Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
Processo: 0164803-96.2016.8.06.0001.
APELANTE: FRANCISCO SILVIO CRUZ LIMAAPELADO: CONDOMINIO RESIDENCIAL FORTE IRACEMA Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. TAXAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. LEGITIMIDADE PASSIVA DO PROPRIETÁRIO REGISTRAL. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os embargos à execução opostos em face de cobrança de taxas condominiais, na qual o embargante sustenta sua ilegitimidade passiva sob o argumento de que, embora tenha firmado promessa de compra e venda, não recebeu as chaves nem exerceu posse do imóvel, pleiteando a declaração de inexigibilidade do débito. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em definir se o proprietário constante da matrícula imobiliária possui legitimidade passiva para responder por despesas condominiais, mesmo sem ter sido imitido na posse do imóvel. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. As despesas condominiais possuem natureza jurídica propter rem, vinculando-se à titularidade da unidade imobiliária, independentemente da posse ou fruição direta do bem. 4. O Código Civil impõe ao condômino o dever de contribuir para as despesas do condomínio, conforme sua fração ideal, sendo a obrigação inerente ao direito real de propriedade. 5. O registro imobiliário constitui critério objetivo para identificação do responsável pelas obrigações condominiais, assegurando segurança jurídica e oponibilidade erga omnes. 6. A ausência de imissão na posse ou de entrega das chaves não afasta, por si só, a responsabilidade do proprietário registral, especialmente quando não comprovada a ciência inequívoca do condomínio acerca de eventual transferência da obrigação. 7. A jurisprudência do STJ (Tema 886) admite a responsabilização do promissário comprador em hipóteses específicas, mas não exclui automaticamente a legitimidade do titular registral, a depender das circunstâncias do caso concreto. 8. Controvérsias contratuais entre adquirente e construtora não se comunicam com a relação jurídica condominial, sendo autônomas e incapazes de afastar a exigibilidade das taxas perante o condomínio. 9. A manutenção da responsabilidade do proprietário formal preserva a função social da propriedade, a boa-fé objetiva e a estabilidade das relações condominiais. IV. DISPOSITIVO E TESE 10. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. A obrigação de pagar taxas condominiais possui natureza propter rem e recai sobre o proprietário constante da matrícula, independentemente da posse do imóvel. 2. A ausência de entrega das chaves não afasta a legitimidade passiva do titular registral quando inexistente prova de ciência inequívoca do condomínio sobre a transferência da obrigação. 3. Relações contratuais entre adquirente e construtora não interferem na exigibilidade das despesas condominiais perante o condomínio. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.315, 1.334, I, e 1.336, I; Lei nº 4.591/64, art. 12; CPC, art. 85, §11. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.345.331/RS (Tema 886), Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 08.04.2015; STJ, AgInt nos EDcl no AREsp 1.514.101/GO, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, j. 09.03.2020; TJCE, Apelação Cível nº 0188724-79.2019.8.06.0001, Rel. Des. Marcos William Leite de Oliveira, j. 25.06.2025; TJCE, Apelação Cível nº 0039056-88.2006.8.06.0001, Rel. Des. André Luiz de Souza Costa, j. 23.09.2025. ACÓRDÃO:
Intimação - ESTADO DO CEARÁPODER JUDICIÁRIOTRIBUNAL DE JUSTIÇAPRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADODESEMBARGADOR CARLOS AUGUSTO GOMES CORREIA - APELAÇÃO CÍVEL (198) Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 1ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer do recurso de apelação cível e negar-lhe provimento, nos termos do voto do Relator. Fortaleza, data conforme assinatura digital eletrônica. DESEMBARGADOR JOSÉ RICARDO VIDAL PATROCÍNIOPresidente do Órgão Julgador DESEMBARGADOR CARLOS AUGUSTO GOMES CORREIARelator RELATÓRIO
Trata-se de Apelação Cível interposta por Francisco Sílvio Cruz Lima contra sentença (ID 175071345) proferida pelo Juízo da 6ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza/CE, que julgou improcedentes os pedidos formulados nos embargos à execução ajuizados em face do Condomínio Residencial Forte de Iracema. Consta da sentença Id. 32818507 que o Magistrado de primeiro grau decidiu nos seguintes termos: (...) Pelo exposto, atento à legislação pertinente e à jurisprudência dominante, aplicáveis à espécie e ao que mais dos autos consta, JULGO IMPROCEDENTE OS EMBARGOS e extingo o processo, com resolução do mérito. Condeno a parte embargante em custas processuais e honorários advocatícios em favor da parte embargada considerando o grau de zelo, o lugar da prestação do serviço e a natureza e importância da causa em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, valor este a ser atualizado pelo INPC e juros simples de 1% (um por cento) ao mês a partir da data de ajuizamento dos presentes embargos, sendo observado o artigo 98, § 3° do CPC. Publique-se, registre-se e intimem-se. Transitada em julgado a presente decisão, certifique-se e junte-se cópia desta nos autos da ação principal. Após, arquive-se. Expedientes necessários. Irresignado, o embargante interpôs recurso de apelação (ID 32818510), objetivando a reforma integral da sentença, para que seja reconhecida sua ilegitimidade passiva e declarada a inexigibilidade das taxas condominiais cobradas. Sustenta, em síntese, que firmou contrato de promessa de compra e venda em 2009, mas nunca recebeu as chaves do imóvel, não tendo exercido posse nem propriedade; que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça estabelece que a obrigação de pagar cotas condominiais, em imóveis novos, surge apenas com a efetiva imissão na posse, caracterizada pela entrega das chaves; e que a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais, até esse momento, seria da construtora/incorporadora. Contrarrazões (ID 32818512), pugnando pelo desprovimento do recurso e pela manutenção integral da sentença. Aduz, em síntese, que as taxas condominiais possuem natureza propter rem, vinculam-se ao imóvel e podem ser exigidas daquele que figura como proprietário na matrícula imobiliária, sendo irrelevante a ausência de posse direta ou eventual controvérsia contratual entre o apelante e a construtora, da qual o condomínio não participou. Após, os autos ascenderam para julgamento nesta Corte. Parecer do Órgão Ministerial manifestando-se pelo conhecimento e improvimento do recurso. É o relatório. VOTO Conheço do presente recurso de apelação, uma vez que presentes os requisitos de admissibilidade, intrínsecos e extrínsecos. No caso em tela, a controvérsia recursal restringe-se à verificação da legitimidade passiva do apelante para responder pelo pagamento das despesas condominiais referentes ao período de 23/05/2014 a 10/04/2016, diante da alegação de que não houve entrega das chaves nem imissão na posse do imóvel. Dito isso, cumpre destacar que a taxa condominial se destina a custear os gastos tidos com conservação e/ou manutenção do edifício, como, por exemplo, limpeza, funcionamento de elevadores, contratação de empregados, consumo de água e de luz, bem como para possibilitar a realização de obra ou inovações aprovadas pela assembleia geral e pagar eventuais indenizações, tributos, seguros etc. (LOPES, João Batista. Condomínio - 10ª edição. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2008, pág. 115) Segundo o art. 12 da Lei nº 4.591/64, "Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio." E ainda, dispõe o § 1º do mesmo artigo que: "Salvo disposição em contrário na Convenção, a fixação da quota no rateio corresponderá à fração ideal de terreno de cada unidade." De acordo com o Código Civil, art. 1.334, inciso I, compete à convenção de condomínio dispor sobre a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio, cujas deliberações são soberanas. Corroborando as disposições acima, o art. 1.336, I, da Lei Civil estabelece, como dever do condômino "contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção." Assim, são as taxas condominiais obrigações do tipo propter rem, de forma que se constituem como responsabilidade do proprietário da unidade imobiliária. Não está, pois, vinculada ao pleno exercício da posse do bem, mas à instituição e preservação do condomínio edilício. A propósito do tema, o Eg. Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial Representativo de Controvérsia REsp de n. 1.345.331/RS, firmou a seguinte orientação, inclusive sob a sistemática dos recursos repetitivos (Tema 886): PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA DESTA CORTE. RECONSIDERAÇÃO. TAXA CONDOMINIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. POSSE DO ADQUIRENTE. AUSÊNCIA. LEGITIMIDADE PASSIVA. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICOPROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA N. 7/STJ. RECURSO PROVIDO. 1. A Segunda Seção desta Corte, em recurso especial julgado sob o rito dos recursos repetitivos, decidiu que: "a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador" (REsp n. 1.345.331/RS, Relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, julgado em 8/4/2015, DJe 20/4/2015). 2. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmula n. 7 do STJ). 3. O Tribunal de origem concluiu que os autores/adquirentes não foram imitidos na posse do imóvel e que a compra e venda não havia sido objeto de escritura pública em seu favor. Alterar tal conclusão demandaria o reexame das provas produzidas nos autos, o que é vedado em recurso especial. 4. Agravo interno a que se dá provimento para reconsiderar a decisão da Presidência desta Corte e negar provimento ao agravo em recurso especial. (STJ; AgInt nos EDcl no AREsp 1514101/GO, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS ERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 09/03/2020, DJe 16/03/2020) Feito essas considerações, tal como relatado,
trata-se de ação de cobrança de contribuições condominiais inadimplidas pelo embargante/apelante, referentes ao período de 23/05/2014 a 10/04/2016, diante da alegação de que não houve entrega das chaves nem imissão na posse do imóvel. In casu verifica-se que é incontroverso que, no período correspondente às cobranças, o apelante figurava como titular do direito real de propriedade, conforme matrícula imobiliária juntada aos autos, circunstância reconhecida pelo juízo de origem e não infirmada por prova em sentido contrário. Nesse contexto, como visto, as despesas condominiais possuem natureza jurídica propter rem, nos termos dos arts. 1.315 e 1.336, I, do Código Civil, vinculando-se diretamente à unidade autônoma e recaindo sobre aquele que mantém relação jurídica com o bem.
Trata-se de obrigação legal inerente à titularidade da unidade, independentemente da fruição direta ou da posse imediata. Neste aspecto, o registro imobiliário constitui elemento objetivo de identificação do responsável pelos encargos condominiais, conferindo segurança jurídica e oponibilidade erga omnes. Dessa forma, revela-se legítima a cobrança das taxas condominiais em face daquele que figura como proprietário na matrícula, sobretudo quando inexistente demonstração de ciência inequívoca do condomínio acerca de eventual transferência da responsabilidade a terceiros. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, ao reconhecer que, em determinadas hipóteses, a responsabilidade do promitente comprador se inicia com a entrega das chaves, não afasta, de forma absoluta, a legitimidade do titular registral, especialmente quando a controvérsia decorre de relação contratual paralela entre adquirente e construtora, da qual o condomínio não participou. A existência de ação de obrigação de fazer cumulada com indenização, bem como a alegada ausência de entrega do imóvel, não têm o condão de afastar a exigibilidade das taxas condominiais, nem de obstar o prosseguimento da execução, por se tratar de relações jurídicas distintas e autônomas. O entendimento adotado na sentença prestigia a função social da propriedade, a boa-fé objetiva e a estabilidade das relações condominiais, evitando a transferência do ônus do inadimplemento a terceiros estranhos à relação contratual originária. No mesmo sentido, manifestou-se o Ministério Público de Segundo Grau, ao opinar pelo desprovimento do recurso, destacando a legitimidade da cobrança com base na titularidade registral do imóvel. Nesse sentido, eis a orientação deste Tribunal: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE PASSIVA. RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO FORMAL DO IMÓVEL. INEXISTÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA POSSE OU DOMÍNIO DA TERCEIRA DEMANDADA. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS. I. CASO EM EXAME II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO III. RAZÕES DE DECIDIR IV. DISPOSITIVO E TESE Tese de julgamento: 1. A Defensoria Pública regularmente intimada por meio eletrônico não tem direito à intimação pessoal física, salvo demonstração de prejuízo. 2. A responsabilidade pelo pagamento de taxas condominiais permanece com o proprietário formal do imóvel, na ausência de prova de imissão na posse ou de entrega das chaves ao suposto possuidor. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.336, I, e 1.345; CPC, arts. 85, §11º, 183, §1º, 186, §1º, e 270; LC nº 80/1994, art. 128, I; Lei nº 11.419/2006, art. 5º, §1º. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.345.331/RS (Tema 886), Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 10.12.2014; STJ, REsp nº 1.799.288/SP (Tema 731), Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 04.04.2022; TJCE, Apelação Cível nº 0169305-44.2017.8.06.0001, Rel. Des. Paulo de Tarso Pires Nogueira, j. 16.04.2025; TJCE, Apelação Cível nº 0109761-57.2019.8.06.0001, Rel. Des. Emanuel Leite Albuquerque, j. 14.05.2025. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 3ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, à unanimidade, pelo conhecimento dos recursos, mas para desprovê-los, nos termos do voto do Relator. Fortaleza, 2 de junho de 2025 CLEIDE ALVES DE AGUIAR Presidente do Órgão Julgador DESEMBARGADOR MARCOS WILLIAM LEITE DE OLIVEIRA Relator. (Apelação Cível - 0188724-79.2019.8.06.0001, Rel. Desembargador(a) MARCOS WILLIAM LEITE DE OLIVEIRA, 3ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 25/06/2025, data da publicação: 25/06/2025) DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. LEGITIMIDADE PASSIVA DO PROPRIETÁRIO INDEPENDENTE DA POSSE. LITISCONSÓRCIO PASSIVO FACULTATIVO. CONEXÃO ENTRE AÇÕES. INEXISTÊNCIA DE RISCO DE DECISÕES CONFLITANTES. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO CONFIGURAÇÃO. SUFICIÊNCIA DA DOCUMENTAÇÃO JUNTADA. GRATUIDADE DA JUSTIÇA CONCEDIDA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM ANÁLISE. 1. Apelação Cível objetivando a reforma da sentença que julgou procedentes os pleitos autorais de modo a condenar os promovidos/apelantes, solidariamente, ao pagamento da dívida condominial. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO. 2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se os apelantes fazem jus à gratuidade da justiça; (ii) estabelecer se há conexão entre a Ação de Cobrança e a Ação de Reintegração de Posse; (iii) determinar se houve cerceamento de defesa pela não produção de prova testemunhal; (iv) verificar se a documentação apresentada pelo condomínio é suficiente para comprovar a dívida. III. RAZÕES DE DECIDIR. 3. A gratuidade de justiça deve ser concedida, pois a declaração de hipossuficiência apresentada por pessoa natural goza de presunção de veracidade (arts. 5º, LXXIV, da CF,e 98 e 99 do CPC), inexistindo elementos que infirmem tal presunção. 4. Não há risco de decisões conflitantes a justificar a conexão entre a Ação de Cobrança e a Ação de Reintegração de Posse, uma vez que a obrigação condominial decorre da titularidade do imóvel, independentemente da posse. 5. As despesas condominiais configuram obrigação propter rem, recaindo sobre o proprietário constante da matrícula, ainda que não esteja na posse, podendo ser cobradas também do possuidor. 6. O juiz pode indeferir provas consideradas desnecessárias, inúteis ou protelatórias. Não há cerceamento de defesa quando a lide é julgada com base em provas documentais suficientes, em consonância com a jurisprudência do Tribunal da Cidadania. 7. O condomínio apresentou documentação contábil idônea a comprovar os valores devidos, cumprindo seu ônus probatório (art. 373, I, CPC). Aos apelantes incumbia demonstrar o pagamento ou impugnar, de forma específica, os cálculos, o que não ocorreu (art. 373, II, CPC). IV. DISPOSITIVO E TESE. 8. Recurso conhecido e parcialmente provido. Tese de Julgamento: "A obrigação condominial tem natureza propter rem, podendo ser exigida tanto do proprietário constante da matrícula quanto do possuidor do imóvel.'" ________ Jurisprudência relevante citada: STJ: AgInt no AREsp nº 1.499.004/DF. Rel. Min. Marco Buzzi. Quarta Turma. DJe: 22/11/2019; AgInt no AREsp nº 1.868.464. Rel. Min. Francisco Falcão. Segunda Turma. DJe: 05/10/2022; REsp nº 1.345.331/RS. Rel. Min. Luis Felipe Salomão. Segunda Seção. DJe: 20/4/2015; TJCE: AC nº 0222437-74.2021.8.06.0001. Rel. Des. Francisco Darival Beserra Primo. 4ª Câmara Direito Privado. DJe: 19/09/2023. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os(as) Desembargadores(as) da 4ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Desembargador Relator. Fortaleza, data e hora informadas pelo sistema. DESEMBARGADOR ANDRÉ LUIZ DE SOUZA COSTA Relator. (Apelação Cível - 0039056-88.2006.8.06.0001, Rel. Desembargador(a) ANDRÉ LUIZ DE SOUZA COSTA, 4ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 23/09/2025, data da publicação: 24/09/2025)
Ante o exposto, CONHEÇO do Recurso de Apelação para, no mérito, NEGAR-LHE PROVIMENTO, mantendo inalterada a sentença recorrida, por seus próprios fundamentos. Majoro os honorários sucumbenciais arbitrados na sentença para o patamar de 12% (doze por cento) sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, §11, do CPC, observada a suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade de justiça deferida. É como voto. DESEMBARGADOR CARLOS AUGUSTO GOMES CORREIA Relator