Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
AUTOR: FRANCISCO VASCONCELOS DE ARRUDA SOBRINHO
REU: OLIVALDA TELES ESMERALDO SENTENÇA 1 - RELATÓRIO FRANCISCO VASCONCELOS DE ARRUDA SOBRINHO, já qualificado à exordial, ingressou em juízo, por intermédio de advogado devidamente habilitado, com Ação de Cobrança c/c Pedido de Anulação de Escritura Pública, em face de OLIVALDA TELES ESMERALDO, também qualificada, pelos motivos fáticos e jurídicos a seguir expostos Afirma, em síntese, que firmou contrato de compra e venda sob n° 1.4444.0968620-7, de um imóvel residencial SITO NA RUA João Ludugero Sobreira, n 100, Lavras da Mangabeira/CE, com o Sr. Rembrandt de Matos Esmeraldo, falecido esposo da parte requerida, no valor de R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais), valor a ser pago mediante financiamento junto à Caixa Econômica Federal, no valor de R$ 350.000,00 (trezentos e cinquenta mil reais), e os R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais) remanescentes a serem pagos pelo comprador. Assevera, ainda, que o comprador veio a falecer sem adimplir o referido débito, e que este também não veio a ser quitado pela herdeira. Ademais, aduz ainda que arcou com inúmeros pagamentos para que o negócio jurídico fosse cumprido (Id n° 108552746, pág. 2). Pontua, finalmente, que posteriormente teve notícias de que a requerida havia vendido o bem, sem sequer avisá-lo ou complementar o pagamento; adicionando que os terceiros adquirentes entraram no imóvel, retiraram os pertences do requerente sem qualquer aviso. Pede, alfim, a procedência dos pedidos formulados para que seja emitido provimento jurisdicional declarando a nulidade da escritura pública Matrícula nº 730, Registro geral em 01/04/1981, folhas nº 130, livro nº 2-C, item R-5-730, com a consequente condenação da Requerida a pagar ao Requerente o valor de R$ R$ 213.883,19 (duzentos e treze mil, oitocentos e oitenta e três reais e dezenove centavos), bem como pelas perdas e danos geradas ao Autor ou, alternativamente ao pagamento em espécie, a adjudicação do imóvel em nome deste Requerente. Instruindo os pedidos, vieram os documentos de Id nº 108552747 a 38645389. Decisão Interlocutória de Id n° 108548891 deferiu o benefício da justiça gratuita, determinou a citação da promovida e pontuou a ausência de elementos aptos a corroborar a decisão liminar requerida. Devidamente citada, a promovida apresentou contestação (Id n° 108551697), tendo arguido a preliminar de impugnação à gratuidade a justiça concedida, e posteriormente, requerendo o citado benefício em seu favor. No mérito, sustenta o devido pagamento do imóvel ao vendedor. Por fim, requereu o julgamento dos pedidos totalmente improcedentes. Réplica à contestação (Id n° 108551709). Em Decisão Interlocutória de Saneamento (Id n° 108552352), restou indeferido o pedido de tutela de urgência; procedeu-se com a análise da preliminar de impugnação à justiça gratuita arguida pela ré em contestação; e julgou necessária a realização de audiência de instrução e julgamento. Realizada audiência de instrução e julgamento (Id n° 108552737). Alegações finais da parte requerente (Id n° 108552743). Decorrido o prazo para alegações finais da requerida sem a manifestação desta (Id n° 153257685). Em seguida, vieram-me os autos conclusos para julgamento. É o breve relatório. Decido. Ex ante,
INTIMAÇÃO DA SENTENÇA - ESTADO DO CEARÁ - PODER JUDICIÁRIO Vara Única da Comarca de Lavras da Mangabeira RUA VICENTE VELOSO DA SILVA, S/N, Zona Rural, VILA DOS BANCÁRIOS, LAVRAS DA MANGABEIRA - CE - CEP: 63230-000 PROCESSO Nº: 0050078-07.2020.8.06.0114 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) defiro o pedido de justiça gratuita formulado pela parte requerida em Id n° 108551697. Em tendo sido a questão preliminar devidamente analisada em sede de decisão de saneamento processual (Id n° 108552352), passo à análise do mérito. 2 - FUNDAMENTAÇÃO
Trata-se de Ação de Cobrança c/c Pedido de Anulação de Escritura Pública, proposta objetivando cobrar da senhora Olivalda Teles Esmeraldo valores devidos e não pagos, por ocasião de contrato de compra e venda de imóvel realizado pelo seu falecido esposo - o senhor Rembrandt de Matos Esmeraldo -, tendo como vendedor a parte promovente. Requer ainda o pagamento das despesas cartorárias e de transferência do bem, que deveriam ser pagas pelo comprador, mas que o promovente alega ter custeado. Desse modo, argumenta o autor ter sido lesado pelo inadimplemento do contrato, notadamente ante notícia de nova venda do imóvel, realizada pela promovida, sem que houvesse quitação do negócio jurídico pretérito, ou comunicação acerca da venda. Fato que levou-o a interpor a presente ação, no afã de obter tutela jurisdicional buscando o adimplemento contratual que entende ser-lhe de direito. Entretanto, pontuo que, o ponto de divergência da presente lide encontra-se na ocorrência do pagamento do valor de R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais) que ficou ao encargo do Sr. Rembrandt de Matos Esmeraldo, quando da aquisição do bem. A parte promovente sustenta que não houve pagamento da quantia por parte do adquirente; ao passo que a parte promovida sustenta o devido adimplemento da avença, fundamentando-se em escritura pública lavrada no Cartório do 2° Ofício de Lavras da Mangabeira (Id n° 108552753 fls. 4-6), que em R-5-730 restou expressamente consignado que os R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais) já haviam sido pagos pelo comprador em moeda corrente. Nada obstante, o promovente sustenta, ainda, a ocorrência de erro material por parte do tabelião substituto, quando da lavratura da sobredita escritura pública, razão pela qual requereu a anulação desta como pedido cumulado ao de cobrança do débito.
Ante o exposto, passo à análise especificada dos pedidos formulados, a começar pelo pleito de anulação de escritura pública, notadamente ante o fato de que eventual anulação desta implicaria diretamente no reconhecimento de manutenção do débito perquirido. Da Anulação de Escritura Pública A priori, no que concerne ao pleito de anulação da escritura pública lavrada (Id n° 108552753 fls. 4-6), o autor apoia-se na narrativa de ter ocorrido erro material por parte do tabelião substituto, ao consignar expressamente no teor do registro R-5-730 que o valor de R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais) já havia sido pago, em moeda corrente, pelo Sr. Rembrandt de Matos Esmeraldo ao promovente desta ação, o Sr. Francisco Vasconcelos de Arruda Sobrinho. Noutra via, destaco que a parte autora não se desincumbiu do dever probante de demonstrar a efetiva ocorrência de erro material, de modo que, dentre o acervo probatório colacionado, não se verifica prova de erro quando da lavratura; bem como a prova testemunhal produzida em juízo em nada influiu neste julgador quanto a uma eventual ocorrência do erro sobre registro público, conforme argumentado. Acrescento ainda, que a escritura pública é documento dotado de fé pública, nos termos do art. 215 do Código Civil, e portanto, ostenta presunção de veracidade, que apesar desta possuir caráter juris tantum, somente pode ser afastada em caso de provas robustas em sentido contrário. Destaco: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE ESCRITURA PÚBLICA C/C CANCELAMENTO DE REGISTRO IMOBILIÁRIO. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE DA ESCRITURA PÚBLICA. VÍCIOS DO NEGÓCIO JURÍDICO. ÔNUS DA PROVA DO AUTOR. NÃO COMPROVAÇÃO. 1. A escritura pública possui fé pública, sendo dotada de presunção legal de veracidade, que somente pode ser afastada diante da existência de provas robustas em sentido contrário (art. 215 do Código Civil). 2. À luz do art. 373, inciso I, CPC, cabia ao autor/apelante provar que o imóvel objeto da escritura pública que se pretende anular foi por ele adquirido, e não pelo requerido/apelado, o que não ocorreu na espécie. 3. Ausente qualquer vício do negócio jurídico, não há como se desconstituir um documento público, lavrado com todas as formalidades legais, com base apenas em declaração unilateral da parte autora, e que não foi corroborada com provas constantes dos autos em comento. APELAÇÃO CONHECIDA E DESPROVIDA. (TJ-GO - APL: 02385492720188090107 MORRINHOS, Relator.: Des(a). JOSÉ CARLOS DE OLIVEIRA, Data de Julgamento: 02/02/2021, 2ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 02/02/2021) Assim, não se pode olvidar, que em momento algum da marcha processual, foram colacionados documentos capazes de infundir neste juízo a possibilidade de ocorrência de erro material na lavratura da escritura de Id n° 108552753 fls. 4-6, pelo Tabelião Substituto do Cartório do 2° Ofício de Lavras da Mangabeira. Portanto, resta reconhecida a validade e veracidade do instrumento público, não sendo digno de prosperar o pedido autoral de sua anulação. Da Cobrança de Valores Ademais, quanto ao pleito de cobrança de valores devidos e não pagos, observo haver inerente dissociação no que concerne ao fato gerador do débito que se busca adimplemento, de modo que, busca-se o pagamento de um quantum de R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais) oriundos do contrato de compra e venda firmado, bem como de R$ 63.883,19 (sessenta e três mil oitocentos e oitenta e três reais e dezenove centavos), referentes a pagamentos de transferência e concretização do negócio jurídico, que foram pagos pela parte autora. Nesse caso, ante a clara fundamentação lançada por este juízo acima, que reconheceu plena validade e veracidade à Escritura Pública constante em Id n° 108552753 fls. 4-6, não há que se falar em possibilidade de cobrança pela parte autora de pagamento dos R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais), tendo em vista que o negócio jurídico restou plenamente adimplido, consoante a prova dos autos. Assim sendo, o pleito remanescente a ser analisado se refere apeas ao pagamento de R$ 63.883,19 (sessenta e três mil oitocentos e oitenta e três reais e dezenove centavos), valor este despendido pela parte autora para os custos de transferência e concretização do negócio jurídico. Destarte, consoante dispõe o art. 490 do Código Civil, em não havendo prévio ajuste entre as partes, cabe ao comprador o pagamento das despesas de transferência do imóvel adquirido. Em julgado análogo, assim se posicionou o E.TJ MT: AGRAVO DE INSTRUMENTO - CUMPRIMENTO DE SENTENÇA - DAÇÃO EM PAGAMENTO AJUSTADA EM ACORDO JUDICIAL - DESPESAS QUANTO À TRANSFERÊNCIA DO IMÓVEL OFERTADO QUE FICAM AO ENCARGO DA AGRAVANTE/DEVEDORA - DECISÃO MANTIDA - RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. Como regra geral, se nada for ajustado entre os contratantes, incumbe ao comprador arcar com as despesas de transferência do imóvel adquirido, nos termos do art. 490 do Código Civil. Cuidando-se, porém, de dação em pagamento ajustada em acordo judicial, onde a parte entrega o imóvel como pagamento de dívida (ou parte dela), pressupõe-se que as despesas de transferência incumbam ao devedor, a quem cumpre o adimplemento. (TJ-MT 10029842520218110000 MT, Relator.: DIRCEU DOS SANTOS, Data de Julgamento: 14/07/2021, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 19/07/2021) Subsumindo o ordenamento ao caso em tela, observa-se que no que concerne às despesas de transferência do bem; além de demais pagamentos, inclusive de parcelas do financiamento, a parte autora logrou comprovar que realizou a suas expensas, mediante juntada de comprovantes nos Ids n° 108552751 ao 108552753, e portanto, tem o direito de ter os valores ressarcidos. Desse modo, no que se refere ao pedido de cobrança dos valores devidos e não pagos, entendo ser caso de procedência, apenas da quantia referente as despesas contratuais e de transferência, qual seja, no valor de R$ 63.883,19 (sessenta e três mil oitocentos e oitenta e três reais e dezenove centavos). 3 - DISPOSITIVO Por todo o exposto, julgo parcialmente procedentes os pedidos deduzidos na inicial, para condenar o promovido ao pagamento do débito remanescente, referente às despesas de concretização do negócio jurídico e transferência do imóvel, no importe de R$ 63.883,19 (sessenta e três mil oitocentos e oitenta e três reais e dezenove centavos), valor este a ser corrigido pelo INPC, a contar da data do ajuizamento da ação, e acrescido de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, devidos a partir desta data. Quanto ao pedido de anulação de escritura pública e cobrança do valor de R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais) Julgo Improcedentes, ficando extinto o processo, com resolução de mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC/15. Diante da sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento das custas processuais, devendo estas serem rateadas entre as partes, bem como nos honorários sucumbenciais, na razão de 10% do valor da condenação, ficando suspenso o pagamento para ambas as partes, em razão da gratuidade da justiça concedida, nos termos do art. 98, §3° do CPC. Transitado em julgado, promova-se o arquivamento, sem prejuízo de eventual requerimento de cumprimento de sentença. Expedientes necessários Lavras da Mangabeira/CE, 17 de setembro de 2025. HYLDON MASTERS CAVALCANTE COSTA Juiz de Direito Respondendo