Publicacao/Comunicacao
Intimação - sentença
SENTENÇA
Processo: 0158632-89.2017.8.06.0001.
APELANTE: FLAVIO DE CASTRO SILVA, THEREZA MARYNA DE CASTRO SILVA e PORTO FREIRE ENGENHARIA E INCORPORACAO LTDA
APELADO: PORTO FREIRE ENGENHARIA E INCORPORACAO LTDA e FLAVIO DE CASTRO SILVA, THEREZA MARYNA DE CASTRO SILVA Direito Civil e Processual Civil. Apelações Cíveis. Ação Declaratória de Rescisão Contratual. Atraso na Entrega do imóvel. Restituição de valores de forma integral. Necessidade de ressarcir lucros cessantes. Não incidência de sucumbência recíproca. Recursos conhecidos, sendo desprovido o apelo da ré e provido o apelo dos autores. I. Caso em exame: 1.
Intimação - ESTADO DO CEARÁPODER JUDICIÁRIOTRIBUNAL DE JUSTIÇAGABINETE DO DESEMBARGADOR FRANCISCO LUCÍDIO DE QUEIROZ JÚNIOR - APELAÇÃO CÍVEL (198)
Cuida-se de Ação declaratória de rescisão contratual c/c ressarcimento de lucros cessantes e indenização proposta por compradores de imóvel em desfavor da construtora. A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos, declarando a rescisão do contrato e impondo a restituição integral dos valores pagos pelos autores, além do pagamento de lucros cessantes. Houve recurso de ambas as partes. II. Questão em discussão: 2. Consiste em (I) verificar a responsabilidade da construtora pelo inadimplemento e a aplicabilidade da devolução integral dos valores pagos; (II) analisar a legalidade da retenção de valores pela construtora; (III) determinar a obrigação de indenizar por lucros cessantes e o período aplicável; (IV) verificar a sucumbência recíproca determinada pela sentença. III. Razões de decidir: 3. A inadimplência da construtora por não entregar o imóvel no prazo acordado justifica a rescisão contratual com restituição integral dos valores pagos, conforme a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça (STJ); 4. A tentativa da Massa Falida de reter quaisquer percentuais é inaplicável diante da culpa exclusiva pela quebra do contrato; 5. O atraso na entrega do imóvel caracteriza a obrigação de indenizar por lucros cessantes, sendo admitida a presunção de prejuízo do comprador, com base na jurisprudência do STJ. 6. Não tendo os autores formulado pedido expresso por danos morais, o julgamento deste tópico configura decisão extra petita, afastando a sucumbência recíproca e imputando integralmente à ré as custas processuais e honorários advocatícios. IV. Dispositivo 7. Recurso da ré conhecido e desprovido. Recurso dos autores conhecido e provido. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a Quinta Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer do recurso da Massa Falida de Porto Freire Engenharia e Incorporação Ltda para NEGAR-LHE PROVIMENTO e conhecer o Recurso da Parte autora para DAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto do Desembargador Relator. Fortaleza, data registrada no sistema. MARIA REGINA OLIVEIRA CÂMARA Desembargadora Presidente do Órgão Julgador FRANCISCO LUCÍDIO DE QUEIROZ JUNIOR Desembargador Relator RELATÓRIO
Cuida-se de Recursos de Apelação Cível interpostos por Porto Freire Engenharia Ltda e Incorporação Ltda e Flávio de Castro Silva e Thereza Maryna de Castro Silva, adversando sentença prolatada pela douta Juíza de Direito da 22ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza, quando do julgamento da Ação Declaratória de Rescisão Contratual c/c Ressarcimento de Lucros Cessantes e Indenização. Segue o dispositivo da sentença ora impugnada: (...) Em conclusão,
diante do exposto, considerando mais o que dos autos consta, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos dos promoventes, para declarar rescindido o Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel firmado entre as partes, devendo a Promovida restituir de forma INTEGRAL E IMEDIATA os valores já pagos (Súmula 543, STJ), no total de R$ 62.659,64 (sessenta e dois mil e seiscentos e cinquenta e nove reais e sessenta e quatro centavos), com correção monetária pelo INPC e juros de mora devidos a taxa de 1% (um por cento) ao mês (12% ao ano), a partir da data do pagamento. Em relação dano moral, entendo por não caracterizado e, assim sendo, julgo IMPROCEDENTE o pedido referente a este tópico pelos motivos já mencionados na fundamentação. Quanto aos danos materiais, julgo PROCEDENTE o pedido de lucros cessantes, no valor de 03 (três) meses de aluguel, tendo como referência os valores praticados no mercado para imóveis localizados naquela área e em condições semelhantes, valores estes apurados em liquidação de sentença. Considerando que houve sucumbência recíproca e por força do disposto nos artigos 82; 84; 85, § 2.º, e 86, todos do Código de Processo Civil, a parte Autora arcará com 30% (trinta por cento) e a Requerida com 70% (setenta por cento) das custas e despesas processuais, observada a gratuidade processual concedida à parte requerente. Relativamente aos honorários advocatícios, condeno cada uma das partes ao pagamento de honorários advocatícios no valor de 10% (dez por cento) sobre o valor dado à causa, devendo cada Litigante arcar com as despesas do seu patrono (...). Apresentados Embargos de Declaração de id 27871225, negou-se provimento, mantendo-se inalterada a sentença (id 27871262). A parte ré, em suas razões de id 27871274, alega que restou demonstrado que os autores, quando optaram pelo desfazimento do negócio jurídico, tinham ciência de que a rescisão unilateral do contrato ensejaria aplicação de cláusulas penais, sendo estas previsões plenamente legais e razoáveis. Sendo assim, o desfazimento unilateral do contrato deve ocorrer de acordo com a cláusula contratual previamente acordada entre as partes. Com efeito, celebrado com observância de todos os pressupostos e requisitos necessários à sua validade, o contrato deve ser cumprido pelas partes como se suas cláusulas fossem preceitos legais imperativos, obrigando os contratantes sejam quais forem as circunstâncias em que tenha de ser cumprido (pacta sunt servanda). Defende ainda a inexistência de dever de indenizar em lucros cessantes, a não ocorrência de atraso na entrega da obra e a ausência de ato ilícito. Requer que seja reformada a r. sentença julgando-se improcedentes todos os pedidos constantes na petição inicial. Ao seu turno, o autor busca que seja reconhecida o julgamento extrapetita no que concerne os danos morais, devendo ser afastada a sucumbência recíproca e a condenação em custas e honorários advocatícios; que seja determinado que a ré que arque com os honorários advocatícios do patrono do autor; que seja a construtora condenada a pagar 19 meses de aluguel a título de lucros cessantes e no valor de 0,5% (meio por cento) do valor do atualizado imóvel (Recurso de id 27871224). Em contrarrazões de id 27871295, a empresa ré ratifica a inexistência de dever de indenizar em lucros cessantes, a não ocorrência de atraso na entrega da obra, e não ter cometido ato ilícito. Evidenciada a culpa exclusiva do autor não há que se falar em dever de indenizar, sobretudo, em lucros cessantes. Busca o não provimento só recurso. Os autores, através das contrarrazões de id 27871216, ressaltam que não há que se falar em aplicação de cláusula penal, uma vez que a própria apelante deu causa à rescisão do contrato quando não realizou a entrega da obra no prazo pactuado no contrato de promessa de compra e venda. A inadimplência da construtora, ao não cumprir o prazo de entrega do imóvel, descaracteriza a rescisão como mera liberalidade do comprador, transformando-a em uma consequência direta do seu descumprimento contratual. A jurisprudência é pacífica no sentido de que não tendo sido o imóvel entregue na data contratada, o promitente comprador pode rescindir o contrato unilateralmente. Requerem que o recurso da ré seja julgado improcedente, assim como, sejam majorados os honorários sucumbenciais para a importância de 20% sobre o valor da condenação. A digna Procuradoria Geral de Justiça devolveu os autos sem pronunciamento de mérito diante da inexistência de interesse público da demanda (id 27871016). É o relatório. VOTO Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço de ambos os recursos. I. Da Apelação da Massa Falida de Porto Freire. A massa falida insiste na tese de que a rescisão ocorreu por desistência unilateral dos autores e que é legal a retenção de 15,55% do valor atualizado do contrato. Tal irresignação não merece prosperar. O Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda estabelecia o prazo para a conclusão da obra em 30 de junho de 2015, com tolerância de até 180 (cento e oitenta) dias. Portanto, o prazo final para a entrega do imóvel exauriu-se em dezembro de 2015. Até a data do ajuizamento da ação (2017), a obra não havia sido finalizada caracterizando a mora da construtora. A inadimplência da construtora, ao não cumprir o prazo de entrega do imóvel, descaracteriza a rescisão como mera liberalidade do comprador, transformando-a em uma consequência direta do descumprimento contratual da ré. A jurisprudência é pacífica no sentido de que, não tendo sido o imóvel entregue na data contratada, o promitente comprador pode rescindir o contrato unilateralmente. A constatação da culpa exclusiva da vendedora pelo atraso impõe, como consequência legal, a restituição integral e imediata dos valores pagos pelo promitente comprador (inteligência da Súmula 543 do STJ). Fatos como greve na construção civil, período chuvoso, escassez de mão de obra e entraves burocráticos (como a demora na expedição de habite-se), são considerados fortuito interno, inerentes à atividade da construtora e não possuem o condão de afastar sua responsabilidade objetiva. A construtora tem a obrigação fundamental de possuir uma gestão financeira e organizacional robusta para o desenvolvimento de suas obras. A mora da construtora, ao não entregar o imóvel no prazo acordado caracterizou ato ilícito contratual e o dever de indenizar os compradores. O atraso injustificado na entrega do imóvel enseja o pagamento de lucros cessantes, sendo que o prejuízo do comprador é presumido, por consistir na injusta privação do uso do bem. O prejuízo é mensurado na forma de aluguel mensal, devido desde o fim do prazo de tolerância até a efetiva disponibilização da posse. Em conclusão, a apelação da Massa Falida não oferece fundamentos jurídicos capazes de reverter a conclusão da sentença que impôs a rescisão por culpa da vendedora e a devolução integral dos valores, pois foi quem deu causa ao desfazimento do negócio ao não cumprir o prazo de entrega do imóvel. Nesse sentido: DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO DA PROMITENTE VENDEDORA. ARGUIÇÃO DE ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. RESPONSABILIDADE OBJETIVA E SOLIDÁRIA. TEORIA DA APARÊNCIA. LEGITIMIDADE DA MASSA FALIDA. PRELIMINAR REJEITADA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA DOS VALORES PAGOS. PARCELA ÚNICA. SÚMULA 543 E TEMA 577, AMBOS DO STJ. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. POSSIBILIDADE. TEMA 971 DO STJ. LUCROS CESSANTES. CUMULAÇÃO INVIÁVEL. TEMA 970 DO STJ. DANOS MATERIAIS E MORAIS CARACTERIZADOS. RECURSOS CONHECIDOS. APELAÇÃO DO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDA. APELAÇÃO DA RÉ DESPROVIDA. I. CASO EM EXAME 1.Apelações cíveis interpostas contra sentença proferida nos autos de ação ordinária de rescisão contratual cumulada com reembolso de parcelas adimplidas e reparação por danos morais, relativa a atraso na entrega de imóvel adquirido por promessa de compra e venda. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2.Há cinco questões em análise: 1) definir se a massa falida possui legitimidade passiva ad causam; 2) estabelecer se houve inadimplemento contratual por parte da promitente vendedora; 3) determinar se é devida a devolução integral dos valores pagos; 4) verificar a incidência da cláusula penal moratória em favor do consumidor; e 5) analisar a ocorrência de danos materiais e morais indenizáveis. III. RAZÕES DE DECIDIR 3.Preliminar de Ilegitimidade Passiva: A massa falida é parte legítima para figurar no polo passivo da demanda, pois subsiste sua responsabilidade objetiva e solidária em relação aos danos oriundos da cadeia de fornecimento, nos termos da teoria da aparência e da jurisprudência consolidada do STJ. 4.Restou comprovado nos autos que o atraso na entrega do imóvel foi injustificado, caracterizando inadimplemento contratual exclusivo da promitente vendedora, ensejando a resolução do contrato. Diante da culpa exclusiva da vendedora, é devida a restituição integral, imediata e em parcela única dos valores pagos, conforme a Súmula 543 e o Tema Repetitivo 577, ambos do STJ. 5.A cláusula penal moratória estipulada exclusivamente em desfavor do promitente comprador deve ser invertida, aplicando-se em favor do consumidor para reequilíbrio contratual, nos termos do Tema Repetitivo 971 do STJ. Desse modo, é incabível a cumulação de cláusula penal moratória com lucros cessantes, conforme o Tema Repetitivo 970 do STJ. 6.É devida a condenação da ré ao reembolso de valores pagos pelo autor com aluguel e taxas condominiais de imóvel locado em razão do inadimplemento contratual, conforme documentos juntados aos autos. 7.O atraso excessivo na entrega do imóvel extrapola o mero inadimplemento e configura dano moral indenizável, sendo razoável o valor de R$ 10.000,00 arbitrado a título de compensação. IV. DISPOSITIVO E TESE 8.Recursos conhecidos, sendo desprovido o apelo da ré e parcialmente provida a apelação autoral. Sentença reformada para a condenação da massa falida à devolução dos valores pagos pelo autor, bem como ao pagamento da cláusula penal moratória e das taxas condominiais durante o período locatício comprovado nos autos. Tese de julgamento: ¿Em caso de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por atraso na entrega do imóvel, é devida a devolução integral dos valores custeados pelo autor, tanto das prestações contratuais como do custeio de locação de imóvel comprovada nos autos, além de ser necessária a inversão da cláusula penal moratória para restabelecer o equilíbrio contratual.¿ _____________ Dispositivos relevantes citados: CF/1988, arts. 1º, III, e 5º, V e X; CC, arts. 186, 187, 927, 944 e 475; CPC, arts. 373, II, 85, § 11, e 487, I; CDC, arts. 2º, 3º, 6º, VI, e 14. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas 7, 83, 308 e 543; STJ, Resp 1.300.418/SC (Tema Repetitivo 577), Resp 1.635.428/SC (Tema 970), Resp 1.635.428/SC, Resp 1.799.288/DF, AgInt no AREsp 1.598.606/RJ, AgInt no AREsp 1.773.117/SP, EREsp 1.341.138/SP, Resp 1.642.314/SE. (Apelação Cível - 0134217-42.2017.8.06.0001, Rel. Desembargador(a) ANTÔNIO ABELARDO BENEVIDES MORAES, 1ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 24/09/2025, data da publicação: 24/09/2025). DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CLÁUSULA DE PRORROGAÇÃO AUTOMÁTICA DO PRAZO DE ENTREGA. ABUSIVIDADE. FORTUITO INTERNO. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação Cível interposta por PORTO FREIRE ENGENHARIA E INCORPORAÇÃO LTDA. contra sentença da 38ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza que, em Ação de Obrigação de Fazer c/c Pedido de Tutela Específica, Perdas e Danos e Danos Morais, movida por ELISIANE SILVA PINTO, julgou procedente o pedido para declarar nula cláusula contratual de prorrogação do prazo de entrega do imóvel, reconhecer o atraso injustificado e condenar a parte ré ao pagamento de danos materiais (lucros cessantes) e danos morais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão: (i) verificar a validade da cláusula contratual que prevê prorrogação do prazo de entrega do imóvel por prazo indeterminado; (ii) definir se o atraso na entrega do imóvel justifica a condenação ao pagamento de lucros cessantes; (iii) estabelecer se há configuração de danos morais indenizáveis em razão do atraso. III. RAZÕES DE DECIDIR A cláusula contratual que prevê a prorrogação automática do prazo de entrega por tempo indeterminado, baseada em caso fortuito ou força maior, viola os arts. 51, IV e IX, do CDC, por impor desvantagem exagerada ao consumidor e é nula de pleno direito. Os motivos apresentados pela apelante, como inadimplência de terceiros, revisão orçamentária, greves e escassez de mão de obra, caracterizam-se como fortuitos internos inerentes ao risco da atividade empresarial, não eximindo a responsabilidade da construtora pelo inadimplemento. A jurisprudência consolidada do STJ reconhece que o atraso na entrega do imóvel enseja, por si só, o dever de indenizar a título de lucros cessantes, sendo desnecessária a comprovação do prejuízo, diante da presunção de renda frustrada pelo comprador. O atraso superior a dois anos ultrapassa o mero aborrecimento e caracteriza violação significativa aos direitos da personalidade da parte autora, justificando a condenação por dano moral no valor de R$ 12.000,00, conforme entendimento pacífico do TJCE e do STJ. A inércia da apelante quanto à produção de provas inviabiliza o acolhimento de suas alegações de fato, ensejando a preclusão. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: É nula a cláusula contratual que permite prorrogação indefinida do prazo de entrega de imóvel sob justificativa genérica de caso fortuito ou força maior. O inadimplemento por atraso na entrega do imóvel configura ilícito contratual, sendo os lucros cessantes devidos de forma presumida. O atraso substancial na entrega do imóvel pode gerar dano moral indenizável, a depender das circunstâncias do caso concreto. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, V e XXXII; CDC, arts. 6º, VI, 14, e 51, IV e IX; CPC, art. 98. Jurisprudência relevante citada: STJ, EREsp 1.341.138/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 2ª Seção, j. 09/05/2018; STJ, AgInt no REsp 1862689/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, 3ª Turma, j. 20/04/2020; STJ, AgInt no REsp 1693221/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 20/03/2018; TJCE, AC 0871546-52.2014.8.06.0001, Rel. Des. Durval Aires Filho, 4ª Câmara de Direito Privado, j. 01/06/2021; TJCE, AC 0178020-41.2018.8.06.0001, Rel. Des. Maria de Fátima de Melo Loureiro, 2ª Câmara de Direito Privado, j. 07/04/2021. (Apelação Cível - 0894455-88.2014.8.06.0001, Rel. Desembargador(a) FRANCISCO BEZERRA CAVALCANTE, 4ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 21/07/2025, data da publicação: 22/07/2025). II. Da Apelação dos autores (FLÁVIO DE CASTRO SILVA e THEREZA MARYNA DE CASTRO SILVA) Os autores buscam a reforma da sentença nos seguintes pontos: o reconhecimento de que o julgamento do dano moral foi extra petita, com o consequente afastamento da sucumbência recíproca; e a majoração dos lucros cessantes para 19 (dezenove) meses, fixando o valor em 0,5% sobre o valor atualizado do imóvel. O juízo de primeiro grau, ao proferir sentença, declarou a rescisão contratual por culpa da Promovida e condenou à restituição integral dos valores pagos e ao pagamento de lucros cessantes. Contudo, julgou improcedente o pedido referente a dano moral e, por consequência, determinou a sucumbência recíproca, condenando os autores a arcarem com 30% das custas e despesas processuais. Os apelantes sustentam que não requereram a condenação em danos morais em momento algum na petição inicial, sendo o julgamento de improcedência sobre este tópico extra petita, o que não pode gerar sucumbência em seu desfavor. De fato, embora a ação tenha sido nominada como "Ação Declaratória de Rescisão Contratual c/c Ressarcimento de Lucros Cessantes e Indenização Por Danos Morais", os apelantes limitaram seus pedidos essenciais à rescisão, à devolução integral dos valores e aos lucros cessantes. Portanto, diante da não incidência de sucumbência recíproca, a condenação dos autores ao pagamento de custas e honorários deve ser afastada. Além disso, verificada a contradição entre a fundamentação (que reconhece 19 meses de atraso) e a parte dispositiva (que fixa 3 meses), e considerando que o prejuízo do comprador é presumido desde o fim do prazo de tolerância, a indenização deve cobrir o período integral de 19 (dezenove) meses de atraso, o que corresponde ao lapso entre o fim do prazo contratual (dezembro de 2015) e o ajuizamento da ação (2017). Por último, percebe-se que o juízo de primeiro grau remeteu a apuração do valor dos aluguéis à fase de liquidação de sentença, tendo como base a média de mercado local. Sobre o tema, o entendimento jurisprudencial deste Tribunal em casos análogos de atraso na entrega de imóvel, tem se consolidado na fixação do quantum dos lucros cessantes em 0,5% sobre o valor atualizado do imóvel. Este percentual é considerado em consonância com os parâmetros usuais de mercado e com o entendimento de que a indenização decorre da privação injusta do uso do bem, sendo esse valor razoável para a percepção de frutos que o imóvel poderia ter rendido. Neste contexto, o valor dos lucros cessantes deve ser fixado em 0,5% do valor atualizado do imóvel. DISPOSITIVO. Por todo o exposto, CONHEÇO ambos os recurso e no mérito: 1. NEGAR PROVIMENTO à apelação da Ré, MASSA FALIDA DE PORTO FREIRE ENGENHARIA E INCORPORACAO LTDA, mantendo a condenação à restituição integral e imediata dos valores pagos. 2. DAR PROVIMENTO à apelação dos autores, FLÁVIO DE CASTRO SILVA e THEREZA MARYNA DE CASTRO SILVA, e assim, reformando a sentença no sentido de declarar que não houve a incidência de sucumbência recíproca e em consequência determinar que a promovida arque integralmente com as custas processuais e honorários de advogados. 2.1. MAJORAR a indenização por lucros cessantes para o período de 19 (dezenove) meses, fixados em 0,5% (meio por cento) do valor atualizado do imóvel, devendo montante ser corrigidos monetariamente em liquidação de sentença. 2.3. DETERMINAR que a parte ré pague honorários sucumbenciais de 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da condenação. É como voto. Fortaleza/CE, data registrada no sistema. FRANCISCO LUCÍDIO DE QUEIROZ JÚNIOR Desembargador Relator