Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
APELANTES: VALDEMAR INACIO SOARES ROUSSELET, EVA JANINE RICARTE ROLIM
APELADO: CONDOMINIO EDIFICIO SPAZZIO Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. AÇÃO ANULATÓRIA DE ASSEMBLEIA CONDOMINIAL. ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA. DIREITO DE VOTO DE CONDÔMINOS INADIMPLENTES. OBSTRUÇÃO LEGÍTIMA. ART. 1.335, III, DO CÓDIGO CIVIL. ALEGAÇÃO DE CONFLITO DE INTERESSES DO SÍNDICO. INSUFICIÊNCIA PARA INVALIDAR O RESULTADO DA DELIBERAÇÃO. QUÓRUM QUALIFICADO NÃO ATINGIDO. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta por condôminos contra sentença proferida pelo Juízo da 15ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza/CE, que julgou procedentes os pedidos formulados em ação anulatória de Assembleia Geral Extraordinária realizada em 27/01/2025, no âmbito do Condomínio Edifício Spazzio Hotel Residence. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) definir se a Assembleia Geral Extraordinária é nula em razão do alegado cerceamento do direito de voto de condôminos considerados inadimplentes; e (ii) estabelecer se a participação e os votos proferidos por pessoa jurídica vinculada ao síndico configuram conflito de interesses apto a invalidar o resultado da deliberação assemblear. III. RAZÕES DE DECIDIR O direito de voto em assembleia condominial pressupõe o adimplemento das obrigações condominiais, nos termos do art. 1.335, III, do Código Civil. A alegação de ilegalidade de taxas extras ou reajustes não afasta, por si só, a condição de inadimplência, devendo eventual controvérsia ser discutida em ação própria. Incumbe ao condômino o ônus de comprovar o adimplemento ou a existência de novação da dívida, nos termos do art. 373, I, do CPC, ônus do qual os apelantes não se desincumbiram. Ainda que se admitisse a existência de conflito de interesses nos votos proferidos por empresa vinculada ao síndico, a desconsideração desses votos não seria suficiente para atingir o quórum qualificado exigido pelo art. 1.349 do Código Civil para a destituição do síndico. A inexistência de quórum legal impede a invalidação da deliberação assemblear, preservando-se a regularidade do ato. A sentença recorrida encontra-se em consonância com as provas dos autos e com a jurisprudência consolidada sobre a matéria. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: O condômino inadimplente não possui direito de voto em assembleia condominial, nos termos do art. 1.335, III, do Código Civil. A alegação de conflito de interesses não invalida a deliberação assemblear quando, ainda que desconsiderados os votos impugnados, não se alcança o quórum qualificado exigido em lei. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.335, III, e 1.349; CPC, arts. 373, I, e 85, § 11. Jurisprudência relevante citada: TJDFT, Apelação Cível nº 0711076-45.2023.8.07.0020, Rel. Des. José Firmo Reis Soub, 8ª Turma Cível, j. 21.05.2024. ACÓRDÃO:
Intimação - ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA 5ª CÂMARA DE DIREITO PRIVADO GABINETE DO DESEMBARGADOR JOSÉ KRENTEL FERREIRA FILHO PROCESSO Nº 3006820-65.2025.8.06.0001 - APELAÇÃO CÍVEL (198) Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 5ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade de votos, em CONHECER do presente recurso, para, no mérito, NEGAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto do Relator. Fortaleza-CE, data da assinatura digital. MARIA REGINA OLIVEIRA CÂMARA Presidente do Órgão Julgador JOSÉ KRENTEL FERREIRA FILHO Relator RELATÓRIO
Trata-se de recurso de Apelação Cível interposto por Eva Janine Ricarte Rolim e Valdemar Inácio Soares Rousselet em face de sentença proferida pelo Juízo da 15ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza/CE, que julgou procedentes os pedidos formulados em ação anulatória de assembleia condominial. Em suas razões recursais, os apelantes sustentam, em síntese, a nulidade da Assembleia Geral Extraordinária realizada no dia 27/01/2025. Argumentam que houve cerceamento do direito de voto de condôminos considerados indevidamente inadimplentes, em razão de taxas extras e aumentos que reputam ilegais. Defendem a necessidade de desconsideração dos votos proferidos pela empresa EID Empreendimentos Imobiliários e Participações S/A, sob a alegação de conflito de interesses, uma vez que o Diretor-Presidente da referida empresa é o próprio Síndico do condomínio. Alegam, ainda, abuso de poder e perpetuação do síndico no cargo, pugnando pela reforma da sentença para que seja declarada a nulidade da AGE, com a consequente destituição do síndico e subsíndico, além da restituição de valores pagos a título de taxa extra. Em contrarrazões, o Condomínio Edifício Spazzio Hotel Residence pugna pelo desprovimento do recurso. Sustenta a legalidade dos atos praticados na assembleia, afirmando que a sentença foi proferida em conformidade com as provas dos autos e o ordenamento jurídico. Afirma que as razões recursais demonstram apenas o inconformismo dos apelantes com o resultado do julgamento e requer a manutenção integral da decisão recorrida, com a majoração dos honorários advocatícios. É o que importa relatar. VOTO Da admissibilidade do recurso O recurso preenche os pressupostos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade, razão pela qual dele conheço. Os apelantes efetuaram o prévio recolhimento do preparo recursal, conforme id. 32102774. Do mérito do recurso Da Assembleia Geral Extraordinária O cerne do presente recurso consiste em verificar a validade da Assembleia Geral Extraordinária realizada em 27/01/2025, questionada pelos apelantes sob os fundamentos de cerceamento do direito de voto de condôminos supostamente inadimplentes e da ocorrência de conflito de interesses por parte da empresa EID Empreendimentos Imobiliários e Participações S/A. Do direito de voto dos condôminos inadimplentes Os apelantes sustentam que houve cerceamento do direito de voto de condôminos considerados indevidamente inadimplentes, argumentando que as taxas extras e aumentos seriam ilegais. Entretanto, tal alegação não merece prosperar. O artigo 1.335, inciso III, do Código Civil estabelece de forma expressa que são deveres do condômino contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção. A jurisprudência é firme no sentido de que o condômino inadimplente não possui direito de voto nas assembleias condominiais, conforme consagrado no precedente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal: Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONDOMÍNIO. PRELIMINAR. INOVAÇÃO RECURSAL. INEXISTENTE. ASSEMBLEIA CONDOMINIAL. REGULARIDADE. CONDÔMINO INADIMPLENTE. DIREITO DE VOTO OBSTADO. ÔNUS DA PROVA. REGULARIDADE DA ATA. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. Não há que se falar em inovação recursal quando a matéria discutida foi trazida no juízo a quo. 2. Para o exercício do direito de voto e de participação nas deliberações condominiais, é imprescindível a situação de adimplemento, conforme art. 1.335, inciso III, do CC. 3. O Autor/Apelante não demonstrou nem a novação estipulada entre as partes, bem como o seu adimplemento condominial, não se desincumbindo de seu ônus probatório, nos moldes do art. 373, inciso I, do Código de Processo Civil - CPC. 4. A conversão da reunião condominial em sessão permanente não é uma faculdade do presidente, tendo em vista que sua aprovação depende da maioria dos presentes, nos termos do art. 1.353, § 1º, do CC. 5. PRELIMINAR REJEITADA. RECURSO NÃO PROVIDO. (TJ-DF 0711076-45.2023.8.07.0020 1866596, Relator.: JOSE FIRMO REIS SOUB, Data de Julgamento: 21/05/2024, 8ª Turma Cível, Data de Publicação: 04/06/2024). Na espécie, os apelantes não se desincumbiram do ônus probatório que lhes cabia, nos termos do artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil, no sentido de comprovar o adimplemento das obrigações condominiais ou a existência de novação das dívidas. A mera alegação de que as taxas extras e os aumentos seriam ilegais não tem o condão de afastar a inadimplência dos condôminos, devendo tal questionamento ser veiculado por meio próprio, em ação autônoma que discuta a legalidade das cobranças. Portanto, correta a decisão que decretou a obstrução do direito de voto dos condôminos inadimplentes, em consonância com o disposto no artigo 1.335, inciso III, do Código Civil. Do alegado conflito de interesses Os apelantes sustentam que devem ser desconsiderados os votos proferidos pela empresa EID Empreendimentos Imobiliários e Participações S/A, sob o fundamento de que haveria conflito de interesses, uma vez que o Diretor-Presidente da referida empresa é o próprio Síndico do condomínio. Ainda que se admitisse, por mera argumentação, a tese de conflito de interesses, a pretensão recursal não mereceria acolhimento. Com efeito, conforme apurado nos autos, o Condomínio Edifício Spazzio é composto por 95 unidades autônomas. Assim, a maioria absoluta necessária para a destituição do síndico, nos termos do artigo 1.349 do Código Civil, corresponde a 48 votos válidos. Na Assembleia Geral Extraordinária questionada, houve 39 votos favoráveis à destituição e 37 contrários. A empresa EID Empreendimentos Imobiliários e Participações S/A, detentora de 31 unidades, votou pela manutenção do síndico. Ainda que fossem anulados os 31 votos da referida empresa, o resultado seria de 39 votos favoráveis à destituição contra apenas 6 votos contrários. Nesse cenário, os apelantes ainda assim não alcançariam o quórum qualificado de 48 votos exigido pelo artigo 1.349 do Código Civil para a destituição do síndico. Portanto, mesmo anulando-se os votos por alegado conflito de interesses, a votação não seria suficiente para destituir o síndico, mantendo-se íntegra a deliberação assemblear. Desse modo, afasto a devida alegação. Da conclusão Por todo o exposto, não vislumbro qualquer irregularidade na decisão atacada. Os condôminos inadimplentes tiveram legitimamente obstado o direito de voto, em consonância com o artigo 1.335, inciso III, do Código Civil e com a jurisprudência consolidada sobre a matéria. O alegado conflito de interesses não restou demonstrado e, ainda que reconhecido, não teria o condão de alterar o resultado da votação, uma vez que os apelantes não alcançaram o quórum qualificado de 48 votos exigido para a destituição do síndico. Assim, a sentença recorrida deve ser integralmente mantida. Dispositivo
Ante o exposto, voto no sentido de conhecer do recurso e negar-lhe provimento, mantendo integralmente a sentença recorrida. Dos ônus da sucumbência Em razão da sucumbência integral, majoro os honorários advocatícios fixados na sentença, fixando-os em 16% (dezesseis por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, parágrafo 11, do Código de Processo Civil. Condeno os apelantes ao pagamento das custas processuais. É como voto. JOSÉ KRENTEL FERREIRA FILHO Relator