Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
AUTOR: L & M SERVICOS E COMERCIO LTDA PROMOVIDO(A)(S)/REU: SOBI EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - ME e outros (2) SENTENÇA
INTIMAÇÃO DA SENTENÇA - ESTADO DO CEARÁPODER JUDICIÁRIOTRIBUNAL DE JUSTIÇA2ª VARA DA COMARCA DE CASCAVEL PROCESSO Nº 0050340-79.2021.8.06.0062 PROMOVENTE(S)/
Trata-se de ação de rescisão de contrato cumulada com restituição dos valores pagos e reparação por danos morais e materiais ajuizada por L & M SERVIÇOS E COMÉRCIO LTDA em desfavor de SOBI EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA - ME, OI NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA - ME e VOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA (qualificados nos autos). Na inicial de ID 112909887, a autora alega que, em 09 de setembro de 2012, foram firmados dois instrumentos particulares de compromisso de compra e venda referentes aos Lotes 15 e 16 da Quadra 13, no loteamento Parque das Águas Country e Resort; afirma que VOS EMPREEDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, OI NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA e SOBI EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA figuraram como alienantes e MARIA CRISTIANE BRAGA LOPES como adquirente. Aduz que, posteriormente, por meio de dois instrumentos de cessão de direitos e obrigações, MARIA CRISTIANE BRAGA LOPES cedeu à autora os direitos relativos aos lotes, com anuência das rés. Sustenta que o cronograma físico demonstra que a obra sequer foi iniciada, configurando inadimplemento antecipado e autorizando o desfazimento do negócio. Requereu tutela provisória para depósito, em conta judicial, do total pago (R$ 335.443,20) ou, alternativamente, de 75% (R$ 251.582,40). E, ao final, pleiteou por tutela definitiva para rescindir os contratos e condenar as requeridas à restituição integral dos valores com atualização, juros e multa, bem como ao pagamento de danos materiais (lucros cessantes) e morais. Em ID 112905258, foi indeferido o pedido de gratuidade de justiça por ausência de comprovação de hipossuficiência, com intimação da autora para recolher as custas em 15 dias, sob pena de extinção. Em ID 112905259, foi expedido despacho de mero expediente determinando à Secretaria a lavratura da certidão cabível diante da inércia inicial da autora. Em ID 112905260, a autora peticionou requerendo o parcelamento das custas, alegando impossibilidade momentânea de adimplir integralmente. Em ID 112905261, foi deferido o parcelamento e determinada a diligência junto ao setor competente do Tribunal para emissão das guias. Em ID 112905267, foi proferido ato ordinatório requisitando as guias para pagamento parcelado. Em ID 112905270, a Secretaria de Cálculos Judiciais e Precatórios informou não ser responsável pelo cálculo/atualização das custas, orientando contato com o FERMOJU. Em ID 112909275, a autora requereu o prosseguimento do feito e juntou comprovante do pagamento da primeira parcela das custas. Em ID 112909281, a petição inicial foi recebida e a análise da tutela de urgência foi postergada para após a audiência de conciliação. Em ID 112909286, foi designada audiência de conciliação, por videoconferência. Em contestação (ID 112909319) os requeridos VOS EMPREEDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, OI NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA e SOBI EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA sustentam, em preliminar, a ilegitimidade passiva das empresas SOBI EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e OI NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA, ao argumento de que o contrato foi firmado exclusivamente com a VOS EMPREEDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, bem como a inépcia da petição inicial diante da ausência de valor atribuído ao pedido de danos morais. No mérito, alegam que a obra de infraestrutura do empreendimento foi integralmente concluída, com a entrega dos lotes e a propriedade registrada em nome da autora, inexistindo qualquer inadimplemento contratual. Afirmam, ainda, que eventual descumprimento, mesmo que comprovado, não seria suficiente para gerar danos morais, ressaltando que a pretensão autoral seria infundada e contraditória, em afronta ao princípio do venire contra factum proprium. Em ID 112909322, foi determinada a intimação da autora para, no prazo de 15 dias, apresentar réplica à contestação. Em ID 112909876, a autora apresentou réplica, arguindo, em preliminar, a legitimidade passiva das empresas rés, a aptidão da inicial, a possibilidade jurídica dos pedidos e o interesse processual; no mérito, reiterou que o atraso na entrega caracteriza inadimplemento antecipado, impondo a rescisão com restituição integral e indenização por danos morais. Em ID 112909878, foi anunciado o julgamento antecipado do mérito, concedendo-se prazo de 5 dias para manifestação das partes. Em ID 112909883, a autora requereu o julgamento antecipado por entender suficientes as provas documentais. E em ID 112909884, as rés manifestaram-se pela improcedência dos pedidos, alegando terem prestado as informações relevantes sobre o empreendimento. É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Nos termos do art. 355, I, do CPC, a causa comporta julgamento no estado em que se encontra. Considerando a natureza da demanda e o objeto discutido - apreciáveis por meio de prova documental e regras de distribuição do ônus da prova -, verifica-se desnecessária a produção de outras provas. Os elementos constantes dos autos são suficientes para a formação do convencimento deste Juízo. Ademais, o julgamento antecipado foi oportunamente anunciado às partes, conforme decisão de ID 155823388 e certidão de ID 159670177, atendendo aos princípios da eficiência e da razoável duração do processo. Ultrapassado esse ponto, afere-se que o réu suscitou as preliminares de ilegitimidade passiva e de inépcia da inicial. A preliminar de ilegitimidade passiva arguida pelas rés SOBI EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA - ME e OI NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA - ME não merece acolhida. Pela teoria da asserção, a análise das condições da ação se faz em abstrato, a partir das alegações contidas na petição inicial, e não conforme o resultado da instrução processual. No caso, a parte autora atribui a todas as rés responsabilidade pelo alegado inadimplemento contratual decorrente dos instrumentos particulares de compromisso de compra e venda e das subsequentes cessões de direitos, todos com anuência das empresas demandadas. Sendo assim, em tese as rés integram a relação jurídica de direito material narrada na inicial, razão pela qual possuem legitimidade para figurar no polo passivo. Eventual ausência de responsabilidade concreta será analisada no mérito, e não nesta fase preliminar. Portanto, rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva. A preliminar de inépcia da inicial, sob o argumento de ausência de valor atribuído ao pedido de danos morais, igualmente não procede. A petição inicial expôs com clareza os fatos e fundamentos jurídicos do pedido, bem como especificou os pedidos de rescisão contratual, restituição de valores e indenização por danos morais e materiais, com valor da causa atribuído de forma global, conforme permitido pelo art. 292, VI, do CPC. Além disso, a eventual ausência de indicação específica do valor do dano moral não configura, por si só, inépcia da inicial, uma vez que, conforme jurisprudência pacífica, o montante da indenização por dano moral pode ser arbitrado pelo magistrado, observados os critérios legais, sem necessidade de prévia quantificação pelo autor. Assim, rejeito a preliminar de inépcia da inicial. Superada as preliminares, passa-se ao exame de fundo, que - como se verá - é desfavorável à pretensão autoral. A partir dos documentos juntados, especialmente a petição inicial (ID 112909887) e a contestação (ID 112909319), verifica-se que a controvérsia decorre de uma cadeia contratual iniciada em 09/09/2012, quando foi firmado contrato de promessa de compra e venda entre as empresas rés e a adquirente originária MARIA CRISTIANE BRAGA LOPES, posteriormente cedente dos direitos à autora L & M SERVIÇOS E COMÉRCIO LTDA, com a anuência expressa das rés. Esse contrato originário, bem como as subsequentes cessões de direitos, não é objeto de impugnação pelas partes, revelando-se fato incontroverso nos autos. O ponto central de divergência reside na alegação autoral de que as rés não teriam iniciado as obras de infraestrutura do loteamento, o que configuraria inadimplemento contratual antecipado e ensejaria a rescisão dos contratos, restituição dos valores pagos e indenização por danos morais e materiais. As rés, por sua vez, afirmam o cumprimento integral das obrigações, sustentando que o empreendimento foi finalizado, a infraestrutura executada e os lotes entregues, inclusive com registro da propriedade em nome da autora, o que, para a defesa, comprovaria o adimplemento substancial das obrigações contratuais. Com efeito, a controvérsia reside em saber se houve inadimplemento contratual das rés - notadamente atraso/ausência de implantação das obras de infraestrutura do loteamento - a justificar a rescisão contratual, restituição integral dos valores e indenizações moral e material. Pelo art. 373, I, do CPC, incumbia ao autor demonstrar o fato constitutivo do seu direito (inadimplemento). À parte ré competia a prova de fatos impeditivos, modificativos ou extintivos (art. 373, II, do CPC). Passo a analisar o caso concreto.
Cuida-se de relação de consumo (arts. 2º e 3º do CDC), razão pela qual se aplicam as normas do Código de Defesa do Consumidor, inclusive quanto a eventuais consequências da resolução contratual. A Súmula 543 do STJ dispõe que, na resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao CDC, a restituição das parcelas pagas será integral se a culpa for exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcial se o comprador der causa ao desfazimento. Logo, a própria diretriz sumular impõe, como premissa, a comprovação de culpa do fornecedor para autorizar a restituição integral, o que reconduz ao exame do acervo probatório. No caso concreto, o autor alega que a obra sequer foi iniciada; entretanto, não trouxe prova idônea a corroborar a afirmação. Em contrapartida, a contestação veiculou registros fotográficos do empreendimento (ID 112909319) que evidenciam a existência de infraestrutura básica (ruas e áreas de lazer), além de construções já em curso em seu entorno. Ainda que tais imagens não identifiquem, de modo específico, os Lotes do autor, fragilizam a narrativa de inexistência absoluta de obras. Ademais, constam informações de que o loteamento foi entregue e de que a propriedade dos lotes estaria registrada em nome do autor (ID 112909319), o que, em tese, denota adimplemento substancial das obrigações nucleares. Diante desse quadro, não se desincumbiu a parte autora do ônus probatório que lhe competia (art. 373, I, do CPC), permanecendo ileso o núcleo fático necessário para caracterizar inadimplemento contratual apto a amparar a resolução do negócio com restituição integral. Não bastasse, embora tenha sido oportunamente intimada para manifestar eventual interesse na produção de provas, a parte autora quedou-se inerte, revelando autêntica perda de chance deliberada de demonstrar os fatos constitutivos do seu direito, tal como lhe impunha o art. 373, I, do CPC. Nada obstou que, caso entendesse necessário, tivesse requerido prova pericial de engenharia para apurar a efetiva execução das obras de infraestrutura; prova testemunhal com moradores, engenheiros ou responsáveis técnicos pela obra; ou, ainda, inspeção judicial para verificar in loco a situação do loteamento à época da propositura da ação. Ausente a comprovação do inadimplemento, inexiste nexo causal entre conduta das rés e os supostos prejuízos materiais (p. ex., lucros cessantes), os quais, de todo modo, não foram comprovados mediante documentos mínimos (contratos substitutivos, recibos, notas, etc.). Diante da ausência de prova do fato constitutivo (inadimplemento das rés), não há suporte para a rescisão contratual por culpa das rés, tampouco para restituição integral dos valores e indenizações pretendidas. Isso posto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados por L & M SERVIÇOS E COMÉRCIO LTDA em face de SOBI EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA - ME, OI NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA - ME e VOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, extinguindo o processo com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC. Condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios, que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, na forma do art. 85, § 2º, do CPC. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Cumpra-se. Cascavel, 19 de setembro de 2025. BRUNO LEONARDO BATISTA DE MEDEIROS SANTOS Juiz de Direito