Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
REsp 2267087/CE (2026/0134672-2)
RELATOR: MINISTRO HUMBERTO MARTINS
RECORRENTE: CLARISSA LOPES DE CARVALHO CALADO
ADVOGADO: ITALO HOLANDA DA COSTA - CE046124
RECORRIDO: CASA GRANDE INCORPORACOES IMOBILIARIAS LTDA
ADVOGADO: FABIO MENEZES NOGUEIRA - CE022220
DECISÃO Cuida-se de recurso especial interposto por CLARISSA LOPES DE CARVALHO CALADO, com fundamento no art. 105, inciso III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO CEARÁ assim ementado (fls. 381-383): EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. VALIDADE DE ADITAMENTO. CUMULAÇÃO DE SALDO DEVEDOR E INDENIZAÇÃO POR FRUIÇÃO. GRATUIDADE DE JUSTIÇA INDEFERIDA. APELAÇÃO DESPROVIDA. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta por Clarissa Lopes Calado contra sentença da 1ª Vara Cível da Comarca de Baturité/CE, que julgou procedente ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e indenização por perdas e danos, ajuizada pela Construtora Casa Grande Ltda. A autora alegou inadimplemento da ré no pagamento do saldo contratual referente à compra de imóvel, após tentativa frustrada de compensação com terreno de titularidade questionável. A sentença condenou a ré ao pagamento de R$ 80.000,00, com correção e juros, além de indenização mensal de 0,5% do valor atualizado do contrato pela fruição do imóvel, julgando improcedente a reconvenção. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há cinco questões em discussão: (i) definir se houve nulidade contratual ou vício de consentimento na assinatura do aditamento contratual de 2017; (ii) estabelecer se houve quebra da paridade de armas pela concessão de novo prazo à autora para contestar a reconvenção; (iii) determinar se a relação contratual é regida pelo Código de Defesa do Consumidor, com possibilidade de inversão do ônus da prova; (iv) analisar a legalidade da cumulação da condenação ao pagamento do saldo devedor com a indenização pela fruição do imóvel; e (v) verificar a existência de elementos para concessão da gratuidade de justiça e reconhecimento de sucumbência recíproca. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O contrato de compra e venda foi validamente formalizado, com reconhecimento de firmas e ausência de vícios de consentimento, não se configurando a nulidade arguida. 4. A concessão de novo prazo para a autora responder à reconvenção não compromete a paridade de armas, pois ausente prejuízo efetivo à parte ré, não se verificando nulidade processual. 5. A relação jurídica é de consumo, sendo aplicável o CDC, mas isso não afasta a responsabilidade da ré pelo inadimplemento, tampouco autoriza revisão contratual sem demonstração de abuso pela fornecedora. 6. Não houve novação, mas apenas aditamento contratual com readequação de prazos, inexistindo intenção inequívoca de extinguir a obrigação anterior. 7. A cumulação da condenação ao pagamento do saldo devedor com a indenização por fruição do imóvel é legítima, pois as obrigações decorrem de fundamentos distintos e visam evitar enriquecimento sem causa. 8. Inexiste prova de conduta anticooperativa ou dolo por parte da autora que justifique indenização por danos materiais ou morais à ré. 9. A adoção do INPC como índice de correção é adequada, não se justificando a aplicação da SELIC na espécie. 10. A ré não comprovou insuficiência financeira para concessão da gratuidade da justiça, não sendo suficientes os documentos juntados aos autos. 11. A ausência de acolhimento de pedidos acessórios ou alternativos não caracteriza sucumbência recíproca, pois o pedido principal da autora foi integralmente acolhido. IV. DISPOSITIVO E TESE 12. Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: 13. A formalização contratual com reconhecimento de firmas, sem vícios de consentimento, confere validade ao negócio jurídico. 14. A concessão de prazo para manifestação nos autos, sem prejuízo à parte contrária, não configura quebra da paridade de armas. 15. A aplicação do Código de Defesa do Consumidor não elide a responsabilidade do consumidor inadimplente. 16. A mera modificação das condições contratuais não configura novação sem manifestação inequívoca de ânimo novandi. 17. É legítima a cumulação do saldo devedor com a indenização pela fruição do imóvel, quando fundadas em fatos geradores distintos. 18. A ausência de prova de conduta dolosa ou omissiva do credor afasta o dever de indenizar por danos materiais ou morais. 19. A concessão da gratuidade da justiça exige prova suficiente da hipossuficiência financeira, não sendo presumida por simples declaração. 20. A sucumbência recíproca não se caracteriza quando o pedido principal é integralmente acolhido. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 104, 360 e 361; CPC, arts. 85, 99, § 1º, e 277; CDC, arts. 2º e 3º; Lei nº 4.591/1964, art. 67-A, § 2º, III. Não foram apresentados embargos de declaração. No recurso especial, a parte recorrente alega violação dos arts. 6º, 7º, 139, I, 205, § 3º, 207, 272, 343, § 1º, e 344 do Código de Processo Civil, 98, § 3º, e 489, III, do Código de Processo Civil, 6º, inciso VII, do Código de Defesa do Consumidor e 108, 406, § 1º, e 884 do Código Civil. Sustenta, em síntese, que: a) houve ofensa ao devido processo legal, à cooperação, ao contraditório, à ampla defesa e à paridade de armas, diante de atos-surpresa e da concessão de novo prazo à parte adversa para se manifestar sobre a reconvenção; b) ocorram vícios de intimação e irregularidades procedimentais que teriam impedido sustentação oral e prejudicado o exercício da defesa; c) não foi decretada a revelia da autora-reconvinda, mesmo após a ausência de contestação à reconvenção, com prejuízo concreto pela não presunção de veracidade das alegações de fato; d) o pedido de gratuidade de justiça formulado na contestação teria sido tacitamente deferido e, ao final, indeferido apenas na sentença, sem fundamentação específica e sem prévia oportunidade para complementação documental, configurando decisão-surpresa e violação do dever de fundamentação; e) houve omissão na inversão do ônus da prova em relação de consumo, o que teria imposto à recorrente a produção de prova documental que estaria em poder da fornecedora; f) deve ser declarada a nulidade do contrato particular de compra e venda por ausência de escritura pública em negócio que envolve direitos reais sobre imóvel com valor superior ao limite legal, bem como equívoco na qualificação jurídica do ajuste, que seria promessa de compra e venda ante a não regularização do imóvel à época; g) a condenação à taxa de fruição sem prévia resolução do contrato configura enriquecimento sem causa, dado que o fato gerador das duas condenações seria o mesmo inadimplemento contratual; h) a taxa de fruição, na espécie, equivale a lucros cessantes e exigiria comprovação objetiva de prejuízo, o que não ocorreu; i) houve inadequação da condenação sem resolução do contrato e com cumulação indevida de obrigações; j) deve-se observar a indexação pela taxa Selic – ou, nos termos da Lei n. 14.905/2024, a aplicação da Selic menos IPCA – em substituição ao INPC e juros de 1% ao mês, por refletir o regime legal de dívidas civis e evitar abusos na cumulação de correção e juros. Contrarrazões apresentadas às fls. 447-448. Sobreveio o juízo de admissibilidade positivo na instância de origem (fls. 450-459). É, no essencial, o relatório. O recurso especial tem origem em ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e indenização por perdas e danos, proposta pela Construtora Casa Grande Ltda. contra Clarissa Lopes Calado, na qual se reconheceu o inadimplemento da compradora, fixando-se: pagamento de R$ 80.000,00 com correção e juros, indenização mensal de 0,5% pela fruição do imóvel, indeferimento da gratuidade, e improcedência da reconvenção. Considerando as razões expostas pela parte recorrente, verifica-se que o acórdão recorrido não se manifestou sobre os seguintes artigos: 6º e 7º do CPC, 205, § 3º, 207 e 272 do CPC, 343, § 1º, e 344 do CPC, 6º, VII, do CDC e 108 do CC. A parte recorrente sustenta ofensa aos arts. 6º e 7º do CPC (cooperação, contraditório, ampla defesa e paridade de armas), além de violação dos arts. 205, § 3º, 207 e 272 do CPC (intimação e atos processuais), em razão de “ato-surpresa” na forma de intimação para sessão de julgamento, com prejuízo à sustentação oral. No entanto, no acórdão recorrido há manifestação sobre a alegação de quebra da paridade de armas apenas sob o ângulo da concessão de novo prazo para resposta à reconvenção, concluindo pela inexistência de prejuízo concreto, sem abordar a tese específica de nulidade por vícios de intimação da sessão, tampouco analisar os arts. 205, § 3º, 207 e 272 do CPC indicados na petição do recurso especial. Quanto à reconvenção e à revelia, a parte recorrente afirma violação dos arts. 343, § 1º, e 344 do CPC, por não ter sido decretada a revelia da autora-reconvinda após a ausência de contestação à reconvenção. Ocorre que o acórdão limitou-se a reconhecer que a abertura de novo prazo à autora para responder à reconvenção constituiu irregularidade procedimental sem prejuízo, e não enfrentrou os arts. 343, § 1º, e 344 do CPC e a consequência processual específica da revelia na reconvenção. Em relação à inversão do ônus da prova em relação de consumo, a parte recorrente invoca o art. 6º, VII, do Código de Defesa do Consumidor, afirmando omissão reiterada. Todavia, o acórdão reconheceu a incidência do Código de Defesa do Consumidor e registrou, em termos genéricos, a possibilidade de inversão do ônus da prova, mas concluiu que não houve prática abusiva e manteve a responsabilidade da consumidora pelo inadimplemento. Não houve exame explícito, à luz do art. 6º, VII, do CDC, da inversão requerida e de seus pressupostos, nem decisão específica deferindo ou indeferindo a inversão com fundamentos próprios. E ainda, sobre a natureza jurídica do ajuste e à nulidade por ausência de escritura pública (art. 108 do Código Civil), a recorrente sustenta que, tendo sido reconhecido como “compra e venda” de imóvel, o negócio seria nulo por inobservância de forma essencial, ou, ao menos, deveria ser qualificado como promessa de compra e venda, dado o não registro/regularização do imóvel à época. Ora, o acórdão afirmou a validade do contrato com base no art. 104 do CC, enfatizando a formalização por escrito e o reconhecimento de firmas, sem tratar do art. 108 do Código Civil e da exigência de escritura pública para negócios que envolvem direitos reais sobre imóveis. Cumpre registrar, que a parte recorrente não apresentou embargos de declaração em face do acórdão recorrido, a fim de prequestionar as questões levantadas no recurso especial. Logo, não foi cumprido o necessário e indispensável exame da questão pela decisão atacada, apto a viabilizar a pretensão recursal da recorrente. Assim, incide, no caso, o enunciado das Súmulas n. 282 do STF e 356 do STF. A respeito da tese da parte recorrente do bis in idem civil na cumulação do saldo devedor com a taxa de fruição, a parte recorrente alega enriquecimento sem causa (art. 884 do CC), sob o fundamento que o fato gerador das duas condenações seria o mesmo inadimplemento contratual, e sustenta que a taxa de fruição equivaleria a lucros cessantes, exigindo comprovação objetiva de prejuízo, bem como que a condenação à taxa de fruição sem prévia resolução foi indevida. Sobre a temática, assim se pronunciou a Corte de origem (fls.390-392): No tocante ao pleito da apelante para afastar a condenação cumulativa ao pagamento do saldo devedor e da indenização pela fruição do imóvel, entendo que tal insurgência não deve prosperar. A pretensão recursal parte de uma equivocada premissa jurídica, ao tratar tais obrigações como se fossem idênticas ou excludentes entre si, o que não se verifica no caso concreto. A obrigação de pagar o saldo devedor decorre diretamente do contrato de compra e venda firmado entre as partes, constituindo o núcleo da contraprestação financeira assumida pela compradora. Trata-se de valor certo e exigível, correspondente ao preço do imóvel, cuja exigibilidade resulta do descumprimento voluntário da obrigação assumida pela ré. Já a indenização fixada a título de fruição do imóvel tem fundamento diverso: visa compensar o tempo em que a parte adquirente permaneceu na posse do bem, mesmo inadimplente, utilizando-se do imóvel sem contraprestação. Sua finalidade é ressarcitória, voltada a recompor os prejuízos decorrentes da indevida ocupação do bem por quem, embora não tenha cumprido o contrato, dele continuou a se beneficiar. Portanto, são obrigações de natureza distinta: a primeira decorre do inadimplemento contratual; a segunda, da ocupação injustificada e não remunerada do imóvel, após a mora da compradora. A cumulação de ambas não configura duplicidade de sanção, tampouco bis in idem, mas sim a imposição de consequências jurídicas proporcionais a fatos geradores diversos. Ressalte-se que o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de que, nos casos em que o promitente comprador permanece usufruindo do imóvel mesmo após deixar de adimplir as parcelas contratadas, é legítima a indenização ao promitente vendedor pelo uso do bem durante o período de inadimplência. Confira-se: CIVIL E PROCESSO CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. JUÍZO DE CONFORMIDADE DE TESE REPETITIVA NA ORIGEM. INVIÁVEL APRECIAÇÃO NESTA CORTE SUPERIOR. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TAXA DE FRUIÇÃO. UTILIZAÇÃO DO BEM. INDENIZAÇÃO DEVIDA PELO USO DO IMÓVEL DURANTE A INADIMPLÊNCIA. REVISÃO DO QUANTUM INDENIZATÓRIO. SÚMULA N. 7/STJ. 1. A jurisprudência desta corte afirma que o Tribunal de origem, ao exercer o juízo de conformidade com a aplicação de tese repetitiva ao caso concreto, o faz em caráter exclusivo e definitivo, de modo que se torna inviável a reapreciação dessas matérias nesta Corte Superior, sob pena de ineficácia do instituto implantado pela Lei 11.672/2008, considerando, inclusive, que houve ratificação da decisão de admissibilidade com a apreciação do agravo interno interposto na origem. 2. A jurisprudência desta corte superior é pacífica no sentido de que a rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, na hipótese em que o promitente- comprador deixa de pagar a prestação e continua usufruindo do imóvel, enseja ao promitente-vendedor o direito à indenização pelo uso do imóvel durante o período de inadimplência. 3. A modificação do percentual fixado na origem demanda a interpretação de cláusula contratual e o reexame do acervo fático-probatório dos autos, o que é vedado ao STJ, em recurso especial, por esbarrar no óbice das Súmulas n. 5 e 7/STJ. Agravo interno improvido. (AgInt no AR Esp n. 2.187.602/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 2/10/2023, D Je de 4/10/2023.) (destacamos). Nesse cenário, percebe-se que o acórdão recorrido se encontra em consonância com a jurisprudência pacífica desta Corte Superior, que entende que, no contrato de promessa de compra e venda de imóvel, quando o promitente-comprador deixa de pagar a prestação e continua usufruindo do imóvel, enseja ao promitente-vendedor o direito à indenização pelo uso do imóvel durante o período da inadimplência. Nesse sentido, seguem os precedentes: DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TAXA DE FRUIÇÃO. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. CUMULAÇÃO. RECURSO DESPROVIDO. 1. O Tribunal de origem fundamentou adequadamente sua decisão analisando as questões relevantes do processo e aplicando o direito cabível à hipótese, não havendo negativa de prestação jurisdicional. 2. A taxa de fruição não pode ser considerada integrada à cláusula penal compensatória, pois não guarda relação direta com a rescisão contratual, mas sim com os benefícios auferidos pelo ocupante pela fruição do bem. 3. Contudo, no caso de lote não edificado, a jurisprudência consolidada do STJ entende ser indevida a cobrança de taxa de fruição, por ausência de enriquecimento sem causa. 4. Recurso especial desprovido. (REsp n. 2.112.219/PR, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 9/3/2026, DJEN de 16/3/2026.) RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR. EXECUÇÃO INEXISTOSA. RECONVENÇÃO. RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. AUSÊNCIA. CAUSA DE PEDIR RECURSAL. TEORIA DA SUBSTANCIAÇÃO. FATOS. FUNDAMENTOS JURÍDICOS. TAXA DE FRUIÇÃO. ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. CUMULAÇÃO COM RETENÇÃO DE ARRAS. POSSIBILIDADE. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS NA RECONVENÇÃO. TEMA 1076/STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. ANÁLISE PREJUDICADA. I.Hipótese em exame 1. Ação de resolução contratual ajuizada em 14/12/2020, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 18/9/2024 e concluso ao gabinete em 23/12/2024. II.Questão em discussão. 2. O propósito recursal é decidir (i) se há nulidade no julgamento da apelação, quando fundamentada em argumento não suscitado pelo apelante, em qualquer grau de jurisdição; (ii) se a taxa de fruição pode ser cumulada com a retenção de arras; e (iii) se os honorários advocatícios sucumbenciais da reconvenção devem ser fixados sobre o valor da causa. III. Razões de decidir 3. Não há ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC quando o Tribunal de origem examina, de forma fundamentada, a questão submetida à apreciação judicial e na medida necessária para o deslinde da controvérsia, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte. 4. Consolidando a adoção da Teoria da Substanciação, o art. 336, CPC, prevê que "incumbe ao réu alegar, na contestação, toda a matéria de defesa, expondo as razões de fato e de direito com que impugna o pedido do autor e especificando as provas que pretende produzir". 5. A Teoria da Substanciação traz maleabilidade em relação aos fundamentos jurídicos aplicáveis aos fatos, ou seja, apenas os fatos vinculam o julgador, que poderá atribuir-lhes a qualificação jurídica que entender adequada ao acolhimento ou à rejeição do pedido. Precedentes. 6. A lógica de que os fundamentos jurídicos expendidos na causa de pedir não vinculam o juiz, com as devidas adaptações, deve ser observada na instância recursal. 7. A taxa de ocupação não guarda relação direta com a rescisão contratual, mas decorre dos benefícios que auferiu o ocupante pela fruição do bem. 8. O proveito corresponde à efetiva utilização do imóvel com proveitos econômicos sem pagar aluguéis, os quais seriam, com segurança, recebidos pelo promitente vendedor caso o imóvel não estivesse na posse do comprador. 9. A retenção das arras, determinada como forma de indenização de quem as recebeu, pela resolução contratual causada por inadimplemento de quem as deu, não impede o pagamento de taxa de fruição. 10. Essa Terceira Turma já se posicionou no sentido de que o Tema 1.076/STJ se aplica à reconvenção, independentemente da fixação honorária da ação principal, tendo em vista serem ações autônomas. Precedente. 11. No recurso sob julgamento, (i) não há nulidade no acórdão ao fundamentar a decisão pelo afastamento da taxa de fruição com base em argumento não suscitado pelo recorrido; (ii) é devida a taxa de fruição, pelo período em que o recorrido esteve em posse do imóvel; e (iii) havendo proveito econômico inestimável, deve ser mantida a decisão do TJDFT por arbitrar honorários por equidade, ainda que por fundamento diverso. IV. Dispositivo 12. Recurso especial conhecido e parcialmente provido, para (i) determinar o pagamento de taxa de fruição, pelo período em que o recorrido esteve em posse do imóvel, correspondente ao valor de mercado de aluguéis, a ser apurado em liquidação de sentença, limitado a 0,5% do valor atualizado do imóvel, por mês; e (ii) com a ressalva do voto desta Relatora, determinar que os honorários sucumbenciais da reconvenção incidam em 10% sobre o valor da taxa de fruição, a ser apurado em liquidação de sentença. (REsp n. 2.188.445/DF, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 14/10/2025, DJEN de 23/10/2025.) Dessarte, o Tribunal de origem decidiu de acordo com o entendimento desta Corte Superior, ao concluir que nas hipóteses em que o promitente comprador permanece usufruindo do imóvel, mesmo após deixar de adimplir as parcelas contratadas, é legítima a indenização ao promitente vendedor pelo uso do bem durante o período de inadimplência, pois dele continuou a se beneficiar. É de se acrescentar que o fato gerador para que seja permitida a cobrança da referida taxa de fruição é o inadimplemento e o uso do bem pelo comprador nesse tempo, ou seja, que o comprador deixe de pagar as mensalidades/parcelas do contrato e usufrua do bem para fins residenciais sem pagar aluguéis, os quais seriam, com segurança, recebidos pelo promitente vendedor caso o imóvel não estivesse na posse do comprador. De modo que a taxa de ocupação não guarda relação direta com a rescisão contratual, mas decorre dos benefícios que auferiu o ocupante pela fruição do bem. Isto é, o pagamento de taxa de ocupação é devido pelo comprador por consubstanciar retribuição pela utilização de bem alheio para fins, consoante fundamento no precedente acima do STJ. Portanto, diante da jurisprudência desta Corte, cujo entendimento foi seguido pelo acórdão do Tribunal estadual, configura-se a incidência da Súmula 83 do STJ. Ademais, do acórdão recorrido, constata-se que o pronunciamento sobre as teses levantadas no recurso especial, foi realizado com base na análise do conjunto fático-probatório dos autos. É que a Corte estadual concluiu, baseada nos documentos dos autos, que não ficou comprovada hipossuficiência econômica para deferimento da justiça gratuita, bem como que o inadimplemento da recorrente é incontroverso e não houve prova de prática abusiva ou prejuízo processual concreto, como se pode depreender do seguinte trecho (fls. 388 e 394): No presente caso, não se verifica prática abusiva, tampouco conduta desleal por parte da fornecedora. Ao contrário, restou incontroverso o inadimplemento da apelante quanto ao pagamento da quantia pactuada de R$ 80.000,00, sem qualquer prova concreta de que a conduta da vendedora tenha contribuído de forma relevante para a frustração do adimplemento. (...) Importante destacar que a hipossuficiência econômica não é presumida por força da simples declaração da parte - trata-se de uma presunção relativa (juris tantum), que pode e deve ser afastada quando os elementos constantes dos autos não a corroboram. No presente caso, a documentação limitada apresentada não permite aferir o comprometimento da renda da apelante a ponto de justificar o afastamento das custas processuais. De modo que rever o citado entendimento para reconhecer que houve prática abusiva da fornecedora e prejuízo processual decorrente da forma de intimação, e que seja deferida a gratuidade judiciária, como pretende a parte recorrente, demandaria o reexame do material fático-probatório dos autos, o que encontra óbice na Súmula 7/STJ. Por fim, não o recurso ter indicado a alínea c, III, do art. 105 da Constituição Federal, cumpre destacar que a incidência das Súmulas n. 7 e 83 do STJ quanto à interposição pela alínea "a" do permissivo constitucional impede, por conseguinte, o conhecimento do recurso especial pela divergência jurisprudencial sobre a mesma questão. Ante o exposto, não conheço do recurso especial. Nos termos do art. 85, § 11, do CPC, deixo de majorar os honorários fixados em desfavor da parte recorrente, uma vez que já foram arbitrados no percentual máximo (fl. 395). Publique-se. Intimem-se. Relator
HUMBERTO MARTINS