Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
Processo: 0252126-66.2021.8.06.0001.
APELANTE: ABENOR NOGUEIRA JUNIOR, KARLA MILENA DO AMARAL NOGUEIRAAPELADO: TEREZA CRISTINA PINHEIRO DIOGENES Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. TAXA DE FRUIÇÃO. PRESCRIÇÃO TRIENAL. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO DA RESCISÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA. CUMULAÇÃO COM RETENÇÃO PERCENTUAL (CLÁUSULA PENAL). POSSIBILIDADE. NATUREZAS JURÍDICAS DISTINTAS. DÉBITOS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. AUSÊNCIA DE DUPLICIDADE. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente ação ordinária, condenando os réus ao pagamento de taxa de fruição no valor de R$ 1.160,00 mensais, desde maio de 2004 até novembro de 2019, e de débitos condominiais no valor de R$ 12.894,00. O caso envolve contrato de promessa de compra e venda de imóvel residencial celebrado pelo valor de R$ 46.800,00, cuja rescisão foi decretada em ação anterior, com trânsito em julgado em 26 de novembro de 2018, determinando-se a retenção de 20% dos valores pagos pela vendedora e a restituição de 80% aos compradores. Os apelantes permaneceram no imóvel até novembro de 2019, quando efetivamente o desocuparam. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se ocorreu a prescrição trienal da pretensão de cobrança da taxa de fruição; (ii) estabelecer se é possível cumular a taxa de fruição com a retenção de 20% já determinada na ação de rescisão de contrato; (iii) determinar se o valor da taxa de fruição fixado em R$ 1.160,00 mensais é adequado; (iv) verificar se há duplicidade ou iliquidez na cobrança dos débitos condominiais. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Prejudicial de mérito. O prazo prescricional trienal para a pretensão de cobrança de indenização por fruição indevida de imóvel, previsto no art. 206, § 3º, V, do CC/2002, tem como termo inicial o trânsito em julgado da decisão que resolve o contrato e determina o retorno das partes ao status quo ante, momento em que nasce a pretensão indenizatória. Tendo a rescisão transitado em julgado em novembro de 2018 e a ação sido proposta em julho de 2021, não transcorreu o prazo prescricional. 4. A retenção percentual (cláusula penal) e a taxa de fruição possuem naturezas jurídicas distintas e finalidades diversas, sendo admissível sua cumulação. A retenção visa compensar prejuízos inerentes à rescisão contratual, como custos administrativos, despesas com comercialização e depreciação natural do bem. A taxa de fruição, por sua vez, fundamenta-se na vedação ao enriquecimento sem causa e possui caráter reparatório pela ocupação do imóvel alheio. 5. O valor da taxa de fruição fixado em R$ 1.160,00 mensais corresponde a 0,5% sobre o valor de R$ 232.000,00, avaliação apresentada pelos próprios apelantes em 2014, estando em conformidade com o parâmetro consolidado pela jurisprudência do STJ. 6. A taxa de fruição incide desde a imissão na posse do imóvel pelo comprador, pois a partir desse momento o vendedor perde a disponibilidade plena sobre o bem, estendendo-se até a efetiva devolução. 7. Inexiste duplicidade na cobrança dos débitos condominiais, uma vez que a decisão proferida na ação rescisória determinou apenas o pagamento de IPTU, não abrangendo as taxas condominiais. As obrigações condominiais possuem natureza propter rem, e a documentação apresentada pela apelada comprova a existência e o valor da dívida, não tendo os apelantes demonstrado o adimplemento das parcelas cobradas. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: "1. O prazo prescricional trienal para cobrança de taxa de fruição por ocupação indevida de imóvel tem como termo inicial o trânsito em julgado da decisão que decreta a rescisão contratual e determina o retorno das partes ao status quo ante. 2. É admissível a cumulação da taxa de fruição com a retenção percentual prevista como cláusula penal, por possuírem naturezas jurídicas e finalidades distintas. 3. A taxa de fruição incide desde a imissão na posse até a efetiva desocupação do imóvel, sendo adequado o percentual de 0,5% sobre o valor atualizado do bem". _________ Dispositivos relevantes citados: CC/2002, arts. 206, § 3º, IV e V, e 884; CPC/2015, art. 98, § 1º, VIII. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgRg nos EAREsp 86.915-SP, Rel. Min. Raul Araújo, CE - Corte Especial, j. 26/2/2015; STJ, EDcl nos EDcl nos EDcl no REsp 1.347.432/DF, Rel. Min. João Otávio de Noronha, T3 - Terceira Turma, j. 04/02/2016; STJ, REsp 2.045.024/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, T3 - Terceira Turma, j. 18/04/2023; STJ, AgInt no REsp 1618909/DF, Rel. Min. Raul Araújo, T4 - Quarta Turma, j. 21/09/2020; STJ, AgInt no REsp 1.996.109/SP, T3 - Terceira Turma, j. 08/08/2022; STJ, REsp 2.178.590/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, T3 - Terceira Turma, j. 09/12/2025; STJ, REsp 1.224.921/PR, Rel. Min. Nancy Andrighi, T3 - Terceira Turma, j. 26/04/2011. ACÓRDÃO:
Intimação - ESTADO DO CEARÁPODER JUDICIÁRIOTRIBUNAL DE JUSTIÇAPRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADODESEMBARGADOR CARLOS AUGUSTO GOMES CORREIA - APELAÇÃO CÍVEL (198) Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 1ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer do recurso para, no mérito, negar-lhe provimento, nos termos do voto do Relator. Fortaleza, data da assinatura digital. DESEMBARGADOR JOSÉ RICARDO VIDAL PATROCÍNIOPresidente do Órgão Julgador DESEMBARGADOR CARLOS AUGUSTO GOMES CORREIARelator _____________________ RELATÓRIO
Trata-se de recurso de apelação cível interposto por Abenor Nogueira Júnior e Karla Milena do Amaral Nogueira contra sentença (ID. 27514601) proferida pelo juízo da 23ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na ação ordinária ajuizada por Tereza Cristina Pinheiro Diógenes, nos seguintes termos: [...] DISPOSITIVO
Ante o exposto, julgo parcialmente procedente a presente ação para: 1. Reconhecer a inexistência de prescrição sobre os valores pleiteados a título de taxa de fruição, ante a litigiosidade da coisa e o reconhecimento da suspensão/interrupção do prazo prescricional; 2. Condenar os promovidos a indenizarem a requerente pelo período de fruição indevida do imóvel no valor de R$ 1.160,00 por mês da data que tomaram posse no imóvel até a efetiva desocupação; 3. Condenar os promovidos ao pagamento do valor de R$ 12.894,00 (doze mil, oitocentos e noventa e quatro reais) a título de despesas condominiais quitadas pela autora, corrigidos pelo INPC desde o efetivo desembolso e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação; 4. Julgar improcedente o pedido de indenização por reparos no imóvel; 5. Deferir os benefícios da justiça gratuita aos promovidos. Em razão da sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios na proporção de 30% para a parte autora e 70% para os promovidos, arbitrando os honorários em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil, devendo ser observado o deferimento da gratuidade judiciária. [...] Embargos de declaração (ID. 27514603) opostos por Abenor Nogueira Júnior e Karla Milena do Amaral Nogueira, com contrarrazões apresentada (ID. 27514608) por Tereza Cristina Pinheiro Diógenes, e decisão (ID. 27514609) rejeitando-os. Apelação cível (ID. 27514614) interposta objetivando a reforma da sentença para que, quanto à taxa de fruição, seja (i.1) reconhecida a prescrição (prejudicial de mérito); subsidiariamente, para que seja (i.2) julgada improcedente a cobrança de taxa de fruição por já estar contemplada na retenção de 20% do valor pago pelos apelantes na ação de rescisão contratual. Caso se entenda pelo cabimento da indenização por fruição (o que admitem apenas por eventualidade), que a indenização mensal seja reduzida. Quanto aos débitos condominiais, requer a reforma da sentença para que a sua cobrança julgada improcedente; subsidiariamente, para que a cobrança seja julgada improcedente por ausência de comprovação. Contrarrazões (ID. 27514621) objetivando, no mérito, a manutenção da sentença recorrida e o desprovimento do recurso. É o que importa relatar. VOTO Conforme recomendação do Conselho Nacional de Justiça (nº. 144/2023), passo a proferir o meu voto em linguagem simples. Para começar, por ser o juízo de admissibilidade prévio à análise do mérito recursal, necessário se faz verificar se a sua análise foi positiva, isto é, se estão presentes os pressupostos intrínsecos - atinentes à existência do direito de recorrer (cabimento, interesse, legitimidade e inexistência de fato impeditivos do direito de recorrer) - e extrínsecos - atinentes ao seu exercício (tempestividade, regularidade formal e recolhimento do preparo). Esclareço que somente no caso de ser negativo, é que a análise do mérito estaria impedida e o recurso não seria conhecido. Sobre o preparo, pontuo que é pacífico o entendimento no Superior Tribunal de Justiça (AgRg nos EAREsp 86.915/SP[i]) de que a parte que já teve o benefício da justiça gratuita concedido não precisa renovar o pedido a cada recurso ou instância. Assim, considerando que o juízo a quo (de primeiro grau) concedeu o direito de não pagar as despesas do processo à parte recorrente, mantenho a sua concessão e a dispenso de comprovar o recolhimento do preparo, nos termos do art. 98, §1º, VIII, do CPC/2015, já que a isenção das custas também inclui os valores necessários para apresentar o recurso. Dito isso, após verificar que o recurso cumpre todos os requisitos legais, conheço da apelação cível e adianto que, no mérito, ela não merece provimento. Explico. Da análise dos autos, verifico que as partes celebraram contrato de promessa de compra e venda de imóvel residencial (90m², localizado na "grande Messejana") pelo valor de R$ 46.800,00. Porém, em razão da inadimplência dos compradores (apelantes), a vendedora (apelada/autora) ajuizou ação de rescisão contratual (processo nº 0464888-82.2011.8.06.0001), que transitou em julgado em 26 de novembro de 2018 (ID. 116935370), determinando: (a) rescisão do contrato; (b) restituição aos compradores de 80% dos valores pagos; (c) pagamento das benfeitorias; (d) retenção pela vendedora de 20% dos valores pagos; (e) o retorno do imóvel ao seu patrimônio; e (f) o pagamento do montante relativo ao IPTU não pago (ID. 116935357). Os apelantes permaneceram no imóvel de maio de 2004 (início do inadimplemento) até 26 de novembro de 2019 (ID. 27514500), quando efetivamente o desocuparam. Em julho de 2021, a apelada ajuizou a presente ação ordinária postulando: (a) taxa de fruição pelo período de ocupação (maio/2004 a novembro/2019); (b) ressarcimento de débitos condominiais (R$ 12.894,00); e (c) indenização por reparos no imóvel (R$ 10.483,00). O juízo a quo, entretanto, julgou parcialmente procedente o pleito autoral para condenar os apelantes ao pagamento de taxa de fruição de R$ 1.160,00/mês desde maio/2004 até novembro/2019 e dos débitos condominiais no valor de $ 12.894,00. Rejeitou, entretanto, o pedido de indenização por reparos, cujo valor requerido foi de R$ 10.483,00. Insatisfeitos, os apelantes sustentam, em síntese: (i) prescrição trienal da taxa de fruição, pois a ocupação iniciou em 2004 e a ação foi proposta em 2021; (ii) impossibilidade de cumulação de retenção de 20% (já determinada) com taxa de fruição, pois a jurisprudência do STJ estabelece que a retenção percentual possui natureza indenizatória ampla que abrange todas as despesas da rescisão, inclusive a ocupação. Subsidiariamente, afirmam ser excessivo o valor da taxa de fruição (R$ 1.160,00 = 2,47% do valor histórico), quando o razoável seria 0,5% sobre valor atualizado; (iv) termo inicial inadequado, pois antes da rescisão os compradores mantinham posse legítima; (v) duplicidade de cobrança dos débitos condominiais, que estariam sendo executados simultaneamente no processo nº 0464888-82.2011.8.06.0001; e iliquidez dos débitos condominiais por ausência de discriminação e documentação adequada. Requerem o provimento do recurso para: (a) reconhecer prescrição; (b) afastar taxa de fruição por impossibilidade de cumulação; (c) subsidiariamente, reduzir valor para 0,5% e ajustar termo inicial; (d) afastar débitos condominiais. Tecidos os esclarecimentos, passo a analisar a prejudicial de mérito alegada pelos recorrentes. DA PREJUDICIAL DE MÉRITO A primeira questão devolvida ao conhecimento deste Tribunal diz respeito à alegada prescrição trienal da pretensão de cobrança da taxa de fruição pelo uso do imóvel. Os apelantes sustentam que, tendo a ocupação iniciado em maio de 2004 e a ação sido proposta apenas em julho de 2021 (17 anos depois), estaria prescrita a integralidade ou a quase totalidade dos valores cobrados, nos termos do art. 206, §3º, V, do Código Civil, que estabelece prazo trienal para pretensões de reparação civil. A questão, embora complexa, encontra solução na correta delimitação do momento em que nasce a pretensão indenizatória. É certo que à pretensão de cobrança de indenização por fruição indevida de imóvel, por se tratar de reparação civil, é aplicável o prazo prescricional trienal, a teor do disposto no art. 206, § 3º, inciso V, do CC/2002, conforme argumentaram os apelantes (STJ - AgInt no REsp: 1618909 DF 2016/0208066-2, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 21/09/2020, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 08/10/2020). CC/2002, art. 206. Prescreve: [...] § 3 o Em três anos: [...] IV - a pretensão de ressarcimento de enriquecimento sem causa; V - a pretensão de reparação civil; [...] Em casos como da espécie, o reconhecimento do direito à indenização pela posse indevida do comprador depende do trânsito em julgado da decisão que resolve o contrato de compra e venda de bem imóvel e determina às partes retornarem ao status quo ante, não havendo falar em contagem do prazo prescricional antes do nascimento da pretensão. Isso, porque a resolução do contrato implica, como consequência direta, a restituição das partes ao estado anterior (status quo ante). Portanto, ela apaga, "ex tunc, todos os efeitos, e o negócio jurídico é tratado como se nunca tivesse existido" (PONTES DE MIRANDA, apud CONJUR, 2025[ii]). Nesse sentido, entende o STJ que, "uma vez decretada a resolução do contrato, deve o Juiz, independentemente de reconvenção ou provocação, determinar a restituição recíproca de todos os valores necessários para que as partes retornem ao estado anterior à avença - o que pode ser pleiteado em sede de liquidação de sentença, quando esta for omissa" (STJ - REsp: 2.045.024/SP 2022/0063479-0, rel. Min. Nancy Andrighi, T3 - Terceira Turma, j. 18/04/2023). PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO. CONTRADIÇÃO. CONFIGURAÇÃO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO PELO USO DO IMÓVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA. PRESCRIÇÃO. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. 1. Demonstrado haver omissão e contradição, os embargos de declaração devem ser acolhidos para sanar os vícios. 2. O reconhecimento do direito à indenização pela fruição indevida do imóvel pelo comprador depende do trânsito em julgado da decisão que resolve o contrato de compra e venda de bem imóvel. 3. É aplicável o prazo prescricional trienal a pretensão de cobrança de indenização por fruição indevida de imóvel. 4. Embargos de declaração acolhidos com efeitos infringentes. (EDcl nos EDcl nos EDcl no REsp 1.347.432/DF, Rel. Min. João Otávio de Noronha, T3 - Terceira Turma, j. 04/02/2016) [destacou-se] Portanto, conclui-se que, tendo a pretensão indenizatória surgido apenas em 26 de novembro de 2018 (trânsito em julgado da rescisão) e a ação sido proposta em julho de 2021, não transcorreu o prazo prescricional trienal. Afasto a alegação de prescrição. DA TAXA DE FRUIÇÃO Os apelantes sustentam que a cobrança de taxa de fruição seria juridicamente impossível, pois na ação de rescisão contratual já foi determinada a retenção de 20% dos valores pagos em favor da vendedora, e a jurisprudência do STJ estabelece que tal retenção possui natureza indenizatória ampla que abrange todas as despesas decorrentes da rescisão, inclusive a ocupação do imóvel. Citam, com propriedade, precedentes do STJ, especialmente o REsp 1.224.921/PR (Rel. Min. Nancy Andrighi), que afirma ser a retenção percentual "forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização e corretagem, o pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel e a eventual utilização do bem pelo comprador [destacou-se]". A questão demanda análise cuidadosa. É certo que a jurisprudência do STJ, consolidada antes da vigência da Lei 13.786/2018 (Lei dos Distratos), estabeleceu que o percentual de retenção possui natureza indenizatória destinada a compensar o vendedor pelos diversos prejuízos decorrentes da rescisão contratual, incluindo, genericamente, a "utilização do bem". Esclareço, entretanto, que a referida utilização do bem, por questões lógicas, diz respeito ao desgaste pelo uso. Isso, porque, sabe-se que a retenção pelo vendedor (cláusula penal) de percentual pago pelo comprador se destina a compensar prejuízos inerentes à rescisão contratual em si. A retenção de percentual pago, portanto, visa indenizar a vendedora pelas despesas administrativas, operacionais e pelo rompimento do vínculo contratual, abrangendo, assim: custos administrativos de formalização do negócio, despesas com comercialização, marketing e corretagem, perda da oportunidade de negociar com terceiros durante a vigência contratual, depreciação natural do bem, custos para desfazimento do negócio. Já a taxa de fruição atua como o mecanismo de ajuste do equilíbrio após a rescisão do contrato e o necessário retorno ao status quo ante, fundamenta-se na vedação ao enriquecimento sem causa, tendo caráter reparatório para compensar a ocupação do imóvel alheio durante a vigência da posse pelo comprador inadimplente. Ademais, o entendimento consolidado do STJ é de que a taxa de fruição deve incidir (termo inicial) a partir da imissão na posse do imóvel pelo comprador e não apenas a partir do período de inadimplemento. Nesse sentido, cito: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TAXA DE FRUIÇÃO. CABIMENTO. INDENIZAÇÃO DEVIDA POR TODO O PERÍODO DE OCUPAÇÃO DO BEM, DESDE A IMISSÃO NA POSSE. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça assenta que, nas hipóteses de rescisão de contrato de compra e venda com a determinação de devolução dos valores pagos pelo comprador, é cabível a fixação de indenização relativa ao período da ocupação do imóvel, desde a data em que a posse foi transferida até a efetiva entrega do bem. 2. Agravo interno desprovido.(STJ - AgInt no REsp: 1.996.109/SP 2022/0101479-3, Data de Julgamento: 08/08/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 10/08/2022) O fundamento jurídico para esse marco é que, quando a posse é transmitida, o vendedor cumpre sua obrigação e perde a disponibilidade plena sobre o bem, enquanto o adquirente passa a usufruir (fática ou juridicamente) do imóvel. Portanto, a indenização deve abranger todo o período em que o bem esteve à disposição do comprador, estendendo-se até a efetiva devolução das chaves ou reintegração de posse. A respeito, cito o seguinte julgado: PROCESSUAL CIVIL E DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE COM CONSTRUÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO. TAXA DE FRUIÇÃO FIXADA EM 0,5% AO MÊS SOBRE O VALOR ATUALIZADO DO CONTRATO. TERMO INICIAL NA IMISSÃO NA POSSE. CUMULAÇÃO COM CLÁUSULA PENAL. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. EXCEÇÃO LEGAL POR DESCONFORMIDADE TÉCNICA E AUSÊNCIA DE UTILIDADE. ARTS. 34, CAPUT, § 1º, DA LEI Nº 6.766/1979; ARTS. 884 E 1.219 DO CC/2002; ART. 1.029, § 1º, DO CPC/2015. SÚMULAS 7/STJ E 83/STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. FALTA DE SIMILITUDE FÁTICA. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E, NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO.1.
Trata-se de recurso especial em que se questiona: (a) a fixação de taxa de fruição em 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, desde a imissão na posse até a desocupação; (b) o afastamento da indenização por benfeitorias, em obra inacabada e irregular; (c) alegado enriquecimento sem causa na cumulação de retenção de 20% com taxa de fruição e não indenização das benfeitorias; e (d) dissídio jurisprudencial pela alínea c do art. 105, III, da CF.2. O objetivo recursal é decidir se (i) é cabível a taxa de fruição, qual a sua base de cálculo e o termo inicial; (ii) há direito à indenização por benfeitorias, à luz dos arts. 34, caput, § 1º, da Lei nº 6.766/1979, 884 e 1.219 do CC/2002; (iii) a cumulação de retenção, fruição e não indenização configura enriquecimento sem causa; e (iv) está demonstrado o dissídio jurisprudencial específico, com similitude fática, nos termos do art. 1.029, § 1º, do CPC/2015.3. A taxa de fruição incide como contrapartida pela ocupação do imóvel e tem natureza de alugueres, podendo ser cumulada com cláusula penal, adotando-se como termo inicial a imissão na posse e como base de cálculo o valor atualizado do contrato, quando constatada construção existente no lote e fruição econômica do bem.4. Justifica-se tal conclusão porque (a) a indenização a título de aluguel durante o período de ocupação é decorrência natural da rescisão contratual, evitando enriquecimento sem causa (a fixação de indenização, a título de aluguel durante o tempo de ocupação do imóvel, é decorrência natural da rescisão do contrato - AR no REsp 1.179.783/MS); (b) a fruição tem natureza jurídica de alugueres e remunera a posse alheia (A indenização pelo tempo de fruição do imóvel (...) tem natureza jurídica de aluguéis (...) deve basear-se no valor de aluguel do imóvel - REsp 2.024.829/SC; por todo o período de ocupação do bem, desde a imissão na posse - AgInt no REsp 1.996.109/SP); (c) é inaplicável precedente que afasta a fruição quando se trata de "lote sem edificação", em virtude da distinção fática, havendo, no caso, construção erigida ainda que inacabada (REsp 1.936.470/SP); (d) as benfeitorias não são indenizáveis, por enquadramento na exceção legal do art. 34, § 1º, da Lei nº 6.766/1979, dada a desconformidade técnica, a ausência de projetos e acompanhamento profissional, e a falta de utilidade econômica, o que afasta também o art. 1.219 do CC/2002 e a vedação do art. 884 do CC/2002 no ponto; (e) a alegação de locupletamento por simulações contábeis demanda revaloração de prova econômica, o que é vedado pelo enunciado da Súmula nº 7/STJ (A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial); (f) o dissídio jurisprudencial não se configura sem cotejo analítico e similitude fática, exigidos pelo art. 1.029, § 1º, do CPC/2015, atraindo ainda o óbice da Súmula nº 83/STJ (Não se conhece do recurso especial pela divergência, quando a orientação do Tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida).5. Recurso especial conhecido em parte e, nessa extensão, não provido.(STJ - REsp n. 2.178.590/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 9/12/2025, DJEN de 12/12/2025) [destacou-se] Quanto ao valor da taxa de fruição, verifico que a sentença recorrida fixou o valor mensal em R$ 1.160,00, aplicável desde maio de 2004 até novembro de 2019. Os apelantes alegam que este valor seria excessivo, pois representaria 2,47% do valor histórico do imóvel (R$ 46.800,00), quando o parâmetro razoável seria 0,5% sobre o valor atualizado. Contudo, este cálculo parte de premissa equivocada: utiliza o valor nominal desatualizado de 2001 como base de cálculo, ignorando completamente mais de duas décadas de inflação e valorização imobiliária. Portanto, como destacado no julgado acima, a taxa de fruição terá como base de cálculo o valor atualizado do contrato (ID. 27514495). A respeito, observo que a petição inicial da ação apresentou dois critérios objetivos para fixação da taxa de fruição: (i) critério principal - aplicação de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato pelo IGPM desde 2001, resultando em R$ 253.488,33, o que geraria taxa mensal de R$ 1.267,44; e (ii) critério alternativo - avaliação do imóvel realizada pelos próprios apelantes nos autos do processo nº 0464888-82.2011.8.06.0001, no ano de 2014, no valor de R$ 232.000,00 (ID. 27514494), resultando em taxa mensal de R$ 1.160,00 (0,5% de R$ 232.000,00 = R$ 1.160,00). A sentença recorrida, no caso, acolheu o critério alternativo, fixando exatamente R$ 1.160,00 mensais, valor este que corresponde à aplicação de 0,5% sobre a avaliação de R$ 232.000,00 apresentada pelos próprios apelantes. Verifica-se, portanto, que o valor fixado pela sentença não é excessivo, mas sim perfeitamente compatível com o parâmetro de 0,5% consolidado pela jurisprudência pátria. DOS DÉBITOS CONDOMINIAIS Os apelantes sustentam que: (i) há duplicidade de cobrança, pois os mesmos débitos estariam sendo executados no cumprimento de sentença do processo nº 0464888-82.2011.8.06.0001. Subsidiariamente, afirmam que há iliquidez da dívida por ausência de discriminação dos meses e valores, falta de convenção condominial, atas assembleares e documentação adequada. Como já mencionado, quando o Tribunal reformou a sentença proferida nos autos da ação da rescisão contratual (0464888-82.2011.8.06.0001), manteve-se a declaração da rescisão do contrato e determinou-se, para a fase de liquidação, que à apelada, na qualidade de promitente vendedora, caberia o retorno do imóvel ao seu patrimônio; o pagamento do montante relativo ao IPTU do período de inadimplência; e a retenção de 20% (vinte por cento) dos valores já pagos. Já o apelante, na qualidade de promitente comprador, caberia a restituição de 80% (oitenta por cento) dos valores por ele despendidos e o recebimento do importe correspondente às benfeitorias realizadas. Logo, não vislumbro qualquer "duplicidade" de cobrança nos débitos condominiais. Quanto à iliquidez, entendo que a questão deve ser analisada sob o prisma do ônus probatório e da preclusão. Isso, porque a apelada juntou aos autos documentação comprobatória: (i) declaração de débitos assinada pela síndica (ID. 27514503), (ii) comprovação de pagamento dos valores (ID. 27514503) e (ii) ata de eleição da síndica, comprovando sua representatividade (ID. 27514581). De outro lado, os apelantes não comprovaram ter adimplido o período cobrado, motivo pelo qual a sua inércia probatória e a ausência de impugnação específica tempestiva geram preclusão, impedindo que a matéria seja rediscutida em sede recursal. Ausente comprovação cabal de duplicidade, demonstrado o pagamento pela autora, caracterizada a preclusão quanto à impugnação documental e à produção de provas complementares, e considerada a natureza propter rem das obrigações condominiais, mantenho a condenação no valor de R$ 12.894,00. Rejeito, portanto, integralmente as alegações quanto aos débitos condominiais.
Diante do exposto, firme nas razões acima delineadas, conheço do recurso para, no mérito, negar-lhe provimento, mantendo a sentença recorrida em todos os seus termos. Ficam as partes, desde logo, advertidas de que a oposição de embargos de declaração, com nítido intuito protelatório, ensejará a aplicação da multa prevista no art. 1.026, §§2º e 3º, do CPC/2015. É o voto que submeto à apreciação dos meus eminentes pares. Desembargador CARLOS AUGUSTO GOMES CORREIARelator [i]Cf. BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Informativo de Jurisprudência n. 015244. STJ, AgRg nos EAREsp 86.915-SP, Rel. Min. Raul Araújo, CE - Corte Especial, j. 26/2/2015. Disponível em: <https://processo.stj.jus.br/jurisprudencia/externo/informativo/?aplicacao=informativo&acao=pesquisar&livre=@cnot=015244>. Acesso em: 28 abr. 2025. [ii] CONJUR. A resolução do contrato de compra e venda na visão do STJ. Publicado em: 7 abr. 2025. Disponível em: <https://www.conjur.com.br/2025-abr-07/a-resolucao-do-contrato-de-compra-e-venda-na-visao-do-stj/#_ftn6>. Acesso em: 16 jan. 2026.