Publicacao/Comunicacao
Intimação - sentença
SENTENÇA
Processo: 0041415-98.2012.8.06.0001.
APELANTE: MUNICIPIO DE FORTALEZA - PROCURADORIA GERAL DO MUNICIPIO - PGM
APELADO: NELSON OTOCH, VEREDAS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS E PARTICIPACOES LTDA Ementa: DIREITO TRIBUTÁRIO E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ITBI. BASE DE CÁLCULO. VALOR VENAL. ARBITRAMENTO FISCAL. VALORIZAÇÃO FUTURA HIPOTÉTICA. AUSÊNCIA DE PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO. TEMA 1.113 DO STJ. NULIDADE DO LANÇAMENTO TRIBUTÁRIO. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação Cível interposta pelo Município de Fortaleza contra sentença que julgou procedente ação anulatória ajuizada por Nelson Otoch e Veredas Empreendimentos Imobiliários e Participações Ltda., para anular lançamentos de ITBI incidentes sobre imóveis incorporados ao capital social da empresa, determinar a realização de novos lançamentos com base nos critérios utilizados em avaliação anterior promovida pelo próprio Fisco, devidamente atualizada monetariamente, bem como assegurar o registro da incorporação imobiliária e a restituição do saldo remanescente do depósito judicial eventualmente excedente ao tributo devido. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há 4 questões em discussão: (i) definir se a sentença é nula por cerceamento de defesa ou deficiência de fundamentação; (ii) estabelecer se o Município poderia majorar unilateralmente a base de cálculo do ITBI mediante avaliação fundada em expectativa de valorização futura dos imóveis; (iii) determinar se a desconsideração do valor declarado pelo contribuinte exige prévia instauração de procedimento administrativo nos termos do art. 148 do CTN e do Tema 1.113 do STJ; e (iv) verificar a adequação da condenação sucumbencial imposta ao ente municipal. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Rejeita-se a preliminar de nulidade da sentença, pois o Município exerceu plenamente o contraditório e a ampla defesa durante a instrução processual, inexistindo demonstração de prejuízo concreto ou de prova relevante indeferida. 4. Reconhece-se que a sentença apresenta fundamentação suficiente, ao examinar a legislação aplicável, a prova pericial produzida e a tese vinculante firmada pelo STJ no Tema 1.113. 5. O art. 38 do CTN estabelece que a base de cálculo do ITBI corresponde ao valor venal do imóvel transmitido, aferido conforme as condições efetivas existentes à época do fato gerador. 6. O Tema 1.113 do STJ fixa que o valor declarado pelo contribuinte goza de presunção relativa de veracidade, somente passível de afastamento mediante regular procedimento administrativo de arbitramento, observado o art. 148 do CTN. 7. O precedente repetitivo possui alcance geral e não se restringe às hipóteses de alienação judicial ou arrematação, aplicando-se também às transmissões imobiliárias realizadas no mercado privado. 8. O Município atribuiu aos imóveis valor venal substancialmente superior ao anteriormente reconhecido pela própria Administração, sem demonstrar circunstâncias concretas que justificassem a expressiva valorização ocorrida em curto intervalo temporal. 9. A prova dos autos evidencia que a avaliação fiscal considerou potencial econômico futuro e expectativa de empreendimentos ainda não implementados, utilizando critérios prospectivos incompatíveis com a apuração do valor venal na data da transmissão. 10. O laudo pericial judicial apontou ausência de avaliação técnica adequada, inconsistências metodológicas e inobservância dos parâmetros da NBR 14.653, comprometendo a validade da avaliação promovida pela SEFIN. 11. A presunção de legitimidade dos atos administrativos não dispensa o cumprimento do devido processo legal tributário nem autoriza a substituição unilateral do valor informado pelo contribuinte por montante arbitrado pelo Fisco. 12. Mantida a procedência da demanda, subsiste a obrigação do Município de ressarcir as despesas processuais antecipadas pelos autores e de permitir o levantamento do saldo remanescente do depósito judicial após a apuração do tributo efetivamente devido. IV. DISPOSITIVO 13. Recurso desprovido. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 156, II e § 2º, I; CTN, arts. 35, I, II e III, 38, 147, § 2º, e 148; CPC, arts. 82, § 2º, 85, §§ 3º, 4º, II, 5º e 11, 487, I, e 496, § 4º, II; Lei Municipal nº 3.447/1967, art. 3º; Lei nº 16.132/2016, art. 5º, I. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.937.821/SP, Tema Repetitivo 1.113; STJ, Tema 1.076; TJCE, Apelação Cível nº 3017446-80.2024.8.06.0001, Rel. Des. Maria Nailde Pinheiro Nogueira, 2ª Câmara de Direito Público, j. 06.05.2026; TJCE, Apelação Cível e Remessa Necessária nº 3030423-07.2024.8.06.0001, Rel. Des. Durval Aires Filho, 1ª Câmara de Direito Público, j. 26.03.2026; TJCE, Apelação Cível nº 0150276-37.2019.8.06.0001, Rel. Des. Joriza Magalhães Pinheiro, 3ª Câmara de Direito Público, j. 03.12.2025. ACÓRDÃO:
Intimação - ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA GABINETE DESEMBARGADOR INACIO DE ALENCAR CORTEZ NETO Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 1ª Câmara Direito Público do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer e negar provimento ao recurso, conforme o voto do Relator. Desembargador INACIO DE ALENCAR CORTEZ NETO Relator RELATÓRIO
Trata-se de Apelação Cível interposta pelo Município de Fortaleza, irresignado com sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara da Fazenda Pública da Comarca de Fortaleza/CE, no feito movido por Nelson Otoch e Veredas Empreendimentos Imobiliários e Participações LTDA. Na exordial, a parte autora sustenta que o lançamento do ITBI realizado pelo Município de Fortaleza é ilegal porque a base de cálculo foi fixada a partir de uma expectativa futura de valorização dos imóveis, decorrente de possíveis empreendimentos imobiliários e de um futuro reloteamento que sequer foram implementados ou aprovados. Afirma que o valor venal atribuído pela SEFIN é excessivo e descolado da realidade dos terrenos, os quais se encontram sem edificações, benfeitorias ou infraestrutura, tendo sido avaliados em montante aproximadamente cinco vezes superior ao valor anteriormente reconhecido pelo próprio Fisco em 2009. Defende que o ITBI deve ser calculado com base nas condições efetivas dos imóveis à época da operação, admitida apenas a atualização monetária da avaliação anterior. Alega, ainda, risco de prejuízo grave caso seja obrigada a recolher o tributo no valor exigido, razão pela qual requer tutela de urgência para realizar o depósito judicial do montante integral discutido, suspender a exigibilidade do crédito tributário, viabilizar o registro imobiliário da incorporação dos bens ao capital social e, ao final, obter a declaração de nulidade dos lançamentos fiscais, com a realização de novo lançamento em valor compatível com a realidade dos imóveis e a restituição do saldo eventualmente depositado em excesso (Id 35242410). Contestação apresentada, na qual o Município de Fortaleza sustenta que a controvérsia se restringe à definição da base de cálculo do ITBI incidente sobre imóveis incorporados ao capital social da empresa autora. Alega que a avaliação realizada pela SEFIN, que atribuiu valor venal de R$ 106.405.769,50 aos imóveis (correspondente a R$ 650,00 por metro quadrado), foi efetuada com base em pesquisa de mercado e no método comparativo direto de dados de mercado, e não pelo método involutivo, como afirmam os autores. Defende que o valor utilizado reflete o valor real de mercado dos bens, em conformidade com a legislação tributária e a jurisprudência do STJ, não havendo obrigação de adotar a avaliação realizada em 2009 nem de limitar a base de cálculo à mera atualização monetária daquele montante. Argumenta ainda que os autores não apresentaram laudo técnico capaz de desconstituir a avaliação administrativa efetuada pelo Fisco. Ao final, requer a improcedência da ação, com a manutenção do lançamento do ITBI nos valores apurados pela SEFIN, bem como a condenação dos autores ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios (Id 35242650). Ao apreciar o mérito da demanda, o Juízo a quo proferiu a sentença (Id 35242903), nos seguintes termos: "[…] Destarte, acolhendo o parecer ministerial, e com fulcro no Art. 487, I, do CPC, JULGO PROCEDENTE o pleito autoral, para anular o lançamento tributário relativo ao ITBI incidente sobre os imóveis de inscrição nº 789959-9, 789960-2, 789961-0, 789962-9, 789963-7, 789964-5, 789965-3, 789966-1, 789967-0, 789968-8, 789969-6, 789670-0, 789971-8, ficando suspensa a respectiva exigibilidade, determinar que sejam adotadas as providências necessárias a expedição de todos os documentos essenciais a conclusão do registro da incorporação dos imóveis junto ao Cartório do Registro de Imóveis da 5ª Zona nas matrículas imobiliárias de cada terreno, ao registro da incorporação dos imóveis ao capital social da empresa Veredas Empreendimentos Imobiliários e Participações Ltda, e a efetivação de novos lançamentos de ITBI para os referidos imóveis utilizando os mesmos critérios que pautaram o lançamento do ITBI incidente sobre a operação de compra e venda realizada em 9.10.2009 (R$ 23.148.434,42), com atualização monetária até setembro de 2012, pelo índice de inflação legalmente utilizado pelo Fisco, e converter em renda do valor apurado do imposto. "Condeno o promovido em honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor de 200 salários mínimos de 2025 (R$1.518,00 x 200 = R$303.600,00), e 8% (oito por cento) sobre o valor remanescente que excedeu os 200 salários mínimos (R$1.824.515,39), tudo a ser apurado/atualizado na fase de liquidação do julgado, conforme Art. 85, §3º, I e II, §4º, III, e §5º, do CPC; sem incorrer em custas (Art. 5º, I, da Lei nº 16.132/2016), mas devendo restituir aos autores as despesas processuais por eles antecipadas (Art. 82, §2º, do CPC). Inexistência de reexame necessário, a teor do artigo 496, §4º, II, do CPC/2015, tendo em vista à sentença está fundada em acórdão proferido pelo Superior Tribunal de Justiça em julgamento de recurso repetitivo. […]". Irresignado, nas razões recursais, o Município de Fortaleza sustenta que a sentença deve ser reformada por ter reconhecido indevidamente a nulidade do lançamento do ITBI. Argumenta que a apuração da base de cálculo observou a legislação municipal e as normas técnicas da ABNT, mediante avaliação individualizada do imóvel destinada a aferir seu efetivo valor de mercado. Defende que o ITBI, no âmbito municipal, está sujeito ao lançamento por declaração, o que autoriza a Administração Tributária a revisar os valores informados pelo contribuinte quando incompatíveis com a realidade mercadológica, sem que isso configure arbitramento prévio ou utilização de valor de referência vedado pelo Tema 1.113 do STJ. Afirma, ainda, que os atos administrativos gozam de presunção de legitimidade e veracidade, que a base de cálculo do ITBI não se vincula aos valores utilizados para fins de IPTU ou a avaliações realizadas em negócios anteriores e que a atuação fiscal observou o devido processo administrativo. Requer, preliminarmente, o reconhecimento da nulidade da sentença por cerceamento de defesa ou deficiência de fundamentação; no mérito, pede a improcedência da ação anulatória e o reconhecimento da legalidade do lançamento tributário. Postula, ainda, a inversão dos ônus sucumbenciais, o afastamento da condenação ao ressarcimento das despesas processuais, a revogação da autorização para levantamento do saldo remanescente do depósito judicial em favor dos autores, com sua destinação ao erário municipal, e, subsidiariamente, a redução dos honorários advocatícios fixados na origem, além da concessão de efeito suspensivo ao recurso (Id 35242913). Nas contrarrazões recursais, a parte autora/recorrida sustenta que o Município de Fortaleza realizou avaliação manifestamente excessiva dos imóveis para fins de cobrança do ITBI, atribuindo-lhes valor de R$ 106.405.769,50, embora os mesmos bens tivessem sido avaliados pela própria Administração, dois anos antes, em R$ 23.148.434,42. Afirma que a avaliação fiscal desconsiderou a realidade existente à época do fato gerador, utilizando critérios prospectivos e expectativa de valorização decorrente de empreendimentos futuros inexistentes, em afronta à legislação tributária e à jurisprudência consolidada. Destaca que o laudo pericial judicial concluiu pela inadequação da metodologia adotada pelo Município, apontando a inexistência de laudo técnico fundamentado e a utilização de pesquisa de mercado incompatível com os parâmetros da NBR 14.653. Argumenta que, embora o ITBI esteja sujeito ao lançamento por declaração, a Fazenda não poderia substituir unilateralmente o valor informado pelo contribuinte sem instaurar procedimento administrativo específico, com observância do contraditório e da ampla defesa, conforme exigido pelo art. 148 do CTN e pelo Tema 1.113 do STJ. Sustenta, ainda, que a avaliação considerou construções futuras e hipotéticas, em desacordo com as Súmulas 110 e 470 do STF, configurando arbitramento indevido da base de cálculo. Defende a legalidade da sentença que anulou o lançamento tributário, a manutenção da condenação do Município ao ressarcimento das despesas processuais, a liberação do saldo remanescente do depósito judicial em favor da empresa autora e a manutenção dos honorários advocatícios fixados. Requer, ao final, o desprovimento da apelação do Município, a preservação integral da sentença e a majoração dos honorários sucumbenciais em grau recursal (Id 35242917). Por fim, a d. Procuradoria-Geral de Justiça opina pelo conhecimento e desprovimento do recurso de apelação (Id 36185136). É o relatório. VOTO Presentes os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal, conheço do presente recurso de apelação e passo a analisá-lo. A controvérsia consiste em definir se o lançamento do ITBI realizado pelo Município de Fortaleza é válido, diante da adoção de avaliação que elevou o valor dos imóveis com base em suposta valorização futura, ou se houve arbitramento ilegal da base de cálculo, em desacordo com o art. 148 do CTN e o Tema 1.113 do STJ, justificando a anulação do lançamento tributário. Pois bem. Inicialmente, tem-se que não merece acolhimento a alegação de nulidade da sentença por cerceamento de defesa ou ausência de fundamentação. O Município de Fortaleza exerceu plenamente o contraditório e a ampla defesa, apresentando contestação, documentos, quesitos, manifestações sobre o laudo pericial e demais argumentos ao longo da instrução, não havendo indicação de qualquer prova relevante que tenha sido indeferida pelo Juízo nem demonstração de efetivo prejuízo processual. Ademais, a sentença está devidamente fundamentada, pois examinou a legislação aplicável, a tese firmada pelo STJ no Tema 1.113, os elementos probatórios produzidos e, especialmente, as conclusões do laudo pericial judicial, que apontou a inadequação da metodologia utilizada pela SEFIN e a ausência de avaliação técnica compatível com as normas da ABNT. O magistrado expôs de forma clara as razões pelas quais considerou inválido o lançamento tributário, não sendo obrigado a rebater individualmente todos os argumentos da parte. Assim, o que se verifica é mero inconformismo do apelante com o resultado do julgamento, circunstância que não configura nulidade processual. Quanto ao mérito, sabe-se que a instituição e a cobrança do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis e de direitos a eles relativos (ITBI) inserem-se na competência tributária dos Municípios, nos termos do art. 156, II, da Constituição Federal de 1988, tendo como fato gerador a transmissão inter vivos, a título oneroso, de bens imóveis e de direitos reais sobre imóveis, conforme expressamente previsto no referido dispositivo constitucional. Vejamos: Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre: (...) II - transmissão "inter vivos", a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição; Assim, o Código Tributário Nacional, por sua vez, dispõe, em seu art. 35, incisos I, II e III, sobre as hipóteses de incidência (fato gerador) do ITBI, estabelecendo, ainda, em seu art. 38, a base de cálculo aplicável para a quantificação da exação tributária correspondente: Art. 35. O impôsto, de competência dos Estados, sôbre a transmissão de bens imóveis e de direitos a êles relativos tem como fato gerador: I - a transmissão, a qualquer título, da propriedade ou do domínio útil de bens imóveis por natureza ou por acessão física, como definidos na lei civil; II - a transmissão, a qualquer título, de direitos reais sobre imóveis, exceto os direitos reais de garantia; III - a cessão de direitos relativos às transmissões referidas nos incisos I e II. (...) Art. 38. A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos. Ao julgar o Tema nº 1.113, a 1ª Seção do STJ firmou o entendimento de que o ITBI deve ser calculado com base no valor real da transação (o preço efetivamente pago pelo imóvel), uma vez que o valor pago pelo arrematante reflete uma disputa pública e aberta, sendo o melhor indicativo do valor de mercado. Vejamos a tese firmada no repetitivo abaixo: Tema nº 1.113, STJ: a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente. Assim, não procede a alegação de distinguishing em relação ao Tema 1.113 do STJ, tendo em vista que o precedente não se restringe às hipóteses de alienação judicial ou arrematação em hasta pública, tendo fixado teses de caráter geral acerca da base de cálculo do ITBI, da presunção de veracidade do valor declarado pelo contribuinte e da necessidade de instauração de procedimento administrativo específico para o arbitramento do valor venal pelo Fisco, nos termos do art. 148 do CTN. A controvérsia dos autos não envolve a adoção do preço de arrematação como base de cálculo, mas a legalidade da avaliação promovida pelo Município, que atribuiu aos imóveis valor significativamente superior ao anteriormente reconhecido pela própria Administração, sem observância do devido procedimento de arbitramento e mediante metodologia considerada inadequada pelo laudo pericial judicial. Portanto, independentemente de a transmissão ter ocorrido por negócio jurídico celebrado no mercado privado, permanecem plenamente aplicáveis as diretrizes firmadas no Tema 1.113, razão pela qual não há distinção relevante capaz de afastar sua incidência ao caso concreto. Com efeito, o próprio Tema 1.113 do STJ enfrentou expressamente a natureza do lançamento do ITBI e fixou tese de observância obrigatória segundo a qual o valor declarado pelo contribuinte goza de presunção relativa de veracidade, somente podendo ser afastado mediante a instauração de procedimento próprio, nos termos do art. 148 do CTN, com garantia do contraditório. O fato de o Município de Fortaleza adotar o lançamento por declaração não afasta a incidência do precedente; ao contrário, foi justamente essa modalidade de lançamento que o STJ examinou ao reconhecer que a Administração pode revisar as informações prestadas pelo contribuinte, mas não substituí-las unilateralmente por valor por ela definido sem observância do devido procedimento legal. Compulsando os autos, verifica-se que Nelson Otoch adquiriu o imóvel matriculado sob o nº 17.042 no Cartório de Registro de Imóveis da 1ª Zona de Fortaleza, com área total de 31.333,42 m², pelo valor de R$ 6.778.718,41, em 09/10/2009. Na ocasião, a Secretaria Municipal das Finanças de Fortaleza (SEFIN) atribuiu ao bem valor venal de R$ 23.148.434,42, montante significativamente superior ao preço da transação. Posteriormente, em razão da exigência de restabelecimento da configuração original do loteamento Planalto Nova Aldeota, prevista no art. 3º da Lei Municipal nº 3.447/1967, foram demolidas as edificações existentes, promovida a individualização das quadras e lotes e restabelecidas as áreas públicas destinadas a ruas e praça, o que culminou na abertura de 13 matrículas imobiliárias distintas perante o 5º Ofício de Registro de Imóveis. Na sequência, em janeiro de 2011, os direitos relativos ao imóvel originário foram incorporados ao capital social da empresa Veredas Empreendimentos Imobiliários e Participações Ltda. pelo mesmo valor de aquisição (R$ 6.778.718,41), ocasião em que foi requerida à SEFIN a emissão das guias de ITBI necessárias ao registro da operação. Contudo, para fins de tributação, a municipalidade atribuiu aos imóveis o valor venal de R$ 106.405.769,50, correspondente a mais de quatro vezes o valor anteriormente reconhecido pelo próprio Fisco. Entretanto, os elementos constantes dos autos não evidenciam qualquer circunstância concreta capaz de justificar tamanha elevação da avaliação em curto intervalo temporal (entre outubro de 2009 e janeiro de 2011), sobretudo porque, nesse período, o imóvel não recebeu benfeitorias ou melhorias aptas a explicar a expressiva valorização apurada. Ao contrário, a prova produzida indica que a avaliação fiscal foi pautada em expectativas de aproveitamento econômico futuro do terreno, circunstância que revela a adoção de critérios prospectivos incompatíveis com a aferição do valor venal do imóvel na data do fato gerador. Ademais, o Tema 1.113 não se limita a vedar pautas genéricas ou valores de referência, mas também impede que o Fisco afaste a presunção do valor declarado sem fundamentação idônea e sem processo administrativo regular. No caso concreto, a sentença destacou que não houve instauração do procedimento previsto no art. 148 do CTN e que a avaliação municipal foi considerada inconsistente pela perícia judicial, a qual apontou ausência de laudo técnico fundamentado e inobservância dos critérios da NBR 14.653. Assim, a invocação da modalidade de lançamento por declaração não afasta, mas reforça a necessidade de observância das garantias reconhecidas pelo STJ. Não procede também a alegação de que a sentença afronta a competência tributária municipal, pois o reconhecimento da ilegalidade do lançamento não impede o Município de instituir, arrecadar ou fiscalizar o ITBI, limitando-se a exigir que o exercício dessa competência observe os parâmetros fixados pelo CTN e pela jurisprudência vinculante do STJ no Tema 1.113. Embora o Município sustente que realizou avaliação individualizada do imóvel e que o ITBI, em Fortaleza, esteja sujeito ao lançamento por declaração, tais circunstâncias não afastam a aplicação da tese repetitiva, segundo a qual o valor declarado pelo contribuinte goza de presunção relativa de veracidade e somente pode ser desconsiderado mediante regular procedimento administrativo de arbitramento, nos termos do art. 148 do CTN, com efetiva demonstração da incompatibilidade entre o preço declarado e o valor de mercado. Sendo assim, a simples invocação da presunção de legitimidade dos atos administrativos não supre esse ônus probatório, tampouco autoriza a substituição unilateral do valor da transação por avaliação elaborada pelo Fisco. Ademais, o próprio precedente do STJ citado pelo Município reafirma que a Administração não pode fixar previamente a base de cálculo do ITBI com fundamento em valores de referência ou critérios unilaterais, sendo indispensável a observância do devido processo legal tributário. A respeito, colaciono julgados: EMENTA: DIREITO TRIBUTÁRIO. APELAÇÃO CÍVEL. IMPOSTO SOBRE A TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI). BASE DE CÁLCULO. VALOR DA TRANSAÇÃO DECLARADO PELO CONTRIBUINTE. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE E BOA-FÉ. TEMA REPETITIVO 1113 DO STJ. ARBITRAMENTO UNILATERAL PELO FISCO COM BASE EM "VALOR DE REFERÊNCIA". ILEGALIDADE. NECESSIDADE DE PROCESSO ADMINISTRATIVO PRÓPRIO. ART. 148 DO CTN. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. VALOR DA CONDENAÇÃO. MANUTENÇÃO DO PERCENTUAL. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1.1. Apelação Cível interposta pelo Município de Fortaleza em face de sentença que julgou procedente ação de repetição de indébito tributário. A controvérsia reside na legalidade da cobrança de ITBI calculada sobre valor de referência estabelecido unilateralmente pela municipalidade, em detrimento do valor da transação declarado pela contribuinte. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO 2.1. As controvérsias deste litígio residem em: (i) verificar se a sentença é nula por não ter enfrentado pormenorizadamente a metodologia de avaliação municipal; (ii) definir se o entendimento do STJ no Tema 1113 aplica-se a contratos de compra e venda realizados entre particulares no livre mercado; (iii) analisar se o Fisco pode alterar unilateralmente a base de cálculo do ITBI sem a instauração de processo administrativo prévio com contraditório; (iv) avaliar a proporcionalidade dos honorários sucumbenciais fixados em 20% sobre o valor da condenação. III. RAZÕES DE DECIDIR 3.1. Rejeita-se a preliminar de nulidade por falta de fundamentação. O magistrado não está obrigado a rebater pormenorizadamente metodologias técnicas se a decisão se apoia em precedente vinculante que considera o próprio procedimento de arbitramento unilateral ilegal. 3.2. No mérito, a Primeira Seção do STJ, ao julgar o REsp 1.937.821/SP (Tema 1113), consolidou que a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base do IPTU. 3.3. O valor da transação declarado pelo contribuinte goza de presunção de veracidade, que só pode ser afastada pelo Fisco mediante a regular instauração de processo administrativo de arbitramento (art. 148 do CTN), sendo vedado ao Município estabelecer previamente a base de cálculo com esteio em valores de referência unilaterais. 3.4. Inaplicabilidade do distinguishing. O precedente do STJ é cristalino ao abranger negócios jurídicos onerosos entre particulares, fundamentando-se no princípio da boa-fé e na autonomia privada. A divergência de valor venal não configura erro de fato passível de retificação de ofício (art. 147, §2º, do CTN), mas sim divergência de valoração econômica que exige o contraditório. 3.5. Manutenção dos honorários sucumbenciais em 20%. Dada a reduzida expressão econômica da condenação, o arbitramento no patamar máximo previsto no art. 85, §3º, do CPC é necessário para garantir remuneração digna ao causídico e evitar o enriquecimento sem causa do ente público. IV. DISPOSITIVO E TESE CONCLUSIVA 4.1. Recurso conhecido e desprovido. (APELAÇÃO CÍVEL - 30174468020248060001, Relator(a): MARIA NAILDE PINHEIRO NOGUEIRA, 2ª Câmara de Direito Público, Data do julgamento: 06/05/2026) EMENTA: DIREITO TRIBUTÁRIO E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL E REMESSA NECESSÁRIA. MANDADO DE SEGURANÇA. ITBI. BASE DE CÁLCULO. VALOR DECLARADO PELO CONTRIBUINTE. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE. TEMA 1.113 DO STJ. NECESSIDADE DE PROCESSO ADMINISTRATIVO (ART. 148 DO CTN). REMESSA NECESSÁRIA NÃO CONHECIDA. RECURSO DE APELAÇÃO CONHECIDO E DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. I. CASO EM EXAME: 1.
Trata-se de Apelação Cível e Remessa Necessária interpostas pelo Município de Fortaleza contra sentença proferida pelo Juízo da 5ª Vara da Fazenda Pública da Comarca de Fortaleza, em sede de Mandado de Segurança impetrado por João Ronaldo Frota Aguiar. A sentença concedeu parcialmente a segurança para determinar que a base de cálculo do ITBI incidente sobre a transmissão do imóvel em questão seja o valor declarado pelo contribuinte na aquisição originária, devidamente atualizado. 2. O Município recorre sustentando a inadequação da via eleita, a legalidade do lançamento administrativo por valor de referência e a inaplicabilidade do art. 148 do CTN ao caso concreto. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO: 3. A controvérsia cinge-se em definir, preliminarmente, a adequação do mandado de segurança para discutir a matéria e, no mérito, a validade do arbitramento unilateral pelo fisco municipal da base de cálculo do ITBI, com a fixação de valor superior àquele declarado pelo contribuinte, sem a prévia instauração de procedimento administrativo. III. RAZÕES DE DECIDIR: 4. A preliminar de inadequação da via eleita por suposta necessidade de dilação probatória deve ser afastada. O ato impugnado consubstancia-se no arbitramento da base de cálculo sem observância ao devido processo legal, matéria de direito e de fato cuja comprovação prescinde de dilação probatória, amparando-se em prova pré-constituída colacionada aos autos. 5. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.937.821/SP (Tema 1.113), fixou tese vinculante de que a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, gozando o valor declarado pelo contribuinte de presunção de veracidade. 6. A referida presunção de boa-fé somente pode ser desconstituída pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio, assegurados o contraditório e a ampla defesa, nos termos do art. 148 do CTN. É vedado ao Município arbitrar previamente a base de cálculo com respaldo em valor de referência unilateralmente estabelecido. 7. Na hipótese dos autos, o ente municipal alterou a base de cálculo do tributo para montante superior ao declarado, sem instaurar o regular processo administrativo. IV. DISPOSITIVO: 8. Remessa Necessária não conhecida. Apelação Cível conhecida e desprovida. Sentença mantida. (APELAÇÃO / REMESSA NECESSÁRIA - 30304230720248060001, Relator(a): DURVAL AIRES FILHO, 1ª Câmara de Direito Público, Data do julgamento: 26/03/2026) Ementa: Direito tributário. Agravo interno. ITBI. Integralização de imóvel ao capital social. Imunidade constitucional. Aplicação harmônica dos temas 796/STF e 1113/STJ. Base de cálculo. Valor declarado pelo contribuinte. Necessidade de processo administrativo para arbitramento. Agravo interno desprovido. I. CASO EM EXAME 1. Agravo interno interposto pelo Município de Fortaleza contra decisão monocrática que negou provimento à remessa necessária e à apelação municipal em mandado de segurança. 2. A sentença reconheceu o direito à imunidade de ITBI na integralização de imóvel ao capital social e vedou o arbitramento da base de cálculo com fundamento em valor venal de referência, sem prévio processo administrativo. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. A questão em discussão consiste em saber se: (i) os Temas 796/STF e 1113/STJ são aplicáveis de forma harmônica à integralização de imóveis ao capital social; e (ii) o Município pode desconsiderar o valor declarado pelo contribuinte sem instauração de processo administrativo. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. O Tema 796/STF define o aspecto material da imunidade, estabelecendo que ela não abrange o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado. 5. O Tema 1113/STJ regulamenta o aspecto procedimental, firmando que o valor declarado pelo contribuinte goza de presunção de veracidade, somente pode ser afastado mediante 'devido processo administrativo (art. 148 do CTN). 6. Os precedentes são complementares: reconhece-se a possibilidade de tributação sobre eventual excedente ao capital integralizado, mas exige-se o devido processo legal para impugnar o valor declarado. 7. A adoção unilateral de valor de referência pelo Município, sem instauração de procedimento administrativo que assegure contraditório e ampla defesa, viola o art. 148 do CTN e o Tema 1113/STJ. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Agravo interno desprovido. Tese de julgamento: " Na integralização de imóveis ao capital social, a imunidade de ITBI prevista no art. 156, § 2º, I, da CF não abrange o valor excedente ao capital integralizado (Tema 796/STF), mas a apuração desse excedente deve respeitar a presunção de veracidade do valor declarado pelo contribuinte, somente pode ser afastado mediante regular processo administrativo (Tema 1113/STJ e art. 148 do CTN)". (APELAÇÃO CÍVEL - 01502763720198060001, Relator(a): JORIZA MAGALHAES PINHEIRO, 3ª Câmara de Direito Público, Data do julgamento: 03/12/2025) Quanto aos pedidos de afastamento da condenação ao ressarcimento das despesas processuais e de revogação da liberação do saldo remanescente do depósito judicial, igualmente não merecem acolhimento. Tais pretensões estão condicionadas à eventual reforma da sentença, hipótese que não se verifica. Mantida a procedência da demanda, subsiste a sucumbência do Município, impondo-se o ressarcimento das despesas antecipadas pelos autores, nos termos do art. 82, § 2º, do CPC. Do mesmo modo, reconhecida a nulidade do lançamento tributário e determinada a realização de novo cálculo do ITBI, somente o valor efetivamente devido deve ser convertido em renda em favor do ente municipal, cabendo à parte autora o levantamento do saldo remanescente do depósito judicial. Concernente aos honorários advocatícios, não merece acolhimento o pedido subsidiário de redução dos honorários sucumbenciais, pois a verba honorária foi fixada em estrita observância ao art. 85, §§ 3º, 4º e 5º, do CPC, mediante aplicação dos percentuais legalmente previstos para as condenações impostas à Fazenda Pública, sem qualquer arbitrariedade do Juízo. A causa envolveu elevado proveito econômico, ampla instrução probatória, produção de prova pericial judicial e controvérsia tributária de significativa relevância jurídica e financeira, circunstâncias que afastam qualquer alegação de excessividade. Ademais, a jurisprudência do STJ, especialmente após o julgamento do Tema 1.076, firmou entendimento no sentido de que, sendo possível mensurar o proveito econômico obtido, os honorários devem observar os percentuais previstos no art. 85 do CPC, não sendo admissível sua redução por equidade sob o argumento genérico de onerosidade para a Fazenda Pública. Assim, inexistindo vício no critério de fixação adotado, deve ser mantida integralmente a condenação honorária estabelecida na sentença.
Diante do exposto, conheço da Apelação Cível interposta pelo Município de Fortaleza, mas nego-lhe provimento, mantendo integralmente a sentença recorrida, por seus próprios fundamentos e pelos ora acrescidos. Reformo ex officio quanto aos honorários sucumbenciais, o percentual será definido após a liquidação do julgado levando em consideração a majoração inerente a fase recursal, na forma do art. 85, §3º, §4º inciso II, e § 11º do CPC. É como voto. Fortaleza, data e hora informados no sistema. DESEMBARGADOR INACIO DE ALENCAR CORTEZ NETO Relator