Execução de Título Extrajudicial 3001290-23.2023.8.06.0075 - TJCE

Execução de Título Extrajudicial 3001290-23.2023.8.06.0075 - TJCE | JusConsulta

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Publicacao/Comunicacao Intimação - Decisão DECISÃO EXEQUENTE: ASSOCIACAO TERRAS ALPHAVILLE CEARA 1 Promovido(a)(s): EXECUTADO: MARK MOURA DE MACEDO DECISÃO PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO CEARÁ Núcleo de Justiça 4.0 - Juizados Especiais Adjuntos WhatsApp: (85) 98239-4389 | E-mail:[email protected] Processo nº 3001290-23.2023.8.06.0075 Promovente(s): Trata-se de exceção de pré-executividade apresentada pela parte executada, nos autos da execução ajuizada pelo Condomínio/Associação Terras Alphaville Ceará, na qual sustenta, em síntese, a inexigibilidade do título executivo, sob o argumento de que a cobrança promovida se refere a taxas associativas, e não a cotas condominiais, inexistindo adesão formal à associação e, por conseguinte, obrigação exigível por via executiva. Alega, ainda, a inadequação da via eleita, defendendo que a cobrança deveria ser formulada em ação de conhecimento, por ausência de título executivo certo, líquido e exigível. O exequente, por sua vez, refuta as alegações, sustentando que o débito decorre de empreendimento estruturado sob a lógica de condomínio em formação ou condomínio de fato, no qual as despesas de manutenção e conservação são inerentes à própria aquisição do lote, sendo devidas por todos os que se beneficiam da infraestrutura comum, independentemente de adesão formal à associação. Aduz, ainda, a existência de estatuto, atas assembleares e atos que evidenciam adesão, além de ressaltar a vedação ao enriquecimento sem causa. É o relatório. Decido. A exceção de pré-executividade é meio excepcional de defesa, admitido apenas para o exame de matérias de ordem pública ou verificáveis de plano, que dispensem dilação probatória, conforme entendimento consolidado da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, bem como à luz do art. 803, I, do Código de Processo Civil. No caso dos autos, a controvérsia cinge-se à alegada inexigibilidade do título executivo, sob o fundamento de que a cobrança teria natureza meramente associativa. Entretanto, não assiste razão à parte executada. No que tange às taxas associativas (ordinárias e extraordinárias), estas decorrem do dever de rateio das despesas comuns, essencial para a manutenção do empreendimento e valorização dos imóveis, sob pena de enriquecimento sem causa da ré em detrimento da coletividade (art. 884 do Código Civil). Conforme se extrai do contrato de compra e venda juntado sob o ID 70108727, o executado adquiriu o lote integrante do empreendimento em 08 de fevereiro de 2022, portanto após a vigência da Lei nº 13.465/2017, circunstância relevante para a análise da controvérsia. Desde então, passou a integrar empreendimento organizado, com infraestrutura comum e despesas compartilhadas, administradas pela Associação Terras Alphaville Ceará 1, cujo estatuto social encontra-se acostado aos autos (ID 70107968). Além disso, constam nos autos atas de assembleias gerais que instituíram contribuições ordinárias e extraordinárias, inclusive com previsão expressa de cotas extras, demonstrando a existência de deliberações coletivas regulares acerca do rateio das despesas necessárias à manutenção do empreendimento (IDs 70107972 a 70108727). Tais documentos evidenciam que as contribuições cobradas não decorrem de imposição unilateral, mas de organização coletiva voltada à conservação e funcionamento das áreas comuns. Some-se a isso o fato de que foi juntado aos autos registro de conversas mantidas entre o exequente e o executado por meio de aplicativo de mensagens (ID 179637897), bem como comprovantes de pagamentos anteriormente realizados pelo próprio executado em favor da associação (IDs 179637905 e 179637898), o que reforça não apenas a ciência inequívoca acerca da existência das contribuições, mas também a efetiva vinculação do executado ao sistema de rateio das despesas comuns. Dessa forma, ainda que o executado alegue ausência de adesão formal à associação, o conjunto probatório demonstra que, ao adquirir o lote já inserido em loteamento fechado e organizado, tinha ciência da existência de entidade responsável pela administração das áreas comuns e da necessidade de custeio coletivo, beneficiando-se diretamente dos serviços e da infraestrutura mantidos. Nessas hipóteses, a obrigação de contribuir decorre da própria condição de titular do lote e da integração ao empreendimento, sob pena de enriquecimento sem causa, vedado pelo art. 884 do Código Civil. Ressalte-se que tal conclusão não afronta o princípio da liberdade de associação, previsto no art. 5º, XX, da Constituição Federal, uma vez que a obrigação discutida não decorre de imposição de filiação associativa, mas do dever de rateio das despesas comuns inerentes à titularidade do lote em empreendimento estruturado. No tocante à alegação de inadequação da via eleita, igualmente não assiste razão ao executado. Com efeito, é plenamente possível a cobrança, por meio de execução de título extrajudicial, das contribuições destinadas ao custeio das despesas comuns em loteamentos fechados ou condomínios de fato, desde que demonstrada a existência de deliberação coletiva, a ciência do adquirente e a vinculação do imóvel ao rateio das despesas, circunstâncias presentes no caso concreto. A esse respeito, colaciono os seguintes precedentes: RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. TAXAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO DE FATO OU IRREGULAR OU ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. IMÓVEL ADQUIRIDO POSTERIOR À SUA INSTITUIÇÃO. CIÊNCIA DA EXISTÊNCIA DA ASSOCIAÇÃO PARA MANUTENÇÃO DA ÁREA COMUM. PROPRIETÁRIO QUE CONCORDOU OU NÃO SE INSURGIU COM A CRIAÇÃO DA ASSOCIAÇÃO. LEI 13.465/2017. EQUIPARAÇÃO À CONDOMÍNIO EDILÍCIO. EXISTÊNCIA DE TÍTULO EXECUTIVO. RECURSO PROVIDO. "As associações civis que cuidam de loteamentos fechados possuem legitimidade ativa para ingressar com processo executivo, de títulos extrajudiciais, nos moldes do artigo 784, inciso VIII, do Código de Processo Civil". (Turma de Uniformização dos Juizados Especiais do Estado de Goiás - IRDR - nº 5096093-52.2023.8.09.0051 - J. 30/10/2023). Após a vigência da Lei nº 13.465/2017, se o proprietário do imóvel em loteamento fechado, ao adquiri-lo, teve ciência da existência associação de moradores, com a finalidade de rateio das despesas da área comum, ou, se já era proprietário do imóvel na época da criação da associação de moradores e não se insurgiu na assembleia geral que a instituiu, a associação é equiparada a condomínio edilício e a taxa instituída para o rateio das despesas de manutenção da área comum constitui título executivo extrajudicial, nos termos do disposto no art. 784, inciso X, do Código de Processo Civil. Recurso provido. (TJ-MT - RECURSO INOMINADO: 1034663-06.2022.8.11.0001, Relator.: VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS, Data de Julgamento: 17/11/2023, Terceira Turma Recursal, Data de Publicação: 21/11/2023) EXECUÇÃO DE TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL - LOTEAMENTO FECHADO - NATUREZA JURÍDICA DE CONDOMÍNIO DE LOTES - EQUIPARAÇÃO AO CONDOMÍNIO EDILÍCIO - COBRANÇA DE TAXAS POR ASSOCIAÇÃO - APLICABILIDADE DO ART. 784, X, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL - SENTENÇA DE EXTINÇÃO DA EXECUÇÃO ANULADA. 01. Apesar de a executada ter sido constituída como Associação, o estatuto social e as assembleias posteriores demonstram que ela possui natureza jurídica de condomínio de lotes. 02. Tendo em vista que o condomínio de lotes (loteamento fechado) é equiparado ao condomínio edilício, considera-se título executivo extrajudicial o crédito referente às contribuições ou taxas previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, nos termos do inciso X, do art. 784, do Código de Processo Civil. 03. A existência formal da Associação e de seu estatuto social foram averbadas na matrícula do lote antes da compra do imóvel pelo executado. Logo, o devedor teve conhecimento e anuiu com a obrigação de pagamento das taxas consideradas condominiais. 04. Sentença de extinção da execução, por ausência de título executivo extrajudicial, anulada. Recurso provido. (TJ-MS - Apelação Cível: 0810560-62.2017.8.12.0001 Campo Grande, Relator.: Des. Vilson Bertelli, Data de Julgamento: 25/01/2023, 5ª Câmara Cível, Data de Publicação: 27/01/2023) Nesse contexto, as contribuições exigidas mostram-se dotadas de certeza, liquidez e exigibilidade, estando documentalmente comprovadas, o que autoriza sua cobrança pela via executiva, nos termos do art. 784, incisos VIII e X, do Código de Processo Civil, sendo desnecessário o ajuizamento de ação de cobrança. Assim, constatada a existência de obrigação certa, líquida e exigível, amparada em documentos aptos a aparelhar a execução, não há falar em nulidade do título executivo ou inadequação da via eleita. Diante do exposto, REJEITO a exceção de pré-executividade, mantendo-se hígida a execução, que deverá prosseguir em seus ulteriores termos. Intime-se a parte exequente para que, no prazo de 10 (dez) dias, manifeste-se acerca do prosseguimento do feito, requerendo o que entender cabível ao regular andamento da execução. Intimem-se. Núcleo de Justiça 4.0, data assinatura digital. Luiz Eduardo Viana Pequeno Juiz de Direito

26/01/2026, 00:00

Conclusão (para decisão)

23/10/2025, 06:40

Decurso de Prazo

22/10/2025, 05:11

Decurso de Prazo

22/10/2025, 05:11

Petição (Impugnação)

21/10/2025, 13:10

Publicação

30/09/2025, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - ATO ORDINATÓRIO ATO ORDINATÓRIO EXEQUENTE: ASSOCIACAO TERRAS ALPHAVILLE CEARA 1 EXECUTADO: MARK MOURA DE MACEDO Por ordem do(a) MM. Juiz(a) de Direito deste Núcleo de Justiça 4.0 - Juizados Especiais Adjuntos, bem como em atenção ao Provimento nº 02/2021 - CGJCE - 17.02.2021 da Corregedoria do Estado do Ceará, emito o seguinte ato ordinatório: Intimação - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO CEARÁ Núcleo de Justiça 4.0 - Juizados Especiais Adjuntos WhatsApp:(85) 98239-4389 E-mail: [email protected] ATO ORDINATÓRIO Processo n.º 3001290-23.2023.8.06.0075 Intime-se a parte autora para, no prazo de 15 (quinze) dias, manifestar-se sobre a Exceção de Pré-Executividade. Núcleo de Justiça 4.0/CE, data registrada no sistema. PALOMA DE ALBUQUERQUE FERREIRA Servidor Geral

29/09/2025, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - ATO ORDINATÓRIO ATO ORDINATÓRIO EXEQUENTE: ASSOCIACAO TERRAS ALPHAVILLE CEARA 1 EXECUTADO: MARK MOURA DE MACEDO Por ordem do(a) MM. Juiz(a) de Direito deste Núcleo de Justiça 4.0 - Juizados Especiais Adjuntos, bem como em atenção ao Provimento nº 02/2021 - CGJCE - 17.02.2021 da Corregedoria do Estado do Ceará, emito o seguinte ato ordinatório: Intimação - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO CEARÁ Núcleo de Justiça 4.0 - Juizados Especiais Adjuntos WhatsApp:(85) 98239-4389 E-mail: [email protected] ATO ORDINATÓRIO Processo n.º 3001290-23.2023.8.06.0075 Intime-se a parte autora para, no prazo de 15 (quinze) dias, manifestar-se sobre a Exceção de Pré-Executividade. Núcleo de Justiça 4.0/CE, data registrada no sistema. PALOMA DE ALBUQUERQUE FERREIRA Servidor Geral

29/09/2025, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - ATO ORDINATÓRIO ATO ORDINATÓRIO EXEQUENTE: ASSOCIACAO TERRAS ALPHAVILLE CEARA 1 EXECUTADO: MARK MOURA DE MACEDO Por ordem do(a) MM. Juiz(a) de Direito deste Núcleo de Justiça 4.0 - Juizados Especiais Adjuntos, bem como em atenção ao Provimento nº 02/2021 - CGJCE - 17.02.2021 da Corregedoria do Estado do Ceará, emito o seguinte ato ordinatório: Intimação - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO CEARÁ Núcleo de Justiça 4.0 - Juizados Especiais Adjuntos WhatsApp:(85) 98239-4389 E-mail: [email protected] ATO ORDINATÓRIO Processo n.º 3001290-23.2023.8.06.0075 Intime-se a parte autora para, no prazo de 15 (quinze) dias, manifestar-se sobre a Exceção de Pré-Executividade. Núcleo de Justiça 4.0/CE, data registrada no sistema. PALOMA DE ALBUQUERQUE FERREIRA Servidor Geral

29/09/2025, 00:00

Disponibilização no Diário da Justiça Eletrônico

29/09/2025, 00:00

Expedida/Certificada

26/09/2025, 16:02

Expedida/Certificada

26/09/2025, 16:02

Expedida/Certificada

26/09/2025, 16:02

Expedida/Certificada

26/09/2025, 16:02

Ato ordinatório

18/09/2025, 12:39

Documentos

Decisão

•26/01/2026, 00:00

—

Advogados / Representantes(10)

Conclusão (para decisão)

Decurso de Prazo

Decurso de Prazo

Petição (Impugnação)

Publicação

Disponibilização no Diário da Justiça Eletrônico

Expedida/Certificada

Expedida/Certificada

Expedida/Certificada

Expedida/Certificada

Ato ordinatório

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