Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
Processo: 0231519-66.2020.8.06.0001.
APELANTE: JOAO TARCISIO LEITE DOS ANJOSAPELADO: ALA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, A&A EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA EMENTA: DIREITO CIVIL E REGISTRAL. APELAÇÃO CÍVEL. RETIFICAÇÃO DE REGISTRO IMOBILIÁRIO. CORREÇÃO DE COORDENADAS GEOREFERENCIADAS. IMPUGNAÇÃO DE CONFINANTE. AUSÊNCIA DE LIDE DOMINIAL. ADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. PROVA PERICIAL IDÔNEA. PRINCÍPIO DA CONGRUÊNCIA. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta por confinante contra sentença que, em ação de retificação de registro imobiliário, julgou procedente o pedido para corrigir a descrição da matrícula nº 58.572 do Cartório de Registro de Imóveis da 1ª Zona de Fortaleza/CE, com base em memorial descritivo pericial, nos termos do art. 212 da Lei nº 6.015/73, diante de inconsistências nas coordenadas georreferenciadas do imóvel. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) definir se a ação de retificação de registro imobiliário é via adequada diante de impugnação de confinante e alegação de prejuízo decorrente de divergência de área; (ii) estabelecer se a prova pericial evidenciou controvérsia dominial apta a afastar o procedimento retificatório e exigir remessa às vias ordinárias. III. RAZÕES DE DECIDIR A ação de retificação de registro imobiliário tem por finalidade adequar o fólio real à realidade fática, corrigindo inexatidões, sem se prestar à solução de controvérsias dominiais ou possessórias. A mera impugnação de confinante ou a necessidade de prova pericial não descaracteriza o procedimento retificatório, sendo necessária a demonstração de conflito dominial qualificado para afastar a via especial. A prova pericial georreferenciada comprova a inconsistência da matrícula nº 58.572 e legitima a retificação com base em critérios técnicos idôneos. A divergência de área constatada na matrícula do apelante decorre de inconsistência preexistente em seu próprio registro, não sendo causada pela retificação promovida no imóvel das autoras. A retificação não implica transferência de domínio ou ampliação indevida de área, mas apenas adequação do registro à realidade física do imóvel. O princípio da congruência impede a extensão dos efeitos da decisão à matrícula do apelante, por ausência de pedido específico. Não há demonstração de turbação, esbulho ou disputa material de limites que justifique a conversão da demanda em ação demarcatória ou petitória. A sentença apresenta fundamentação suficiente e adota corretamente o laudo pericial como base para a decisão. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. A ação de retificação de registro imobiliário é adequada para corrigir inexatidões do fólio real, ainda que haja impugnação de confinante, desde que ausente controvérsia dominial qualificada. 2. A prova pericial georreferenciada constitui meio idôneo para aferir a correspondência entre o registro imobiliário e a realidade física do imóvel. 3. A constatação de inconsistência em matrícula confrontante não autoriza a extensão da retificação a imóvel diverso sem pedido expresso, em respeito ao princípio da congruência. 4. A retificação registral não implica, por si só, perda de domínio ou redução patrimonial, quando se limita à adequação técnica do registro. Dispositivos relevantes citados: Lei nº 6.015/73, art. 212; Código Civil, art. 1.247; CPC, arts. 141, 272, § 2º, 373, II, e 492. Jurisprudência relevante citada: TJ-CE, AC nº 0267715-98.2021.8.06.0001, Rel. Des. Carlos Alberto Mendes Forte, 2ª Câmara de Direito Privado, j. 07.12.2022. ACÓRDÃO:
Intimação - ESTADO DO CEARÁPODER JUDICIÁRIOTRIBUNAL DE JUSTIÇAPRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADODESEMBARGADOR CARLOS AUGUSTO GOMES CORREIA - APELAÇÃO CÍVEL (198) Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Desembargadores da Primeira Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por uma de suas turmas e por unanimidade, em conhecer do Recurso de Apelação para, no mérito, NEGAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto do relator. Fortaleza - CE, data da assinatura digital. DESEMBARGADOR JOSÉ RICARDO VIDAL PATROCÍNIO Presidente do Órgão Julgador DESEMBARGADOR CARLOS AUGUSTO GOMES CORREIA Relator RELATÓRIO
Cuida-se de Apelação Cível interposta por JOÃO TARCÍSIO LEITE DOS ANJOS contra sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara de Registros Públicos da Comarca de Fortaleza/CE, que, nos autos da ação de retificação de registro imobiliário ajuizada por ALA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e A&A EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., julgou procedente o pedido para determinar a retificação da descrição do imóvel objeto da matrícula nº 58.572 do Cartório de Registro de Imóveis da 1ª Zona de Fortaleza/CE, nos termos do memorial descritivo pericial de ID 134454758, com fundamento no art. 212 da Lei nº 6.015/73. Consta dos autos que as autoras afirmaram ser proprietárias do imóvel objeto da matrícula nº 58.572, sustentando que sua descrição tabular estaria incorretamente caracterizada no tocante às coordenadas georreferenciadas, pois as constantes da averbação respectiva não corresponderiam à localização exata do bem. Para instruir a pretensão, juntaram planta e memorial descritivo. O Cartório de Imóveis da 1ª Zona informou a irregularidade das características atualizadas do imóvel, e o Município de Fortaleza, ao se manifestar, esclareceu não se tratar de bem público municipal, embora parte da área incidisse em Zona de Proteção Ambiental 1 - ZPA 1, requerendo que tal circunstância fosse observada em caso de procedência do pedido. Regularmente citado na condição de confinante, o ora apelante apresentou impugnação, aduzindo que a pretensão retificatória importaria em avanço indevido sobre sua propriedade, objeto da matrícula nº 43.310. Diante da ausência de consenso entre os interessados, foi determinada a realização de prova pericial. O laudo técnico concluiu que a matrícula nº 58.572 efetivamente necessitava de retificação, embora a proposta originalmente apresentada pelas requerentes também reclamasse ajustes, razão pela qual o perito apresentou novo memorial descritivo e planta, posteriormente acolhidos pelo juízo sentenciante. Ainda segundo a insurgência recursal, a perícia também teria apontado divergência entre a área registral e a área efetivamente ocupada pelo imóvel do impugnante, matrícula nº 43.310. Na sentença, o magistrado assentou que a documentação constante dos autos, em especial o memorial descritivo pericial elaborado por profissional habilitado, demonstrava de forma inequívoca a necessidade de correção da matrícula nº 58.572, reputando sanadas as imperfeições apontadas pelo registro imobiliário e julgando procedente o pedido inicial, para determinar a retificação do assento nos termos do laudo. Irresignado, o confinante interpôs embargos de declaração, os quais foram rejeitados, sobrevindo a presente apelação. Em suas razões recursais, sustenta, preliminarmente, o pedido de gratuidade judiciária e afirma a tempestividade do recurso ao argumento de que não teria havido intimação válida da sentença proferida nos embargos declaratórios em nome de seus advogados constituídos, nos termos do art. 272, § 2º, do Código de Processo Civil. No mérito, defende, em síntese, que o procedimento de retificação foi indevidamente utilizado para solver controvérsia de natureza dominial e demarcatória, afirmando existir litigiosidade qualificada entre os confrontantes; que a perícia judicial teria evidenciado déficit de 1.253,56 m² na matrícula nº 43.310, de sua titularidade, o que revelaria prejuízo patrimonial incompatível com o rito especial; que a sentença teria, em termos práticos, chancelado a redução de sua área registral; e que, diante desse quadro, o feito deveria ter sido remetido às vias ordinárias ou mesmo extinto sem resolução do mérito por inadequação da via eleita. Subsidiariamente, postula a reforma da sentença e da decisão que rejeitou os embargos de declaração, com a inversão dos ônus sucumbenciais. Em contrarrazões, as apeladas pugnam pelo desprovimento do recurso. Sustentam que a ação tem por objeto mera correção técnica da matrícula nº 58.572, em razão de erro no lançamento das coordenadas georreferenciadas, e não discussão acerca de domínio ou posse. Aduzem que a prova pericial demonstrou não haver avanço indevido sobre a área do apelante, mas apenas inconsistência preexistente também em sua matrícula, circunstância que não desnatura a via eleita nem autoriza a extensão da retificação a imóvel diverso daquele indicado na inicial. Defendem, ainda, que eventual correção da matrícula nº 43.310 deverá ser buscada em procedimento autônomo, em respeito aos princípios da congruência e da adstrição. O Ministério Público de segundo grau ponderou inexistir previsão legal expressa para intervenção ministerial no caso, razão pela qual deixou de emitir parecer de mérito. É o relatório. VOTO Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso. A controvérsia recursal cinge-se a definir se, diante da impugnação apresentada pelo proprietário do imóvel confrontante e das conclusões alcançadas na prova pericial, a pretensão deduzida pelas autoras poderia ser validamente examinada por meio da ação de retificação de registro imobiliário prevista no art. 212 da Lei nº 6.015/73, ou se, ao contrário, a demanda extrapolou os limites próprios do procedimento retificatório, convertendo-se em controvérsia dominial a exigir remessa às vias ordinárias. Antes de enfrentar especificamente o caso concreto, convém assentar breve premissa a respeito do regime jurídico da matéria. A retificação de registro imobiliário constitui instrumento vocacionado a fazer com que o fólio real exprima a verdade, corrigindo omissões, inexatidões ou imprecisões do assento, de forma a harmonizá-lo com a realidade do imóvel. É o que resulta da conjugação do art. 212 da Lei de Registros Públicos com o art. 1.247 do Código Civil. Não se presta, por evidente, a solver pretensões aquisitivas autônomas, tampouco a substituir ações petitórias ou demarcatórias quando o que se põe em debate é efetivo conflito de domínio, posse ou linha divisória material entre imóveis contíguos. Por outro lado, o simples surgimento de impugnação por confinante, ou mesmo a necessidade de realização de prova técnica, não basta, por si só, para descaracterizar o rito retificatório. O que se exige, para afastar a via especial, é a demonstração de controvérsia qualificada e insuperável no âmbito da mera correção registral, traduzida em real disputa possessória ou dominial que não possa ser solucionada a partir da verificação técnica da correspondência entre o registro e a realidade física do imóvel. No caso dos autos, não vislumbro razão para afastar a conclusão adotada pela sentença. Com efeito, o conjunto documental e técnico evidencia que a demanda foi proposta com o propósito específico de corrigir a descrição da matrícula nº 58.572, cuja caracterização, no tocante às coordenadas georreferenciadas, mostrava-se inadequada. O próprio registro imobiliário apontou irregularidade nas características atualizadas do imóvel, tendo o juízo de origem, diante da impugnação do confinante e da ausência de consenso, determinado a produção de prova pericial para apurar, com precisão técnica, se a descrição tabular efetivamente correspondia à realidade física do bem. A perícia concluiu que a matrícula nº 58.572 necessitava, de fato, de retificação, embora a proposta inicialmente apresentada pelas requerentes também demandasse ajustes, o que ensejou a apresentação de novo memorial descritivo e planta, posteriormente acolhidos na sentença. Conforme se extrai do memorial pericial adotado como parâmetro pelo decisum, o imóvel passou a ser descrito com área territorial de 16.769,79 m², resultante de levantamento planimétrico georreferenciado realizado segundo o Sistema Geodésico Brasileiro (SIRGAS2000). Veja-se, portanto, que a instrução não revelou a inadequação originária da via eleita, mas, ao revés, demonstrou a utilidade do procedimento judicial de retificação como meio apto à superação da divergência técnica existente entre a descrição registral e a realidade material do imóvel. A realização de perícia georreferenciada, em tal contexto, não descaracteriza a natureza do procedimento; constitui, antes, mecanismo legítimo e adequado para aferir se o teor do registro exprime ou não a verdade. A tese central do apelante repousa na alegação de que o laudo pericial, ao apontar que seu imóvel, matriculado sob nº 43.310, possui área real ocupada inferior àquela constante de seu registro, teria evidenciado prejuízo patrimonial incompatível com a manutenção da sentença, impondo o reconhecimento de verdadeira lide demarcatória. Também aqui não lhe assiste razão. O que a prova técnica demonstrou, segundo se extrai das peças recursais e das contrarrazões, foi a existência de inconsistência registral não apenas na matrícula das autoras, mas também na matrícula do próprio impugnante. Em outras palavras, o déficit de 1.253,56 m² indicado pelo apelante não surgiu por força da sentença nem decorre, juridicamente, da retificação deferida às autoras;
trata-se de imprecisão preexistente em seu próprio assento registral, cuja área tabular não coincide com a realidade aferida em campo. É certo que a retificação promovida, ao adotar o memorial descritivo pericial, implicou variação quantitativa da área constante da matrícula nº 58.572, fixando nova metragem (16.769,79 m²). Todavia, tal circunstância não se confunde com aquisição de área ou expansão dominial, mas representa, em essência, a adequação do registro à realidade física apurada tecnicamente, nos limites do imóvel efetivamente existente. Nesse sentido, a jurisprudência desta Corte Estadual milita no sentido de que a retificação de registro imobiliário, quando amparada em prova técnica idônea, constitui meio adequado à correção da descrição do imóvel, especialmente quando ausente demonstração de efetivo conflito dominial. Veja-se: DIREITO CIVIL E REGISTRAL. APELAÇÃO CÍVEL. RETIFICAÇÃO DE REGISTRO IMOBILIÁRIO. PROVA. LEI 6.015/1973. RECURSO IMPROVIDO. 1. A ação de retificação de área é o procedimento por meio do qual se busca a readequação da descrição do imóvel constante no registro cartorário com a realidade do terreno, respeitando os limites dos confrontantes e as imposições legais. 2. Com efeito, o Código Civil estabelece no artigo 1.247 que: se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou anule. 3. Nesse mister, a A Lei de Registros Públicos - LRP, Lei nº 6.015/73 dispõe: Art. 212. Se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade, a retificação será feita pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, por meio do procedimento administrativo previsto no art. 213, facultado ao interessado requerer a retificação por meio de procedimento judicial. 4. Compulsando os autos, observa-se que o memorial descritivo elaborado por profissional regularmente habilitado corrobora as demais provas colacionadas, de forma que exigir a retificação das medidas constantes na matrícula do imóvel, máxime ante a ausência de comprovação das alegações recursais, tendo em vista a manifestação do Estado do Ceará de falta de interesse no pleito exordial, já que a confrontação rechaçada é referente à imóvel vizinho ao aludido ente público. 5. Ademais, o pedido diz respeito à correção de terrenos entre os muros divisores, não tendo o apelante se desincumbido de seu ônus, nos termos do artigo 373, II, do Código de Processo Civil. 6. Com efeito, existem provas nos autos suficientes que autorizem a retificação da matrícula do imóvel, ante a patente comprovação por prova idônea e segura dos limites do imóvel. 7. Apelo conhecido e improvido. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos os presentes autos de apelação cível nº 0267715-98.2021.8.06.0001, em que figuram as partes acima indicadas, acordam os Desembargadores integrantes da 2ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por votação unânime, em conhecer da apelação interposta, mas para negar-lhe provimento, em conformidade com o voto do eminente relator. Fortaleza, 7 de dezembro de 2022 CARLOS ALBERTO MENDES FORTE Presidente do Órgão Julgador DESEMBARGADOR CARLOS ALBERTO MENDES FORTE Relator (TJ-CE - AC: 02677159820218060001 Fortaleza, Relator.: CARLOS ALBERTO MENDES FORTE, Data de Julgamento: 07/12/2022, 2ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 08/12/2022) A sentença não transferiu domínio, não adjudicou faixa de terra, não reconheceu usurpação possessória e tampouco impôs, de ofício, retificação da matrícula nº 43.310. Limitou-se a acolher, quanto ao imóvel efetivamente indicado na petição inicial, a solução técnica reputada correta pelo expert nomeado em juízo. Nessa perspectiva, não prospera a afirmação de que a decisão teria "chancelado perda de domínio" do apelante. O reconhecimento técnico de que determinada matrícula não exprime fielmente a área efetivamente ocupada não equivale, por si, à declaração judicial de que o confinante perdeu área para o vizinho. Significa apenas que o fólio respectivo, tal como lançado, pode não reproduzir a verdade física do imóvel, hipótese em que a correção deverá ser buscada pelo titular do assento, em procedimento próprio, com observância do contraditório e dos requisitos legais pertinentes. Outro aspecto que afasta a pretensão recursal reside no princípio da congruência. A ação foi proposta exclusivamente para a retificação da matrícula nº 58.572. Não houve pedido, reconvenção ou requerimento incidental voltado à retificação da matrícula nº 43.310. Nessa conjuntura, não poderia o magistrado, sem violar os arts. 141 e 492 do Código de Processo Civil, estender os efeitos da decisão a imóvel diverso, de titularidade do impugnante, sob o fundamento de que a perícia também identificou imprecisão em seu registro. Também não procede a assertiva de que a existência de impugnação fundamentada do confinante seria, por si só, suficiente para impor a remessa às vias ordinárias. A mera resistência do confrontante não desnatura a ação de retificação quando a divergência pode ser tecnicamente esclarecida e quando não se evidencia conflito possessório ou dominial autônomo. No caso, embora o apelante tenha alegado avanço indevido sobre sua propriedade, não se extrai dos elementos trazidos aos autos demonstração de turbação, esbulho, pretensão reivindicatória concreta ou disputa material sobre a linha divisória a exigir fixação por ação demarcatória. O cerne do desacordo permaneceu circunscrito à correspondência entre descrições tabulares e a realidade georreferenciada dos imóveis. No tocante à alegada deficiência de fundamentação, igualmente não identifico vício apto a ensejar a reforma da sentença ou da decisão que rejeitou os embargos de declaração. O pronunciamento recorrido enfrentou a causa de pedir principal, indicou a base normativa aplicável e consignou, de modo claro, a razão pela qual acolheu o memorial descritivo pericial. Por fim, ainda que se considere relevante o reflexo técnico produzido pela perícia sobre a matrícula nº 43.310, essa circunstância não conduz, automaticamente, à nulidade do feito. O ordenamento não exige que, toda vez que a retificação de um imóvel revele imprecisão em matrícula confrontante, a demanda seja extinta ou deslocada para ação de natureza diversa. Desse modo, a solução mais consentânea com os limites objetivos da lide, com a natureza do procedimento previsto no art. 212 da Lei nº 6.015/73 e com o conjunto probatório produzido é a manutenção integral da sentença.
Ante o exposto, conheço do recurso de apelação para negar-lhe provimento, mantendo incólume a sentença que julgou procedente o pedido de retificação da matrícula nº 58.572, nos termos do memorial descritivo pericial. Sem majoração de honorários, já que não houve condenação nesse sentido. É como voto. Fortaleza - CE, data da assinatura digital. DESEMBARGADOR CARLOS AUGUSTO GOMES CORREIA Relator