Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
Processo: 0000399-53.2004.8.06.0161.
APELANTES: JOÃO HORÁCIO FONTELES e FRANCISCA EDILEUZA MARTINS FONTELES
APELADO: JOSÉ BOSCO ARCANJO Ementa: Direito processual civil. Recurso de apelação cível. Ação Reivindicatória. Sentença de improcedência. Preliminar de cerceamento de defesa. Perícia in loco. Desnecessidade no caso concreto. Existência de elementos de instrução suficientes para solução da controvérsia. Mérito. Titularidade do domínio sobre a área vindicada e posse injusta do promovido não comprovadas. Requisitos legais não preenchidos. Via inadequada para correção da matrícula. Ausência de interesse de agir. Recurso conhecido, todavia, desprovido. ACÓRDÃO
Intimação - ESTADO DO CEARÁPODER JUDICIÁRIOTRIBUNAL DE JUSTIÇAGABINETE DO DESEMBARGADOR JOSÉ RICARDO VIDAL PATROCÍNIO - APELAÇÃO CÍVEL (198) Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os membros da Primeira Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, à unanimidade de votos, em conhecer do recurso, todavia, para NEGAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto do Desembargador Relator. Fortaleza, data da assinatura digital. DESEMBARGADOR JOSÉ RICARDO VIDAL PATROCÍNIO Presidente/Relator RELATÓRIO
Trata-se de Apelação Cível interposta por JOÃO HONÓRIO FONTELES e FRANCISCA EDILEUZA FONTELES, adversando sentença proferida pelo Juízo de Vara Única da Comarca de Santana do Acaraú, que, nos autos da ação Reivindicatória, manejada pelos ora recorrentes em desfavor de JOÃO BOSCO ARCANJO, julgou improcedente o pedido (id. 17962729). Irresignados, os promoventes recorreram, quando alegaram, inicialmente, cerceamento de defesa, diante da ausência de perícia técnica, aduzindo ser necessária para esclarecer os fatos. Em seguida, aduziram que: i) o lote adquirido pela parte promovida é constituído de forma precisa e determinada a não deixar dúvidas, pois tem uma área de 270 m2, limitando-se com uma área remanescente do loteamento que pertence aos apelantes; ii) "conforme planta anexa, esta área é formada por 1.070m2 e é nesta que os apelados se apoderam de uma área considerável"; iii) "Não há registro de compra/transferência no cartório de registro de imóveis local como atesta ata notarial anexa". Sustentam que a sentença, entre os seus fundamentos, afirma que a venda foi ad corpus; que contrariam tal argumento, eis que "as vendas ocorridas pelos apelantes ambos tinham cada lote medida certa e dimensões certas, ou seja, os lotes eram de 270 m2 de 18m x 15m, não comportando nenhuma dúvida, conforme preceitua o art. 500 do Código Civil". Pugnam pelo provimento do recurso, a fim de que a sentença seja cassada, determinando a devolução ao primeiro grau para a devida produção da prova pericial com observação do devido contraditório. A parte apelada, apesar de intimada, não ofertou contrarrazões, como atesta a certidão acostada à id. 17962742. É o relatório. VOTO Conheço do recurso, eis que presentes os pressupostos de admissibilidade. O cerne da controvérsia cinge-se à análise da regularidade da r. sentença que julgou improcedente o feito reivindicatório. Transcrevo os seguintes trechos da sentença objurgada: "[…] JOÃO HONÓRIO FONTELES e FRANCISCA EDILEUZA FONTELES, por idêntica causa de pedir relatada acima, ingressaram com a presente ação em face de JOSÉ BOSCO ARCANJO e sua mulher; estes, na qualidade de proprietários do lote 12. Com base nos fatos, após alinhavar os fundamentos jurídicos, pugnaram tutela inibitória ensejando, a título imediato, reivindicação do domínio reclamado. Juntaram procuração e documentos. […]
Cuida-se de proceder o julgamento conjunto dos feitos relatados, os quais com identidade comungam de única causa de pedir remota [mal dimensionamento dos limites de loteamento instituído, a resultar excesso de área em prol do imóvel especificado: implicando, a reboque, decréscimo na área do imóvel primitivo/originário]; os feitos são sobremaneira antigos, ao menos um em curso há mais de 21 anos, entrementes comportam julgamento imediato melhor exponho: i) o destinatário da prova a prospectar é o julgador, que deve concluir a partir da persuasão racional [ex vi art. 93, IX, da CRFB]; ii) a prova pericial única vindicada foi elaborada em um dos feitos [muito embora impugnada], estando pendente nos demais; entrementes: 1. a finalidade da expertise é limitada ao "exame, vistoria ou avaliação" [art. 464 do CPC]; 2. a parte autora nos feitos impugna as conclusões do laudo, mas o quanto basta para gizar a conclusão são as ponderações objetivas; 3. é vedado ao auxiliar eventual "ultrapassar os limites de sua designação, bem como emitir opiniões pessoais que excedam o exame técnico ou científico do objeto da perícia", de sorte que comprovado remanescente de área é jurídica portanto atribuído à atuação jurisdicional substitutiva definir os contornos jurídicos [formando norma in casu]; iii) não há documentos com contraditório pendente, estando encerrado o contraditório substancial (tanto na eventualidade das defesas art. 341 do CPC - como na regra do deduzido/dedutível [art. 508 do CPC], em relação à causa de pedir). […] Passa-se ao julgamento do mérito. Todos os autos discutem lotes situados em única quadra de um mesmo loteamento, sendo: - autos 0000961-04.2000.8.06.0161, lote 14; - autos 0000399-53.2004.8.06.0161, lote 12; - autos 0004723-71.2013.8.06.0161, lote 10. A identificação do loteamento, é fruto da segunda averbação na matrícula originária tombada sob nº 810, junto ao S.R.I. de Santana do Acaraú e vai assim descrito: Infere-se, portanto, que o loteamento é uma quadra determinada; consistindo em um quadrilátero cujos vértices se encerram. De modo didático: b) frente/leste para Rua José Mariano; c) norte com a Rua José Ferreira da Costa; d) sul com a Rua José Cândido; e) oeste com rua sem denominação. Da matrícula, outrossim, se infere "certidão" donde consta: Portanto, todos os 14 lotes que integram o loteamento foram alienados [o mais recente em 17 de novembro de 1994]. Pois bem. Prescreve o art. 48, II, 4, da LRP que loteamentos são averbados; outrossim o loteamento deve sofrer devido registro consoante art. 169, § 1º, da LRP cumprindo dever do art. 168, I, 19 do mesmo diploma. O art. 237-A, embora com redação ulterior, deixa claro em observância a práxis consuetudinária e os princípios registrais [malgrado concentração] que todas as alterações devem ser lançadas na dita "matrícula mãe" [ex vi art. 1.245 do CC]. O art. 255 da LRP é indene na prescrição de que "Além dos casos previstos nesta Lei, a inscrição de incorporação ou loteamento só será cancelada a requerimento do incorporador ou loteador, enquanto nenhuma unidade ou lote for objeto de transação averbada, ou mediante o consentimento de todos os compromissários ou cessionários"; tal, com efeito, é fruto do princípio da especialidade melhor explico: a) Loteamento é um dos meios de parcelamento do solo urbano, consoante art. 2º, I, da Lei 6.766/79; b) A partir do registro do loteamento nos termos do art. 18 da Lei adrede referida, a especialidade do loteamento coisa própria e independente em relação a área primitiva de que destacada demanda que eventuais atos sejam encetados 255 da LRP [cujo teor foi acima transcrito]; c) É inegável que "qualquer alteração" no loteamento, deve exigir anuência de todos e ser depositada junto ao S.R.I, com anuência do Município, para averbação [art. 28 da Lei 6.766/79]. A jurisprudência perfilha a conclusão do silogismo expendido; coliga-se, neste sentido, excerto da APL 0037046-06.2006.8.12.0001 do egrégio Tribunal de Justiça do Mato Grosso do Sul: "[...] consubstanciar excesso decorrente de equívoco na elaboração do projeto originário, o que levaria à retificação do Plano do Loteamento, a teor do art. 28 da já mencionada Lei n. 6.766/1976, in verbis: […] Portanto, inarredável a conclusão de que o loteamento passa a ser coisa autônoma à área de que destacado. O princípio da especialidade, outrossim, torna de rigor verificar a natureza que se institui um determinado loteamento. Emprestando escorço à vetusta instituição ad corpus, é de se ter que por força de coesão e racionalidade na constituição de loteamento que integra quadra toda a metragem é enunciativa; pois "a definição da natureza da compra e venda imobiliária resulta, assim, da interpretação da intenção consubstanciada no contrato, se não contemplar seu instrumento nenhuma cláusula que a indique de forma explícita". [...] Como bem se observa o loteamento se encerra à calha das ruas, de sorte que seu perímetro resta delimitado por bem público estrutura viária. Tal por obviedade resultou na percepção da Juíza antecedente, quando do julgamento dos autos 2000.0210.4042-8/0, de que: Destarte, se de um lado a pretensão visa alhear os contornos determinados do condomínio [delimitado pelas vias públicas], noutro implicaria encravar lotes suplantando a função social da propriedade. Resta, pois, que: a) A instituição do loteamento deve ser apreciada ad corpus, malgrado as bases epistêmicas e principiológicas registrais (notadamente especificidade e autonomia do imóvel originado); b) Eventual alteração das dimensões do loteamento, recobraria procedimento nos estritos contornos das regras legislativas expendidas adrede; c) A boa-fé objetiva cuja função interpretativa é inerente torna de rigor compreender que, sabendo-se que o loteamento é composto por uma quadra delimitada e 14 lotes, não cabe ao incorporador [que não mais detém titularidade] inovar da redistribuição; d) A função social, que se assoma à boa-fé, torna proscrito encravar deliberadamente um imóvel [escoando a finalidade imobiliária; senão dificultando, de sorte a tornar rigorosa a servidão quiçá passagem, na subsidiária hipótese do direito de vizinhança]. Portanto não detém o loteador direito de exigir excesso de área afetada a loteamento, quando subdimensionou àquela que levou a registro [ainda mais quando, antes da constatação, já havia alienado todos os lotes]; outrossim o loteamento é coisa própria e autônoma, de sorte que o excesso não deve retornar ao imóvel mãe o que esvazia a pretensão petitória. DISPOSITIVO
Ante o exposto, com fulcro no art. 487, I, do CPC, assim resolvendo o mérito, julgo improcedentes os pedidos formulados nos autos 0000961-04.2000.8.06.0161, 0000399-53.2004.8.06.0161 e 0004723-71.2013.8.06.0161. […]" Preliminar de cerceamento, sob o argumento de haver necessidade de realização de perícia. Arguem os recorrentes a imprescindibilidade da realização de perícia técnica in loco para o correto deslinde da causa. Ressalte-se, inicialmente, que, apesar de protestarem pela realização da perícia in loco, os autores não declinaram os motivos pelos quais seria imprescindível a perícia para o deslinde da causa. Cabe, então, aferir se a ausência de tal prova causou prejuízo aos autores, resultando em uma sentença de improcedência. Pois bem. Verifica-se, à id. 17962598, os quesitos elaborados pelos autores que viriam a serem respondidos pelo perito. Ao compulsar os autos, verifico que as indagações dos autores independem de perícia, dado que podem ser respondidas através da análise da documentação acostada, notadamente as certidões id's. 17962418 a 17962426. Com efeito, o conjunto probatório se mostra suficiente em sua completude e solidez, e, também, porque o acervo documental se mostra apto ao convencimento do juiz - o destinatário da prova. Vejamos. Tem-se que o promovido José Bosco Arcanjo adquiriu, em 17/11/1994, dos promoventes João Horácio Fonteles e sua mulher Francisca Edileuza Martins Fonteles, um terreno constituído pelo Lote nº 12, da Quadra 01, do Loteamento "Fonteles", de 270 m2 de área, localizado em Santana do Acaraú, registrada a Escritura Pública sob o nº 01 da Matrícula nº 1.940 do Cartório de Registro de Imóveis - Cartório Rios. Servindo-me de um dos feitos ajuizados pelos autores/apelantes, de mesma natureza e causa de pedir/pedidos, em desfavor de Miguel Vandecélio Pontes (processo nº 0004724-56.2013.8.06.0161), o perito ali nomeado finalizou a perícia e entregou o Laudo (id. 19381282), quando destacou que "na vistoria realizada in loco não foi identificado nenhum terreno entre o lote nº 10 (dez) da quadra nº 01 (um) e a rua João Adeodato Vasconcelos. Contudo, no local do suposto lote encontra-se uma edificação de uso residencial composta de dois pavimentos (térreo e superior). E, entre a edificação existente no local e a Rua João Adeodato de Vasconcelos foi possível identificar apenas o passeio público".[Grifei]. Como dito, o lote vindicado nestes autos, no qual sustentam os autores/apelantes que a dimensão real excede aquela constante do registro imobiliário, é o lote 12, que é contíguo ao lote 10 (objeto do laudo), e se encontra na mesma situação descrita pelo perito nos autos nº 0004724-56.2013.8.06.0161, de modo que o laudo pericial, mesmo tendo sido realizado em processo diverso, é perfeitamente possível de ser utilizado como guia para compreensão dos fatos. Outrossim, na Planta baixa da quadra 01, trazida no laudo e utilizada na r. sentença a quo, facilmente se constata que a dimensão factual do lote 12, assim como a dos lotes 10 e 14, é bem superior aos demais lotes da quadra 01, que possuem em média 270 m2 de área, conforme descrito na Matrícula imobiliária. É este excesso de área que os autores alegam ser de sua propriedade e a denominam de área invadida pelos promovidos (hachurada). Segue o print: Da planta baixa, extrai-se que o lote nº 12, pertencente ao promovido, com área de 270 m2, tem como confinante pelo lado sul - único acesso - frente - a Rua João Adeodato de Vasconcelos. Em vista da compreensão da causa, constata-se que não se está diante de situação em que a perícia é fundamental para a escorreita prestação da jurisdição, uma vez que o excesso de área no lote adquirido pelo requerido, a divergir da matrícula imobiliária, é facilmente detectável pelo exame dos autos, sendo que a controvérsia perpassa pela aplicação da legislação e jurisprudência ao caso concreto. Dito isso, rejeita-se a preliminar e passa-se ao mérito. No mérito, o recurso não prospera. Emerge nítida a pretensão dos autores em ver retificada uma matrícula imobiliária por meio de uma ação reivindicatória. Como relatado, os autores ajuizaram a presente ação reivindicatória, arrogando-se proprietários de parte do imóvel ocupado pelo promovido, sem, contudo, demonstrar a titularidade do domínio. Como sabido, a ação reivindicatória, de natureza eminentemente dominial, é deferida ao proprietário a fim de que exerça seu direito de sequela, vale dizer: o direito de reaver a coisa das mãos de quem injustamente a possua (artigo 1228, caput, do Código Civil). Em outras palavras: a ação reivindicatória tem cabimento quando o proprietário não possuidor pretende a retomada da posse direta sobre o bem, posse esta que está sendo exercida por terceiro de forma injusta. Entretanto, como já referido, não há demonstração da propriedade. Com efeito, em análise detida dos autos, tem-se que os autores carrearam aos autos tão somente a Certidão da Matrícula (mãe) de nº 810, do Cartório de Registro de Imóveis do 2º ofício da Comarca de Santana do Acaraú, data de 14/01/1993 (id"s. 17962424 e 1796245) - antes do loteamento que se operou em 19/08/1993 e 16/11/1983 (AV-02/810 e AV-04/810) - que informava ser a parte promovente a proprietário do imóvel de 4,96 hectares de área no lugar denominado "Cercado", no referido município, desde 30/08/1982, adquirido por sucessão de João Alfredo de Araújo e Maria Eulália de Araújo. No entanto, a despeito da ausência de certidão atualizada da matrícula nº 810, tem-se que todo o imóvel foi loteado em duas quadras, sendo quadra 01 - lotes 01 a 14 (AV-02/810) e quadra 02 - lotes A a H (AV-04/810), extraindo da certidão, que repousa às id's. 17962421 e 17962422, que os lotes 01 a 14 foram todos vendidos, de modo que não há mais nenhum lote desta Quadra 01 pertencente aos autores. Tal informação encontra amparo na Certidão trazida pela parte promovida, ora apelada, à id. 17962571. Segue o print: Daí porque, no caso em tela, ante a ausência de demonstração da titularidade do domínio, o pedido reivindicatório não se configura o meio adequado para a tutela dos direitos alegados pelos autores, em virtude de não constarem como titulares do imóvel vindicado, nem de parte dele. É forçoso, pois, reconhecer que a extinção do processo, sem resolução do mérito é medida que se impõe, por ausência de interesse processual, sendo certo que o meio escolhido pelos promoventes não é adequado para buscar os direitos que eventualmente advêm dos documentos constantes dos autos. Nesse sentido, há precedentes do STJ e deste Sodalício: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REIVINDICATÓRIA. PROVA DA PROPRIEDADE. DOCUMENTO ESSENCIAL. AUSÊNCIA. ILEGITIMIDADE ATIVA. EXTINÇÃO DO FEITO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO. ART. 485, VI, DO CPC/2015. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA, EM NOVO JULGAMENTO, DAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. 1. "A comprovação da propriedade do bem imóvel objeto da ação reivindicatória é requisito essencial à propositura da ação. Assim, carece de ação o autor que, ao propor a ação petitória, não comprova o domínio sobre a área pleiteada, apresentando tão somente escritura pública ainda não registrada no registro de imóveis competente, nos termos dos arts. 1.227 e 1.245 do Código Civil" (AgInt no REsp 1.842.035/MT, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 20/2/2024, DJe de 5/3/2024). 2. Na espécie, embora a parte autora tenha celebrado contrato de compra e venda com cláusula de retrovenda automática, não era, ao tempo do ajuizamento da ação reivindicatória, a legítima proprietária do imóvel objeto da lide, pois o respectivo registro imobiliário indicava a titularidade de outras pessoas sobre o bem.Correta, portanto, a extinção do feito sem resolução de mérito, na forma do art. 485, VI, do CPC/2015.3. Agravo interno provido para, em novo julgamento, dar provimento ao recurso especial. (STJ - AgInt no REsp: 1637951 AM 2016/0297453-9, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 19/08/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 02/09/2024). AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REIVINDICATÓRIA. REQUISITOS LEGAIS NÃO DEMONSTRADOS. REEXAME. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. A reivindicatória, de natureza real e fundada no direito de sequela, é a ação própria à disposição do titular do domínio para requerer a restituição da coisa de quem injustamente a possua ou detenha ( CC/1916, art. 524, e CC/2002, art. 1.228), exigindo a presença concomitante de três requisitos: a prova da titularidade do domínio pelo autor, a individualização da coisa e a posse injusta do réu (REsp 1.060.259/MG, Rel. Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 4/4/2017, DJe de 4/5/2017). 2. Alterar a conclusão do acórdão impugnado a respeito da ausência do requisito relativo à individualização da coisa reivindicada, porque fundado no conteúdo fático-probatório, é insindicável no âmbito desta Corte Superior, em razão do óbice da Súmula 7/STJ. 3. Agravo interno improvido. (STJ - AgInt no AREsp: 2299457 GO 2023/0049616-0, Relator.: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 19/06/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 21/06/2023). DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REIVINDICATÓRIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA. INEXISTÊNCIA DE PROVA DE DOMÍNIO. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. I. CASO EM EXAME 1. Apelação Cível interposta contra sentença que julgou improcedente pedido de ação reivindicatória. O apelante fundamenta o recurso na existência de contrato de compra e venda de imóvel medindo 69 hectares, apontando divergências entre a área adquirida e a efetivamente medida, e alegando que os apelados têm o dever de entregar a totalidade do imóvel pactuado. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se o apelante possui legitimidade para propor a ação reivindicatória com base em contrato de compra e venda não registrado em cartório; e (ii) analisar se estão preenchidos os requisitos necessários ao acolhimento da ação reivindicatória, especialmente a comprovação do domínio e da posse injusta por parte dos réus. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A ação reivindicatória exige, como pressuposto essencial, a comprovação do domínio, da individualização do imóvel e da posse injusta exercida pelo réu, conforme disposto no art. 1.228 do Código Civil e sedimentado na jurisprudência do STJ. 4. O contrato de compra e venda apresentado pelo apelante não está registrado no cartório de registro de imóveis, o que inviabiliza a transferência de propriedade nos termos dos arts. 1.227 e 1.245 do Código Civil, sendo imprescindível o registro para a constituição do domínio. 5. A matrícula do imóvel juntada pelos réus demonstra que o domínio foi transferido a terceiro (Robéria Pires Rabelo Pacheco), inexistindo prova de que o bem reivindicado tenha pertencido ao apelante, o que compromete a legitimidade ativa para a propositura da ação. 6. Ainda que a jurisprudência admita a possibilidade de ação reivindicatória por compromissário comprador, tal entendimento está condicionado à presença de requisitos cumulativos: registro do contrato, quitação do preço e cláusula de irretratabilidade, os quais não se fazem presentes no caso em análise. IV. DISPOSITIVO. 7. Recurso desprovido. (TJ-CE - Apelação Cível: 00008233020198060142 Tauá, Relator.: CARLOS AUGUSTO GOMES CORREIA, Data de Julgamento: 27/11/2024, 1ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 27/11/2024). DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REIVINDICATÓRIA. LEGITIMIDADE AD CAUSAM NÃO COMPROVADA. PROPRIEDADE NÃO COMPROVADA. PRESSUPOSTOS DE ADMISSIBILIDADE NÃO DEMONSTRADOS. CARÊNCIA DE AÇÃO. EXTINÇÃO DA AÇÃO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA. 1. Busca o apelante a reforma da sentença somente em relação a extinção do processo que se deu com resolução de mérito, sustentando que a extinção da ação deveria ser, na verdade, sem resolução de mérito, por ausência de legitimidade e por carência de ação. 2. A ação reivindicatória tem caráter necessariamente dominial e por isso só pode ser utilizada pelo proprietário, sendo, desta feita, imprescindível a demonstração pelo autor do seu domínio, oferecendo prova inconcussa da propriedade, com o respectivo registro, e descrevendo o imóvel com suas confrontações, com a demonstração, inclusive, de que a coisa reivindicada se encontra na posse do réu. 3. Na hipótese, vejo que o autor/apelante acostou aos autos contrato de compromisso de compra e venda (fls. 14/15); sentença da ação possessória nº 0005274-66.2013.8.06.0156 em que o requerido/apelado teve garantida a posse sobre o imóvel objeto desta lide (fls. 18/22). Ressalte-se que o contrato de compromisso de compra e venda (fls. 14/15) sequer possui registro cartorário. Portanto, é clara a ofensa por parte do autor/apelante quanto aos requisitos necessários para a admissibilidade da ação. 4. Daí, em atenção ao contexto fático e à postulação recursal, tenho que assiste razão à parte apelante, entendendo que, no caso, a ação deve ser extinta sem resolução de mérito, porquanto resta ausente o atendimento aos requisitos mínimos, sobretudo quanto à legitimidade, culminando na decretação da carência de ação. 5. Recurso conhecido e provido. Sentença reformada. (TJ-CE - Apelação Cível: 0001180-65.2019.8.06.0156 Redenção, Relator.: EMANUEL LEITE ALBUQUERQUE, Data de Julgamento: 31/01/2024, 1ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 31/01/2024). APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. AÇÃO REIVINDICATÓRIA. SENTENÇA QUE EXTINGUIU O FEITO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO. DEMANDA DE NATUREZA PETITÓRIA. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS CUMULATIVOS PREVISTOS NO ART. 1.228, CAPUT, DO CC. TÍTULO DE DOMÍNIO NÃO DEMONSTRADO. PRESSUPOSTO ESSENCIAL DA REI VINDICATIO. INAPTIDÃO DO CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA PARA DEMONSTRAR A AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE DE BEM IMÓVEL. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. SENTENÇA CONFIRMADA. 1.
Cuida-se de recurso de apelação cível interposto contra sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara da Comarca de Acopiara/CE, que extinguiu, sem resolução de mérito, a Ação Reivindicatória c/c Exibição de Documento, por considerar a ausência de pressuposto de constituição e desenvolvimento válido e regular do processo, na forma do art. 485, VI, do CPC. 2. A ação reivindicatória, por ser fundada em direito real e consistir em demanda de caráter petitório, tem por finalidade reaver a coisa de quem injustamente a possua ou detenha (art. 1.228, caput, do Código Civil), mediante o preenchimento cumulativo dos seguintes requisitos: i) comprovação da titularidade do domínio; ii) individuação da coisa; e iii) demonstração da posse injusta do réu. 3. Sob esse prisma, verifica-se que não merece prosperar os argumentos aduzidos na tese recursal, tendo em vista a ausência dos pressupostos necessários para assegurar a proteção ao direito real imobiliário no qual se funda a presente demanda. Isso porque os elementos probatórios carreados aos autos não são capazes de consubstanciar a titularidade do domínio da qual faz a alusão a parte recorrente. 4. Embora o apelante insista em declarar que detém a propriedade do imóvel, não foram anexados aos autos nenhuma documentação capaz de comprovar a titularidade do domínio sobre o bem, posto que o mero título translativo de compra e venda, do qual o autor fez menção nestes autos, não evidencia, por si só, a aquisição da propriedade, pois é necessária a comprovação do registro do título translativo na matrícula do imóvel em Cartório competente, na forma dos arts. 1.227 e 1.245, ambos do Código Civil. 5. Ademais, apesar de o recorrente suscitar a necessidade de ser analisado o pedido de exibição de documento formulado na origem, tal requerimento não teria o condão de infirmar a conclusão do órgão julgador (art. 370, caput e parágrafo único, c/c art. 489, § 1º, IV, do CPC). Isso porque, conforme apontado pelo próprio recorrente, o documento do qual se pretendia anexar aos autos consiste em um suposto contrato particular de compra e venda, que, repita-se, não constitui elemento de prova capaz de demonstrar a aquisição da propriedade de bem imóvel. 6. Portanto, ao considerar que o apelante não comprovou a titularidade do domínio sobre o bem objeto deste litígio, sem olvidar a ausência de caracterização da posse injusta imputada à parte contrária, impera-se reconhecer o desprovimento do recurso, mantendo inalterados os termos da sentença recorrida. 7. Recurso conhecido e não provido. Sentença mantida. (TJ-CE - Apelação Cível: 0051331-57.2021.8.06.0029 Acopiara, Relator.: JOSE RICARDO VIDAL PATROCÍNIO, Data de Julgamento: 05/04/2023, 1ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 05/04/2023). Ressalte-se, por fim, que refoge à ação escolhida discutir sob o foco de que a transação do lote nº 12, adquirido pela parte promovida, fora feita com base na compra e venda "ad corpus". Abre-se um parêntese para elucidar o que seria compra e venda ad corpus. Washington de Barros Monteiro define que "na venda ad corpus, o vendedor aliena o imóvel como um corpo certo e determinado, perfeitamente individuado pelas confrontações, claramente caracterizado pelas suas divisas discriminadas e conhecidas. Na venda ad corpus, compreensiva de corpo certo e individuado, presume-se que o comprador examinou as divisas do imóvel, tendo intenção de adquirir precisamente o que dentro delas se continha. A referência à metragem ou à extensão superficial é meramente acidental e o preço é global, pago pelo todo, abrangendo a totalidade da coisa" (Curso de Direito Civil, Ed. Saraiva, 8a ed., pg. 109). Complementa o civilista que na venda ad corpus "entende-se que o comprador percorreu o imóvel, conheceu sua extensão, verificou as divisas. Comprou-o afinal, não em atenção à área declarada, mas pelo conjunto que lhe foi mostrado, conhecido e determinado. Estando murado ou cercado quase todo o imóvel comprado, reputa-se acidental a declaração das medidas, ou quando há especificação ou nomeação dos confinantes". Dando sequência, não se pode furtar de perceber que os lotes nº 02, 04, 06, 08, 10, 12 e 14, da quadra 01, extremam ao sul com a Rua João Adeodato Vasconcelos, antes Rua José Cândido, conforme se extrai da Matrícula nº 810 (mãe), que considerou a Planta do Loteamento aprovada pela Prefeitura Municipal de Santana do Acaraú, por atender os ditames previstos no Decreto-lei º 6.015/73. Vejamos: Do mesmo modo, a Matrícula nº 1.940, que tem como objeto o lote 12, pertencente ao promovido, também dispõe que o referido lote limita ao sul com a Rua João Adeodato Vasconcelos, antes Rua José Cândido. Vejamos: Assim, por conta do loteamento aprovado, a parte promovida, ao adquirir o lote nº 12, da quadra 01, malgrado se encontrar previsto na Matrícula nº 1.940 possuir 270 m2, passou a deter o imóvel que se estende, pelo limite sul, até a dita Rua João Adeodato Vasconcelos - e não com terras dos autores, como estes sustentam - de modo que não há que se falar também em posse injusta exercida pelo promovido, devendo os demandantes procurar reaver a área que entendem remanescente do loteamento, pela via apropriada.
Diante do exposto, forte na fundamentação supra, conheço do recurso, todavia, para NEGAR-LHE PROVIMENTO. Majoro em 5% os honorários advocatícios fixados na origem, nos termo do art. 85, § 11, do CPC, suspensa, no entanto, a exigibilidade, por serem os promoventes beneficiários da gratuidade judiciária. É o voto. Fortaleza, data da assinatura digital. DESEMBARGADOR JOSÉ RICARDO VIDAL PATROCÍNIO Relator