Procedimento Comum Cível 0920616-38.2014.8.06.0001 - TJCE

Procedimento Comum Cível 0920616-38.2014.8.06.0001 - TJCE | JusConsulta

Movimentações

Publicacao/Comunicacao Intimação - SENTENÇA SENTENÇA Processo: 0920616-38.2014.8.06.0001. AUTOR: MARIA ERINEIDE MARTINS DE FARIAS REU: CIRO PAIVA, SOLUCOES IMOBILIARIAS S/S LTDA - ME DESPACHO Intimação - ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO FÓRUM CLÓVIS BEVILÁQUA 34ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE FORTALEZA E-mail: [email protected] Telefone: (85) 3108-0830 Número do Classe: CUMPRIMENTO DE SENTENÇA (156) Assunto: [Indenização por Dano Material] Intime-se a parte autora para se manifestar sobre a petição de Id nº 172433620. Prazo de 15 dias, sob pena de preclusão. Expedientes necessários. Fortaleza/CE, 20 de outubro de 2025 JORGE DI CIERO MIRANDA Juiz

04/11/2025, 00:00

Petição (Petição (outras))

04/09/2025, 16:29

Decurso de Prazo

15/08/2025, 03:41

Decurso de Prazo

07/08/2025, 04:29

Petição (Petição (outras))

04/08/2025, 21:51

Confirmada

25/07/2025, 01:03

Publicação

16/07/2025, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - Despacho DESPACHO Processo: 0920616-38.2014.8.06.0001. AUTOR: MARIA ERINEIDE MARTINS DE FARIAS REU: CIRO PAIVA, SOLUCOES IMOBILIARIAS S/S LTDA - ME DESPACHO Nos termos do art. 513, §1º do Código de Processo Civil, o cumprimento da sentença que impõe obrigação de pagar quantia certa será promovido por iniciativa da parte vencedora, mediante requerimento expresso. Considerando que a parte autora manifestou interesse no cumprimento de sentença, ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO FÓRUM CLÓVIS BEVILÁQUA 34ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE FORTALEZA E-mail: [email protected] Telefone: (85) 3108-0830 Número do Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL Assunto: [Indenização por Dano Material] defiro o pedido de desarquivamento, devendo as partes requererem o que entenderem de direito no prazo de 15 (quinze) dias, transcorrido o prazo sem manifestação, retornem os autos ao arquivo. Cumpra-se. Fortaleza/CE, 14 de julho de 2025 JORGE DI CIERO MIRANDA Juiz

15/07/2025, 00:00

Disponibilização no Diário da Justiça Eletrônico

15/07/2025, 00:00

Expedida/Certificada

14/07/2025, 15:28

Expedida/Certificada

14/07/2025, 15:28

Expedida/Certificada

14/07/2025, 15:28

Mero expediente

14/07/2025, 15:27

Conclusão (para despacho)

14/07/2025, 12:21

Reativação

14/07/2025, 12:21

Documentos

Intimação

•04/11/2025, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença SENTENÇA Processo: 0920616-38.2014.8.06.0001. AUTOR: MARIA ERINEIDE MARTINS DE FARIAS REU: CIRO PAIVA, SOLUCOES IMOBILIARIAS S/S LTDA - ME SENTENÇA Ementa: Direito Civil. Ação de indenização por danos materiais e morais. Administração de imóvel. Responsabilidade da imobiliária. Canil clandestino. Reconvenção improcedente. I. Caso em exame. ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO FÓRUM CLÓVIS BEVILÁQUA 34ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE FORTALEZA E-mail: [email protected] Telefone: (85) 3108-0830 Número do Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL Assunto: Indenização por Dano Material Trata-se de ação ajuizada por proprietária de imóvel contra empresa administradora, alegando má prestação de serviços de administração locatícia, que resultou na destinação irregular do imóvel (canil clandestino), depredação do bem e abalos emocionais. Requereu indenização por danos materiais e morais. A ré contestou os pedidos, formulou reconvenção visando ao ressarcimento de alugueis pagos, comissões e despesas contratuais. A instrução foi encerrada após audiência de saneamento, com apresentação de memoriais pelas partes. II. Questão em discussão. Há duas questões em discussão: (i) saber se a imobiliária falhou no dever de diligência contratual na administração do imóvel, gerando responsabilidade por danos materiais, morais e lucros cessantes; e (ii) saber se é devida a procedência da reconvenção, com base em encargos assumidos pela administradora em decorrência da inadimplência da locatária. III. Razões de decidir. 3. Comprovada a falha na prestação de serviço pela ré, que não evitou a utilização irregular do imóvel e tampouco adotou providências para a devida conservação. 4. Os danos materiais e morais restaram evidenciados pelos documentos e fotografias anexadas. 5. A cláusula contratual "del credere" transfere à imobiliária os riscos da inadimplência da locatária, impedindo a cobrança contra a autora. 6. Ausência de prova de má-fé da autora. IV. Dispositivo e tese. Pedido parcialmente procedente. Reconvenção improcedente. Tese de julgamento: "1. Responde civilmente a administradora de imóveis que, por omissão, permite a destinação inadequada e a depredação do bem locado. 2. A cláusula del credere transfere à administradora o risco da inadimplência do locatário, impedindo o repasse de valores à proprietária." Trata-se de ação de indenização por danos materiais, lucros cessantes e danos morais ajuizada por MARIA ERINEIDE MARTINS DE FARIAS em face de CIRO PAIVA SOLUÇÕES IMOBILIÁRIAS S/S LTDA ME, na qual a autora alega que celebrou contrato de administração imobiliária com a ré para gerir o imóvel de sua propriedade situado na Rua Milia Veras, nº 90, Cidade dos Funcionários, Fortaleza/CE (Id 123365333). Sustenta que a ré, na qualidade de administradora, permitiu a destinação irregular do imóvel para funcionamento de um canil clandestino, contrariando a finalidade residencial prevista contratualmente, a ocupação foi causa de depredação do imóvel e prejuízos significativos, tanto materiais quanto morais. Afirma que, apesar das diversas notificações enviadas, a ré manteve-se inerte. Também relata não ter sido realizada a vistoria adequada após a desocupação do imóvel. Pleiteia a condenação da ré ao pagamento de R$ 52.017,70 a título de danos materiais, referentes à reforma estrutural e reposição de móveis, bem como R$ 20.000,00 por danos morais. A ré apresentou contestação arguindo a inexistência de responsabilidade, sustentando ter agido com diligência e empenho. Negou ter contribuído para os danos, atribuiu à locatária a culpa exclusiva, alegou que a autora poderia ter tomado providências para evitar a inscrição do nome de terceiro nos cadastros restritivos. Argumenta que o contrato exclui sua responsabilidade por danos ao imóvel (Id 123361180). Formulou reconvenção (Id 123361193), requereu: (i) o ressarcimento de três meses de alugueis pagos à autora, no valor total de R$ 4.121,52; (ii) comissões contratuais até o fim do contrato; (iii) despesas com anúncio em jornais; e (iv) honorários de cobrança contratados (10%). A autora apresentou contestação à reconvenção (Id 123361197), rechaça a existência de obrigação, invoca a responsabilidade da ré pela omissão na administração e a existência da cláusula del credere, que impediria a transferência da dívida para a proprietária. Sustenta ainda que a rescisão do contrato se deu por justa causa, em razão da falha contratual da ré. Foi realizada audiência de saneamento (Id 123364000), na qual as partes dispensaram a oitiva de testemunhas, encerrando-se a fase de instrução. Ambas apresentaram memoriais escritos. É o relatório. Decido. Da relação de consumo Aplica-se ao caso o Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/90), por se tratar de relação de consumo, nos termos dos arts. 2º e 3º do referido diploma. A autora contratou serviço de administração imobiliária como destinatária final, e a ré presta serviço de natureza econômica habitual. Nestes termos é o que orienta o Superior Tribunal de Justiça: RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO IMOBILIÁRIA. PRESTAÇÃO DE SERVIÇO. DESTINAÇÃO FINAL ECONÔMICA. VULNERABILIDADE. RELAÇÃO DE CONSUMO. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. 1. O contrato de administração imobiliária possui natureza jurídica complexa, em que convivem características de diversas modalidades contratuais típicas - corretagem, agenciamento, administração, mandato -, não se confundindo com um contrato de locação, nem necessariamente dele dependendo. 2. No cenário caracterizado pela presença da administradora na atividade de locação imobiliária se sobressaem pelo menos duas relações jurídicas distintas: a de prestação de serviços, estabelecida entre o proprietário de um ou mais imóveis e essa administradora, e a de locação propriamente dita, em que a imobiliária atua como intermediária de um contrato de locação. 3. Na primeira, o dono do imóvel ocupa a posição de destinatário final econômico daquela serventia, vale dizer, aquele que contrata os serviços de uma administradora de imóvel remunera a expertise da contratada, o know how oferecido em benefício próprio, não se tratando propriamente de atividade que agrega valor econômico ao bem. 4. É relação autônoma que pode se operar com as mais diversas nuances e num espaço de tempo totalmente aleatório, sem que sequer se tenha como objetivo a locação daquela edificação. 5. A atividade da imobiliária, que é normalmente desenvolvida com o escopo de propiciar um outro negócio jurídico, uma nova contratação, envolvendo uma terceira pessoa física ou jurídica, pode também se resumir ao cumprimento de uma agenda de pagamentos (taxas, impostos e emolumentos) ou apenas à conservação do bem, à sua manutenção e até mesmo, em casos extremos, ao simples exercício da posse, presente uma eventual impossibilidade do próprio dono, tudo a evidenciar a sua destinação final econômica em relação ao contratante. 6. Recurso especial não provido. (STJ - REsp: 509304 PR 2003/0034681-0, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 16/05/2013, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 23/05/2013) Da responsabilidade civil da ré A responsabilidade civil da ré decorre de seu dever contratual de administração do imóvel, com diligência e zelo, conforme previsto nos arts. 653 e 667 do Código Civil, e nos termos das cláusulas terceira e quinta do contrato de administração, que expressamente impõem à ré a obrigação de empregar os melhores esforços para bem administrar o imóvel e tomar as precauções necessárias para a preservação do bem. Apesar das alegações de diligência, os documentos acostados à inicial, notadamente as fotografias do imóvel em estado de depredação (Id 123364016) e a ausência de vistoria após a desocupação da inquilina e a cobrança dos danos direcionada contra Raimunda Nonata (Id 123364014), evidenciam que houve falha na prestação do serviço. Ainda que o contrato limite a responsabilidade da ré (cláusula quarta), tal excludente não afasta a responsabilidade pela omissão no cumprimento do dever de zelo, quando evidenciado o nexo causal entre sua conduta omissiva e o prejuízo experimentado pela autora, conforme o art. 186, CC. Dos danos materiais Comprovados os danos por meio das fotos apresentadas pela autora (Id 123364016), que demonstram as condições precárias em que o imóvel foi deixado pela inquilina, com paredes com infiltrações e mofo, azulejos soltos e entulhos espalhados pela casa. Autora apresentou três orçamentos para execução dos reparos no imóvel (Id 123365329) e dois orçamentos para o reparo de móveis (Id 123365330). Doutro lado, a contestante apesar de questionar a extensão dos danos e os valores pleiteados pela demandante não trouxe os laudos de vistoria do imóvel, que estava obrigada por força do contrato de prestação de serviço e são feitos antes do ingresso e da saída do locatário. Deste modo, restou evidente que a autora teve prejuízo material no montante de R$ 40.969,60, correspondente à soma dos menores orçamentos apresentados. A ré se torna responsável pelos valores porque se obrigou a acompanhar o contrato, exigir preservação do imóvel e cobrar pelos prejuízos causados, em decorrência da falha na administração do imóvel, deve ressarcir o contratante prejudicado, sem prejuízo do seu direito de regresso. Do dano moral A situação narrada pela autora ultrapassa o mero aborrecimento, configurando dano moral indenizável. A permanência de um canil clandestino em imóvel residencial, com fortes odores, ruídos e depredação, bem como a inércia da administradora em reverter tal cenário, configura descaso com seu ofício, mas principalmente com a condição de consumidora que merece satisfação e prestação de contas. Tal postura revela indiferença à condição humana da autora e aos princípios basilares da relação contratual estabelecida, o imobiliária prefere remeter o conflito para as instâncias judiciais aproveitando-se da fragilidade que seu cliente apresenta nesta seara. O prejuízo moral é inegável diante do desprezo à dignidade da defessa dos interesses da consumidora autora, suportou riscos estruturais ao seu imóvel, compromissos financeiros para reparos e, foi impotente diante da omissão do réu, contratado onerosamente para defender seus interesses. Assim, é cabível a indenização, a qual fixo em R$ 5.000,00 (cinco mil reais) por cada ano ou fração inferior a seis meses que a demandada deixou a autora sem receber o que lhe era devido, com o objetivo de alcançar a finalidade compensatória e punitiva do dano moral, conforme orientação doutrinária e jurisprudencial. Da reconvenção A reconvinte pleiteia o ressarcimento de alugueis pagos em razão da inadimplência da inquilina, com base em cláusula contratual. Entretanto, restou comprovado que a inquilina não cumpriu com suas obrigações e que a imobiliária optou por assumir os valores com base em cláusula del credere (cláusula sétima). Ao assumir tais pagamentos, a imobiliária torna-se cessionária do crédito, devendo exercê-lo em face da devedora (locatária ou fiador), e não em face da proprietária. Assim, descabida a pretensão de repasse à reconvinda. Assim, pela referida cláusula a imobiliária se torna co-responsável ou devedora solidária pela transação, e acaba por assumir o risco da atividade, transformando-se em avalista ou garantidora do adimplemento pelo inquilino. No que se refere à cobrança das comissões até o fim do contrato de administração do imóvel, restou comprovado que a rescisão foi motivada por descumprimento contratual da administradora, justificando a rescisão, com base no art. 9º, II da Lei 8.245/91, o que afasta a obrigação prevista no contrato. Quanto aos valores com anúncio em jornais e honorários de cobrança, a ré não comprovou os gastos e tampouco a sua pertinência ou autorização específica contratual para reembolso. Logo, também não prosperam tais pedidos. Da litigância de má-fé Não há elementos nos autos que indiquem a existência de dolo ou alteração deliberada da verdade por parte da autora. O uso do Judiciário para dirimir conflito fundado em documentos e fatos não caracteriza, por si, litigância de má-fé. Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE EM PARTE os pedidos formulados na petição inicial, para: Condenar a ré CIRO PAIVA SOLUÇÕES IMOBILIÁRIAS S/S LTDA ME ao pagamento de R$ 40.969,60 (quarenta mil novecentos e sessenta e nove reais e sessenta centavos), a título de danos materiais, atualizada pelo IPCA desde a data do evento danoso, que considero ser a data da desocupação do imóvel pela inquilina; Condenar a ré ao pagamento de R$ 7.000,00 (sete mil reais), a título de danos morais, corrigidas pelo IPCA desde a data do arbitramento. E JULGO IMPROCEDENTE a reconvenção e o pedido de condenação por litigância de má-fé formulada por CIRO PAIVA SOLUÇÕES IMOBILIÁRIAS S/S LTDA ME. As condenações são acrescidas de juros moratórios que serão calculados a 1% ao mês a partir da citação, passando a ser a Taxa Selic deduzida do IPCA desde a data da vigência das alterações promovidas no art. 406 do CC pela Lei nº 14.905/2024. Condeno a ré CIRO PAIVA SOLUÇÕES IMOBILIÁRIAS S/S LTDA ME ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor total da condenação, nos termos do art. 85, §2º, do CPC. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Após o decurso de prazo certifique-se o trânsito em julgado e, em seguida, arquive-se os autos com as devidas cautelas. Fortaleza/CE, 22 de maio de 2025 JORGE DI CIERO MIRANDA Juiz

02/06/2025, 00:00

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Petição (Petição (outras))

Decurso de Prazo

Decurso de Prazo

Petição (Petição (outras))

Confirmada

Publicação

Disponibilização no Diário da Justiça Eletrônico

Expedida/Certificada

Expedida/Certificada

Expedida/Certificada

Mero expediente

Conclusão (para despacho)

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