Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
Processo: 3033245-66.2024.8.06.0001.
APELANTE: MOMA CONDOMINIUM
APELADO: MOMA INCORPORACOES SPE LTDA EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DESPESAS CONDOMINIAIS. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA INCORPORADORA. UNIDADE OBJETO DE CONTRATO DE PERMUTA. IMISSÃO NA POSSE PELA PERMUTANTE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO. DEMONSTRATIVO DE DÉBITO EMITIDO EM NOME DA ADQUIRENTE. APLICAÇÃO DO TEMA 866/STJ. AUSÊNCIA DE REGISTRO DA TRANSAÇÃO. IRRELEVÂNCIA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME: 1. Apelação cível interposta por Moma Condominium contra sentença que, em execução de título extrajudicial fundada em cotas condominiais inadimplidas referentes à unidade 801-1 no valor de R$ 60.142,51 (setembro/2021 a novembro/2024), acolheu exceção de pré-executividade apresentada por Moma Incorporações SPE Ltda, reconheceu sua ilegitimidade passiva e extinguiu a execução com fundamento no art. 485, VI, do CPC, ao constatar que a unidade fora objeto de contrato de permuta com a INEL Imobiliária Novo Euzébio Ltda e que o condomínio detinha ciência inequívoca da transação, conforme demonstrativo de débito emitido em nome da permutante. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO: 2. Cinge-se a controvérsia em verificar: (i) se a incorporadora, titular registral da matrícula-mãe do empreendimento, ostenta legitimidade passiva para responder por cotas condominiais de unidade objeto de contrato de permuta não levado a registro, quando o condomínio detém ciência inequívoca da transação; (ii) se a ausência de individualização das unidades no registro imobiliário obsta o reconhecimento da ilegitimidade da incorporadora; (iii) se o contrato de permuta sem registro produz efeitos para fins de transferência da responsabilidade condominial; e (iv) se é cabível a inclusão da permutante no polo passivo em sede recursal. III. RAZÕES DE DECIDIR: 3. Nos termos do Tema 866/STJ, o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo adquirente e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. 4. O demonstrativo de débito que instrui a própria petição inicial da execução, emitido pelo condomínio exequente, identifica expressamente a INEL Imobiliária Novo Eusébio Ltda como condômina devedora da unidade 801-1, constituindo prova inequívoca de que o condomínio não apenas conhecia a transação, mas efetivamente reconhecia a permutante como titular da obrigação condominial, configurando ciência inequívoca nos termos do precedente vinculante. 5. A escritura pública de confissão de dívida e promessa de dação em pagamento, lavrada em 27/08/2013, estabelece em sua cláusula 3.4 que todas as despesas condominiais incidentes sobre as unidades passariam à responsabilidade exclusiva das permutantes após a expedição do habite-se, ocorrida em dezembro de 2016, sendo os débitos executados referentes a período integralmente posterior (setembro/2021 a novembro/2024). 6. A ausência de individualização registral das unidades autônomas na matrícula não constitui óbice ao reconhecimento da ilegitimidade da incorporadora, porquanto o Tema 866/STJ expressamente afasta o registro como critério determinante, privilegiando a relação jurídica material com o imóvel. 7. A conduta do condomínio de ajuizar execução contra a incorporadora, quando seus próprios registros administrativos identificam terceiro como condômino devedor, configura comportamento contraditório (venire contra factum proprium), em afronta ao princípio da boa-fé objetiva consagrado no art. 5º do CPC. 8. A existência de hipotecas ativas sobre o empreendimento em favor de instituição financeira não impede a transferência fática da posse das unidades aos adquirentes após a expedição do habite-se, tampouco altera a definição de responsabilidade condominial à luz do Tema 866/STJ. 9. O pedido subsidiário de inclusão da permutante no polo passivo em sede recursal não merece acolhimento, cabendo ao exequente ajuizar nova execução contra a parte legitimada. IV. DISPOSITIVO: RECURSO DE APELAÇÃO CONHECIDO E DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS MAJORADOS DE 10% PARA 12% SOBRE O VALOR DA CAUSA, NOS TERMOS DO ART. 85, §11, DO CPC. Tese de julgamento: "1. Nos termos do Tema 866/STJ, havendo contrato de permuta ou compromisso de compra e venda não levado a registro, a incorporadora não possui legitimidade passiva para responder por despesas condominiais quando comprovada a imissão na posse pelo adquirente/permutante e a ciência inequívoca do condomínio acerca da transação, sendo irrelevante a ausência de individualização registral das unidades autônomas. 2. A emissão de demonstrativo de débito pelo próprio condomínio exequente identificando terceiro como condômino devedor constitui prova de ciência inequívoca da transação, nos termos do Tema 866/STJ, e configura comportamento contraditório (venire contra factum proprium) o posterior ajuizamento de execução contra a incorporadora." Dispositivos relevantes citados: art. 5º, art. 80, art. 85, §§ 2º e 11, art. 485, VI, art. 783, art. 784, X, art. 798, art. 1.009, art. 1.010, II e III, art. 1.012, §3º, art. 1.026, §§ 2º, 3º e 4º, todos do CPC; art. 1.245, art. 1.334, §2º, art. 1.345, art. 1.346, todos do Código Civil. Jurisprudência relevante citada: STJ,Tema 866. ACÓRDÃO:
Intimação - ESTADO DO CEARÁPODER JUDICIÁRIOTRIBUNAL DE JUSTIÇAGABINETE DO DESEMBARGADOR RAIMUNDO NONATO SILVA SANTOS - APELAÇÃO CÍVEL (198) Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 3ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, em conhecer do recurso apelatório nº 3033245-66.2024.8.06.0001 para negar-lhe provimento, nos termos do voto proferido pelo Excelentíssimo Desembargador Relator. Fortaleza, 22 de abril de 2026 DESEMBARGADOR RAIMUNDO NONATO SILVA SANTOS Relator (assinado digitalmente) RELATÓRIO
Trata-se de recurso de apelação cível interposto por MOMA CONDOMINIUM em face da sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza (ID 29075188), que, nos autos da execução de título extrajudicial ajuizada contra MOMA INCORPORAÇÕES SPE LTDA, acolheu a exceção de pré-executividade apresentada pela executada, reconheceu sua ilegitimidade passiva para figurar no polo passivo da demanda e extinguiu o processo sem resolução de mérito, com fundamento no art. 485, VI, do Código de Processo Civil, condenando a parte exequente em custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa. O feito originário consiste em execução de título extrajudicial fundada em cotas condominiais ordinárias e extraordinárias referentes à unidade autônoma nº 801, bloco 01, do empreendimento Moma Condominium, no valor de R$ 60.142,51 (sessenta mil cento e quarenta e dois reais e cinquenta e um centavos), abrangendo o período de setembro de 2021 a novembro de 2024 (ID 29075142). A petição inicial foi instruída com demonstrativo de débito (ID 29075143), certidão da matrícula nº 15.489 do 5º Cartório de Registro de Imóveis de Fortaleza (ID 29075144), convenção condominial (ID 29075156) e atas de assembleias que aprovaram os valores das cotas (IDs 29075146 a 29075153). Efetivada a citação da executada (ID 29075171), esta opôs exceção de pré-executividade (ID 29075174) arguindo, em síntese, três capítulos: (a) ilegitimidade passiva, alegando que a unidade 801-1 fora objeto de contrato de permuta com a empresa INEL Imobiliária Novo Euzébio Ltda, que exerceria a posse do imóvel desde a expedição do habite-se em dezembro de 2016, sendo esta a responsável pelas obrigações condominiais de natureza propter rem; (b) nulidade da execução por ausência de liquidez do título, argumentando que o demonstrativo de débito não atenderia aos requisitos do art. 798, parágrafo único, do CPC, notadamente quanto à discriminação dos encargos e índices de correção monetária; e (c) subsidiariamente, excesso de execução e necessidade de perícia técnica, com indicação do próprio imóvel à penhora. A excipiente instruiu sua defesa com contrato de permuta (ID 29075178), aditivos contratuais (IDs 29075179 e 29075180) e escritura pública de confissão de dívida com promessa de dação em pagamento (ID 29075181). Intimado, o exequente apresentou impugnação à exceção de pré-executividade (ID 29075187), sustentando a legitimidade passiva da executada por permanecer como proprietária registral da unidade na matrícula-mãe, a existência de hipotecas ativas que inviabilizariam a transferência jurídica válida, a inexistência de termo de entrega de chaves, a validade e liquidez do título executivo e a desnecessidade de perícia técnica. O juízo de origem proferiu sentença acolhendo a exceção de pré-executividade, com fundamento no Tema 866/STJ (REsp nº 1.345.331/RS), consignando que o compromisso de compra e venda fora firmado em 27/04/2012, anteriormente ao período dos débitos cobrados, e que o condomínio detinha ciência inequívoca da transação, porquanto o próprio demonstrativo de débito indicava a INEL Imobiliária Novo Eusébio Ltda como condômina devedora. Reconheceu, assim, a ilegitimidade passiva da promissária vendedora e extinguiu a execução nos termos do art. 485, VI, do CPC. Em suas razões recursais (ID 29075192), o apelante deduz os seguintes capítulos: (a) pedido de efeito suspensivo ao recurso, alegando probabilidade de provimento e risco de dano irreparável; (b) no mérito, sustenta que não houve ciência inequívoca da imissão na posse pelo terceiro, nos termos do Tema 866/STJ, e que a unidade encontra-se vazia até a presente data; (c) alega que as unidades autônomas não foram individualizadas na matrícula, permanecendo todas vinculadas à incorporadora na matrícula-mãe nº 15.489; (d) argumenta que o contrato de permuta é instrumento particular sem averbação registral, sendo ineficaz para transferir a responsabilidade condominial; e (e) sustenta violação ao princípio da segurança jurídica e da legalidade registral. Subsidiariamente, pugna pela anulação da sentença para retorno dos autos à origem com inclusão da INEL no polo passivo, sem exclusão da incorporadora. Em contrarrazões (ID 29075199), o apelado argui, preliminarmente, ausência de dialeticidade do recurso, apontando que a seção relativa ao efeito suspensivo contém fundamentação manifestamente alheia ao caso concreto (referências a licenciamento ambiental e prova pericial), além de litigância de má-fé. No mérito, pugna pela manutenção integral da sentença, reiterando a comprovação documental da permuta, a imissão na posse pela INEL desde o habite-se e a ciência inequívoca do condomínio, conforme demonstrativo de débito que identifica a INEL como devedora. Requer majoração dos honorários advocatícios para 20% sobre o valor da causa e condenação do apelante por litigância de má-fé. É o relatório. VOTO Conheço do recurso, porquanto presentes os pressupostos de admissibilidade. A apelação é cabível contra sentença terminativa que extinguiu a execução por ilegitimidade passiva (art. 485, VI, do CPC). O recurso é tempestivo, tendo sido interposto dentro do prazo legal de 15 dias úteis, e o preparo foi regularmente recolhido. Da preliminar de ausência de dialeticidade suscitada pelo apelado Alega o apelado que o recurso não preencheria o requisito de dialeticidade, porquanto a seção dedicada ao pedido de efeito suspensivo contém fundamentação manifestamente alheia ao caso concreto, com referências a licenciamento ambiental, prova pericial e demolição de edificações, matérias completamente estranhas à lide condominial em exame. De fato, ao examinar a seção II das razões recursais (ID 29075192), constata-se que o apelante fez constar trecho em que afirma que "a apelação apresenta fundamentos sólidos e verossímeis, como a ausência de citação válida do Condomínio Apelante, a inexistência de responsabilidade objetiva por atos anteriores à sua constituição, o licenciamento ambiental expedido por órgãos competentes e a violação ao contraditório na produção da prova pericial", argumentos que evidentemente não guardam qualquer pertinência com a presente demanda de execução de cotas condominiais. Tal circunstância denota, ao menos, descuido na elaboração da peça recursal. Não obstante, as seções IV.A a IV.D das razões recursais efetivamente impugnam os fundamentos específicos da sentença, atacando a aplicação do Tema 866/STJ ao caso concreto, questionando a ciência inequívoca do condomínio, a ausência de individualização registral das unidades e a ineficácia do contrato de permuta não registrado. Assim, embora o recurso contenha vícios pontuais de fundamentação, no essencial atende ao requisito de dialeticidade previsto no art. 1.010, II e III, do CPC, razão pela qual rejeito a preliminar. Da preliminar de litigância de má-fé suscitada pelo apelado O apelado requer a condenação do apelante por litigância de má-fé, nos termos do art. 80 do CPC, ao fundamento de que o recurso seria manifestamente infundado e protelatório. Não se revela, no caso concreto, a configuração de litigância de má-fé. O apelante exerceu seu direito constitucional de recorrer, apresentando argumentos jurídicos que, ainda que insuficientes para reformar a sentença, consoante se demonstrará adiante, não configuram conduta processual desleal ou abusiva. O fato de o recurso conter trecho de fundamentação equivocada na seção relativa ao efeito suspensivo, embora censurável, não traduz, por si só, dolo processual ou intuito protelatório, podendo ser atribuído a mero descuido na elaboração da peça. Rejeito, portanto, o pedido de condenação por litigância de má-fé. Do pedido de efeito suspensivo O apelante requer a concessão de efeito suspensivo ao recurso, nos termos do art. 1.012, §3º, inciso I, do CPC. Ocorre que, conforme se demonstrará na análise meritória, o recurso não apresenta probabilidade de provimento, requisito indispensável para o deferimento da medida. Ademais, considerando que a execução já se encontra extinta por sentença terminativa, inexiste risco de dano grave ou de difícil reparação que justifique a suspensão dos efeitos da decisão recorrida. Acrescente-se que a própria fundamentação do pedido de efeito suspensivo contém argumentos manifestamente alheios ao caso concreto, como já consignado, o que reforça a ausência dos requisitos legais. Indefiro, portanto, o pedido de efeito suspensivo. Do mérito Passo ao exame do mérito recursal, que se resume à verificação da correção da sentença que reconheceu a ilegitimidade passiva da executada MOMA INCORPORAÇÕES SPE LTDA para figurar no polo passivo da execução de cotas condominiais. Da aplicação do Tema 866/STJ e da ciência inequívoca do condomínio A questão central do recurso reside na definição da legitimidade passiva para responder por despesas condominiais quando a unidade foi objeto de transação não levada a registro. A matéria encontra-se pacificada pelo Superior Tribunal de Justiça, que, em sede de recurso repetitivo, firmou a Tese 866 no julgamento do REsp nº 1.345.331/RS (Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 2ª Seção, DJe 20/04/2015), com o seguinte teor: "a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador." O apelante sustenta que não houve ciência inequívoca da transferência de posse e que a mera indicação do nome da INEL nos demonstrativos de débito seria prática administrativa que não equivaleria a reconhecimento jurídico da transação. Todavia, os elementos dos autos refutam de forma contundente essa tese. O demonstrativo de débito que instrui a petição inicial da execução (ID 29075143), documento produzido pelo próprio condomínio exequente e que fundamenta sua pretensão executiva, identifica expressamente a unidade 801-1 como sendo de titularidade da "INEL IMOBILIÁRIA NOVO EUSEBIO LTDA", consignando esse nome no campo "Condômino" da declaração de débito. Não se trata, portanto, de mera referência administrativa ou de erro de cadastro, mas sim de declaração formal emitida pela própria entidade condominial, por intermédio da empresa Cerus Securitizadora que administra a receita garantida do condomínio, atribuindo a qualidade de condômina devedor à empresa INEL. Tal documento constitui prova inequívoca de que o condomínio não apenas tinha conhecimento da transação, como efetivamente reconhecia a INEL como a condômina responsável pela unidade 801-1. A emissão de demonstrativo de débito em nome de determinada pessoa jurídica pressupõe, necessariamente, o cadastro e o reconhecimento daquela entidade como titular da obrigação condominial perante a administração do condomínio. Não é razoável admitir que o condomínio identifique a INEL como condômina em seus registros administrativos e, simultaneamente, alegue desconhecimento da transferência de posse para fins de direcionamento da execução. Nessa perspectiva, a conduta do condomínio de ajuizar a execução contra a incorporadora, quando seus próprios registros indicam a INEL como condômina, configura verdadeira contradição processual, em afronta ao princípio da boa-fé objetiva e à vedação do comportamento contraditório (venire contra factum proprium), que o art. 5º do CPC consagra como norma fundamental do processo civil. Da comprovação documental da transferência de posse Além da declaração de débito emitida pelo próprio condomínio, os autos contêm farta documentação que comprova a transferência da responsabilidade sobre a unidade 801-1 à INEL Imobiliária Novo Euzébio Ltda. Em primeiro lugar, a escritura pública de compra e venda com pacto adjeto de hipoteca (ID 29075178), lavrada em 27/04/2012 no 1º Ofício de Notas de Maracanaú, formalizou a aquisição dos terrenos pela incorporadora (então denominada Sabatini SPE Incorporações Ltda, posteriormente renomeada para MOMA Incorporações SPE Ltda) junto às empresas INEL Imobiliária Novo Euzébio Ltda e Marte Comercial Ltda, mediante o pagamento parcial em espécie e o restante por meio da entrega de unidades autônomas a serem construídas no empreendimento. O Primeiro Aditivo ao Contrato de Permuta (ID 29075179), firmado em 06/08/2012, individualizou as unidades destinadas a cada permutante, constando expressamente que a unidade 801 do Bloco 1 (111,00m²) foi atribuída à INEL Imobiliária Novo Euzébio Ltda. A escritura pública de confissão de dívida e promessa de dação em pagamento (ID 29075181), lavrada em 27/08/2013, ratificou a obrigação da incorporadora de entregar as unidades às permutantes e estabeleceu, em sua cláusula 3.4, que "todas as despesas, impostos, taxas, contas de consumo, multas e contribuições, tais como IPTU, taxas condominiais, entre outras, que recaírem sobre as unidades habitacionais objeto da dação em pagamento até a data da expedição do 'Habite-se' pelo órgão público competente, pela comunicação por escrito da DEVEDORA ao adquirente ou ainda, da entrega das unidades, o que ocorrer primeiro, serão de responsabilidade da DEVEDORA. A partir daí passarão a ser de responsabilidade exclusiva das CREDORAS, ainda que lançados em nome da DEVEDORA." Restou incontroverso nos autos que o habite-se do empreendimento foi expedido em dezembro de 2016, data a partir da qual, por expressa disposição contratual, a responsabilidade pelas obrigações condominiais transferiu-se integralmente às permutantes, incluindo a INEL no tocante à unidade 801 do Bloco 1. Os débitos objeto da execução referem-se ao período de setembro de 2021 a novembro de 2024, ou seja, mais de quatro anos após a transferência contratual de responsabilidade, o que evidencia que a incorporadora não pode ser responsabilizada por obrigações surgidas em período muito posterior à transmissão da posse e da responsabilidade contratual. Da alegação de ausência de individualização registral das unidades O apelante argumenta que, por inexistir individualização das unidades autônomas no registro imobiliário, permanecendo todas vinculadas à matrícula-mãe nº 15.489 em nome da incorporadora, esta deveria responder pelas obrigações condominiais. Todavia, esse argumento conflita diretamente com a tese firmada no Tema 866/STJ, que expressamente consigna que "o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação." Portanto, o registro imobiliário não constitui critério determinante para a aferição da legitimidade passiva em demandas condominiais, quando presentes os demais elementos indicados pelo precedente vinculante. A ausência de abertura de matrículas individualizadas para cada unidade autônoma é circunstância que pode decorrer de diversos fatores, inclusive da existência das hipotecas bancárias mencionadas nos autos, e não tem o condão de alterar a realidade fática da transmissão da posse e da responsabilidade condominial, especialmente quando o próprio condomínio reconhece, em seus registros administrativos, a titularidade de terceiro sobre a unidade. Ademais, a certidão da matrícula nº 15.489 (ID 29075144) confirma que a incorporação imobiliária foi devidamente registrada (Av. 51/15.489), o que implica o reconhecimento da existência jurídica das unidades autônomas, ainda que não tenham sido abertas matrículas individuais. A incorporação registrada confere publicidade à existência das unidades e à possibilidade de sua alienação a terceiros, não podendo o condomínio alegar desconhecimento dessa circunstância. Da alegação de ineficácia do contrato de permuta sem registro O apelante sustenta que o contrato de permuta apresentado pela executada, por se tratar de instrumento particular sem averbação registral, seria ineficaz para transferir a responsabilidade condominial, invocando o art. 1.245 do Código Civil, que condiciona a transferência da propriedade ao registro do título translativo. Esse argumento, contudo, desconsidera a distinção fundamental entre a transferência da propriedade, que efetivamente exige o registro para produzir efeitos erga omnes, e a transferência da responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais, que, conforme pacificado pelo Tema 866/STJ, pode operar-se pela mera imissão na posse com ciência do condomínio.
Trata-se de planos jurídicos distintos: a propriedade formal pode permanecer com o alienante, mas a responsabilidade condominial acompanha a relação material com o imóvel. No caso presente, embora a escritura de compra e venda (ID 29075178) tenha sido lavrada por instrumento público e não se trate de mero instrumento particular, o que é relevante para a definição da legitimidade passiva não é a forma do negócio jurídico, mas sim a efetiva transmissão da posse e o conhecimento do condomínio, ambos devidamente comprovados nos autos. A escritura pública de confissão de dívida e promessa de dação em pagamento (ID 29075181), os aditivos contratuais e o demonstrativo de débito emitido pelo próprio condomínio constituem conjunto probatório suficiente para demonstrar que a relação jurídica material com o imóvel transferiu-se à INEL. Da alegação de violação à segurança jurídica e à legalidade registral O apelante sustenta que a sentença, ao exonerar a incorporadora com base na presença do nome da INEL nos boletos de cobrança, criaria precedente perigoso para a segurança da gestão condominial, permitindo que incorporadoras se esquivassem de suas obrigações por meios informais. Data venia, a preocupação do apelante não procede. A sentença recorrida não se fundou exclusivamente na indicação do nome da INEL nos boletos, mas sim na análise conjugada de toda a documentação dos autos, à luz do precedente vinculante do STJ. A tese firmada no Tema 866 visa justamente conferir segurança jurídica às relações condominiais, definindo critérios objetivos para a identificação do responsável pelo pagamento das cotas: a relação jurídica material com o imóvel, aferida pela imissão na posse e pela ciência do condomínio. Ao contrário do que sustenta o apelante, a manutenção da sentença reforça a segurança jurídica, pois impede que o condomínio direcione a cobrança contra pessoa que reconhecidamente não é a responsável pela unidade, quando seus próprios registros administrativos indicam outra entidade como condômina devedora. Admitir a pretensão recursal significaria permitir que o condomínio, mesmo conhecendo a verdadeira responsável pela unidade, optasse por executar a incorporadora por mera conveniência processual, o que configuraria violação ao princípio da boa-fé objetiva. Da alegação de que a unidade se encontra vazia O apelante afirma, em suas razões recursais, que a unidade 801-1 encontra-se vazia até a presente data, o que reforçaria a legitimidade passiva da incorporadora. Tal alegação, porém, além de destituída de comprovação documental, não altera a conclusão alcançada. A circunstância de a unidade encontrar-se eventualmente desocupada não modifica a relação jurídica material com o imóvel, que permanece sob a titularidade e responsabilidade da permutante INEL, conforme os instrumentos contratuais acostados aos autos. A desocupação do imóvel, se confirmada, poderia indicar que a INEL não se imitiu efetivamente na posse ou que deixou de exercê-la, mas não tem o condão de restabelecer a responsabilidade da incorporadora, quando o condomínio tinha ciência inequívoca da transação. Registre-se, outrossim, que a obrigação condominial é de natureza propter rem e subsiste independentemente da ocupação física do imóvel. O titular da relação jurídica com a unidade autônoma responde pelas cotas condominiais ainda que não habite ou utilize o bem, razão pela qual a alegada vacância da unidade não afasta a responsabilidade daquele que a detém por força do contrato de permuta. Do pedido subsidiário de inclusão da INEL no polo passivo Subsidiariamente, o apelante requer a anulação da sentença para que os autos retornem à origem com a inclusão da empresa INEL Imobiliária Novo Eusébio Ltda no polo passivo, sem prejuízo da permanência da incorporadora. Esse pedido não merece acolhimento. Em primeiro lugar, a sentença reconheceu corretamente a ilegitimidade passiva da incorporadora, conforme amplamente demonstrado. A inclusão de novo executado no polo passivo da execução, em sede recursal, encontra óbice na natureza do procedimento executivo, que exige título executivo formado contra a parte executada. O título extrajudicial que instrui a execução foi constituído com base na obrigação condominial vinculada à unidade 801-1, e o direcionamento correto da cobrança é medida que compete ao exequente providenciar, mediante o ajuizamento de nova execução contra a parte efetivamente legitimada, qual seja, a INEL Imobiliária Novo Euzébio Ltda, que, como reconhece o próprio condomínio em seus registros, é a condômina responsável pela unidade. Ademais, a manutenção da incorporadora no polo passivo, em litisconsórcio com a INEL, afrontaria diretamente a tese vinculante do Tema 866/STJ, que expressamente determina o afastamento da legitimidade passiva do promitente vendedor quando comprovada a imissão na posse pelo comprador e a ciência inequívoca do condomínio. Da ausência de hipoteca como óbice à transferência O apelante, em sua impugnação à exceção de pré-executividade (ID 29075187), fez referência à existência de hipotecas ativas sobre o imóvel em favor do Banco do Brasil, registradas na matrícula nº 15.489 (ID 29075144), como argumento para sustentar que não teria havido transferência jurídica válida da propriedade ou posse. Embora esse argumento não tenha sido expressamente reiterado nas razões recursais, cumpre analisá-lo por integrar o contexto fático-jurídico da controvérsia. A existência de hipotecas sobre o empreendimento é circunstância comum em incorporações imobiliárias, decorrente do financiamento da construção, e não impede a transferência da posse das unidades aos adquirentes após a conclusão da obra e a expedição do habite-se. A hipoteca grava o bem como garantia real, mas não obsta a imissão na posse pelo adquirente da unidade, tampouco afasta a obrigação condominial propter rem que recai sobre quem exerce a relação jurídica material com o imóvel. A ação judicial nº 0157921-16.2019.8.06.0001, mencionada pelo apelante, cujo objeto é o cancelamento das hipotecas e a formalização da entrega das unidades, evidencia apenas que as formalidades registrais ainda estão pendentes, mas não infirma a transferência fática da posse, ocorrida desde 2016. Da majoração dos honorários advocatícios Desprovido o recurso, impõe-se a majoração dos honorários advocatícios fixados na sentença, nos termos do art. 85, §11, do CPC. A sentença condenou o exequente ao pagamento de honorários na base de 10% sobre o valor da causa. Considerando o trabalho adicional decorrente da fase recursal, majoro os honorários advocatícios para 12% (doze por cento) sobre o valor da causa, observando o limite de 20% previsto no art. 85, §2º, do CPC. Ressalte-se que o apelado requereu a majoração para 20% sobre o valor da causa. Todavia, considerando a natureza da demanda, o grau de complexidade da causa e o trabalho efetivamente desenvolvido em sede recursal, a majoração para 12% mostra-se adequada e proporcional, em atenção aos critérios estabelecidos no art. 85, §2º, incisos I a IV, do CPC. Registre-se que a oposição reiterada de embargos com caráter protelatório poderá ensejar a aplicação da multa prevista no art. 1.026, §§ 2º e 3º, do Código de Processo Civil, bem como a não admissão de novos embargos caso os anteriores tenham sido reputados protelatórios, nos termos do § 4º do mesmo dispositivo.
Ante o exposto, CONHEÇO do recurso de apelação interposto por MOMA CONDOMINIUM e NEGO-LHE PROVIMENTO, mantendo integralmente a sentença que reconheceu a ilegitimidade passiva de MOMA INCORPORAÇÕES SPE LTDA e extinguiu a execução de título extrajudicial nos termos do art. 485, VI, do CPC. Majoro os honorários advocatícios de 10% para 12% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, §11, do CPC. É como voto. Fortaleza, 22 de abril de 2026 DESEMBARGADOR RAIMUNDO NONATO SILVA SANTOS Relator (assinado digitalmente)