Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
Requerente: CONDOMINIO RESIDENCIAL URUPES
Requerido: ELZA MARIA RAMOS DOS SANTOS SENTENÇA
Intimação - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO CEARÁ Comarca de Fortaleza 2ª Unidade do Juizado Especial Cível Rua Desembargador João Firmino, nº 360, Montese - CEP 60425-560. Processo nº: 3000979-47.2025.8.06.0015 Classe: EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL (12154) Assunto: [Despesas Condominiais]
Trata-se de Embargos à Execução opostos por Elza Maria Ramos dos Santos em face da execução de título extrajudicial promovida pelo Condomínio Residencial Urupês, cujo objeto é a cobrança de cotas condominiais ordinárias e extraordinárias inadimplidas. No curso da demanda executiva, diante da ausência de pagamento voluntário após a regular citação e intimação da devedora, este juízo determinou a realização de penhora eletrônica de ativos financeiros pelo sistema SISBAJUD. A medida foi executada com a utilização da ferramenta de reiteração automática de ordens de bloqueio, popularmente conhecida como teimosinha, o que resultou no bloqueio e retenção do montante de R$ 13.500,80 em conta-corrente mantida pela executada perante o Banco Santander S/A. Inconformada com a constrição, a devedora apresentou embargos à execução alegando, preliminarmente, sua ilegitimidade passiva para responder pelo débito imobiliário. No mérito, defendeu a ocorrência de excesso de execução e sustentou a impenhorabilidade absoluta dos valores bloqueados por duas razões distintas: por se tratar de verba de natureza alimentar proveniente de seus proventos de aposentadoria paga pelo Instituto Nacional do Seguro Social (INSS), nos termos do artigo 833, inciso IV, do Código de Processo Civil; e por corresponder a montante poupado inferior ao limite legal de 40 salários mínimos, conforme o artigo 833, inciso X, do mesmo diploma legal, solicitando a concessão de efeito suspensivo e o imediata liberação do saldo bloqueado. Da preliminar de ilegitimidade passiva A embargante sustenta que não reside no imóvel que originou os débitos condominiais e alega ter transferido as chaves e os direitos sobre o bem, de forma informal, ainda no ano de 2000, para a terceira Francisca das Chagas do Amaral Ponte. Afirma que essa terceira se comprometeu a adimplir as prestações do financiamento e as taxas de condomínio, razão pela qual entende ser parte ilegítima para figurar no polo passivo da presente execução. A tese defensiva não merece acolhimento. As despesas condominiais constituem obrigações de natureza propter rem (em razão da própria coisa), o que significa que o dever de contribuir para a conservação e manutenção do condomínio adere diretamente ao direito real de propriedade sobre a unidade autônoma, nos exatos termos previstos pelo artigo 1.336, inciso I, do Código Civil. Por força da regra disposta no artigo 1.345 do Código Civil, o proprietário do imóvel responde perante a coletividade de moradores pelos encargos da unidade, independentemente de quem exerça a posse direta sobre o bem. No sistema imobiliário brasileiro, a transferência da propriedade de bens imóveis entre vivos somente se perfectibiliza mediante o devido registro do título translativo no Registro de Imóveis, conforme determina o caput do artigo 1.245 do Código Civil, persistindo o alienante na condição de proprietário perante terceiros enquanto não realizado o ato registral, conforme dita o parágrafo primeiro do mesmo artigo. No caso sub examine, a certidão de matrícula imobiliária expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis demonstra, sem margem a dúvidas, que a executada Elza Maria Ramos dos Santos continua figurando como a única e legítima proprietária registral da unidade. Para além da ausência de registro público de transferência, a embargante sequer instruiu seus embargos com o suposto contrato de compromisso de compra e venda ou cessão de direitos que alegou ter pactuado com a terceira indicada, limitando-se a tecer alegações genéricas. A documentação apresentada resume-se a uma contestação antiga formulada em outro processo do ano de 2012, a qual também foi desacompanhada de qualquer suporte probatório formal e idôneo. O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema Repetitivo 886 (REsp 1.345.331/RS), consolidou o entendimento de que a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais pode ser direcionada ao promissário comprador, mesmo sem o registro do contrato, contanto que reste cabalmente comprovada a sua imissão na posse direta do bem e que o condomínio tenha sido inequivocamente cientificado acerca da transação imobiliária. No presente caso, nenhum dos pressupostos estabelecidos pelo Tribunal Superior foi atendido. Não há nos autos qualquer início de prova documental de que o condomínio credor tenha recebido comunicação formal ou possuísse ciência inequívoca sobre a dita transferência de chaves realizada na esfera particular entre a proprietária registral e a terceira apontada. Portanto, perante o condomínio exequente, que é alheio a avenças particulares sem publicidade, a embargante permanece responsável pelas despesas geradas pela coisa de que é proprietária, ressalvado eventual direito de regresso em face de quem contratualmente se obrigou ao pagamento. A preliminar de ilegitimidade passiva é rejeitada. Da alegação de impenhorabilidade A embargante clama pela liberação do montante bloqueado sob o pretexto de tratar-se de verba impenhorável absoluta por consistir em proventos de aposentadoria pagos pelo INSS, nos termos do artigo 833, inciso IV, do Código de Processo Civil, alegando que a retenção judicial atinge o mínimo necessário para sua sobrevivência e de sua família. A proteção legal contida no artigo 833, inciso IV, do Código de Processo Civil visa garantir a subsistência do devedor no curso do mês de referência, resguardando o caráter puramente alimentar de salários, proventos de aposentadoria e pensões. Ocorre que os documentos carreados aos autos pela própria executada revelam que o bloqueio efetuado não atingiu verbas com essa natureza, descaracterizando por completo a impenhorabilidade invocada. Conforme demonstram os históricos de créditos da previdência social, a embargante aufere benefício previdenciário líquido mensal no valor de R$ 2.475,57 (após o desconto de empréstimo consignado contratado de R$ 1.221,86). A constrição eletrônica de valores incidiu sobre o importe de R$ 13.500,80 em sua conta-corrente perante o Banco Santander S/A. Há, portanto, patente incompatibilidade matemática entre a renda mensal de aposentadoria e o montante de capitais bloqueados, de modo que o valor constrito é mais de cinco vezes superior ao benefício líquido mensal da devedora. Do exame detalhado do extrato bancário de ID 193888126 (Página 2), verifica-se que no dia 05 de fevereiro de 2026 (mesma data do pagamento do benefício previdenciário mensal), a conta-corrente da devedora recebeu um crédito vultoso por meio de TED emitida pela Prevunião Sociedade de Previdência Complementar no montante extraordinário de R$ 31.572,58. A embargante não produziu nenhuma prova nos autos de que esse ingresso financeiro extraordinário de R$ 31,5 mil estivesse revestido de natureza de verba estritamente alimentar para sobrevivência, tratando-se, em verdade, de resgate de fundo de investimento de previdência complementar privada de livre movimentação e resgate voluntário, o qual ingressou de forma concentrada em seu patrimônio. A jurisprudência assentada pelos tribunais pátrios consolidou o entendimento de que os proventos salariais e de aposentadoria perdem a proteção da impenhorabilidade quando são voluntariamente misturados em conta de livre movimentação com valores de outras origens e naturezas, de caráter não previdenciário comum, transferindo ao devedor o ônus de individualizar faticamente a origem estritamente alimentar de cada centavo bloqueado, o que não ocorreu nos autos. A executada aduz, de igual modo, que a impenhorabilidade prevista no artigo 833, inciso X, do Código de Processo Civil deve albergar qualquer tipo de ativo financeiro de valor inferior a 40 salários mínimos, incluindo quantias depositadas em contas-correntes e fundos de investimentos de livre disposição. A extensão analógica promovida pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça quanto à impenhorabilidade de ativos mantidos em outras contas que não a caderneta de poupança tem como pressuposto ético-jurídico que tais valores sejam mantidos pelo devedor como reserva de segurança ou de poupança familiar, voltada a prover o mínimo existencial diante de intempéries da vida cotidiana. A norma legal visa proteger a dignidade do cidadão poupador, e não servir como manto de impunidade para fraudar credores ou acobertar contas de uso puramente operacional e de circulação mercantil. Os extratos bancários acostados pela embargante descaracterizam por completo qualquer natureza de poupança ou de reserva de dignidade familiar na conta-corrente atingida. Os extratos de novembro e dezembro de 2025 indicam que a devedora mantinha a conta em patamar constantemente devedor, operando no vermelho com a utilização severa do limite de crédito rotativo concedido pela instituição financeira. Uma conta que opera rotineiramente de forma deficitária, mantida por meio de limite de crédito especial, não se coaduna, por lógica elementar, com o perfil de uma conta de poupança ou reserva de dignidade. Também se verifica que ao receber o expressivo montante de R$ 31.572,58 da Prevunião no dia 05 de fevereiro de 2026, a embargante realizou, no mesmo dia, uma verdadeira corrida financeira para esvaziar os valores livres que não haviam sido bloqueados pelo SISBAJUD (que congelou R$ 13.500,80). A executada efetuou pagamentos de passivos e despesas comerciais de alto valor, em perfil bem diferente do que acontecia na conta antes do bloqueio. A imediata destinação de vultosas quantias para liquidação de mútuos e cartões de crédito comerciais afasta o caráter de reserva familiar essencial, evidenciando que a conta-corrente operava como simples via de trânsito para quitação de consumo e passivos, preterindo a taxa de condomínio exequenda. Mais grave do que a destinação comercial, exsurge dos extratos uma conduta incompatível com a alegação de miserabilidade econômica e de preservação da subsistência familiar: a dissipação e circulação suspeita de capitais em favor de parentes no exato dia em que a conta foi atingida pela ordem de bloqueio judicial. No mesmo dia 05 de fevereiro de 2026, no qual recebeu o crédito da previdência privada, a embargante realizou uma transferência voluntária via PIX em benefício de Maria Jose Ramos dos Santos (sua mãe conforme se verifica no extrato do INSS) no elevado valor de R$ 7.340,00. Dias depois, em 10 de fevereiro de 2026, a mesma genitora devolveu o valor de R$ 6.345,00 por transferência bancária para a executada. Esse fluxo cruzado de trânsito de capitais entre contas familiares, ocorrido logo após o início do bloqueio judicial, revela nítido intuito de evasão e ocultação de bens das garras do Poder Judiciário, em manifesto abuso de direito. Vale destacar, por fim, que os extratos apresentados não computam o histórico de transações completo, de sorte a se avaliar a real origem de todos os valores ali constantes. Por conseguinte, descaracterizada a natureza de poupança ou reserva de dignidade da conta constrita, impõe-se a rejeição da impenhorabilidade sobre o saldo ativo bloqueado. Do excesso de execução A embargante aduz a ocorrência de excesso de execução, alegando que o condomínio exequente inseriu em sua planilha de débitos rubricas indevidas a título de despesas de cobrança no valor de R$ 1.219,10, as quais entende carecerem de respaldo fático-legal para serem exigidas. Neste ponto específico, assiste razão à devedora. A análise da planilha de cálculos que instrui os autos revela a cobrança cumulativa de juros de mora, multa de 2% sobre o valor principal, correção monetária e, em campo autônomo, o acréscimo de despesas rotuladas como "Des.Cobrança" em cada uma das parcelas condominiais em aberto. O artigo 1.336, parágrafo primeiro, do Código Civil restringe de forma taxativa as sanções pecuniárias decorrentes do inadimplemento das contribuições ordinárias e extraordinárias do condomínio: Art. 1.336. "§ 1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito à correção monetária e aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, aos juros estabelecidos no art. 406 deste Código, bem como à multa de até 2% (dois por cento) sobre o débito." Ainda que a Convenção de Condomínio e o Regimento Interno do Residencial Urupês prevejam a responsabilidade do morador inadimplente pelo custeio das despesas administrativas e judiciais necessárias à cobrança do débito, tal repasse não pode ser exigido do devedor de forma genérica e arbitrária em percentual fixo sobre cada parcela, sem a efetiva e idônea comprovação documental dos custos materiais e individualizados despendidos especificamente na referida cobrança extrajudicial. A cobrança cumulativa de taxas de despesas de cobrança destituídas de fundamentação probatória idônea e documental configura patente acréscimo abusivo ao débito, redundando em indesejável bis in idem face à multa de 2% que já pune legalmente a mora imobiliária. No rito de cobrança condominial, as despesas de atos executivos e processuais são arbitradas exclusivamente pelo juiz nos termos das custas de estilo, sendo inviável a inclusão de taxa de cobrança genérica estipulada pelo condomínio de forma prévia em prejuízo do consumidor. Assim sendo, constatada a abusividade na inclusão das despesas de cobrança no patamar de R$ 1.219,10, deve ser decotado o referido excesso na execução, restando consolidado como débito legítimo remanescente o montante atualizado de R$ 12.567,88. Do dispositivo
Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os Embargos à Execução, com fulcro no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, no sentido de: a) RECONHECER o excesso de execução no valor de R$ 1.219,10 (um mil, duzentos e dezenove reais e dez centavos), correspondente ao decote das "despesas de cobrança"; b) FIXAR o saldo devedor no montante atualizado de R$ 12.567,88 (doze mil, quinhentos e sessenta e sete reais e oitenta e oito centavos); c) DETERMINAR a conversão parcial em penhora da constrição judicial realizada pelo sistema SISBAJUD, a qual bloqueou R$ 13.500,80 nas contas do Banco Santander S/A, mantendo-se a retenção em juízo até o limite de R$ 12.567,88 e devendo ser restituído em favor da executada o saldo remanescente de R$ 932,92 (novecentos e trinta e dois reais e noventa e dois centavos), após o trânsito em julgado. d) Extinguir a presente execução pelo cumprimento da obrigação. Expeça-se alvará liberatório eletrônico em favor da parte exequente sobre a quantia de R$ 12.567,88 devidamente retida no juízo; Expeça-se a imediata ordem de desbloqueio e devolução em favor de Elza Maria Ramos dos Santos do valor remanescente excedente bloqueado de R$ 932,92; P.R.I. Fortaleza,21 de maio de 2026. CARLOS HENRIQUE GARCIA DE OLIVEIRAJuiz de Direito