Publicacao/Comunicacao
Intimação - sentença
SENTENÇA
Intimação - PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO PROCESSO Nº: 0158367-87.2017.8.06.0001 APELAÇÃO CÍVEL ORIGEM: FORTALEZA - 4ª VARA CÍVEL APTE/APDO: IGOR FERNANDES MAIA GOMES DO NASCIMENTO APTES/APDOS: HOME INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA E VALDERZEI TARCISIO WANDERLEY RELATOR: DES. ANTÔNIO ABELARDO BENEVIDES MORAES EMENTA: DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO ABSOLUTO DO EMPREENDIMENTO. OBRAS NÃO INICIADAS. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DOS PROMITENTES VENDEDORES. RESTITUIÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA DAS PARCELAS PAGAS. NULIDADE DE CLÁUSULA DE RETENÇÃO. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL EM FAVOR DO CONSUMIDOR. CITAÇÃO COMO TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. APELAÇÃO CONHECIDA E DESPROVIDA. RECURSO ADESIVO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1.Apelação cível interposta pelas rés e recurso adesivo autoral contra sentença proferida em ação ordinária de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel comercial, que rescindiu o contrato por culpa das vendedoras, determinou a restituição integral e imediata das parcelas pagas, condenou as rés ao pagamento de multa contratual de 2% sobre o valor pago e fixou honorários advocatícios em 10% sobre a condenação. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2.Há quatro questões em discussão: 1) analisar se greves no setor da construção civil e chuvas intensas configuram caso fortuito ou força maior aptos a afastar a responsabilidade dos promitentes vendedores pelo inadimplemento do empreendimento; 2) estabelecer se é válida cláusula contratual que limita a restituição a 70% dos valores pagos quando a resolução decorre de culpa da construtora; 3) verificar se é possível a inversão da cláusula penal prevista apenas para o inadimplemento do comprador em favor do consumidor; 4) definir o termo inicial dos juros de mora e a adequação do percentual de honorários advocatícios fixados na sentença. III. RAZÕES DE DECIDIR 3.Greves, chuvas intensas e dificuldades inerentes ao setor da construção civil constituem fortuito interno e riscos próprios da atividade empresarial, não configurando caso fortuito ou força maior aptos a afastar a responsabilidade da construtora pelo inadimplemento contratual. 4.A conduta desidiosa da construtora de não iniciar as obras do empreendimento mesmo anos após a contratação caracteriza inadimplemento absoluto da obrigação principal de entrega do imóvel, evidenciando culpa exclusiva dos promitentes vendedores pela resolução contratual. 5.Nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, a resolução por culpa exclusiva do vendedor impõe a restituição integral e imediata das parcelas pagas pelo comprador, sendo abusiva cláusula que autorize retenção de parte dos valores. 6.A cláusula que limita a devolução a 70% dos valores pagos aplica-se apenas às hipóteses de rescisão por culpa do comprador e, quando invocada pelo fornecedor inadimplente, configura cláusula abusiva e enseja enriquecimento sem causa. 7.É abusiva a estipulação contratual de cláusula penal apenas em desfavor do consumidor, admitindo-se sua inversão em favor do comprador quando o inadimplemento decorre da conduta dos promitentes vendedores, como forma de restabelecer o equilíbrio contratual. 8.Em hipóteses de resolução contratual motivada por culpa do vendedor, os juros de mora sobre os valores a serem restituídos incidem a partir da citação, momento em que o devedor é constituído em mora. 9.A longa duração do processo e o trabalho adicional realizado em grau recursal autorizam a majoração dos honorários advocatícios, nos termos do art. 85, §§ 2º e 11, do CPC. IV. DISPOSITIVO E TESE 10.Apelações conhecidas, sendo desprovido o apelo dos réus e provido em parte o recurso adesivo do autor. Sentença reformada somente para determinar a incidência dos juros de mora a partir da citação (art. 405, CC), majorando os honorários advocatícios em razão da sucumbência recursal. Tese de julgamento: "1. Na resolução de promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do vendedor, o comprador tem direito à restituição integral e imediata das parcelas pagas, sendo abusiva cláusula de retenção.2. É admissível a inversão da cláusula penal estipulada apenas contra o consumidor para aplicá-la em desfavor do fornecedor inadimplente, a fim de preservar o equilíbrio contratual." _____________ Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 393 e 405; CDC, arts. 14, 47 e 51, II e IV; CPC, art. 85, §§ 2º e 11. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp nº 2.167.902/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 13.02.2023; STJ, REsp nº 1.300.418/SC (Tema 577), Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 2ª Seção, j. 13.11.2013; STJ, REsp nº 1.614.721/DF e REsp nº 1.631.485/DF (Tema 971), Rel. Min. Luis Felipe Salomão; STJ, AgInt no AREsp nº 2.761.300/RJ, Rel. Min. Humberto Martins, 3ª Turma, j. 09.02.2026; TJCE, Apelação Cível nº 0131486-15.2013.8.06.0001, Rel. Des. Carlos Augusto Gomes Correia, 1ª Câmara de Direito Privado, j. 10.09.2025. ACÓRDÃO ACORDA a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO CEARÁ, por uma de suas turmas julgadoras, à unanimidade, em conhecer dos recursos, para negar provimento à apelação da ré e dar parcial provimento ao apelo adesivo do autor, tudo nos termos do voto do Relator, parte integrante deste. Fortaleza, data e hora do sistema. Antônio Abelardo Benevides Moraes Desembargador Relator RELATÓRIO
Cuida-se de apelações cíveis interpostas contra sentença proferida pelo Juízo da 4ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza nos autos da ação ordinária de resolução de contrato com pedido de liminar, ajuizada por Igor Fernandes Maia Gomes do Nascimento em face de Home Investimentos Imobiliários Ltda e Valderzei Tarcisio Wanderley. Na sentença recorrida (ID 17048207), o magistrado a quo julgou parcialmente procedente o pedido inicial para: 1) decretar a rescisão do contrato; 2) condenar a ré a restituir à parte autora os valores comprovadamente pagos, de forma integral e imediata, em uma única parcela, com correção monetária pelo índice do INPC, a partir do desembolso de cada parcela e juros de mora de 1% ao mês, a partir do trânsito em julgado, a ser apurado em liquidação de sentença; 3) condenar a promovida ao pagamento da multa prevista na cláusula 08-c do contrato, devendo a requerida pagar ao autor indenização de 2% do montante pago, corrigido monetariamente, pelo INPC, desde o desembolso e até a data do pagamento e juros de mora de 1% ao mês, a partir do trânsito em julgado; 4) condenar a parte promovida sucumbente ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios de 10% sobre o valor da condenação, na forma do art. 85, § 2º, CPC. A ré, em sua irresignação (ID 17048210), defende: 1) a ocorrência de caso fortuito e/ou força maior, diante das paralisações dos construtores da construção civil nos anos de 2015 a 2017 e das chuvas; 2) a insubsistência do pedido de rescisão contratual e devolução integral dos valores pagos, pois há previsão contratual (cláusula 9ª - 9.5) estipulando a devolução máxima de 70% dos valores pagos pelo promitente comprador; 3) a inexistência de responsabilidade da apelante, não se aplicando a penalidade da cláusula 08-C do contrato 4) a restituição deve ser feita de maneira parcelada. O autor apresenta recurso adesivo (ID 17048217), postulando a reforma da sentença a fim de seja determinada a condenação ao pagamento de juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação, conforme determina o art. 405 do CPC, bem como a majoração dos honorários sucumbenciais. Contrarrazões (ID's 17048216 e 17048225), nas quais os litigantes refutam as alegações da parte adversa e pugnam pelo desprovimento recursal. Parecer Ministerial (ID 31960121), opinando pelo conhecimento dos recursos de apelação, mas sem adentrar no mérito da questão, por entender desnecessária a intervenção. É o relatório, no essencial. VOTO Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço dos recursos.
Trata-se de apelação cível interposta por Home Investimentos Imobiliários Ltda e Valderzei Tarcisio Wanderley, bem como recurso adesivo manejado por Igor Fernandes Maia Gomes do Nascimento, contra a sentença proferida pelo Juízo da 4ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza, nos autos da Ação Ordinária de Resolução de Contrato. Conforme relatado, a controvérsia tem origem em ação de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel comercial, ajuizada por Igor Fernandes Maia Gomes do Nascimento em face de Home Investimentos Imobiliários Ltda e Valderzei Tarcisio Wanderley. O pedido fundamentou-se no total inadimplemento das vendedoras, que, após a assinatura do contrato em 21 de fevereiro de 2014 e o pagamento de parte substancial do preço pelo autor, no montante de R$ 66.736,75, não iniciaram as obras do empreendimento Home Business a ser construído no Município de Eusébio, em terreno com área de 3.212.00 m², registrado no Cartório de Registro de Imóveis da 1ª Zona da Comarca de Aquiraz/CE, sob a matrícula de nº 20.612, cuja entrega estava prevista para 30 de setembro de 2017. A sentença (ID 17048207) julgou parcialmente procedentes os pedidos, para: 1) decretar a rescisão do contrato por culpa das rés; 2) condená-las a restituir, de forma integral e imediata, os valores comprovadamente pagos pelo autor, com correção monetária pelo INPC a partir de cada desembolso e juros de mora de 1% ao mês, a contar do trânsito em julgado; 3) condená-las ao pagamento da multa contratual prevista na cláusula 08-C, correspondente a 2% do montante pago, também com juros de mora a partir do trânsito em julgado; e 4) condená-las ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação. Inconformados, os réus interpuseram apelação (ID 17048210), sustentando, em síntese: a) a ocorrência de caso fortuito e força maior, consubstanciados em greves da construção civil e chuvas intensas, que teriam impedido o início das obras, afastando sua responsabilidade; b) a validade da cláusula contratual 9.5, que limitaria a devolução a 70% dos valores pagos em caso de rescisão; c) a inaplicabilidade da multa contratual e d) a necessidade de que eventual restituição seja realizada de forma parcelada. O autor, por sua vez, interpôs recurso adesivo (ID 17048217), pleiteando a reforma parcial da sentença para que: a) o termo inicial dos juros de mora seja fixado na data da citação, com base no artigo 405 do Código Civil, e não do trânsito em julgado; e b) os honorários de sucumbência sejam majorados para percentual mais próximo do limite legal de 20%, em razão da complexidade e longevidade da demanda, que tramita desde 2017. Pois bem. Adianto que o apelo interposto pelos demandados não merece prosperar, pois a sentença deve ser integralmente mantida no que tange à responsabilidade pelo desfazimento do negócio e às suas consequências principais. A parte ré sustenta que o atraso e a consequente não entrega do empreendimento decorreram de eventos alheios à sua vontade, como greves no setor da construção civil e um período de chuvas intensas, o que configuraria caso fortuito ou força maior, nos termos do artigo 393 do Código Civil, e, portanto, afastaria sua responsabilidade. Tal argumento, contudo, é manifestamente insubsistente. A jurisprudência pátria, de maneira sólida e reiterada, consolidou o entendimento de que eventos como greves, chuvas em excesso, escassez de mão de obra ou de materiais de construção não caracterizam caso fortuito ou força maior, capazes de excluir a responsabilidade da construtora. Tais ocorrências são classificadas como fortuito interno, ou seja, riscos inerentes à própria atividade empresarial da construção civil. Ao planejar e comercializar um empreendimento de grande porte, a empresa assume o risco de enfrentar tais percalços, devendo incorporá-los em seu cronograma de execução e em sua margem de risco operacional. A propósito, cito os seguintes precedentes do Superior Tribunal de Justiça e desta Primeira Câmara de Direito Privado: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO, OBSCURIDADE OU ERRO MATERIAL. NÃO OCORRÊNCIA. FUNDAMENTO DO ACÓRDÃO NÃO IMPUGNADO. SÚMULA 283/STF. NEXO CAUSAL. FALHA GEOLÓGICA. CONSTRUÇÃO CIVIL FORTUITO INTERNO. CONSTRUTORA. MESMO GRUPO ECONÔMICO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. ATRASO NA ENTREGA DE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. SITUAÇÃO EXCEPCIONAL CONFIGURADA NA HIPÓTESE. DANO MORAL DEVIDO. DANOS MORAIS. PEDIDO DE ALTERAÇÃO. REVISÃO QUE SE ADMITE TÃO SOMENTE NOS CASOS EM QUE O VALOR SE APRESENTAR IRRISÓRIO OU EXORBITANTE. SÚMULA 7 DO STJ. SÚMULA 568/STJ 1. Ação Declaratória de Nulidade de Cláusula Contratual c/c Indenização por Danos Materiais. 2. Ausentes os vícios do art. 1.022 do CPC, rejeitam-se os embargos de declaração. 3. A existência de fundamento do acórdão recorrido não impugnado - quando suficiente para a manutenção de suas conclusões - impede a apreciação do recurso especial. 4. A jurisprudência do STJ é no sentido de que o fortuito interno, entendido como fato imprevisível e inevitável ocorrido no momento da realização do serviço e que apresenta ligação com a organização do negócio, como é o caso da oscilação do mercado de trabalho no ramo de construção civil, falhas na elaboração do projeto de construção e influência climática nas obras em andamento, não se revela apto a excluir a responsabilidade do fornecedor, porque tem relação com o risco da atividade. Precedentes do STJ. 5. o STJ também já se posicionou no sentido de que, apesar de não ter liame jurídico com o consumidor, a construtora pertence, sim, à cadeia de fornecimento do produto, visto se tratar de fenômeno eminentemente econômico, sendo solidária a responsabilidade de todos os fornecedores que se beneficiem da cadeia de fornecimento. Precedentes do STJ. 6. O mero descumprimento contratual, em razão do atraso injustificado na entrega do imóvel, não acarreta, por si só, danos morais, devendo ser comprovadas circunstâncias específicas no caso concreto que sejam capazes de gerar dor e sofrimento indenizáveis. 7. Na hipótese, entretanto, levando-se em consideração os fatos descritos pelo TJ/RJ, observa-se que a situação exposta nos autos denota circunstância excepcional que enseja a compensação por danos morais 8. A revisão da compensação por danos morais só é viável em recurso especial quando o valor fixado for exorbitante ou ínfimo. Salvo essas hipóteses, incide a Súmula 7/STJ, impedindo o conhecimento do recurso. 9. Agravo interno não provido. (STJ. AgInt no AREsp n. 2.167.902/RJ, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 13/2/2023, DJe de 15/2/2023) [destaquei]. EMENTA: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA. RESPONSABILIDADE OBJETIVA DO FORNECEDOR. CLÁUSULAS ABUSIVAS. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação Cível interposta pela Massa Falida de Porto Freire Engenharia e Incorporação Ltda. contra sentença que, nos autos de Ação de Indenização por Danos Morais e Materiais ajuizada por Bruno Cordeiro Amarante e Amanda Alves de Aguiar Amarante, condenou a construtora ao pagamento de multa contratual de 2% do valor do imóvel, juros moratórios de 1% ao mês até o pedido de recuperação judicial, danos morais de R$ 5.000,00 para cada autor e lucros cessantes de 0,5% ao mês sobre o valor do contrato, desde a data prevista para a entrega do imóvel até a rescisão. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão: (i) definir se é válida a cláusula contratual de prorrogação da entrega do imóvel e de retenção de valores; (ii) estabelecer se é devida a indenização por danos morais em razão do atraso na entrega da obra; (iii) determinar se são devidos lucros cessantes pelo período em que os autores ficaram privados do imóvel. III. RAZÕES DE DECIDIR O Código de Defesa do Consumidor, em seu art. 14, consagra a responsabilidade objetiva do fornecedor de serviços, fundada na teoria do risco do empreendimento, sendo irrelevante a alegação de caso fortuito interno como greve ou dificuldades administrativas. A construtora descumpre obrigação essencial do contrato ao não entregar o imóvel no prazo ajustado, configurando falha na prestação do serviço e quebra contratual, que não pode ser justificada por cláusulas abusivas. O art. 47 do CDC determina que as cláusulas devem ser interpretadas em favor do consumidor, autorizando a inversão de cláusula penal originalmente estipulada apenas em benefício da fornecedora. O atraso excessivo na entrega do imóvel gera frustração que ultrapassa o mero aborrecimento, configurando dano moral indenizável, em consonância com os arts. 186 e 927 do CC e com a jurisprudência do STJ. A fixação do valor da indenização por dano moral deve observar os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, possuindo caráter compensatório e pedagógico, sendo adequado o arbitramento em R$ 5.000,00 para cada autor. Nos termos dos arts. 402 e 403 do CC, os lucros cessantes compreendem o que razoavelmente se deixou de lucrar; em contratos de promessa de compra e venda de imóvel na planta, o STJ admite a presunção dos prejuízos pela privação do bem, autorizando a condenação em 0,5% do valor do contrato ao mês até a rescisão. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. (TJCE. APELAÇÃO CÍVEL - 01314861520138060001, Relator: Desembargador GOMES CORREIA, 1ª Câmara de Direito Privado, Data do julgamento: 10/09/2025) [destaquei]. A alegação se torna ainda mais frágil quando se observa que a obrigação contratual não foi meramente atrasada, mas sim integralmente descumprida, considerando que as obras do empreendimento sequer foram iniciadas, mesmo anos após a celebração do contrato. O próprio réu Valderzei Tarcisio Wanderley, em declaração prestada no inquérito policial nº 304-193/2017 (ID 17047939), admitiu que a obra se tornou inviável, o que corrobora o total abandono do projeto, e não um mero atraso justificável. O prazo de tolerância de 180 dias, prática comum no mercado e validada pela jurisprudência, já existe exatamente para absorver imprevistos menores e variações no cronograma. No entanto, a total inércia da construtora ultrapassa em muito qualquer margem de tolerância e configura inadimplemento absoluto e culposo, não havendo que se falar em excludente de responsabilidade. Desse modo, rejeita-se integralmente a tese de caso fortuito e força maior, estando incontroversa nos autos a culpa exclusiva dos réus pelo desfazimento do negócio jurídico, ensejando-lhes o dever de indenizar o promitente comprador pelos danos suportados. Diante da incidência do Código de Defesa do Consumidor à presente relação jurídica, pois o autor figura como destinatário final do bem e os réus se enquadram como fornecedores de produtos e serviços no mercado imobiliário, aplicam-se os princípios protetivos da legislação consumerista, como a boa-fé objetiva, a função social do contrato e a vedação ao enriquecimento sem causa. Nessa linha, o Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento na Súmula 543, segundo a qual, nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel submetidos ao CDC, deve haver restituição das parcelas pagas: integralmente, se a resolução decorrer de culpa exclusiva do vendedor; parcialmente, se a resolução for motivada por iniciativa do comprador, admitida a retenção de percentual razoável. Confira-se: "Súmula 543 do STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento". (destaquei) No caso concreto, o promitente compradore deve receber a restituição a integralidade dos valores investidos no empreendimento em parcela única e imediata, posto que caracterizada nos autos a culpa exclusiva dos promitentes vendedores. É nesse sentido o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no TEMA REPETITIVO Nº 577 (REsp n. 1.300.418/SC, relator o Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 13/11/2013, DJe de 10/12/2013), no qual restou assentado que se mostra abusiva a imposição de restituição parcelada do montante, independentemente de quem deu causa à rescisão. Veja-se: "Em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de qualquer dos contratantes". (destaquei) Nessa perspectiva, entende-se que a restituição de valores em favor do demandante deve ser feita integralmente em parcela única, como corretamente decidido na origem. A tentativa das apelantes de se valerem da cláusula 9.5 do contrato (págs. 2/3 do ID 17047922), que prevê a devolução de apenas 70% dos valores pagos, é descabida e afronta diretamente a jurisprudência sumulada. Tal cláusula é aplicável apenas nas hipóteses em que a rescisão ocorre por culpa do comprador, o que manifestamente não é o caso dos autos. Assim, permitir que a vendedora, única culpada pelo fracasso do contrato, retenha 30% dos valores pagos pelo consumidor seria autorizar um enriquecimento ilícito e premiar a própria torpeza, subvertendo toda a lógica de proteção do Código de Defesa do Consumidor. O princípio do pacta sunt servanda (a força obrigatória dos contratos), invocado pelas rés, não é absoluto e encontra limites nos princípios da boa-fé objetiva, da função social do contrato e na vedação a cláusulas abusivas. A cláusula que permite à parte inadimplente reter parte do pagamento recebido da parte inocente é, no contexto de culpa exclusiva da vendedora, evidentemente abusiva e nula de pleno direito, nos termos do artigo 51, incisos II e IV, do CDC. Da mesma forma, a pretensão de restituir os valores de forma parcelada contraria frontalmente a orientação do STJ, firmada também no julgamento do Tema Repetitivo 577, que deu origem à Súmula 543. Portanto, a sentença deve ser confirmada no capítulo em que determina a devolução integral e imediata dos valores pagos pelo autor. A parte demandada também se insurge contra a condenação ao pagamento da multa prevista na cláusula 08-C do contrato (pág. 3 do ID 17047921), assim estipulada: 8 - INADIMPLEMENTO - O atraso no pagamento de qualquer das parcelas do preço ou de qualquer encargo a que o(a)(s) PROMISSÁRIO(A)(S) COMPRADOR(A)(ES) se obriga(m) por força deste contrato implicará na incidência das seguintes penalidades: (…) c) Multa equivalente a 2% (dois por cento) sobre o total do débito atualizado; A referida cláusula 08-C do contrato prevê uma penalidade em caso de mora do comprador, sem que haja previsão similar em relação à hipótese de mora dos promitentes vendedores. Nessa situação, entendo ser possível a inversão da cláusula penal moratória em favor do consumidor no caso de inadimplemento da promitente vendedora, consubstanciado na ausência de entrega do imóvel, eis que no contrato foi estipulada somente para o caso de atraso do promitente comprador, em flagrante desequilíbrio contratual. Essa é a orientação do STJ que, ao fixar o Tema Repetitivo 971 (REsp 1614721/DF e REsp 1631485/DF), consolidou o entendimento de ser possível a inversão da cláusula penal moratória em proveito do comprador a fim de garantir o equilíbrio contratual, ressaltando ser necessário, para os casos de obrigações de natureza heterogênea (por exemplo, obrigação de fazer da incorporadora e obrigação de pagar do comprador), aferir de forma razoável e proporcional o quantitativo a ser imputado à incorporadora a fim de evitar o enriquecimento indevido do consumidor. A propósito, cito trecho do voto condutor do Ministro Luis Felipe Salomão que ilustra de forma expressa o posicionamento adotado pela Corte Superior: "(…) consoante iterativa jurisprudência do STJ, em caso de inadimplemento (absoluto ou relativo), se houver omissão do contrato, cabe, por imperativo de equidade, inverter a cláusula contratual penal (moratória ou compensatória), que prevê multa exclusivamente em benefício da promitente vendedora do imóvel. No entanto, esses precedentes visam, justa e simetricamente à manutenção do equilíbrio da base contratual para a adequada reparação do dano, tomando a cláusula penal estipulada em benefício de apenas uma das partes como parâmetro objetivo, inclusive ressalvando, por exemplo, o abatimento do valor de um aluguel por mês de uso do imóvel. (...) À vista disso, seja por princípios gerais do direito, seja pela principiologia adotada no CDC, ou, ainda, por comezinho imperativo de equidade, mostra-se abusiva a prática de estipular cláusula penal exclusivamente ao consumidor, para a hipótese de mora ou de inadimplemento contratual absoluto, ficando isento de tal reprimenda o fornecedor em situações de análogo descumprimento da avença. Destarte, prevendo o contrato a incidência de multa para o caso de inadimplemento por parte do consumidor, a mesma multa deverá ser considerada para o arbitramento da indenização devida pelo fornecedor, caso seja deste a mora ou o inadimplemento absoluto. (…) Por certo, conforme assegurado pelos expositores na audiência pública, verificando-se algumas decisões prolatadas no âmbito das instâncias ordinárias, constitui equívoco frequente simplesmente inverter, sem observar a técnica própria, a multa moratória referente à obrigação do adquirente de dar (pagar), para então incidir em obrigação de fazer, resultando em indenização pelo inadimplemento contratual em montante exorbitante, desproporcional, a ensejar desequilíbrio contratual e enriquecimento sem causa, em indevido benefício do promitente comprador. Consequentemente, penso que a inversão, para determinar a incidência do mesmo percentual sobre o preço total do imóvel, incidindo a cada mês de atraso, não constitui, em verdade, simples "inversão da multa moratória", podendo, isto sim, representar valor divorciado da realidade de mercado, a ensejar enriquecimento sem causa. Portanto, a obrigação da incorporadora é de fazer (prestação contratual, consistente na entrega do imóvel pronto para uso e gozo), já a do adquirente é de dar (pagar o valor remanescente do preço do imóvel, por ocasião da entrega). E só haverá adequada simetria para inversão da cláusula penal contratual se houver observância de sua natureza, isto é, de prefixação da indenização em dinheiro pelo período da mora. Como é cediço, nos casos de obrigações de natureza heterogênea (por exemplo, obrigação de fazer e obrigação de dar), impõe-se sua conversão em dinheiro, apurando-se valor adequado e razoável para arbitramento da indenização pelo período de mora, vedada sua cumulação com lucros cessantes. Feita essa conversão, geralmente obtida por meio de arbitramento, é que, então, seria possível a aplicação/utilização como parâmetro objetivo, para manutenção do equilíbrio da avença, em desfavor daquele que redigiu a cláusula: Os obstáculos começam a surgir quando uma e outra objetivam parcelas ou prestações de natureza heterogênea. Impõe-se, em tal hipótese, sua redução a dinheiro, denominador comum de todas as obrigações. Feita essa redução, geralmente obtida através de arbitramento, difícil não será averiguar se se cumpriu a regra do art. 411 do Código Civil de 2002. Convenha-se, entretanto, que, em tal caso, se priva a cláusula penal de uma de suas mais assinaladas vantagens, a eliminação de contestações entre as partes. (MONTEIRO, Washington de Barros; MALUF, Carlos Alberto Dabus. Direito das obrigações. 40 ed. São Paulo: Saraiva, 2015, p. 434) Quanto ao ponto, nas hipóteses de inadimplemento, a multa estabelecida por mora referente à obrigação de pagar (de dar), no percentual de 2% de uma das prestações contratuais eventualmente inadimplida, como no caso, não poderá, por questão de simetria, incidir sobre todo o preço do imóvel que deveria ter sido entregue (obrigação de fazer). Além disso, como a cláusula penal moratória visa indenizar, não há falar em cumulação com lucros cessantes, mas tão somente com atualização monetária e juros de mora a contar da citação (data da constituição em mora)". [destaquei]. Desse modo, entendo que a cláusula penal moratória foi corretamente aplicada em desfavor dos promitentes vendedores na sentença (ID 17048207), na medida em que eles foram os únicos responsáveis pelo inadimplemento absoluto do contrato. Essa inversão é uma medida de equidade e justiça contratual, garantindo que as penalidades previstas não onerem apenas o lado mais vulnerável da relação. Assim, tendo sido comprovada a culpa exclusiva dos réus, a aplicação da multa contratual é uma consequência direta e necessária, devendo ser mantida a condenação neste particular. Prossigo quanto à apreciação das questões contidas na insurgência autoral, que manifesta irresignação especificamente no que diz respeito ao termo inicial dos juros de mora e ao arbitramento dos honorários advocatícios, postulando-lhes a majoração. O juízo de primeiro grau determinou que os juros de mora devem incidir "a partir do trânsito em julgado, a ser apurado em liquidação de sentença" (pág. 7 do ID 17048207) e o demandante postula, com razão, que o termo inicial seja a data da citação. A fixação do termo inicial no trânsito em julgado é um entendimento jurisprudencial consolidado para os casos em que a rescisão ocorre por iniciativa ou culpa do comprador. Nesses cenários, entende-se que não há mora anterior da vendedora, que só é constituída após a decisão judicial definitiva que determina a restituição. Contudo, a situação dos autos é oposta, pois a rescisão foi motivada por culpa exclusiva da vendedora, que inadimpliu sua principal obrigação contratual de entrega do imóvel. Trata-se, portanto, de um ilícito contratual e, em casos de responsabilidade contratual, a mora do devedor é constituída a partir da sua citação no processo judicial, nos termos do artigo 405 do Código Civil: CC/Art. 405. Contam-se os juros de mora desde a citação inicial. A aplicação deste dispositivo a casos de rescisão contratual por culpa do vendedor é pacífica na jurisprudência, inclusive do Superior Tribunal de Justiça. A saber: PROCESSO CIVIL E CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO EM AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO POR INICIATIVA DA COMPRADORA. REGIME DE ADMINISTRAÇÃO. AFASTADO. REVISÃO. SÚMULAS N. 5 E 7/STJ. OMISSÃO. VIOLAÇÃO DO ART. 1.022. INOVAÇÃO RECURSAL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. SÚMULA 211/STJ. CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS DE MORA. SÚMULA N. 83/STJ. 1. Observa-se que a alegação ao artigo 1.022 do CPC não foi objeto da irresignação quando da interposição do recurso especial, de forma a configurar-se a inovação recursal. 2. Para ultrapassar a convicção firmada no acórdão recorrido seria necessária a interpretação das disposições contratuais, além de nova incursão nas provas dos autos, o que é vedado nesta sede excepcional, incidindo, à hipótese, os comandos das Súmulas n. 5 e 7 desta Corte. 3. A correção monetária em contratos de promessa de compra e venda deve incidir desde o efetivo desembolso dos valores pagos. Súmula n. 83/STJ. 4. Nas hipóteses em que o construtor/vendedor dá causa à resolução do contrato, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer em sua integralidade, inclusive a taxa Sati, contando-se os juros de mora da citação. Súmula n. 83/STJ. Agravo interno improvido. (STJ. AgInt no AREsp n. 2.761.300/RJ, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 9/2/2026, DJEN de 12/2/2026) [destaquei]. A citação válida tem o poder de constituir o devedor em mora, e é a partir desse marco que os juros moratórios devem ser computados sobre a obrigação de restituir o que foi indevidamente retido. A sentença, ao fixar o termo inicial no trânsito em julgado, acabou por beneficiar indevidamente a parte inadimplente, postergando por anos o início da incidência dos juros devidos à parte lesada. A citação da parte demandada, conforme certidão de ID 17048163, ocorreu em 30 de agosto de 2023 e a partir desta data a mora se configurou juridicamente para fins de incidência dos juros sobre a quantia a ser devolvida. Dessa forma, a sentença deve ser reformada neste ponto específico para fixar a data da citação como o termo inicial dos juros de mora sobre o principal a ser restituído e sobre o valor da multa contratual, em conformidade com o artigo 405 do Código Civil e a jurisprudência dominante. O autor pleiteia também a majoração dos honorários advocatícios, fixados na sentença em 10% sobre o valor da condenação. Argumenta que o percentual mínimo não remunera adequadamente o trabalho despendido em uma causa que se arrasta desde 2017. A fixação dos honorários deve considerar o grau de zelo do profissional, o lugar da prestação do serviço, a natureza e a importância da causa, bem como o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço, conforme os critérios do artigo 85, § 2º, do CPC. No caso em tela, o processo tramita há quase uma década, desde agosto de 2017 até a presente data, em março de 2026. A longa duração da demanda, por si só, já justifica uma remuneração que reflita o extenso período de dedicação do causídico. Além do que, com a interposição dos recursos, houve a necessidade de trabalho adicional em grau recursal, o que atrai a incidência do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil: Art. 85. A sentença condenará o vencido a pagar honorários ao advogado do vencedor. (…) § 11. O tribunal, ao julgar recurso, majorará os honorários fixados anteriormente levando em conta o trabalho adicional realizado em grau recursal, observando, conforme o caso, o disposto nos §§ 2º a 6º, sendo vedado ao tribunal, no cômputo geral da fixação de honorários devidos ao advogado do vencedor, ultrapassar os respectivos limites estabelecidos nos §§ 2º e 3º para a fase de conhecimento. Desse modo, considerando a total rejeição das teses veiculadas no recurso da parte ré e o trabalho adicional desempenhado pelo patrono do autor na fase recursal, que incluiu a elaboração de recurso adesivo e contrarrazões, é cabível e justa a majoração dos honorários. Assim, elevo os honorários de sucumbência devidos pelos réus ao patrono do autor de 10% (dez por cento) para 15% (quinze por cento) sobre o valor total da condenação, percentual que se mostra mais condizente com a complexidade, a duração e o trabalho exigido pela causa, já considerando a atuação em segundo grau. Diante dessas circunstâncias, impõe-se o desprovimento do recurso da parte ré e o provimento parcial do apelo autoral. ISSO POSTO, conheço dos recursos, para negar provimento à apelação da parte demandada e dar parcial provimento ao apelo adesivo do autor, reformando a sentença de 1º grau, tão somente, para determinar que os juros de mora devem incidir a partir da citação, nos termos do art. 405 do Código Civil. Por via de consequência, diante do desprovimento do recurso da parte ré, impõe a majoração em 5% (cinco por cento) da condenação a título de honorários advocatícios sucumbenciais fixados na origem, com esteio no artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil. É como voto. Fortaleza, data e hora do sistema. Antônio Abelardo Benevides Moraes Desembargador Relator