Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
Processo: 0242856-52.2020.8.06.0001.
AUTOR: PHILIPE MARIANO FERREIRA ROCHA e outros
REU: MADRE DE DEUS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e outros SENTENÇA
Intimação - 26ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza Rua Desembargador Floriano Benevides Magalhães, 220, Edson Queiroz, FORTALEZA - CE - CEP: 60811-690 Nº DO CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Trata-se de AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS proposta por PHELIPE MARIANO FERREIRA ROCHA e ROCHELANE VASCONCELOS FERREIRA, em face de SOBI EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e MADRE DE DEUS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA., devidamente qualificadas nos autos do processo em epígrafe. Pugnam, inicialmente, pela concessão do benefício da gratuita de justiça, bem como pela aplicação do Código de Defesa do Consumidor e pela inversão do ônus da prova. Afirmam que realizaram contrato de promessa de compra e venda com a ré para a aquisição de unidade autônoma, correspondente a 01 (um) Lote 012B, da Quadra 072, do Loteamento Paraíso III, no Park Eusébio. O valor do imóvel em objeto era de R$ 27.900,00 (vinte e sete mil e novecentos reais), sendo desembolsado no ato da contratação o numerário de R$ 3.000,00 (três mil reais), e o restante dividido em 120 (cento e cinte) parcelas de R$ 207,50 (duzentos e sete reais e cinquenta centavos). De modo que, segundo os promoventes, até a data da propositura da ação, haviam desembolsado a quantia de R$ 17.194,96 (dezessete mil, cento e noventa e quatro reais e noventa e seis centavos). Destacam que a data para a entrega do loteamento seria em 30 de dezembro de 2016, contudo, os itens concernentes à infraestrutura básica do empreendimento não foram disponibilizados no tempo previsto. Ressaltam que, ainda que se considere a cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta dias), os referidos imóveis deveriam ter sido disponibilizados em julho de 2017, o que não ocorreu. Almejam, desse modo, que seja decretada a rescisão do contrato de promessa de compra e venda, com a devolução dos valores pagos, bem como a condenação das requeridas no pagamento de indenização por danos morais. Com a inicial, vieram os seguintes documentos: procuração e declaração de hipossuficiência (id 118840348); documentos pessoais (id 118840356, 118841027 e 118840369); contrato de promessa de compra e venda (id 118840357 e 118840351); Regulamento de Uso das Áreas Verdes (id 118841030); Estatuto Social (id 118840363); Proposta de compra (id 118840349); Regulamento das Restrições de Construção (id 118840343); encarte de propaganda do imóvel (id 118840362); imagens do loteamento (id 118840374); extrato de pagamento (id 118840371). Decisão interlocutória (id 118837049) deferindo os benefícios da justiça gratuita, reservando-se para a apreciar a tutela de urgência após a formação do contraditório, bem como determinando a citação das promovidas para apesentarem contestação no prazo legal. Contestação da ré SOBI Investimentos Imobiliários Ltda. (id 118837058), aduzindo, inicialmente: a) a impugnação à gratuidade de justiça concedida aos promoventes; b) a impossibilidade de inversão do ônus da prova, ante a ausência de verossimilhança ou hipossuficiência. Destacou, outrossim, que o objeto do contrato é um lote de terra, não se tratando de condomínio edilício, de modo que a manutenção das ruas, coleta de lixo e limpeza de bueiros são de responsabilidade do Município, assim como que a infraestrutura foi devidamente entregue, estando os lotes à disposição para que sejam feitas as construções. Ressalta que, ainda que seja constatado o inadimplemento contratual, a quadra chuvosa e a greve no transporte público, atrapalharam o andamento da obra. Defende, ademais, a incidência da prescrição trienal quanto à devolução da comissão de corretagem, uma vez que a interposição da ação foi realizada em 04/08/2020. Salienta, para além disso: a) a validade da cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta dias); b) a impossibilidade de devolução integral dos valores pagos, na medida em que não houve inadimplemento contratual por parte da promovida, sendo possível a retenção de 20% dos valores pagos, conforme previsão contratual; c) a improcedência da pretensão de indenização por danos materiais, pois os autores não se desincumbiram de provar o fato constitutivo do seu direito; d) a inocorrência de dano moral. Despacho para réplica à contestação (id 118837066). Petição da parte autora com pedido de feito à ordem, em razão da ausência de citação da ré Madre de Deus Empreendimentos Imobiliários. Contestação apresentada da ré Madre de Deus Empreendimentos Imobiliários Ltda. (id 118839831), aduzindo, em síntese: a) a ilegitimidade passiva ad causam; b) impugnação ao pleito de concessão da gratuita de justiça; c) a impossibilidade de inversão do ônus da prova; d) a inexistência de dano moral; e) a possibilidade de retenção de 25% dos valores pagos pela compradora. Réplica às contestações no id 118839844. Petição apresentada pelos promoventes suplicando a apreciação da tutela de urgência requerida (id 118839845). Decisão interlocutória (id 118839849) deferindo parcialmente a tutela de urgência requerida, para determinar às partes rés de se absterem de efetuarem qualquer tipo de cobrança aos autores ou majorar parcela, bem como de efetuar quaisquer restrições junto aos órgãos de proteção ao crédito, sob pena de multa no valor de R$ 1.000,00 (mil reais), por cada situação de descumprimento, limitada ao total de R$ 10.000,00 (dez mil reais). Na oportunidade, determinou-se a intimação das partes para manifestarem interesse na produção de provas. Petição da ré SOBI Investimentos Imobiliários Ltda. (id 118839851) pleiteando a designação de audiência de instrução. Petição da ré Madre de Deus Empreendimentos Imobiliários Ltda. (id 118839852), pugnando pelo chamamento do feito à ordem, para que seja proferido despacho saneador. Decisão interlocutória indeferindo o pleito de produção de provas e anunciando o julgamento antecipado do mérito, conforme id 118839860. Intimação das partes, diante do lapso temporal, para indicarem acerca de eventual fato novo ocorrido, bem como para apresentarem os requerimentos que entenderem devidos, nos termos do id 118839869. Petição da ré Madre de Deus Empreendimentos Imobiliários Ltda. (id 118839871), buscando o julgamento antecipado do mérito. Petição da ré 118839872 (id 118839872), pugnando, mais uma vez, pela produção de prova testemunhal. Decisão deste Juízo mantendo a decisão proferida no id 118839860, determinando a conclusão dos autos para sentença, consoante id 118840328. Despacho encaminhando os autos à CEJUSC para a realização de audiência de conciliação (id 118840334). Audiência de conciliação infrutífera, conforme id 126218085. Vieram os autos conclusos. É o relatório. Decido. De início, importa pontuar a possibilidade de julgamento antecipado do mérito, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, por se tratar de matéria de direito e de prova estritamente documental, já presente nos autos. I. PRELIMINARMENTE I.1 DA IMPUGNAÇÃO À CONCESSÃO AO BENEFÍCIO DA GRATUIDADE DE JUSTIÇA No que se refere à impugnação do benefício da justiça gratuita deferido às partes autoras, entendo que os requeridos não lograram êxito em demonstrar, de maneira cabal, a alegada capacidade financeira dos autores para arcarem com as custas processuais, ônus que lhes competia. Do mesmo modo, não se constata, da análise dos autos, fato ou circunstância que indique a capacidade financeira alegada, razão pela qual resta indeferida a impugnação apresentada e mantenho o benefício da gratuidade de justiça aos autores. I.2 DA LEGITIMIDADE DA RÉ MADRE DE DEUS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. Preliminarmente, a promovida Madre de Deus Empreendimentos Imobiliários Ltda. alega que era responsável apenas pelos recebíveis do referido contrato, sendo a Sobi Empreendimentos Imobiliários Ltda. a promitente vendedora e inteiramente responsável pelo empreendimento, comercialização e eventuais entraves oriundos do contrato. Em verdade, embora conste nos contratos particulares de promessa de compra e venda a identificação da empresa Sobi Empreendimentos Imobiliários LTDA como promitente vendedora, a Madre de Deus Empreendimentos Imobiliários LTDA também é beneficiária do empreendimento, uma vez que tinha a incumbência de gerir todo financeiro do contrato de compra e venda objeto da presente lide. Diante disso, aplica-se a teoria da aparência em prol do consumidor, diante da expectativa criada, bem como em razão da sua posição como terceira interveniente no contrato. Ademais disso, o art. 7º, parágrafo único e art. 25, § 1º do Código de Defesa do Consumidor dispõem que devem compor a lide todos aqueles que pode ser atribuída, ainda que abstratamente, a responsabilização pelos danos causados, como se vê: Art. 7°. […] Parágrafo único. Tendo mais de um autor a ofensa, todos responderão solidariamente pela reparação dos danos previstos nas normas de consumo. Art. 25. […] § 1° Havendo mais de um responsável pela causação do dano, todos responderão solidariamente pela reparação prevista nesta e nas seções anteriores. Deste modo, tratando-se de uma relação de consumo, impõe-se a responsabilidade solidária de todos os integrantes da cadeia de prestação de serviço, em caso de defeito ou vício, conforme sedimentado pelo Superior Tribunal de Justiça. A propósito, ao julgar caso semelhante, evolvendo as mesmas promovidas e o mesmo loteamento, o Tribunal de Justiça do Ceará reconheceu a legitimidade de ambas as imobiliárias para figurarem no polo passiva. Veja-se: DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. REJEITADA. PRELIMINAR DE PRESCRIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. REJEITADA. RESCISÃO CULPA DA CONSTRUTORA. ATRASO NA ENTREGA. FALHA NA PRESTAÇÃO DE SERVIÇO. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS À TÍTULO DE IPTU. CLÁUSULA ABUSIVA. RESTITUIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. JUROS DE MORA DA CITAÇÃO. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. CONFIGURADA. LUCROS CESSANTES INDEVIDA SUA CUMULAÇÃO. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSOS CONHECIDOS. APELO DO AUTOR/COMPRADOR PARCIALMENTE PROVIDO. APELO DA CONSTRUTORA NEGADO PROVIMENTO. 1. Tratam-se os autos de recursos apelatórios interpostos pelo autor, Francisco Patrick Correia Campos e pelas promovidas SOBI Empreendimentos Imobiliários LTDA e Madre de Deus Empreendimentos Imobiliários LTDA, em face de sentença proferida pelo Juiz de Direito da 33ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza/CE, que julgou parcialmente procedentes os pleitos autorais da ação de rescisão contratual c/c indenização por danos materiais e morais. 2. Preliminar da ilegitimidade passiva. Por força da aplicabilidade da teoria da aparência em prol do consumidor, pelas circunstâncias que envolvem o contrato de compra e venda, há de se reconhecer a responsabilidade solidária entre as incorporadoras, em face da expectativa criada da sua posição como terceira interveniente no contrato. Rejeitada 3. Preliminar da prescrição da comissão de corretagem. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça está sedimentada no sentido de que ¿em demandas objetivando a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem em que a causa de pedir é a rescisão do contrato por inadimplemento do vendedor, o prazo prescricional da pretensão da restituição de valores tem início após a resolução, sendo inaplicável o prazo prescricional trienal¿. (AgInt no REsp 1.853.761/SP, Relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 18/5/2021, DJe de 24/5/2021). Rejeitada. 4. No que concerne à devolução da taxa de IPTU, a jurisprudência do STJ entende ser abusiva a cláusula que transfere ao comprador a obrigação de pagar as despesas do IPTU antes de imitido na posse do bem. Assim, o IPTU só pode ser cobrado com a imissão da posse do imóvel por parte do comprador, independentemente da previsão imposta no contrato. 5. Não há menção de forma explícita à taxa de corretagem. Assim, verifico que as partes promovidas não lograram êxito em provar que a cobrança da taxa de corretagem ocorreu de acordo com os requisitos estabelecidos na jurisprudência do STJ e desta Corte. Portanto, não merece acolhida a insurgência recursal, pois ausente prova da transferência do encargo de comissão de corretagem. 6. Quanto à incidência dos juros de mora, diante do entendimento firmado pela Corte Superior e em conformidade com a norma do Código Civil, o decisum objurgado deve ser mantido e os juros de mora devem incidir a partir da citação. 7. O STJ firmou tese entendendo pela não cumulação dos lucros cessantes com a cláusula pena moratória, conforme tema repetitivo 970 do STJ. Portanto, entendo pela incidência da cláusula penal, indicada na cláusula 9.1, III, do contrato com percentual de 1% (um por cento) ao mês calculado sobre o valor total do contrato, atualizado pelos mesmos índices contratuais. 8. Quanto aos danos morais, não se podem descartá-los, rebaixando-os ao mero aborrecimento, quanto resta delineada considerável tardança na conclusão do empreendimento, que resultou na própria rescisão do contrato, em razão do legítimo desinteresse da promovida em mantê-lo. Além disto, o atraso na entrega do imóvel frustrou as expectativas do imóvel próprio dos promitentes compradores, o que afeta a esfera psicológica, descaracterizando o mero aborrecimento. 9. Recursos de apelações cíveis conhecidos, sendo parcialmente provido o apelo autor e negado provimento o apelo das construtoras. (Apelação Cível - 0181383-36.2018.8.06.0001, Rel. Desembargador(a) CARLOS AUGUSTO GOMES CORREIA, 1ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 13/12/2023, data da publicação: 14/12/2023) Preliminar rejeitada. II. DO MÉRITO A presente demanda tem como fundamento relação de consumo existente entre os litigantes, uma vez que as partes se enquadram nos conceitos de consumidor e de fornecedor, nos estritos termos da legislação consumerista, pelo que deve a lide ser regida pelas normas e regras do Código de Defesa do Consumidor, a teor dos arts. 2º e 3º do referido diploma legal. Assim, tendo em vista que a relação ora estabelecida é de consumo, bem como sendo patente a presença da vulnerabilidade e da hipossuficiência dos consumidores, é cabível a inversão do ônus da prova, com fundamento no disposto no art. 6º, VIII, do Código de Defesa do Consumidor, uma vez que se trata de instrumento de facilitação da defesa dos direitos do consumidor em Juízo. Pois bem. O cerne da controvérsia instalada reside em analisar a rescisão contratual entre as partes, considerando o objeto contratado pelos promovente, qual seja, um lote de terra. Da análise do contrato entabulado entre as partes, colacionado no id 118840357, verifica-se, na cláusula 5, que o promitente-vendedor se obrigou a entregar os equipamentos de infraestrutura - incluindo distribuição de rede de água com água em cada lote; reservatório elevado com capacidade para, no mínimo 30 (trinta mil) litros de água; meio fio; demarcação dos lotes e quadras; centro de monitoramento com, no mínimo, 04 (quatro) câmeras de alta resolução e uma edificação para central de monitoramento de segurança - até o dia 30 de dezembro de 2016. Para tanto, colaciono trecho do contrato: 5.1. As obras de infra-estrutura e Lazer, representadas por pavimentação, distribuição de rede de água, entre outras, tem previsão de conclusão, nos termos especificados a seguir, e de acordo com as etapas de empreendimento, sendo entregues ao(s) COMPRADOR(A)(ES) em pleno funcionamento conforme memorial descritivo. A Área Verde é comum a todo o empreendimento, e será entregue dentro do prazo previsto para entrega das demais benfeitorias. 5.1.1 A entrega do empreendimento PARK EUSÉBIO, obedecerá a seguinte programação: a) INFRA-ESTRUTURA: A Infra-e frutura compreendida pela Pavimentação, (calçamento em paralelepipedo e/ou manta asfáltica) distribuição e rede elétrica com iluminação publica distribuição de rede de água com um ponto de água em cada lote, reservatório elevado com no mínimo 30 mil litros de água, meio fio, demarcação dos lotes e quadras, centro de monitoramento com no minimo 04 ( quatro) câmeras de alta resolução e uma edificação onde ira, funcionar a central de monitoramento de segurança e instalação da sede da ASSOCIAÇÃO PARK EUSEBIO, tudo de acordo com o memorial descritivo, será entregue até 30 de Dezembro de 2016. Conforme alegado pelos autores, no entanto, a entrega loteamento, juntamente com a infraestrutura básica, não ocorreu na data aprazada, e, ainda que se considerasse o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, a entrega ocorreu fora do prazo. Deveras, por meio das imagens acostadas no id 118840374 a 118840373, observa-se que a infraestrutura não foi entregue conforme o pactuado entre as partes. A parte promovida, por sua vez, quedou-se inerte em comprovar o efetivo cumprimento da sua incumbência, nos termos do inciso II, art. 373 do Código de Processo Civil. Quanto à rescisão do contrato de promessa de compra e venda por culpa da promitente-vendedora, diante da ausência de infraestrutura prevista contratualmente, já se manifestou o Tribunal de Justiça do Ceará: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTEAMENTO RESIDENCIAL. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO POR FORO DE ELEIÇÃO. REJEITADA. DESCUMPRIMENTO DO PRAZO DE ENTREGA. INFRAESTRUTURA INCOMPLETA. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta por empresa vendedora contra sentença que julgou procedente ação de rescisão contratual cumulada com pedido de devolução de valores pagos e indenização por danos morais. O autor firmou contrato de compra e venda de lote em novembro de 2014, com entrega prevista para julho de 2015 (com 120 dias de tolerância), porém as obras de infraestrutura não foram concluídas. O juízo a quo declarou a rescisão do contrato, condenou a apelante à restituição integral dos valores pagos e ao pagamento de R$ 5.000,00 a título de danos morais, afastando a cláusula de eleição de foro e reconhecendo a relação de consumo. Há quatro questões em discussão: (i) analisar incompetência do juízo em razão da cláusula de eleição de foro estipulada no contrato; (ii) verificar se houve inadimplemento contratual por parte da vendedora quanto à entrega do loteamento com a infraestrutura prometida; (iii) determinar se os valores pagos pelo comprador devem ser integralmente restituídos; e (iv) avaliar a configuração de danos morais indenizáveis. [...] Na hipótese de rescisão contratual por culpa exclusiva do promitente vendedor, conforme Súmula 543 do STJ, deve ocorrer a imediata e integral restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, inclusive valores referentes à comissão de corretagem, arras ou sinal. O atraso excessivo e injustificado na entrega do imóvel ou a sua não entrega conforme pactuado, como ocorreu no caso em análise, configura situação excepcional que ultrapassa o mero aborrecimento cotidiano, caracterizando dano moral indenizável, fixado adequadamente em R$ 5.000,00, valor que atende aos critérios de razoabilidade e proporcionalidade. Preliminar rejeitada. Recurso conhecido e desprovido. Sentença mantida. Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 30 e 101, I; CPC/2015, art. 373, II. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543 (Segunda Seção, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015); STJ, AgInt no AREsp: 2374840 SE 2023/0167388-0, Rel. Min. Raul Araújo, T4, j. 17/06/2024, DJe 27/06/2024; STJ, AgInt no AREsp: 2151315 SP 2022/0182884-6, Rel. Min. João Otávio de Noronha, T4, j. 27/11/2023, DJe 30/11/2023; TJCE, Apelação Cível - 0234710-22.2020.8.06.0001, Rel. Des. Raimundo Nonato Silva Santos, 3ª Câmara Direito Privado, j. 05/02/2025, DJe 05/02/2025; TJCE, Embargos de Declaração Cível - 0913509-40.2014.8.06.0001, Rel. Des. Antônio Abelardo Benevides Moraes, 1ª Câmara Direito Privado, j. 26/03/2025, DJe 26/03/2025. (Apelação Cível - 0124105-43.2019.8.06.0001, Rel. Desembargador(a) CARLOS AUGUSTO GOMES CORREIA, 1ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 23/04/2025, data da publicação: 23/04/2025) DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL EM AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C RESOLUÇÃO CONTRATUAL. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA NÃO ACOLHIDA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. RESPONSABILIDADE OBJETIVA. AUSÊNCIA DE INFRAESTRUTURA PREVISTA CONTRATUALMENTE. RISCO DO NEGÓCIO. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. SENTENÇA INALTERADA. CASO EM EXAME:
Trata-se De recurso de Apelação Cível interposto por Trianon Empreendimentos Imobiliários LTDA e Fortcasa Incorporadora e Imobiliária LTDA, adversando sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Maracanaú/CE, que julgou parcialmente procedente a pretensão formulada na Ação de Obrigação de Fazer c/c Resolução Contratual, ajuizada por Jarella Acioli de Almeida. QUESTÕES EM DISCUSSÃO: 3. Impõe-se reconhecer a responsabilidade solidária entre as empresas integrantes da cadeia de consumo, na hipótese de descumprimento contratual por parte de qualquer delas, nos termos dos arts. 7º, parágrafo único, 18 e 25, § 1º do CDC. Assim sendo, rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva da corré Fortcasa Incorporadora e Imobiliária LTDA. 4. Sustenta a parte apelante que não houve atraso na entrega do imóvel, substanciando-se nos documentos acostados às fls. 211/217, aduzindo que a parte autora optou por não iniciar a sua construção nos lotes negociados. Ocorre que, como consignou o magistrado de origem, verifico que os referidos documentos não passam de informações extraídas do próprio site das requeridas, incapazes de comprovar a entrega do empreendimento. Por outro lado, a autora juntou aos autos às fls. 30/35 imagens de visita ao local em 12/11/2018, logo, antes ao ajuizamento da ação, pelas quais comprovas-se a ausência da infraestrutura prevista contratualmente, corroborando com a narrativa da inicial de que as promovidas haviam abandonado o empreendimento. 5. Quando a rescisão do contrato de promessa de compra e venda se dá por iniciativa do promitente comprador, a devolução dos valores pagos é parcial, ao passo que, se for por culpa da promitente vendedora, a devolução será total, nos termos da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça. Portanto, foi acertada a decisão recorrida ao reconhecer a responsabilidade das empresas promovidas pela rescisão contratual, condenando-as a restituição dos valores pagos pela promitente compradora. DISPOSITIVO: 6. Recurso conhecido e não provido. Sentença inalterada. Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 2º, 3º, 7º, 14, 18 e 25, § 1º. CPC, art. 373, II. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543. TJCE, Apelação Cível - 0152934-68.2018.8.06.0001, Rel. Desembargador(a) MARCOS WILLIAM LEITE DE OLIVEIRA, 3ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 06/11/2024, data da publicação: 06/11/2024; Apelação Cível - 0006705-47.2018.8.06.0064, Rel. Desembargador(a) MARCOS WILLIAM LEITE DE OLIVEIRA, 3ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 24/07/2024, data da publicação: 24/07/2024; Apelação Cível ¿ 0109474-31.2018.8.06.0001, Rel. Desembargador(a) PAULO DE TARSO PIRES NOGUEIRA ¿ PORT. 2696/2023, 3ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 20/03/2024, data da publicação: 20/03/2024. (Apelação Cível - 0017925-77.2018.8.06.0117, Rel. Desembargador(a) FRANCISCO LUCÍDIO DE QUEIROZ JÚNIOR, 3ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 26/03/2025, data da publicação: 26/03/2025) A mora das promovidas também resta configurada na medida em que, para além dos equipamentos de infraestrutura, o contrato previa a entrega de área de lazer, com piscina, sede de apoio, quadra poliesportiva, tênis e playground, com prazo de entrega a ser fixado posteriormente pela SOBI Imóveis. In verbis: 5. DOS PRAZOS, INFRA-ESTRUTURA E LAZER [...] b) LAZER: A área de Lazer, por ser de propriedade da Incorporação SOBI EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, a piscina, sede de apolo, quadras poliesportiva, tênis e playground, terão seus prazos definidos posteriormente, exclusivamente pela a SOBi IMÓVEIS. Contudo, as imagens anexadas aos autos comprovam que a construção da área de lazer prevista no contrato não foi realizada, em evidente descumprimento contratual. Soma-se a isso que, as condições nas quais o loteamento foi entregue são totalmente diversas das características que constam nos encartes colacionados nos id's 118840362, 118840350 e 118840358, em descumprimento à disposição do art. 30 do Código de Defesa do Consumidor, segundo o qual: Art. 30. Toda informação ou publicidade, suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação com relação a produtos e serviços oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar e integra o contrato que vier a ser celebrado. Destaca-se, ademais disso, que ainda que a disposição contratual afirme que a parte de lazer - piscina, sede de apoio, quadras poliesportiva, tênis e playground - seria entregue posteriormente, com prazo a ser fixado exclusivamente pela requerida Sobi Empreendimentos, o contrato deve estabelecer, com clareza e especificidade suficiente, a data de entrega, sendo desarrazoado a ausência de estipulação certa acerca da data para a efetiva conclusão e entrega do imóvel. É nesse sentido o entendimento do TJCE: APELAÇÃO. DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO A PEDIDO DO PROMITENTE COMPRADOR. ATRASO NA ENTREGA DO LOTEAMENTO. CULPA DA VENDEDORA. ABUSIVIDADE DA PRORROGAÇÃO INDEFINIDA DO PRAZO PARA ENTREGA DO OBJETO PACTUADO. SÚMULA 543/STJ. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES E COMISSÃO DE CORRETAGEM. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. HONORÁRIOS MAJORADOS. 01.
Trata-se de apelação cível interposta por Freire Incorporações Eireli - ME, objetivando a reforma da sentença (fls. 129/134) proferida pelo juízo da 1ª Vara Cível da comarca do Crato, nos autos da ação de rescisão contratual cumulada com danos morais e materiais, que julgou parcialmente procedente o pleito autoral. 02.
Trata-se de relação jurídica de consumo, posto que presentes os elementos descritos nos arts. 2º e 3º da Lei nº 8.078/90. A responsabilidade da ré por eventual reparação de danos tem natureza de responsabilidade objetiva, independendo da existência de culpa (art. 12, do CDC). 03. O contrato deve estabelecer, com clareza e especificidade suficiente a data de entrega da unidade imobiliária. In casu, percebe-se verdadeira cláusula de isenção de responsabilidade do vendedor diante da inexistência de expressa referência o prazo para conclusão e entrega do imóvel em favor do comprador. Não se vê razoabilidade na prorrogação indefinida e genérica do prazo para efetiva conclusão e entrega do imóvel ao comprador, observadas todas as características previstas no contrato de compra e venda. 04. Nos termos do que dispõe o art. 18, V, da Lei nº 6.766/1979, a empresa tinha o prazo máximo de 04 (quatro) anos contados da aprovação do loteamento para construir a mencionada infraestrutura prevista na Cláusula Décima. 05. Diante da omissão do requerido em especificar um prazo para entrega do bem com as especificações contidas no contrato, e sabidamente atrativas do consumidor, transcorrido o prazo mínimo previso no contrato e mais os 180 (cento e oitenta) dias de tolerância, mister se faz o provimento do pleito autoral, com a rescisão do contrato, por culpa do fornecedor. 06. Descumprido o dever de entregar o bem na especificação descrita no contrato de compra e venda, lícito o requerimento do consumidor de rescisão do contrato com a devolução do valor pago (Súmula 543, do STJ). 07. Demonstrada a culpa da demandada, não há que se falar em retenção da taxa de corretagem, haja vista que jurisprudência do STJ se consolidou no sentido de que "Não se aplica a orientação do Tema 938/STJ aos casos em que a pretensão de restituição da comissão de corretagem e da Taxa SATI decorre da rescisão do contrato por culpa da vendedora, porquanto tais verbas integram as perdas e danos devidas ao comprador para volta ao status quo ante" (AgInt no AREsp 1.699.501/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 30/11/2020, DJe de 07/12/2020). 08. Recurso conhecido e desprovido. Honorários majorados. (Apelação Cível - 0201622-69.2023.8.06.0071, Rel. Desembargador(a) MARCOS WILLIAM LEITE DE OLIVEIRA, 3ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 27/11/2024, data da publicação: 27/11/2024) Em sede contestação, a rés afirmam que, sendo reconhecida a inadimplência contratual, deve ser levada em consideração as inúmeras paralisações dos trabalhadores da construção civil, porém, quedaram-se inertes em demonstrar a ocorrência das referidas alegações. Quanto ao argumento em que afirmam que a quadra chuvosa no Estado do Ceará interferiu na realização da obra, tal fato é previsível, pois ocorre todos os anos, conforme afirmado pelo próprios promovidos, não havendo que se falar em invocação da Teoria da Imprevisão quanto a este ponto. O Superior Tribunal de Justiça tem entendido que o atraso do cumprimento do contrato - demora na entrega do produto - enquadra-se no conceito de "vício" do serviço, que, inerente à teoria do risco do empreendimento, responsabiliza o fornecedor pelos danos causados (REsp1.188.442). Deste modo, estabelecido contratualmente o prazo para a entrega do imóvel e constatado o não atendimento por culpa exclusiva do fornecedor, sem nenhuma justificativa que o exima dessa responsabilidade, resta configurado o descumprimento que dá ensejo à rescisão do contrato. De acordo com a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, a restituição deverá ser de forma integral, sem deduções, e de maneira atualizada: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Ao contrário do que é sustentado pelas promovidas, não cabe a retenção de qualquer percentual dos valores pagos, posto que, no caso em análise, a resolução do contrato se deu por culpa exclusiva do vendedor e, conforme o entendimento sedimentado pelo Superior Tribunal de Justiça, nestes casos a deve ocorrer de maneira integral e imediata das parcelas pagas. In casu, os promoventes demonstraram o pagamento das parcelas na planilha acostada no id 118839830.
Ante o exposto, entende-se razoável deferir à parte autora a restituição integral dos valores por ela pagos, eis que, diante da rescisão do contrato por culpa da requeridas, há a necessidade de retorno das partes ao status quo ante. Acerca da incidência dos juros, consigna-se que deve incidir desde a inicial, nos termos do art. 405 do Código Civil, em razão da culpa exclusiva dos promitentes vendedores. Ato contínuo, a ré Sobi Empreendimentos Imobiliários Ltda. alega também a prescrição da possibilidade de devolução da comissão de corretagem, tendo em vista que se passaram 3 (três) anos do pagamento da comissão. Referido pleito, todavia, não merece prosperar, na medida em que, segundo a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, "em demandas objetivando a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem em que a causa de pedir é a rescisão do contrato por inadimplemento do vendedor, o prazo prescricional da pretensão da restituição de valores tem início após a resolução, sendo inaplicável o prazo prescricional trienal". (AgInt no REsp 1.853.761/SP, Relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 18/5/2021, DJe de 24/5/2021). Assim, a prescrição terá como termo inicial o fim do prazo de tolerância contratual, ou seja, 30 de junho de 2016, e não da data da assinatura do contrato. Portanto, sendo a ação ajuizada em 03 de agosto de 2020, remanesce o direito de cobrança da taxa de corretagem pelos autores, uma vez que não se aplica o prazo trienal, e sim a prescrição decenal. Por outro lado, em relação ao pedido de indenização por dano moral, destaco a disposição dos arts. 927 e 186 do Código Civil: Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo. […] Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito. Considera-se dano moral todo sofrimento humano de ordem psíquica, moral e intelectual, seja por ofensa à sua honra, privacidade, intimidade, dentre outros, consistindo em violações de natureza não econômica. O STJ, por sua vez, possui entendimento no sentido que o atraso na entrega do imóvel não enseja, por si só, o dever de indenizar danos de ordem moral, configurando-se apenas em circunstâncias excepcionais que, devidamente comprovadas, importem significativa e anormal violação a direito da personalidade dos promitentes-compradores. Todavia, embora o mero inadimplemento contratual não ocasione dano moral, no caso em análise, o atraso injustificado após o decurso do prazo inicialmente fixado não constituiu mero dissabor do cotidiano, mas repreensível abalo moral, considerando a indubitável frustração de expectativas criadas pelos adquirentes. Desse modo, a verba indenizatória deverá atender aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, ou seja, observando as condições econômicas da parte lesada e daquele que deverá indenizá-la, de modo que o valor arbitrado não poderá representar nem uma quantia irrisória para o causador do dano, tampouco possibilidade de enriquecimento sem causa para quem o sofreu. Assim sendo, o arbitramento da indenização tem duplo objetivo: compensar a vítima e responsabilizar o culpado ("punitive damages"), em contrapartida, também deve ser comedida, para que o instituto não seja desvirtuado e torne-se uma fonte de enriquecimento. Considerando que o valor da reparação e punição deve observar a situação econômica das partes envolvidas, a gravidade do dano e o tríplice escopo da reparação indenizatório, punitivo e pedagógico, evitando enriquecimento ilícito, por um lado, e desestimulando a reiteração da prática ilícita, entendo devido o arbitramento indenizatório no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais). III. DISPOSITIVO
Diante do exposto, julgo EXTINGO O FEITO COM RESOLUÇÃO DE MÉRITO, com fundamento no art. 487, I, do CPC, JULGANDO PROCEDENTE A AÇÃO, para: a) DECRETAR a rescisão do contrato objeto da presente demanda firmado entre as partes; b) CONDENAR os réus a restituírem integralmente os valores comprovadamente quitados pelos autores, com correção monetária pelo INPC, a partir das datas dos pagamentos (Súmula nº 43/STJ), e juros moratórios de 1% ao mês a partir da citação (art. 405 do CC), nos termos da planilha apresentada no id 118839830; c) CONDENO os réus a indenizarem os danos morais causados aos autores, no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), a qual incidirá correção monetária pelo INPC a partir da data da publicação da sentença (Súmula 362/STJ) e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação (art. 405 do CC). Condeno as promovidos ao pagamento de custas processuais e de honorários advocatícios, fixado este último, no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Advirtam-se as partes de que a oposição de Embargos de Declaração manifestamente protelatórios atrai a incidência de multa no montante de 2% do valor atualizado da causa, nos termos do art. 1.026, §2º, do CPC. Após o trânsito em julgado, arquivem-se os presentes autos com as devidas baixas. Fortaleza/CE, data da assinatura digital. Carliete Roque Gonçalves Palácio Juíza de Direito (Núcleo de Produtividade Remota)