Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
INTIMAÇÃO DA SENTENÇA - PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO CEARÁ 3º JUIZADO ESPECIAL CÍVEL DE FORTALEZA SENTENÇA
Trata-se de exceção de pré-executividade, em que a parte executada alega inadequação da via eleita e ilegitimidade passiva, diante da necessidade de se iniciar a fase de conhecimento antes da execução do título executivo extrajudicial. Decido. Conforme jurisprudência consolidada na Corte Superior, a exceção de pré-executividade tem caráter excepcional, sendo cabível quando atendidos simultaneamente dois requisitos, um de ordem material e outro de ordem formal, a saber: (i) a matéria invocada deve ser suscetível de conhecimento de ofício pelo juiz; e (ii) é indispensável que a decisão possa ser tomada sem necessidade de dilação probatória. Existindo questão de ordem pública a ser tratada, qual seja, a ilegitimidade passiva da parte executada, passo à análise da defesa. Compulsando os autos, verifico que a exequente contratou a executada como administradora de seu imóvel em 27/01/2023, em seguida locado para Anderson e Rayana, pelo prazo de 30 meses. Antes de findar o prazo, os inquilinos abandonaram o imóvel, restando inadimplentes com o total de 10 taxas condominiais; supostamente eles sublocaram o imóvel sem autorização do proprietário ou da administradora; eles deixaram o imóvel, em fevereiro de 2024, com suposto débito junto à Enel; por fim, eles abandonaram o imóvel com danos, incluindo vazamento no escoamento do ar-condicionado, sem que houvesse qualquer comunicação ou providência da SJ Administração de imóveis. Inicialmente, referente à via eleita para litigar sobre a execução da multa, a princípio, o contrato entre Mariana e SJ Administração de Imóveis atende aos requisitos do art. 783 e 784 do CPC, o que autoriza a execução direta. Não obstante, o caso concreto não se mostra tão simples assim, visto que a responsabilidade do descumprimento do contrato de locação não recai sobre a administradora, em regra. Esta será responsabilizada quando devidamente comprovado que agiu com negligência na administração, conforme o pactuado entre as partes. Pelo que consta do contrato de administração, era obrigação da executada, por exemplo, realizar a gestão acompanhando encargos, tributos e taxas vinculados ao imóvel, tais como IPTU e taxa de condomínio, conforme cláusula 5.1.2; realizar vistoria no imóvel quando entender necessário, cláusula 5.1.3; receber o aluguel e demais encargos, entre outros. Outra obrigação da administradora era encaminhar extratos mensais através de e-mail para os clientes. Apesar de a SJ Administração afastar sua responsabilidade de comunicar à autora sobre a ausência de pagamento das taxas de condomínio, não consta no contrato de ID 135306478 nenhuma isenção de responsabilidade em relação a esse ponto; ao contrário, as despesas do imóvel, incluindo taxas de condomínio, entram na obrigação de acompanhamento de encargos, conforme expressamente previsto. Ocorre que, para fins de execução de multa por quebra contratual, diante das alegações aventadas pela autora, faz-se necessário analisar o repasse das informações acerca dos débitos da unidade para a administradora para verificar a existência de negligência, não sendo suficiente a ata notarial juntada aos autos (Id. 13530648).
Ante o exposto, recebo a defesa do excipiente por meio de exceção de pré-executividade e EXTINGO o feito, sem resolução de mérito, nos termos do art. 51, II da Lei 9.099/95. Expedientes Necessários. Fortaleza/CE, 16 de junho de 2025. Gonçalo Benício de Melo Neto Juiz Titular