Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
REQUERENTE: PAULO NUNES CORDEIRO, IRLANDA CAVALCANTE DE CASTRO
REQUERIDO: MANHATTAN LOS ANGELES - EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA, BANCO BRADESCO S.A. SENTENÇA I - RELATÓRIO
INTIMAÇÃO DA SENTENÇA - Processo nº. 3027937-15.2025.8.06.0001 Assunto: [Obrigação de Fazer / Não Fazer] Classe: OUTROS PROCEDIMENTOS DE JURISDIÇÃO VOLUNTÁRIA (1294)
Trata-se de Ação de Obrigação de Fazer c/c Danos Morais e Materiais, ajuizada por Paulo Nunes Cordeiro, em desfavor de Manhattan Los Angeles - Empreendimento Imobiliário LTDA. e Banco Bradesco S/A., partes individualizadas nos autos. Em petição inicial de ID 152030176 os autores narram o seguinte: "Os autores adquiriram em 14.06.2010 a unidade 702 B, Bloco 01 e vagas nºs S2 - 25 e 26 do empreendimento LOS ANGELES - Condominum, cuja vendedora foi a empresa MANHATTAN LOS ANGELES EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA., conforme contrato em anexo. Referida avença foi integralmente adimplida pelos demandantes em 30.07.2019, como faz prova o Termo de Quitação, igualmente jungido à inicial. Ocorre que por ocasião da tentativa de efetivar a individualização, escrituração e registro da unidade perante o Cartório competente, foram os autores informados inicialmente de uma averbação (AV. 315/13188), oriundo do 0906074-15.2014.8.06.0001, que determinou a indisponibilidade dos bens e direitos pertencentes à Manhattan Los Angeles Empreendimentos Imobiliários, o que culminou com o entrave na regularização iniciada pelos adquirentes, aqui autores. Demonstrado no citado processo que a unidade dos demandantes não poderia responder pela dívida da ré MANHATTAN LOS ANGELES EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA, sobreveio decisão liberando-a (decisão anexa), pelo que se deu prosseguimento na regularização, com pagamento de ITBI e demais emolumentos. Eis então que surge a informação da Serventia competente de que havia uma hipoteca dada pela MANHATTAN LOS ANGELES EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA em favor do BANCO BRADESCO, o que impediria o prosseguimento do procedimento, sendo necessária uma decisão judicial compelindo o referido Banco para que promovesse a baixa da restrição, tudo conforme comprovam os documentos anexados à exordial. (…)". Requereu medida liminar para baixa do gravame; e, no mérito a confirmação da tutela de evidência e a condenação das promovidas ao pagamento de indenizações por danos morais e materiais, além de custas e honorários sucumbenciais. Documentação de ID's 152032950/152270822. Decisão de ID 152691431 concedeu a tutela de evidência requerida e determinou a citação dos promovidos. Em contestação de ID 155090018 o banco promovido apresentou preliminares; e, no mérito, em síntese, a regularidade do contrato e a inexistência de responsabilidade civil. Requer o acolhimento das preliminares; e, no mérito a improcedência da demanda. Em contestação de ID 165558081 a promovida Manhattan alega, em síntese, a impossibilidade de baixa do gravame (competência exclusiva da instituição financeira - súmula 308 do STJ - ilegitimidade passiva), necessidade de comprovação dos danos materiais, ausência de configuração dos danos morais, bem como o dever do adquirente ao pagamento da escrituração do imóvel e transferência definitiva. Requer o acolhimento de preliminar atinente à ilegitimidade passiva; e, no mérito a improcedência da demanda. Apresenta pedidos alternativos. Réplica de ID 167287685. Decisão de ID 168012063 reconheceu o descumprimento da liminar e determinou a expedição de ofício ao Registro de Imóveis da 5ª Zona da Comarca de Fortaleza/CE, para que proceda à baixa do gravame de Hipoteca na Matricula de número 13188 (R. 06/13188). Além disso, determinou a intimação das partes para informarem acerca do interesse na autocomposição ou na produção de outras provas. Ofício de ID 177631924 em que o Registro de Imóveis da 5ª Zona da Comarca de Fortaleza/CE informa o cancelamento da hipoteca na matrícula do imóvel conforme determinado por este juízo. Decisão de ID 191094071 anunciou o julgamento do processo. É o que importa relatar. Passo a fundamentar e decidir. II - FUNDAMENTAÇÃO PRELIMINARMENTE - Da Ilegitimidade Passiva do promovido Banco Bradesco S/A.: Em sede de preliminar, o Banco promovido aduz que não é parte legítima para figurar no polo passivo da presente demanda, sob o argumento de que não firmou contrato com a parte promovente. No entanto, a hipoteca é constituída em favor da instituição financeira, no Cartório de Registro de Imóveis, sendo o banco o beneficiário da hipoteca que recaiu sobre o imóvel dos promoventes. Assim, para que seja possível apreciar o pedido de cancelamento da garantia real, necessário que o credor figure no polo passivo da demanda. Do contrário, o cancelamento e a baixa encontram óbice na necessidade de observância do princípio da continuidade registral. Ademais, o cancelamento da hipoteca repercute sobre a esfera jurídica e patrimonial da instituição bancária, o que exige a sua participação no processo. Assim, uma vez que a instituição financeira é a responsável pelo levantamento do gravame, é parte legítima para figurar no polo passivo da demanda. Nesse sentido, se posiciona o nosso Tribunal de Justiça em casos análogos: EMENTA: APELAÇÕES CÍVEIS DOS PROMOVIDOS. LEGITIMIDADE PASSIVA DO BANCO (CREDOR HIPOTECÁRIO). COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. OUTORGA DE ESCRITURA DEFINITIVA. RETIRADA DE GRAVAME DE GARANTIA HIPOTECÁRIA. SÚMULA 308 DO STJ. DANO MORAL. NÃO CONFIGURADO. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. RECURSOS CONHECIDOS E PARCIALMENTE PROVIDOS. 1. Tratam-se de Apelações Cíveis interpostas por Manhattan Beach Riviera - Empreendimento Imobiliário Ltda. e Banco Bradesco S/A em face de sentença proferida pelo Juízo de Direito da 25ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza nos autos da Ação de Obrigação de Fazer, com Outorga de Escritura Definitiva, com Preceito Cominatório c/c Indenização por Danos Morais, cumulado com pedido de Tutela de Urgência ajuizada por Marcelo José Cortez Bezerra e sua mulher, Clarissa Wildt do Canto, que julgou procedente o pedido autoral para deferir a adjudicação compulsória do Imóvel objeto do contrato de promessa de compra e venda de fls. 31/64, determinando a expedição de carta de adjudicação, bem como condenou aos demandados a pagarem, individualmente) indenização por danos morais aos autores no importe de R$ 20.000,00 (vinte mil reais). Honorários arbitrados em 10% do valor da causa. 2. É inconteste a legitimidade passiva do Banco (credor hipotecário) para integrar a lide, ainda que não tenha participado do contrato de promessa de compra e venda celebrado entre os autores e a corré. 3. Quanto à possibilidade de retirada do gravame hipotecário da matrícula do imóvel, em que pese os argumentos do Banco credor expostos em sua apelação, sabe-se que a Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça enuncia que "a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel". 4. De fato, o primeiro apelante não pode opor ao terceiro de boa fé adquirente do imóvel (apelado) eventual descumprimento contratual do financiamento da construção, supostamente perpetrados pela construtora. 5. A configuração do dano moral, em situação de frustração contratual, exige a demonstração de circunstâncias excepcionais, que façam presumir o dano à pessoa, o que não restou comprovado nos autos. 6. Portanto, na hipótese em tela, indevida a condenação ao pagamento de indenização por danos morais, merecendo decote a sentença neste ponto. 7. No que diz respeito ao valor dos honorários arbitrados, condenou o juiz sentenciante, solidariamente, os promovidos/apelantes ao pagamento de 10% do valor da causa, o que totaliza o montante de R$ 74.417,746. 8. De acordo com recentíssimo julgado do STJ (em 16/03/2022), não há que se falar em fixação de honorários com base na equidade, nos termos do art. 85, § 8º do CPC, nas causas de valor elevado. 9. Não há que se falar em reforma do termo inicial dos juros de mora incidente sobre a verba honorária, visto que não previso na sentença tal determinação. 10. Recursos conhecidos e parcialmente providos. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 2ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, em conhecer dos recursos interpostos, para dar parcial provimento às apelações dos promovidos. Fortaleza, 31 de Agosto de 2022. CARLOS ALBERTO MENDES FORTE Presidente do Órgão Julgador DESEMBARGADORA MARIA DAS GRAÇAS ALMEIDA DE QUENTAL Relatora (TJ-CE - AC: 01756263220168060001 Fortaleza, Relator: MARIA DAS GRAÇAS ALMEIDA DE QUENTAL, Data de Julgamento: 31/08/2022, 2ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 31/08/2022). G.N.
Ante o exposto, indefiro a presente preliminar. - Da Impugnação ao Valor da Causa: O banco alega que a ação de obrigação de fazer consistente na baixa de gravame hipotecário possui natureza mandamental. Logo, o proveito econômico auferível ou mensurável é ausente, pois não se pode vincular o sucesso da pretensão ao valor do imóvel, sobretudo tratando-se de um bem quitado, como é o caso dos autos. Nesse tocante, com base no art. 292 do CPC, merece razão a parte promovida. Além disso, o autor não indicou os valores pretendidos atinentes aos danos morais e materiais. Dessa forma, acolho a preliminar suscitada, determinando que conste somente a quantia de R$ 1.000,00 (hum mil reais) para fins fiscais. MÉRITO Conheço diretamente dos pedidos, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, porque a questão de mérito é de direito e de fato, sem necessidade de produção de prova diversa da documental produzida. De início, importante consignar, que os contratos imobiliários também correspondem a uma modalidade de relação de consumo, pois de um lado encontramos o fornecedor (artigo 3º, do Código de Defesa do Consumidor) que vende o produto e se compromete a entregá-lo no prazo avençado, e do outro o consumidor (art. 2º, do mesmo diploma legal), adquirente desse produto. Nesse sentido, a demanda será analisada sob o prisma do Código de Defesa do Consumidor, motivo pelo qual resta-se cabível a inversão do ônus da prova, nos termos do art. 6°, VIII do CDC. Cinge-se a controvérsia em verificar acerca da possibilidade de tornar definitiva tutela de evidência alusiva à baixa do gravame de hipoteca para que seja lavrada escritura pública de compra e venda definitiva da unidade 702 B, Bloco 01 e vagas nºs S2 - 25 e 26 do empreendimento LOS ANGELES - Condominum, com a condenação das promovidas ao pagamento de indenizações por danos morais e materiais. Da análise dos autos, verifica-se que os autores colacionaram o contrato de compra e venda firmado (ID 152032961), a matrícula do imóvel constando o gravame em questão à época da propositura da demanda (ID's 152032968 e 152032969), além do termo de quitação do bem (ID 152034747). Dessa forma, demonstrado o cumprimento das obrigações pelos promoventes, cabia às promovidas a outorga da escritura definitiva, livre e desembaraçada, devendo incidir o teor da Súmula 308 editada pelo Superior Tribunal de Justiça, que preleciona o seguinte: A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. (SÚMULA 308, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 30/03/2005, DJ 25/04/2005, p. 384). Em sendo assim, restando ineficaz a hipoteca perante o terceiro comprador de boa-fé, cabível a determinação de sua baixa, motivo pelo qual torno definitiva a tutela de evidência concedida na decisão de ID 152691431, cujo Registro de Imóveis da 5ª Zona da Comarca de Fortaleza/CE informou o cancelamento da hipoteca na matrícula do imóvel conforme determinado por este juízo. Nesse sentido: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. COMPRA E VENDA DE UNIDADES RESIDENCIAIS AUTÔNOMAS. GRAVAME DE HIPOTECA REFERENTE A CONTRATO DE FINANCIAMENTO DA OBRA FIRMADO ENTRE CONSTRUTORA/INCORPORADORA E INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. SENTENÇA QUE DETERMINA O CANCELAMENTO DA HIPOTECA. LEGITIMIDADE PASSIVA DO CREDOR HIPOTECÁRIO ¿ PRELIMINAR REJEITADA. TERCEIRO ADQUIRENTE. PROVA DE QUITAÇÃO. ENTREGA DAS CHAVES DAS UNIDADES RESIDENCIAIS AUTÔNOMAS REALIZADA. APLICAÇÃO DA SÚMULA 308 DO STJ. JURISPRUDÊNCIA CONSOLIDADA. INEFICÁCIA DA HIPOTECA EM RELAÇÃO AO TERCEIRO ADQUIRENTE DE BOA-FÉ. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. CORRETO RATEIO DAS CUSTAS PROCESSUAIS E HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. RECURSO DA PARTE AUTORA CONHECIDO E NÃO PROVIDO. RECURSO DO BANCO DO BRASIL PARCIALMENTE CONHECIDO E NÃO PROVIDO. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 1ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer da apelação cível interposta pelas autoras e conhecer parcialmente da apelação cível interposta pela instituição financeira promovida, para, rejeitando a preliminar de ilegitimidade passiva do banco promovido, negar-lhes provimento, nos termos do voto do Desembargador Relator. Fortaleza, 17 de novembro de 2023. DESEMBARGADOR RAIMUNDO NONATO SILVA SANTOS Relator (TJ-CE - Apelação Cível: 0151881-18.2019.8.06.0001 Fortaleza, Relator: RAIMUNDO NONATO SILVA SANTOS, Data de Julgamento: 17/11/2023, 1ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 17/11/2023) No tocante ao dano moral, ensina Carlos Roberto Gonçalves, em sua obra Direito Civil Brasileiro, vol. 4, ed. Saraiva, 2011, pp. 415-417, o seguinte: (...) O dano moral não é propriamente a dor, a angústia, o desgosto, a aflição espiritual, a humilhação, o complexo que sofre a vítima do evento danoso, pois esses estados de espírito constituem o conteúdo, ou melhor, a consequência do dano. (...) O direito, preleciona Eduardo Zannoni, "não repara qualquer padecimento, dor ou aflição, mas aqueles que forem decorrentes da privação de um bem jurídico sobre o qual a vítima teria interesse reconhecido juridicamente. (...) No tocante aos bens lesados e à configuração do dano moral, malgrado os autores em geral entendam que a enumeração das hipóteses, previstas na Constituição Federal, seja meramente exemplificativa, não deve o julgador afastar-se das diretrizes nela traçadas, sob pena de considerar dano moral pequenos incômodos e desprazeres que todos devem suportar, na sociedade em que vivemos. (...) Para evitar excessos e abusos, recomenda Sérgio Cavalieri, com razão, que só se deve reputar como dano moral"a dor, vexame, sofrimento ou humilhação que, fugindo à normalidade, interfira intensamente no comportamento psicológico do indivíduo, causando-lhe aflições, angústia e desequilíbrio em seu bem-estar. Mero dissabor, aborrecimento, mágoa, irritação ou sensibilidade exacerbada estão fora da órbita do dano moral, porquanto, além de fazerem parte da normalidade do nosso dia a dia, no trabalho, no trânsito, entre os amigos e até no ambiente familiar, tais situações não são intensas e duradouras, a ponto de romper o equilíbrio psicológico do indivíduo. (...) Em sendo assim, no que tange às pessoas naturais, nem todo evento trata de potencial causa à ocorrência de dano moral, devendo o aborrecimento ocasionado caracterizar violação à honra, à vida privada ou à imagem da parte autora a ensejar abalo psíquico ou sofrimento íntimo. No caso em apreço, entendo que o inadimplemento das promovidas não fora capaz de gerar abalos aos direitos de personalidade dos promoventes; até porque, apesar dos transtornos enfrentados, não há nos autos demonstração de que a posse do imóvel tenha sido impedida em decorrência da demora na baixa do gravame hipotecário. Com efeito, a Jurisprudência entende que o mero descumprimento contratual não é suficiente para configurar dano moral: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA C/C ANULATÓRIA C/C INDENIZAÇÃO DE DANOS MORAIS. JUNTADA DE DOCUMENTOS NOVOS NAS RAZÕES RECURSAIS. POSSIBILIDADE, NO CASO. IMÓVEIS ALIENADOS A TERCEIROS. PERDA SUPERVENIENTE DO INTERESSE PROCESSUAL. ANÁLISE DO LITÍGIO EM RELAÇÃO AOS IMÓVEIS QUE, DE FATO, ENCONTRAM-SE REGISTRADOS EM NOME DA EMPRESA RÉ. QUITAÇÃO INTEGRALIZADA DO PREÇO. PROVA DO PAGAMENTO DOS IMPOSTOS INCIDENTES SOBRE OS IMÓVEIS. EXIGIBILIDADE PASSÍVEL DE POSTERGAÇÃO PARA O MOMENTO DO REGISTRO IMOBILIÁRIO. ANULAÇÃO DE DOCUMENTO. INCABÍVEL, NO CASO. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. SUCUMBÊNCIA. (…). 8. Justifica-se a improcedência do pedido de dano moral porque a demora na outorga da escritura pública situa-se no âmbito do inadimplemento contratual, salvo circunstâncias excepcionais, extraordinárias, fora do comum e que extrapole o inadimplemento contratual para atingir a pessoa, o que não ocorreu no caso. 9. Dada a sucumbência recíproca, é de se condenar as partes ao pagamento das despesas processuais e dos honorários advocatícios, em 10% sobre o valor atualizado dado à causa ( CPC, art. 85, § 2º), na proporção de 60% para os autores/apelantes, e 40% para as rés/apeladas. APELAÇÃO CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. (TJ-GO 5110328-81.2018.8.09.0024, Relator: DESEMBARGADORA MARIA DAS GRAÇAS CARNEIRO REQUI, 9ª Câmara Cível, Data de Publicação: 08/12/2023). G.N. Por final, também não acolho o pedido referente aos danos materiais, já que os autores pugnaram pela condenação de modo genérico, sem indicar sequer a quantia devida. III - DISPOSITIVO
Diante do exposto, julgo parcialmente procedentes os pedidos formulados pelos promoventes e, nesse passo, extingo o feito, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC, para tornar definitiva a tutela de evidência concedida na decisão de ID 152691431. Em razão da sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento das custas e honorários advocatícios, estes fixados em R$ 1.000,00 (mil reais), por apreciação equitativa, com base no art. 82, § 8º do Código de Processo Civil. À SEJUD, para que retifique o valor da causa, devendo constar a quantia de R$ 1.000,00 (mil reais). Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Cumpra-se. Certificado o trânsito em julgado da sentença de mérito, arquivem-se estes autos, com as formalidades legais. Fortaleza/CE, data da assinatura digital. Rommel Moreira Conrado Juiz de Direito