Publicacao/Comunicacao
Intimação - sentença
SENTENÇA
Processo: 0048479-21.2016.8.06.0034.
APELANTE: ANDRE HAYAFUJI DE AGUIAR
APELADO: DENIS ROGER ETIENNE PASSARINI Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. CONSTITUIÇÃO EM MORA POR CIÊNCIA INEQUÍVOCA. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. ALUGUÉIS COMPENSATÓRIOS. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. PERDA INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. BENFEITORIAS ÚTEIS E NECESSÁRIAS. RECONHECIMENTO DO AN DEBEATUR. LIQUIDAÇÃO POR ARBITRAMENTO. PRECENTEDENTE STJ. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta contra sentença que, em ação declaratória de rescisão de contrato particular de compromisso de compra e venda cumulada com pedido de indenização e reintegração de posse, decretou a rescisão do ajuste por culpa exclusiva do compromissário comprador, determinou a reintegração do promitente vendedor na posse do imóvel, condenou o réu ao pagamento de aluguéis compensatórios de 1% do valor do bem desde a mora até a desocupação, manteve a perda integral da entrada de R$ 50.000,00 e rejeitou o pedido de indenização por benfeitorias. O apelante insurgiu-se contra a constituição em mora, os aluguéis compensatórios, a retenção integral dos valores pagos e o indeferimento da indenização pelas acessões realizadas. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há 4 questões em discussão: (i) definir se a comunicação eletrônica entre os procuradores das partes constitui meio idôneo para a constituição em mora do compromissário comprador após a averbação da partilha; (ii) estabelecer se são devidos reintegração de posse e aluguéis compensatórios após a rescisão por inadimplemento; (iii) determinar se é válida a cláusula penal que prevê a perda integral dos valores pagos a título de entrada; e (iv) definir se a prova oral e fotográfica autoriza o reconhecimento do direito à indenização por benfeitorias úteis e necessárias, com apuração do valor em liquidação. III. RAZÕES DE DECIDIR A ciência inequívoca do implemento da condição contratual por comunicação eletrônica satisfaz a finalidade da interpelação prévia, pois assegura ao devedor pleno conhecimento do início do prazo para pagamento, em consonância com a boa-fé objetiva, tornando exigível o saldo remanescente e caracterizando a mora após o decurso dos 30 dias pactuados. A rescisão por culpa exclusiva do compromissário comprador torna ilegítima sua permanência na posse do imóvel, impondo a reintegração do promitente vendedor e legitimando a condenação ao pagamento de aluguéis compensatórios, de natureza indenizatória, pela fruição exclusiva do bem sem contraprestação. A cláusula penal compensatória livremente estipulada entre particulares, prevendo a perda integral dos valores pagos em caso de inadimplemento culposo do comprador, é válida quando ausentes vícios do negócio jurídico ou abusividade manifesta, não configurando enriquecimento sem causa. A prova fotográfica e testemunhal produzida demonstra a realização de obras úteis e necessárias aptas a agregar utilidade e valorização ao imóvel, sendo suficiente para reconhecer o direito material à indenização em tese, ainda que ausentes comprovantes documentais idôneos para imediata quantificação. A ausência de prova exaustiva do custo das benfeitorias impede apenas a fixação imediata do quantum debeatur, cuja apuração demanda liquidação por arbitramento, com perícia técnica destinada a aferir a efetiva mais-valia incorporada ao imóvel e sua expressão econômica. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso conhecido e parcialmente provido. Tese de julgamento: 1. A constituição em mora no compromisso de compra e venda entre particulares prescinde de forma solene quando a ciência inequívoca do implemento da condição contratual é comprovada por meio documental idôneo. 2. A rescisão contratual por culpa do compromissário comprador legitima a reintegração de posse do promitente vendedor e a condenação em aluguéis compensatórios até a efetiva desocupação. 3. É válida a cláusula penal que prevê a perda integral dos valores pagos em contrato celebrado entre particulares, ausentes vícios de consentimento ou abusividade manifesta. 4. A comprovação fotográfica e testemunhal das obras autoriza o reconhecimento do direito à indenização por benfeitorias úteis e necessárias, relegando-se a quantificação à liquidação por arbitramento. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 96, §§ 1º a 3º, 408, 416, 422 e 1.219; CPC, arts. 85, § 11, 98, 99, 509, I, 510 e 1.022; Decreto-Lei nº 745/69. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 76; STJ, REsp nº 1.723.690/DF, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 06.08.2019, DJe 12.08.2019. ACÓRDÃO
Intimação - ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO CEARÁ 5ª CÂMARA DE DIREITO PRIVADO GABINETE DO DESEMBARGADOR JOSÉ KRENTEL FERREIRA FILHO - APELAÇÃO CÍVEL (198) Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 0048479-21.2016.8.06.0034, em que figuram como partes as acima nominadas. ACORDAM os Desembargadores integrantes da 5ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, à unanimidade, em CONHECER do recurso de apelação e DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO, nos termos do voto do Relator, parte integrante deste. Fortaleza-CE, data da assinatura eletrônica. Maria Regina Oliveira Câmara Presidente José Krentel Ferreira Filho Relator RELATÓRIO
Cuida-se de Apelação Cível interposta por ANDRE HAYAFUJI DE AGUIAR contra sentença proferida pelo Juízo da 27ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza, nos autos da Ação Declaratória de Rescisão de Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda cumulada com Pedido de Indenização e Reintegração de Posse, ajuizada por DENIS ROGER ETIENNE PASSARINI. Narra a inicial que as partes celebraram, em 24/04/2013, contrato particular de compromisso de compra e venda de imóvel residencial localizado no Porto das Dunas, pelo valor total de R$ 170.000,00, tendo sido ajustado pagamento inicial de R$ 50.000,00, mediante entrega de numerário e veículo, remanescendo saldo de R$ 120.000,00, exigível no prazo de 30 (trinta) dias após a averbação da partilha do bem oriunda de processo de divórcio. Sustentou o autor que a averbação ocorreu em 19/04/2016, tendo o réu sido cientificado em 02/05/2016, por comunicação eletrônica, sem que promovesse a quitação do saldo no prazo convencionado, razão pela qual requereu a rescisão contratual por inadimplemento, a reintegração de posse do imóvel e a condenação ao pagamento de aluguéis compensatórios. Regularmente citado, o réu apresentou contestação, arguindo, em síntese, ausência de constituição regular em mora, por inexistência de notificação judicial ou extrajudicial formal; invocou a exceção do contrato não cumprido, ao argumento de que o imóvel teria sido objeto de penhora em execução de alimentos; alegou ter realizado benfeitorias necessárias e úteis, postulando indenização; e insurgiu-se contra a cláusula contratual de perda integral dos valores pagos. Após regular instrução, com produção de prova testemunhal, sobreveio sentença que julgou procedentes os pedidos iniciais, para: decretar a rescisão do contrato por culpa exclusiva do réu; determinar a reintegração do autor na posse do imóvel; condenar o demandado ao pagamento de aluguéis compensatórios correspondentes a 1% do valor do imóvel, desde 02/06/2016 até a efetiva desocupação, a serem apurados em liquidação de sentença; condená-lo ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação. O pedido de indenização pelas benfeitorias foi rejeitado por ausência de comprovação idônea dos gastos alegados. Irresignado, o réu opôs embargos de declaração, os quais foram rejeitados, ao fundamento de inexistência dos vícios previstos no art. 1.022 do CPC. Em suas razões recursais, o apelante sustenta, preliminarmente, cerceamento de defesa, em razão do indeferimento da prova pericial requerida para quantificação das benfeitorias. No mérito, defende a inexistência de constituição válida em mora, afirmando que o contrato condicionava a exigibilidade do saldo ao registro formal da partilha e que seria imprescindível notificação judicial ou extrajudicial, nos termos do Decreto-Lei nº 745/69 e da Súmula 76 do STJ. Aduz, ainda, que o reconhecimento de seu direito em embargos de terceiro afasta a tese de posse injusta e compromete a condenação ao pagamento de aluguéis compensatórios. Reitera o pedido de indenização pelas benfeitorias realizadas, defendendo que a prova oral e fotográfica seria suficiente para demonstrar a existência das obras, devendo a apuração do respectivo valor ser relegada à liquidação de sentença. Insurge-se, por fim, contra a retenção integral dos valores pagos, notadamente a quantia de R$ 50.000,00, sob alegação de enriquecimento sem causa, requerendo, subsidiariamente, a restituição parcial ou integral das parcelas adimplidas. Em contrarrazões, o apelado pugna pelo desprovimento do recurso, sustentando a correção integral da sentença quanto ao reconhecimento da mora, à condenação em aluguéis compensatórios, ao indeferimento do pedido de benfeitorias e à incidência da cláusula penal. No curso do processamento do recurso, o apelante requereu os benefícios da gratuidade da justiça. Instado a comprovar a alegada hipossuficiência econômica, juntou aos autos as declarações de imposto de renda dos exercícios de 2022 a 2024, reputadas suficientes ao deferimento da benesse, restando superada a questão de admissibilidade. É o relatório. VOTO Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso. Consoante já deliberado em momento antecedente, defiro os benefícios da gratuidade da justiça ao apelante, diante da documentação fiscal acostada aos autos, reputada suficiente à demonstração da alegada hipossuficiência, nos termos dos arts. 98 e 99 do Código de Processo Civil, restando superada a questão preliminar de preparo. No mérito, o recurso comporta parcial provimento, exclusivamente no tocante ao capítulo referente às benfeitorias. 1. DA CONSTITUIÇÃO EM MORA E DA RESCISÃO CONTRATUAL A insurgência recursal sustenta, inicialmente, a inexistência de constituição regular em mora, sob o argumento de que o contrato condicionava o vencimento do saldo remanescente ao registro formal do acordo judicial de partilha, sendo indispensável notificação extrajudicial específica, à luz do Decreto-Lei nº 745/69 e da Súmula 76 do Superior Tribunal de Justiça. Sem razão. Extrai-se dos autos que as partes celebraram contrato particular de compromisso de compra e venda de imóvel em 24/04/2013, ajustando pagamento de entrada no valor de R$ 50.000,00, remanescendo saldo de R$ 120.000,00, exigível no prazo de 30 (trinta) dias após a averbação da partilha do bem. A prova documental revela que a averbação ocorreu em 19/04/2016, tendo o apelante sido cientificado de forma inequívoca em 02/05/2016 (123324863). por comunicação eletrônica mantida entre os procuradores das partes. Embora o recorrente sustente a imprescindibilidade de notificação formal, o conjunto fático demonstra que a finalidade da interpelação - dar ciência inequívoca do implemento da condição contratual e do início do prazo para pagamento - foi integralmente atingida. Em hipóteses como a presente, deve prevalecer o princípio da boa-fé objetiva, insculpido no Código Civil: Art. 422 do Código Civil Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé. A ciência efetiva do implemento da condição resolutiva é suficiente para caracterizar a exigibilidade da obrigação, não se admitindo que a parte, após inequívoca ciência do fato gerador do vencimento, permaneça inerte por longo período e, posteriormente, invoque formalismo excessivo para afastar a própria mora. A Súmula 76 do STJ, invocada pelo recorrente, dispõe: Súmula 76/STJ: A falta de registro do compromisso de compra e venda de imóvel não dispensa a prévia interpelação para constituir em mora o devedor. Todavia, a ratio do enunciado sumular é precisamente assegurar a ciência do devedor, finalidade esta que, no caso concreto, foi plenamente alcançada pelo meio documental acostado aos autos. Portanto, correta a sentença ao reconhecer a mora a partir de 02/06/2016, data subsequente ao prazo contratual de 30 dias. Mantém-se, por conseguinte, o decreto de rescisão contratual. 2. DA REINTEGRAÇÃO DE POSSE E DOS ALUGUÉIS COMPENSATÓRIOS Mantido o reconhecimento da mora e da rescisão, a consequência jurídica natural é o retorno das partes ao status quo ante, com a restituição do bem ao promitente vendedor. A rescisão por culpa exclusiva do compromissário comprador torna ilegítima a permanência deste na posse do imóvel após o inadimplemento. Nessa linha, também deve ser preservada a condenação ao pagamento de aluguéis compensatórios, fixados em 1% do valor do imóvel desde a constituição em mora até a efetiva desocupação. A verba possui natureza indenizatória decorrente da fruição exclusiva do imóvel pelo inadimplente, sem contraprestação correspondente, não se confundindo com a cláusula penal contratual. A posterior notícia de negociação do imóvel com terceiro, durante o curso do processo, não possui força para afastar a indenização fixada, podendo eventual repercussão econômica ser aferida na própria fase de liquidação, mediante compensação de valores comprovadamente percebidos. 3. DA CLÁUSULA PENAL E DA MANUTENÇÃO DA PERDA INTEGRAL DOS VALORES PAGOS No tocante à insurgência contra a perda integral da quantia de R$ 50.000,00 paga a título de entrada, igualmente não assiste razão ao apelante. O pacto celebrado entre as partes continha cláusula expressa prevendo a resolução por culpa do comprador, com perda dos valores adimplidos.
Cuida-se de cláusula penal compensatória validamente pactuada, cuja função é prefixar os prejuízos decorrentes do inadimplemento. O Código Civil disciplina a matéria nos seguintes termos: Art. 408 do Código Civil Incorre de pleno direito o devedor na cláusula penal, desde que, culposamente, deixe de cumprir a obrigação ou se constitua em mora. E mais adiante: Art. 416 do Código Civil Para exigir a pena convencional, não é necessário que o credor alegue prejuízo. Parágrafo único. Ainda que o prejuízo exceda ao previsto na cláusula penal, não pode o credor exigir indenização suplementar se assim não foi convencionado. Se o tiver sido, a pena vale como mínimo da indenização, competindo ao credor provar o prejuízo excedente. A cláusula em questão decorre da autonomia privada e do livre ajuste entre particulares, inexistindo, no caso concreto, elementos que revelem abusividade manifesta. RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL ENTRE PARTICULARES. RESCISÃO DO CONTRATO. VALORES PAGOS. PERDA INTEGRAL. PREVISÃO EM CLÁUSULA PENAL. VALIDADE. NEGÓCIO JURÍDICO. AUSÊNCIA DE VÍCIOS. PROPOSIÇÃO DO PROMITENTE COMPRADOR. ALEGAÇÃO DE INVALIDADE. IMPOSSIBILIDADE. PROIBIÇÃO DE COMPORTAMENTO CONTRADITÓRIO. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Cinge-se a controvérsia a discutir a validade de cláusula penal que prevê a perda integral dos valores pagos em contrato de compromisso de compra e venda firmado entre particulares. 3. Para a caracterização do vício de lesão, exige-se a presença simultânea de elemento objetivo - a desproporção das prestações - e subjetivo - a inexperiência ou a premente necessidade, que devem ser aferidos no caso concreto.4. Tratando-se de negócio jurídico bilateral celebrado de forma voluntária entre particulares, é imprescindível a comprovação dos elementos subjetivos, sendo inadmissível a presunção nesse sentido. 5. O mero interesse econômico em resguardar o patrimônio investido em determinado negócio jurídico não configura premente necessidade para o fim do art. 157 do Código Civil. 6. Na hipótese em apreço, a cláusula penal questionada foi proposta pelos próprios recorrentes, que não comprovaram a inexperiência ou premente necessidade, motivo pelo qual a pretensão de anulação configura comportamento contraditório, vedado pelo princípio da boa-fé objetiva. 7. Recurso especial não provido. REsp 1723690/DF, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 06/08/2019, DJe 12/08/2019). Ao contrário, o prolongado inadimplemento do saldo principal, somado à permanência do apelante na posse do imóvel por vários anos, reforça a legitimidade da incidência integral da penalidade convencionada. Não se verifica enriquecimento sem causa, porquanto a retenção decorre diretamente do inadimplemento culposo e da cláusula livremente ajustada. Por essa razão, fica mantida integralmente a sentença nesse capítulo. 4. DAS BENFEITORIAS - PARCIAL REFORMA DA SENTENÇA No que concerne às benfeitorias, assiste parcial razão ao apelante. A prova produzida nos autos revela elementos suficientes para o reconhecimento do direito à indenização, ao menos em tese, pelas acessões úteis e necessárias incorporadas ao imóvel. Com efeito, o réu trouxe aos autos registro fotográfico do estado anterior e posterior do bem, além de prova oral colhida em audiência, inclusive depoimento de testemunha que se apresentou como arquiteto responsável pelas intervenções realizadas, elementos que evidenciam a efetiva realização de obras aptas a agregar utilidade e valorização ao imóvel. A circunstância de não terem sido juntados recibos, notas fiscais ou comprovantes diretos dos dispêndios não conduz, por si só, à improcedência integral do pedido, porquanto tais elementos se mostram mais relevantes à quantificação do crédito do que propriamente ao reconhecimento do direito material. Em outras palavras, a ausência de prova documental exaustiva impede, neste momento, a fixação imediata do valor indenizável, mas não afasta o reconhecimento do an debeatur, sobretudo diante da demonstração suficiente da existência das benfeitorias. Aplica-se, à espécie, o disposto no artigo 1.219 do Código Civil, segundo o qual: "O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis." Do mesmo modo, dispõe o artigo 96 do Código Civil: As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias. § 1º São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor. § 2º São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem. § 3º São necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore. No plano processual, a solução adequada encontra amparo no artigo 509 do Código de Processo Civil, que dispõe: Quando a sentença condenar ao pagamento de quantia ilíquida, proceder-se-á à sua liquidação, a requerimento do credor ou do devedor: I - por arbitramento, quando determinado pela sentença, convencionado pelas partes ou exigido pela natureza do objeto da liquidação; II - pelo procedimento comum, quando houver necessidade de alegar e provar fato novo. Na hipótese dos autos, a definição do valor correspondente às benfeitorias reclama apuração técnica especializada, notadamente para aferição da efetiva mais-valia incorporada ao imóvel, razão pela qual a liquidação por arbitramento se mostra a via processualmente adequada. A propósito, o artigo 510 do Código de Processo Civil estabelece que: "Na liquidação por arbitramento, o juiz intimará as partes para a apresentação de pareceres ou documentos elucidativos, no prazo que fixar, e, caso não possa decidir de plano, nomeará perito, observando-se, no que couber, o procedimento da prova pericial." Cumpre assentar, por oportuno, que o reconhecimento do direito potencial à indenização não implica, por si só, a existência de crédito em valor certo, permanecendo condicionado à efetiva comprovação, em liquidação, da existência de mais-valia indenizável e de sua extensão econômica. Caberá à fase liquidatória demonstrar, sob o crivo do contraditório, a extensão econômica das benfeitorias indenizáveis, podendo, inclusive, concluir-se pela inexistência de expressão patrimonial ressarcível, casos ausentes elementos técnicos suficientes para a sua mensuração. Trata-se, portanto, de providência que prestigia a vedação ao enriquecimento sem causa, sem descurar do necessário rigor probatório quanto à definição do montante eventualmente devido DISPOSITIVO
Ante o exposto, conheço da apelação e dou-lhe parcial provimento, tão somente para reconhecer o direito potencial do apelante à indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias realizadas no imóvel objeto da lide, condicionada à efetiva comprovação, em fase de liquidação por arbitramento, da existência de mais-valia indenizável e de sua extensão econômica, na forma dos arts. 509, I, e 510 do Código de Processo Civil. Ficam mantidos os demais capítulos da sentença, especialmente no que se refere ao reconhecimento da constituição em mora do apelante, à decretação da rescisão contratual por sua culpa exclusiva, à reintegração do apelado na posse do imóvel, à condenação ao pagamento de aluguéis compensatórios, à incidência integral da cláusula penal convencionada entre as partes e aos ônus sucumbenciais fixados na origem. Em razão do parcial provimento do recurso, deixo de proceder à majoração dos honorários advocatícios recursais, nos termos do art. 85, §11, do CPC. É como voto. JOSÉ KRENTEL FERREIRA FILHO Relator