Publicacao/Comunicacao
Intimação - sentença
SENTENÇA
Apelantes: Pilar Incorporações e Assessoria Empresarial Ltda, Altair Roriz Bertoletti e Guilherme da Silva Santiago
Apelados: Altair Roriz Bertoletti, Guilherme da Silva Santiago, Safira Construções SPE Ltda e Pilar Incorporações e Assessoria Empresarial Ltda EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. LEGITIMIDADE PASSIVA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA NA CADEIA DE FORNECIMENTO. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. LUCROS CESSANTES. PREJUÍZO PRESUMIDO. DANOS MORAIS. MAJORAÇÃO. RECURSO DA RÉ CONHECIDO E DESPROVIDO. RECURSO DOS AUTORES CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME: 1. Apelações cíveis interpostas por Pilar Incorporações e Assessoria Empresarial Ltda. e pelos autores contra sentença que, em ação de resolução contratual cumulada com indenização por danos materiais e morais, reconheceu o inadimplemento contratual decorrente do atraso na entrega de unidade imobiliária adquirida na planta, determinou a restituição integral das parcelas pagas e condenou as rés ao pagamento de danos morais. A empresa recorrente pleiteia sua exclusão do polo passivo, o afastamento da responsabilidade solidária e o reconhecimento de litigância de má-fé dos autores. Os autores requerem condenação ao pagamento de lucros cessantes, majoração da indenização moral e ampliação da cláusula penal. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO: 2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se a recorrente Pilar Incorporações possui legitimidade passiva e responde solidariamente pelos efeitos do inadimplemento contratual; (ii) estabelecer se houve litigância de má-fé por parte dos autores; (iii) determinar se os autores fazem jus ao recebimento de lucros cessantes em razão do atraso na entrega do imóvel; e (iv) verificar a adequação do quantum fixado a título de danos morais. III. RAZÕES DE DECIDIR: 3. A legitimidade passiva deve ser aferida à luz da teoria da asserção, considerando as alegações autorais e os elementos indiciários existentes no momento da formação da relação processual. A publicidade do empreendimento vinculava conjuntamente a empresas Pilar e Safira perante o mercado consumidor, evidenciando atuação convergente na cadeia de fornecimento imobiliário. A retirada formal da recorrente da estrutura societária ocorreu posteriormente à contratação original, circunstância insuficiente para afastar sua responsabilidade perante consumidores vulneráveis. 4. A aparência criada no mercado e a atuação conjunta das fornecedoras irradiam responsabilidade solidária nas relações de consumo, nos termos dos arts. 7º, parágrafo único, 25, § 1º, e 34 do CDC. 5. Demonstrado o atraso na entrega do imóvel e a posterior proposta de migração de unidade, sem entrega da unidade originalmente contratada, correta a resolução contratual por culpa das fornecedoras e a restituição integral dos valores pagos, nos termos da Súmula 543 do STJ. 6. O prejuízo decorrente da privação do uso do imóvel é presumido nas hipóteses de atraso na entrega do empreendimento, sendo cabível a condenação ao pagamento de lucros cessantes. Os lucros cessantes devem ser fixados no percentual de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do imóvel, desde a caracterização da mora até a entrega do empreendimento ou a rescisão contratual, o que ocorrer primeiro. 7. O prolongado inadimplemento contratual, a frustração do projeto de moradia própria e o descumprimento do distrato ultrapassam o mero aborrecimento e justificam a majoração da indenização por danos morais. 8. O dano moral fixado em R$ 4.000,00 mostrou-se insuficiente diante do inadimplemento prolongado e da frustração do projeto de moradia, impondo-se sua majoração para R$ 6.000,00. 9. A ampliação da condenação com fundamento em cláusula penal não pode ser admitida em grau recursal sem adequada delimitação contratual e fática na origem. IV. DISPOSITIVO: 10. Recurso da empresa Pilar Incorporações e Assessoria Empresarial Ltda conhecido e desprovido. Recurso dos autores conhecido e parcialmente provido, para condenar os demandados ao pagamento de lucros cessantes e majorar a indenização por danos morais para o valor de R$ 6.000,00. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 17, 79, 80, 81, 85, § 11, e 373, I; CDC, arts. 6º, VI, 7º, parágrafo único, 25, § 1º, e 34; CC, arts. 186, 402, 403, 927 e 944; Lei nº 4.591/1964, art. 52. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, REsp nº 2.077.057/SP, Rel. Min. João Otávio de Noronha, Quarta Turma, j. 30.03.2026, DJEN 08.04.2026; STJ, REsp nº 2.079.995/MG, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 05.03.2024, DJe 12.03.2024; STJ, AgInt no AREsp nº 2.128.645/RS, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 26.02.2024, DJe 01.03.2024. ACÓRDÃO:
Intimação - ESTADO DO CEARÁPODER JUDICIÁRIOTRIBUNAL DE JUSTIÇAGABINETE DO DESEMBARGADOR RAIMUNDO NONATO SILVA SANTOS Apelação Cível nº 0010688-84.2019.8.06.0075 Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 3ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, em conhecer dos recursos interpostos para negar provimento ao apelo da promovida e dar parcial provimento ao apelo da parte autora, nos termos do voto proferido pelo Excelentíssimo Desembargador Relator. Fortaleza, 20 de maio de 2026. DESEMBARGADOR RAIMUNDO NONATO SILVA SANTOS Relator RELATÓRIO Cuidam os autos de ação declaratória de nulidade de distrato cumulada com rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel, danos patrimoniais e morais, ajuizada por Guilherme da Silva Santiago e Altair Roriz Bertoletti em face de Safira Construções SPE Ltda e Pilar Incorporações e Assessoria Empresarial Ltda, relativamente à unidade nº 110 do Condomínio Sonata Residence, contratada em 17/06/2015, com alegação de atraso de obra, distrato não cumprido e retenção indevida de valores (IDs 35179015, 35179020, 35179024, 35179030 e 35179032). Sobreveio sentença de mérito que declarou a nulidade do distrato, rescindiu o contrato por inadimplemento das rés, condenou-as solidariamente à restituição integral de R$ 29.265,92 e ao pagamento de R$ 4.000,00 por danos morais, além de rejeitar a reconvenção por litigância de má-fé formulada por Pilar (ID 35179300). Contra esse pronunciamento, a demandada Pilar Incorporações e Assessoria Empresarial Ltda. opôs embargos de declaração alegando omissão quanto a preliminar de ilegitimidade passiva, expediente que foi rejeitado pelo próprio juízo singular por inexistência do vício apontado (IDs 35179301 e 35179302). Na sequência, a promovida Pilar Incorporações e Assessoria Empresarial Ltda, interpôs apelação em 22/10/2025, sustentando, em síntese, ilegitimidade passiva, inexistência de vínculo contratual direto, ausência de responsabilidade por atraso da obra, improcedência dos danos morais e procedência da reconvenção por litigância de má-fé, com pedido de extinção do feito em relação à recorrente ou de improcedência integral da ação (IDs 35179305, 35179307 e 35179308). Os autores, Altair Roriz Bertoletti e Guilherme da Silva Santiago, também manejaram apelação, impugnando os capítulos sentenciais referentes ao valor do dano moral, à não inclusão de lucros cessantes, à cláusula penal e aos consectários, postulando ampliação da condenação (ID 35179310). Foram apresentadas contrarrazões pelos autores ao recurso de Pilar, defendendo o não provimento do apelo e a manutenção da sentença quanto à responsabilidade da empresa recorrente, sem prejuízo do exame do apelo autoral (ID 35179316). Determinada a intimação para contrarrazões na origem, os autos ascenderam a esta instância para julgamento conjunto dos expedientes recursais remanescentes (IDs 35179311 a 35179314). É o relatório. VOTO Preenchidos os pressupostos de admissibilidade, conheço dos recursos e passo ao exame individualizado de cada um. Da apelação interposto por Pilar Incorporações e Assessoria Empresarial Ltda. A questão jurídica central consiste em saber se a empresa recorrente pode ser mantida no polo passivo e responder solidariamente pelos efeitos do inadimplemento do empreendimento. O marco normativo aplicável está no art. 17 do CPC, na teoria da asserção, nos arts. 7º, parágrafo único, 25, § 1º, e 34 do CDC, bem como na disciplina da responsabilidade dos integrantes da cadeia de fornecimento. A aferição da legitimidade passiva, como cediço, faz-se em abstrato à luz das afirmações autorais e dos elementos indiciários disponíveis no momento de formação da relação processual. Aplicando esse regime ao caso concreto, observo que a publicidade do empreendimento vinculava Pilar e Safira, com apresentação conjunta perante o público consumidor, inclusive em material de divulgação e captação negocial (IDs 35179019 e 35179025). Soma-se a isso o fato de que Pilar integrava a estrutura societária relacionada à comercialização no momento da contratação original, tendo sua retirada formal sido posterior, conforme a própria recorrente admite em sua defesa e nos documentos societários por ela juntados (IDs 35179239, 35179240 e 35179244). Não se pode exigir dos consumidores, pessoas físicas e tecnicamente vulneráveis, conhecimento aprofundado da engenharia societária interna das fornecedoras. A tese apelatória de inexistência de vínculo direto não afasta a legitimidade nem a responsabilidade reconhecida. Em relações de consumo, a aparência criada no mercado e a atuação conjunta na cadeia de fornecimento são suficientes para irradiar responsabilidade perante o adquirente, especialmente quando a prova documental revela promoção e credenciamento empresarial convergentes. A sentença, nesse ponto, alinhou-se à orientação consolidada do STJ sobre teoria da asserção e solidariedade consumerista, não havendo reparo a fazer. Também não prospera o capítulo recursal relativo à reconvenção por litigância de má-fé. Para incidência dos arts. 79 a 81 do CPC, exige-se dolo processual qualificado, alteração consciente da verdade ou uso abusivo do processo. No caso, os autores deduziram pretensão fundada em elementos documentais objetivos e em interpretação plausível da atuação da recorrente. O mero insucesso de tese defensiva ou a resistência à preliminar de ilegitimidade passiva não traduzem má-fé. Mantém-se, assim, a improcedência da reconvenção. No mérito remanescente da apelação, igualmente não há espaço para exclusão da condenação quanto à restituição integral dos valores pagos. Os contratos de IDs 35179020 e 35179024 fixaram prazo objetivo para entrega da unidade do Bloco C até 31/07/2016, com tolerância máxima de 180 dias. O e-mail de ID 35179031, datado de 10/08/2018, revela, a um só tempo, que o imóvel originalmente contratado não fora entregue e que se buscava migrar os consumidores para outras unidades, circunstância que evidencia inadimplemento das fornecedoras. Nessas hipóteses, incide a Súmula 543 do STJ, impondo restituição integral e imediata das parcelas ao promitente comprador quando a resolução decorre de culpa do promitente vendedor ou construtor. Logo, a apelação deve ser desprovida. Da apelação interposta pelos autores Examinando a apelação autoral, a primeira controvérsia consiste em verificar se a sentença deveria ter acolhido lucros cessantes e ressarcimento ampliado de danos patrimoniais. O marco normativo é o art. 373, inciso I, do CPC, combinado com os arts. 402 e 403 do Código Civil. Acerca da temática, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento de que há prejuízo presumido do promitente comprador pelo descumprimento de prazo para entrega do imóvel objeto do contrato, ensejando o seu pagamento: DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL NA PLANTA. LUCROS CESSANTES. JUROS MORATÓRIOS. PRESUNÇÃO DE PREJUÍZO E TERMO INICIAL DOS JUROS NA CITAÇÃO. DISSÍDIO NÃO COMPROVADO. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso especial interposto contra acórdão que, em apelação cível, reformou parcialmente a sentença, afastando o ressarcimento de despesas condominiais e mantendo a condenação por lucros cessantes de 0,5% ao mês, com juros de mora desde a citação. 2. A controvérsia diz respeito a ação indenizatória por danos materiais decorrentes de contrato de compromisso de compra e venda, com pedidos de lucros cessantes de 0,5% ao mês, devolução de taxas condominiais e exclusão de juros e correção no período de mora. 3. O Juízo de primeiro grau julgou parcialmente procedentes os pedidos, condenando a parte requerida ao pagamento de 0,5% ao mês a título de lucros cessantes e determinando restituição de valores, com juros desde a citação, além de fixar sucumbência recíproca e honorários. 4. A Corte de origem reformou em parte a sentença para afastar a devolução das despesas condominiais e manter os lucros cessantes no percentual de 0,5% ao mês. Fixou juros moratórios desde a citação, preservando os honorários de 10% sobre a condenação. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. Há quatro questões em discussão: (i) saber se a condenação a lucros cessantes depende de prova específica do prejuízo, à luz dos arts. 389, 402, 403 e 416 do CC; (ii) saber se os juros de mora incidem desde a citação ou apenas a partir do trânsito em julgado, ante o parâmetro do Tema n. 1.002 do STJ; e (iii) saber se houve demonstração adequada do dissídio jurisprudencial, conforme o art. 1.029, § 1º, do CPC. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. A indenização por lucros cessantes, na hipótese de atraso na entrega do imóvel, decorre da presunção de prejuízo do comprador, sendo adequado o parâmetro de 0,5% ao mês; aplica-se a Súmula n. 83 do STJ por estar o acórdão recorrido em consonância com a jurisprudência desta Corte. 7. Em responsabilidade contratual, os juros moratórios incidem desde a citação, sendo inaplicável o Tema n. 1.002 do STJ, que não versa sobre rescisão por iniciativa do adquirente; incide a Súmula n. 83 do STJ. 8. O dissídio jurisprudencial não foi demonstrado por ausência de cotejo analítico e de comprovação da similitude fática nos termos do art. 1.029, § 1º, do CPC, o que impede seu conhecimento. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Recurso especial não conhecido. Tese de julgamento: "1. Incide a Súmula n. 83 do STJ na hipótese de fixação de indenização a título de lucros cessantes no parâmetro de 0,5% ao mês, na hipótese de atraso de na entrega de imóvel, pois presumido o prejuízo do comprador 2. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ, na fixação dos juros de mora desde a citação, em responsabilidade contratual, sendo inaplicável o Tema n. 1.002 do STJ, restrito ao caso de rescisão por iniciativa do adquirente. 3. Não se conhece do dissídio jurisprudencial sem cotejo analítico e sem demonstração de similitude fática conforme o art. 1.029, § 1º, do CPC". Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 389, 402, 403, 405 e 416; CPC, arts. 373, I, 1.029, § 1º, e 85, § 11. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula n. 7; STJ, REsp n. 2.181.514/PA, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 16/12/2025; STJ, REsp n. 2.163.035/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 9/12/2025. (REsp n. 2.077.057/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 30/3/2026, DJEN de 8/4/2026.) RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. TERMO FINAL. MORA. DANO MATERIAL. INDENIZAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. EXCEÇÃO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. RETENÇÃO DAS CHAVES. 1. Ação revisional de contrato ajuizada em 09/12/2011, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 22/02/2023 e concluso ao gabinete em 07/07/2023. 2. O propósito recursal é decidir (a) qual o termo final da indenização a ser paga pelo construtor que atrasou a entrega do imóvel se o adquirente for inadimplente na data em que o bem estiver pronto e (b) se há "reformatio in pejus" na decisão que, ao dar provimento ao recurso de uma das partes para alterar a base de cálculo dos honorários de sucumbência recíproca, beneficia também a parte que não recorreu. 3. Devidamente analisadas e discutidas as questões de mérito, e suficientemente fundamentado o acórdão recorrido, de modo a esgotar a prestação jurisdicional, inexiste violação do art. 1.022, II, do CPC. 4. É entendimento desta Corte Superior, nos termos do Tema Repetitivo 996/STJ, que na hipótese de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 5. O art. 52 da Lei n. 4.591/1964 dispõe que cada contratante da construção só será imitido na posse de sua unidade se estiver em dia com as obrigações assumidas, inclusive as relativas à construção, exercendo o construtor e o condomínio o direito de retenção sobre a respectiva unidade. 6. Quando o construtor entrega o imóvel em condições de ser usufruído pelo adquirente, tem-se o termo final da sua mora. Por conseguinte, cessa o fato gerador do dever de reparação que compete ao construtor pelo atraso no imóvel. 7. Se o adquirente estiver inadimplente com suas obrigações, a construtora pode negar-se a efetivamente entregar as chaves até que as obrigações sejam cumpridas. Nessas situações, o termo final da indenização pelo atraso na entrega do imóvel é a data em que as chaves foram colocadas à disposição do consumidor, ainda que a imissão na posse tenha ocorrido posteriormente. 8. Mesmo em se tratando de sucumbência recíproca, as obrigações devem ser analisadas de forma individual. 9. Se apenas uma das partes interpõe recurso objetivando a reforma da base cálculo dos honorários de sucumbência recíproca, a parte que não interpôs recurso quanto a este aspecto não pode se beneficiar do eventual provimento, sob pena de "reformatio in pejus". 10. Recurso especial conhecido em parte e, nessa extensão, parcialmente provido. (STJ, REsp n. 2.079.995/MG, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 5/3/2024, DJe de 12/3/2024.) AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DO CONTRATO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO INJUSTIFICADO. CULPA EXCLUSIVA. CONSTRUTORA. ARTS. 489 E 1.022 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. OMISSÃO. NÃO OCORRÊNCIA. CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO. CLÁUSULAS CONTRATUAIS. REEXAME. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. INVERSÃO. CONSUMIDOR. CLÁUSULA PENAL. CABIMENTO. SÚMULA Nº 568/STJ. DEVOLUÇÃO INTEGRAL. ADQUIRENTES. VALORES PAGOS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RESTITUIÇÃO. LUCROS CESSANTES. PREJUÍZO PRESUMIDO. 1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, não apenas no sentido pretendido pela parte. 2. Na hipótese, rever os fundamentos do acórdão estadual para afastar a culpa da promitente vendedora pela resolução do contrato exigiria exceder os fundamentos do acórdão impugnado e adentrar no exame das provas e de cláusulas contratuais, procedimentos vedados emrecurso especial, a teor das Súmulas nºs 5 e 7/STJ. 3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça preleciona que é cabível a inversão da cláusula penal moratória emfavor do consumidor no caso de inadimplemento do promitente vendedor, consubstanciado na ausência de entrega do imóvel no prazo acordado. 4. Nos casos de resolução do contrato de promessa da compra e venda por culpa atribuída ao promitente vendedor, os valores pagos pelos compradores devem ser restituídos integralmente, incluindo a comissão de corretagem. Incidência da Súmula nº 568/STJ. 5. O atraso na entrega do imóvel enseja o pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador, conforme entendimento firmado nesta Corte Superior. 6. Agravo interno não provido. (STJ, AgInt no AREsp n. 2.128.645/RS, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 26/2/2024, DJe de 1/3/2024.) Destarte, configurada a culpa exclusiva da construtora pelo atraso contratual e a presunção de dano material pela ausência de usufruto do bem no tempo devido, impõe-se a condenação ao pagamento dos lucros cessantes em 0,5% (meio por cento) do valor atualizado do imóvel e não do valor efetivamente pago, mensalmente, desde o momento em que caracterizada a mora até a data da entrega do empreendimento ou da rescisão contratual, o que tiver ocorrido antes. Em relação ao quantum indenizatório, a sentença reconheceu, acertadamente, que o caso supera o mero aborrecimento, mas fixou a verba em R$ 4.000,00, quantia que se mostra reduzida diante da longa espera, do inadimplemento prolongado, da frustração do projeto de moradia própria e da posterior assinatura de distrato não cumprido (IDs 35179031 e 35179032). O marco normativo está nos arts. 186, 927 e 944 do Código Civil, além do art. 6º, inciso VI, do CDC. A reparação deve observar as funções compensatória e pedagógica, sem enriquecimento indevido, mas também sem esvaziamento do bem jurídico protegido. Aplicando esses vetores ao caso, reputo mais adequado majorar a indenização moral para R$ 6.000,00, quantia que melhor traduz a extensão do abalo suportado e permanece compatível com os parâmetros desta Corte em litígios análogos envolvendo atraso relevante em empreendimento imobiliário. Mantêm-se os critérios acessórios fixados na origem, com correção monetária a partir do arbitramento e juros de mora na forma sentencial, por ausência de impugnação técnica apta a justificar sua alteração em favor dos autores neste ponto específico. Por fim, não assiste razão aos apelantes quanto à cláusula penal em sua formulação ampliada. A restituição integral das parcelas pagas, já reconhecida, é a resposta jurídica adequada ao inadimplemento das fornecedoras no caso concreto. Não se demonstrou, na origem, base contratual e fática suficientemente delimitada para cumulação indenizatória adicional sob esse exato fundamento, sendo inviável ampliar a condenação em grau recursal com apoio em tese que não foi suscitada anteriormente no deslinde processual.
Ante o exposto, CONHEÇO da apelação interposta por Pilar Incorporações e Assessoria Empresarial Ltda e NEGO-LHE PROVIMENTO, e CONHEÇO da apelação interposta pelos autores, dando-lhe PARCIAL PROVIMENTO, para condenar a demandada ao pagamento de lucros cessantes e majorar os danos morais para R$ 6.000,00. Em razão do desprovimento do apelo da promovida, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais devidos por essa recorrente em 2%, observada a base e a sistemática da sentença, nos termos do art. 85, § 11, do CPC. É como voto. Fortaleza, 20 de maio de 2026. DESEMBARGADOR RAIMUNDO NONATO SILVA SANTOS Relator