Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
REQUERENTE: SOCIEDADE FEMININA DE INSTRUÇÃO E CARIDADE RÉU/REQUERIDO: MARIA RODRIGUES DA SILVA SENTENÇA PROCESSO INCLUÍDO NA META 02 DO CNJ.
INTIMAÇÃO DA SENTENÇA - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO CEARÁ Comarca de Juazeiro do Norte 3ª Vara Cível da Comarca de Juazeiro do Norte PROCESSO Nº: 0047214-07.2017.8.06.0112 AUTOR/ Vistos etc. I - RELATÓRIO
Trata-se de Ação de Obrigação de Fazer (Declaração de vontade) proposta por SOCIEDADE FEMININA DE INSTRUÇÃO E CARIDADE em desfavor de MARIA RODRIGUES DA SILVA, todos devidamente qualificados nos autos. Em peça inaugural (id.107239955), a promovente requer, preliminarmente, a concessão dos benefícios da justiça gratuita. Narra a parte autora que no dia 05 de maio de 2014, as partes firmaram contrato de compra e venda de imóvel localizado na rua São José, nº 75, desta cidade, com matrícula nº 36.026 no Registro Geral de Imóveis, no valor de R$ 415.800,00 (quatrocentos e quinze mil oitocentos reais) pago integralmente, assim, ajustaram a outorga da escritura para o dia 02/12/2015, no Cartório Machado, também nesta cidade. Ocorre que, como a sede da requerente é na cidade de Campinas, em São Paulo, se fez representar por LINDALVA CANDEIRA DE SOUZA, idosa, que não observou que a escritura foi lavrada, por ordem da requerida, em valor inferior ao adquirido, no importe de R$ 166.320,00 (cento e sessenta e seis mil trezentos e vinte reais). Ao perceber a situação, a requerente procurou a requerida para retificar a escritura, porém, não obteve êxito, levando assim a realizar uma notificação extrajudicial, igualmente sem sucesso. Diante disso, requer a condenação da promovida na obrigação de fazer, qual seja, a emissão de declaração de vontade a fim de retificar a referida escritura, sob pena de multa diária de R$ 2.494,80 (dois mil quatrocentos e noventa e quatro reis e oitenta centavos); bem como a condenação no pagamento das diferenças tributárias que deveriam ser pagas na ocasião da lavratura da escritura. Em Despacho exarado (id. 107239967), a Gratuidade Judiciária foi indeferida. Contestação (id. 107241535), a parte requerida pugnou pela concessão do benefício da gratuidade judiciária. Alegou, preliminarmente, a inépcia da inicial visto que a retificação de qualquer termo não é realizada apenas por vontade alheia; a ilegitimidade da requerida no sentido de que em razão de serviços de notas e de registro constituem responsabilidade do notário ou registrador no resultado lesivo. Afirmou ainda que apenas tomou conhecimento da divergência dos valores ao receber o telefonema da requerente e que nunca obstou a resolução, além de sempre agir de boa-fé, inclusive sendo inquilina por anos do imóvel depois adquirido. Dessa forma, requer a extinção do feito sem resolução de mérito ante a inépcia da inicial, assim como a intimação do Sr. Tabelião do 2º Ofício. Subsidiariamente, caso seja julgado procedente o pedido autoral, que a autora seja condenada ao pagamento de 50% (cinquenta por cento) das despesas da Réplica (id. 107237561) a requerente rechaça os argumentos trazidos na Contestação e reitera os pedidos feitos na inicial. Destaca, ainda, que a parte requerida confessa a necessidade da correção do registro do imóvel e que fez o pagamento do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) com base no valor divergente. Audiência de Instrução (id. 107239945) declarou encerrada a instrução processual. É o relatório. Decido. II - FUNDAMENTAÇÃO 2.1 Preliminares 2.1.1 Da Inépcia da Inicial Verifica-se que a petição inicial preenche os requisitos estabelecidos no art. 319 do Código de Processo Civil, pois de sua análise é possível identificar o pedido e a causa de pedir, possibilitando a defesa do réu de forma satisfatória. Dessa forma, rejeito a preliminar de inépcia da inicial. 2.1.2 Da Ilegitimidade Passiva O contrato de compra e venda é negócio jurídico bilateral realizado entre as partes, assim, o cartório não foi parte no negócio jurídico entabulado entre parte requerida e requerente, e, por não existir esse vínculo jurídico, não há possibilidade da propositura de demanda judicial contra a serventia onde foi lavrada a Escritura em que ambas as partes estavam presentes e de acordo com os termos. Logo, rejeito a preliminar. 2.2 Mérito O cerne da controvérsia, em síntese, consiste em investigar se houve ou não ato ilícito da requerida por ocasião da lavratura da escritura do imóvel localizado na rua São José, nº 75, desta cidade, com matrícula nº 36.026 em decorrência de valor registrado ser inferior ao celebrado em contrato. Inicialmente, o art. 215 do Código Civil estabelece que "a escritura pública, lavrada em notas pelo tabelião, é documento dotado de fé pública, fazendo prova plena". Acrescente-se que os serviços concernentes aos Registros Públicos se sujeitam ao disposto na Lei 6.015/73, cujo art. 212, assim dispõe: Art. 212. Se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade, a retificação será feita pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, por meio do procedimento administrativo previsto no art. 213, facultado ao interessado requerer a retificação por meio de procedimento judicial. Ocorre que, no caso dos autos, o erro constou da própria lavratura da escritura pública de compra e venda do imóvel (id. 107240958), na qual consta como valor do imóvel montante abaixo do que foi pactuado entre as partes (id. 107240949). Vale destacar que as escrituras públicas, em regra, não comportam retificação e devem ser corrigidas por meio de lavratura de nova escritura pública e não por determinação judicial, tendo em vista que não cabe ao juiz retificar escrituras que encerram tudo que se passou e foi declarado perante o Oficial. Em casos como o presente, em que o vício não se encontra no registro imobiliário propriamente dito, mas sim no título que lhe deu origem, a escritura pública deve ser retificada pelas partes em sede administrativa, mediante nova declaração de vontade, sendo descabida a utilização da via judicial para tanto. In casu, apesar de contestar nos autos a promovida não apresentou óbice à retificação do documento em questão, tornando-se possível a resolução da lide pela via administrativa. Dessa forma, sobre o tema, ensina Luiz Guilherme Loureiro: "Tanto os erros materiais como os erros de conceito podem ser retificados de ofício pelo registrador, desde que possam ser identificados a partir dos dados constantes do próprio Registro, vale dizer, desde que sejam evidentes, constatáveis a partir de documentos arquivados ou dos assentos e que não haja necessidade de consultar ou investigar fontes externas. Quando os erros de conceito não resultem claramente dos próprios assentos, somente poderão ser retificados a pedido de qualquer interessado e havendo acordo unanime dos interessados; ou então por meio de ordem judicial. Qualquer interessado em uma inscrição pode pedir a retificação do assento, apresentando, quando for o caso, os documentos pertinentes. Para tanto, o erro deve ser do próprio registro (ou averbação), e não do título que lhe deu origem. Se o erro constar do título, não se admite o procedimento de retificação do registro ou mesmo do título. Haverá necessidade de um novo título: uma escritura pública somente pode ser retificada por outra escritura pública outorgada entre as partes ("escritura de retificação), cuja vontade não pode ser suprida nem mesmo pelo juiz. Se um dos outorgantes já tiver falecido, aí sim será possível apreciação judicial para a retificação do título notarial." (LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registros públicos: teoria e prática. - 8. ed. rev., atual e ampl. - Salvador: Editora Juspodivm, 2017, pg. 664/665.) Para além disso, cumpre observar que a promovente alega que a escritura fora elaborada na presença de sua representante, que na época dos fatos era idosa e não observou que a escritura foi lavrada, por ordem da requerida, em valor inferior ao adquirido. Nesse sentido, o princípio do benefício da própria torpeza consiste no fato de que a ninguém é lícito alegar em seu benefício a sua própria torpeza - nemo auditur propriam turpitudinem allegans - ou seja, ninguém pode tirar proveito de um erro que ele próprio causou. Noutro giro, a promovente requer a condenação da promovida no pagamento das diferenças tributárias, porém, cabe destacar que no contrato firmado entre as partes dispõe: "Todas as despesas ligadas direta ou indiretamente ao imóvel, bem como aqueles referentes à transferência da propriedade, tais como taxas municipais de serviço de expediente, avaliação por parte do órgão da prefeitura do município de Juazeiro, taxas dos impostos ITBI e IPTU, despesas com a escritura pública e o seu competente registro perante o cartório Machado do 2º ofício e demais despesas que façam jus a transferência de titularidade do bem ficarão na reponsabilidade da COMPROMISSÁRIA/COMPRADORA até a conclusão da documentação definitiva para o seu nome, o cadastro municipal (IPTU) deverá ser modificado após o registro mobiliário" Dessa forma, o pedido autoral não merece prosperar, pois, mesmo havendo alteração da escritura quanto ao valor do imóvel, tal modificação seria apenas um reajuste ao real montante pactuado entre as partes, sob qual, a promovente sabia que seriam calculadas as despesas tributárias. III - DISPOSITIVO
Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos autorais, nos termos do art. 487, I do CPC. Condeno o autor ao pagamento dos honorários advocatícios, os quais arbitro em 10%, do valor dado à causa, suspendendo-o nos termos do art. 98, §§ 2º e 3º, do CPC. Publique-se. Registre-se. Intime-se. Com o trânsito em julgado, arquivem-se. Juazeiro do Norte/CE, data da assinatura digital. LUCIANO NUNES MAIA FREIRE Juiz de Direito Núcleo de Produtividade Remota Meta 02 - CNJ