Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
Processo: 0132645-85.2016.8.06.0001.
REQUERENTE: J. LUSTOSA CONSTRUCOES EIRELI - EPP e outros
REQUERIDO: FERRARI ENGENHARIA LTDA SENTENÇA
INTIMAÇÃO DA SENTENÇA - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO CEARÁ 4ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE FORTALEZA _________________________________________________________________________________________________________________________________________________ CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Troca ou Permuta] Vistos e etc.
Trata-se de Ação de Obrigação de Fazer c/c Pedido de Tutela de Urgência movida por J LUSTOSA CONSTRUÇÕES LTDA - EPP em face de FERRARI ENGENHARIA LTDA, ambos qualificados no caderno processual em epígrafe. Na peça inicial a parte autora narra que, em 23/08/2011, realizou contrato de permuta com a requerida, cujo objeto era a posse de um terreno de propriedade da ré, com seus pertences e benfeitorias, em troca do valor de R$ 490.000,00 (quatrocentos e noventa mil reais) e 07 (sete) unidades residenciais autônomas. No referido instrumento contratual, restou estabelecido que, em decorrências dessas unidades, a requerida seria detentora da fraçao ideal correspondente a 14,54% da área construída. Em razão de alterações exigidas pela Prefeitura de Fortaleza e o aumento do potencial construtivo do empreendimento, houve aumento da fração ideal para 14,60%. Diante do aumento da fração ideal que pertence a parte requerida, para a realização do desmembramento das unidades autônomas, o cartório de registro de imóveis exigiu a lavratura de escritura pública autorizando a rerratificação do projeto anteriormente averbado. No entanto, a ré se mantém inerte, impedindo a regularização da matrícula do imóvel e do empreendimento, agindo de extrema má-fé, pois se insurge contra suspostos defeitos nas unidades autônomas. Portanto, requer que seja concedida a tutela de urgência a fim de se determinar a rerratificação do Registro do R-03, da Matrícula nº 3676 do CRI da 5ªZona de Fortaleza para fazer constar como fração ideal da parte requerida o percentual de 14,60% ao invés de 14,54%. Ao fim da instrução processual, pleiteia pela confirmação da tutela de urgência. Decisão interlocutória no id 131000434 concedendo a tutela de urgência. Audiência de Conciliação no id 131000889 suspendendo o feito para tentativa de composição entre as partes. Audiência de Instrução e Julgamento no id 131000945, no qual restou homologado a utilização das provas testemunhais e depoimento pessoal colhidos nos processos n° 0190129-58.2016 e 0190830-19.2016 em apenso. Contestação da promovida Ferrari Engenharia Eireli alegando que a autora não cumpriu suas obrigações contratuais e legais, pois entregou área inferior a contratada e com imperfeições, motivo pelo qual não concordou com a rerratificação do registro, utilizando do princípio exceptio non adimpleti contractus. Requereu, portanto, a improcedência da ação. Réplica no id 131000962 rechaçando a tese do réu. Laudo Pericial no id 131001040 utilizando como base a área total fornecida no habite-se. Esclarecimentos acerca da impugnação ao laudo pericial no id 140595385. Laudo Pericial Complementar no id 174548200. É o que importa relatar. Fundamento e Decido. As partes estão bem representadas. Presentes as condições da ação e pressupostos processuais. Os fatos e documentos acostados são suficientes para o deslinde da lide, prescindindo-se de outras provas, pelo que passo ao julgamento da lide. De início, importante esclarecer que o valor da causa deve equivaler ao conteúdo econômico buscado na demanda, mesmo em ações com provimentos meramente declaratórios ou mandamentais. Assim, deve corresponder ao valor do ato jurídico objeto da ação. Considerando que as partes atribuíram o valor de R$ 612.357,09 (seiscentos e doze mil, trezentos e cinquenta e sete reais e nove centavos) à fração ideal que pertence à requerida, retifico, de ofício, o valor da causa para que conste o referido montante, conforme o art. 292, §3° do CPC. Inexistindo outros aspectos prejudiciais ao cerne da controvérsia a serem analisados, dirige-se ao exame de seu objeto. Cumpre destacar que é incontroversa a relação jurídica existente entre as partes à vista dos documentos acostados aos autos, precisamente o contrato particular de permuta e incorporação imobiliária (id 131001078) e o seu respectivo aditivo (id 131001065). No contrato de permuta pactuado entre as partes, firmado em 23/08/2011, o proprietário Ferrari Engenharia Ltda prometeu permutar terreno de sua propriedade com a construtora J. Lustosa em troca de valor líquido e a entrega de 7 (sete) unidades autônomas (apartamentos) a serem construídas, por essa última, no respectivo imóvel. Ademais, conforme consta na matrícula do imóvel (id 131001093), as unidades autonômas a serem entregues pela parte autora deveriam corresponder à fração ideal de 14,54% da área do terreno. Por sua vez, referido percentual aumentou para 14,60% em razão das exigências administrativas dos órgãos competentes, que alterou a área construída. Em decorrência de tal alteração, o CRI determinou a necessidade de se rerratificar a matrícula do imóvel, uma vez que consta da averbação R-03 daquela matrícula área distinta daquela constante do memorial descritivo e habite-se expedido pela Prefeitura Municipal de Fortaleza. Por tratar-se de área afeta à requerida por força do contrato, há necessidade desta expor sua vontade na retificação por meio de escritura pública, todavia, a requerida manteve-se silente em sua obrigação, mesmo após notificada. A requerida não nega que recusou a lavratura da rerratificação, justificando sua conduta na ausência de cumprimento do contrato por parte da autora, uma vez que esta entregou àrea inferior a contratada e com imperfeições, utilizando a tese da exceção do contrato não cumprido. Desse modo, a defesa da ré centra-se na "exceptio non adimpleti contractus", prevista no artigo 476 do Código Civil, que estipula que, nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes pode exigir o implemento da prestação do outro antes de cumprir a sua própria obrigação. A ré alega que a autora não entregou as unidades da forma pactuada e em razão disso se negou a realizar a rerratificação necessária para regularização do imóvel. O princípio da força obrigatória dos contratos, expressão da autonomia da vontade, impõe que o acordo de vontades livremente estabelecido entre as partes deve ser cumprido tal como pactuado, vinculando os contratantes ao seu exato teor. Contudo, tal princípio não é absoluto, devendo ser harmonizado com o princípio da boa-fé objetiva, que permeia todas as fases do contrato, desde as tratativas preliminares até o momento posterior ao seu cumprimento. A boa-fé objetiva impõe aos contratantes deveres anexos de conduta, dentre os quais se destacam os deveres de informação, lealdade e cooperação. No contexto de um contrato de permuta de imóveis, as partes devem agir com transparência quanto às características e à situação jurídica dos bens objeto da transação, bem como colaborar para a consecução das finalidades contratuais. A exceção de contrato não cumprido fundamenta-se no princípio da interdependência das obrigações nos contratos bilaterais, segundo o qual o cumprimento das prestações deve ocorrer de forma simultânea ou, quando estabelecida ordem cronológica, a parte que deve cumprir em segundo lugar pode recusar-se a fazê-lo enquanto a outra não cumprir a sua parte. Nesse caso, para dirimir a controvérsia acerca da área inferior, foi requerido a realização de prova pericial por engenheiro civil, que, inicialmente, considerou como referência a área total construída apresentada no habite-se, que equivale a 7.694,13 m². Este valor foi utilizado como parâmetro preliminar para as análises e cálculos periciais, concluindo que: "Apresentado os resultados e truncando a apresentação em duas casas decimais, nota-se que a soma de todas as frações ideais verificam um valor total de 14,60%." "Considerando todos os pressupostos indicados no laudo pericial, o valor percentual dos 7 apartamentos resultam aproximadamente em 14,60%." Por sua vez, a parte promovida impugnou a base de cálculo utilizada pelo perito (habite-se), pois defendeu que a construção do edifício foi realizada com área muito superior a que consta no documento, de modo que seria necessário que o perito medisse as áreas comuns. Foi determinado a realização de novo laudo pericial, no qual o perito esclareceu, inicialmente, que: "ainda que tecnicamente a fração ideal não dependa da área construída global, este Perito, em estrita obediência às determinações judiciais e às solicitações das partes, realizou a medição integral da área total construída do empreendimento". Logo após, diante das mediações realizadas, concluiu: "Em conclusão, a distribuição apurada reflete adequadamente a participação ideal de cada imóvel nas partes comuns do condomínio, atendendo aos critérios técnicos e normativos aplicáveis, concluindo pelo valor 14,60% conforme calculado e demonstrado" "Sim. A fração ideal do requerido permanece em 14,60%, conforme memorial de cálculo constante do laudo pericial." Muito embora a ré impugne também o laudo pericial complementar, verifica-se que, não houve aumento apenas da área construída, mas também das áreas comuns, mantendo apenas a mesma área por apartamento. Tal fato explica a razão pela qual o perito obteve a mesma fração ideal calculada no laudo pericial anterior. A prova pericial, como é cediço, destina-se a suprir a carência de conhecimentos técnicos do magistrado, fornecendo-lhe subsídios para a formação de seu convencimento. O perito judicial, na qualidade de auxiliar do juízo (art. 149, CPC), goza da presunção de imparcialidade e seus apontamentos devem ser sopesados com especial atenção. O profisisonal nomeado realizou vistoria in loco, acompanhado pelos assistentes técnicos de ambas as partes, produziu vasto registro fotográfico, analisou a documentação técnica carreada aos autos e respondeu, de maneira fundamentada, a todos os quesitos formulados. A parte promovida levanta pontos de extrema relevância, como a divergência da área construídas apontada em documentos diferentes. Contudo, tais apontamentos não são suficientes para infirmar a totalidade do trabalho pericial elaborado por engenheiro civil, devidamente habilitado e utilizando instrumento de medição, como equipamento topográfico óptico-eletrônico. O laudo é claro, coerente e está devidamente fundamentado nos elementos colhidos durante a instrução processual. As discordâncias do requerido, portanto, embora devam ser consideradas na análise do mérito, não invalidam o laudo judicial como elemento de prova. Por conseguinte, entendo que restou comprovado nos autos que a parte autora entregou a fração ideal que se obrigou no contrato de permuta. Não obstante, ainda que não fosse o caso de cumprimento da referida obrigação, entendo que a conduta da promovida em se recusar a realizar o instrumento de rerratificação não é compatível com a eventual inexecução do contrato, considerando que a obrigação poderia ser convertida em perdas e danos, sem causar prejuízo aos terceiros adquirentes das demais unidades. Inclusive, em situação similar (ausência de liberação da hipoteca por suposto descumprimento contratual), este juízo entendeu que: "o contrato previu sanções para o descumprimento das cláusulas contratuais, não cabendo a requerida agir de forma unilateral para prejudicar a execução do contrato". No caso concreto, a inadimplência da autora poderia, em tese, autorizar a requerida a exigir garantias contratualmente previstas ou indenizações. Embora a requerida invoque a exceção do contrato não cumprido (art. 476 do Código Civil), referido instituto não se presta a legitimar condutas desproporcionais ou incompatíveis com a boa-fé objetiva, tampouco autoriza o credor a transformar sua posição contratual em instrumento de coerção. Assim, embora a inadimplência da autora seja fato relevante, ela não possui aptidão para, por si só, legitimar a específica conduta adotada pela ré, consistente em se recusar a lavrar documento necessário em contexto de finalização e entrega do empreendimento. Portanto,
diante do exposto, entendo que a improcedência é a medida que se impõe. A partir dos fatos e provas apresentados em consonância aos fundamentos jurídicos expostos, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTE os pedidos autorais, confirmando a tutela de urgência deferida. Ante a sucumbência da requerida, a condeno ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios no percentual de 12% do valor atualizado da causa (valor retificado) pelo índice do IPCA, desde o ajuizamento da ação, conforme preceituado pelo artigo 85 do Código de Processo Civil. Registrada no sistema. Publique-se. Intimem-se. Em caso de recurso de apelação, ciência à parte contrária para, querendo, apresentar contrarrazões no prazo legal. Após, subam os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, com nossas homenagens e cautelas de estilo. Com o advento da Lei nº 13.105/2015, o juízo de admissibilidade é efetuado pelo juízo ad quem, na forma do artigo 1.010, § 3º, a seguir transcrito: "Após as formalidades previstas nos §§ 1º e 2º, os autos serão remetidos ao tribunal pelo juiz, independentemente de juízo de admissibilidade". Após o trânsito em julgado, arquivem-se os autos. Expedientes necessários. Fortaleza/CE, data e hora da assinatura. FABIANO DAMASCENO MAIA Juiz de Direito