Procedimento Comum Cível 0008222-87.2018.8.06.0064 - TJCE

Procedimento Comum Cível 0008222-87.2018.8.06.0064 - TJCE | JusConsulta

Movimentações

Definitivo

10/09/2025, 10:01

Documento (Certidão)

10/09/2025, 10:01

Trânsito em julgado

10/09/2025, 09:59

Decurso de Prazo

20/08/2025, 05:10

Decurso de Prazo

20/08/2025, 03:46

Publicação

29/07/2025, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - SENTENÇA SENTENÇA Processo: 0008222-87.2018.8.06.0064. AUTOR: MARCELINA MARIA DOMINGOS DA CUNHA, AMAURILIO FERREIRA DA CUNHA REU: ZUILA FERNANDES VERAS, OLAVO BARBOSA VERAS, REGINA COUTO DE LIMA MOREIRA PROCESSO(S) ASSOCIADO(S): [] EMENTA: CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE ANULAÇÃO DE NEGÓCIO JURÍDICO C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE, COBRANÇA E PERDAS E DANOS. PROCESSO JULGADO IMPROCEDENTE. ANULAÇÃO DA SENTENÇA EM SEGUNDA INSTÂNCIA. RETORNO DOS AUTOS PARA ABERTURA DE PRAZO PARA PRODUÇÃO DE PROVA DOCUMENTAL OU TESTEMUNHAL. INTIMAÇÃO PARA PRODUÇÃO DE PROVAS. DECURSO DO PRAZO IN ALBIS. IMÓVEL VENDIDO EM DUPLICIDADE. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO PELOS AUTORES. AUSÊNCIA DE EFEITO ERGA OMNES. IMPOSSIBILIDADE DE PREJUDICAR ADQUIRENTE DE BOA-FÉ. NEGÓCIO JURÍDICO, INADIMPLEMENTO CONTRATUAL E DANOS NÃO COMPROVADOS. POSSE ILEGÍTIMA E ESBULHO POSSESSÓRIOS NÃO DEMONSTRADOS. IMPROCEDÊNCIA. I - RELATÓRIO 1. AMAURILIO FERREIRA DA CUNHA e MARCELINA MARIA DOMINGOS DA CUNHA ajuizaram a presente AÇÃO DE ANULAÇÃO DE NEGÓCIO JURÍDICO C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE, COBRANÇA E REPARAÇÃO DE DANOS, em face de OLAVO BARBOSA VERAS, ZUILA FERNANDES VERAS e REGINA COUTO DE LIMA MOREIRA, todos qualificados nos autos, aduzindo, em suma, que: 1.1. Em 03/12/2007, a parte autora celebrou contrato particular de promessa de compra e venda com os promovidos Olavo Barbosa Veras e Zuila Fernandes Veras, para aquisição do imóvel situado na Rua Porcina Leite, 679, Parque Soledade, Caucaia, CE, estando, desde então, na posse do imóvel; 1.2. Posteriormente, o autor construiu uma casa no imóvel para viver com sua esposa à época, e, por ocasião do divórcio, o casal partilhou o aludido imóvel, que ficou com o promovente, mediante o pagamento da parte da cônjuge virago; 1.3. O autor negociou o imóvel com a promovida Regina Couto de Lima Moreira pelo valor de R$70.000,00 (setenta mil reais), a serem pagos mediante a entrega de um veículo, no valor de R$20.000,00 (vinte mil reais) e 50 parcelas mensais de R$1.000,00 (um mil reais); 1.4. O veículo foi entregue, no entanto foram pagas apenas duas parcelas mensais pela promovida; 1.5. Os autores procuraram a promovida por diversas vezes para efetuar os pagamentos, porém sem sucesso, até que tomaram conhecimento de que a promovida conseguiu a transferência do imóvel através de um contrato de compra e venda celebrado entre ela e os primeiros promovidos; 1.6. É notório que os promovidos estão esbulhando o imóvel que pertence aos autores, uma vez que estão usufruindo do imóvel, sem pagar nada por isso. 2. Do exposto, os promoventes requereram, em sede de tutela de urgência, a reintegração de posse do imóvel. Quanto ao mérito, pugnaram pela confirmação da liminar, e a procedência da ação, com a declaração da nulidade do negócio jurídico celebrado entre os promovidos e a condenação da promovida Regina Couto de Lima Moreira em perdas e danos, referentes aos valores a título de aluguéis que deixaram de perceber ou, caso não seja concedida a reintegração de posse, a condenação ao pagamento de R$48.000,00 (quarenta e oito mil reais), devidamente atualizados, referentes à diferença dos valores que foram ajustados quando da venda do imóvel à referida promovida. 3. A exordial foi instruída com documentos (IDs 115554245/115554248). 4. Foi deferida a assistência judiciária gratuita e ordenada a realização de audiência de justificação prévia (ID 115554012), que não se realizou, eis que incabível, já que o feito deve seguir o rito comum (ID 115554127). 5. Os promovidos Olavo Barbosa Veras e Zuila Fernandes Veras foram citados por oficial de justiça (ID 115554024) e a promovida Regina Couto de Lima Moreira foi citada por edital (IDs 115554146 e 115554149), os quais deixaram transcorrer o prazo de contestação in albis (ID 115554150), sendo nomeado curador especial para a promovida citada por edital (ID 115554151), que apresentou a contestação por negativa geral (ID 115554155). 6. Foi decretada a revelia, sem os efeitos da confissão ficta, dos promovidos Olavo Barbosa Veras e Zuila Fernandes Veras, bem como determinada a intimação dos litigantes para manifestarem interesse na produção de outras provas (ID 115554156). 7. Os promoventes informaram o desinteresse em produzir provas, requestando o julgamento do feito (ID 115554162), enquanto o curador especial nada requereu (ID 115554165). 8. O feito foi julgado totalmente improcedente (ID 115554169). 9. Os promoventes interpuseram apelação (ID 115554227). 10. Foi determinada a intimação da parte adversa para oferecer contrarrazões recursais e, após, a remessa dos autos à superior instância (ID 115554228). 11. A Defensoria Pública Estadual apresentou contrarrazões em favor da promovida Regina Couto de Lima Moreira (ID 115554231). 12. O Tribunal de Justiça do Estado do Ceará cassou a sentença em sede de apelação, determinando o retorno dos autos para fins de instauração da dilação probatória (prova documental e/ou prova oral) (ID 115554259), cujo acórdão foi ratificado em aclaratórios (ID 115554267) e transitou em julgado (ID 115554287). 13. Foi determinada a intimação das partes acerca do retorno dos autos e para que especifiquem as provas que pretendem produzir, indicando a finalidade (ID 115554237), contudo, apesar de devidamente intimados (IDs 115554235 e 115554289), os promoventes deixaram transcorrer o prazo in albis (ID 115653672) e a Defensoria Pública Estadual, como curadora especial da promovida Regina Couto de Lima Moreira informou não possuir provas a produzir (ID 115554242). 14. Vieram os autos conclusos. II - FUNDAMENTAÇÃO 1. DAS CONDIÇÕES DA AÇÃO E DOS PRESSUPOSTOS PROCESSUAIS: Inicialmente, vislumbro a presença das condições da ação (legitimidade ad causam e interesse de agir) e dos pressupostos processuais (pressupostos de existência e de desenvolvimento válido e regular do processo), motivo pelo qual passo à análise do mérito da demanda. Tanto os pressupostos processuais, como as condições da ação são exigências ou requisitos preliminares, cuja inobservância impede o juiz de ter acesso ao julgamento do mérito da causa, já que nada têm a ver com a justiça ou injustiça do pedido ou com a existência ou inexistência do direito material controvertido entre os litigantes. (THEODORO JÚNIOR, Humberto. Curso de Direito Processual Civil: vol. I, 9a ed., ed. Forense) 2. DO MÉRITO: 2.1. DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA: O compromisso de compra e venda nada mais é do que uma espécie de contrato preliminar, atualmente tratado nos artigos 462 a 466 do Código Civil. Apesar de ser um contrato dispensável, é comum ser encontrado em operações de compra e venda de imóveis com o objetivo de propiciar maior segurança às partes no tocante ao preço ajustado e à forma de pagamento. Dispõe o artigo 462 do Código Civil que o contrato preliminar deve conter alguns dos requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado (contrato definitivo), notadamente a observância dos requisitos taxativos de validade dos negócios jurídicos. Contudo, no que tange à obediência da forma prescrita ou não defesa em lei, este se mostra dispensável, uma vez que não se trata de contrato definitivo. Logo, o compromisso de compra e venda de imóveis dispensa a escritura pública. Ressalte-se que não poderão existir cláusulas de arrependimento nos compromissos de compra e venda, por força do artigo 463 do Código Civil e da Súmula nº 166 do Supremo Tribunal Federal. Neste momento, a dúvida recorrente são os efeitos do compromisso de compra e venda em relação a seu registro ou não na matrícula do imóvel. No caso de não registro em matrícula, existirá apenas uma obrigação de o promitente vendedor outorgar a escritura definitiva depois de quitados os valores ajustados. Essa obrigação tem caráter pessoal, inter partes, ou seja, nada impede que o vendedor outorgue uma escritura pública de compra e venda para um terceiro e que este a registre na matrícula do imóvel junto ao Cartório de Registro de Imóveis. Neste caso, o promitente comprador somente poderia pleitear perdas e danos ou cláusula penal, juros, correção monetária e honorários advocatícios em face do promitente vendedor e mais ninguém. Portanto, quem adquiriu imóvel por compromisso de compra e venda ou escritura não registrada não poderá reivindicar o imóvel de terceiro, eis que este direito depende do registro destes contratos na matrícula. No caso de registro em matrícula do compromisso de compra e venda, existirá um direito real de aquisição do bem imóvel em favor do promitente comprador, também chamado de direito real intermediário, conforme disposto no artigo 1225, inciso VII, do Código Civil. Isso significa que o promitente vendedor passa a ter a obrigação de entregar o imóvel. O efeito deste compromisso de compra e venda passa a ser erga omnes, ou seja, oponível contra todos, impedindo situações de venda do imóvel para terceiros, conforme descrito no caso de não registro em matrícula. Isso por conta do princípio da publicidade dos contratos devidamente registrados. Além disso, possibilita que o promitente comprador reivindique o bem imóvel prometido de terceiros que eventualmente tenham adquirido indevidamente o imóvel. No caso de inadimplência por parte do promitente comprador, o vendedor poderá ingressar com ação de rescisão do contrato, cumulada com reintegração de posse do imóvel. Deve ser observada a exigência do Decreto-Lei nº 58/1937, em que o credor deve interpelar o devedor judicial ou extrajudicialmente, constituindo-o em mora antes da propositura da referida ação de rescisão do contrato, mesmo havendo cláusula resolutiva expressa. Prevê ainda o artigo 32 da Lei nº 6766/1979 que, vencida e não paga a prestação, o contrato será considerado rescindido 30 (trinta) dias após a constituição em mora do devedor. No caso sob comento, infere-se que o contrato particular de promessa de compra e venda (ID 115554247 - pág. 1), celebrado entre o autor e os promovidos Olavo Barbosa Veras e Zuila Fernandes Veras não foi levado a registro, razão pela qual os autores detinham apenas a posse do imóvel. Entretanto, posteriormente, os promitentes vendedores Olavo Barbosa Veras e Zuila Fernandes Veras alienaram o imóvel para a demandada Regina Couto de Lima Moreira, consoante se observa de contrato particular de promessa de compra e venda (ID 115554248). 2.2. DA ANULAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO: Pretende a parte autora a anulação do contrato de promessa de compra e venda celebrado entre os promovidos, devendo as partes voltarem ao estado anterior - status quo ante, de modo que a reintegração dos demandantes na posse do imóvel é consequência lógica do desfazimento do contrato. Com efeito, inobstante restar devidamente comprovado nos autos que os promovidos Olavo Barbosa Veras e Zuila Fernandes Veras venderam, em duplicidade, o mesmo bem imóvel a terceiro, tal ação não enseja a nulidade da segunda negociação, uma vez que a primeira negociação não foi registrada e, portanto, não passou a produzir efeitos erga omnes, mostrando-se inviável prejudicar o direito da segunda adquirente. Nesse sentido, colacionado os seguintes acórdãos: TJCE - AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ANULATÓRIA DE ATO JURÍDICO E REGISTRO PÚBLICO DE IMÓVEL C/C DANOS MATERIAIS E MORAIS. IMÓVEL VENDIDO EM DUPLICIDADE. DECISÃO QUE DETERMINOU PARALISAÇÃO DE QUALQUER OBRA NO BEM OU DE SUA ALIENAÇÃO. QUALIDADE DE TERCEIRO DE BOA FÉ DO AGRAVANTE INCONTESTE NOS AUTOS, QUE FOI PRUDENTE EM EFETIVAR LEGALMENTE SEU DOMÍNIO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NÃO REGISTRADO PELO AUTOR. AUSÊNCIA DE EFEITO ERGA OMNIS. IMPOSSIBILIDADE DE PREJUDICAR INTERESSE DE TERCEIROS DE BOA-FÉ. LEGISLAÇÃO, DOUTRINA E JURISPRUDÊNCIA SEDIMENTADA. TOTAL AUSÊNCIA DE PROBABILIDADE DO DIREITO DO AUTOR EM RELAÇÃO AO ORA AGRAVANTE NA ORIGEM. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO, PARA CASSAR A DECISÃO RECORRIDA. ACÓRDÃO: INTIMAÇÃO DA SENTENÇA - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO CEARÁ COMARCA DE CAUCAIA - 1ª VARA CÍVEL Rua Sérvulo Braga Moreira, s/n, Novo Pabussu, CEP 61600-272, Caucaia, Ceará Fone: (85) 3108-1605 E-mail: [email protected] SENTENÇA CLASSE/ASSUNTO: [Defeito, nulidade ou anulação] Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 4ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, unanimemente, pelo conhecimento e provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator, que passa a integrar este acórdão. (TJCE - 4ª Câmara Direito Privado - AI 06224322420208060000 CE 0622432-24.2020.8.06.0000 - Relator Desembargador Durval Aires Filho - J. 07/07/2020 - DJe 07/07/2020) TJGO - APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA C/C REPARAÇÃO DE DANOS MORAIS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO. DIREITO PESSOAL. IMÓVEL VENDIDO EM DUPLICIDADE. ANULAÇÃO DA SEGUNDA VENDA. IMPOSSIBILIDADE. BOA-FÉ DO TERCEIRO ADQUIRENTE. DANO MORAL. PRESCRIÇÃO. 1. O contrato de compromisso de compra e venda registrado no competente cartório de registro de imóveis tem natureza de direito real, ao passo que, inexistindo o registro, a relação restringe-se ao direito pessoal. 2. Não registrada a promessa de compra e venda, produzindo eficácia apenas entre as partes, não se pode desfazer a segunda alienação em obediência à boa-fé do segundo adquirente, cuja presunção não foi afastada pelo lesado. 3.Deve ser reconhecida a prescrição da pretensão de reparação pelos danos morais, se ultrapassado o prazo trienal previsto para a hipótese. 4. Descabe a condenação das demais rés, solidariamente com a requerida Ritz Imóveis Ltda, na condenação em perdas e danos, tendo em vista que as mesmas não fizerem parte do negócio jurídico realizado entre esta última e o ora apelante. 5. Vencido o apelante, impõe-se a majoração dos honorários devido pelo mesmo no primeiro grau. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJGO - 6ª Câmara Cível - AC 04583335120078090051 - Relator Jeova Sardinha de Moraes - J. 26/04/2018 - DJe 26/04/2018) 2.3. DA REINTEGRAÇÃO DE POSSE, DA COBRANÇA E DA REPARAÇÃO DE DANOS: Os autores afirmam ser os possuidores do imóvel descrito na exordial, situado na Rua Porcina Leite, 679, Parque Soledade, Caucaia, CE, alegando terem sofrido esbulho possessório em virtude da permanência da promovida Regina Couto de Lima Moreira no imóvel, apesar da inadimplência da negociação de compra e venda celebrada com os autores. Do exposto, requerem a sua condenação ao pagamento de R$48.000,00 (quarenta e oito mil reais), equivalentes à diferença do valor ajustado na venda do imóvel, de R$70.000,00 (setenta mil reais), e o valor recebido, de R$22.000,00 (vinte e dois mil reais). No entanto, os promoventes não acostaram aos autos qualquer documentação comprobatória da avença celebrada com a promovida Regina Couto de Lima Moreira, apesar de instados a manifestarem interesse na produção de provas em duas oportunidades (IDs 115554156 e 115554237). A fim de corroborar o seu direito, a parte autora colacionou aos autos apenas boletim de ocorrência que descreve a negociação e a forma de pagamento, bem como o inadimplemento contratual (ID 115554246 - pág. 3). Todavia, mencionado documento trata-se de prova unilateral, produzida por fatos narrados pela própria parte suplicante, não sendo apto a comprovar efetivamente a veracidade dos fatos relatados. Importante destacar que o ônus da prova incumbe à parte promovente, a qual cabe comprovar os atos alegados e imputados à parte demandada, quanto ao fato constitutivo do seu direito, de acordo com o artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil. A petição inicial deve ser instruída, pois, com todas as provas necessárias para demonstrar a veracidade dos direitos arguidos, conforme preceitua o artigo 319, inciso VI, do mesmo dispositivo. A parte autora esquivou-se do ônus de comprovar a existência do negócio jurídico de compra e venda celebrado com a promovida Regina Couto de Lima Moreira e, consequentemente, do inadimplemento da parte demandada, deixando também de juntar provas quanto aos danos sofridos, apenas alegando genericamente a existência de lucros cessantes e perdas e danos. Cabe ponderar que, conforme decisão de ID 115554156 e despacho de ID 115554237, fora oportunizado aos demandantes manifestar o interesse na produção de outras provas alusivas ao seu direito, porém a parte autora afirmou expressamente, na petição de ID 115554162, não possuir outras provas a produzir e, posteriormente deixou o prazo para manifestação transcorrer in albis, conforme ID 115653672. Por conseguinte, verifica-se que a parte autora absteve-se de demonstrar a veracidade de suas alegações, porquanto não apresentou nenhuma prova da existência de um negócio jurídico firmado com a demandada Regina Couto de Lima Moreira, que tenha ensejado o débito aqui exigido. Com efeito, no caso vertente, não restou demonstrado que a promovida Regina Couto de Lima Moreira exerce a posse sobre o imóvel de forma ilegítima ou que tenha praticado o alegado esbulho possessório, requisitos indispensáveis à reintegração de posse, ex vi do artigo 561 do Código de Processo Civil. Sendo assim, por ausência de elementos probatórios, conclui-se também pela não comprovação da existência de débito e dos supostos danos sofridos, restando premente a improcedência total do pedido autoral. III - DISPOSITIVO 1. Ante as razões expendidas, com espeque no artigo 1210 do Código Civil, no artigo 560 e seguintes e 373, inciso I, do Código de Processo Civil, julgo totalmente improcedente o pedido da ação. 2. Em consequência, julgo extinto o feito com resolução de mérito, consoante preceitua o artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. 3. Condeno os promoventes em custas processuais e honorários advocatícios em favor da Defensoria Pública do Estado à ordem de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, em conformidade com o disposto no artigo 85, §2º, do Código de Processo Civil. Todavia, considerando que a parte vencida é beneficiária da gratuidade judiciária, as obrigações decorrentes de sua sucumbência ficarão sob condição suspensiva de exigibilidade e somente poderão ser executadas se, nos 05 (cinco) anos subsequentes ao trânsito em julgado da decisão, o credor demonstrar que deixou de existir a situação de insuficiência de recursos que ensejou a gratuidade deferida, consoante o artigo 98, §3º, do Código de Processo Civil. 4. Publique-se, registre-se e intime-se. 5. Expedientes necessários. Caucaia/CE, data da assinatura digital. Maria Valdileny Sombra Franklin Juíza de Direito

Disponibilização no Diário da Justiça Eletrônico

28/07/2025, 00:00

Expedida/Certificada

25/07/2025, 09:25

Expedida/Certificada

25/07/2025, 09:25

Decurso de Prazo

14/06/2025, 01:35

Publicação

23/05/2025, 00:00

Disponibilização no Diário da Justiça Eletrônico

22/05/2025, 00:00

Petição (Petição (outras))

21/05/2025, 18:28

Confirmada

21/05/2025, 18:27

Documentos

INTIMAÇÃO DA SENTENÇA

•28/07/2025, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - SENTENÇA SENTENÇA Processo: 0008222-87.2018.8.06.0064. AUTOR: MARCELINA MARIA DOMINGOS DA CUNHA, AMAURILIO FERREIRA DA CUNHA REU: ZUILA FERNANDES VERAS, OLAVO BARBOSA VERAS, REGINA COUTO DE LIMA MOREIRA PROCESSO(S) ASSOCIADO(S): [] EMENTA: CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE ANULAÇÃO DE NEGÓCIO JURÍDICO C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE, COBRANÇA E PERDAS E DANOS. PROCESSO JULGADO IMPROCEDENTE. ANULAÇÃO DA SENTENÇA EM SEGUNDA INSTÂNCIA. RETORNO DOS AUTOS PARA ABERTURA DE PRAZO PARA PRODUÇÃO DE PROVA DOCUMENTAL OU TESTEMUNHAL. INTIMAÇÃO PARA PRODUÇÃO DE PROVAS. DECURSO DO PRAZO IN ALBIS. IMÓVEL VENDIDO EM DUPLICIDADE. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO PELOS AUTORES. AUSÊNCIA DE EFEITO ERGA OMNES. IMPOSSIBILIDADE DE PREJUDICAR ADQUIRENTE DE BOA-FÉ. NEGÓCIO JURÍDICO, INADIMPLEMENTO CONTRATUAL E DANOS NÃO COMPROVADOS. POSSE ILEGÍTIMA E ESBULHO POSSESSÓRIOS NÃO DEMONSTRADOS. IMPROCEDÊNCIA. I - RELATÓRIO 1. AMAURILIO FERREIRA DA CUNHA e MARCELINA MARIA DOMINGOS DA CUNHA ajuizaram a presente AÇÃO DE ANULAÇÃO DE NEGÓCIO JURÍDICO C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE, COBRANÇA E REPARAÇÃO DE DANOS, em face de OLAVO BARBOSA VERAS, ZUILA FERNANDES VERAS e REGINA COUTO DE LIMA MOREIRA, todos qualificados nos autos, aduzindo, em suma, que: 1.1. Em 03/12/2007, a parte autora celebrou contrato particular de promessa de compra e venda com os promovidos Olavo Barbosa Veras e Zuila Fernandes Veras, para aquisição do imóvel situado na Rua Porcina Leite, 679, Parque Soledade, Caucaia, CE, estando, desde então, na posse do imóvel; 1.2. Posteriormente, o autor construiu uma casa no imóvel para viver com sua esposa à época, e, por ocasião do divórcio, o casal partilhou o aludido imóvel, que ficou com o promovente, mediante o pagamento da parte da cônjuge virago; 1.3. O autor negociou o imóvel com a promovida Regina Couto de Lima Moreira pelo valor de R$70.000,00 (setenta mil reais), a serem pagos mediante a entrega de um veículo, no valor de R$20.000,00 (vinte mil reais) e 50 parcelas mensais de R$1.000,00 (um mil reais); 1.4. O veículo foi entregue, no entanto foram pagas apenas duas parcelas mensais pela promovida; 1.5. Os autores procuraram a promovida por diversas vezes para efetuar os pagamentos, porém sem sucesso, até que tomaram conhecimento de que a promovida conseguiu a transferência do imóvel através de um contrato de compra e venda celebrado entre ela e os primeiros promovidos; 1.6. É notório que os promovidos estão esbulhando o imóvel que pertence aos autores, uma vez que estão usufruindo do imóvel, sem pagar nada por isso. 2. Do exposto, os promoventes requereram, em sede de tutela de urgência, a reintegração de posse do imóvel. Quanto ao mérito, pugnaram pela confirmação da liminar, e a procedência da ação, com a declaração da nulidade do negócio jurídico celebrado entre os promovidos e a condenação da promovida Regina Couto de Lima Moreira em perdas e danos, referentes aos valores a título de aluguéis que deixaram de perceber ou, caso não seja concedida a reintegração de posse, a condenação ao pagamento de R$48.000,00 (quarenta e oito mil reais), devidamente atualizados, referentes à diferença dos valores que foram ajustados quando da venda do imóvel à referida promovida. 3. A exordial foi instruída com documentos (IDs 115554245/115554248). 4. Foi deferida a assistência judiciária gratuita e ordenada a realização de audiência de justificação prévia (ID 115554012), que não se realizou, eis que incabível, já que o feito deve seguir o rito comum (ID 115554127). 5. Os promovidos Olavo Barbosa Veras e Zuila Fernandes Veras foram citados por oficial de justiça (ID 115554024) e a promovida Regina Couto de Lima Moreira foi citada por edital (IDs 115554146 e 115554149), os quais deixaram transcorrer o prazo de contestação in albis (ID 115554150), sendo nomeado curador especial para a promovida citada por edital (ID 115554151), que apresentou a contestação por negativa geral (ID 115554155). 6. Foi decretada a revelia, sem os efeitos da confissão ficta, dos promovidos Olavo Barbosa Veras e Zuila Fernandes Veras, bem como determinada a intimação dos litigantes para manifestarem interesse na produção de outras provas (ID 115554156). 7. Os promoventes informaram o desinteresse em produzir provas, requestando o julgamento do feito (ID 115554162), enquanto o curador especial nada requereu (ID 115554165). 8. O feito foi julgado totalmente improcedente (ID 115554169). 9. Os promoventes interpuseram apelação (ID 115554227). 10. Foi determinada a intimação da parte adversa para oferecer contrarrazões recursais e, após, a remessa dos autos à superior instância (ID 115554228). 11. A Defensoria Pública Estadual apresentou contrarrazões em favor da promovida Regina Couto de Lima Moreira (ID 115554231). 12. O Tribunal de Justiça do Estado do Ceará cassou a sentença em sede de apelação, determinando o retorno dos autos para fins de instauração da dilação probatória (prova documental e/ou prova oral) (ID 115554259), cujo acórdão foi ratificado em aclaratórios (ID 115554267) e transitou em julgado (ID 115554287). 13. Foi determinada a intimação das partes acerca do retorno dos autos e para que especifiquem as provas que pretendem produzir, indicando a finalidade (ID 115554237), contudo, apesar de devidamente intimados (IDs 115554235 e 115554289), os promoventes deixaram transcorrer o prazo in albis (ID 115653672) e a Defensoria Pública Estadual, como curadora especial da promovida Regina Couto de Lima Moreira informou não possuir provas a produzir (ID 115554242). 14. Vieram os autos conclusos. II - FUNDAMENTAÇÃO 1. DAS CONDIÇÕES DA AÇÃO E DOS PRESSUPOSTOS PROCESSUAIS: Inicialmente, vislumbro a presença das condições da ação (legitimidade ad causam e interesse de agir) e dos pressupostos processuais (pressupostos de existência e de desenvolvimento válido e regular do processo), motivo pelo qual passo à análise do mérito da demanda. Tanto os pressupostos processuais, como as condições da ação são exigências ou requisitos preliminares, cuja inobservância impede o juiz de ter acesso ao julgamento do mérito da causa, já que nada têm a ver com a justiça ou injustiça do pedido ou com a existência ou inexistência do direito material controvertido entre os litigantes. (THEODORO JÚNIOR, Humberto. Curso de Direito Processual Civil: vol. I, 9a ed., ed. Forense) 2. DO MÉRITO: 2.1. DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA: O compromisso de compra e venda nada mais é do que uma espécie de contrato preliminar, atualmente tratado nos artigos 462 a 466 do Código Civil. Apesar de ser um contrato dispensável, é comum ser encontrado em operações de compra e venda de imóveis com o objetivo de propiciar maior segurança às partes no tocante ao preço ajustado e à forma de pagamento. Dispõe o artigo 462 do Código Civil que o contrato preliminar deve conter alguns dos requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado (contrato definitivo), notadamente a observância dos requisitos taxativos de validade dos negócios jurídicos. Contudo, no que tange à obediência da forma prescrita ou não defesa em lei, este se mostra dispensável, uma vez que não se trata de contrato definitivo. Logo, o compromisso de compra e venda de imóveis dispensa a escritura pública. Ressalte-se que não poderão existir cláusulas de arrependimento nos compromissos de compra e venda, por força do artigo 463 do Código Civil e da Súmula nº 166 do Supremo Tribunal Federal. Neste momento, a dúvida recorrente são os efeitos do compromisso de compra e venda em relação a seu registro ou não na matrícula do imóvel. No caso de não registro em matrícula, existirá apenas uma obrigação de o promitente vendedor outorgar a escritura definitiva depois de quitados os valores ajustados. Essa obrigação tem caráter pessoal, inter partes, ou seja, nada impede que o vendedor outorgue uma escritura pública de compra e venda para um terceiro e que este a registre na matrícula do imóvel junto ao Cartório de Registro de Imóveis. Neste caso, o promitente comprador somente poderia pleitear perdas e danos ou cláusula penal, juros, correção monetária e honorários advocatícios em face do promitente vendedor e mais ninguém. Portanto, quem adquiriu imóvel por compromisso de compra e venda ou escritura não registrada não poderá reivindicar o imóvel de terceiro, eis que este direito depende do registro destes contratos na matrícula. No caso de registro em matrícula do compromisso de compra e venda, existirá um direito real de aquisição do bem imóvel em favor do promitente comprador, também chamado de direito real intermediário, conforme disposto no artigo 1225, inciso VII, do Código Civil. Isso significa que o promitente vendedor passa a ter a obrigação de entregar o imóvel. O efeito deste compromisso de compra e venda passa a ser erga omnes, ou seja, oponível contra todos, impedindo situações de venda do imóvel para terceiros, conforme descrito no caso de não registro em matrícula. Isso por conta do princípio da publicidade dos contratos devidamente registrados. Além disso, possibilita que o promitente comprador reivindique o bem imóvel prometido de terceiros que eventualmente tenham adquirido indevidamente o imóvel. No caso de inadimplência por parte do promitente comprador, o vendedor poderá ingressar com ação de rescisão do contrato, cumulada com reintegração de posse do imóvel. Deve ser observada a exigência do Decreto-Lei nº 58/1937, em que o credor deve interpelar o devedor judicial ou extrajudicialmente, constituindo-o em mora antes da propositura da referida ação de rescisão do contrato, mesmo havendo cláusula resolutiva expressa. Prevê ainda o artigo 32 da Lei nº 6766/1979 que, vencida e não paga a prestação, o contrato será considerado rescindido 30 (trinta) dias após a constituição em mora do devedor. No caso sob comento, infere-se que o contrato particular de promessa de compra e venda (ID 115554247 - pág. 1), celebrado entre o autor e os promovidos Olavo Barbosa Veras e Zuila Fernandes Veras não foi levado a registro, razão pela qual os autores detinham apenas a posse do imóvel. Entretanto, posteriormente, os promitentes vendedores Olavo Barbosa Veras e Zuila Fernandes Veras alienaram o imóvel para a demandada Regina Couto de Lima Moreira, consoante se observa de contrato particular de promessa de compra e venda (ID 115554248). 2.2. DA ANULAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO: Pretende a parte autora a anulação do contrato de promessa de compra e venda celebrado entre os promovidos, devendo as partes voltarem ao estado anterior - status quo ante, de modo que a reintegração dos demandantes na posse do imóvel é consequência lógica do desfazimento do contrato. Com efeito, inobstante restar devidamente comprovado nos autos que os promovidos Olavo Barbosa Veras e Zuila Fernandes Veras venderam, em duplicidade, o mesmo bem imóvel a terceiro, tal ação não enseja a nulidade da segunda negociação, uma vez que a primeira negociação não foi registrada e, portanto, não passou a produzir efeitos erga omnes, mostrando-se inviável prejudicar o direito da segunda adquirente. Nesse sentido, colacionado os seguintes acórdãos: TJCE - AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ANULATÓRIA DE ATO JURÍDICO E REGISTRO PÚBLICO DE IMÓVEL C/C DANOS MATERIAIS E MORAIS. IMÓVEL VENDIDO EM DUPLICIDADE. DECISÃO QUE DETERMINOU PARALISAÇÃO DE QUALQUER OBRA NO BEM OU DE SUA ALIENAÇÃO. QUALIDADE DE TERCEIRO DE BOA FÉ DO AGRAVANTE INCONTESTE NOS AUTOS, QUE FOI PRUDENTE EM EFETIVAR LEGALMENTE SEU DOMÍNIO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NÃO REGISTRADO PELO AUTOR. AUSÊNCIA DE EFEITO ERGA OMNIS. IMPOSSIBILIDADE DE PREJUDICAR INTERESSE DE TERCEIROS DE BOA-FÉ. LEGISLAÇÃO, DOUTRINA E JURISPRUDÊNCIA SEDIMENTADA. TOTAL AUSÊNCIA DE PROBABILIDADE DO DIREITO DO AUTOR EM RELAÇÃO AO ORA AGRAVANTE NA ORIGEM. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO, PARA CASSAR A DECISÃO RECORRIDA. ACÓRDÃO: INTIMAÇÃO DA SENTENÇA - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO CEARÁ COMARCA DE CAUCAIA - 1ª VARA CÍVEL Rua Sérvulo Braga Moreira, s/n, Novo Pabussu, CEP 61600-272, Caucaia, Ceará Fone: (85) 3108-1605 E-mail: [email protected] SENTENÇA CLASSE/ASSUNTO: [Defeito, nulidade ou anulação] Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 4ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, unanimemente, pelo conhecimento e provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator, que passa a integrar este acórdão. (TJCE - 4ª Câmara Direito Privado - AI 06224322420208060000 CE 0622432-24.2020.8.06.0000 - Relator Desembargador Durval Aires Filho - J. 07/07/2020 - DJe 07/07/2020) TJGO - APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA C/C REPARAÇÃO DE DANOS MORAIS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO. DIREITO PESSOAL. IMÓVEL VENDIDO EM DUPLICIDADE. ANULAÇÃO DA SEGUNDA VENDA. IMPOSSIBILIDADE. BOA-FÉ DO TERCEIRO ADQUIRENTE. DANO MORAL. PRESCRIÇÃO. 1. O contrato de compromisso de compra e venda registrado no competente cartório de registro de imóveis tem natureza de direito real, ao passo que, inexistindo o registro, a relação restringe-se ao direito pessoal. 2. Não registrada a promessa de compra e venda, produzindo eficácia apenas entre as partes, não se pode desfazer a segunda alienação em obediência à boa-fé do segundo adquirente, cuja presunção não foi afastada pelo lesado. 3.Deve ser reconhecida a prescrição da pretensão de reparação pelos danos morais, se ultrapassado o prazo trienal previsto para a hipótese. 4. Descabe a condenação das demais rés, solidariamente com a requerida Ritz Imóveis Ltda, na condenação em perdas e danos, tendo em vista que as mesmas não fizerem parte do negócio jurídico realizado entre esta última e o ora apelante. 5. Vencido o apelante, impõe-se a majoração dos honorários devido pelo mesmo no primeiro grau. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJGO - 6ª Câmara Cível - AC 04583335120078090051 - Relator Jeova Sardinha de Moraes - J. 26/04/2018 - DJe 26/04/2018) 2.3. DA REINTEGRAÇÃO DE POSSE, DA COBRANÇA E DA REPARAÇÃO DE DANOS: Os autores afirmam ser os possuidores do imóvel descrito na exordial, situado na Rua Porcina Leite, 679, Parque Soledade, Caucaia, CE, alegando terem sofrido esbulho possessório em virtude da permanência da promovida Regina Couto de Lima Moreira no imóvel, apesar da inadimplência da negociação de compra e venda celebrada com os autores. Do exposto, requerem a sua condenação ao pagamento de R$48.000,00 (quarenta e oito mil reais), equivalentes à diferença do valor ajustado na venda do imóvel, de R$70.000,00 (setenta mil reais), e o valor recebido, de R$22.000,00 (vinte e dois mil reais). No entanto, os promoventes não acostaram aos autos qualquer documentação comprobatória da avença celebrada com a promovida Regina Couto de Lima Moreira, apesar de instados a manifestarem interesse na produção de provas em duas oportunidades (IDs 115554156 e 115554237). A fim de corroborar o seu direito, a parte autora colacionou aos autos apenas boletim de ocorrência que descreve a negociação e a forma de pagamento, bem como o inadimplemento contratual (ID 115554246 - pág. 3). Todavia, mencionado documento trata-se de prova unilateral, produzida por fatos narrados pela própria parte suplicante, não sendo apto a comprovar efetivamente a veracidade dos fatos relatados. Importante destacar que o ônus da prova incumbe à parte promovente, a qual cabe comprovar os atos alegados e imputados à parte demandada, quanto ao fato constitutivo do seu direito, de acordo com o artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil. A petição inicial deve ser instruída, pois, com todas as provas necessárias para demonstrar a veracidade dos direitos arguidos, conforme preceitua o artigo 319, inciso VI, do mesmo dispositivo. A parte autora esquivou-se do ônus de comprovar a existência do negócio jurídico de compra e venda celebrado com a promovida Regina Couto de Lima Moreira e, consequentemente, do inadimplemento da parte demandada, deixando também de juntar provas quanto aos danos sofridos, apenas alegando genericamente a existência de lucros cessantes e perdas e danos. Cabe ponderar que, conforme decisão de ID 115554156 e despacho de ID 115554237, fora oportunizado aos demandantes manifestar o interesse na produção de outras provas alusivas ao seu direito, porém a parte autora afirmou expressamente, na petição de ID 115554162, não possuir outras provas a produzir e, posteriormente deixou o prazo para manifestação transcorrer in albis, conforme ID 115653672. Por conseguinte, verifica-se que a parte autora absteve-se de demonstrar a veracidade de suas alegações, porquanto não apresentou nenhuma prova da existência de um negócio jurídico firmado com a demandada Regina Couto de Lima Moreira, que tenha ensejado o débito aqui exigido. Com efeito, no caso vertente, não restou demonstrado que a promovida Regina Couto de Lima Moreira exerce a posse sobre o imóvel de forma ilegítima ou que tenha praticado o alegado esbulho possessório, requisitos indispensáveis à reintegração de posse, ex vi do artigo 561 do Código de Processo Civil. Sendo assim, por ausência de elementos probatórios, conclui-se também pela não comprovação da existência de débito e dos supostos danos sofridos, restando premente a improcedência total do pedido autoral. III - DISPOSITIVO 1. Ante as razões expendidas, com espeque no artigo 1210 do Código Civil, no artigo 560 e seguintes e 373, inciso I, do Código de Processo Civil, julgo totalmente improcedente o pedido da ação. 2. Em consequência, julgo extinto o feito com resolução de mérito, consoante preceitua o artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. 3. Condeno os promoventes em custas processuais e honorários advocatícios em favor da Defensoria Pública do Estado à ordem de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, em conformidade com o disposto no artigo 85, §2º, do Código de Processo Civil. Todavia, considerando que a parte vencida é beneficiária da gratuidade judiciária, as obrigações decorrentes de sua sucumbência ficarão sob condição suspensiva de exigibilidade e somente poderão ser executadas se, nos 05 (cinco) anos subsequentes ao trânsito em julgado da decisão, o credor demonstrar que deixou de existir a situação de insuficiência de recursos que ensejou a gratuidade deferida, consoante o artigo 98, §3º, do Código de Processo Civil. 4. Publique-se, registre-se e intime-se. 5. Expedientes necessários. Caucaia/CE, data da assinatura digital. Maria Valdileny Sombra Franklin Juíza de Direito

28/07/2025, 00:00

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Definitivo

Documento (Certidão)

Trânsito em julgado

Decurso de Prazo

Decurso de Prazo

Publicação

Disponibilização no Diário da Justiça Eletrônico

Expedida/Certificada

Expedida/Certificada

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Publicação

Disponibilização no Diário da Justiça Eletrônico

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Confirmada

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