Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
Processo: 0015658-69.2017.8.06.0117.
APELANTE: DINIZ CONSTRUCOES LTDA
APELADO: IMOBILIARIA HENRIQUE JORGE PINHO S A e outros (3) EMENTA: ACÓRDÃO: O Colegiado, por unanimidade, acordou em conhecer do recurso para negar-lhe provimento, nos termos do(a) eminente Relator(a). RELATÓRIO: VOTO: ESTADO DO CEARÁPODER JUDICIÁRIOTRIBUNAL DE JUSTIÇAGABINETE DESEMBARGADORA MARIA DE FÁTIMA DE MELO LOUREIRO PROCESSO N.: 0015658-69.2017.8.06.0117 POLO ATIVO: DINIZ CONSTRUCOES LTDA POLO PASIVO:
APELADO: IMOBILIARIA HENRIQUE JORGE PINHO S A, MARIA RAIMUNDA CRUZ PIMENTEL, LEUDO JOSE MALVEIRA PIMENTEL, MARIA CEZAR CAVALCANTE EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL - JULGAMENTO DE IMPROCEDÊNCIA - VENDA DE LOTES EM DUPLICIDADE - ALEGAÇÃO DE NULIDADE DO SEGUNDO NEGÓCIO - DESCABIMENTO - PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA QUE SE TRANSFERE MEDIANTE REGISTRO CARTORÁRIO - ART. 1245 DO CÓDIGO CIVIL - AUSÊNCIA DE REGISTRO DO PRIMEIRO NEGÓCIO - TERCEIROS ADQUIRENTES DE BOA-FÉ - IMPOSSIBILIDADE DE DESFAZIMENTO DA SEGUNDA ALIENAÇÃO - RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. SENTENÇA CONFIRMADA. 1. O presente recurso apelatório visa à reforma da sentença de primeira instância, que julgou improcedente o pedido autoral para que fosse declarada a nulidade da escritura pública de compra e venda do imóvel de matrícula nº 16.758, larada no Cartório Cézar Cavalcante, de Caridade/Ce. 2. Segundo a regra contida no art. 1.245 do Código Civil, a propriedade sobre bens imóveis somente se adquire com o registro perante o Cartório de Registro de Imóveis competente. Nessa perspectiva, a simples celebração de um contrato de compra e venda cria apenas uma relação jurídica de natureza obrigacional entre os contratantes, gerando mera expectativa de aquisição da propriedade. Para a aquisição do direito real de propriedade (eficácia erga omnes) e a perfectibilização do negócio faz-se necessário que o título seja levado a registro de cartório imobiliário. 3. Na espécie, não obstante tenha a empresa autora, ora apelante, negociado o bem em data anterior, quem registrou primeiro o título dominial na matrícula do imóvel nº 16.758 do Cartório do 2º Ofício de Registro de Imóveis da 2ª Zona de Maracanaú/CE, foram LEUDO JOSÉ e MARIA RAIMUNDA. Nesse contexto, os segundos compradores são terceiros de boa-fé, pois não tinham conhecimento da alienação anterior dos imóveis à autora, ora apelante, haja vista que a negociação entre a demandante e a imobiliária vendedora não estava registrada na matrícula dos imóveis em discussão. Assim, uma vez que adquiriram imóveis em que não constava qualquer restrição cartorária, presume-se que agiram de boa-fé. 4. Ademais, é entendimento jurisprudencial que quando apurada a alienação de um mesmo imóvel a mais de um comprador e que, embora celebrado contrato de compromisso de compra e venda, o promitente comprador não o levou a registro no cartório de Registro de Imóveis, é impossível anular a alienação feita a terceiro de boa-fé que consta no registro notarial como titular. 5. Vale ressaltar que o art. 8º da Lei 8.935/94 estabelece: "Art. 8º É livre a escolha do tabelião de notas, qualquer que seja o domicílio das partes ou o lugar de situação dos bens objeto do ato ou negócio". Portanto, a escritura pública de compra e venda pode ser feita em qualquer tabelionato de notas, ainda que seja em outra cidade ou Estado da Federal. 6. Nos casos em que o vendedor negocia o imóvel com terceiro, frustrando o negócio jurídico de compra e venda firmado com o adquirente primitivo, o prejuízo financeiro suportado por este deve ser ressarcido por aquele. Nessa perspectiva, é facultado ao apelante promover ação indenizatória em desfavor da vendedora em razão da conduta ilícita por esta praticada. 7. Recurso conhecido e desprovido. Sentença preservada. ACÓRDÃO Acordam os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, unanimemente, em conhecer e negar provimento ao recurso interposto, nos termos do voto da relatora. RELATÓRIO
Intimação - ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA 2ª Câmara de Direito Privado Nº CLASSE: APELAÇÃO CÍVEL
Trata-se de RECURSO DE APELAÇÃO interposto por DINIZ CONSTRUTORA LTDA., em face de sentença da lavra do Juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Maracanaú/CE, que julgou improcedente a AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL, ajuizada em desfavor de LEUDO JOSÉ MALVEIRA PIMENTEL E OUTROS. Em suas razões recursais ID 15775119, o recorrente sustenta a revelia da imobiliária Henrique Jorge Pinho S/A, pois não apresentou contestação em tempo hábil, assim deveria recair o ônus da prova em desfavor da parte ré e ser considerado válidos os argumentos da parte autora, além disso, reconhecer a simulação do negócio jurídico. Assim, requer a reforma da sentença para ser julgada procedente os pedidos da inicial. Contrarrazões ID 15775126. É o que importa relatar. VOTO O presente recurso apelatório visa à reforma da sentença de primeira instância, que julgou improcedente o pedido autoral para que fosse declarada a nulidade da escritura pública de compra e venda do imóvel de matrícula nº 16.758, larada no Cartório Cézar Cavalcante, de Caridade/Ce. Consta dos autos que a empresa autora, no ano de 1999, adquiriu, da IMOBILIÁRIA HENRIQUE JORGE, através de contratos de compra e venda, os lotes nºs 01, 02, 03, 52, 53 e 54, do Loteamento Parque Antônio Viana, em Maracanaú/Ce, os quais, apesar de devidamente quitados, não foram, de logo, registrados em Cartório. (ID 15774922) Posteriormente, a imobiliária ré vendeu os lotes 52, 53 e 54 novamente, desta feita para os promovidos LEUDO JOSÉ e MARIA RAIMUNDA, em cujos nomes se encontram atualmente registrados, junto ao Cartório de 2º Ofício de Registro de Imóveis da 2ª Zona de Maracanaú/Ce. (ID 15774925) Assim, a pretensão autoral é a declaração de nulidade desta segunda venda, alegando que se trata de uma fraude, haja vista que, apesar da vendedora ter sede em Fortaleza, os adquirentes residirem em Maranguape e o terreno se localizar em Maracanaú, a escritura pública foi lavrada em Caridade, na tentativa de ocultar o negócio ilícito (ID 15774923). Alega, ainda, que a assinatura do Sr. Henrique Jorge de Oliveira Pinho, aposta na aludida escritura pública, não se assemelha às constantes em outros documentos. De início, importa destacar que a aquisição da propriedade de imóvel se prova mediante a transcrição do título de transferência no Cartório de Registro de Imóveis, nos termos do art. 1.245 do Código Civil, verbis: Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. § 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel. § 2º Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel. Assim, o registro imobiliário é essencial para comprovar a propriedade e outros direitos reais relacionados ao imóvel (conforme os artigos 1.225 e 1.227 do Código Civil), e não deve ser confundido com a simples posse ou detenção do bem. Nessa perspectiva, a simples celebração de um contrato de compra e venda cria apenas uma relação jurídica de natureza obrigacional entre os contratantes, gerando mera expectativa de aquisição da propriedade. Para a aquisição do direito real de propriedade (eficácia erga omnes) e a perfectibilização do negócio faz-se necessário que o título seja levado a registro de cartório imobiliário. Sobre o tema, cito a lição de Nelson Rosenvald e Felipe Braga Netto: "A circulação de bens só se torna viável se houver a tutela do ordenamento jurídico no sentido de pacificar os conflitos de interesses que se dão entre aquele que perde e aquele que adquire a propriedade, além da proteção dos interesses de terceiros, por evidentes razões de imputação de estabilidade ao tráfico negocial. O primeiro passo para garantir a circulação jurídica de bens é oferecer às partes o instrumento do contrato, para que a função econômica desejada pela autonomia dos protagonistas possa representar os interesses do ordenamento, oferecendo a eles segurança na passagem do patrimônio. Todavia, o contrato apenas produzirá os efeitos obrigacionais perante os envolvidos, sendo res inter alios acta, vale dizer, os seus efeitos próprios não alcançarão terceiros. Isto é, não basta a liberdade contratual dos atores, pois fundamental para a transmissão da propriedade é que a ela se siga o efeito da segurança social para o adquirente na circulação de bens, no sentido de que a coisa procede do verdadeiro dono e que a mutação subjetiva de titularidade será respeitada pela coletividade. Ilustrativamente, o Código Civil prevê no art. 385 que"Conferido o mandato com a cláusula"em causa própria", a sua revogação não terá eficácia, nem se extinguirá pela morte de qualquer das partes, ficando o mandatário dispensado de prestar contas, e podendo transferir para si os bens móveis ou imóveis objeto do mandato, obedecidas as formalidades legais". Apesar da dicção da norma, a procuração em causa própria não transmite o direito objeto do negócio ao procurador, mas sim outorga-lhe o poder de transferi-lo para si ou para outrem. Se a procuração in rem suam operasse, ela própria, transferência de direitos reais ou pessoais, estar-se-ia abreviando institutos jurídicos e burlando regras jurídicas há muito consagradas e profundamente imbricadas no sistema jurídico nacional. Em síntese, à procuração em causa própria não pode ser atribuída a função de substituir, a um só tempo, os negócios jurídicos obrigacionais (p.ex. contrato de compra e venda, doação) e dispositivos (p.ex. acordo de transmissão) indispensáveis, em regra, à transmissão dos direitos subjetivos patrimoniais, notadamente do direito de propriedade. A propósito, em 2021 o STJ (Informativo nº 695) decidiu que a procuração em causa própria (não é título translativo de propriedade (REsp 1.345.170-RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4/5/2021). O registro é um modo singular de aquisição de propriedade justamente por implicar um fenômeno de circulação de bens dentro do tráfico jurídico. Nos modos aquisitivos originários da usucapião e acessão, o câmbio do domínio não implica qualquer transmissão de direito que relacione o antigo ao novo proprietário. Na sucessão, a passagem de patrimônio não resulta da contratualidade, mas do fato jurídico stricto sensu da morte. Inexiste circulação na sucessão, pois ela demanda a coexistência das partes na passagem do patrimônio. É lugar comum afirmar que o registro, como modo aquisitivo de propriedade, está para os bens imóveis (art. 1.227, CC) assim como a tradição está para os bens móveis (art. 1.226, CC). O registro, porém, é uma tradição solene, eis que demanda a formalidade do processamento perante o ofício imobiliário, sendo insuficiente a subscrição do título ou a mera entrega da coisa ao adquirente". (in Código Civil Comentado: artigo por artigo, Editora JusPODIVM, São Paulo, 2022) Na espécie, a empresa demandante admite que não efetuou o registro do contrato de compra e venda celebrado com a imobiliária promovida. Nesse contexto, deve prevalecer o primeiro registro lavrado em Cartório, qual seja, aquele decorrente do negócio jurídico firmado entre a mesma imobiliária e os promovidos LEUDO JOSÉ e MARIA RAIMUNDA. Com efeito, a promovente, ora apelante, não pode afirmar que detém a propriedade do bem imóvel (lotes) na medida em que não registrou o contrato de compra e venda junto à matrícula do imóvel. Na espécie, não obstante tenha a empresa autora, ora apelante, negociado o bem em data anterior, quem registrou primeiro o título dominial na matrícula do imóvel nº 16.758 do Cartório do 2º Ofício de Registro de Imóveis da 2ª Zona de Maracanaú/CE, foram LEUDO JOSÉ e MARIA RAIMUNDA. Nesse contexto, os segundos compradores são terceiros de boa-fé, pois não tinham conhecimento da alienação anterior dos imóveis à autora, ora apelante, haja vista que a negociação entre a demandante e a imobiliária vendedora não estava registrada na matrícula dos imóveis em discussão. Assim, uma vez que adquiriram imóveis em que não constava qualquer restrição cartorária, presume-se que agiram de boa-fé. Ademais, é entendimento jurisprudencial que quando apurada a alienação de um mesmo imóvel a mais de um comprador e que, embora celebrado contrato de compromisso de compra e venda, o promitente comprador não o levou a registro no cartório de Registro de Imóveis, é impossível anular a alienação feita a terceiro de boa-fé que consta no registro notarial como titular. A propósito, confira-se o entendimento do Colendo STJ sobre a matéria: DECISÃO: (…) "A só e só circunstância de ter havido boa-fé do comprador não induz a que se anule o registro de uma outra escritura de compra e venda em que o mesmo imóvel foi vendido a uma terceira pessoa que o adquiriu também de boa-fé. Se duas distintas pessoas, por escrituras diversas, comprarem o mesmo imóvel, a que primeiro levar a sua escritura a registro é que adquirirá o seu domínio. É o prêmio que a lei confere a quem foi mais diligente" (STJ - REsp: 104.200/SP 1996/0051568-9, Relator: Ministro Cesar Asfor Rocha, T4 - Quarta Turma, Data de Publicação: DJ 04/09/2000). (GN) DECISÃO: (...) A agravante afirma ter a posse justa do imóvel em litígio, decorrente de promessa de compra e venda que, embora não registrada, confere-lhe direitos oponíveis a terceiros. (...) O art. 1.227 do Código Civil estabelece que a propriedade somente se adquire após o registro, no Cartório de Registro de Imóveis ao qual se encontra vinculado o imóvel, do título elencado no art. 1.245 do diploma civilista. Assim, a transmissão da propriedade do bem imóvel opera-se, por ato inter vivos, com o seu respectivo registro, considerando-se proprietário aquele que nele constar como titular. In casu, (...), denota-se da controvérsia delimitada e das provas acostadas ao feito que no álbum imobiliário consta como proprietário do bem a empresa autora Realizar Imóveis Ltda., a quem, pelo princípio da consagração do registro, deve ser consolidada a propriedade. Nesse aspecto, convém observar que a promessa de compra e venda constitui espécie de contrato preliminar em que o promitente vendedor se obriga a outorgar a escritura definitiva de compra e venda ao promitente comprador, no tempo, modo e lugar estabelecidos no instrumento preliminar. (...) Dessa forma, impossível manter o atual ocupante na posse do referido imóvel, tendo em vista a proteção que o ordenamento jurídico confere ao titular legítimo do domínio. (...) E, do mesmo modo que o agravante defende que a promessa de compra e venda, embora não registrada, garante-lhe posição a ser defendida contra terceiros, com maior razão deve se admitir que a compra e venda efetivamente concretizada e registrada em Cartório de Registro de Imóveis confere direitos oponíveis erga omnes à agravada. A assertiva, aliás, é amparada pelos entendimentos doutrinários e jurisprudencial dos quais são exemplos os acima citados. Em face do exposto, nego provimento ao agravo. (STJ - AREsp: 1575865 SC 2019/0261365-3, Relator: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Publicação: DJ 25/05/2020) (GN) No mesmo sentido, a jurisprudência dos Tribunais Pátrios: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE ANULAÇÃO DE NEGÓCIO JURÍDICO. VENDA DE IMÓVEL EM DUPLICIDADE. PRIORIDADE DA PRIMEIRA ESCRITURA REGISTRADA EM CARTÓRIO. ART. 1245, § 1º, DO CÓDIGO CIVIL. ANULAÇÃO DO SEGUNDO NEGÓCIO. IMPOSSIBILIDADE. MÁ-FÉ DE TERCEIRO. SIMULAÇÃO. NÃO COMPROVAÇÃO. RECURSO NÃO PROVIDO. - Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser considerado dono do imóvel (art. 1245, § 1º, do Código Civil)- "A só e só circunstância de ter havido boa-fé do comprador não induz a que se anule o registro de uma outra escritura de compra e venda em que o mesmo imóvel foi vendido a uma terceira pessoa que o adquiriu também de boa-fé. Se duas distintas pessoas, por escrituras diversas, comprarem o mesmo imóvel, a que primeiro levar a sua escritura a registro é que adquirirá o seu domínio. É o prêmio que a lei confere a quem foi mais diligente"(STJ - REsp: 104.200/SP 1996/0051568-9). (TJ-MG - AC: 01255414720138130035 Araguari, Relator.: Des.(a) Habib Felippe Jabour, Data de Julgamento: 21/03/2023, Câmaras Cíveis / 18ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 22/03/2023) (GN) APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ANULATÓRIA - SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA - INSURGÊNCIA DA PARTE AUTORA - 1.) PRETENSÃO PELO RECONHECIMENTO DE OCORRÊNCIA DE DESCONFORMIDADE DO REGISTRO IMOBILIÁRIO QUANTO A VERDADE DOS FATOS, ALÉM DA EXISTÊNCIA DE MÁ-FÉ HAVIDA PELA TRANSMISSÃO DE PROPRIEDADE DE IMÓVEIS MEDIANTE ESCRITURA PÚBLICA DE DOAÇÃO - NÃO CONSTATAÇÃO - VERIFICAÇÃO DE AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE POR AQUELE QUE PRIMEIRO REGISTROU TÍTULO TRANSLATIVO, OPERANDO A TRADIÇÃO - APLICABILIDADE DO ARTIGO 1245 E 1227, AMBOS DO CC - PRECEDENTES - 2.) AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE TER HAVIDO MÁ-FÉ PELO TERCEIRO AO TER RECEBIDO EM DOAÇÃO OS IMÓVEIS DO PROPRIETÁRIO REGISTRAL - DESCONHECIMENTO DE REALIZAÇÃO DE COMPRA E VENDA MEDIANTE PROCURAÇÃO SUBSTABELECIDA - REGISTRO QUE ESPELHA A TRANSMISSÃO OCORRIDA PELA TRADIÇÃO, AFASTANDO PRETENSÃO ANULATÓRIA - 3.) SENTENÇA MANTIDA - 4.) HONORÁRIOS RECURSAIS DEVIDOS - MAJORAÇÃO OPERADA - ENTENDIMENTO STJ. RECURSO DE APELAÇÃO CONHECIDO E NÃO PROVIDO."Segundo o direito brasileiro, a transmissão da propriedade somente se opera com a tradição, mediante apresentação de título translativo hábil a isso, afastando desconformidade da realidade registrária quando realizada por aquele que primeiro o registrou de boa-fé." (TJPR - APL: 000408982201781600881 Guaratuba 0004089-82.2017.8.16.0088 1 (Acórdão), Relator: Roberto Antonio Massaro, Data de Julgamento: 24/10/2022, 11ª Câmara Cível, Data de Publicação: 25/10/2022) (GN) CONTRATO - Compromisso de Compra e venda de imóvel - Alienação do mesmo bem a dois compradores distintos, que entabularam o negócio jurídico imbuídos de boa-fé - Pretensão do autor, em virtude da anterioridade do negócio, de ver declarada a primazia de seu título aquisitivo em relação aos direitos dos corréus - Inadmissibilidade - Compromisso de venda e compra do demandante que não foi levado a registro, ao contrário do entabulado pelos corréus - Arts. 221 e 1.254 do Código Civil - RECURSO NÃO PROVIDO". (TJSP - AC: 10013387720188260481 SP 1001338-77.2018.8.26.0481, Relator: Heraldo de Oliveira, Data de Julgamento: 12/02/2021, 13ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 12/02/2021) (GN) Assim, a compra e venda de boa-fé concretizada e registrada em cartório confere aos promovidos/apelados LEUDO JOSÉ e MARIA RAIMUNDA o status de titulares dominiais, bem como os poderes oponíveis contra terceiros. Por seu turno, não restou evidenciado que os adquirentes tenham negociado a propriedade do bem imóvel mediante fraude. Destarte, uma vez que a boa-fé é que se presume, e que a má-fé deve ser demonstrada, não há como imputar má-fé aos adquirentes na compra dos lotes realizada em 2015, sobretudo porque a ausência do registro da compra e venda anterior induziu os adquirentes a acreditar que os lotes pertenciam à Imobiliária Henrique Jorge. Vale ressaltar, ademais, que o art. 8º da Lei 8.935/94 estabelece: "Art. 8º É livre a escolha do tabelião de notas, qualquer que seja o domicílio das partes ou o lugar de situação dos bens objeto do ato ou negócio". Portanto, a escritura pública de compra e venda pode ser feita em qualquer tabelionato de notas, ainda que seja em outra cidade ou Estado da Federal. Assim, nenhuma relevância tem o fato da escritura pública ter sido lavrada no município de Caridade/Ce, inobstante não seja a mesma comarca da sede da vendedora ou da residência dos compradores, ou, ainda, de localização dos terrenos. Nessa perspectiva, conclui-se que a parte autora não logrou êxito em fazer prova do fato constitutivo do seu direito, haja vista que não comprovou a irregularidade do negócio jurídico levado a registro ou a má-fé dos adquirentes (art. 373, I, CPC). Nos casos em que o vendedor negocia o imóvel com terceiro, frustrando o negócio jurídico de compra e venda firmado com o adquirente primitivo, o prejuízo financeiro suportado por este deve ser ressarcido por aquele. Nessa perspectiva, é facultado à apelante promover ação indenizatória em desfavor da vendedora em razão da conduta ilícita por esta praticada. ISSO POSTO, conheço do recurso apelatório, mas nego-lhe provimento, mantendo inalterada a sentença de primeira instância. Com arrimo no art. 85, § 11,do CPC, majoro os honorários sucumbenciais para 15% (quinze por cento), remanescendo a aplicação do disposto no art. 98, § 3º, quanto à parte autora. É como voto. Fortaleza, 12 de março de 2025. DESEMBARGADORA MARIA DE FÁTIMA DE MELO LOUREIRO Relatora