Publicacao/Comunicacao
Intimação - sentença
SENTENÇA
Processo: 0173397-41.2012.8.06.0001.
APELANTE: ANNA CAMILA DAMIANI
APELADO: MR EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e outros (2) Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA ENVOLVENDO CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. DENÚNCIA VAZIA. DIREITO DE PREFERÊNCIA INEXISTENTE POR AUSÊNCIA DE AVERBAÇÃO. TAXAS CONDOMINIAIS DEVIDAS. BENFEITORIAS NÃO INDENIZÁVEIS. PERDAS E DANOS NÃO CONFIGURADOS. IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. DESPROVIMENTO. I. CASO EM EXAME 01. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedentes pedidos formulados em ação ordinária proposta pela locatária visando reconhecimento de direito de preferência, nulidade da denúncia do contrato de locação por abuso de direito, declaração de inexigibilidade de taxas condominiais, indenização por benfeitorias e perdas e danos. 02. Contrato de locação inicialmente firmado por prazo determinado, prorrogado por prazo indeterminado a partir do término contratual, quando então o locador exerceu a faculdade de denúncia vazia, notificando extrajudicialmente a locatária. 03. As decisões anteriores concluíram pela legitimidade da denúncia, pela inexistência de direito de preferência ante a falta de averbação do contrato na matrícula do imóvel, pela regularidade da cobrança de taxas condominiais em razão da efetiva prestação de serviços e pela inexistência de elementos para indenização por benfeitorias ou perdas e danos. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 04. As questões em discussão são: (i) saber se a sentença é nula por ausência de fundamentação; (ii) saber se é legítima a denúncia vazia realizada pelo locador; (iii) saber se há direito de preferência pela locatária na aquisição do imóvel; (iv) saber se são devidas as taxas condominiais cobradas; (v) saber se há direito de indenização por benfeitorias; e (vi) saber se existem perdas e danos indenizáveis. III. RAZÕES DE DECIDIR 05. Não há nulidade por falta de fundamentação. Fundamentação concisa não implica ausência de motivação. A sentença examinou adequadamente as teses relevantes, atendendo ao art. 93, IX, da CF/1988 e ao art. 489 do CPC. 06. O contrato prorrogado por prazo indeterminado permite denúncia vazia, nos termos do art. 57 da Lei nº 8.245/1991. Locador notificou a locatária, concedendo prazo legal de 30 dias para desocupação. Legitimidade configurada. 07. O direito de preferência exige averbação prévia do contrato na matrícula do imóvel, conforme art. 33 da Lei nº 8.245/1991. Ausente a averbação, inexiste oponibilidade a terceiros e, portanto, direito de preferência. 08. Houve prestação de serviços comuns e ciência inequívoca da locatária quanto ao destino dos valores, inclusive com reconhecimento judicial em ação de prestação de contas. A ausência de regular constituição condominial não afasta o dever de pagamento quando configurada contraprestação efetiva. 09. Não comprovada a natureza necessária. Inexistente autorização expressa para as úteis. Estipulação contratual de renúncia válida, nos termos do art. 35 da Lei nº 8.245/1991 e Súmula 335 do STJ. 10. Perdas e danos não configurados. Não evidenciado abuso de direito ou conduta ilícita dos locadores. Exercício regular de direito previsto em lei. IV. DISPOSITIVO E TESE 11. Recurso conhecido e desprovido. Majoração dos honorários advocatícios para 12%, nos termos do art. 85, § 11, do CPC. Tese de julgamento: "1. A fundamentação concisa, quando suficiente para demonstrar as razões do convencimento, afasta a alegação de nulidade da sentença. 2. O contrato de locação prorrogado por prazo indeterminado pode ser validamente denunciado, nos termos do art. 57 da Lei nº 8.245/1991. 3. O direito de preferência do locatário depende de prévia averbação do contrato na matrícula do imóvel, nos termos do art. 33 da Lei nº 8.245/1991. 4. São devidas taxas condominiais quando há efetiva prestação de serviços, independentemente da constituição formal do condomínio. 5. Benfeitorias não são indenizáveis quando há renúncia contratual válida ou quando não comprovada sua natureza necessária. 6. Não há perdas e danos a indenizar quando o locador exerce regularmente o direito de denúncia vazia." Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 93, IX; CPC, art. 489 e art. 85, §11; Lei nº 8.245/1991, arts. 27, 33, 35 e 57; CC, arts. 421 e 422. Jurisprudência relevante citada: Súmula 335/STJ; STF, AI 794790, Rel. Min. Ricardo Lewandowski, j. 23.10.2015; STJ, AgInt no REsp 1952155/MS, Rel. Min. Moura Ribeiro, 3ª Turma, j. 29.05.2023; TJCE, Apelação Cível 0170444-65.2016.8.06.0001, Rel. Des. José Ricardo Vidal Patrocínio, j. 04.12.2024; TJCE, Apelação Cível 0050264-07.2020.8.06.0154, Rel. Des. Francisco Jaime Medeiros Neto, j. 10.09.2024. ACÓRDÃO
Intimação - ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA GABINETE DESEMBARGADOR MARCOS WILLIAM LEITE DE OLIVEIRA Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 3ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por votação unânime, em conhecer o Recurso de Apelação, mas para negar-lhe provimento, nos termos do voto do e. Relator. Fortaleza, data e hora da assinatura digital. Presidente do Órgão Julgador DESEMBARGADOR MARCOS WILLIAM LEITE DE OLIVEIRA Relator RELATÓRIO
Trata-se de Recurso de Apelação interposto por Anna Camila Damiani ME contra a sentença prolatada pelo Juiz de Direito da 35ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza, nos autos da Ação Ordinária ajuizada pela apenante em desfavor de MR Empreendimentos Imobiliários Ltda., Mussolini Rebêlo Fortes e Ítala Padilha Fortes. Em resumo, o objeto da ação foi a disputa envolvendo direitos locatícios, entre a autora e, primeiramente os dois últimos promovidos, posteriormente sucedidos pela primeira promovida. Busca o reconhecimento de diversos direitos, como o direito de retenção do imóvel, autorização para depósito das taxas condominiais, preservação do direito de preferência, entre outros, além de alegar irregularidades na transcrição do imóvel e na constituição do condomínio. Na sentença (ID 30949263), o magistrado julgou improcedentes os pedidos formulados pela autora, destacando que o contrato de locação firmado entre as partes vigorava por prazo indeterminado, sendo legítima a denúncia feita pelo locador, conforme previsto nos artigos 46, §2º, 56 e 57 da Lei nº 8.245/91. A sentença também concluiu que a ausência de registro do contrato no cartório impediu o exercício do direito de preferência pela autora e que, embora não houvesse um condomínio formalmente constituído, as taxas condominiais tinham respaldo na efetiva prestação de serviços. Além disso, a sentença considerou que não houve comprovação de prejuízos materiais ou morais que justificassem a indenização pretendida. Irresignada, a promovente ingressou com Recurso de Apelação (ID 30949270), no qual alega que a sentença não enfrentou todas as questões apresentadas na inicial, destacando a ausência de transparência quanto à titularidade do imóvel, o que impediu o exercício do direito de preferência, bem como a irregularidade na transcrição imobiliária e na constituição do condomínio, resultando em cobranças indevidas de taxas condominiais. A apelante argumenta que a denúncia do contrato foi abusiva, violando a boa-fé objetiva e a função social do contrato, uma vez que os apelados negociaram a alienação do imóvel sem observância do direito de preferência, e que a omissão sobre a titularidade do imóvel comprometeu a estabilidade da posse legítima. Como fundamento jurídico do pedido, a apelante sustenta que a sentença é nula por ausência de fundamentação adequada, conforme preceitua o artigo 489 do CPC, pois limitou-se a invocar a legitimidade da denúncia imotivada sem analisar as particularidades do caso, configurando omissão grave. A apelante também argumenta que, mesmo admitida a formalidade da denúncia, esta foi exercida de forma abusiva, em desrespeito aos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato previstos nos artigos 421 e 422 do Código Civil. Além disso, aponta que a retenção do imóvel justifica-se pela insegurança jurídica decorrente das irregularidades registral e condominial, e que os apelados devem ser responsabilizados pelos danos materiais e morais causados. Ao final, a apelante pede a reforma integral da sentença, com o reconhecimento dos pedidos iniciais, ou, subsidiariamente, a declaração de nulidade parcial da sentença com retorno dos autos à origem para novo julgamento. Também requer a inversão do ônus da sucumbência, com a condenação dos apelados ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios. Em contrarrazões (ID 30949276), os apelados argumentam que o contrato de locação estava prorrogado por prazo indeterminado e foi legitimamente denunciado, observando todos os requisitos legais, incluindo o prazo de 30 dias para desocupação. Sustentam que a apelante não providenciou a averbação do contrato junto ao registro de imóveis, requisito essencial para o exercício do direito de preferência, conforme artigo 33 da Lei nº 8.245/91. Alegam ainda que a cobrança das taxas condominiais encontra amparo contratual e se justifica pela prestação dos serviços comuns, independentemente da formalização do condomínio. Contestam a existência de perdas e danos, argumentando que não houve ato ilícito por parte dos apelados e que os riscos empresariais são de responsabilidade da própria apelante. Por fim, defendem a manutenção da sentença quanto à distribuição dos ônus sucumbenciais e pleiteiam a majoração dos honorários advocatícios. É o relatório. Decido. VOTO Recurso que atende aos requisitos de admissibilidade, por isso dele tomo conhecimento. Cinge-se a controvérsia em analisar os termos da sentença proferida pelo magistrado de piso e que entendeu pela improcedência da Ação Ordinária apresentada pela parte recorrente na qual referia ao indevido encerramento do contrato de locação, uma vez que não fora oportunizado o seu direito de preferência no imóvel locado, bem como não realizado o pagamento de indenização decorrente das benfeitorias e do fundo de comércio e, ainda, entende a apelante que não seria devido o pagamento de taxa condominial. Primeiramente, a apelante refere-se a insuficiência de fundamentação da sentença, arguindo que questões pontuais trazidas à discussão não foram devidamente apreciada pelo magistrado de piso que, no seu entender, teria restringido a sua análise do caso à questão da denúncia vazia. Refere a apelante que foi trazida a questão da "ausência de transparência quanto à titularidade do imóvel, o impedimento ao exercício do direito de preferência, a irregularidade registral da transcrição imobiliária, a inexistência de condomínio regularmente instituído e a responsabilização civil dos apelados pela desestabilização abrupta da relação contratual, em prejuízo da função social do contrato". Acerca do tema, cumpre referir as decisões judiciais, sejam elas de natureza interlocutória ou final, devem, necessariamente, ser fundamentadas, sob pena de ofensa ao princípio da motivação das decisões judiciais, insculpido no art. 93, IX, da CF/88 e art. 11, do CPC. Destaco que tal ausência de fundamentação, se evidenciada, enseja o reconhecimento de nulidade absoluta. Contudo, deve-se ter em mente que fundamentação sucinta não se confunde com ausência de fundamentação. O que deve ser exigido do Poder Judiciário, isso sim, é que a decisão apresente pertinência temática e tenha analisado completamente a questão, refutando ou acolhendo os argumentos vertidos nas peças processuais, em especial a inicial de de defesa. Nesse sentido: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE C/C PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. REFATURAMENTO. ARGUIÇÃO DE NULIDADE DE SENTENÇA POR FALTA DE FUNDAMENTAÇÃO. AFASTAMENTO. SUSPENSÃO DO FORNECIMENTO DE ÁGUA. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. REPETIÇÃO CONDICIONADA À COMPROVAÇÃO DE PAGAMENTO DO VALOR INDEVIDO. CUSTAS E HONORÁRIOS. PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente ação declaratória de nulidade c/c pedido de tutela de urgência c/c indenização por danos morais, declarando inexistentes débitos referentes aos meses de junho a novembro de 2023, determinando refaturamento com base na média dos 12 meses anteriores, mas indeferindo pedidos de danos morais e materiais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. As questões em discussão consistem em: (i) verificar a nulidade da sentença por falta de fundamentação; (ii) analisar o cabimento de indenização por danos morais diante da falha na prestação dos serviços; e (iii) avaliar a possibilidade de repetição do indébito. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Preliminar de nulidade da sentença rejeitada, pois a fundamentação apresentada pelo juízo a quo, embora concisa, mostra-se suficiente para o conhecimento de seus motivos. 4. Caracterizada a falha na prestação do serviço pela cobrança excessiva e comprovada a suspensão do fornecimento de água na unidade consumidora, evidencia-se o dever de indenizar pelos danos morais, fixados em R$ 5.000,00. 5. Impossibilidade de repetição do indébito ante a ausência de comprovação do pagamento das faturas impugnadas, não se desincumbindo a parte autora do ônus probatório previsto no art. 373, I, do CPC. IV. DISPOSITIVO 6. Recurso conhecido e parcialmente provido. Dispositivos legais relevantes citados: - CDC, arts. 2º, 3º, 6º, VIII e 22; - CPC, art. 373, I; - Súmulas 54 e 362 do STJ. Jurisprudência relevante citada: - TJCE, Apelação Cível 0234964-58.2021.8.06.0001, Rel. Des. MARIA DE FÁTIMA DE MELO LOUREIRO, 2ª Câmara Direito Privado, j. 02/08/2023; - TJCE, Apelação Cível 0052667-74.2021.8.06.0101, Rel. Des. EVERARDO LUCENA SEGUNDO, 2ª Câmara Direito Privado, j. 14/06/2023. (TJCE - Apelação Cível - 0200796-22.2023.8.06.0175, Rel. Desembargador(a) EVERARDO LUCENA SEGUNDO, 2ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 06/08/2025, data da publicação: 07/08/2025) EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. INSTRUMENTO, EM TESE, DE PERFECTIBILIZAÇÃO DO PROVIMENTO JURISDICIONAL. ENFRENTAMENTO DO MERITUM CAUSAE EM TODAS AS ESFERAS. NADA OBSTANTE, SURGE ALEGAÇÃO DE SUPOSTAS MÁCULAS NO JULGADO. NÃO VERIFICADA, A RIGOR, A IMPRESCINDÍVEL SUBMISSÃO ÀS HIPÓTESES LEGAIS DOS ACLARATÓRIOS CONTIDA NO ART. 1.022, CPC/15. O RECORRENTE APENAS CONSIGNA ENFOQUES DIVERSOS DAQUELES LABORADOS NO JULGAMENTO COMBATIDO, A ENSEJAR UMA NOVA DISCUSSÃO ACERCA DO CASO E A FOMENTAR UMA TENDÊNCIA DE IRRESOLUÇÃO DA DEMANDA, TUDO VERTIDO EM ILAÇÕES QUE PODEM DESCAMBAR NUM PARADEIRO SEM FIM. VERSÃO CLARA DE SINTOMÁTICO INCONFORMISMO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA Nº 18, TJCE. PROVIMENTO JURISDICIONAL HÍGIDO E APTO A PRODUZIR OS SEUS CONSECTÁRIOS JURÍDICO-PROCESSUAIS. VISÍVEL INCONFORMISMO DA PARTE RECORRENTE PERANTE O DISSABOR DA ADVERSIDADE. REMANSOSA JURISPRUDÊNCIA DO EGRÉGIO STF. PRESERVAÇÃO DA INTEGRIDADE DO PROVIMENTO JURISDICIONAL ANTERIOR, SEM NECESSIDADE DE QUAISQUER REMENDOS OU RETOQUES. RECURSO DESPROVIDO. 1. Inicialmente, os Embargos de Declaração proporcionam uma nova oportunidade para que o Julgador, prolator da decisão atacada, revisite e reanalise o julgado, à vista de possíveis defeitos sanáveis pontuados pelo Embargante, de modo que o corrija, complemente ou esclareça, sinalizando o viés de Recursal da medida. Nessa perspectiva, os Aclaratórios são instrumento de Perfectibilização dos provimentos jurisdicionais e são aptos a vencer sobre os casos de obscuridade ou contradição (art. 1.022, I, CPC/15), omissão (art. 1022, II, CPC/15) e erro material (art. 1022, III, CPC/15) que eventualmente acometam o decisório. 2. E mais, quando se vislumbrar que a mácula, ao ser detectada, pode, por hipótese, causar revertério no julgado, de maneira que sejam invertidas as conclusões originárias, há que se reconhecer os Embargos de Declaração com efeitos modificativos ou infringentes. 3. No caso, o Embargante busca reavivar discussões acerca de matérias já agitadas e decididas nos autos, de modo a tentar reverter porção do julgamento, daí porque faz incursões acerca da perspectiva dos múltiplos contratos bancários listados na exordial. 4 Desta forma, o Recorrente apenas consigna enfoques diversos daqueles laborados no julgamento combatido, a ensejar uma nova discussão acerca do caso e a fomentar uma tendência de irresolução da demanda, tudo vertido em ilações que podem descambar num paradeiro sem fim. Ademais, tais perspectivas foram colocadas, à satisfação, nas razões de decidir do Voto, para tanto, basta a simples conferência. 5. Insurge-se a Parte Recorrente contra o substrato jurídico da decisão colegiada, de modo que pretende, de fato, rediscutir o Mérito, o que não é possível através dos Aclaratórios, de vez que são um instrumento de específico combate de hipóteses sobremaneira estreitas e delimitadas. De toda forma, o ordenamento jurídico pátrio disponibiliza uma diversidade de Recursos aptos ao remanejamento do decisório. É que a análise dos autos demonstra que foi examinada, de forma adequada, a matéria e apreciou, inteiramente, as questões que se apresentavam. 6. Ademais, segundo o STF, (...) A exigência do art. 93, IX, da Constituição, não impõe seja a decisão exaustivamente fundamentada. O que se busca é que o julgador informe de forma clara e concisa as razões de seu convencimento. (STF, AI 794790). 7. É que o Julgador não está, de nenhuma forma, constrangido a analisar, de um por um, os levantes operados pelas Partes e nem mesmo a declinar à exaustão os fundamentos da sua Decisão, até porque o preceptivo constitucional do art. 93, IX, CF não determina tal conduta. Portanto, não ocorre Negativa de Prestação Jurisdicional a violar o direito do Recorrente de ter um provimento apto para destramar a querela. 8. Ademais, o STF já se pronunciou e até sedimentou, em diversos julgados, que o Dever de Fundamentação das Decisões Judiciais e Administrativas não implica no exame pormenorizado, minucioso e quase a exaustão, de cada uma das alegações e das provas, ¿per si¿, nem mesmo que sejam concretos os seus fundamentos, até porque se assim fosse, impactar-se-ia em títulos inacabados, pois que a atividade intelectiva é ampla e abrangente, de modo a derivar e descambar em infindáveis teses e antíteses, além de incontáveis correntes, a repercutir em dialéticas inesgotáveis, que acabariam por tornar o julgamento uma realidade apenas hipotética e distante, inalcançável e inatingível. 9. Desta feita, a intenção recursal não resiste e nem subsiste à análise, em nível de cognição exauriente, em sede de reapreciação. 10. DESPROVIMENTO dos Aclaratórios e, por consectário, mantido incólume o Acórdão antes prolatado, de vez que denso, sólido e efusivo a emanar os efeitos que lhes são inerentes. (Embargos de Declaração Cível - 0050591-57.2021.8.06.0043, Rel. Desembargador(a) PAULO DE TARSO PIRES NOGUEIRA, 3ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 09/04/2025, data da publicação: 09/04/2025) Evidenciada a efetiva análise das questões, ainda que de forma concisa, a motivação da decisão não representa qualquer tipo de vício. É essa a situação do presente feito, em que, ainda que concisa, resta evidenciada a efetiva apreciação dos argumentos vertidos pela parte promovente na peça inicial. Assim, não merece acolhimento o pedido de nulidade da sentença por ausência de fundamentação. No mérito, primeiramente, cumpre aferir se presentes os requisitos necessários para fundamentar a denúncia vazia, bem como se ausente o direito da parte apelante à preferência no imóvel. Destaco que, no início, o contrato detinha prazo determinado, de 01/02/2017 até 31/01/2011. Após esse período o contrato passou a transcorrer com prazo indeterminado. Em casos que tais, a legislação de regência do tema (Lei 8.245/91) traz expressa referência acerca da possibilidade de o locador requerer a devolução do imóvel independentemente de qualquer motivação (denúncia vazia), vejamos: Art. 57. O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação. Assim, após o decurso do lapso temporal do contrato de locação firmado pelas partes, ao locador é dado o direito de exigir a devolução do imóvel independentemente de qualquer fundamentação. Consoante se vê, a denúncia vazia consiste na faculdade conferida ao locador de resilir unilateralmente o contrato de locação, sem necessidade de apresentar qualquer justificativa específica para a retomada do imóvel.
Trata-se de direito potestativo, que se exerce independentemente de motivação, desde que observados os requisitos legais. A própria denominação "vazia" indica a ausência de causa ou fundamento para a denúncia, bastando a manifestação de vontade do locador. No caso em exame, verifica-se que o contrato já se encontrava prorrogado por prazo indeterminado, circunstância que autoriza a retomada do imóvel pelo locador, nos termos da legislação aplicável. Destaco que a parte locadora/promovida realizou a notificação extrajudicial da parte locatária em maio de 2012, concedendo-lhe um prazo de 30 dias para desocupação. Assim, como bem referido pelo magistrado de piso, nenhum óbice ao requerimento formulado pelo locador em face do locatário para que promova a devolução do imóvel em discussão. Continuando, cumpre salientar que não assiste razão à apelante quanto à alegada violação do direito de preferência. Explico. O art. 27, da Lei nº 8.245/91, prevê o direito de preferência do locatário nos casos de "venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento". Contudo, a legislação condiciona o exercício desse direito à averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel, conforme contido no art. 33, do mesmo diploma legal, que assim prevê: Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel. Parágrafo único. A averbação far - se - á à vista de qualquer das vias do contrato de locação desde que subscrito também por duas testemunhas. Ausente tal registro, inexiste oponibilidade perante terceiros, não havendo que se falar em preservação do direito de preferência. A ausência de averbação impede, portanto, qualquer pretensão nesse sentido. No caso em discussão, ainda que efetivamente não reste evidenciado o registro do condomínio existente no local em que inserido o imóvel em discussão, poderia a parte locatária ter averbado o contrato no registro do imóvel, o que não fez. Ademais, a cobrança de taxas condominiais, ou de manutenção, não depende da regularidade registral do condomínio perante o cartório de registro de imóveis. A jurisprudência consolidada e a doutrina reconhecem que a existência de condomínio de fato, caracterizada pela utilização comum das áreas e serviços, é suficiente para legitimar a exigência das contribuições condominiais. O art. 1.315, do CC, estabelece que cada condômino deve concorrer para as despesas do condomínio na proporção de sua fração ideal, não condicionando tal obrigação à formalização registral. Ademais, a Lei nº 4.591/64, que dispõe sobre condomínios edilícios, reforça que a obrigação decorre da efetiva fruição das áreas comuns e da necessidade de manutenção dos serviços, sendo irrelevante a ausência de averbação do condomínio na matrícula do imóvel. No caso concreto, a parte recorrente não apresenta nenhum indício de prova de que o valor arrecadado com a taxa de condomínio não fora destinado à cobertura de despesas comuns, como segurança, limpeza e conservação, valendo destacar que a parte apelante obteve nos autos do processo nº 0172406-65.2012.8.06.0001 o direito à prestação de contas referente às taxas de condomínio recebidas pela administração do Shopping Bambuy por meio da empresa ora apelada. Assim, a existência de condomínio de fato e a efetiva prestação dos serviços justificam a cobrança, afastando qualquer alegação de irregularidade formal como causa de inexigibilidade. A obrigação de contribuir decorre da própria natureza da relação condominial e da vedação ao enriquecimento sem causa, prevista no art. 884, do CC, pois seria inadmissível que o ocupante usufruísse dos serviços comuns sem arcar com os custos correspondentes. In casu, a cobrança de taxa condominial teve lugar desde o início do contrato de locação, tendo a parte locatária promovido o pronto pagamento sem qualquer questionamento a esse respeito, pois entendeu que tais valores foram efetivamente direcionados aos cuidados com o shopping. Independentemente da regularidade registral do shopping, o locador entendeu por consignar o dever dos locatários de pagamento de taxa de condomínio, como forma de manutenção do espaço púbico, utilizado por logistas, clientes e transeuntes. Assim, resta evidente que a parte recorrente sabia exatamente para quem pagava a taxa de condomínio e qual a sua real destinação, não havendo motivos para, na situação de discussão de venda do imóvel e eventual direito de preferência, apresentar argumentos acerca de eventual impropriedade da cobrança de taxa de condomínio.. No tocante ao pleito indenizatório pelas benfeitorias, igualmente não merece prosperar. Explico. O art. 35, da Lei do Inquilinato, dispõe que apenas as benfeitorias necessárias são indenizáveis independentemente de autorização do locador, enquanto as úteis dependem de autorização expressa. No caso concreto, não há prova de que as benfeitorias realizadas fossem imprescindíveis à conservação do imóvel, tampouco há demonstração de autorização do locador para sua execução. Ademais, vale destacar que os gastos apontados pela parte locatária e que deveriam ser indenizados foram realizados no início do contrato, como forma de estruturar a loja, tendo a parte usufruído das benfeitorias e estando ciente da sua situação de locatária e que tais benfeitorias não seriam indenizadas ao final do contrato. Destaco, ainda, que tais benfeitorias não tiveram o aval da empresa locadora, consoante expressa determinação constante na Cláusula Sétima do contrato pactuado (ID 30948950), além de não possuírem natureza imprescindível. A legislação civil, ampara a indenização pelas benfeitorias necessárias, desde que não haja expressa previsão contratual em contrário. Esse entendimento está alinhado com os princípios contratuais que regem as relações jurídicas, tais como a autonomia da vontade, o pacta sunt servanda, o consensualismo e a boa-fé objetiva. Esses princípios buscam garantir que as partes tenham liberdade para estabelecer as regras de suas relações, mas sempre com respeito aos deveres de lealdade e equidade. A autonomia da vontade assegura que as partes podem livremente definir os termos do contrato, desde que não violem normas de ordem pública ou bons costumes. O pacta sunt servanda reforça que os acordos firmados devem ser cumpridos rigorosamente, enquanto a boa-fé objetiva impõe um dever de conduta leal e honesta entre as partes. No caso das benfeitorias necessárias, a lei assegura o direito ao reembolso, pois são consideradas essenciais para a conservação do bem. No entanto, se as partes, de forma espontânea e voluntária, estabelecerem em contrato que não haverá reembolso por benfeitorias, essa cláusula deve ser respeitada. A abdicação de um direito legalmente previsto é válida quando feita de forma consciente e sem coação, refletindo a vontade livre das partes. Portanto, diante da previsão contratual expressa, não cabe ao judiciário ignorar a vontade das partes, especialmente quando não há indícios de vícios de consentimento ou violação de princípios legais. O contrato, como lei entre as partes, deve ser cumprido nos termos em que foi celebrado, respeitando-se o pacta sunt servanda e a liberdade contratual. Nesse sentido, colaciono julgados: DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. PEDIDO DE RENOVAÇÃO CONTRATUAL. INDEFERIMENTO DE TUTELA PROVISÓRIA. CLÁUSULA DE RENÚNCIA À INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. VALIDADE. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em Exame: 1. Agravo de Instrumento interposto contra decisão interlocutória que indeferiu pedido de tutela provisória em ação de renovação contratual de locação, sob o fundamento de ausência de probabilidade do direito alegado, diante da necessidade de dilação probatória e da existência de cláusula contratual expressa de renúncia à indenização por benfeitorias. II. Questão em discussão: 2. A controvérsia consiste em saber se o agravante, locatário, pode reter o imóvel e ser indenizado pelas benfeitorias realizadas, apesar de cláusula contratual expressa de renúncia ao direito de retenção e indenização. III. Razões de Decidir: 3. O contrato de locação firmado entre as partes contém cláusula expressa de renúncia à indenização por benfeitorias e ao direito de retenção, nos termos do art. 35 da Lei n.º 8.245/91 e da Súmula 335 do STJ. 4. A cláusula de renúncia à indenização e retenção por benfeitorias é válida e eficaz, não havendo nos autos qualquer prova de vício de consentimento que justifique sua invalidação. 5. A jurisprudência consolidada do STJ e deste Tribunal confirma a legalidade da cláusula de renúncia expressa a benfeitorias, sendo desnecessária a produção de provas adicionais. 6. O princípio da boa-fé contratual impõe o cumprimento das disposições pactuadas, sendo inviável a pretensão do agravante de ser indenizado por benfeitorias cuja indenização expressamente renunciou. IV. Dispositivo e Tese: 7. Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: ¿É válida e eficaz a cláusula contratual que prevê a renúncia do locatário ao direito de retenção e indenização por benfeitorias, nos termos do art. 35 da Lei n.º 8.245/91 e da Súmula 335 do STJ.¿ Dispositivos relevantes citados: Lei n.º 8.245/91, art. 35; Código Civil, art. 422. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 335; STJ, AgInt no REsp 1952155/MS, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 29.05.2023; TJCE, Apelação Cível 0170444-65.2016.8.06.0001, Rel. Des. José Ricardo Vidal Patrocínio, j. 04.12.2024; TJCE, Embargos de Declaração Cível 0143395-54.2013.8.06.0001, Rel. Des. Paulo de Tarso Pires Nogueira, j. 09.10.2024. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos esses autos, acorda a Terceira Câmara de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Ceará, por unanimidade, em CONHECER DO AGRAVO DE INSTRUMENTO PARA NEGAR-LHE PROVIMENTO, em conformidade com o voto da Relatora. CLEIDE ALVES DE AGUIAR Presidente do Órgão Julgador CLEIDE ALVES DE AGUIAR Desembargadora Relatora (Agravo de Instrumento - 0636576-95.2023.8.06.0000, Rel. Desembargador(a) CLEIDE ALVES DE AGUIAR, 3ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 19/02/2025, data da publicação: 19/02/2025) DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C CONSIGNAÇÃO DE CHAVES. LOCAÇÃO COMERCIAL. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS NECESSÁRIAS. RENÚNCIA CONTRATUAL. VALIDADE. I) CASO EM EXAME: 1.
Trata-se de recurso de apelação interposto por SPE Fortaleza Shopping S/A e outra contra a sentença proferida pelo Juízo da 23ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza, que, nos autos da ação de rescisão contratual c/c consignação de chaves, julgou procedente o pedido de indenização feito por Sima Alimentos Eireli ME e outra. II) QUESTÃO EM DISCUSSÃO: 2. A questão a ser decidida consiste na interpretação das cláusulas contratuais relativas às benfeitorias realizadas pelas locatárias no imóvel e a validade da renúncia à indenização acordada contratualmente. III) RAZÕES DE DECIDIR: 3. Preliminar de ausência de dialeticidade recursal rejeitada. 4. No caso em análise, tem-se que a vedação ao levantamento ou à indenização pelas benfeitorias ou acessões feitas no imóvel pelas locatárias encontra previsão contratual e autorização legal (art. 35, Lei 8.245/91), além de estar de acordo com a jurisprudência consolidada do c. Superior Tribunal de Justiça (Súmula 335), inobstante se tratem de benfeitorias necessárias. IV) DISPOSITIVO E TESE: 5. Recurso conhecido e provido. Sentença reformada para julgar improcedente os pedidos de indenização por benfeitorias, com inversão dos ônus sucumbenciais, condenando as autoras ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º do CPC. (TJCE - Apelação Desembargador(a) Cível - JOSE RICARDO VIDAL PATROCÍNIO, 1ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 04/12/2024, data da publicação: 04/12/2024) APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E LOCATÍCIO. CONTRATO VERBAL DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA COM PACTO SUBJACENTE DE LOCAÇÃO. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS E REPARAÇÃO CIVIL. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. CONDENAÇÃO DA APELANTE À RESTITUIÇÃO DAS ARRAS (SINAL) E NA INDENIZAÇÃO DAS BENFEITORIAS. INSURGÊNCIA DA PROMOVIDA. PARCIAL PROCEDÊNCIA. ARRAS CONFIRMATÓRIAS (SINAL) QUE CONFIGURA INÍCIO DE PAGAMENTO. IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO NO DESFAZIMENTO DO CONTRATO. (ART. 417 DO CÓDIGO CIVIL). PRECEDENTES DO STJ. INDENIZAÇÃO QUE SE LIMITA A RETENÇÃO DE PERCENTUAL SOBRE OS VALORES PAGOS. SENTENÇA MANTIDA NESSE PONTO. AUSENTE COMPROVAÇÃO DA NATUREZA NECESSÁRIA DAS BENFEITORIAS E DE AUTORIZAÇÃO DA LOCADORA PARA SUA REALIZAÇÃO. INDENIZAÇÃO INDEVIDA. (ARTIGOS 35 E 36 DA LEI 8.245/91). SENTENÇA REFORMADA NESSE PONTO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
Cuida-se de apelação tendente a reverter sentença que condenou a apelante na indenização por benfeitorias realizadas e restituição de valores pagos pela apelada, incluindo as arras confirmatórias (sinal), no âmbito do contrato de promessa de compra e venda verbal de imóveis, com acordo locatício subjacente, cuja vigência permaneceria até pagamento de 50% (cinquenta por cento) do valor do imóvel. Consonante jurisprudência pacífica do STJ, "As arras confirmatórias não se confundem com a prefixação de perdas e danos, tal como ocorre com o instituto das arras penitenciais, visto que servem como garantia do negócio e possuem característica de início de pagamento, razão pela qual não podem ser objeto de retenção na resolução contratual por inadimplemento do comprador" (AgInt no REsp n. 1.893.412/SP, Relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 7/12/2020, DJe 11/12/2020). Em razão disso, havendo rescisão do compromisso de compra e venda imobiliário por opção do comprador, a vendedora tem direito apenas a ser ressarcido em valor a apurada mediante incidência de percentual sobre os valores pagos, e não a partir do valor total do negócio, entendendo-se como razoável o patamar de 20% fixado na sentença apelada, a qual deve ser, portanto, mantida nesse ponto. A Lei nº 8.245/1991, arts. 35 e 36, é clara ao dispor que, salvo disposição contratual em sentido diverso, as benfeitorias necessárias serão sempre indenizadas, enquanto as úteis só ensejam direito ao ressarcimento se autorizadas pelo locador e as voluptuárias, por sua vez, não são indenizáveis, permitida apenas o levantamento pelo locatário, desde que não isso não prejudique a integridade do bem.
No caso vertente, compulsando-se os autos, vê se que a Apelada não demonstrou que as benfeitorias por si efetivada era necessárias, na forma do art. 96 do Código Civil, nem comprovou a necessária autorização da locadora, o que traduz óbice ao reconhecimento do respectivo direito de indenização, devendo a sentença ser reformada para afastar a condenação da recorrente nesse ponto. Recurso conhecido e parcialmente provido. Sentença parcialmente reformada. (TJCE - Apelação Cível - 0050264-07.2020.8.06.0154, Rel. Desembargador(a) FRANCISCO JAIME MEDEIROS NETO, 4ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 10/09/2024, data da publicação: 10/09/2024) Assim, não se configuram os requisitos legais para indenização, impondo-se a manutenção da improcedência do pedido. Por fim, a parte recorrente irresignação quanto a rejeição do pedido de indenização por perdas e danos. Contudo, como dito pelo magistrado de piso, não se evidencia nenhuma irregularidade na conduta desempenhada pela empresa locadora/promovida que cumprindo as determinações legais e as cláusulas contratuais, notificou tempestivamente a parte locatária para desocupar o imóvel locado. De fato, "não há comprovação de culpa ou abuso do locador". O fato de ser a locatária empresária estabelecida no local há vários anos não desnatura o contrato que permanece sendo de locação, tendo transcorrido pelo prazo estabelecido contratualmente e, findo este, passado a transcorrer de forma indeterminada, permitindo ao locador que, se assim entender, requeira a devolução do imóvel, observando as exigências legais e contratuais. Assim, não vejo evidenciados danos a serem indenizados. ISSO POSTO, conheço o Recurso de Apelação, mas para negar-lhe provimento, oportunidade em que majoro o percentual dos honorários advocatícios sucumbenciais para 12% (doze por cento), com fundamento no art. 85, §11, do CPC. É como voto. Fortaleza, data e hora da assinatura digital. MARCOS WILLIAM LEITE DE OLIVEIRA Desembargador Relator