Publicacao/Comunicacao
Intimação - DECISÃO
DECISÃO
Requerente: REBECA SUIANNY BRANDAO DE LIMA
Requerido: MARCIO DA SILVA MELO e outros DECISÃO INTERLOCUTÓRIA
Intimação - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO CEARÁ Comarca de Fortaleza 2ª Unidade do Juizado Especial Cível Rua Desembargador João Firmino, nº 360, Montese - CEP 60425-560. Processo nº: 3000830-51.2025.8.06.0015 Classe: EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL (12154) Assunto: [Busca e Apreensão, Arrematação]
Trata-se de ação de execução de título extrajudicial, baseada em contrato de locação residencial. Após determinação judicial, a exequente apresentou emenda à inicial para renunciar ao pedido de indenização por danos morais, adequando o rito e retificando o valor da causa para R$ 9.772,31, montante referente a aluguéis vencidos em junho e julho de 2024, encargos assessórios, multa rescisória e despesas com pintura. Os executados protocolaram Exceção de Pré-Executividade, sustentando a nulidade parcial da execução por excesso e iliquidez. Alegam que a credora omitiu o abatimento da caução de R$ 3.600,00 depositada no início da avença. Além disso, questionam a cobrança de pintura por falta de vistoria de saída, defendem que a desocupação ocorreu em maio de 2024 e argumentam que a saída antecipada foi motivada por vícios ocultos na rede elétrica do imóvel, o que afastaria a multa contratual. Em resposta, a exequente defendeu a inadmissibilidade do incidente por exigir dilação probatória. No mérito, afirmou que a entrega das chaves e a retirada de móveis só se concretizaram em julho de 2024, justificou os reparos na pintura pelo estado de conservação e admitiu deter a posse da caução, embora sustente a impossibilidade de sua dedução automática do débito exequendo. Após as manifestações, os autos vieram conclusos para decisão. Dito isso, é cediço que exceção de pré-executividade é via adequada para a arguição de matérias de ordem pública ou nulidades flagrantes que possam ser demonstradas mediante prova pré-constituída, prescindindo de dilação probatória. No caso em tela, verifica-se que o contrato de locação celebrado entre as partes (ID 153509620) prevê expressamente, na Cláusula Quarta, o pagamento de caução no valor de R$ 3.600,00 no ato da assinatura. Em sua resposta, a exequente admitiu expressamente a retenção do referido montante, tratando-o como fato incontroverso. A manutenção da execução pelo valor nominal total, sem a devida compensação da garantia contratual em posse da credora, configura excesso de execução manifesto e viola a vedação ao enriquecimento sem causa prevista no art. 884 do Código Civil. Nos termos do art. 38, § 2º, da Lei nº 8.245/91, a caução em dinheiro deve ser atualizada pelos índices da caderneta de poupança. Portanto, imperioso o reconhecimento do excesso de execução quanto a este ponto, determinando-se o abatimento imediato do valor de R$ 3.600,00, devidamente corrigido, do montante exequendo. No que tange à cobrança de R$ 1.034,00 a título de pintura do imóvel, assiste razão aos excipientes quanto à sua iliquidez. A execução para cobrança de crédito fundar-se-á sempre em título de obrigação certa, líquida e exigível, nos termos do art. 783 do CPC. Embora o art. 784, VIII, do CPC confira força executiva ao crédito decorrente de aluguel e encargos acessórios, as despesas com reparos no imóvel após a desocupação não gozam da mesma presunção de liquidez quando baseadas em orçamentos ou recibos unilaterais. Para a cobrança de tais verbas, a jurisprudência exige a existência de vistorias inicial e final que atestem, de forma bilateral e consensual, a existência de danos que extrapolem o uso normal do bem. Nesse sentido: DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE RESSARCIMENTO POR DANOS CAUSADOS A IMÓVEL. LOCAÇÃO. DANOS MATERIAIS. PERÍCIA REALIZADA DE FORMA UNILATERAL. PERITO CONTRATADO PELA AUTORA. SEM VALIDADE. VISTORIA DE SAÍDA REALIZADA SEM A PRESENÇA DO LOCATÁRIO. NÃO COMPROVAÇÃO DA NOTIFICAÇÃO E DO MAU USO POR PARTE DO PROMOVIDO. DANOS DECORRENTES DO USO NORMAL DO IMÓVEL. APELO CONHECIDO E IMPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. 1-
Trata-se de apelação cível interposta por Silvana Mendes Campos em face de sentença do juízo da 4ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza/CE, que julgou improcedente a Ação de ressarcimento por danos causados em prédio urbano cumulada com lucros cessantes, ajuizada pela apelante em face de Paulo Virgilio Fachini. 2- A apelante alega, em suma, que apresentou farta documentação acerca da situação do imóvel, tanto antes da locação, como no ato de entrega do bem, assim como que o promovido tem responsabilidade frente aos danos causados no imóvel, requerendo o provimento do recurso, para reformar in totum a sentença de primeiro grau. 3- Consta laudo técnico de avaliação pericial realizado por perito contratado pela autora, com a presença desta e sem o promovido, não tendo, portanto, validade, visto que se trata de uma vistoria unilateral. Precedentes. 4- A vistoria final, ocorrida após a entrega das chaves pelo promovido, foi realizada com a presença da promovente, de representante da administradora, de um marceneiro e de um engenheiro representante da autora em outra vistoria, mas sem a presença do locatário. Apesar da informação acerca da notificação do promovido sobre a vistoria, não há comprovação da sua ocorrência, tendo o réu, em sua contestação e em seu depoimento, alegado desconhecimento de sua ocorrência. Desse modo, a autora não comprovou a realização da notificação (art. 373, I, CPC), juntando vistoria realizada sem a presença do locatário, além de orçamentos unilaterais, de modo que não podem embasar a presente cobrança. Precedentes. 5- In casu, os danos apontados são decorrentes do uso normal do imóvel, relacionados ao desgaste natural do bem após sete anos de utilização do apartamento pelo promovido, situação essa prevista na Lei de Locações (Lei nº 8.245), em seu art. 23, inciso III, não podendo o locatário ser responsabilizado por essas deteriorações. Assim, não ficou comprovado que as avarias são decorrentes do mau uso do imóvel, capazes de ensejar o dever de indenizar por parte do promovido. 6- Recurso conhecido e improvido. Sentença mantida. (TJ-CE 0039871-17.2008.8.06.0001 Fortaleza, Relator: INACIO DE ALENCAR CORTEZ NETO, Data de Julgamento: 23/08/2023, 2ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 23/08/2023) No caso concreto, não consta nos autos Termo de Vistoria de Saída assinado pelos locatários ou por duas testemunhas, o que impede a aferição de plano da necessidade e da extensão dos reparos. A cobrança de pintura após apenas cinco meses de ocupação de um imóvel novo exige prova robusta e contraditório amplo, providência incompatível com o rito executivo. Dessa forma, carecendo o título de liquidez quanto a este ponto específico, impõe-se a extinção parcial da execução no tocante à verba de pintura, ressalvada à exequente a possibilidade de buscar o ressarcimento em via cognitiva própria. No tocante às teses de desocupação do imóvel em maio de 2024 e de rescisão motivada por vícios elétricos ocultos, a exceção não comporta acolhimento por exigir dilação probatória. Embora os excipientes tenham apresentado novo contrato de locação com data de início em 03/05/2024, a exequente colacionou registros de mensagens via WhatsApp datadas de julho de 2024, nas quais se discute a entrega das chaves e pendências de pintura. Esse conflito documental impede a fixação da data exata da entrega da posse jurídica do imóvel apenas com as provas pré-constituídas. Da mesma forma, a alegação de que a saída antecipada decorreu de falhas graves na instalação elétrica demanda instrução probatória para verificar a existência do defeito, a comunicação formal à locadora e o nexo causal com os danos em eletrodomésticos. Tais matérias extrapolam os limites da exceção de pré-executividade, conforme a Súmula 393 do STJ, devendo ser discutidas em via própria.
Ante o exposto, ACOLHO PARCIALMENTE a exceção de pré-executividade para o fim de: a) reconhecer o excesso de execução quanto à caução, determinando o imediato abatimento do valor de R$ 3.600,00 do montante exequendo, montante este que deverá ser atualizado pelos índices da caderneta de poupança desde a data do depósito (05/01/2024), nos termos do art. 38, § 2º, da Lei nº 8.245/91; b) declarar a iliquidez da cobrança referente aos reparos de pintura (R$ 1.034,00), determinando sua exclusão da presente execução e julgando o processo extinto sem resolução de mérito apenas quanto a este pedido, com fulcro nos arts. 783 e 803, I, do CPC. Quanto aos demais pontos da defesa, rejeito a exceção por demandarem dilação probatória incompatível com este incidente. A execução deverá prosseguir pelo saldo remanescente. Intime-se a exequente para que, no prazo de 5 (cinco) dias, apresente planilha de débitos atualizada, observando os abatimentos e exclusões ora determinados, sob pena de arquivamento. Expedientes necessários. Fortaleza,20 de abril de 2026. CARLOS HENRIQUE GARCIA DE OLIVEIRAJuiz de Direito