sobre os requisitos de excludente de sua responsabilidade, segundo a tese firmada, imissão na posse do promitente comprador e ciência inequívoca do condomínio, verifico que restou evidenciado, a saber. No que diz respeito à imissão na posse do promitente comprador, a exequente não negou a sua ocorrência, pois defende que, segundo entende da jurisprudência do STJ, promitente vendedor e promitente comprador são solidários, quando o instrumento não é levado à registro, pelas despesas condominiais, cabendo ao condomínio escolher a quem demandar, se um ou todos, e ainda que, enfrentando situação análoga, das mesmas partes, nos autos de n. 3000961-26.2025.8.06.0015, a ali autora, ora exequente, pediu a inclusão do promitente comprador no polo passivo, a reconhecendo: "Assim, é necessário frisar que, muito embora tenha ocorrido a imissão na posse por parte do agora demandado, Sr. Francisco de Assis Torres Saraiva, quando este recebeu as chaves do apartamento 104, bloco D, a segunda demandada, Dias Pontes Construções e Incorporações LTDA - ME, ainda mantém seu status de proprietária registral da unidade". Ainda que o trecho transcrito daqueles autos, diga acerca de unidade diversa daqui tratada, lá consta o contrato de promessa de compra e venda, Id 58382321, juntado em 26 de abril de 2023, e aqui no Id 188392189, em que consta a unidade 104, Bloco D, e 103, do Bloco D, além de outras, como seu objeto. Na ata de eleição, Id 150902312, na lista dos presentes, no que concerne a unidade 103 D, fez constar a empresa J ALBUQUERQUE IMOBILIÁRIA como sua responsável. Essa ata é de 30 de maio de 2023. A J ALBUQUERQUE IMOBILIÁRIA é outorgada do senhor FRANCISCO DE ASSIS TORRES SARAIVA, cujos poderes são datados de 2017, conforme procuração juntada sob o Id 150906579, além do boleto de cobrança em nome da outorgada, Id 150902311, com vencimento em 10/02/2020, bem como o relatório de inadimplência, também e, nome da outorgada, Id 150902315, de débitos da aludida unidade, com vencimento em fevereiro de 2021. Em outras palavras, ficou evidenciado que o instrumento de promessa de compra e venda e a procuração foram recebidos pela exequente de modo a causar alteração no quadro fático negocial. Dessa forma, em máxima deferência ao entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça, inclusive aquele manejado pela própria exequente em sua argumentação, verifica-se que a executada não detém legitimidade para responder pelas despesas condominiais ora executadas. Com efeito, embora a promessa de compra e venda não tenha sido oportunamente levada a registro, o acervo probatório evidencia, de forma segura, a presença dos pressupostos fixados no Tema Repetitivo n.º 886, notadamente a imissão do promissário comprador na posse do imóvel e a inequívoca ciência do condomínio acerca da transação. Nessa moldura fático-jurídica, desloca-se a responsabilidade pelas obrigações condominiais ao adquirente imitido na posse, impondo-se, por conseguinte, o reconhecimento da ilegitimidade passiva da executada.
Ante o exposto, com fundamento no art. 485, inciso VI, c/c §3º, do Código de Processo Civil, RECONHEÇO, DE OFÍCIO, a ilegitimidade passiva ad causam da executada e, por conseguinte, JULGO EXTINTA a presente execução, sem resolução de mérito. Sem custas e honorários (art. 55, caput, da Lei nº 9.099/95). Eventual recurso sujeita-se ao recolhimento de custas, sob pena de deserção (arts. 42, §1º, e 54, parágrafo único, da Lei nº 9.099/95). P. R. I. Fortaleza/CE, data da assinatura digital. Fabiano Rocha de Sousa Juiz Leigo
Vistos. Homologo a minuta de sentença elaborada pelo Juiz Leigo para que produza os seus jurídicos e legais efeitos, nos termos do art. 40 da Lei 9.099/95. Após o trânsito em julgado dessa decisão, arquivem-se os autos com as anotações de estilo. Publique-se. Registre-se. Intime-se. CARLOS HENRIQUE GARCIA DE OLIVEIRA Juiz de Direito Titular Assinado por certificação digital