Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
DESPACHO
Requerente: VR ADMINISTRADORA E INCORPORADORA DE IMOVEIS LTDA.
Requerido: CENTER PARK ADMINISTRACAO DE PARQUES DE ESTACIONAMENTOS LTDA R.H. Apelação interposta por ambas as partes.
Intimação - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO CEARÁ Comarca de Fortaleza 22ª Vara Cível (SEJUD 1º Grau) Rua Desembargador Floriano Benevides Magalhaes nº 220, Água Fria - CEP 60811-690, Fone: (85) 3108-0698, Fortaleza-CE - E-mail: [email protected] DESPACHO Processo nº: 0842713-24.2014.8.06.0001 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Assunto: [Reivindicação, Antecipação de Tutela / Tutela Específica] Intime-se os Apelados VR ADMINISTRADORA E INCORPORADORA DE IMOVEIS LTDA e CENTER PARK ADMINISTRACAO DE PARQUES DE ESTACIONAMENTOS LTDA para, querendo, contrarrazoarem o referido recurso no prazo de 15 (quinze) dias (art. 1.010, §1º do CPC). Após, com ou sem resposta, encaminhem-se, imediatamente, os autos ao egrégio Tribunal de Justiça. Expedientes necessários. Fortaleza, 8 de agosto de 2025 Fabrícia Ferreira de Freitas Juíza de Direito
01/09/2025, 00:00
Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
Requerente: VR ADMINISTRADORA E INCORPORADORA DE IMOVEIS LTDA.
Requerido: CENTER PARK ADMINISTRACAO DE PARQUES DE ESTACIONAMENTOS LTDA Processo redistribuído.
INTIMAÇÃO DA SENTENÇA - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO CEARÁ Comarca de Fortaleza 22ª Vara Cível (SEJUD 1º Grau) Rua Desembargador Floriano Benevides Magalhaes nº 220, Água Fria - CEP 60811-690, Fone: (85) 3108-0698, Fortaleza-CE - E-mail: [email protected] SENTENÇA Processo nº: 0842713-24.2014.8.06.0001 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Assunto: [Reivindicação, Antecipação de Tutela / Tutela Específica]
Vistos, etc. Tratam os presentes autos de Ação Reivindicatória com pedido de tutela antecipada impetrada por VR ADMINISTRADORA E INCORPORADORA DE IMÓVEIS LTDA em face de CENTER PARK ADMINISTRAÇÕES DE ESTACIONAMENTO LTDA. Alega, em síntese, haver adquirido, através de escritura pública de compra e venda lavrada perante o Cartório Cezar e Cavalcante da Comarca de Caridade, Ceará, o imóvel situado na rua Senador Pompeu, nº 731, bairro Centro, nesta Capital. Aduz que também é proprietária de outros imóveis, incluindo um terreno na Rua São Paulo, nº 322, adjacente ao imóvel em questão. Ocorre que antes da aquisição do imóvel pela VR, três terrenos, sendo o da Rua São Paulo nº 322 e o da Rua Senador Pompeu, nº 731, além do subsolo na Rua Barão do Rio Branco, foram alugados para Center Park, ora promovida, que explorava comercialmente um estacionamento, tendo celebrado contrato de locação com o antigo proprietário do bem objeto da lide. Após a compra, a VR sub-rogou os direitos de locador, entretanto, o contrato de locação mencionava apenas o terreno da Rua São Paulo, nº 322, tendo em vista que na época que iniciou a locação somente existia essa entrada de acesso para o referido estacionamento, vindo a ser aberta outra entrada pela Rua Senador Pompeu 731 posteriormente. Esclarece que o terreno localizado na Rua São Paulo tem apenas 5 metros de largura por 9 metros de comprimento, o que torna impraticável e inviável a construção de um estacionamento. Fica evidente que, para que haja a atividade comercial ali existente, seja indispensável o uso de toda a extensão pertencente às Ruas Senador Pompeu e Barão do Rio Branco, ambas de titularidade da Empresa Autora. Dessa forma, considerando que o contrato de locação já se encontrava por prazo indeterminado e a VR tinha interesse em reaver o bem, ajuizou Ação de Despejo por Denúncia Vazia em face da Empresa Center Park, através do processo nº 0111234-30.2009.8.06.0001, buscando encerrar o contrato de locação. Entretanto, apesar da Promovida restar ciente acerca da referida ação de despejo, que foi julgada procedente em primeiro grau e mantida a procedência em segundo grau, usou de artifícios e má-fé para continuar na posse dele, mesmo sabendo que nunca possuiu a titularidade do bem. Ressalta que a promovida após ter sido demandada para retirar-se do imóvel, construiu um muro dificultado a efetivação da ordem judicial de desocupação. Assim, a VR não viu alternativa senão mover a presente Ação Reivindicatória de Posse, objetivando, através do deferimento da tutela antecipada, reaver a posse direta do seu imóvel. Em decisão interlocutória proferida nos presentes autos, ID:, 122470010, foi concedida a tutela antecipada deferindo a imissão de posse do imóvel reivindicado. Portanto, a parte autora encontra-se na posse do referido imóvel desde 11 de março de 2014. A promovida, insatisfeita, interpôs agravo de instrumento, ID: 122483560, em 10 de março de 2014, contra a decisão que deferiu a tutela antecipada, requerendo a suspensão da decisão que determinou a imissão de posse do imóvel da Rua Senador Pompeu, n 731. Em sede de contestação, ID: 122483558, apresentada pela CENTERPARK ADMINISTRACAO DE ESTACIONAMENTOS LTDA esta alegou que: a) é legítima possuidora do imóvel situado na Rua Senador Pompeu, nº 731, onde opera um estacionamento desde meados de 2003; b) exerceu a posse pública e notória do imóvel por mais de 10 anos. Menciona ainda que iniciou um processo de Usucapião em 2013, que se encontra em trâmite perante a 29ª Vara Cível de Fortaleza; c) o imóvel estava sob contrato de locação, argumentando que as matrículas e documentos apresentados demonstravam que são dois imóveis distintos. Alegou ainda que o imóvel da Rua São Paulo, nº 322, possui apenas uma pequena área de acesso à rampa para o subsolo, enquanto o imóvel em questão é separado e possui suas próprias características. Ademais, alegou a existência de conexão entre o presente feito e a ação de usucapião de nº 0210337-68.2013.8.06.0001, em trâmite perante a 29ª Vara Cível de Fortaleza, tendo por objeto o mesmo imóvel discutido na presente demanda, configurando conexão, a teor do disposto no art. 103, do CPC, sendo, por isso, o Juízo da 24ª Vara Cível o juízo incompetente para a análise da reivindicatória e, com base no art. 113, •~ 2º, CPC, os atos decisórios são nulos. Defende, ainda em sede de preliminar, a impossibilidade jurídica do pedido, uma vez que a promovente já é proprietária do imóvel, suscitando, também, a ausência de fundamentação jurídica na postulação. No mérito, sustenta ser senhor e legítimo possuidor do imóvel debatido, desde meados de 2003, onde funciona um parque de estacionamento de veículos - CENTER PARK ADMINISTRAÇÃO DE ESTACIONAMENTO LTDA, imbuído de animus domini por mais de 10 (dez) anos, não prosperando a afirmativa de que o imóvel seja objeto de locação, juntamente com o imóvel sito na rua São Paulo, nº 322, situação que já teria sido definida em sede de agravo de instrumento de que não havia tal abrangência. Defende que, na verdade, prova essa assertiva pelas matrículas e pelo overlay da Prefeitura de Fortaleza, acostados aos autos, a demonstrar tratarem-se de imóveis distintos e individualizados e, na parte da interseção entre os imóveis, existia apenas uma mera coincidência que favorecia a atividade comercial do promovido, sendo interessante explicitar que este locava apenas o subsolo do imóvel da Rua São Paulo, nº 322. Sustenta que, na ação de despejo por denúncia vazia, a promovente visava retirar o promovido da posse de dois imóveis, porém não conseguiu por não possuir instrumento que relacionasse o bem em questão, motivo pelo qual o agravo de instrumento juntado a esta ação foi julgado procedente em favor do promovido, ou seja, não poderia proceder ao despejo de pessoa que não tem relação contratual. Argumenta que, o exercício da posse gera satisfação de uma necessidade tanto individual como coletiva, tendo em vista a própria geração de emprego, bem como a implementação de uma destinação econômico-social ao imóvel, consagrando na prática a função social da posse. Afirma que, no caso, o imóvel em debate se encontra abandonado, tratando-se de uma das formas de perda da propriedade, conforme previsto no art. 1.275, do Código Civil pátrio, apresentando a exceção de usucapião como matéria de defesa. Pede, ao final, pela extinção do feito sem incursão meritória, o reconhecimento da incompetência do juízo; a reconsideração da decisão anteriormente proferida; declarar a posse do promovido e a perda da propriedade pelo promovente por não cumprimento da função social; julgar procedente a exceção de usucapião e improcedente a reivindicatória. Resposta acompanhada dos documentos de ID: 122482503. Réplica apresentada, ID: 122483564, onde restaram rechaçados todos os argumentos e fatos exposto em sede de defesa. Decisão do juízo da 24ª vara Cível rejeitando as preliminares de incompetência do Juízo, impossibilidade jurídica do pedido e ausência de fundamentação. (ID: 122475825) (SAJ: fls. 266). Durante o desenrolar do processo, algumas decisões foram proferidas, alternando a posse do imóvel. O promovido peticiona, ID: 122475829, requerendo perícia técnica, tendo em vista afirmar que o imóvel da Rua São Paulo, nº 322 e o imóvel da rua Senador Pompeu nº 731º, são dois imóveis diferentes, com duas matriculas distintas alegando que não existe relação comercial entre as partes. Em 19 de agosto de 2014 ocorreu audiência de conciliação, ID: 122475851, sem composição, ficando acordado entre as partes a realização da perícia, sendo a parte promovida responsável pelo pagamento dos honorários periciais. Foi realizado laudo pericial, no entanto, este foi declarado nulo em sede de agravo de instrumento, conforme ID: 122478080, em razão de o expert responsável pela perícia não ter sido nomeado pelo juiz, e tampouco ter sido designado outro perito para a realização do exame. Em 18 de março de 2022 ocorreu audiência de instrução, ID: 122479276, no qual foi proposto o uso de prova emprestada para os dois processos apensos. O promovente não concordou e argumentou que na ação apensa não houve a citação dos confinantes, o que poderia prejudicar a presente ação reivindicatória, pleiteou ainda que a audiência não se fizesse, pelo menos naquele momento, já o promovido expressou o desejo de produzir provas referentes aos dois processos. A juíza acatou o pedido da parte autora, suspendendo a audiência. Por fim, uma nova audiência de instrução foi designada para o dia 11 de abril de 2024, ID: 122479288. Foram apresentados Memoriais de Defesa ID 122479313 e ID 122479314. A ação de Usucapião de n. 0210337-68.2013.8.06.0001 foi julgada improcedente e a ação de Cobrança de aluguéis c/c Indenização por Danos Morais de n. 0857640-92.2014.8.06.0001 foi julgada parcialmente procedente. Os autos foram inclusos em pauta de julgamento. É o relatório. Decido. Do Mérito A ação reivindicatória, disciplinada pelo artigo 1.228 do Código Civil, tem como objetivo assegurar ao proprietário o direito de reaver o bem de quem injustamente o possua ou detenha. Para sua procedência, são necessários três requisitos: (i) a comprovação da propriedade do autor; (ii) a individualização do bem; e (iii) a posse injusta do réu. A ação reivindicatória tem por objeto garantir o exercício material do poder atribuído ao proprietário de reaver a posse de quem injustamente a possua, com base no domínio, onde a doutrina atribui-lhe a expressão coloquial de ação do proprietário não possuidor contra o possuidor não proprietário, cujos poderes decorrem do próprio direito de propriedade, consoante interpretação literal do art. 1.228 do Código Civil: Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha. Dentre as características que lhe são próprias, ressalto que a admissibilidade dessa ação exige o preenchimento de três requisitos formados pela (1) demonstração do domínio atual sobre a coisa reivindicanda, (2) individualização da coisa pretendida, identificando-a minuciosamente e (3) demonstração de que o requerido está exercendo a posse sobre a coisa de forma injusta. Quanto ao tema, ensina Caio Mário da Silva Pereira: (...) de nada valeria ao dominus, em verdade, ser sujeito da relação jurídica dominial e reunir na sua titularidade o ius utendi, fruendi, abutendi, se não lhe fosse dado reavê-la de alguém que a possuísse injustamente, ou a detivesse sem título. Pela vindicatio o proprietário vai buscar a coisa nas mãos alheias, vai retomá-la do possuidor, vai recuperá-la do detentor. Não de qualquer possuidor ou detentor, porém, daquele que a conserva sem causa jurídica, ou a possui injustamente (...). (Caio Mário da Silva Pereira. Instituições de Direito Civil, IV/74-75). Portanto, a demonstração destes requisitos (prova da titularidade do domínio pelo autor, individualização da coisa e posse injusta do réu) são fundamentais para o acolhimento do pedido dessa natureza. A propósito, apreciando uma ação que disponibilizou a prova destes requisitos, o Superior Tribunal de Justiça: RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO REIVINDICATÓRIA. EXISTÊNCIA DE ESCRITURA PÚBLICA DE DEMARCAÇÃO. ALTERAÇÃO DA LINHA DIVISÓRIA ORIGINALMENTE DEFINIDA. TITULARIDADE DO DOMÍNIO DO AUTOR. INDIVIDUALIZAÇÃO DA ÁREA. POSSE INJUSTA DOS RÉUS. ARTS. 524 DO CC/1916 E 1.228 DO CC/2002. REQUISITOS RECONHECIDOS PELAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS. SÚMULA 7/STJ. RECURSO IMPROVIDO. 1. A reivindicatória, de natureza real e fundada no direito de sequela, é a ação própria à disposição do titular do domínio para requerer a restituição da coisa de quem injustamente a possua ou detenha (CC/1916, art. 524 e CC/2002, art. 1.228), exigindo a presença concomitante de três requisitos: a prova da titularidade do domínio pelo autor, a individualização da coisa e a posse injusta do réu. 2. A distinção entre demarcação e reivindicação, segundo o entendimento doutrinário, reside na circunstância de que, na reivindicação, o autor reclama a restituição de área certa e determinada; havendo incerteza quanto à área vindicada, prevalece a demarcação. Ademais, conforme já decidido pelo Superior Tribunal de Justiça, "o ponto decisivo a distinguir a demarcatória em relação a reivindicatória é a circunstância de ser imprecisa, indeterminada ou confusa a verdadeira linha de confrontação a ser estabelecida ou restabelecida no terreno"(REsp 60.110/GO, Rel. Ministro Sálvio De Figueiredo Teixeira, Quarta Turma, Publicado em 2/10/1995). 3. Reconhecida pelas instâncias ordinárias a titularidade do domínio do autor, a efetiva individualização da coisa vindicada e a posse injusta dos réus, e inexistindo, por outro lado, dúvida quanto à linha divisória entre os imóveis, previamente definida por meio de escritura pública, a simples constatação da alteração do traçado original da linha divisória anteriormente fixada não pressupõe a necessidade de nova demarcação, sendo cabível, na espécie, a demanda reivindicatória. 4. Recurso especial improvido. (STJ, REsp 1060259/MG, Relator: Ministro Raul Araújo, Data do Julgamento: 04.04.2017). A autora demonstrou ser proprietária do imóvel objeto da lide, conforme certidão de matrícula nº 81.505 do Cartório de Registro de Imóveis da 2ª Zona da comarca de Fortaleza-CE, juntada na ID: 122483529. O registro imobiliário, datado de 23 de abril de 2009, confirma a aquisição do imóvel por meio de escritura pública de venda e compra, lavrada em 20 de janeiro de 2009 pela tabeliã substituta, transferindo a propriedade da Companhia de Expansão APinheiro - CEAPIN para a autora. Portanto, o domínio da autora está devidamente comprovado. O imóvel foi devidamente identificado como o lote de terreno localizado na Rua Senador Pompeu n. 731 constante da matrícula nº 81.505, com limites e confrontações claros (ID: 122483529). "Um prédio térreo, construído de tijolo e telha, com três portas de frente, sito em Fortaleza-Ce., na rua Senador Pompeu, n°731, com o domínio útil do terreno em que se acha encravado, foreiro ao Patrimônio de São José, o qual mede vinte e dois metros e oitenta centímetros (22,80m) de frente por 50,00m de fundos, com uma área total de 1.140,00m2 e uma área edifica de 550,00m2 e lmita-se da seguinte maneira: AO NORTE, com o prédio nº725, pertencente aos herdeiros de João Augusto Carlos de Sabóia: AO SUL com o prédio nr. 757 de propriedade da Imobiliária J. Magalhães Porto; AO POENTE, com a dita rua Senador Pompeu; e, AO NASCENTE, com os prédios que fazem frente para a Rua Barão do Rio Branco, adquirido em maior porção, na conformidade da Transcrição nº21.791 Cartório de Registro de Imóveís da 22. Zona de Fortaleza-Ce. O requisito da individualização está plenamente atendido. O réu alega posse desde 2003, decorrente de contrato de locação, sustentando que sua posse seria legítima e que realizou benfeitorias no imóvel. Argumenta o promovido que o imóvel estava sob contrato de locação, defende que as matrículas e documentos apresentados demonstravam que são dois imóveis distintos. Alegou ainda que o imóvel da Rua São Paulo, nº 322, possui apenas uma pequena área de acesso à rampa para o subsolo, enquanto o imóvel em questão é separado e possui suas próprias características. Pois bem. As provas dos autos demonstram que a empresa autora adquiriu o imóvel localizado na Rua Senador Pompeu nº 731 e Barão do Rio Branco 846, que são fundos correspondentes, onde o Sr. Araújo era locatário de um estacionamento existe no local. Ora, os imóveis são todos registrados em nome da autora e possuem fundos correspondentes, onde a entrada é pela Rua São Paulo 322, acesso este que possui apenas 5 metros de frente por 9 metros de fundo, e essa entrada tanto dá acesso para o imóvel da Rua Senador Pompeu como para o subsolo da Rua Barão do Rio Branco, onde ambos estavam locados para o Sr. Araújo. As provas dos autos apontam que a locação foi realizada pelo antigo proprietário, que subrogou a respectiva locação para a VR no ano de 2009 e que ambos os imóveis eram destinados à estacionamento de veículos. Além do mais, restou explicitado que o promovido sempre alugou os 02 imóveis, mas o contrato de locação foi celebrado somente se referindo a entrada da Rua São Paulo n.322 porque antigamente não existia a entrada pela Rua Senador Pompeu, tendo o referido acesso sido construído posteriormente. A testemunha Norberto Ribeiro esclarece que: "conhece bem o imóvel, que se trata de um único bem que possui entrada tanto pela Senador Pompeu como pela Barão do Rio Branco, onde estão registrados em 02 matrículas, mas que em termos de logística é um mesmo imóvel" e que "a destinação sempre foi estacionamento, onde os irmãos e antigos proprietários não sabiam administrar o imóvel e buscaram a testemunha para que a mesma encontrasse um administrador que tivesse interesse em locar o bem, que foi inicialmente oferecido ao Sr. Araújo no ano de 2005. A testemunha confeccionou o contrato de locação." E que "na época o Requerido alugou os 02 imóveis.". Afirma ainda a testemunha que " O imóvel foi vendido por cerca de R$ 3.000.000,00 (três milhões de reais) para a VR, mas que antes de concretizar a venda, ofereceu ao requerido por 03 vezes lhe dando total opção de compra, contudo, de próprio punho escreveu que não tinha interesse no imóvel, mas que sempre soube o Réu que o imóvel era um só". Informa que "a entrada do imóvel era tanto pela Rua São Paulo 322, como pela Rua Barão do Rio Branco 731, e que a entrada pela Rua São Paulo servia apenas de acesso para o estacionamento como um todo, e que o contrato de locação foi feito para todo o imóvel." E que "parte do estacionamento era subsolo e que a entrada pela Senador Pompeu comportava poucos veículos, e que este espaço não sobrevive sem o lado referente à Barão do Rio Branco.". Todavia, os documentos apresentados pelo réu não comprovam a existência de título jurídico que legitime sua posse. A posse do réu é precária, pois deriva de ocupação sem consentimento da proprietária e sem o cumprimento das obrigações contratuais, como o pagamento da locação. A ausência de pagamento do aluguel torna a posse do réu injusta, nos termos do artigo 1.228 do Código Civil, assegurando ao proprietário o direito de reaver o bem de quem o possua sem causa jurídica. Ademais, a ação de usucapião ajuizada pelo réu (proc. nº0210337-68.2013.8.06.0001) foi julgada improcedente. A posse do réu, portanto, não se qualifica como legítima, sendo marcada pela precariedade, já que o réu tinha ciência da necessidade de regularizar a ocupação, conforme oferecida pela autora, mas permaneceu inerte. Dispositivo. Assim, uma vez constatada a posse precária do requerido, não há falar em retenção ou indenização por benfeitorias. Pelo exposto, julgo PROCEDENTE o pedido exordial, com arrimo no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, com o fito de reintegrar o autor na posse do imóvel, ordenando a saída do requerido do imóvel em apreço, no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de retirada forçada. Sucumbente, arcará a parte requerida com o pagamento das custas e das despesas processuais, bem como com o pagamento dos honorários advocatícios da parte contrária, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa. Oportunamente, expeça-se mandado de imissão na posse. Nada mais sendo requerido, arquivem-se os autos com as cautelas legais. P.I.C Fortaleza, 20 de maio de 2025 Maria Valdenisa de Sousa Bernardo Juíza de Direito