Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
Processo: 0845166-89.2014.8.06.0001.
APELANTE: RHT - EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e outros
APELADO: JOSE MARIA VIANA e outros DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTES DE TERRA NUA. INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR. APELAÇÃO DO REQUERIDO. PRELIMINARES. PEDIDO DE NULIDADE DA SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. VEDAÇÃO DE JUNTADA EXTEMPORÂNEA DE DOCUMENTOS ANTIGOS JÁ EXISTENTES E CONHECIDOS PELA PARTE. TESE DE NULIDADE AFASTADA. ALEGAÇÃO DE AUSÊNCIA DE CONSTITUIÇÃO EM MORA E ARGUIÇÃO DE ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. EXCEÇÕES NÃO ARGUIDAS EM CONTESTAÇÃO. INOVAÇÃO RECURSAL. IMPOSSIBILIDADE. NÃO CONHECIMENTO PARCIAL DO RECURSO DO REQUERIDO. MÉRITO CONHECIDO: TESE DE USUCAPIÃO. POSSE DECORRENTE DE CONTRATO INADIMPLIDO. POSSE DIRETA, DERIVADA, RESOLÚVEL E PRECÁRIA. AUSÊNCIA DE ANIMUS DOMINI E DE INTERVERSIO POSSESSIONIS NO CASO CONCRETO. RECURSO DO REQUERIDO PARCIALMENTE CONHECIDO E NÃO PROVIDO. RECURSO DA PARTE AUTORA. PEDIDO DE FIXAÇÃO DE TAXA DE FRUIÇÃO. INDEVIDA NO CASO CONCRETO. OBJETO CONTRATUAL CONSISTENTE EM LOTES NÃO EDIFICADOS. CORREÇÃO DE ERRO MATERIAL NO DISPOSITIVO DA SENTENÇA QUANTO AOS PERCENTUAIS DE RETENÇÃO E RESTITUIÇÃO. CORREÇÃO PARA ASSEGURAR RETENÇÃO DE 25% E DEVOLUÇÃO DE 75% DOS VALORES PAGOS. RECURSO DA AUTORA CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Tratam-se de apelações interpostas por RHT - Empreendimentos Imobiliários Ltda. e por José Maria Viana, autor e requerido, respectivamente, contra sentença proferida nos autos de ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse, por meio da qual foram julgados procedentes os pedidos autorais. 2. A demanda teve origem em dois instrumentos particulares de promessa de compra e venda celebrados em 29/07/1999: Contrato nº 909, referente ao Lote 28, Quadra 1, Village do Campo, com sinal de R$ 1.400,00 e 75 parcelas mensais de R$ 700,00; e Contrato nº 910, referente aos Lotes 13, 14, 15, 16, 17 e 18, Quadra 1, Village do Campo, com sinal de R$ 600,00 e 75 parcelas mensais de R$ 300,00. A autora alegou inadimplemento iniciado ainda no ano 2000, prolongado até o vencimento das últimas parcelas, no final de 2005, e requereu a rescisão dos contratos, a reintegração de posse dos imóveis e indenização por perdas e danos pelo uso gracioso da área por mais de uma década. Em contestação (Id 28769790), o réu limitou sua defesa às teses de prescrição e usucapião, sustentando posse mansa, pacífica e ininterrupta desde 1996, com edificação de residência familiar, sem suscitar, naquela oportunidade, ausência de notificação prévia, adimplemento substancial ou quitação relevante das avenças. 3 A sentença de mérito (Id 28770340) reconheceu a relação de consumo, afirmou o inadimplemento do comprador, rejeitou a usucapião, decretou a rescisão contratual e a reintegração de posse, e, com fundamento na jurisprudência invocada no decisum, limitou a retenção da vendedora a 25% dos valores pagos. Contudo, no dispositivo, consignou que a autora deveria restituir ao réu apenas 25% das quantias pagas, gerando dissonância interna entre fundamentação e comando final. Em seu recurso, a autora pleiteou: (i) condenação do réu ao pagamento de taxa de fruição pelo longo período de ocupação do imóvel; e (ii) correção do erro material do dispositivo, para adequá-lo à fundamentação quanto aos percentuais de retenção e restituição. O réu, por sua vez, arguiu preliminares de nulidade por ausência de constituição em mora e por cerceamento de defesa, insistiu no reconhecimento de adimplemento substancial e usucapião, invocou boa-fé objetiva e proteção do Estatuto do Idoso, e requereu a improcedência dos pedidos autorais ou, subsidiariamente, a nulidade da sentença para reabertura da instrução. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Com base nos dois recursos, há cinco questões em discussão: (i) definir se é cognoscível a preliminar de nulidade por ausência de notificação extrajudicial para constituição em mora, suscitada apenas tardiamente pelo réu; (ii) estabelecer se houve cerceamento de defesa diante do indeferimento da juntada, em 2025, de contratos e recibos datados de 1996 e 1997; (iii) determinar se é admissível, em sede recursal, a tese de adimplemento substancial não deduzida na contestação; (iv) definir se a posse exercida pelo réu, originada dos compromissos de compra e venda inadimplidos, é apta ao reconhecimento da usucapião; e (v) estabelecer se são devidas taxa de fruição em favor da autora e correção do erro material do dispositivo da sentença quanto aos percentuais de retenção e restituição dos valores pagos. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. De início, passa-se a análise das preliminares arguidas pelo requerido em seu recurso de apelação. A preliminar de cerceamento de defesa não prospera, considerando que os documentos cuja juntada foi indeferida em audiência de instrução de 10/06/2025 consistem em contratos e recibos datados de 1996 e 1997, dos quais o requerido era signatário e detentor desde a origem. À luz dos arts. 434 e 435 do CPC, tais peças não se qualificam como "documentos novos", pois não foram produzidas posteriormente nem se tornaram acessíveis apenas em momento superveniente por motivo de força maior. A alegação de que a referência a esses contratos surgiu durante depoimento colhido em audiência não transmuda a natureza dos documentos nem autoriza a alteração tardia da base fática da defesa após aproximadamente dez anos de tramitação do feito. Agiu com acerto o juízo de origem ao reconhecer a preclusão temporal e consumativa da prova extemporânea. Dito isto, rejeito a preliminar de nulidade por cerceamento de defesa. 5. Quanto a alegação de ausência de constituição em mora, esta sequer deve ser matéria conhecida. Em análise da contestação, apresentada pelo requerido em 13/07/2015 (Id 28769790), observa-se que este se limitou às teses de prescrição e usucapião, sem qualquer impugnação à regularidade, validade ou inexistência de notificação extrajudicial premonitória. Incide, portanto, o princípio da concentração da defesa, com preclusão consumativa da matéria não oportunamente arguida. Ainda que assim não fosse, não se evidencia prejuízo concreto apto a ensejar nulidade. A exigência de notificação visa oportunizar a purgação da mora, mas o requerido, ao resistir à pretensão resolutória afirmando domínio próprio e originário sobre o bem, com invocação de usucapião e sem depósito de qualquer valor tido por incontroverso, demonstrou inequívoca ausência de intenção de adimplir, esvaziando a utilidade prática da notificação formal. 6. O mesmo destino segue a tese de suposto adimplemento substancial, por também tratar-se de inovação recursal. A defesa originária (Id 28769790), conforme já analisada, não veiculou qualquer alegação de pagamento expressivo do preço, de quitação relevante, de preservação contratual ou de função social do contrato como obstáculo à resolução. O tema foi erigido apenas em alegações finais e reproduzido na apelação, com fundamento em supostos pagamentos vinculados a contratos pretéritos de 1996 e 1997, estranhos à moldura defensiva inicialmente estabilizada. Dito isto, o exame dessas matérias em segundo grau implicaria supressão de instância e ofensa ao contraditório, pois a autora não foi chamada, no momento processual adequado, a enfrentar a nova narrativa fática nem a produzir contraprova. Por isso, o recurso do réu não merece conhecimento nessas partes. 7. No mérito conhecido, quanto à tese de usucapião, o acervo probatório revela ser incontroverso que a posse do requerido sobre os Lotes 28 e 13 a 18 da Quadra 1, Village do Campo decorreu diretamente dos Contratos de Promessa de Compra e Venda nº 909 e 910, celebrados em 29/07/1999.
Intimação - ESTADO DO CEARÁPODER JUDICIÁRIOTRIBUNAL DE JUSTIÇAGABINETE DESEMBARGADORA MARIA DE FÁTIMA DE MELO LOUREIRO Trata-se, assim, de posse direta, derivada e resolúvel, subordinada ao domínio indireto da promitente vendedora, incompatível, em sua gênese, com animus domini. O mero inadimplemento das prestações, iniciado em 2000, não opera, por si só, a mutação da natureza jurídica da posse. Para a conversão da posse precária em posse apta à usucapião seria necessária inequívoca interversio possessionis, mediante ato ostensivo de oposição frontal ao direito do possuidor indireto, rompendo a subordinação originária, o que não foi demonstrado nos autos. No caso em questão, a permanência do comprador no imóvel após frustrar o pagamento do preço caracteriza inadimplemento contratual e retenção injusta do bem, não exercício de posse qualificada com ânimo de dono. Dito isto, ausentes os requisitos legais da prescrição aquisitiva, sobretudo o animus domini, deve ser mantida a rejeição da usucapião e, por consequência, da resistência à reintegração possessória. 8. Por conseguinte, em análise do recurso da autora, de pronto reputo como indevida a taxa de fruição postulada. Os próprios contratos delimitam, de forma expressa, que o objeto do negócio consistia em lotes de terra nua, sem edificação prévia da promitente vendedora: o Contrato nº 909 refere-se ao "LOTE No. 28 (...) ÁREA: 1.450,44 M²", e o Contrato nº 910 aos "LOTES Nos. 13, 14, 15, 16, 17 e 18 (...) ÁREA: 969,48 M²". Em se tratando de lotes não edificados, a condenação do comprador ao pagamento de verba reparatória por uso e ocupação não se justifica, porque não se evidencia exploração econômica imediata geradora de frutos civis em favor da vendedora. Eventuais edificações ou melhoramentos narrados pelo réu decorreram de investimento exclusivo do próprio ocupante, não podendo servir de fundamento para remuneração adicional da autora sem caracterização de locupletamento indevido, conforme compreensão do STJ sobre o tema. 9. Por fim, quanto aos percentuais de retenção e devolução, a sentença contém efetivo erro material. Na fundamentação, o julgador consignou de forma expressa que limitava "o direito de retenção do autor a 25%" e que a parte promovida teria direito à restituição de 75% das prestações pagas, o que se coaduna com o entendimento jurisprudencial sobre a matéria. Contudo, no dispositivo determinou-se que a autora restituísse ao réu "apenas 25% dos valores pagos", invertendo o resultado lógico de sua própria motivação. A incongruência, por óbvio, não traduz juízo valorativo autônomo, mas simples inexatidão material na transposição da fundamentação para o comando decisório (dispositivo), passível de correção nos termos do art. 494, I, do CPC, a fim de adequar o dispositivo à ratio decidendi adotada na sentença e mantida no acórdão: retenção máxima de 25% pela vendedora e devolução de 75% ao comprador, com atualização na forma já fixada. 10. Nestes termos, corrigido o erro material, mantém-se hígida a distribuição das verbas sucumbenciais de origem, em observância ao princípio da causalidade e à sucumbência preponderante do réu. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso da autora conhecido e parcialmente provido, exclusivamente para corrigir o erro material do dispositivo da sentença. Recurso do requerido parcialmente conhecido e, na parte conhecida, desprovido. Tese de julgamento: 1. Documentos antigos, existentes e disponíveis à parte desde antes do ajuizamento da ação, não se enquadram como documentos novos para fins de juntada tardia, sendo legítimo o indeferimento de sua apresentação extemporânea, não ocasionando cerceamento de defesa. 2. A alegação de nulidade por ausência de constituição em mora, não suscitada na contestação, submete-se à preclusão consumativa, sobretudo quando ausente demonstração de prejuízo concreto ao devedor que jamais pretendeu purgar a mora. 3. É inadmissível, por inovação recursal, a tese de adimplemento substancial suscitada apenas em alegações finais e apelação, sem prévia dedução na contestação. 4. A posse derivada de compromisso de compra e venda inadimplido é direta, resolúvel e precária, não se convertendo em posse ad usucapionem sem prova de interversio possessionis e de animus domini. 5. É indevida taxa de fruição em favor da promitente vendedora quando o objeto do contrato rescindido consiste em lote de terra nua, sem edificação originária por ela realizada. 6. Havendo dissonância entre fundamentação e dispositivo quanto aos percentuais de retenção e restituição, impõe-se a correção do erro material para adequar o comando sentencial à motivação adotada. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 80, III e V, 85, § 11, 98, § 3º, 336, 434, 435, 494, I, 1.013, 1.014 e 1.026, § 1º; Lei nº 6.766/1979; Código Civil, arts. 1.219 e 1.238; Código de Defesa do Consumidor; Súmula 543 do STJ; Súmula 76 do STJ. Jurisprudência relevante citada: TJCE, Embargos de Declaração Cível nº 0356386-35.2000.8.06.0001/50002, Rel. Des. Carlos Alberto Mendes Forte, 2ª Câmara de Direito Privado, j. 30/07/2025, pub. 30/07/2025; TJCE, Apelação Cível nº 0122110-29.2018.8.06.0001, Rel. Des. Paulo de Tarso Pires Nogueira, 3ª Câmara de Direito Privado, j. 16/04/2025, pub. 16/04/2025; STJ, REsp 2.113.745/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 14/05/2024, DJe 17/05/2024; STJ, AgInt no REsp 2.025.121/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, 3ª Turma, j. 24/06/2024, DJe 26/06/2024. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 2ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, em conhecer do recurso da parte autora, para dar-lhe parcial provimento, e conhecer parcialmente do recurso da parte requerida, para negar-lhe provimento, nos termos do voto da Relatora. RELATÓRIO Tratam-se de Recursos de Apelação interpostos por RHT - Empreendimentos Imobiliários LTDA e por José Maria Viana contra a sentença prolatada pelo Juízo da 38ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza, que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual cumulada com pedido de Reintegração de Posse, julgou procedentes os pedidos iniciais. Na sentença, o magistrado considerou que o negócio entabulado entre as partes configura relação de consumo, aplicando-se, portanto, o Código de Defesa do Consumidor. Destacou que as partes firmaram compromissos de compra e venda, com o réu assumindo a obrigação de pagar parcelas mensais referentes à aquisição de lotes de terra nua. Constatou a ocorrência de inadimplemento por parte do réu. Afastou a tese de prescrição, já rechaçada pelo Tribunal de Justiça do Estado do Ceará em decisão prévia, e a tese de usucapião, entendendo que a existência do vínculo contratual torna a posse do réu precária. Fundamentou que a retenção de mais de metade dos valores pagos pelo comprador, conforme cláusulas contratuais, caracteriza vantagem exagerada ao vendedor, limitando a retenção em até 25%, conforme jurisprudência consolidada pelo STJ e TJCE. Em suas razões recursais, RHT - Empreendimentos Imobiliários LTDA. argumenta que a sentença deve ser reformada, pois incorreu em julgamento extra petita ao determinar a devolução de valores não pleiteados na inicial, além de contradição ao determinar diferentes percentuais de restituição. Requer a reforma da sentença para afastar a condenação à devolução de valores pagos pelo réu ou, subsidiariamente, que seja fixada a retenção em 75%, conforme registrado em parte da fundamentação. José Maria Viana, por sua vez, suscita preliminar de cerceamento de defesa, afirmando que a decisão de primeira instância indeferiu a juntada de documentos essenciais ao desfecho justo da lide. No mérito, requer que seja integralmente reformada a sentença recorrida, com o reconhecimento do adimplemento substancial das obrigações contratuais pelos apelantes, à luz dos documentos que ora junta, julgando-se improcedentes os pedidos autorais e assegurando-se aos apelantes, se necessário, a oportunidade de quitar eventual saldo remanescente em sede de cumprimento de sentença, após a apuração dos valores já pagos. Pugna, ainda, pela aplicação de multa por litigância de má-fé à parte autora, nos termos do artigo 80, incisos III e V, do Código de Processo Civil, em razão da ocultação de documentos relevantes, especialmente os contratos anteriores firmados com os apelantes e os valores substancialmente pagos. Subsidiariamente, caso não seja este o entendimento, requer-se o reconhecimento da nulidade da sentença, com o consequente retorno dos autos ao juízo de origem, para reabertura da fase instrutória. Contrarrazões de ambos os litigantes, pelo desprovimento do recurso da parte adversa. É o relatório. VOTO A gênese do presente litígio remonta à Ação de Rescisão de Contrato cumulada com Pedido de Reintegração de Posse e Indenização por Perdas e Danos ajuizada, em 14 de março de 2014, pela empresa RHT - Representações de Hotéis e Turismo Ltda. (cuja razão social foi posteriormente alterada para RHT - Empreendimentos Imobiliários Ltda., conforme averbação de mudança de razão social nos registros imobiliários em 09/01/2007) em face de José Maria Viana e de sua esposa, Celina Silva Viana. A narrativa fática delineada na peça vestibular informa que, no dia 29 de julho de 1999, a empresa demandante e o primeiro demandado celebraram dois instrumentos particulares de promessa de compra e venda. Para a correta delimitação da controvérsia, sobretudo no que tangencia a natureza física dos bens e os valores envolvidos, faz-se imperiosa a estruturação dos dados extraídos dos referidos contratos, conforme a tabela a seguir: Contrato Nº 909, Lote 28,1,Village do Campo, Sinal de R$ 1.400 e 75 parcelas mensais e sucessivas de R$ 700,00. Contrato Nº 910, Lotes 13, 14, 15, 16, 17 e 18,Village do Campo, Sinal de R$ 600 e 75 parcelas mensais e sucessivas de R$ 300,00" A documentação colacionada pela requerente, que inclui as planilhas de evolução do débito, aponta que a inadimplência teve seu nascedouro histórico ainda no ano de 2000, prolongando-se ininterruptamente até o vencimento da 75ª e última parcela de cada contrato, aprazadas para o final do ano de 2005 (setembro/novembro).Apoiada em tal cenário de inexecução contratual prolongada, a demandante formulou os seguintes pedidos em sua exordial: a declaração de rescisão de pleno direito dos pactos firmados; a expedição de mandado liminar (e posterior confirmação definitiva) de reintegração na posse dos imóveis, sob o pálio da caracterização de esbulho possessório; e a condenação dos requeridos ao pagamento de indenização por perdas e danos materiais, especificamente fundamentada no tempo de fruição, ocupação e uso gracioso dos imóveis ao longo de mais de uma década. Citada regularmente para integrar o polo passivo da demanda, a parte requerida apresentou sua Contestação em 13 de julho de 2015 (identificada sob o Id 28769790). A análise detida e rigorosa desta peça de defesa demonstra que o espectro de resistência do requerido limitou-se a duas teses fundamentais. Primeiramente, arguiu a prescrição da pretensão autoral, sustentando a tese de que, tratando-se de cobrança de parcelas, incidiria o prazo quinquenal ou trienal, e que, estando a última prestação vencida em 2005, o ajuizamento da ação em 2014 encontrar-se-ia fulminado pelo decurso do tempo. Em segundo plano, no mérito propriamente dito, o requerido invocou a prescrição aquisitiva (usucapião), alegando o exercício de posse mansa, pacífica e ininterrupta com animus domini desde o ano de 1996, período em que afirma ter edificado a residência familiar sobre os lotes. É de imperiosa relevância registrar que a referida contestação não trouxe, em nenhuma de suas laudas, qualquer arguição relativa a um suposto "adimplemento substancial" das obrigações contratuais, tampouco invocou vícios formais prévios, como a "ausência de notificação extrajudicial premonitória para constituição em mora. Em 2025, o Juízo a quo proferiu nova Sentença de mérito (registrada sob os Ids 28770339 e 28770340). A fundamentação da decisão principiou por assentar a existência da relação de consumo e o inquestionável inadimplemento por parte do promitente comprador, fato não refutado em momento oportuno. O magistrado enfrentou e rechaçou a tese de usucapião, alinhando-se ao entendimento jurisprudencial de que a posse originada de um compromisso de compra e venda inadimplido reveste-se de caráter estritamente precário, desprovido do animus domini necessário à prescrição aquisitiva. Avançando questão da resolução contratual, a fundamentação da sentença foi clara ao disciplinar as regras de restituição e retenção. Evocando a jurisprudência sumulada do Superior Tribunal de Justiça (notadamente a Súmula 543) e os princípios que vedam o enriquecimento sem causa, o julgador expressamente consignou: "limito o direito de retenção do autor a 25% (vinte e cinco por cento) sobre o total pago pelo requeridp (...) reconheço a insustentabilidade do compromisso de compra e venda (...) declaro que a promovida tem o direito à restituição de 75% das prestações pagas em decorrência do contrato". Contudo, ao transpor tal intelecção para a parte dispositiva e coercitiva do decisum (o "Dispositivo"), ocorreu uma patente inversão terminológica. O juízo dispôs textualmente: "determinar que o promovente restitua ao promovido 25% das quantias por ela pagas em razão do negócio rescindido, corrigido pelo IPCA...". O dispositivo, portanto, emitiu ordem manifestamente dissonante da sua própria fundamentação. Dos Recursos de Apelação. Irresignado com a decretação da rescisão e com a determinação de reintegração de posse, o requerido JOSÉ MARIA VIANA interpôs o presente recurso de Apelação (Id 28770341). Em suas extensas razões recursais, suscita as seguintes preliminares: (a) a nulidade da sentença por ausência de interesse processual da parte autora, consubstanciada na pretensa ausência de constituição em mora do devedor mediante notificação extrajudicial válida; e (b) o cerceamento de defesa perpetrado pelo indeferimento da juntada de documentos na fase final da instrução. No mérito, pugna pela reforma integral do julgado com amparo nas teses de adimplemento substancial das obrigações (trazendo à colação a alegação de pagamentos relativos a contratos de 1996 e 1997 que totalizariam mais de R$ 56.000,00), a configuração da usucapião ordinária/extraordinária pelo longo tempo de moradia, a violação ao princípio da boa-fé objetiva por parte da construtora, e a imperatividade da aplicação do Estatuto do Idoso para a proteção incondicional de sua moradia. Por seu turno, a empresa autora (RHT - Empreendimentos Imobiliários Ltda.) também aviou recurso de Apelação. A sua pretensão de reforma e integração gravita em torno de dois eixos precisos: (i) a irresignação contra o silêncio/indeferimento do Juízo de primeiro grau quanto à fixação de uma taxa de fruição (indenização por uso) a ser suportada pelos requeridos, face ao período de quase vinte anos em que permaneceram ocupando a área sem qualquer contraprestação; e (ii) a imperiosa necessidade de correção do erro material verificado no dispositivo da sentença, a fim de alinhar a redação final à fundamentação, fazendo constar o escorreito direito de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores adimplidos pela construtora, e a imposição de devolução do montante equivalente a 75% (setenta e cinco por cento) aos compradores. O juízo de admissibilidade consubstancia a etapa procedimental prévia na qual se avalia a presença dos pressupostos intrínsecos e extrínsecos autorizadores do conhecimento dos recursos interpostos. A análise apurada do caso concreto revela um cenário dicotômico entre as apelações. No concernente ao recurso manejado pela empresa autora (RHT - Empreendimentos Imobiliários Ltda.), constata-se a presença integral dos pressupostos de admissibilidade, portanto o recurso da autora merece conhecimento em sua totalidade. Contudo, panorama distinto na análise do recurso interposto pelo requerido José Maria Viana. O apelo encontra barreiras intransponíveis no que tange à regularidade formal e ao interesse recursal calcado no princípio da estabilização da demanda, em razão de evidentes inovações recursais, conforme será destrinchado nos tópicos de mérito e preliminares. Por oportuno, defere-se o pleito de concessão dos benefícios da gratuidade de justiça formulado pelo requerido, com efeitos ex nunc e limitados a esta fase recursal, dada a presunção legal de hipossuficiência da pessoa natural idosa que não foi ilidida por provas inequívocas em sentido contrário nos autos. Admite-se, portanto, o recurso da autora em sua integralidade, e conhece-se apenas parcialmente do recurso do requerido. Por primado da lógica processual, iniciar-se-á o exame pela apelação do requerido, uma vez que esta veicula matérias preliminares e prejudiciais que, se acolhidas, teriam o condão de afetar a higidez de todo o provimento jurisdicional. Da Apelação do Requerido (José Maria Viana) A apelação do requerido encontra-se alicerçada em duas premissas argumentativas, consubstanciado em preliminares de nulidade por ausência de notificação prévia e cerceamento de defesa; e, no mérito, focado na tese de adimplemento substancial e usucapião. Das Preliminares Suscitadas pelo Requerido. Da Rejeição da Alegada Nulidade por Ausência de Constituição em Mora. A primeira preliminar deduzida pelo apelante propugna a extinção do processo sem resolução do mérito, fundamentando-se na tese de que a petição inicial padeceria de inépcia por ausência de interesse processual. Sustenta que a autora não logrou demonstrar a realização de notificação extrajudicial válida destinada a constituí-lo formalmente em mora, o que afrontaria os ditames da Lei nº 6.766/1979 e a orientação da Súmula 76 do Superior Tribunal de Justiça. Sobre o tema, o Código de Processo Civil vigente institui, em seu artigo 336 (em consonância com o art. 300 do CPC/1973, vigente à época da contestação), o princípio da concentração das defesas. Tal postulado impõe ao demandado o ônus processual de alegar, na contestação, toda a matéria de defesa que possuir, de ordem formal ou material, sob pena de perda da faculdade de fazê-lo posteriormente (preclusão). A aferição da Contestação apresentada pelo requerido em 13 de julho de 2015 (Id 28769790) demonstra de forma cabal que sua matéria de defesa restringiu-se, de forma exclusiva, a arguir a ocorrência da prescrição e os requisitos da usucapião. Não há, na referida peça, sequer uma linha questionando a regularidade, validade ou inexistência da notificação premonitória. Dito isto, levantar este suposto vício procedimental apenas em sede de alegações finais e apelação, ou seja, quase uma década após a estabilização da lide, consubstancia manobra rechaçada pelo sistema de preclusões processuais. Ademais, o diploma processual orienta-se pela instrumentalidade das formas, sintetizada no axioma pas de nullité sans grief (não há nulidade sem prejuízo). A exigência de notificação premonitória nos contratos imobiliários visa, teleologicamente, a conferir ao devedor uma derradeira oportunidade de purgar a mora e manter a higidez do pacto. Ao contestar a ação assumindo postura refratária ao adimplemento e invocando o domínio próprio e originário sobre a coisa (usucapião) sem efetuar qualquer depósito dos valores tidos por incontroversos, o requerido demonstrou, fática e juridicamente, que jamais deteve o intento de purgar a mora. Destarte, a ausência de notificação formal em nada lhe prejudicou o direito material de quitação, o qual abdicou de exercer. Por consequência, afasta-se integralmente a preliminar de ausência de constituição em mora. Da Rejeição do Alegado Cerceamento de Defesa O apelante fundamenta sua segunda preliminar com o argumento do cerceamento de defesa, afirmando que a decisão interlocutória exarada pelo Juízo a quo durante a audiência de instrução e julgamento de 10 de junho de 2025, que indeferiu o seu pleito de juntada de intempestiva de documentos compostos por contratos anteriores (datados de 1996 e 1997) e recibos de pagamentos conexos. O requerido justifica a extemporaneidade asseverando que a alusão a tais contratos consistiu em "fato novo", supostamente trazido aos autos de inopino pelo advogado da autora durante a colheita de depoimento. A tese não prospera. Os artigos 434 e 435 do Código de Processo Civil determinam, como regra matriz, que incumbe às partes instruir a petição inicial ou a contestação com os documentos destinados a provar suas alegações fáticas. A admissão de juntada em momentos processuais subsequentes é uma exceção rigorosa, limitada aos autênticos "documentos novos", compreendido naqueles formados após o ajuizamento da ação ou que, por motivos de força maior, tornaram-se conhecidos, acessíveis ou disponíveis apenas em momento superveniente. Os instrumentos contratuais e recibos de pagamento que o apelante tencionou carrear aos autos em meados de 2025 datam dos anos de 1996 e 1997. Evidencia-se, por uma irrefutável lógica cronológica, que tais papéis jamais poderiam ser classificados como "documentos novos". O requerido era parte signatária de tais documentos e deles detinha plena posse, ciência e acessibilidade desde a data em que foram lavrados. Cabia-lhe, por imposição cogente do ônus da prova, instruir a sua Contestação em 2015 com todo o acervo probatório apto a demonstrar qualquer fato impeditivo, modificativo ou extintivo da pretensão resolutória da autora. A argumentação de que a menção a estes instrumentos surgiu apenas por provocação do causídico da parte contrária durante a audiência não possui o condão de transmudar a natureza dos documentos, nem de caracterizar o surgimento de um "fato superveniente". A lide é balizada pelos contornos fáticos fixados na inicial e na resposta, o que não permite que o requerido, sob nova representação processual e após dez longos anos de tramitação, altere a base fática de sua resistência para introduzir relações jurídicas pretéritas ao fim da fase instrutória. A decisão do magistrado singular, ao reconhecer a preclusão temporal e consumativa, pautou-se com o rigor técnico e prudência, garantindo a lisura do devido processo legal. A preliminar de cerceamento de defesa resta, assim, afastada. Da Inadmissibilidade por Inovação Recursal: A Tese do Adimplemento Substancial No mérito recursal, o apelante inova ao invocar a Teoria do Adimplemento Substancial, sob o argumento de que, se levados a efeito os pagamentos originados nos supostos contratos de 1996 e 1997, teria ocorrido o pagamento de mais de R$ 56.106,00, o que equivaleria a mais da metade do valor histórico das avenças ora debatidas, circunstância que, segundo a parte, tornaria desarrazoada e excessivamente onerosa a decretação de rescisão do vínculo. Contudo, este Órgão Ad Quem encontra óbice procedimental intransponível para debruçar-se sobre o mérito desta tese. O sistema recursal pátrio é presidido pelo princípio do efeito devolutivo e delimitado pela proibição da inovação recursal em sede de Apelação (consoante dispõem os artigos 1.013 e 1.014 do CPC). A jurisdição de segundo grau possui natureza de revisão de matérias efetivamente submetidas, debatidas e decididas na instância de origem. A Contestação colacionada aos fólios em 13/07/2015 (Id 28769790) restringiu-se a deduzir as teses da prescrição extintiva e da configuração da usucapião. Portanto, não foi arguido na contestação qualquer tese ou argumento fundado no cumprimento substancial das obrigações. Não houve sequer menção à eventual quitação de fração expressiva do preço, nem se arguiu o princípio da preservação dos contratos ou da função social como entraves dogmáticos à resolução. Frente a esta realidade extraída estritamente dos documentos processuais, constata-se a prática de inequívoca inovação recursal. A tese do adimplemento substancial foi artificialmente erigida apenas em sede de Alegações Finais e materializada no apelo, quase uma década após a consolidação objetiva da lide. Admitir o exame meritório de tal matéria no atual estágio procedimental configuraria intolerável supressão de instância, além de inobservância ao princípio do contraditório, fulminando o direito da autora de produzir contraprovas ou argumentações refutatórias em momento adequado. A doutrina e a jurisprudência são uníssonas em asseverar que matérias de defesa não içadas na contestação são sepultadas pela preclusão consumativa, inviabilizando o seu revolvimento em grau recursal, salvo se tratarem de questões de ordem pública conhecíveis de ofício, ou se fundadas em motivo de força maior, circunstâncias não verificadas na espécie. Por tais razões, em estrito rigor metodológico, não merece conhecimento o recurso do requerido na parcela em que suscita a tese de adimplemento substancial. Da Rejeição da Tese de Usucapião e da Caracterização da Posse Precária O ponto remanescente do mérito no apelo do requerido refere-se à tese de usucapião, na qual o apelante afirma ter exercido a posse mansa, pacífica e ininterrupta sobre os imóveis ao longo de décadas, inclusive com a construção de benfeitorias, razão pela qual postula o reconhecimento da prescrição aquisitiva para elidir o direito à reintegração de posse da autora. Sobre o tema, sabe-se que a modalidade de aquisição originária da propriedade por meio da usucapião demanda, imperativamente, a concorrência e cumulação de requisitos essenciais: o decurso do lapso temporal estipulado em lei e o exercício da posse qualificada pelo animus domini (a intenção psicológica e o comportamento exterior de atuar como verdadeiro proprietário, sem subordinação a direito alheio). Compulsando o lastro probatório fornecido, é fato incontroverso e confessado que a investidura do requerido na posse dos Lotes 28 e 13 a 18 (Quadra 1, Village do Campo) teve como gênese a celebração dos Contratos de Promessa de Compra e Venda nº 909 e 910. No sistema jurídico pátrio, a posse que emana de um compromisso de compra e venda ostenta natureza de posse direta, derivada e resolúvel. Durante a vigência do pacto e pendente o pagamento integral do preço, o promitente comprador exerce uma posse qualificada pela subordinação, reconhecendo a supremacia e o domínio do promitente vendedor, que retém a posse indireta do bem. Em outras palavras,
trata-se de posse ad interdicta (apta a repelir agressões de terceiros), mas diametralmente oposta à posse ad usucapionem. O inadimplemento manifesto das parcelas mensais assumidas pelo comprador (iniciado no ano 2000) não detém a eficácia jurídica de operar, por si, a mutação da natureza da posse. Para que a posse precária transmude-se em posse com animus domini, faz-se mister a ocorrência do fenômeno da interversio possessionis (inversão do caráter da posse). Este instituto jurídico exige um ato claro, ostensivo e de oposição frontal do possuidor direto contra o possuidor indireto, demonstrando inequivocamente a quebra da subordinação e a repulsa ao direito alheio. A mera cessação dos pagamentos e a continuidade passiva na fruição do bem configuram simples inadimplemento e não preenchem os requisitos da inversão de título. Em análise das provas colacionados aos autos, demonstra-se que após assinar os pactos e frustrar o pagamento do preço, o apelante manteve-se atado à condição de devedor e possuidor precário, não fluindo o prazo prescricional aquisitivo em seu favor. Conforme explicitado anteriormente, apesar de compreender a possibilidade da inversão do caráter da posse, tal fenômeno não ocorreu no caso em questão. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. ERRO DE JULGAMENTO VERIFICADO. POSSE PRECÁRIA. POSSE INJUSTA AUSÊNCIA DE CONVALIDAÇÃO PELO DECURSO DO TEMPO. ÓBICE AO ACOLHIMENTO DA ALEGAÇÃO DE USUCAPIÃO. DECISÃO REFORMADA. RESTABELECIMENTO DA SENTENÇA. EMBARGOS CONHECIDOS E PROVIDOS. EFEITOS INFRINGENTES APLICADOS. 1. Segundo o artigo 1.022 do Código de Processo Civil, cabem embargos de declaração quando houver obscuridade ou contradição na decisão, sentença ou acórdão, ou ainda quando o magistrado ou órgão colegiado tenha omitido apreciação em relação à matéria sobre a qual deveria se pronunciar, porque suscitada pelas partes ou porque deveria se pronunciar de ofício, ou ainda para corrigir erro material. 2. Em análise do presente caderno processual, verifica-se que devem ser acolhidas as razões trazidas à baila, pois, de fato, houve erro de julgamento no acórdão recorrido. Explico. 3. No caso, o acórdão embargado acolheu embargos da parte recorrida para reconhecer a nulidade da sentença e de todas as decisões posteriores em razão de suposto equívoco quando do julgamento da ação reivindicatória. 4. Ocorre que, de fato, não há que se falar em enquadramento incorreto, na sentença, quanto à modalidade de usucapião, posto que analisando detidamente o decisum de fls. 461/466, verifica-se que o julgador singular rejeitou a tese defensiva de usucapião com base em questão prejudicial para tal reconhecimento, a saber, a precaridade da posse exercida pela parte embargada sobre o imóvel objeto da lide, consoante trecho a seguir transcrito: Em que pese o esforço argumentativo da parte requerida para afastar o pedido da parte autora, verifico que razão não lhe assiste. Isso porque, embora sustente o requerido a aquisição de domínio por usucapião, este ocupa o imóvel em caráter precário e injusto. O contrato de compra e venda que permitia ao requerido exercer a posse do imóvel foi rescindido judicialmente, de modo que as partes deveriam ter retornado ao status quo ante. Assim, a partir da rescisão a posse exercida pelo réu passou a ser injusta. 5. Vê-se que a precariedade da posse obsta o reconhecimento da alegada exceção de usucapião, pois a posse precária, caracterizada pela retenção abusiva de um bem após o término de uma relação jurídica que a legitimava, no caso um contrato de compra e venda, não é apta a usucapião, pois mantém o vício ocorrido na origem diante da ausência de devolução do bem pelo possuidor injusto. 6. Para que se reconheça a usucapião, pressupõe uma posse mansa, pacífica, contínua, e com ânimo de dono. 7. Sendo certo que a posse precária, por ser viciada, não se convalida com o tempo, e o proprietário pode reivindicar a posse a qualquer momento, como de fato ocorreu no presente feito. 8. Repiso. A posse precária não deixa de ser viciada em razão do decurso do tempo. 9. Dessa maneira, primado nos princípios da boa-fé objetiva, da celeridade processual e da prestação jurisdicional adequada, hei por bem, revendo de forma pormenorizada os documentos anexados e todos os fundamentos apresentados ao longo dos autos, reconhecer o erro de julgamento, em total compromisso com a verdade real e sopesando os valores do Direito e da efetividade da Justiça, para reconhecer o acerto em todos os fundamentos da sentença proferida pelo Julgador monocrático. 10. Nesse contexto, a ação reivindicatória é adequada para que o proprietário, fundado no domínio e desprovido de posse, imita-se na res, em prejuízo do possuidor que exerce a posse de forma precária, ou seja, injusta. 11. Nos presentes autos, como dito acima e reconhecido pelo Julgador monocrático em sentença, evidente a precariedade da posse vez que houve decisão judicial, proferida nos autos da ação ordinária nº 4.025/89, que decretou a rescisão do contrato de compra e venda firmado entre as partes, o que firma a regular propriedade do bem em favor da embargante. 12. Desse modo, o decurso do prazo de 07 (sete) anos entre o trânsito em julgado da ação ordinária e o ajuizamento da presente ação reivindicatória, não desnaturou a precariedade da posse exercida pela parte recorrida que justifique o questionado gozo do apartamento. 13. Assim, o enquadramento em qualquer modalidade de usucapião encontra óbice na precariedade da posse exercida pela parte embargado, como destacado. 14. Por fim, ainda analisando todos os pontos levantados e reconhecidos nos embargos de declaração de nº 0356386-35.2000.8.06.0001/50001, não há cerceamento de defesa a ser reconhecido, posto que foi oportunizada a produção de provas, tendo a parte embargante deixado decorrer o prazo sem manifestação, consoante certidão de fl. 443, ocorrendo a preclusão. 15. Dessa maneira, considerando a existência comprovada da precariedade da posse, questão prejudicial ao reconhecimento da alegada usucapião, indevido o reconhecimento da nulidade conforme anteriormente procedido, devendo, pois, ser atribuído efeitos infringentes aos presentes embargos para restabelecer a sentença em tua totalidade. 16. Recurso conhecido e provido. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos dos embargos de declaração nº 0356386-35.2000.8.06.0001/50002, acorda a 2ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por votação unânime, em conhecer do recurso, para dar-lhe provimento, em conformidade com o voto do eminente relator. Fortaleza, 30 de julho de 2025 EVERARDO LUCENA SEGUNDO Presidente do Órgão Julgador DESEMBARGADOR CARLOS ALBERTO MENDES FORTE Relator (TJ-CE - Embargos de Declaração Cível: 03563863520008060001 Fortaleza, Relator.: CARLOS ALBERTO MENDES FORTE, Data de Julgamento: 30/07/2025, 2ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 30/07/2025). DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. AUSÊNCIA DE ANIMUS DOMINI. POSSE DECORRENTE DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA INADIMPLIDO. POSSE PRECÁRIA. MERA TOLERÂNCIA. PRESCRIÇÃO AQUISITIVA INOCORRÊNCIA. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DOS FATOS CONSTITUTIVOS DO DIREITO DO AUTOR, ART. 373, I DO CPC. JURISPRUDÊNCIA DOMINANTE DO STJ E DESTE TRIBUNAL RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA. I. A espécie ¿usucapião extraordinário¿ está prevista no art. 1.238 e seguintes do Código Civil, e tem como requisitos a aquisição legítima e originária da propriedade. Em qualquer de suas modalidades, a usucapião pressupõe o exercício de posse mansa e pacífica com a presença de animus domini, estando ausente esta última condição. II. No presente caso, restou incontroverso que a apelante realizou contrato de compra e venda com a Imobiliária Abelardo Rocha Ltda, entretanto, não adimpliu com o valor ajustado para a aquisição do imóvel, o que, segundo a jurisprudência pátria, caracterizaria posse precária do bem e, consequentemente, ausência do animus domini. III. Diante do reconhecimento da existência do contrato não adimplido celebrado entre as partes, não há que se falar na intenção da apelante de ali viver como se dona fosse, uma vez que a posse decorrente de compromisso de compra e venda de imóvel não quitada, não há o que se falar em aquisição do imóvel objeto dos autos por usucapião, devendo ser reformada a sentença em sua integralidade. IV. Recurso conhecido e provido. Sentença reformada. ACÓRDÃO Visto, relatado e discutido o recurso apelatório nº 0122110-29.2018.8.06.0001, em que figuram como partes as acima nominadas, acorda a Terceira Câmara de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer o recurso, para dar-lhe provimento, tudo nos termos do voto do Relator, que integra esta decisão. Fortaleza dia e hora da assinatura digital DESEMBARGADORA CLEIDE ALVES DE AGUIAR Presidente do Órgão Julgador DESEMBARGADOR PAULO DE TARSO PIRES NOGUEIRA RELATOR(TJ-CE - Apelação Cível: 01221102920188060001 Fortaleza, Relator.: PAULO DE TARSO PIRES NOGUEIRA, Data de Julgamento: 16/04/2025, 3ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 16/04/2025) Portanto, quanto ao recurso interposto por José Maria Viana, este deve ser parcialmente conhecido e não provido. Da Apelação da Autora (RHT - Empreendimentos Imobiliários Ltda.) Em análise do recurso de apelação da parte autora, observa-se a arguição de duas matérias de mérito específicas: (i) a pretensão de fixação de uma taxa de fruição (indenização por uso) a ser imposta aos requeridos; e (ii) o reconhecimento e correção de erro material no dispositivo da sentença atinente à calibragem dos percentuais de retenção e restituição de valores. Do Pleito de Indenização por Uso (Taxa de Fruição) Frente à Natureza do Objeto (Terra Nua) A apelante pugna pela condenação da parte requerida ao pagamento de uma verba de natureza indenizatória, conhecida na práxis jurídica como taxa de fruição ou taxa de ocupação, consubstanciada na fixação de um percentual mensal a título de aluguel pelo extenso lapso temporal em que os requeridos permaneceram na posse dos bens sem a contrapartida financeira do adimplemento. Os próprios Contratos nº 909 e 910, evidenciam, inquestionavelmente, o que foi transacionado entre as partes:Objeto do Contrato 909: "LOTE No.: 28 (...) ÁREA: 1.450,44 M2".Objeto do Contrato 910: "LOTES Nos: 13,14,15,16,17 e 18 (...) ÁREA: 969,48 M2". A interpretação das cláusulas contratuais e das confrontações topográficas demonstra que os imóveis negociados qualificam-se estritamente como lotes de terra nua.
Trata-se de espaços físicos desprovidos de qualquer acessão artificial, benfeitoria ou edificação previamente erigida pela empresa promitente vendedora. Diante desta premissa fática emanada dos documentos, impõe-se a aplicação da baliza jurisprudencial sedimentada pelo colendo Superior Tribunal de Justiça, no sentido de refutar a fixação de taxa de fruição (indenização por uso e ocupação) nos casos de rescisão de compromisso de compra e venda cujo objeto seja, de forma estrita, um lote de terra nua. A taxa de fruição detém natureza reparatória, visando compensar a promitente vendedora pelos lucros cessantes oriundos da impossibilidade de exploração econômica do bem durante o período de ocupação injusta do promitente comprador. Todavia, quando se está diante de um terreno vazio, de um lote desprovido de edificação, constata-se a absoluta ausência de potencial e imediata exploração econômica geradora de frutos civis (como o valor locatício) que pudesse ser usufruída pela vendedora. Importante frisar que, no caso em apreço, eventuais construções, melhoramentos ou habitações erigidas sobre a gleba (como as narradas pela própria parte ré) originaram-se do esforço, custo e dispêndio de capital exclusivos do promitente comprador. O STJ determina de modo expresso que o eventual uso de casa construída integralmente pelo comprador sobre o terreno não edificado não faz surgir à vendedora o direito de postular taxa de fruição após o desfazimento da avença. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS. RECONVENÇÃO. DIREITO DE RETENÇÃO POR BENFEITORIAS. TAXA DE FRUIÇÃO DE IMÓVEL. VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO. POSTERIOR CONSTRUÇÃO PELO PROMITENTE COMPRADOR. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. 1. Ação de rescisão cumulada com reintegração de posse e perdas e danos pelo uso/fruição do imóvel e reconvenção, ajuizada em 18/6/2020, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 28/8/2023 e concluso ao gabinete em 18/12/2023.2. O propósito recursal consiste em decidir se é devida a taxa de fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado quando há posterior construção de imóvel pelo promitente comprador.3. A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de ser indevida a taxa de ocupação ou fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, uma vez que a resolução não enseja nenhum enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor.4. No recurso sob julgamento, a superveniência de edificação para residência no lote negociado não é motivo suficiente para afastar a jurisprudência uníssona desta Corte. Não se verifica proveito indevidamente auferido pelas promitentes compradoras, as quais arcaram com as custas da edificação, e sequer há empobrecimento do promissário vendedor, o qual retomará o terreno com as benfeitorias acrescidas após justa indenização, nos termos do art. 1.219 do Código Civil.5. Recurso especial conhecido e provido para afastar a condenação das recorrentes ao pagamento da taxa de fruição do imóvel. (STJ - REsp: 2113745 SP 2023/0439294-7, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 14/05/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/05/2024) CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURESO ESPECIAL. DESFAZIMENTO CONTRATUAL. INADIMPLÊNCIA DOS ADQUIRENTES. COMPRA E VENDA DE TERRENO NÃO EDIFICADO. POSTERIOR CONSTRUÇÃO PELO PROMITENTE- COMPRADOR. COBRANÇA DE TAXA DE FRUIÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. PRECEDENTE ESPECÍFICO. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de ser indevida a taxa de fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, mesmo que tenha havido posterior construção pelo promitente-comprador, uma vez que a resolução não enseja nenhum enriquecimento deste ou empobrecimento do vendedor. Precedente específico. 2. Não sendo a linha argumentativa apresentada capaz de evidenciar a inadequação dos fundamentos invocados pela decisão agravada, o presente agravo não se revela apto a alterar o conteúdo do julgado impugnado, devendo ele ser integralmente mantido em seus próprios termos. 3. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no REsp: 2025121 SP 2022/0282273-0, Relator.: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 24/06/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 26/06/2024) Acolher a pretensão recursal da loteadora autora implicaria conferir-lhe um direito de auferir renda (frutos) gerada a partir do investimento do próprio devedor, o que consubstancia intolerável locupletamento ilícito da empresa. O restabelecimento do status quo ante decorrente da resolução contratual garante à vendedora o retorno da propriedade e posse do lote incólume, além da aplicação das penalidades de retenção (cláusula penal), componentes que já abarcam e satisfazem as despesas administrativas suportadas com o desfazimento do pacto. Diante de tais premissas inarredáveis, confirmadas exaustivamente pelos termos dos contratos, o apelo da autora não merece provimento no ponto em que persegue a fixação de taxa de fruição. Da Configuração e Correção de Nítido Erro Material na Sentença (Percentuais de Retenção) O último tópico a ser analisado refere-se a insurgência da empresa apelante repousa quanto a contradição e a inexatidão contidas na elaboração do dispositivo da sentença originária. Ao cotejar-se a fundamentação construída pelo magistrado a quo com a ordem emanada na parte dispositiva da mesma decisão, observa-se um conflito de natureza material. Em sua fundamentação, a sentença caminhou corretamente quanto aos aspectos e consequências jurídicas oriundas da resolução do contrato, guiando-se pelas normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor e pelas diretrizes do STJ (notadamente a Súmula 543). O juiz expressou clarividente raciocínio:"Por conseguinte, seguindo a orientação jurisprudencial acima destacada, limito o direito de retenção do autor a 25% (vinte e cinco por cento) sobre o total pago pelo requeridp (...) reconheço a insustentabilidade do compromisso de compra e venda (...) declaro que a promovida tem o direito à restituição de 75% das prestações pagas em decorrência do contrato." Diante do rompimento do liame contratual impulsionado por culpa exclusiva do promitente comprador (inadimplente), concede-se à promitente vendedora (aqui autora) o direito potestativo de efetuar a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) sobre a totalidade das cifras já adimplidas, a fim de fazer frente aos custos administrativos, operacionais e corolários do negócio frustrado. Via de consequência matemática e jurídica inelutável, caberá à mesma vendedora proceder à devolução dos 75% (setenta e cinco por cento) remanescentes ao comprador. Apesar da premissa, no momento de lançar o comando final da sentença no Dispositivo, operou-se um erro material evidente. Constou do dispositivo:"- determinar que o promovente restitua ao promovido 25% das quantias por ela pagas em razão do negócio rescindido, corrigido pelo IPCA..." Esta redação promoveu uma indevida inversão. Ao grafar a condenação da autora em "restituir 25%", o texto autoriza a retenção dos 75% restantes, o que renega frontalmente toda a motivação estruturada pelo magistrado na página anterior e desconforme a jurisprudência dominante, caracterizando uma retenção abusiva. O fenômeno ora verificado se enquadra na figura do erro material, positivado no artigo 494, inciso I, do Código de Processo Civil, já que não reflete o juízo de valor ou a real manifestação volitiva do órgão julgador, compreendida em mera inexatidão física, equívoco de cálculo, transposição de palavras ou falha de digitação. Em reverência à efetividade e segurança processual, o erro material pode e deve ser corrigido a qualquer tempo pelo Judiciário, inclusive nas instâncias ad quem. Nesta senda, o provimento parcial do apelo da autora impõe-se como medida de rigor lógico, com a estrita finalidade de expurgar a dubiedade do texto originário. A redação corretiva deve ser lapidada para espelhar a fundamentação do julgado e a orientação jurisprudencial aplicável, qual seja: o direito da empresa autora à retenção máxima do montante equivalente a 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, remanescendo-lhe o dever legal de realizar a devolução do saldo correspondente a 75% (setenta e cinco por cento) ao requerido, com as devidas atualizações. APELAÇÃO CÍVEL. PROCESSUAL CIVIL. CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO A PEDIDO DOS PROMITENTES COMPRADORES. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS, SENDO ADMITIDA RETENÇÃO ENTRE 10% E 25%. PRECEDENTES STJ. RETENÇÃO DE 25% DO VALOR PAGO. PERCENTUAL QUE SE MOSTRA RAZOÁVEL E ADEQUADO. NÃO HOUVE UTILIZAÇÃO OU DEPRECIAÇÃO DO BEM IMÓVEL. OS VENDEDORES PODERÃO USAR E DISPOR LIVREMENTE DOS LOTES, VENDENDO E TRANSFERINDO PARA TERCEIROS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TEMA REPETITIVO 938. CABÍVEL A TRANSFERÊNCIA DO PAGAMENTO AOS AUTORES. MENÇÃO EXPRESSA NO CONTRATO ENTABULADO. JUROS MORATÓRIOS CONTADOS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTES DO STJ E DO TJCE. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. I. Caso em exame: 1.
Trata-se de Apelação Cível interposta por Gav Muro Alto 2 Empreendimento Imobiliário Spe Ltda, objurgando sentença de parcial procedência proferida pelo MM. Julgador da 38ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Pedido Indenização por Danos Morais, ajuizada por Marcelo Bruno da Cunha Castro e Cynara de Jesus Araújo Nogueira Castro, em desfavor da apelante. II. Questão em discussão: 2. As razões recursais cingem-se em revolver o julgado, a fim de modificar a sentença primeva para reter 50% da quantia paga pelos apelados e integralidade da comissão de corretagem; afastar a inversão do ônus da prova; desconsiderar a mora na devolução dos valores; e, subsidiariamente, que o termo inicial dos juros se dê a partir do trânsito em julgado. III. Razões de decidir: 3. Insta ratificar que o vínculo estabelecido entre o autor e a parte ré é regido pelas normas da Lei Consumerista, vez que se trata de relação de consumo, conforme dispõem os artigos 2º e 3º do CDC, sendo plenamente aplicáveis ao presente caso as normas protetivas da referida lei. Desse modo, incabível a inversão do ônus da prova em favor da recorrente. 4. Nos contratos de promessa de compra e venda de imóveis, mediante acordo de pagamento em prestações pelo promitente comprador, na hipótese de este não ter mais condições econômicas de suportar o pagamento das obrigações avençadas, encontrando-se inadimplente ou por iniciativa deste, é admitida a rescisão contratual. Sobre o percentual a ser retido pelos promitentes vendedores, o Superior Tribunal de Justiça autorizou, em regra, a retenção entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga. 5. À luz das normas consumeristas e da jurisprudência consolidada do STJ, diante do caso concreto apresentado, entendo que a retenção de 25% de todas as parcelas pagas pelos autores é justa, pois remunera as despesas administrativas e encargos decorrentes da resilição. Desse modo, não há que se falar em retenção de 50% do valor pago. 6. De início, destaco que a corretagem possui regulação específica no ordenamento jurídico, em conformidade com as disposições inseridas nos artigos 722 a 729 do Código Civil, tratando-se de contrato bilateral, oneroso, consensual e aleatório, não exigindo forma solene. A comissão de corretagem é devida nos casos em que há uma intermediação do corretor entre o vendedor e terceira pessoa, a fim de concretizar um negócio. 7. Quanto à legalidade ou não de sua restituição em caso de distrato, o Superior Tribunal de Justiça já consolidou entendimento através do Tema Repetitivo 938, firmando a seguinte tese: "(ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, como destaque do valor da comissão de corretagem; (vide REsp n. 1.599.511/SP) Abusividade da cobrança pelo promitente vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. (vide REsp n. 1.599.511/SP)". 8. Em analisando a documentação acostada pelos próprios autores, vê-se às fls. 22/50, que nos contratos que regeram a pactuação, há informação expressa acerca da comissão de corretagem. Desse modo, em considerando que a rescisão contratual se deu por iniciativa dos promoventes, é cabível, portanto, a transferência da responsabilidade do pagamento pela comissão de corretagem dos autores. 9. No que pertine aos honorários sucumbenciais, a tese do Tema 1.059 foi fixada nos seguintes termos: "A majoração dos honorários de sucumbência prevista no artigo 85, parágrafo 11, do CPC pressupõe que o recurso tenha sido integralmente desprovido ou não conhecido pelo tribunal, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente. Não se aplica o artigo 85, parágrafo 11, do CPC em caso de provimento total ou parcial do recurso, ainda que mínima a alteração do resultado do julgamento ou limitada a consectários da condenação". V. Dispositivos relevantes citados: arts. 2º, 3º, art. 6º e 53, todos do CDC; arts. 722 a 729 CC. VI. Jurisprudências relevantes citadas: - STJ - AgInt nos EDcl no AgInt no AREsp: 1701206 SP 2020/0110897-6, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 01/06/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/06/2021. - STJ - AgRg no REsp 1500990/SP, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 26/04/2016, DJe 10/05/2016. - TJ-CE - Apelação Cível - 0208868-06.2021.8.06.0001, Rel. Desembargador (a) EVERARDO LUCENA SEGUNDO, 2ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 12/06/2024, data da publicação: 12/06/2024. - TJCE - Apelação Cível - 0897506-10.2014.8.06.0001, Rel. Desembargador (a) MARIA REGINA OLIVEIRA CÂMARA PORT. 605/2024, 3ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 22/05/2024, data da publicação: 22/05/2024. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 4ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer do recurso e dar-lhe parcial provimento, nos termos do voto do Eminente Relator. Fortaleza,. DESEMBARGADOR JOSÉ EVANDRO NOGUEIRA LIMA FILHO Presidente do Órgão Julgador e Relator (TJ-CE - Apelação Cível: 02657589120238060001 Fortaleza, Relator: JOSE EVANDRO NOGUEIRA LIMA FILHO, Data de Julgamento: 25/02/2025, 4ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 25/02/2025) DISPOSITIVO
Ante o exposto, quanto ao recurso da parte autora, conheço-o para DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO, com a exclusiva finalidade de corrigir o erro material apontado no dispositivo da sentença, fazendo constar a retenção máxima de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos. Quanto ao recurso da requerida, conheço-o parcialmente para NEGAR-LHE PROVIMENTO. Mantém-se hígida a distribuição original das verbas sucumbenciais fixada pelo juízo de piso, imposta em desfavor do polo requerido face ao princípio da causalidade e de sua sucumbência preponderante na resolução do mérito da demanda principal. Em estrito acatamento ao ditame do § 11 do artigo 85 do Código de Processo Civil, procede-se à majoração dos honorários advocatícios recursais devidos pelo requerido (José Maria Viana) aos patronos constituídos pela empresa autora, que são fixados no patamar de 15% (quinze por cento) sobre o proveito econômico alcançado, sublinhando-se e resguardando-se, todavia, a suspensão de exigibilidade de que trata o § 3º do artigo 98 da mesma norma codificada, à luz dos benefícios atinentes à justiça gratuita, cujo deferimento ora se ratifica especificamente para o trâmite da seara recursal. Advirto que a interposição de embargos de declaração com caráter protelatório, sem que se constate omissão, obscuridade e contradição na decisão recorrida, e cujo escopo seja, em verdade, a rediscussão da causa, poderá resultar na aplicação da multa prevista no art. 1.026, §1º, do Código de Processo Civil. É como voto. Fortaleza, 11 de março de 2026. DESEMBARGADORA MARIA DE FÁTIMA DE MELO LOUREIRO Relatora