Publicacao/Comunicacao
Intimação - sentença
SENTENÇA
Processo: 0380186-43.2010.8.06.0001.
APELANTE: LORENA SANTOS DA COSTA COELHO e outros
APELADO: MARCOS ANTONIO BARROSO SEVERIANO e outros Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. NEGÓCIO JURÍDICO SIMULADO. ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA COM CLÁUSULA DE RETROVENDA. SIMULAÇÃO RELATIVA PARA OCULTAR EMPRÉSTIMO GARANTIDO POR IMÓVEL. NULIDADE ABSOLUTA DO NEGÓCIO JURÍDICO. VEDAÇÃO AO PACTO COMISSÓRIO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso de Apelação interposto contra sentença proferida em Ação Declaratória, que declarou a nulidade de escritura pública de compra e venda com cláusula de retrovenda, reconhecendo tratar-se de negócio jurídico simulado com o objetivo de encobrir empréstimo garantido por imóvel residencial. O juízo de origem determinou o cancelamento dos registros imobiliários decorrentes da escritura e condenou os requeridos ao pagamento de custas e honorários advocatícios. Os apelantes alegaram cerceamento de defesa e inexistência de simulação, requerendo a anulação da sentença ou, subsidiariamente, a sua reforma. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) Definir se houve cerceamento de defesa em razão do indeferimento de diligências probatórias, especialmente a perícia técnica em gravação ambiental e a oitiva de testemunha; (ii) Estabelecer se a escritura pública de compra e venda com cláusula de retrovenda constitui negócio jurídico válido ou simulado com o propósito de garantir obrigação financeira, configurando nulidade absoluta. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O indeferimento de diligências probatórias não configura cerceamento de defesa quando o conjunto probatório constante dos autos é suficiente para o julgamento do mérito, nos termos do art. 371 do CPC e conforme reiterada jurisprudência do STJ. 4. A não realização da perícia técnica no áudio decorreu de razões administrativas da perícia oficial, não havendo impugnação técnica específica nem demonstração de prejuízo concreto pelos apelantes, o que afasta a alegação de nulidade processual. 5. A preclusão consumativa impede o acolhimento da alegação de cerceamento, uma vez que os apelantes não requereram oportunamente a produção de provas adicionais após a intimação para julgamento antecipado da lide. 6. O negócio jurídico de compra e venda, com cláusula de retrovenda, revela-se simulado quando utilizado para dissimular operação de empréstimo com garantia informal, especialmente diante da permanência do vendedor na posse do imóvel, valor vil, ausência de exercício da posse pelos adquirentes e existência de confissão de dívida relacionada. 7. A simulação é vício social do negócio jurídico que acarreta sua nulidade absoluta, nos termos do art. 167 do Código Civil, e pode ser reconhecida judicialmente sempre que constatada a divergência entre a manifestação formal de vontade e a real intenção das partes. 8. A escritura pública, embora dotada de fé pública, possui presunção relativa de veracidade, que pode ser afastada por prova robusta em sentido contrário, como ocorreu no caso concreto. 9. A estrutura contratual atípica, o conteúdo da gravação ambiental, o valor declarado do imóvel e a manutenção da posse direta pelos autores revelam simulação relativa objetiva, utilizada para encobrir contrato de mútuo com garantia imobiliária, prática que configura pacto comissório vedado pelo art. 1.428 do Código Civil. 10. A nulidade do negócio jurídico se estende tanto à estrutura simulada (compra e venda) quanto ao negócio dissimulado (garantia de empréstimo), vedando-se sua convalidação ou aproveitamento parcial. IV. DISPOSITIVO E TESE 11. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. O indeferimento de diligências probatórias não configura cerceamento de defesa quando o conjunto probatório é suficiente à formação do convencimento judicial. 2. A escritura pública de compra e venda com cláusula de retrovenda pode ser declarada nula quando utilizada para simular operação de mútuo garantido por imóvel, caracterizando simulação relativa objetiva. 3. A nulidade do negócio jurídico simulado, inclusive do negócio dissimulado, impõe-se quando sua finalidade oculta for a constituição de garantia vedada, como o pacto comissório, nos termos do art. 1.428 do Código Civil. 4. A fé pública do instrumento notarial possui presunção relativa de veracidade, que pode ser afastada por prova robusta em sentido contrário, conforme art. 167 do Código Civil. 5. A primazia da realidade sobre a forma deve prevalecer sempre que o conteúdo probatório demonstrar descompasso entre a aparência jurídica e a substância negocial. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 167, §§1º e 2º, 169 e 1.428; CPC, arts. 355, I, 370, 371, 489, §1º, II e IV, e 85, §11º. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 2.211.911/RO, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 16.12.2025, DJe 23.12.2025. STJ, REsp nº 1.076.571/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, j. 11.03.2014, DJe 18.03.2014. TJCE, Apelação Cível nº 0097887-72.2015.8.06.0112, Rel. Des. Carlos Augusto Gomes Correia, 1ª Câmara Direito Privado, j. 22.01.2025. TJCE, Apelação Cível nº 0007372-77.2015.8.06.0051, Rel. Des. Francisco Mauro Ferreira Liberato, 1ª Câmara Direito Privado, j. 13.09.2023. ACÓRDÃO
Intimação - ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA GABINETE DESEMBARGADOR MARCOS WILLIAM LEITE DE OLIVEIRA Vistos, relatados e discutidos os presentes autos, acordam os Desembargadores integrantes da 3ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por votação unânime, em conhecer da Apelação Cível, mas para negar-lhe provimento, nos termos do voto do relator. Fortaleza, data e hora da assinatura digital DESEMBARGADOR MARCOS WILLIAM LEITE DE OLIVEIRA Relator RELATÓRIO
Cuida-se de Recurso de Apelação interposta por LORENA SANTOS DA COSTA COELHO e DARLAN PINHEIRO COELHO contra a sentença (ID 31335864) proferida pelo juízo da 33ª Vara de Cível da Comarca de Fortaleza/CE, que, em sede de Ação Declaratória ajuizada por MARCOS ANTÔNIO BARROSO SEVERIANO e MÔNICA BRAGA BARROSO SEVERIANO em face dos apelantes, julgou procedente a lide, nos seguintes termos: "Ante o exposto, por tudo o que dos autos consta, JULGO PROCEDENTES os pedidos, nos termos do art. 487, I, do CPC, para: I - Confirmar os termos da tutela deferida; II - Declarar a nulidade da escritura pública de compra e venda com cláusula especial de retrovenda, do livro 94-F, registrada no cartório Alexandre Rolin, celebrada pelos litigantes em 28.08.2008 (ID 121413945); consequentemente, declarar nula a escritura de re-ratificação, registrada no livro 107-F, do mesmo cartório, celebrada pelas partes em 22.07.2009 (ID 121413949); Determino que seja oficiado ao Cartório de Registro de Imóveis da 4ª Zona - Cartório Miranda Bezerra/CE, para cancelar/tornar sem efeito os registros na matrícula do imóvel situado na Rua Marcos Macedo, nº. 15, apto. 400, esquina com a Tibúrcio Cavalcante (matrícula nº. 16.070): R-4-16.070 de 22 de setembro de 2008; AV-5-16.070 de 22 de setembro de 2008; Av-7-16,070 de 12 de agosto de 2009, e todas as demais averbações na matrícula do imóvel provenientes da escritura declarada como nula. Em razão da sucumbência dos Requeridos, condeno-os ao pagamento de custas e honorários advocatícios sucumbenciais, estes na quantia de 15% sobre o valor da causa." Foram opostos embargos de declaração pela parte ré (ID 31335866), os quais não foram acolhidos, nos termos da decisão de ID 31335866. Inconformados, os réus interpuseram o recurso de apelação cível (ID 31335875), alegando que a sentença incorreu em cerceamento de defesa ao não realizar a perícia no áudio apresentada e não ouvir a testemunha Valdir Duarte. Além disso, sustentam que a decisão não respeitou a hierarquia das provas, supervalorizando uma gravação ambiental contestada em detrimento de documentos públicos, como as escrituras registradas em cartório. Os apelantes afirmam que a confissão de dívida firmada e os cheques apresentados representam negociações distintas e válidas, evidenciando a inexistência de simulação e que a decisão errônea deve ser reformada. Ao final, pedem a anulação da sentença por violação ao direito de defesa, ou, subsidiariamente, a reforma integral do julgado, reconhecendo a validade das escrituras públicas e condenando os apelados por litigância de má-fé. Nas contrarrazões, os recorridos argumentam que a sentença de primeiro grau está embasada em um sólido conjunto probatório, incluindo documentos, áudios e depoimentos que deram suporte à conclusão de simulação de negócios jurídicos com o objetivo de garantir um empréstimo a juros abusivos. Aduzem que a gravação ambiental foi reconhecida como prova lícita e, embora não periciada por motivos alheios às partes, seu conteúdo não foi impugnado. Destacam ainda que o exame técnico no áudio foi deferido, mas não realizado por motivos administrativos da PEFOCE, sem qualquer oposição factível dos recorrentes quanto à autenticidade do áudio. Defendem também que a extinção da reconvenção apresentada pelos apelantes em virtude da ausência de recolhimento de custas foi correta e que tal decisão não interferiu no mérito da ação principal. Ao final, pedem que seja negado provimento ao recurso e mantida a sentença de primeira instância. É o relatório. Decido. VOTO Feito em ordem, não se vislumbrando, em seus aspectos formais, nenhum vício capaz de inquinar-lhe nulidade, estando corretamente preenchidos os pressupostos processuais do feito, as condições da ação, bem como os requisitos de admissibilidade do Recurso de Apelação. A gravação ambiental foi expressamente admitida como prova lícita pelo juízo de origem, com plena observância do contraditório e da ampla defesa, tendo sido oportunizado às partes manifestarem-se sobre seu conteúdo e requererem as diligências que entendessem pertinentes. A não realização da perícia técnica decorreu de limitações administrativas do órgão pericial oficial, circunstância alheia à vontade das partes e do magistrado, não sendo suficiente, por si só, para caracterizar nulidade processual, sobretudo diante da inexistência de impugnação técnica específica quanto à autenticidade, integridade ou veracidade do material probatório, tampouco da produção de contraprova idônea por iniciativa dos apelantes. Ressalte-se, ainda, que, após o anúncio do julgamento da lide, nos termos do art. 355, I, do Código de Processo Civil, a parte quedou-se inerte, não formulando requerimento de produção de prova adicional nem arguindo qualquer prejuízo concreto à sua defesa, circunstância que evidencia a ocorrência de preclusão consumativa, afastando, por conseguinte, a alegação tardia de cerceamento. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que não há cerceamento de defesa quando o magistrado, destinatário da prova, entende suficientes os elementos constantes dos autos para o julgamento da controvérsia, em consonância com o princípio do livre convencimento motivado (art. 371 do CPC), sendo-lhe lícito indeferir diligências inúteis ou meramente protelatórias. Colaciono aresto do STJ: CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. RECURSOS ESPECIAIS ISOLADOS. RECURSO DE PATO BRANCO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE COBRANÇA DE INDENIZAÇÃO SECURITÁRIA. SUPERMERCADO LOCALIZADO EM SHOPPING CENTER. COBERTURA SECURITÁRIA. PROVA PERICIAL. DEVER DE FUNDAMENTAÇÃO. AUSÊNCIA. PROVA DOCUMENTAL SUFICIENTE. DESNECESSIDADE DE PERÍCIA. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. RECURSO DE SOMPO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE COBRANÇA DE INDENIZAÇÃO SECURITÁRIA. SUPERMERCADO LOCALIZADO EM SHOPPING CENTER. COBERTURA SECURITÁRIA. INDEFERIMENTO DE PRODUÇÃO DE PROVA. ALEGADO CERCEAMENTO DE DEFESA. MATÉRIA FÁTICA. ÓBICE DA SÚMULA N. 7 DO STJ. APLICAÇÃO DO CDC. PESSOA JURÍDICA. DESTINATÁRIA FINAL. PRECEDENTES DO STJ. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. POSSIBILIDADE. DEMONSTRAÇÃO DE HIPOSSUFICIÊNCIA TÉCNICA, JURÍDICA OU ECONÔMICA. VERIFICAÇÃO. SÚMULA N. 7 DO STJ. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. RECURSO CONHECIDO EM PARTE E, NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO. 1. Recursos especiais interpostos contra acórdão do Tribunal de Justiça de Rondônia que, em agravo de instrumento, determinou a realização de prova pericial para apurar a extensão da cobertura securitária em relação a área do supermercado, manteve a aplicação do CDC e a inversão do ônus da prova. 2. São objetivos recursais decidir se (i) é necessária a realização de prova pericial ou se há suficiência documental para julgamento antecipado parcial do mérito; (ii) incidem ao caso as normas do CDC, inclusive a inversão do ônus da prova; e (iii) houve cerceamento de defesa no indeferimento de outros meios de prova postulados pela seguradora. 3. O Tribunal de Justiça de Rondônia não fundamentou adequadamente a necessidade de produção da prova pericial, em afronta ao art. 489, § 1º, II e IV, do CPC. 4. A realização de prova pericial é dispensável quando os documentos já juntados aos autos, como a proposta e a apólice de seguro, são suficientes para determinar a extensão da cobertura securitária contratada. 5. O indeferimento de provas adicionais, como expedição de ofícios, oitiva de testemunha e inspeção judicial, não caracteriza cerceamento de defesa quando o conjunto probatório existente é suficiente para o julgamento da causa, em conformidade com o princípio do livre convencimento motivado do juiz, nos termos dos arts. 370 e 371, ambos do CPC. 6. Qualquer outra análise acerca do alegado cerceamento de defesa, da forma como trazida no apelo nobre, seria impossível, tendo em conta o imprescindível reexame da prova, aqui obstada por força do óbice da Súmula n. 7 desta Corte. 7. A pessoa jurídica que contrata seguro para proteger seu patrimônio é considerada destinatária final dos serviços securitários, sendo a ela aplicáveis as normas do CDC. Precedentes do STJ. 8. A inversão do ônus da prova prevista no art. 6º, VIII, do CDC é cabível diante da hipossuficiência técnica e informacional do segurado em relação a seguradora. 9. Qualquer análise acerca dos requisitos necessários para a inversão do ônus da prova ou outras regras protetivas, demanda verificação quanto a hipossuficiência da parte, o que é inviável nesta via, por força da Súmula n. 7 do STJ. 10. Tendo sido apreciado o mérito, com a análise dos argumentos deduzidos pela SOMPO à luz da alínea a do permissivo constitucional, fica prejudicado o exame da divergência jurisprudencial atinente às mesmas matérias. 11. Recurso especial da PATO BRANCO provido. Recurso especial da SOMPO conhecido em parte e, nessa extensão, não provido. (REsp n. 2.211.911/RO, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 16/12/2025, DJEN de 23/12/2025.) Desse modo, resta evidenciado que não houve cerceamento do direito de defesa, porquanto assegurado às partes o pleno exercício do contraditório e da ampla defesa, sendo desnecessária a produção de outras provas diante da suficiência do conjunto probatório já constante dos autos. No mérito, a controvérsia central reside em verificar se a escritura pública de compra e venda constituiu negócio jurídico real, ou se foi simulada para dissimular operação de empréstimo, tendo o imóvel servido apenas como garantia. O negócio jurídico simulado caracteriza-se pela divergência intencional entre a vontade real das partes e a declaração externamente manifestada, com o propósito de enganar terceiros, fraudar a lei ou ocultar a verdadeira natureza da relação jurídica estabelecida.
Trata-se de vício social que compromete a transparência, a boa-fé objetiva e a segurança das relações jurídicas, razão pela qual o ordenamento jurídico brasileiro o sanciona com nulidade absoluta, nos termos do art. 167 do Código Civil. A simulação pode assumir duas modalidades: absoluta, quando as partes aparentam celebrar negócio inexistente, sem qualquer intenção de produzir efeitos jurídicos; e relativa, quando, sob a aparência de determinado negócio jurídico, oculta-se outro, efetivamente desejado, com conteúdo, finalidade ou estrutura distintos. Nesta última hipótese, denominada simulação relativa, o negócio dissimulado subsistirá, desde que reúna os requisitos de validade, conforme dispõe o §1º do art. 167 do Código Civil. No caso concreto, a análise sistemática, global e integrada do conjunto probatório conduz, com segurança, à conclusão adotada na sentença, no sentido da ocorrência de simulação relativa objetiva, evidenciada por indícios graves, precisos e convergentes, que, considerados em sua totalidade, afastam qualquer dúvida razoável acerca da real natureza da avença. A convicção judicial acerca da simulação não decorre de elemento isolado, mas da convergência harmônica de múltiplas provas, as quais, analisadas conjuntamente, revelam com clareza a verdadeira estrutura econômica do negócio. Cada meio probatório, considerado individualmente, já possui relevante força demonstrativa; examinados em conjunto, conduzem a um quadro robusto, coerente e juridicamente incontornável. A escritura pública de compra e venda constitui, em regra, documento dotado de fé pública e presunção relativa de veracidade. Tal presunção, contudo, não ostenta caráter absoluto, podendo ser elidida quando o conjunto probatório revela divergência entre a forma jurídica adotada e a real intenção econômica das partes, conforme expressamente autoriza o art. 167 do Código Civil. Destaco que, embora o instrumento formalmente indique compra e venda, sua estrutura interna, aliada ao contexto fático em que celebrado, não se amolda à lógica típica das transações imobiliárias residenciais. A presença de cláusula especial de retrovenda, sobretudo em imóvel destinado à moradia, constitui elemento atípico, cuja utilização, nas circunstâncias verificadas, aponta para finalidade diversa da alienação definitiva. A retrovenda, juridicamente válida em abstrato, revela-se, na hipótese, instrumento de garantia, especialmente por encontrar-se associada à permanência do vendedor na posse direta do imóvel, à prorrogação sucessiva dos prazos pactuados e à ausência de qualquer conduta concreta dos adquirentes no sentido de exercer efetivamente os poderes inerentes à propriedade. Tal estrutura contratual afasta a presunção de veracidade do ato notarial, permitindo reconhecer sua natureza simulada. Soma-se a isso o valor formalmente atribuído ao bem, fixado em R$ 200.000,00, quantia absolutamente incompatível com suas características, localização e padrão construtivo, especialmente considerando tratar-se de imóvel situado em área urbana valorizada. O preço vil constitui, na doutrina e na jurisprudência, indício clássico de simulação, por evidenciar a inexistência de efetiva intenção de alienar o bem em condições normais de mercado. No caso, a expressiva discrepância entre o valor formal e o valor real do imóvel reforça a conclusão de que a quantia ajustada não representava verdadeiro preço de venda, mas, sim, capital disponibilizado em operação de crédito informal, com o imóvel figurando como garantia disfarçada. Assim, o preço pactuado, longe de legitimar a compra e venda, corrobora a artificialidade do negócio jurídico celebrado. Outrossim, a manutenção da posse direta do imóvel pelos autores por longo período, sem pagamento de aluguel ou qualquer outra contraprestação, constitui elemento probatório de extraordinária relevância. Em contratos genuínos de compra e venda, a transferência da propriedade é naturalmente acompanhada da imissão do adquirente na posse, ou, ao menos, da formalização de contrato locatício ou instrumento equivalente, apto a justificar a permanência do alienante no bem. A ausência absoluta de tais providências desnatura por completo a natureza do negócio, revelando que nunca houve intenção real de transferir a fruição econômica do imóvel, mas apenas de utilizá-lo como garantia informal de obrigação financeira. Tal circunstância, por si só, já seria suficiente para infirmar a tese defensiva; somada aos demais elementos, consolida de maneira inequívoca a caracterização da simulação. Nesse diapasão, a gravação ambiental juntada aos autos, cuja licitude foi expressamente reconhecida, inexistindo qualquer vício formal que macule sua validade, constitui relevante elemento corroborativo. Sua não submissão à perícia técnica decorreu de limitações administrativas do órgão oficial, não tendo sido produzida contraprova idônea pelos réus. O conteúdo do áudio revela, de forma clara, a dinâmica da negociação travada, evidenciando que o cerne da avença consistia na obtenção de recursos financeiros mediante garantia imobiliária, com cobrança de valores que extrapolam a remuneração legal do capital. Importa ressaltar que a gravação não foi utilizada isoladamente, mas como elemento de reforço dentro de um acervo probatório coerente, funcionando como meio de confirmação da narrativa autoral, em perfeita consonância com os demais indícios objetivos colhidos no processo. Por fim, a existência de instrumento particular de confissão de dívida, longe de afastar a simulação, integra o próprio mecanismo de dissimulação, sendo comum, em operações de agiotagem estruturada, a elaboração de múltiplos instrumentos contratuais com o propósito de fracionar artificialmente uma relação econômica unitária, conferindo aparência de licitude à operação subjacente. No contexto dos autos, a confissão não se apresenta como negócio jurídico autônomo e desvinculado, mas como elemento complementar da estrutura negocial simulada, destinado a reforçar a falsa aparência de regularidade. A coexistência formal de escritura pública e confissão particular não evidencia pluralidade de negócios reais, mas, sim, a tentativa de mascaramento jurídico da verdadeira natureza do ajuste, reforçando, por conseguinte, a conclusão quanto à simulação. A força probatória dos autos reside, sobretudo, na convergência lógica entre todos os elementos produzidos, os quais se confirmam mutuamente e conduzem a um quadro fático absolutamente incompatível com uma venda imobiliária genuína. A cláusula de retrovenda, o preço vil, a retenção prolongada da posse, o conteúdo da gravação e a confissão de dívida formam conjunto harmônico, coerente e robusto, apto a demonstrar, com elevado grau de certeza, que a escritura pública serviu apenas como instrumento formal de encobrimento de empréstimo com garantia imobiliária dissimulada. Embora juridicamente válida em abstrato, a cláusula de retrovenda, tal como inserida no instrumento contratual, não se harmoniza com a dinâmica ordinária das transações imobiliárias residenciais, especialmente quando associada à permanência do vendedor na posse direta do imóvel, à prorrogação sucessiva dos prazos pactuados e ao contexto de notória fragilidade econômica dos alienantes. Nessas circunstâncias, revela-se típica de negócios de garantia, e não de alienação definitiva. Nesse velejar, transcrevo arestos dos Tribunais Pátrios: RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE CUMULADA COM AÇÃO CONDENATÓRIA - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA FIRMADO COM CLÁUSULA DE RETROVENDA - AO CONCLUIR QUE O NEGÓCIO JURÍDICO FOI CELEBRADO NO INTUITO DE GARANTIR CONTRATO DE MÚTUO USURÁRIO E, PORTANTO, CONSISTIU EM SIMULAÇÃO PARA OCULTAR A EXISTÊNCIA DE PACTO COMISSÓRIO, O TRIBUNAL DE ORIGEM PROCEDEU À REFORMA DA SENTENÇA PROFERIDA PELO MAGISTRADO SINGULAR, JULGANDO IMPROCEDENTES OS PEDIDOS VEICULADOS NA DEMANDA - PACTO COMISSÓRIO - VEDAÇÃO EXPRESSA - ARTIGO 765 DO CÓDIGO CIVIL 1916 - NULIDADE ABSOLUTA - MITIGAÇÃO DA REGRA INSERTA NO ARTIGO 104 DO DIPLOMA CIVILISTA (1916) - POSSIBILIDADE DE ARGUIÇÃO COMO MATÉRIA DE DEFESA - INSURGÊNCIA RECURSAL DA PARTE AUTORA. Ação de imissão de posse cumulada com ação condenatória ajuizada pelo promissário comprador em face de um dos alienantes, visando à desocupação do imóvel, bem assim ao ressarcimento dos prejuízos experimentados (aluguéis). Sentença de procedência reformada pelo Tribunal de origem, ao reputar demonstrada a simulação e o pacto comissório firmado entre as partes e, portanto, a nulidade do compromisso de compra e venda com cláusula de retrovenda, julgando improcedentes os pedidos veiculados na demanda. 1. A ausência de debate, pelas instâncias ordinárias, do conteúdo normativo dos dispositivos apontados como violados impede o conhecimento das teses recursais subjacentes, porquanto não configurado o necessário prequestionamento. Incidência do óbice inserto na Súmula 211/STJ. 2. É nulo o compromisso de compra e venda que, em realidade, traduz-se como instrumento para o credor ficar com o bem dado em garantia em relação a obrigações decorrentes de contrato de mútuo usurário, se estas não forem adimplidas. Isso porque, neste caso, a simulação, ainda que sob o regime do Código Civil de 1916 e, portanto, concebida como defeito do negócio jurídico, visa encobrir a existência de verdadeiro pacto comissório, expressamente vedado pelo artigo 765 do Código Civil anterior (1916). 2.1 Impedir o devedor de alegar a simulação, realizada com intuito de encobrir ilícito que favorece o credor, vai de encontro ao princípio da equidade, na medida em que o "respeito aparente ao disposto no artigo 104 do Código Civil importaria manifesto desrespeito à norma de ordem pública, que é a do artigo 765 do mesmo Código", que visa, a toda evidência, proteger o dono da coisa dada em garantia (Cf. REsp nº 21.681/SP, Rel. Ministro Eduardo Ribeiro, Terceira Turma, DJ 03/08/1992) 2.2 Inexiste para o interessado na declaração da nulidade absoluta de determinado negócio jurídico, o ônus de propor ação ou reconvenção, pois, tratando-se de objeção substancial, pode ser arguida em defesa, bem como pronunciada ex officio pelo julgador. 3. Recurso especial conhecido em parte e, na extensão, não provido. (REsp n. 1.076.571/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 11/3/2014, DJe de 18/3/2014.) DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REIVINDICATÓRIA. IMÓVEL TRANSFERIDO COMO GARANTIA DE DÍVIDA. NEGÓCIO JURÍDICO SIMULADO. DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE ESCRITURAS PÚBLICAS DE COMPRA E VENDA. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO REIVINDICATÓRIO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação Cível interposta contra sentença que, em sede de Ação Reivindicatória, julgou improcedente o pedido de reivindicação de imóvel e declarou nulas as Escrituras Públicas de Compra e Venda lavradas no Cartório do 2º Ofício da Comarca de Juazeiro do Norte. Determinou-se o retorno dos imóveis à situação anterior à lavratura das escrituras, com a propriedade restituída aos apelados. O apelante sustenta a inexistência de simulação no negócio jurídico e requer a reforma da sentença para obtenção da posse do imóvel. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2.Há duas questões em discussão: (i) Definir se o negócio jurídico celebrado foi uma compra e venda legítima ou um ato jurídico simulado destinado a garantir uma dívida. (ii) Estabelecer a validade da declaração de nulidade das Escrituras Públicas de Compra e Venda. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A simulação do negócio jurídico é demonstrada por provas constantes dos autos, incluindo a existência de vínculo entre o imóvel e dívidas firmadas pela empresa dos filhos dos apelados, que utilizaram o bem como garantia de empréstimos celebrados com o apelante. 4. Documentos e depoimentos constantes dos autos confirmam que o imóvel foi transferido como garantia de dívida, configurando a prática de negócio jurídico simulado nos termos do art. 167, §1º, II, do Código Civil. 5. A nulidade do negócio jurídico simulado é expressamente prevista no art. 167 do Código Civil, não sendo passível de convalidação pelo decurso do tempo (art. 169 do Código Civil). 6. A vedação ao pacto comissório, prevista no art. 1.428 do Código Civil, reforça a impossibilidade de validar a transferência do imóvel como garantia para o mútuo, dado que o credor não pode se apropriar do bem em caso de inadimplemento da dívida. 7. Os precedentes do STJ e de tribunais estaduais, bem como a prova documental e oral, corroboram o entendimento de que o negócio jurídico foi celebrado de forma simulada, com o objetivo de dissimular a garantia da dívida, configurando hipótese de nulidade. IV. DISPOSITIVO 8. Recurso desprovido. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 1ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer do recurso de apelação cível, para, no mérito, negar-lhe provimento, nos termos do voto do Relator. Fortaleza, data da assinatura digital eletrônica. DESEMBARGADOR FRANCISCO MAURO FERREIRA LIBERATO Presidente do Órgão Julgador DESEMBARGADOR CARLOS AUGUSTO GOMES CORREIA Relator (Apelação Cível - 0097887-72.2015.8.06.0112, Rel. Desembargador(a) CARLOS AUGUSTO GOMES CORREIA, 1ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 22/01/2025, data da publicação: 22/01/2025) CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL EM AÇÃO REIVINDICATÓRIA. PEDIDO RECONVENCIONAL DE NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DO IMÓVEL. ARRANJO SIMULADO PARA ENCOBRIR PACTO COMISSÓRIO EM CONTRATO VERBAL DE EMPRÉSTIMO A JUROS. TRANSFERÊNCIA DA CASA COMO GARANTIA DO PAGAMENTO. VEDAÇÃO. INCIDÊNCIA DO artigo 167, §1º, II, do Código Civil. NULIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO QUE SE IMPÕE. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA DO FEITO RECONVENCIONAL. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA DA REIVINDICATÓRIA. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos os presentes autos, acorda a Turma Julgadora da Primeira Câmara de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por votação unânime, em conhecer e negar provimento ao recurso apelatório interposto, na conformidade do voto proferido pelo Relator. Fortaleza, data e hora indicadas no sistema. DESEMBARGADOR FRANCISCO MAURO FERREIRA LIBERATO Relator/Presidente do Órgão Julgador (Apelação Cível - 0007372-77.2015.8.06.0051, Rel. Desembargador(a) FRANCISCO MAURO FERREIRA LIBERATO, 1ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 13/09/2023, data da publicação: 13/09/2023) Portanto, verificada a simulação, impõe-se o reconhecimento da nulidade do negócio aparente, com a restauração do status quo ante. Todavia, no caso concreto, não há falar em subsistência do negócio dissimulado, porquanto este também se revela juridicamente inválido, à medida que sua real finalidade consistiu na constituição de garantia vedada pelo ordenamento jurídico. Com efeito, a operação subjacente configurou típico pacto comissório, expressamente proibido pelo art. 1.428 do Código Civil, segundo o qual: "É nula a cláusula que autoriza o credor pignoratício, anticrético ou hipotecário a ficar com o objeto da garantia, se a dívida não for paga no vencimento." In casu, sob a aparência formal de compra e venda com cláusula de retrovenda, estruturou-se verdadeira garantia real atípica, destinada a assegurar o pagamento de dívida, conferindo ao credor a possibilidade de apropriação definitiva do bem em caso de inadimplemento, expediente que viola frontalmente a vedação legal ao pacto comissório, bem como os princípios da função social do contrato, da boa-fé objetiva e da vedação ao enriquecimento sem causa. Dessarte, tanto o negócio jurídico simulado quanto o negócio dissimulado mostram-se nulos, impondo-se a restauração integral da situação jurídica anterior, com o reconhecimento da invalidade da avença em sua totalidade, vedada qualquer convalidação ou aproveitamento parcial. Por fim, não procede a alegação de vício na valoração da prova. A sentença recorrida observou, com rigor, o sistema da persuasão racional, consagrado no art. 371 do Código de Processo Civil, segundo o qual o magistrado deve apreciar livremente o conjunto probatório, indicando, de forma motivada, as razões de seu convencimento, inexistindo, no ordenamento jurídico pátrio, qualquer hierarquia abstrata entre os meios de prova. Com efeito, não há primazia apriorística de determinada modalidade probatória sobre as demais, devendo todos os elementos constantes dos autos - documentais, testemunhais, periciais ou técnicos - ser analisados de forma sistemática, integrada e coerente, à luz das regras da experiência, da lógica e da razoabilidade. A valoração da prova, portanto, não se submete a critérios formais estanques, mas à sua aptidão concreta para demonstrar a verdade dos fatos controvertidos. Nesse contexto, a sentença recorrida adotou corretamente a concepção dinâmica da prova, segundo a qual o valor probatório decorre da capacidade efetiva de cada elemento em contribuir para a reconstrução histórica dos fatos, e não de sua classificação formal.
Trata-se de diretriz compatível com o processo civil contemporâneo, que privilegia a verdade material, a efetividade da tutela jurisdicional e a primazia do julgamento de mérito justo. A partir dessa perspectiva, o magistrado singular procedeu à análise minuciosa, crítica e contextualizada do acervo probatório, construindo fundamentação coerente, lógica e juridicamente adequada, em plena consonância com o art. 371 do CPC, não havendo falar em qualquer vício de apreciação da prova. Também não se verifica desprestígio à fé pública dos atos notariais, mas apenas o afastamento de sua presunção relativa de veracidade, diante da robusta, convergente e harmônica prova de simulação, providência expressamente autorizada pelo art. 167 do Código Civil. A fé pública, embora relevante, não ostenta caráter absoluto, podendo ser elidida sempre que o conjunto probatório revelar que a forma jurídica foi utilizada como instrumento de ocultação da realidade negocial. A decisão, assim, prestigia o princípio da primazia da realidade, assegurando que a substância do negócio jurídico prevaleça sobre sua aparência formal, coibindo práticas fraudulentas, reprimindo o abuso de direito e impedindo a instrumentalização da forma como meio de injustiça, locupletamento indevido e burla à ordem jurídica. ISSO POSTO, conheço o Recurso de Apelação, mas para negar-lhe provimento, mantendo a sentença de origem integralmente. Em razão do desprovimento do recurso, impõe-se a majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais, nos termos do art. 85, §11, do Código de Processo Civil, tendo em vista o trabalho adicional realizado em grau recursal. Destarte, elevo a verba honorária para 18% (dezoito por cento), nos termos do art. 85, § 11, do CPC. É como voto. Fortaleza/CE, data e hora da assinatura digital. DESEMBARGADOR MARCOS WILLIAM LEITE DE OLIVEIRA Relator