Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
APELANTE: HOSPITAL DE RETAGUARDA SANTA ANA LTDA.
APELADO: INSTITUTO DE AÇÃO SOCIAL CANAÃ RELATOR: DES. ANTÔNIO ABELARDO BENEVIDES MORAES EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL CUMULADA COM PERDAS E DANOS. RECONVENÇÃO. CONTRATO DE CESSÃO ONEROSA DE QUOTAS SOCIAIS DE UNIDADE HOSPITALAR. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO AUTORAL E PROCEDÊNCIA DO PEDIDO RECONVENCIONAL. PRELIMINARES DE INCOMPETÊNCIA ABSOLUTA E CERCEAMENTO DO DIREITO DE DEFESA REJEITADAS. MÉRITO. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO CONFIGURADA. DESCUMPRIMENTO SUBSTANCIAL POR PARTE DA CEDENTE. OMISSÃO QUANTO À IMINÊNCIA DE DESPEJO JUDICIAL. AUSÊNCIA DE ENTREGA DO ACERVO MOBILIÁRIO E DA DOCUMENTAÇÃO DE REGULARIDADE. DEVER DE RESTITUIÇÃO DO SINAL MANTIDO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação Cível interposta pela parte autora contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados na ação principal e julgou procedente o pleito deduzido em reconvenção. O ato judicial impugnado reconheceu a ocorrência da exceção do contrato não cumprido por parte da requerente, declarou rescindido o contrato de cessão onerosa de quotas sociais por culpa exclusiva da cedente e determinou a devolução integral da quantia de R$ 100.000,00 (cem mil reais) recebida a título de sinal, com os acréscimos legais, condenando a apelante ao pagamento dos ônus sucumbenciais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. As questões em discussão consistem em (i) verificar a ocorrência de erro de procedimento decorrente de suposta incompetência absoluta do juízo cível residual após a criação das Varas Empresariais no Estado do Ceará; (ii) analisar a existência de nulidade por cerceamento do direito de defesa em virtude do julgamento antecipado da lide sem a produção de prova oral; e (iii) avaliar, no mérito, se a conduta da apelante configurou descumprimento contratual apto a legitimar a suspensão dos pagamentos pelo apelado, justificando a rescisão da avença por culpa da cedente e a consequente devolução das arras. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A preliminar de incompetência absoluta não merece acolhimento. A Resolução do Tribunal Pleno nº 11/2022, que alterou a competência das Varas de Recuperação de Empresas e Falências para transformá-las em Varas Empresariais, estabeleceu, de maneira expressa em seu artigo 5º, § 3º, uma regra de transição determinando que, até a efetivação da redistribuição, os juízos de origem prosseguiriam competentes para o processamento e julgamento dos feitos correlatos. Inexistindo ordem de redistribuição concretizada antes da prolação da sentença, a competência da 22ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza permaneceu íntegra e prorrogada, afastando qualquer nulidade. 4. A preliminar de cerceamento do direito de defesa igualmente não prospera. A documentação acostada ao processo demonstra que, na audiência de instrução realizada em 25 de outubro de 2023, as partes manifestaram expressamente o desinteresse na colheita dos depoimentos pessoais e desistiram da produção da prova oral, requerendo a concessão de prazo para tratativas de acordo e, subsidiariamente, para a apresentação de memoriais. A conduta da apelante, ao postular a nulidade por ausência de prova da qual abriu mão de forma voluntária e registrada em ata, configura comportamento contraditório, rechaçado pelo princípio da boa-fé processual. 5. No mérito, o conjunto probatório revela que a apelante incorreu em mora substancial no exato momento da celebração do negócio jurídico. Embora o contrato versasse formalmente sobre a cessão de quotas sociais, a viabilidade da operação hospitalar era a essência e a causa determinante da contratação. Restou comprovado que, em 30 de abril de 2018, três dias antes da assinatura do contrato, foi proferida decisão judicial determinando o despejo compulsório da unidade hospitalar por falta de pagamento de aluguéis pretéritos. A omissão deliberada dessa informação no momento da celebração da avença, aliada à ausência de comprovação da entrega da documentação sanitária, fiscal e do acervo mobiliário, violou frontalmente a boa-fé objetiva, consubstanciando o descumprimento do dever de transparência e lealdade. 6. Diante da inexecução da obrigação principal por parte da cedente, revelou-se legítima a recusa do cessionário em dar continuidade ao pagamento das dezessete parcelas remanescentes, incidindo perfeitamente a regra da exceção do contrato não cumprido, prevista no artigo 476 do Código Civil. 7. Reconhecida a culpa exclusiva da apelante pela rescisão do contrato, impõe-se a devolução integral da quantia recebida a título de entrada (arras), nos exatos termos do artigo 418, segunda parte, do Código Civil, de modo a restituir as partes ao estado anterior, evitando-se o enriquecimento sem causa. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso conhecido e não provido. Tese de julgamento: "1. A criação de varas especializadas não acarreta a nulidade imediata dos atos decisórios proferidos pelo juízo cível residual quando houver regra normativa de transição assegurando a competência até a efetiva redistribuição do acervo processual. 2. A desistência expressa da produção de prova oral em audiência gera preclusão lógica, impedindo a alegação posterior de cerceamento do direito de defesa. 3. A omissão da cedente acerca da existência de ordem judicial de despejo iminente contra o estabelecimento empresarial objeto da cessão de quotas, aliada à não entrega de documentos essenciais ao seu funcionamento, configura descumprimento contratual substancial, legitimando o cessionário a invocar a exceção do contrato não cumprido para suspender os pagamentos assumidos, rendendo ensejo à rescisão da avença com a restituição integral dos valores pagos a título de sinal." Dispositivos relevantes citados: Código Civil, arts. 113, 389, 418, 422, 475 e 476; Código de Processo Civil, arts. 43, 85, § 11, e 370; Resolução do Tribunal Pleno nº 11/2022 do TJCE, art. 5º, § 3º. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp nº 2.408.609/PR; e REsp nº 758.518/PR. ACÓRDÃO ACORDA a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO CEARÁ, por uma de suas turmas julgadoras, à unanimidade, em conhecer da apelação negar-lhe provimento, nos termos do voto do relator, parte deste. Fortaleza, data e hora do sistema. Antônio Abelardo Benevides Moraes Desembargador Relator RELATÓRIO
Intimação - PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO PROCESSO Nº 0185963-12.2018.8.06.0001 APELAÇÃO CÍVEL ORIGEM: 22ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE FORTALEZA
Trata-se de recurso de Apelação Cível interposto pelo Hospital de Retaguarda Santa Ana Ltda. em face de sentença proferida pelo Juízo da 22ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza, que resolveu a controvérsia instaurada nos autos da Ação de Rescisão Contratual por Inexecução Voluntária cumulada com Perdas e Danos, ajuizada contra o Instituto de Ação Social Canaã. Na exordial, a parte autora narrou, em síntese, que celebrou com a parte promovida, no dia 03 de maio de 2018, um "Contrato de Cessão Onerosa, Mediante Compra e Venda de Quotas e Compromisso de Transferência de Cotas de Sociedade Limitada e Outras Avenças". Afirmou que, pelo instrumento, o cessionário assumiu o compromisso de pagar a importância de R$ 1.900.000,00 (um milhão e novecentos mil reais) pela integralidade das quotas sociais da unidade hospitalar. O pagamento foi estruturado com uma entrada de R$ 100.000,00 (cem mil reais), destinada à quitação de dívidas imediatas, e o saldo remanescente dividido em dezessete prestações sucessivas. Sustentou a promovente que, não obstante a ciência do cessionário de que a negociação não envolvia o imóvel sede do hospital, o qual pertencia a terceiros e se encontrava alugado, e mesmo após a entrega da documentação e das chaves, o promovido tornou-se inadimplente a partir da segunda parcela, com vencimento em 03 de junho de 2018. Em razão da inércia do cessionário, a autora pleiteou a resolução da avença por culpa da parte adversa, a retenção do sinal pago, a incidência da multa contratual de R$ 95.000,00 (noventa e cinco mil reais) e uma indenização suplementar de R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais) decorrente da perda de benfeitorias perante a locadora do imóvel. Regularmente citado, o promovido apresentou contestação acompanhada de pleito reconvencional. Em sede de defesa, suscitou preliminares de falta de recolhimento de custas processuais e de ilegitimidade ativa do hospital, argumentando que o contrato foi firmado exclusivamente com as pessoas físicas dos sócios cedentes. No mérito, opôs a defesa fundada na exceção do contrato não cumprido, asseverando que a interrupção dos pagamentos foi justificada pelo inadimplemento prévio e substancial da própria cedente. Argumentou que a autora não providenciou a entrega da documentação fiscal e sanitária essencial, tampouco transferiu o acervo mobiliário descrito no anexo do contrato. Agravando a situação, o promovido noticiou que foi surpreendido com a informação de que, na data da assinatura do contrato, a cedente já não exercia a posse mansa e pacífica do estabelecimento, porquanto havia sido proferida, no dia 30 de abril de 2018, uma ordem judicial de despejo compulsório em desfavor do hospital (Processo nº 0122250-63.2018.8.06.0001, em trâmite na 10ª Vara Cível de Fortaleza). Com base nesse arcabouço fático, pleiteou, em reconvenção, a rescisão do contrato por culpa exclusiva da parte autora e a restituição integral do valor de R$ 100.000,00 (cem mil reais) repassado a título de entrada. O Juízo a quo, em sentença acostada aos autos e posteriormente integrada por decisão proferida em embargos de declaração, afastou as preliminares arguidas pelo réu e julgou improcedentes os pedidos da ação principal, julgando, por outro lado, totalmente procedente o pleito reconvencional. O magistrado singular concluiu que a inexecução inicial partiu da própria parte autora, que não entregou a posse útil do imóvel e os documentos necessários ao funcionamento, legitimando a suspensão dos pagamentos pela cessionária sob o pálio do artigo 476 do Código Civil. O dispositivo sentencial declarou a rescisão da avença por culpa da autora e determinou a devolução dos R$ 100.000,00 (cem mil reais) com juros e correção, condenando a requerente ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa na lide principal e 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação na reconvenção. Em suas razões recursais, a apelante postula a reforma integral do julgado. Preliminarmente, argui a nulidade absoluta da sentença por erro de procedimento, sob a alegação de incompetência do juízo da 22ª Vara Cível, argumentando que a matéria discutida, transferência de quotas de sociedade limitada, atrairia a competência exclusiva das Varas Empresariais, de Recuperação de Empresas e de Falências da Comarca de Fortaleza, criadas pela Resolução do Tribunal Pleno nº 11/2022. Sustenta, ainda em preliminar, o cerceamento do seu direito de defesa, aduzindo que o julgamento antecipado a privou de produzir prova testemunhal indispensável para comprovar a efetiva entrega do imóvel e dos documentos. No mérito, afirma a ocorrência de erro de julgamento, destacando que o juízo de base confundiu o contrato de cessão de quotas com a compra e venda do imóvel propriamente dito, violando a inteligência da cláusula 1.3 da avença. Defende que a ordem de despejo configurava risco do negócio assumido pelo cessionário e que a ausência de determinados documentos consubstanciaria mero inadimplemento acessório, insuficiente para autorizar a paralisação completa do pagamento de R$ 1.800.000,00 (um milhão e oitocentos mil reais). Alega, outrossim, que o apelado violou a boa-fé objetiva e o dever de mitigar o próprio prejuízo ao silenciar deliberadamente sobre as supostas falhas, pugnando, ao final, pelo reconhecimento da culpa exclusiva do réu e pela autorização legal para a retenção das arras, à luz do artigo 418 do Código Civil. A parte apelada apresentou contrarrazões, rebatendo as preliminares ao destacar que a Resolução nº 11/2022 preservou a competência do juízo originário até a efetiva redistribuição do acervo, bem como evidenciando que a apelante desistiu expressamente da produção de prova oral em audiência, incorrendo em preclusão. No mérito, pugnou pela manutenção da sentença, reafirmando que o contrato nasceu inexequível em decorrência da omissão deliberada da vendedora quanto à ordem de despejo compulsório vigente à época da assinatura, fato que esvaziou por completo a utilidade da cessão das quotas sociais. Remetidos os autos a esta instância revisora, a Procuradoria-Geral de Justiça, instada a intervir por força de despacho deste Relator, acostou parecer no qual declinou de atuar no feito, ressaltando a natureza estritamente patrimonial e disponível dos interesses em litígio, inexistindo interesse público primário, social ou presença de incapazes que justificassem a atuação ministerial obrigatória. É o relatório, no essencial. VOTO Preenchidos os requisitos de admissibilidade intrínsecos e extrínsecos, conheço do recurso interposto. A controvérsia devolvida a esta instância colegiada exige o enfrentamento de duas questões processuais preliminares, a alegada incompetência absoluta do juízo sentenciante e o suposto cerceamento do direito de defesa, para, superadas essas barreiras, adentrar no exame do mérito contratual, delineando se houve inexecução culposa capaz de justificar a incidência da regra protetiva da exceção do contrato não cumprido, bem como a destinação adequada das arras confirmatórias. 1. Da preliminar de incompetência absoluta do juízo de origem A parte apelante sustenta que a sentença proferida pelo juízo da 22ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza encontra-se irremediavelmente eivada de nulidade por erro de procedimento, uma vez que, a partir de 18 de agosto de 2022, com a edição da Resolução do Tribunal Pleno nº 11/2022 e da Portaria da Presidência nº 1836/2022 deste Tribunal de Justiça, as causas relativas a litígios societários e transferência de quotas passaram a ser de competência exclusiva das Varas Empresariais. A análise rigorosa do diploma normativo invocado afasta, de plano, a alegação de incompetência superveniente. O ordenamento jurídico pátrio adota como regra matriz a fixação da competência no momento do registro ou da distribuição da petição inicial, sendo irrelevantes as modificações do estado de fato ou de direito ocorridas posteriormente, salvo quando suprimirem órgão judiciário ou alterarem a competência absoluta em razão da matéria ou da hierarquia, consoante estabelece o artigo 43 do Código de Processo Civil. No caso em apreço, embora a criação de varas especializadas traduza alteração de competência material, a própria Resolução nº 11/2022 deste Tribunal cuidou de modular e organizar o processo de transição jurisdicional. O artigo 5º, § 3º, do referido ato normativo é textual e peremptório ao dispor que: "Até efetivação da redistribuição aqui referida, prosseguirão os juízos de origem competentes para processamento e julgamento dos feitos correlatos, adotando as providências que sejam necessárias." Confira-se: Art. 5º Aos(Às) Juízes(as) de Direito das Varas Empresariais, de Recuperação de Empresas e de Falências do Estado do Ceará, sediadas em Fortaleza, compete, por distribuição, processar e julgar, com jurisdição em todo o território respectivo: I- as recuperações judiciais e as falências; II- os feitos que, por força de lei, devam ter curso no juízo da recuperação judicial ou da falência, inclusive os crimes de natureza falimentar; III- as causas, inclusive penais, nas quais as instituições financeiras, em regime de liquidação extrajudicial, figurem como partes, vítimas ou interessadas; IV- as execuções por quantia certa contra devedor(a) insolvente, inclusive o pedido de declaração de insolvência; e V - os processos que tenham como assunto principal um daqueles constantes do ramo Direito de Empresas (Código 9616) do Sistema de Gestão de Tabelas Processuais Unificadas (TPU) do CNJ (disponível em https://www.cnj.jus.br/sgt/consulta_publica_assuntos.php bem como os feitos que lhes sejam conexos e os incidentes que deles porventura resultem. VI - as ações relativas à propriedade industrial e nome comercial, excetuadas as que versem sobre franquias. (incluído pela Resolução do tribunal Pleno nº 13/2025, de 31.10.2025) §1º Ato da Presidência do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, a ser editado em até 30 (trinta) dias, contados da publicação da presente Resolução, disciplinará a redistribuição de feitos resultante da instituição da 3ª Vara Empresarial, de Recuperação de Empresas e de Falências do Estado do Ceará, sediada em Fortaleza, e da ampliação de competência das antigas Varas de Recuperação de Empresas e Falências. §2º Após a edição do ato referido no § 1º, a Diretoria do Fórum da Comarca de Fortaleza adotará as medidas necessárias para efetivar referida redistribuição. §3º Até efetivação da redistribuição aqui referida, prosseguirão os juízos de origem competentes para processamento e julgamento dos feitos correlatos, adotando as providências que sejam necessárias. Consequentemente, a alteração da competência material absoluta estava umbilicalmente condicionada à elaboração de cronograma administrativo e à efetiva redistribuição do acervo processual. Como a presente lide não foi alcançada pelo procedimento de redistribuição física e eletrônica determinado pela Diretoria do Fórum antes da prolação da sentença (fato ocorrido em junho de 2024 e integrado em maio de 2025), a jurisdição da 22ª Vara Cível manteve-se plenamente prorrogada e hígida por força da própria norma de transição editada por esta Corte de Justiça. A conduta do juízo sentenciante em julgar o processo seguiu a mais estrita legalidade, não havendo espaço para a declaração de nulidade pretendida. Rejeito, pois, a preliminar. 2. Da preliminar de cerceamento do direito de defesa Em seu segundo argumento preliminar, a apelante alega que o magistrado singular promoveu o julgamento antecipado da lide, privando-a de produzir prova oral que seria imprescindível para o deslinde da controvérsia, sobretudo para demonstrar que efetuou a entrega física das chaves do imóvel e das pastas com os documentos societários ao representante da parte apelada. A tese revela-se completamente divorciada da realidade processual documentada nos autos, beirando a litigância temerária. O exame do acervo demonstra que a marcha instrutória sofreu diversas interrupções, grande parte delas ocasionadas por dificuldades técnicas e pedidos de adiamento formulados pela própria parte autora, que alegou, inclusive, viagens ao exterior de sua representante legal para obstar a realização de audiências híbridas ou virtuais. O ponto fulcral que sepulta a tese de cerceamento reside no Termo de Audiência datado de 25 de outubro de 2023 (Id 27369168). Naquela assentada presencial, presidida pelo magistrado e com a participação direta da advogada da apelante e de seu representante legal, restou lavrado, de forma clara e induvidosa, que "os litigantes não têm interesse nos depoimentos pessoais, como também desistem da produção da prova oral". A ordem processual é informada pela boa-fé objetiva (artigo 5º do Código de Processo Civil), da qual decorre a vedação ao comportamento contraditório (venire contra factum proprium). Ao renunciar expressamente à produção da prova testemunhal e pugnar pelo encerramento da instrução para apresentação de memoriais, a apelante atraiu para si os efeitos da preclusão lógica. Nesse sentido: AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. MULTA DE DEZ POR CENTO. INDEVIDA. ACORDO E TRATATIVAS ENTRE AS PARTES. PROVA NOTARIAL. CONVERSAS DE WHATSAPP. PROTOCOLO DO EXECUTADO SEM IMPUGNAÇÃO. BOA-FÉ OBJETIVA. 1. A jurisprudência do STJ é firme sobre a aplicação dos princípios da segurança jurídica e da boa-fé objetiva, bem como da vedação ao comportamento contraditório (venire contra factum proprium), a impedir que a parte, após praticar ato em determinado sentido, venha a adotar comportamento posterior contraditório. Precedentes. 2. A prova notarial é válida e reconhecida pela legislação e jurisprudência como forma de se comprovar determinados fatos, principalmente no campo digital (art. 384 do CPC). 3. O simples fato de alguns trechos das conversas não terem sido registrados em ata notarial não impede que se possa atribuir valor às demais provas elencadas, principalmente quando a parte contrária não impugna o conteúdo da conversa, mas tão somente a validade da prova. 4. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ, AgInt no AREsp nº 2.408.609/PR, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4ª Turma, julgado em 9 set. 2024, publicado em 12 set. 2024) (destaquei) Não lhe é lícito, após a prolação de sentença desfavorável, suscitar nulidade por ausência de uma etapa probatória que ela própria dispensou, anuindo com a suficiência da prova estritamente documental carreada ao feito. Rechaço, pois, de modo incontinente, a arguição de cerceamento de defesa. 3. Do mérito recursal Superadas as barreiras processuais, a análise do núcleo do litígio remete à verificação da conduta das partes à luz das obrigações assumidas no instrumento particular de cessão de quotas (Ids. 27368895 e 27368896). A apelante defende que a interrupção dos pagamentos pelo cessionário configurou quebra unilateral do contrato, argumentando que o objeto da avença era a pessoa jurídica em si, e não o imóvel em que ela operava, invocando a cláusula 1.3 do pacto, que indicava a ciência do comprador de que o prédio pertencia a terceiros e era locado. 1.3 O(A) CESSIONÁRIA declara expressamente ter ciência que a presente negociação não envolve a aquisição do imóvel onde funciona o HOSPITAL SANTA ANA, imóvel esse que encontra-se locado e pertencente a terceiro. A interpretação dos negócios jurídicos, todavia, não pode se restringir ao exame isolado e literal de uma cláusula contratual, exigindo uma compreensão sistêmica pautada pela boa-fé, pela probidade e pelos usos do lugar de sua celebração, a teor do disposto nos artigos 113 e 422 do Código Civil. Art. 113. Os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua celebração. § 1º A interpretação do negócio jurídico deve lhe atribuir o sentido que: (Incluído pela Lei nº 13.874, de 2019) I - for confirmado pelo comportamento das partes posterior à celebração do negócio; (Incluído pela Lei nº 13.874, de 2019) II - corresponder aos usos, costumes e práticas do mercado relativas ao tipo de negócio; (Incluído pela Lei nº 13.874, de 2019) III - corresponder à boa-fé; (Incluído pela Lei nº 13.874, de 2019) IV - for mais benéfico à parte que não redigiu o dispositivo, se identificável; e (Incluído pela Lei nº 13.874, de 2019) V - corresponder a qual seria a razoável negociação das partes sobre a questão discutida, inferida das demais disposições do negócio e da racionalidade econômica das partes, consideradas as informações disponíveis no momento de sua celebração. (Incluído pela Lei nº 13.874, de 2019) § 2º As partes poderão livremente pactuar regras de interpretação, de preenchimento de lacunas e de integração dos negócios jurídicos diversas daquelas previstas em lei. (...) Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé. Ainda que a titularidade dominial do imóvel não integrasse o objeto direto da compra e venda das quotas, é inequívoco e incontestável que a viabilidade da operação hospitalar, a capacidade de a unidade receber pacientes, operar seus equipamentos e gerar receitas, era o alicerce causal, o verdadeiro substrato econômico que motivou a parte apelada a assumir uma dívida de quase dois milhões de reais. Ninguém adquire a totalidade das quotas de um hospital de retaguarda sem o objetivo precípuo de fazê-lo funcionar no local em que se encontra estruturado e referenciado perante os órgãos de saúde pública. Ocorre que os elementos documentais acostados aos autos, em especial os registros da ação de despejo, revelam um quadro fático que aniquila a presunção de lealdade da cedente. Restou provado que, em 30 de abril de 2018, exatos três dias antes da formalização do contrato de cessão de quotas (03 de maio de 2018), o Juízo da 10ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza deferiu uma medida liminar determinando a desocupação compulsória da unidade hospitalar em decorrência do inadimplemento histórico dos aluguéis por parte da antiga administração (Id. 27369036). A apelante, de modo preliminar às tratativas finais de assinatura, possuía o inafastável dever anexo de informação e transparência de comunicar ao cessionário a perda iminente da posse do imóvel. Ao silenciar sobre a ordem judicial de despejo já materializada e colocar à venda as quotas de uma estrutura física fadada ao desmanche forçado pelo Poder Público, a apelante incidiu em flagrante violação da confiança, maculando a avença com um vício genético de exequibilidade. A situação narrada não se amolda à figura de um mero "passivo assumido" ou "risco de negócio" ordinário, mas caracteriza-se como o perecimento antecipado do substrato físico indispensável à consecução da finalidade da empresa transferida. A somar-se ao grave quadro de perda da base física do negócio, o juízo de origem pontuou acertadamente a ausência de provas idôneas que atestassem o cumprimento, pela cedente, das obrigações exigidas na cláusula 3.1 do contrato, a saber: a transferência desembaraçada do acervo mobiliário, a entrega das licenças sanitárias ativas e o fornecimento de todo o rol de certidões negativas fiscais que garantiriam o funcionamento seguro e lícito da operação sob nova gestão. O descumprimento contratual, neste caso, não é um detalhe secundário, mas sim total. Ao entregar uma empresa sob ordem de despejo e sem a documentação básica para operar, a parte vendedora inviabilizou o próprio objeto do contrato. Diante dessa falha grave no núcleo do negócio, justifica-se o uso da exceção do contrato não cumprido (art. 476, CC), pois não se pode exigir o pagamento por algo que, na prática, não foi entregue. Art. 476. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro. De modo escorreito, portanto, andou a sentença ao reconhecer que o apelado estava plenamente acobertado pela exceção do contrato não cumprido, sendo-lhe lícito paralisar os repasses financeiros que ultrapassavam os limites do razoável diante de uma operação que nasceu morta por culpa da vendedora. Nesse sentido, não prospera a tese de violação ao dever de mitigar o próprio prejuízo (duty to mitigate the loss). Embora o Superior Tribunal de Justiça reconheça que o princípio da boa-fé objetiva impõe ao credor o dever de adotar medidas para não agravar o próprio dano (REsp 758.518/PR), tal instituto não pode ser subvertido para obrigar a parte lesada a financiar a própria ruína. No precedente citado, a Corte Superior destaca que: DIREITO CIVIL. CONTRATOS. BOA-FÉ OBJETIVA. STANDARD ÉTICO-JURÍDICO.OBSERVÂNCIA PELAS PARTES CONTRATANTES. DEVERES ANEXOS. DUTY TO MITIGATE THE LOSS. DEVER DE MITIGAR O PRÓPRIO PREJUÍZO. INÉRCIA DO CREDOR. AGRAVAMENTO DO DANO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. RECURSO IMPROVIDO. 1. Boa-fé objetiva. Standard ético-jurídico. Observância pelos contratantes em todas as fases. Condutas pautadas pela probidade,cooperação e lealdade. 2. Relações obrigacionais. Atuação das partes. Preservação dos direitos dos contratantes na consecução dos fins. Impossibilidade de violação aos preceitos éticos insertos no ordenamento jurídico. 3. Preceito decorrente da boa-fé objetiva. Duty to mitigate the loss: o dever de mitigar o próprio prejuízo. Os contratantes devem tomar as medidas necessárias e possíveis para que o dano não seja agravado. A parte a que a perda aproveita não pode permanecer deliberadamente inerte diante do dano. Agravamento do prejuízo, em razão da inércia do credor. Infringência aos deveres de cooperação e lealdade. 4. Lição da doutrinadora Véra Maria Jacob de Fradera. Descuido com o dever de mitigar o prejuízo sofrido. O fato de ter deixado o devedor na posse do imóvel por quase 7 (sete) anos, sem que este cumprissecom o seu dever contratual (pagamento das prestações relativas ao contrato de compra e venda), evidencia a ausência de zelo com o'patrimônio do credor, com o consequente agravamento significativo das perdas, uma vez que a realização mais célere dos atos de defesa possessória diminuiriam a extensão do dano.5. Violação ao princípio da boa-fé objetiva. Caracterização de inadimplemento contratual a justificar a penalidade imposta pela Corte originária, (exclusão de um ano de ressarcimento).6. Recurso improvido. (STJ, REsp nº 758.518/PR, Rel. Min. Vasco Della Giustina (Des. Convocado do TJ/RS), 3ª Turma, julgado em 17 jun. 2010, publicado em 1 jul. 2010) (destaquei) Diferentemente do caso paradigma do STJ, onde o credor foi inerte por sete anos para inflar a dívida, no caso em tela, a suspensão do pagamento de R$ 1.800.000,00 (um milhão e oitocentos mil reais) foi, justamente, a medida diligente e imperativa adotada pelo cessionário para estancar a sangria de seu patrimônio diante do colapso da contraprestação prometida pela apelante. Mitigar o prejuízo, aqui, significou parar de pagar por um objeto que a vendedora já sabia estar perdido. Ultrapassada a premissa de que a culpa exclusiva pela inexecução contratual deve ser debitada à conduta da apelante (cedente), a consequência jurídica inarredável é o desfazimento do vínculo com o retorno das partes ao estado anterior à contratação, evitando-se o locupletamento ilícito. A apelante pugna pela retenção do valor de R$ 100.000,00 (cem mil reais), entregue a título de arras confirmatórias no momento da assinatura. Ocorre que o próprio instituto das arras, delineado no artigo 418 do Código Civil, estabelece uma via de mão dupla para a sanção do inadimplemento. O aludido dispositivo legal preceitua: "se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir a sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária…". Como restou comprovado de forma exaustiva que a inexecução inicial e determinante partiu da parte que recebeu as arras (a apelante), inexiste qualquer substrato legal que lhe assegure o direito de retenção. Ao revés, o ordenamento jurídico corrobora a determinação sentencial para que o valor desembolsado pelo apelado lhe seja integralmente devolvido, acrescido da respectiva atualização monetária e juros moratórios. A decisão de base, ao julgar procedente a reconvenção neste exato sentido, aplicou o direito com precisão irretocável. ISSO POSTO, conheço do recurso, mas para negar-lhe provimento, mantendo integralmente a sentença recorrida em todos os seus termos, procedendo apenas à majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais devidos pela apelante para o percentual de 12% (doze por cento), nos moldes do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil. É como voto. Fortaleza, data e hora do sistema. Antônio Abelardo Benevides Moraes Desembargador Relator