Publicacao/Comunicacao
Intimação - DECISÃO
DECISÃO
Intimação - PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO CEARÁ 3º JUIZADO ESPECIAL CÍVEL DE FORTALEZA DECISÃO
Trata-se de Exceção de Pré-Executividade oposta por PEDRO IVO COLARES DA PENHA JÚNIOR e ROBERTA CAVALCANTE DE OLIVEIRA, sob o argumento de ilegitimidade passiva, em que se alega que os débitos condominiais estariam em nome de terceiros e questionam a validade dos documentos trazidos aos autos pela parte autora. Noutro ponto, o exequente apresentou impugnação, reiterando a legitimidade dos executados com base em contrato de compra e venda e termo de quitação devidamente assinados. Decido. Preliminarmente, verifico que os excipientes sustentam a nulidade do feito em razão de vício procedimental, alegando que a ação foi proposta originalmente sob o rito cognitivo, tendo havido citação dos antigos proprietários e audiência de conciliação, mas que, posteriormente, o feito teria tomado o rumo de uma execução forçada com atos de constrição (Sisbajud) e alteração do polo passivo, sem a devida prolação de sentença ou formação de título executivo judicial. Compulsando os autos, verifico que, de fato, após a tentativa de acordo e o despacho de ID 106010171, a parte autora peticionou requerendo medidas executivas e a inclusão de PEDRO IVO e ROBERTA no polo passivo com base em contrato de compra e venda, que, por sua vez, fora deferido (ID 137909630 - ID 135369759). Não obstante, no sistema dos Juizados Especiais, regido pelos princípios da informalidade e celeridade (art. 2º da Lei 9.099/95), os vícios de forma só devem levar à nulidade quando houver efetivo prejuízo à defesa. No caso em tela, embora o rito tenha sofrido uma transmutação atípica de conhecimento para execução antes de uma sentença formal, ressalto que a natureza da dívida (taxas condominiais) é comprovada por documentos que possuem força de título executivo extrajudicial (art. 784, X, do CPC); e, que os novos executados foram trazidos ao processo e, neste ato, estão exercendo amplamente o seu direito de defesa através da presente Exceção de Pré-Executividade, onde debatem a legitimidade e o mérito da cobrança. Portanto, a anulação do processo para "retornar" à fase de citação para contestação seria medida contrária à economia processual, uma vez que a matéria debatida (legitimidade passiva propter rem) é puramente de direito e já está instruída documentalmente. Na hipótese, tenho pela aplicação do princípio pas de nullité sans grief, não havendo que se falar em nulidade quando o ato, ainda que praticado de modo diverso, alcança sua finalidade e permite o contraditório. Assim, rejeito a preliminar de nulidade por vício de procedimento, passando à análise da legitimidade passiva. A exceção de pré-executividade é admitida em caráter excepcional para matérias que podem ser conhecidas de ofício e que prescindam de dilação probatória. No presente caso, a questão da legitimidade passiva pode ser aferida pelos documentos já acostados aos autos. No que tange à responsabilidade pelo pagamento de cotas condominiais, o STJ, em sede de recurso repetitivo (Tema 886), firmou o entendimento de que a responsabilidade recai sobre aquele que detém a posse direta do imóvel e de quem o condomínio tem ciência inequívoca, independentemente do registro no cartório de imóveis. Compulsando os autos, verifico que a parte exequente colacionou contrato de promessa de compra e venda, no qual os excipientes figuram como adquirentes, bem como termo de quitação do imóvel devidamente assinado por Eliane de Sá Cavalcante Pachêco. Tais documentos são provas cabais da relação jurídica material dos executados com a unidade condominial. O fato da declaração de débitos da unidade inicialmente ter sido juntada aos autos com emissão em nome do antigo proprietário configura mera irregularidade administrativa que não afasta a obrigação de quem efetivamente usufrui do imóvel e dos serviços comuns. A obrigação propter rem obriga o possuidor/adquirente. Quanto à alegação de falsidade documental, os excipientes não trouxeram qualquer indício probatório mínimo capaz de ilidir a presunção de veracidade dos documentos apresentados, tratando-se de alegação genérica desacompanhada de prova técnica, o que não se admite nesta via estreita.
Diante do exposto, REJEITO A EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE, mantendo PEDRO IVO COLARES DA PENHA JÚNIOR e ROBERTA CAVALCANTE DE OLIVEIRA no polo passivo da execução. Intimem-se as partes para ciência e para dar impulso aos autos, no prazo de 10 dias. Expedientes Necessários. Fortaleza/CE, 28 de janeiro de 2026. Gonçalo Benício de Melo Neto Juiz de Direito