Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
APELANTE: MARIA DE NAZARE DA CUNHA GONCALVES E OUTROS
APELADO: VG CUMBUCO ATIVIDADES HOTELEIRAS LTDA., DIAGONAL CONSTRUTORA LTDA EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR, CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER E NÃO FAZER CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. CONDOMÍNIO EDILÍCIO COM DESTINAÇÃO MISTA. ALEGAÇÃO DE EXERCÍCIO IRREGULAR DE ATIVIDADE HOTELEIRA E PROPAGANDA ENGANOSA. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. RECURSO DOS AUTORES. PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA POR AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO E NÃO APLICAÇÃO SUBSTANCIAL DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. REJEIÇÃO. DECISÃO QUE, EMBORA SUCINTA, ANALISOU AS QUESTÕES DE FATO E DE DIREITO, RECONHECENDO A RELAÇÃO CONSUMERISTA E VALORANDO AS PROVAS SOB ESSE PRISMA. INEXISTÊNCIA DE VIOLAÇÃO AO ART. 489 DO CPC. MÉRITO. CONVENÇÃO CONDOMINIAL QUE PREVÊ EXPRESSAMENTE A DESTINAÇÃO MISTA DO EMPREENDIMENTO (RESIDENCIAL, EQUIPAMENTO DE TURISMO, HOTEL E/OU RESIDENCE-SERVICE). MODALIDADE DE EXPLORAÇÃO PREDOMINANTE COMO CONDOMÍNIO RESIDENCIAL COM POSSIBILIDADE DE EXPLORAÇÃO TURÍSTICA. DISTINÇÃO ENTRE ATIVIDADE HOTELEIRA E LOCAÇÃO POR TEMPORADA. LEI Nº 11.771/2008 (LEI GERAL DO TURISMO) VERSUS LEI Nº 8.245/91 (LEI DE LOCAÇÕES). A DISPONIBILIZAÇÃO DE UNIDADES PARA ALOJAMENTO TEMPORÁRIO, MEDIANTE CONTRATO DE ARRENDAMENTO PARA SUBLOCAÇÃO, SEM A OFERTA DE SERVIÇOS TÍPICOS DE HOTELARIA (COMO RECEPÇÃO 24H, ALIMENTAÇÃO E GOVERNANÇA REGULAR), NÃO CONFIGURA ATIVIDADE HOTELEIRA. PRÁTICA DE LOCAÇÃO TEMPORÁRIA AUTORIZADA PELA CONVENÇÃO E EXERCIDA POR OUTROS CONDÔMINOS. AUSÊNCIA DE PROVA ROBUSTA DO EXERCÍCIO IRREGULAR DE ATIVIDADE HOTELEIRA. ANÚNCIOS PUBLICITÁRIOS QUE, ISOLADAMENTE, NÃO COMPROVAM A EFETIVA PRESTAÇÃO DOS SERVIÇOS NOS MOLDES DA LEGISLAÇÃO TURÍSTICA. ATO ILÍCITO E DANO MORAL NÃO CONFIGURADOS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I. Caso em exame 1.
APELANTE: MARIA DE NAZARE DA CUNHA GONCALVES
APELADO: VG CUMBUCO ATIVIDADES HOTELEIRAS LTDA., DIAGONAL CONSTRUTORA LTDA RELATÓRIO
Intimação - ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA GABINETE DESEMBARGADOR EVERARDO LUCENA SEGUNDO APELAÇÃO CÍVEL Nº 0011330-90.2019.8.06.0064
Trata-se de apelação cível interposta por adquirentes de unidades condominiais em face de sentença que julgou improcedentes os pedidos de obrigação de fazer e não fazer cumulados com indenização por danos morais contra a construtora e a administradora do empreendimento. Os autores alegam que as rés praticaram atividade hoteleira irregular, descumpriram a obrigação de vender a maioria das unidades para manter o controle do condomínio e que havia vícios construtivos, pleiteando a reparação pelos danos morais decorrentes. II. Questões em discussão 2. As questões em discussão consistem em: (a) saber se a exploração de unidades imobiliárias pela própria construtora configurou atividade hoteleira irregular em desacordo com a destinação do empreendimento; (b) saber se a existência de vícios construtivos, posteriormente reparados, enseja dano moral indenizável; e (c) saber se a decisão da construtora de não comercializar todas as suas unidades configura ato ilícito passível de reparação moral. III. Razões de decidir 3. A preliminar de nulidade da sentença por ausência de fundamentação é rejeitada, pois o juízo de origem analisou as questões de fato e de direito, expondo as razões de seu convencimento. O mero reconhecimento da aplicabilidade do CDC em sede de embargos de declaração não invalida a valoração das provas já realizada. 4. A convenção do condomínio, à qual os adquirentes aderiram, estabelece de forma expressa a destinação mista do empreendimento (Residencial, Hotel, Equipamento de Turismo e Residence-Service), autorizando um modelo de exploração flexível. A alegação de desconhecimento ou de propaganda enganosa é afastada pela clareza do instrumento. 5. A atividade desenvolvida pelas rés consistiu em locação por temporada, e não em hotelaria. As provas demonstraram que não eram ofertados os serviços contínuos e integrados à diária que caracterizam a atividade hoteleira (nos termos da Lei nº 11.771/2008), como governança e serviço de quarto, configurando-se mera locação regida pela Lei nº 8.245/91. 6. A existência de vícios construtivos, por si só, não gera dano moral presumido, caracterizando mero inadimplemento contratual. A indenização por dano moral exige a comprovação de circunstância excepcional que viole direitos da personalidade, o que não ocorreu, especialmente porque as rés realizaram os reparos necessários. 7. A decisão de não vender o estoque remanescente de imóveis insere-se na esfera de autonomia e gestão empresarial da construtora, amparada pelo direito de propriedade. Não constitui ato ilícito, pois não havia obrigação legal ou contratual de alienar as unidades em determinado prazo, e a utilização para locação por temporada estava prevista na convenção. IV. Dispositivo 8. Recurso de apelação conhecido e desprovido, com majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais. _____________________ Dispositivos legais relevantes citados: CF/1988: art. 93, IX. CPC: art. 85, §§ 2º e 11; art. 489. CDC: art. 2º; art. 3º. Lei nº 8.245/91 (Lei de Locações). Lei nº 11.771/2008 (Lei Geral do Turismo): arts. 23 a 25. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp n. 1.955.291/RS, Rel. Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 14/2/2022, DJe de 2/3/2022. STJ, AgInt no AREsp n. 1.288.145/DF, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 12/11/2018, DJe de 16/11/2018. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os desembargadores integrantes da Segunda Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade de votos, em NEGAR PROVIMENTO ao recurso interposto, nos termos do relatório e voto do Relator, que passam a fazer parte integrante do presente acórdão. Fortaleza, data e hora da assinatura digital. DESEMBARGADOR EVERARDO LUCENA SEGUNDO Relator (assinado digitalmente) UM ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA GABINETE DESEMBARGADOR EVERARDO LUCENA SEGUNDO APELAÇÃO CÍVEL Nº 0011330-90.2019.8.06.0064
Trata-se de Recurso de Apelação Cível (ID 20427815) interposto por Maria de Nazaré da Cunha Gonçalves e Outros contra a sentença de ID 20427786, integrada pela decisão dos embargos de declaração, proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Caucaia/CE que julgou improcedentes os pedidos formulados pelos recorrente em sede de Ação de Obrigação de Fazer e Não Fazer cumulada com Indenização por Danos Morais, ajuizada em face de VG Cumbuco Atividades Hoteleiras Ltda. e Diagonal Empreendimentos e Engenharia Ltda, conforme dispositivo adiante transcrito: "1. Ante as razões expendidas, com espeque no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, julgo improcedentes os pedidos autorais. 2. Condeno os promoventes, exceto aqueles em que o pedido de desistência da ação foi homologado por este Juízo, ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, §2º do Código de Processo Civil." Inconformados, os autores opuseram embargos de declaração (ID 20427793), alegando omissão quanto à aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC) no caso concreto. O juízo de primeiro grau, na decisão de ID 20427805, acolheu parcialmente os embargos para declarar a incidência do CDC ao caso, ressaltando, contudo, que tal reconhecimento não alteraria o mérito da decisão. Nas razões do presente recurso de apelação, os apelantes sustentam, preliminarmente, a nulidade da sentença por ausência de fundamentação, com base no artigo 489, §1º, do Código de Processo Civil, argumentando que, apesar de o magistrado ter reconhecido a aplicabilidade do CDC, não promoveu a aplicação substancial de suas normas, como a inversão do ônus da prova e a responsabilidade solidária, tornando a decisão contraditória. Requerem, assim, a decretação de nulidade e o julgamento imediato do mérito pelo Tribunal, conforme o artigo 1.013, §3º, do CPC. No mérito, os apelantes reafirmam a ocorrência de dano indenizável na espécie. Alegam que as apeladas descumpriram a obrigação de vender 70% das unidades, utilizando as remanescentes para exercer atividade hoteleira e manter o monopólio sobre as decisões do condomínio. Apontam que a negativa de venda está demonstrada nos documentos de fls. 583 e 584 (e-SAJ) e que a comercialização só foi retomada após o ajuizamento da ação, quando os danos já estavam consolidados. Aduzem também que os reparos estruturais nos imóveis só foram efetuados após a propositura da demanda, o que não afasta a responsabilidade pelos danos sofridos, sendo a realização dos reparos um reconhecimento implícito do dano. Sustentam, ainda, que as apeladas exerceram atividade hoteleira irregular, comprovada pela documentação de fls. 585/647 (e-SAJ) e por prova testemunhal, ignoradas pelo juízo. Mencionam a divulgação do condomínio como hotel e a emissão de nota fiscal com CNAE de hotelaria. Argumentam, mais, que a conduta das apeladas configurou propaganda enganosa, violando os artigos 6º, 30, 31 e 37 do CDC, ao comercializar um empreendimento residencial e utilizá-lo para fins hoteleiros. Por fim, impugnam a decisão interlocutória de fls. 3.466/3.471 (e-SAJ), que excluiu a empresa Diagonal Empreendimentos e Engenharia Ltda. do polo passivo da presente lide, articulando que a construtora integra a cadeia de fornecimento, atrelou sua imagem à do empreendimento (conforme Ata Notarial de fls. 804/808 e-SAJ) e é solidariamente responsável pelos danos, incluindo os vícios construtivos apontados na inicial (fls. 49/52 e-SAJ). Apontam também que houve erro do juízo ao excluir da lide a empresa DVG Empreendimentos Imobiliários Ltda., que afirmam nunca ter sido indicada como ré. Por tais razões, pleiteiam a reforma da sentença para julgar procedentes todos os pedidos, com a inversão dos ônus de sucumbência. Devidamente intimadas, as apeladas apresentaram contrarrazões, pugnando pela manutenção integral da sentença. No tocante à preliminar, defendem a ausência de nulidade no julgado, afirmando que o magistrado analisou todas as provas (documentais e testemunhais) e fundamentou adequadamente sua decisão, não sendo obrigado a rebater cada argumento individualmente. No mérito, sustentam a inexistência de comprovação de dano pela não comercialização das unidades, atribuindo a demora ao cenário adverso do mercado imobiliário e afirmando que a inversão do ônus da prova não isenta os autores de produzirem prova mínima de suas alegações. Quanto aos reparos estruturais, cujas soluções foram comprovadas pelos documentos de fls. 3289/3301 e-SAJ, rebatem a alegação de negligência, argumentando que a realização das obras demonstra diligência, e não um reconhecimento de dano indenizável. As apeladas reiteram que não houve prática de atividade hoteleira, mas sim locação por temporada das unidades, amparada por contrato de arrendamento (fls. 3276/3288 e-SAJ), atividade distinta e permitida pela Lei do Inquilinato. Citam que a JURDECON desconstituiu o auto de infração nº 020/19 (fls. 708/709 e-SAJ), reconhecendo em processo administrativo (fls. 3338/3348 e-SAJ) a legalidade da prática. Asseveram a correção da decisão que excluiu a Diagonal Empreendimentos do processo, pois esta atuou unicamente como construtora. Por fim, acusam os apelantes de litigância de má-fé e requerem o desprovimento do recurso de apelação. Esse, o relatório, no essencial. VOTO 1. ADMISSIBILIDADE. Recurso em ordem, porquanto interposto a tempo, modo e por quem de direito. Presentes os pressupostos de admissibilidade e inexistindo questões preliminares contrarrecursais suscitadas, conheço da insurgência, razão pela qual passo ao exame das questões delimitadas no recurso apelatório. 2. DA ARGUIÇÃO PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA. Os apelantes suscitam, preliminarmente, a nulidade da sentença impugnada por ausência de fundamentação, alegando que o Juízo a quo, apesar de reconhecer a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, em sede de embargos de declaração, não teria empregado efetivamente suas normas na análise do mérito. Malgrado a argumentação vertida pelos recorrentes, é certo que a preliminar não merece acolhida. A leitura da decisão recorrida revela que o magistrado, embora de forma concisa, analisou as questões de fato e de direito que lhe foram submetidas, fundamentando seu convencimento a partir do conjunto probatório dos autos. O reconhecimento da relação de consumo, ainda que a posteriori, a partir do provimento de recurso aclaratório, não é circunstância suficiente para anular valoração das provas efetivadas pelo magistrado processante. Por outro lado, a ausência de menção expressa a todos os dispositivos legais invocados pelas partes não implica, por si só, ausência de fundamentação, desde que a decisão enfrente os argumentos centrais capazes de infirmar a conclusão adotada, o que ocorreu no caso presente. Nessa perspectiva, a sentença encontra-se devidamente fundamentada, em conformidade com o artigo 93, inciso IX, da Constituição Federal, e o artigo 489 do Código de Processo Civil. Rejeito, pois, a preliminar. 3. DO MÉRITO No mérito, a controvérsia central reside em definir se a exploração das unidades imobiliárias de propriedade da apelada no Condomínio VG Sun Cumbuco configurou atividade hoteleira irregular, em desacordo com a destinação do empreendimento e com o que foi ofertado aos adquirentes, gerando o dever de indenizar os autores por danos morais. De início, cumpre assinalar que a relação jurídica estabelecida entre as partes é, inegavelmente, de consumo, figurando os autores como consumidores e as rés como fornecedoras, nos termos dos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor. O reconhecimento de tal relação tem implicações diretas na análise do feito, atraindo princípios como a proteção da confiança, o dever de informação e a responsabilidade objetiva do fornecedor por eventuais falhas na prestação do serviço ou defeitos do produto. Contudo, mesmo sob a égide da legislação consumerista, a pretensão dos apelantes não prospera. O ponto de partida para a solução da lide é a análise da destinação do empreendimento a partir da Convenção Condominial do empreendimento. Referido documento, uma vez aprovado pelo quórum legal, possui força normativa e é considerado a "lei maior" dentro do condomínio, estabelecendo regras que vinculam não apenas os condôminos originários, mas todos os que venham a ingressar na comunidade, seja como proprietários, locatários ou possuidores a qualquer título No caso dos autos, a Escritura Particular de Convenção do Condomínio VG Sun Cumbuco, trazida aos autos pelos próprios apelantes, é inequívoca ao definir a natureza multifacetada do empreendimento. A Cláusula Quarta da Convenção do Condomínio, devidamente registrada, é clara ao estabelecer sua natureza plural: "4.1. DA DESTINAÇÃO - A edificação tem destinação mista, Equipamento de Turismo, Hotel e Residencial e/ou Residence-service, sendo que, dentro dessa finalidade básica, contêm áreas em que serão prestados serviços (pay per use) regulares a seus usuários, com a característica de suporte àquela finalidade básica de utilização. Além disso, suas unidades autônomas, identificado como apartamentos, a despeito do uso básico hotel/residencial/residence-service, poderão ser utilizadas pelos proprietários para fins estritamente residenciais. 4.1.1. Fica estabelecido que algumas áreas comuns poderão ter seu destino alterado, desde que a mudança seja feita para dar melhor suporte à operação do sistema hotel/residencial/residence-service (destinação básica do edifício). Para os fins aqui previstos, será realizada Assembléia Geral de Condôminos, especialmente, convocada." A clareza dos dispositivos transcritos afasta qualquer alegação de desconhecimento sobre a natureza mista do empreendimento. O instrumento instituidor do condomínio, ao qual todos os adquirentes aderiram, permitiu apreender, desde a sua origem, que o empreendimento seguiria um modelo de exploração flexível, que transcenderia o uso estritamente residencial para abranger, de forma explícita, a possibilidade de exploração residencial, hoteleira e de residence-service. Pondere-se que os elementos trazidos aos autos evidenciam que a modalidade predominante é a de um condomínio com serviços (residence-service), no qual os proprietários podem tanto residir quanto disponibilizar suas unidades para locação, com amplo acesso às comodidades geridas pelo próprio condomínio, o que corrobora o caráter autônomo do condomínio na tomada de decisões relacionadas ao empreendimento. A par de tal constatação, é fundamental distinguir que a atividade de locação por temporada, ainda que com alta rotatividade, não se confunde com a atividade hoteleira. A Lei nº 11.771/2008 (Lei Geral do Turismo), na redação vigente à data da constituição do empreendimento, define os meios de hospedagem e estabelece os requisitos para sua caracterização, na forma dos seus artigos 23 a 25. Desse modo, a atividade hoteleira pressupõe uma estrutura empresarial organizada, com registro nos órgãos de turismo, alvará específico mas, crucialmente, a prestação de um rol de serviços integrados à diária (como recepção, segurança, governança, serviço de quarto, alimentação etc.). Lado outro, a cessão de uma unidade mobiliada por um prazo determinado (até 90 dias), sem a agregação desses serviços, configura mera locação por temporada, relação jurídica de natureza civil regida pela Lei nº 8.245/91 (Lei de Locações). Aplicando tais conceitos à situação dos autos, a prova produzida não conforta a tese dos apelantes. O que se demonstrou, efetivamente, foi a celebração de um contrato de arrendamento firmado entre a VG Cumbuco e a empresa Vila Galé Brasil, autorizando esta a sublocar as unidades de sua propriedade a terceiros, em regime de diárias ou temporada. A prova testemunhal colhida em juízo, a seu turno, foi consistente ao afirmar que não havia oferta de serviços hoteleiros aos locatários. A limpeza ocorria apenas entre a saída e a entrada de novos ocupantes, prática inerente a qualquer contrato de locação, com vistas à manutenção do bem locado e suas condições de uso, e não um serviço de governança diária. As testemunhas também confirmaram que os locatários não tinham acesso aos serviços do Hotel Vila Galé, vizinho ao condomínio VG Sun Cumbuco, e que a prática de locação por temporada era comum a diversos outros proprietários no condomínio, circunstância que desnatura a alegação de uma atividade exclusiva e irregular por parte das apeladas. Indo além, os elementos dos autos também indicam que os próprios condôminos, em assembleia, deliberaram sobre a contratação de empresas terceirizadas para a prestação de serviços de restaurante e limpeza, o que reforça a autonomia da gestão condominial e o modelo de residence-service do empreendimento, em detrimento de uma operação hoteleira centralizada na figura das empresas do grupo Vila Galé. Nada obstante, os anúncios publicitários em sites especializados em hospedagem hoteleira, embora possam gerar expectativas a eventuais locadores acerca da natureza dos serviços, não são suficientes, por si sós, para transmutar a natureza da atividade e gerar a reparação de danos postulada pelos recorrentes. Corrobora de forma enfática a ausência de prova robusta a decisão proferida pela Junta Recursal do Programa Estadual de Proteção e Defesa do Consumidor (JURDECON). Conforme documento de id 20427684, a sanção de multa aplicada pelo DECON contra a Vila Galé Brasil foi desconstituída em grau de recurso, sob o fundamento de que a atividade de hotelaria não foi comprovada, mas apenas a prática de locação por temporada. Transcrevo, por oportuno, elucidativo trecho do Voto proferido pela eminente Procuradora Maria Magnólia Barbosa da Silva, ao abordar a temática de fundo relacionada ao exercício da atividade hoteleira: "Em análise dos autos, percebo que inexistem elementos que possam levar à conclusão de que a empresa autora exerceria prestações de serviços no interior do condomínio VG Sun Cumbuco, sendo importante afirmar que o próprio Instrumento Particular de Arrendamento de Unidades Imobiliárias, constante às fls. dos autos, que é o contrato que autoriza em favor da recorrente o arrendamento de 65 unidades, há expressa previsão de que: "5.1. O presente arrendamento se destina ao negócio de locação por temporada, de acordo com as considerações acima, sendo vedada a mudança de destinação, salvo prévia e escrita anuência da ARRENDANTE na forma deste contrato" (fl.). Outro ponto que é de extrema importância é o auto de infração nº 020/19, constante à fl. 03 dos autos, lavrado pelo Decon/CE, apesar de haver apontado as irregularidades descritas, igualmente não trouxe nenhum elemento concreto que atestasse efetivamente a ocorrência de atividades de hotelaria por parte da recorrente, pois não houve nenhuma descrição de tais atividades, simplesmente apontou a inexistência de documentos exigidos para empresas do segmento hoteleiro, o que não se mostra suficiente, até mesmo porque a presunção de legalidade, veracidade e legitimidade dos atos administrativos apenas deve ser utilizada como elemento para que se estabeleça a certeza do fato quando está devidamente fundamentada e pautada em fatos descritos, já que sua presunção é dotada de caráter juris tantum(relativa), não de caráter jure et de jure (absoluta). [...] Portanto, a decisão administrativa proferida no âmbito do 1º grau, se verifica que não foram efetivamente enfrentados os argumentos, denotando que a decisão já partiu da premissa fática de que haveria exercício de atividade hoteleira, pois, apesar de ter feito menção à defesa apresentada, o simples fato de a empresa autora eventualmente disponibilizar empregados para limpar os apartamentos, supervisionar os apartamentos e receber os contratantes não indica, por si só, atividade hoteleira, até mesmo porque é bastante comum, em locações por temporada, que os apartamentos/casas sejam devidamente oferecidos contendo elementos mínimos para uma estada regular, tais como ambiente limpo, material de cama/mesa/banho etc., elementos esses que, por si sós, não são caracterizadores de exclusiva atividade hoteleira. Por outro lado, também não caracteriza como fator probante, o fato de a recorrente dispor de um sítio eletrônico para o oferecimento das unidades imobiliárias que se caracterizaria atividade hoteleira, já que é extremamente comum que empresas de grande porte tenham disponibilização de seus bens e produtos em sítios eletrônicos, tanto que imobiliárias também oferecem, em sítios específicos, os imóveis para locação, fato que não denota exclusivamente qualquer atividade de hotelaria." Nesse panorama, o órgão administrativo, com especialidade na matéria, reconheceu que o simples fato de a empresa disponibilizar limpeza entre locações e receber contratantes não caracteriza, por si só, o exercício de atividade hoteleira. A decisão da JURDECON, embora proferida na esfera administrativa, reforça a conclusão deste juízo de que falta aos autos a demonstração inequívoca do ato ilícito que embasa o pedido de dano moral. Inexistindo a prática de hotelaria irregular, mas sim o exercício regular do direito de propriedade em conformidade com a convenção condominial e a legislação de locações, desmorona o pilar central da pretensão dos apelantes. Consigne-se que a análise jurídica deve se ater à natureza dos elementos de fato e de direito controvertidos nos autos. Deveras, não há nos autos qualquer demonstração de que a exploração das unidades pelas apeladas extrapolou os limites da locação temporária e se converteu em uma operação hoteleira de fato, nos moldes da Lei nº 11.771/2008. Assim, inexistindo a comprovação da exploração de atividade hoteleira, exclui-se a exigência de que a empresa recorrida deveria apresentar documentos como alvará específico para hotelaria, cadastro no Ministério do Turismo, entre outros, atos ilícitos que amparavam o pleito reparatório formulado pelos apelantes. E, ausente o ato ilícito central da narrativa dos apelantes, qual seja, o desvirtuamento da finalidade do condomínio pela prática de hotelaria irregular, não se sustenta o pleito indenizatório por danos morais formulado nestes autos. Por sua vez, os apelantes fundamentam parte de seu pedido de reparação moral na existência de vícios construtivos do imóvel, como vazamentos na quadra poliesportiva e problemas nas tubulações de gás e de incêndio. Acerca da controvérsia, a responsabilidade da construtora por vícios na obra é matéria pacificada tanto no Código Civil, que estabelece a garantia pela solidez e segurança da edificação, quanto no Código de Defesa do Consumidor, que prevê a responsabilidade do fornecedor por vícios do produto e do serviço. Contudo, é crucial delimitar a amplitude material do pedido formulad pelos apelantes. O escopo meritório da presente demanda não veicula pedido de reparação material dos vícios ou o cumprimento de uma obrigação de fazer para corrigi-los, mas sim a compensação aos condôminos por danos morais supostamente decorrentes desses problemas afirmados. Sucede que o dano moral, nesta seara, não é automático. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que os vícios construtivos, isoladamente, configuram mero aborrecimento e inadimplemento contratual, sendo necessária, para fins de surgimento da pretensão reparatória, a demonstração de uma consequência mais grave, que atinja de forma significativa os direitos da personalidade do consumidor. A propósito da convicção acima alinhavada, os seguintes julgados: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. DANO MORAL. AUSÊNCIA DE CIRCUNSTÂNCIA EXCEPCIONAL. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA DAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. 1. Consoante a jurisprudência desta Corte, "o dano moral, na ocorrência de vícios de construção, não se presume, configurando-se apenas quando houver circunstâncias excepcionais que, devidamente comprovadas, importem em significativa e anormal violação de direito da personalidade dos proprietários do imóvel" (AgInt no AREsp 1.288.145/DF, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, DJe de 16/11/2018). 2. No caso, a fundamentação para a condenação em danos morais teve como justificativa somente a existência de vícios de construção no imóvel, sem motivação adicional, a justificar a angústia ou abalo psicológico configuradores de dano moral. 3. Deve, pois, o presente recurso especial ser provido, ante a ausência de referência a circunstância especial que extrapole o mero aborrecimento decorrente do atraso na entrega do imóvel. 4. Agravo interno provido para dar provimento ao recurso especial, a fim de afastar a condenação por danos morais. (AgInt no REsp n. 1.955.291/RS, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 14/2/2022, DJe de 2/3/2022.) AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CIVIL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. IMÓVEL. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. DANO MORAL. CARACTERIZAÇÃO. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. O dano moral, na ocorrência de vícios de construção, não se presume, configurando-se apenas quando houver circunstâncias excepcionais que, devidamente comprovadas, importem em significativa e anormal violação de direito da personalidade dos proprietários do imóvel. Na hipótese, a conduta da construtora extrapolou o simples aborrecimento ou dissabor, causando séria angústia e sofrimento íntimo aos autores e sua família, não se caracterizando como mero inadimplemento contratual. 3. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 1.288.145/DF, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 12/11/2018, DJe de 16/11/2018.) No caso dos autos, embora a existência dos defeitos seja incontroversa, as provas indicam que os reparos necessários foram regularmente executados pelas rés antes do ajuizamento da demanda. Vale assinalar que os apelantes não produziram prova de que os transtornos vivenciados extrapolaram a esfera do dissabor cotidiano. Não há nos autos evidências de que os vícios tenham colocado a segurança dos moradores em risco iminente, que tenham causado interdições prolongadas de áreas essenciais ou que tenha ocorrido recusa injustificada e definitiva para a solução dos problemas constatados, o que poderia, em tese, configurar desídia apta a gerar abalo moral. Dessa forma, limitando-se o pleito à reparação moral e não tendo sido demonstrado o abalo psicológico excepcional, mas apenas os transtornos inerentes à necessidade de reparos em uma construção nova, não há fundamento para a condenação pretendida. Os apelantes sustentam, ainda, que a recusa das apeladas em comercializar as unidades imobiliárias remanescentes lhes causou dano, pois teria como objetivo manter o controle majoritário do condomínio para viabilizar a suposta atividade hoteleira. O argumento, todavia, não prospera. O direito de propriedade, assegurado constitucionalmente, confere ao titular as faculdades de usar, gozar e dispor da coisa. A decisão de vender ou não seu estoque de imóveis insere-se na esfera de autonomia e gestão empresarial da construtora, não havendo norma legal ou cláusula contratual nos pactos firmados com os apelantes que a obrigasse a comercializar suas unidades em determinado prazo ou quantidade. A alegação de que a retenção das unidades visava a uma prática ilícita (hotelaria) perde força quando se constata, como já decidido, que a atividade exercida (locação por temporada) era permitida pela própria convenção de destinação mista. A proprietária das unidades estava apenas a exercer uma das finalidades previstas para o empreendimento. Portanto, a não comercialização das unidades, por si só, não constitui ato ilícito.
Trata-se de uma decisão de negócio, a partir da assunção dos riscos próprios das atividades econômicas exploradas pela empresa. Nesse panorama, não havendo ato ilícito, não há nexo de causalidade com o suposto dano moral, que, neste ponto, também não foi comprovado. A simples insatisfação com as deliberações condominiais majoritárias não é suficiente para caracterizar um prejuízo indenizável, sendo certo que a própria lei põe a salvo, mediante mecanismos judiciais próprios, os legítimos interesses da coletividade minoritária. No particular, a prova produzida na instrução demonstra que a venda das unidades residenciais foi retomada, não se configurando dano moral indenizável isoladamente a partir desses fatos, no contexto apresentado. 3. DISPOSITIVO
Ante o exposto, voto no sentido de conhecer e negar provimento ao recurso de apelação, mantendo inalterada a sentença recorrida por seus próprios e jurídicos fundamentos. Com base no art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais devidos pelos apelantes para 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa. É como voto. Fortaleza, data e hora da assinatura digital. DESEMBARGADOR EVERARDO LUCENA SEGUNDO Relator (assinado digitalmente) UM