Cumprimento de sentença 0220223-08.2024.8.06.0001 - TJCE

Cumprimento de sentença 0220223-08.2024.8.06.0001 - TJCE | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - SENTENÇA SENTENÇA INTIMAÇÃO DA SENTENÇA - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO CEARÁ Comarca de Fortaleza 10ª Vara Cível (SEJUD 1º Grau) Rua Desembargador Floriano Benevides Magalhães, nº 220 - Água fria - Fortaleza/CE Fone/Whatsapp: (85) 3108-0187 / E-mail: [email protected] SENTENÇA Processo nº. 0220223-08.2024.8.06.0001 Classe PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Assunto [Promessa de Compra e Venda] Autor DHERMYSON PEREIRA DE OLIVEIRA Réu ARRUDA EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA e outros Vistos, etc. RELATÓRIO Trata-se de ação de rescisão contratual c/c pedido de tutela provisória de urgência proposta por Dhermyson Pereira de Oliveira contra Novum Caucaia G9 Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda. e Arruda Empreendimento Imobiliário SPE Ltda., pelos fatos e fundamentos a seguir delineados. A parte autora alega que, em 2 de março de 2022, firmou dois contratos de promessa de compra e venda com as rés, referentes aos lotes 05 e 06, ambos situados na quadra 22 do loteamento Jardins Boulevard - Novum Caucaia Condominium, localizado em Caucaia/CE. Conforme descrito, o lote 05 possui área de 286,98 m², com valor total de R$ 170.894,28, tendo sido ajustado um pagamento inicial, a título de sinal, no valor de R$ 22.669,70, e o saldo devedor de R$ 148.224,58, a ser quitado em 120 parcelas mensais de R$ 2.212,94. Já o lote 06 possui área de 355,75 m², com valor total de R$ 211.846,24, sendo pactuado pagamento inicial de R$ 28.102,10, e saldo devedor de R$ 183.744,14, a ser pago em 120 parcelas mensais sucessivas de R$ 2.743,23. Informa que já realizou o pagamento de R$ 55.134,80, referente ao lote 05, e R$ 73.759,61, referente ao lote 06. Contudo, por dificuldades financeiras, afirma não possuir mais condições de cumprir os compromissos assumidos, razão pela qual pleiteia a rescisão contratual. Sustenta que as cláusulas de retenção são abusivas e que faz jus à restituição dos valores pagos, devidamente corrigidos. Requer a anulação das cláusulas E.3, G.I, G.II, G.III, G.IV e G.V dos contratos de promessa de compra e venda, por entender que violam os princípios da boa-fé e da equidade, além de preverem percentuais superiores a 10% de retenção e outras cobranças que tornam a relação excessivamente onerosa para o consumidor. Dessa forma, requer a concessão de tutela provisória de urgência, para que seja declarada a rescisão dos contratos e, também, para impedir a realização de cobranças em seu nome. Ao final, requer: a confirmação da tutela antecipada; a declaração da rescisão dos contratos de promessa de compra e venda; a devolução de 90% dos valores pagos, devidamente corrigidos; a declaração de abusividade das cláusulas contratuais mencionadas; e a condenação das rés ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios. Na decisão interlocutória de ID 121313950, restou indeferida a tutela antecipada pleiteada pelo autor. No entanto, foram concedidos os pedidos de gratuidade judiciária e de inversão do ônus da prova. As rés NOVUM CAUCAIA G9 e ARRUDA EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO apresentaram contestação sob ID 121316228. Como preliminar, arguiram a inépcia da petição inicial, por ausência de clareza e por indicar cláusulas contratuais inexistentes como abusivas. No mérito, as rés reconhecem a rescisão contratual em razão do inadimplemento do autor, mas rebatem os pedidos de restituição de 90% dos valores pagos. Alegam que os contratos estão em conformidade com a Lei nº 13.786/2018, permitindo retenção de até 10% a título de cláusula penal e outras despesas como ITBI, IPTU, taxa de associação, comissão de corretagem e notificações. Destacam que não há abusividade nas cláusulas contratuais, pois todas refletem fielmente o texto da legislação vigente. Por fim, requerem a improcedência total dos pedidos do autor, com a manutenção das retenções realizadas e a condenação do autor em custas e honorários advocatícios. Na réplica apresentada (ID 127015899), a parte autora refutou a preliminar arguida pela ré, reafirmando os pedidos iniciais. As partes não manifestaram interesse na dilação probatória. É o relatório. Decido. FUNDAMENTAÇÃO Registro, inicialmente, que, de acordo com o art. 370 do Código de Processo Civil, cabe ao Juiz determinar, de ofício ou a requerimento das partes, as provas necessárias ao julgamento do mérito, devendo indeferir as diligências inúteis ou meramente protelatórias, sem que isso configure cerceamento de defesa. No caso em tela, entendo suficientes para o julgamento da demandada as provas produzidas nos autos, não havendo, assim, a necessidade de produção de outras, razão pela qual o feito comporta julgamento no estado em que se encontra, com fundamento no artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil Contudo, importa analisar, primeiro, a preliminar aduzida em sede de contestação. -Da inépcia da petição inicial Embora o autor, nos pedidos finais, tenha indicado equivocadamente as cláusulas contratuais que pretende ver declaradas nulas por abusividade (E.3, G.I, G.II, G.III, G.IV e G.V), verifica-se que, na fundamentação da petição inicial, ele especifica com clareza os dispositivos impugnados, descrevendo de forma coerente os elementos que considera abusivos, especialmente aqueles constantes da cláusula G (e seus itens) dos contratos firmados, os quais se encontram devidamente transcritos conforme ID 121316246 - págs. 5/6. Ademais, nota-se que as rés não demonstraram qualquer prejuízo à sua defesa, tanto que apresentaram contestação tempestiva, enfrentando adequadamente os argumentos do autor, inclusive com a menção expressa às cláusulas realmente constantes dos contratos celebrados entre as partes. Tal circunstância evidencia que houve compreensão da controvérsia instaurada, afastando, assim, qualquer vício que comprometa a regularidade formal da peça inaugural. Portanto, rejeito a preliminar arguida, prosseguindo ao exame do mérito. -Do mérito Cabe observar, inicialmente, que a relação jurídica estabelecida entre as partes configura nítida relação de consumo, em que a parte autora, promissária compradora, adquiriu onerosamente duas unidades imobiliárias das requeridas e tornou-se o destinatário final dos lotes, enquadrando-se como consumidor, enquanto a parte requerida, promitente vendedora, figurou como fornecedora do imóvel, tudo nos termos do previsto nos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor. Cuida a questão principal em saber sobre o descumprimento contratual do autor para fins de rescisão contratual e cabimento da restituição dos valores apontados na inicial. Constato que o autor pleiteia a rescisão dos contratos de compra e venda entabulados entre as partes e a devolução de valor pago com a devida correção, concordando com retenção pelas rés de 10% do montante pago. Em contrapartida, as rés defendem a impossibilidade de distrato na forma postulada diante da regularidade da contratação, de modo que a rescisão deve se dar por culpa do autor, com as consequências daí advindas, notadamente o disposto nas cláusulas contratuais. O tema não possui maiores controvérsias, pois o próprio demandante confirma não manter condições de adimplir as parcelas assumidas e que, por isso, pugna pela resolução da avença. Sendo assim, é de se acolher o pedido inicial para rescisão do contrato firmado entre as partes, eis que se trata de direito potestativo do autor em obter a rescisão do pacto que não foi gravado com irrenunciabilidade nos termos da lei. Por consequência da rescisão então reconhecida, deverão as partes ser restabelecidas à situação anterior ao pacto, com aplicação, porém, das disposições contratuais que sejam válidas e legais apenas. In casu, os litigantes celebraram dois contratos particulares de compra e venda em relação aos lotes 05 (no valor de R$ 170.894,28 - cento e setenta mil e oitocentos e noventa e quatro reais e vinte e oito centavos) e 06 (no valor de 211.846,24 - duzentos e onze mil e oitocentos e quarenta e seis reais e vinte e quatro centavos), da Quadra 22, do loteamento Jardins Boulevard Novum Caucaia Condominium, conforme IDs 121316241 e 121316246. O autor adimpliu o total de R$ 55.134,80 referente ao lote 05 e de R$ 73.759,61 referente ao lote 06. Contudo, com a rescisão as rés desejam reter valores que ultrapassam 50% dos montantes pagos, em razão das deduções informadas, conforme IDs 121313972 e 121313974, defendendo o autor a abusividade da cláusula G por ser excessivamente onerosa. Por isso, requer a devolução de 90% dos valores pagos, devidamente atualizados, com a declaração de nulidade das cláusulas reputadas abusivas. Por sua vez, as rés defendem a legalidade das cláusulas de retenção pactuadas, bem como a legitimidade das deduções relativas à comissão de corretagem, tributos, taxas de associação e encargos de cobrança. Alegam que os contratos celebrados estão plenamente ajustados ao disposto na Lei nº 13.786/2018, sendo as deduções compatíveis com os limites legais. A partir da análise do instrumento particular de promessa de compra e venda, constata-se que as partes pactuaram nos seguintes termos: "G - CONSEQUÊNCIAS DO DESFAZIMENTO DO CONTRATO ANTERIORMENTE AO REGISTRO: Conforme disposto na Lei 6766/79 e atualização decorrente da Lei 13.786/18, na hipótese de desfazimento desta compra e venda com força de escritura pública, por fato imputado ao(s) COMPRADORES), antes do seu registro junto ao Cartório de Imóveis e não estando constituída a garantia real em Alienação Fiduciária, serão apuradas as quantias até então efetivamente pagas pelo(s) COMPRADOR(ES) à VENDEDORA, aplicando-se a mesma atualização contratualmente estabelecida para pagamento do PREÇO DE AQUISIÇÃO TOTAL, e descontando-se os seguintes valores: a) 10% (dez por cento) do valor atualizado deste CONTRATO, a título de multa compensatória; b) Os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo(s) COMPRADOR(ES); c) Os débitos de IPTU, taxas de Associação e outras tarifas vinculadas ao(s) lote(s), bem como tributos, custas e emolumentos incidentes sobre o(s) Lote(s). d) As despesas com rescisão e/ou restituição do Lote à VENDEDORA, incluindo o ITBI (se pago pela VENDEDORA), despesa com envio de Notificação Extrajudicial e honorários advocatícios, desde já fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor do débito; e) A comissão de corretagem integral, disposta no item F.3 deste Quadro de Resumo. f) Os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) ao mês, aplicado sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao(s) COMPRADOR(ES) até sua restituição à VENDEDORA. G.l- A restituição dos valores observará as seguintes a) A importância a ser restituída ao(s) COMPRADOR(ES) será sempre de, no mínimo, 10% (dez por cento) dos valores por ele pagos, sendo certo que a devolução será realizada pela VENDEDORA em até 12 parcelas mensais a contar do seguinte prazo de carência) caso a rescisão ocorra antes da conclusão das obras de infraestrutura, no prazo máximo de 180 (cento e oitenta) dias após a data prevista em contrato para conclusão das obras caso as obras de infraestrutura estejam concluídas, no prazo máximo de 12 (doze) meses após a formalização da rescisão contratual. (…) É importante registrar que a Lei nº 13.786/2018 é aplicável à presente hipótese, tendo em vista que o contrato discutido nos autos foi celebrado em 20/08/2020, isto é, após a entrada em vigor da lei. Senão veja-se: Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens: (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) I - os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) II - o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) III - os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) IV - os débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana, contribuições condominiais, associativas ou outras de igual natureza que sejam a estas equiparadas e tarifas vinculadas ao lote, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou rescisão; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) V - a comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) § 1º O pagamento da restituição ocorrerá em até 12 (doze) parcelas mensais, com início após o seguinte prazo de carência: (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) I - em loteamentos com obras em andamento: no prazo máximo de 180 (cento e oitenta) dias após o prazo previsto em contrato para conclusão das obras; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) II - em loteamentos com obras concluídas: no prazo máximo de 12 (doze) meses após a formalização da rescisão contratual. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) § 2º Somente será efetuado registro do contrato de nova venda se for comprovado o início da restituição do valor pago pelo vendedor ao titular do registro cancelado na forma e condições pactuadas no distrato, dispensada essa comprovação nos casos em que o adquirente não for localizado ou não tiver se manifestado, nos termos do art. 32 desta Lei. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) § 3º O procedimento previsto neste artigo não se aplica aos contratos e escrituras de compra e venda de lote sob a modalidade de alienação fiduciária nos termos da Lei n° 9.514, de 20 de novembro de 1997. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) Analisando o caso sob a lei de regência n. 13.786/2018, eis que celebrado o contrato após a entrada em vigor da indigitada lei, e considerando a rescisão operada pelo adquirente, o percentual de 10% fixado sobre o valor atualizado do contrato está em conformidade com seu artigo 32-A. Todavia, há de se levar em conta que o percentual fixado sobre o valor total do contrato atualizado, no presente caso, ainda que com amparo legal, onera excessivamente os consumidores que pretendem rescindir o contrato, violando expressamente o quanto disposto no art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor, segundo o qual são nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam obrigações consideradas iníquas ou abusivas que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade. Com efeito, nos moldes em que prevista no contrato, poderá ser fixada a multa até 10% do valor atualizado do contrato, revelando-se, a meu juízo, completamente desproporcional, por colocar o consumidor em situação de extrema desvantagem, inexistindo perdas na mesma proporção ao vendedor, que retomará o imóvel e poderá vendê-lo novamente. Nesse sentido, tem-se posicionado a jurisprudência pátria: APELAÇÃO. ação declaratória com rescisória de contrato com restituição de valores. Desfazimento do negócio por iniciativa dos autores. Contrato celebrado após vigência da Lei 13.786/2018. Percentual fixado sobre o valor atualizado do contrato. Mitigação da aplicação do art. 32-A da referida Lei, ante a desvantagem exagerada ao consumidor, no caso. Inteligência do art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor. Sentença que julgou parcialmente procedente a ação. Inconformismo dos autores. Acolhimento parcial da pretensão recursal. Súmulas nº 543 do STJ e nº 1 a 3 do TJSP. Retenção de 25% dos valores pagos pelos compradores que se mostra adequada ao caso concreto. Precedentes. Devolução em parcela única. Taxa de fruição. Ausência de comprovação da efetiva ocupação do comprador. Precedente jurisprudencial. Termo inicial de incidência dos juros de mora a partir do trânsito em julgado da decisão. Correção monetária a partir de cada desembolso. Valor consolidado será corrigido pelos índices da Tabela Prática deste Eg. Tribunal de Justiça. Alteração da distribuição do ônus da sucumbência. Sentença reformada em parte. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJ-SP - Apelação Cível: 10499013520238260576 São José do Rio Preto, Relator.: Rodolfo Cesar Milano, Data de Julgamento: 12/12/2024, 25ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 14/12/2024) [g.n] APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. DIREITO CONTRATUAL. CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. RESILIÇÃO POR PARTE DO AUTOR/ADQUIRENTE. CONTRATO CELEBRADO NA VIGÊNCIA DA LEI 13.786/2018. CLÁUSULA PENAL QUE PREVÊ A RETENÇÃO DE 8% (OITO POR CENTO) SOBRE O VALOR ATUALIZADO DO CONTRATO. ABUSIVIDADE. POSSIBILIDADE DE REVISÃO DE CLÁUSULA EXCESSIVAMENTE ONEROSA. ARTIGO 51, IV DO CDC. APLICAÇÃO MITIGADA DO ARTIGO 32-A DA LEI 6.766/79. FIXAÇÃO DA RETENÇÃO EM 25% (VINTE E CINCO POR CENTO) DOS VALORES PAGOS, EXCLUINDO-SE A COMISSÃO DE CORRETAGEM. QUANTIA RAZOÁVEL E CONFORME PRECEDENTES DESTA CORTE E OUTROS TRIBUNAIS PÁTRIOS. APELAÇÃO CONHECIDA E NÃO PROVIDA. RECURSO ADESIVO NÃO PROVIDO. 1. Trata-se de recurso de Apelação Cível e recurso adesivo interpostos pelo vendedor e comprador, respectivamente, objetivando a reforma da sentença proferida nos autos da Ação Ordinária de Rescisão Contratual C/C Restituição de valores, a qual acolheu, parcialmente, o pedido autoral de devolução da quantia paga, determinando a retenção de 25% (vinte cinco por cento), tendo como base de cálculo os valores pagos pelo autor, excluindo-se a comissão de corretagem. A parte requerida interpôs o recurso de apelação alegando, em síntese que deverá ser aplicada ao caso concreto as cláusulas contratuais, em específico a cláusula penal, que determina a retenção de 8% (oito por cento) do valor atualizado do contrato, em consonância com a Lei de Distratos. Em contrapartida, a parte autora interpôs recurso adesivo, pleiteando a minoração do valor de retenção para 10% (dez por cento) dos valores totais pagos. 2. Conforme análise dos presentes autos, a legislação aplicável é a Lei nº 13.786, em 28 de dezembro de 2018, denominada de "Lei dos Distratos", que prevê em seu artigo 32-A, os itens que poderão ser descontados dos valores pagos pelo adquirente. Por oportuno, tem-se que a parte autora, no momento em que requereu o distrato administrativamente, já havia pago a quantia de R$ 38.765,09 (trinta e oito mil, setecentos e sessenta e cinco reais e nove centavos), referente ao preço do imóvel, ou seja, excluindo-se do cálculo o montante pago referente à comissão de corretagem. Ademais, note-se que o valor atualizado do contrato perfaz a quantia de R$ 267.800,43 (duzentos e sessenta e sete mil, oitocentos reais e quarenta e três centavos). Ou seja, a aplicação da cláusula de resolução contratual, como pretende a parte vendedora, no seu item (1), previa uma pena convencionada em 8% (oito por cento) do valor atualizado do contrato, ensejando um total de multa no valor de R$ 21.424,03 (vinte e um mil, quatrocentos e vinte e quatro reais e três centavos), a ser suportada pelo autor. 4. Assim, ainda que não se ignore que o contrato tenha sido firmado sob a vigência da Lei 13./786/2018, considerando que o presente caso trata-se de relação de consumo e que o artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor possibilita a revisão das cláusulas nulas, abusivas ou excessivamente onerosas, entendo que o valor de retenção por parte da apelante deverá ser de 25% (vinte e cinco por cento), contudo, tendo como base de cálculo os valores pagos pelo autor, e não o valor atualizado do contrato, excluindo-se do montante a comissão de corretagem, posto que inadmissível a devolução, nos termos do artigo 32-A, V, da Lei n. 6.766/79, como bem consignado na sentença recorrida. Tal solução que se mostra mais adequada ao caso concreto, evitando-se exagerada vantagem da parte vendedora, que além de receber o valor da multa, terá novamente ao seu dispor o lote para venda. 5. Apelação conhecida e não provida. Recurso adesivo conhecido e não provido. ACÓRDÃO Acordam os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, unanimemente, em conhecer dos recursos, negando provimento ao recuso de Apelação da parte requerida e dando parcial provimento ao recurso da parte autora, nos termos do voto da relatora. (TJCE- Apelação Cível - 0051357-14.2021.8.06.0075, Rel. Desembargador(a) MARIA DE FÁTIMA DE MELO LOUREIRO, 2ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 22/01/2025, data da publicação: 22/01/2025) [g.n] APELAÇÃO. Ação de rescisão de contrato e restituição de parcelas pagas. Demanda julgada parcialmente procedente. Relação de consumo. Rescisão pela parte autora, com devolução parcial dos valores pagos. Contrato celebrado após vigência da Lei 13.786/2018. Percentual fixado sobre o valor atualizado do contrato. Desvantagem exagerada ao consumidor, no caso. Inteligência do art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor. Retenção fixada em percentual de 20% sobre os valores pagos que se mostra adequado ao caso. Restituição em parcela única. Encargos relativos a tributos prediais e demais despesas e taxas condominiais devidas apenas durante o período do exercício da posse. Ausência de imissão do autor na posse. Sentença parcialmente alterada. Recurso parcialmente provido. (TJ-SP - Apelação Cível: 10266222520208260576 São José do Rio Preto, Relator.: Rodolfo Cesar Milano, Data de Julgamento: 10/02/2025, 25ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 10/02/2025) [g.n] Claramente, portanto, há desvantagem exagerada ao consumidor, pela aplicação da pretendida retenção de 10% do valor atualizado do contrato. Com vista a não chancelar abusividades, o colendo Superior Tribunal de Justiça, no que tange à devolução de valores pelo promitente vendedor, tem entendido que o porcentual de retenção deve ficar entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE LOTE. RESCISÃO. ART. 1.022 DO CPC. OFENSA. ALEGAÇÕES GENÉRICAS. SÚMULA N. 284/STF. APLICAÇÃO. VALORES. DEVOLUÇÃO. PERCENTUAL. FIXAÇÃO DENTRO DO INTERVALO CONSIGNADO NO ENTENDIMENTO DO STJ. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. INCIDÊNCIA. DECISÃO MONOCRÁTICA MANTIDA. 1. Revela-se deficiente a fundamentação quando a arguição de ofensa ao art. 1.022 do CPC/2015 é genérica, sem demonstração efetiva da suscitada contrariedade, aplicando-se, por analogia, o entendimento da Súmula n. 284 do Supremo Tribunal Federal. 2. O entendimento esposado pelo Tribunal de origem se coaduna com a jurisprudência desta corte, a qual entende que, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% a 25% do total da quantia paga, portanto, não há que se falar em alteração do julgado nesse ponto. 3. A Corte de origem analisou a controvérsia dos autos levando em consideração os fatos e as provas relacionados à matéria, concluindo pela fixação da taxa de retenção no percentual de 10% da quantia paga. Assim, para se chegar a conclusão diversa seria necessário o reexame fático-probatório, o que é vedado pelo enunciado 7 da Súmula do STJ. Agravo interno improvido. (STJ - AgInt no AREsp: 2147589 MS 2022/0176398-6, Relator: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 18/09/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 20/09/2023). PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 282/STF. FUNDAMENTO DO ACÓRDÃO NÃO IMPUGNADO. SÚMULA 283/STF. HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE. 1. Ação de rescisão contratual c/c restituição de valores. 2. A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados impede o conhecimento do recurso especial. 3. A existência de fundamento do acórdão recorrido não impugnado - quando suficiente para a manutenção de suas conclusões - impede a apreciação do recurso especial. 4. A rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, caso motivada por inadimplência do comprador, gera o direito de retenção pelo vendedor de 10 a 25% das parcelas pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados. Súmula 568/STJ. 5. Alterar o decidido no acórdão impugnado, no que se refere à fixação da retenção no percentual de 20 % dos valores pagos pelos agravados, de acordo com as circunstâncias específicas da hipótese em análise, exige o reexame de fatos e provas, o que é vedado em recurso especial pela Súmula 7/STJ. 6. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no AREsp: 1942850 RJ 2021/0225763-0, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 21/02/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 24/02/2022). Deste modo, entendo por abusiva a cobrança da restituição da corretagem e da multa compensatória de 10% em cima do valor do contrato atualizado. Ainda, com base na jurisprudência a que este Juízo adere, entendo legítima a retenção, pela parte Demandada, de 25% dos valores pagos pelo Comprador. Ressalto ainda que sobre a restituição deverá incidir o índice de correção monetária contratualmente previsto, ou seja, o IPCA, conforme cláusula F.4. Quanto à devolução dos valores, também sem razão à parte requerida. Isso porque, a forma pretendida de devolução dos valores pagos configura obrigação abusiva e coloca o consumidor em desvantagem exagerada em relação à fornecedora ré, não podendo, portanto, ser aplicada no caso dos autos, por expressa disposição do art. 51, IV, do CDC. No que tange às despesas de corretagem, verifico que esta constou expressamente dos termos assinados pela parte autora, estando incluída no valor total do imóvel adquirido, conforme consta do Quadro-Resumo (item F.3) de cada instrumento: Lote 05 (ID 121316241 - fl. 4): "F.3 - As despesas de comercialização do(s) lote(s) totalizam 6,5% do PREÇO DE AQUISIÇÃO, sendo, 0,5% referente à coordenação de vendas e 6% referente à comissão de corretagem a ser paga em favor IMOBILIÁRIA IMOBILIÁRIA CONFIANÇA, CRECI n° 19488J valor da comissão de corretagem de RS 10.253,66 (dez mil e duzentos e cinquenta e tres reais e sessenta e seis centavos). O pagamento das despesas de comercialização será realizado pela VENDEDORA diretamente à imobiliária/corretores beneficiários." Lote 06 (ID 121316241 - fl. 4): "F.3 - As despesas de comercialização do(s) lote(s) totalizam 6,5% do PREÇO DE AQUISIÇÃO, sendo, 0,5% referente à coordenação de vendas e 6% referente à comissão de corretagem a ser paga em favor IMOBILIÁRIA IMOBILIÁRIA CONFIANÇA, CRECI n° 19488J valor da comissão de corretagem de R$ 12.710,77 (doze mil e setecentos e dez reais e setenta e sete centavos). O pagamento das despesas de comercialização será realizado pela VENDEDORA diretamente à imobiliária/corretores beneficiários" Portanto, referidas deduções mostram-se legais e devidas, em consonância com o entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça: RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA. I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. 1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. II - CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor. Aplicação da tese 1.1.2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2. III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. (STJ - REsp: 1599511 SP 2016/0129715-8, Relator.: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 24/08/2016, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 06/09/2016) Desta feita, demonstrada a licitude de referida cobrança de comissão, não se justifica repetição. Portanto, não há que se falar em devolução, eis que já perfeita e acabada a obrigação do corretor. Note-se, ademais, que a parte promovida sustenta que parcela dos valores devidos decorreriam de tributos e encargos acessórios, usualmente vinculados à formalização e manutenção do contrato. Todavia, não consta nos autos demonstração dos custos efetivamente suportados. Embora tenha sido juntado demonstrativo referente ao ITBI e ao IPTU, não foi apresentado qualquer comprovante de pagamento que evidencie terem tais despesas sido efetivamente arcadas pela parte ré. Assim, restando reconhecida a validade da rescisão contratual por iniciativa do autor, impõe-se sua declaração, com efeitos a partir da data da citação. Consequentemente, é devida a restituição de 75% (setenta e cinco por cento) do valor total efetivamente pago, a ser apurado em sede de liquidação de sentença, descontado o montante correspondente à comissão de corretagem, que se mostra válida e devida. A restituição deverá ocorrer em parcela única, com atualização monetária pelo IPCA, conforme pactuado nos contratos, desde cada desembolso, acrescida de juros legais de mora a partir do trânsito em julgado. O montante exato deverá ser apurado em sede de liquidação de sentença, considerando os valores pagos e as deduções aqui autorizadas. DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE os pedidos, extinguindo o processo com resolução do mérito, na forma do art. 487, inciso I do CPC, para: a) DECLARAR a rescisão dos contratos de promessa de compra e venda firmados entre as partes, referentes aos lotes 05 e 06, situados no loteamento Jardins Boulevard - Novum Caucaia Condominium (IDs 121316241 e 121316246), com efeitos a partir da data da citação; b) CONDENAR a as rés a restituírem ao autor 75% (setenta e cinco por cento) dos valores pagos, excluídos os montantes correspondentes às comissões de corretagem, consideradas válidas, em parcela única, com correção monetária pelo IPCA (cláusula F.4) desde cada desembolso e juros legais de mora a partir do trânsito em julgado, a ser apurada em fase de liquidação de sentença. Por força da sucumbência recíproca, condeno as partes, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) do valor da condenação para cada parte, nos termos do art. 85, § 2º c/c 86 do CPC, ficando suspensa a exigibilidade da condenação imposta ao autor, por ser beneficiário da justiça gratuita, conforme art. 98, §3º, do CPC. P. R. I. Após o trânsito em julgado, arquive-se. Exp. Nec. FORTALEZA/CE, 10 de maio de 2025. ANA CAROLINA MONTENEGRO CAVALCANTIJUÍZA DE DIREITO

04/06/2025, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - DECISÃO DECISÃO AUTOR: DHERMYSON PEREIRA DE OLIVEIRA Réu REU: ARRUDA EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA e outros Intimação - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO CEARÁ Comarca de Fortaleza 10ª Vara Cível (SEJUD 1º Grau) Rua Desembargador Floriano Benevides Magalhães, nº 220 - Água fria - Fortaleza/CE Fone/Whatsapp: (85) 3108-0187 / E-mail: [email protected] DECISÃO INTERLOCUTÓRIA Processo nº. 0220223-08.2024.8.06.0001 Classe PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Assunto [Promessa de Compra e Venda] Autor Vistos. Da análise perfunctória se antevê que basta à resolução do feito as provas já coligidas nestes autos. Entretanto, a Segunda Turma do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial n. 1.676.027/PR, firmou a orientação de que "a proibição de decisão surpresa, com obediência ao princípio do contraditório, assegurando às partes o direito de serem ouvidas de maneira antecipada sobre todas as questões relevantes do processo, ainda que passíveis de conhecimento de ofício pelo magistrado. Em assim sendo, INTIMEM-SE as partes para que possam indicar as provas que ainda pretendem produzir, advertindo-as de que os requerimentos deverão ser fundamentados, apontando, especificamente, a necessidade e a utilidade da prova requerida para as questões de fato, sob pena de indeferimento, no prazo de 15 (quinze) dias. Tendo sido deferida a inversão do ônus da prova, fica desde já intimada a(s) requerente(s) para especificar aquelas que pretende ver produzidas pelo(s) réu(s). Não sendo o caso, mantém-se a dinâmica probatória estabelecida no CPC (art. 357, III e art. 373, I e II). Na hipótese de pretenderem a produção de prova testemunhal, as partes deverão arrolar, no mesmo prazo, as testemunhas a serem ouvidas, informando se há necessidade de intimação pelo juízo ou se as mesmas comparecerão independente de intimação. Decorrido o prazo sem qualquer manifestação, ou ainda, manifestado o desinteresse na produção de provas outras, de pronto fica anunciado o julgamento antecipado do mérito (oportunidade na qual se dará a análise das preliminares/prejudiciais pendentes de apreciação), nos termos do Art. 355, I do CPC. Expedientes Necessários. FORTALEZA/CE, 4 de fevereiro de 2025. ANA CAROLINA MONTENEGRO CAVALCANTIJUÍZA DE DIREITO

25/02/2025, 00:00

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