Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
INTIMAÇÃO DA SENTENÇA - SENTENÇA Vistos e etc..
Trata-se de Ação Declaratória de Rescisão de Negócio Jurídico c/c Pedido de Restituição de Valores Pagos e Danos Morais movida por SAULO BRUNO GALVÃO e JULIANA HOLANDA MAIA DE OLIVEIRA em face de DIAS BRANCO INCORPORADORA SPE 003 LTDA e DIAS BRANCO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE 003 S.A. Alegam os autores, em síntese, que: a) firmaram contrato de promessa de compra e venda do lote nº N328, no empreendimento Terras Ceará 2 e 3, localizado em Eusébio/CE, no valor de R$ 283.055,90; b) pagaram o montante de R$ 68.358,02, entre 19/11/2015 e 23/12/2019; c) em razão da pandemia de COVID-19, ficaram impossibilitados de continuar os pagamentos a partir de dezembro/2019; d) tentaram negociações extrajudiciais sem sucesso; e) receberam carta das rés informando sobre distrato, com posterior envio de instrumento particular de rescisão oferecendo restituição de apenas R$ 18.329,15; f) as rés venderam o lote para terceiro sem comunicação prévia; g) fazem jus à restituição integral dos valores pagos e indenização por danos morais. Requerem: a) gratuidade da justiça; b) inversão do ônus da prova; c) declaração de rescisão contratual com devolução integral dos valores pagos (R$ 68.358,02); d) condenação em danos morais no valor de R$ 10.000,00; e) condenação em custas e honorários advocatícios. A gratuidade da justiça foi deferida ID nº125157156. Regularmente citadas, as rés apresentaram contestação, arguindo preliminarmente: a) ausência de requisitos para concessão da gratuidade da justiça; b) impossibilidade de inversão do ônus da prova. No mérito, sustentam que: a) a rescisão decorreu de culpa exclusiva dos autores por inadimplemento; b) os autores foram devidamente notificados; c) há comportamento contraditório dos autores; d) existem débitos de IPTU (R$ 16.751,50), condomínio (R$ 15.750,08) e despesas administrativas (R$ 16.943,25) a serem deduzidos; e) não há conduta ilícita nem nexo causal para danos morais; f) eventual indenização deve observar a proporcionalidade e razoabilidade. Requerem a improcedência dos pedidos. Réplica apresentada, vide ID nº125159918, reiterando os termos da inicial e refutando as alegações defensivas. Decisão saneadora ID nº151133691, anunciando julgamento antecipado da lide. Vieram os autos conclusos para sentença. É o relatório. DECIDO. DAS QUESTÕES PRELIMINARES Da Gratuidade da Justiça As rés impugnam o benefício da gratuidade da justiça concedido aos autores, sob o argumento de que a aquisição de imóvel de alto valor e a contratação de advogado particular demonstrariam capacidade financeira. A questão deve ser analisada à luz dos artigos 98 e 99 do Código de Processo Civil, que dispõem: Art. 98. A pessoa natural ou jurídica, brasileira ou estrangeira, com insuficiência de recursos para pagar as custas, as despesas processuais e os honorários advocatícios tem direito à gratuidade da justiça, na forma da lei. Art. 99. O pedido de gratuidade da justiça pode ser formulado na petição inicial, na contestação, na petição para ingresso de terceiro no processo ou em recurso. § 2º O juiz somente poderá indeferir o pedido se houver nos autos elementos que evidenciem a falta dos pressupostos legais para a concessão de gratuidade, devendo, antes de indeferir o pedido, determinar à parte a comprovação do preenchimento dos referidos pressupostos. § 3º Presume-se verdadeira a alegação de insuficiência deduzida exclusivamente por pessoa natural. A Constituição Federal, em seu art. 5º, LXXIV, assegura que "o Estado prestará assistência jurídica integral e gratuita aos que comprovarem insuficiência de recursos". No caso dos autos, os autores apresentaram declaração de hipossuficiência, que goza de presunção de veracidade nos termos do art. 99, § 3º, do CPC. A parte ré, a quem incumbe o ônus de demonstrar a ausência dos pressupostos legais (art. 99, § 2º, CPC), não trouxe aos autos elementos probatórios suficientes para elidir tal presunção. O simples fato de terem celebrado contrato de aquisição de imóvel em 2015 não demonstra, por si só, atual capacidade econômica, especialmente considerando que: a) o último pagamento ocorreu em dezembro/2019; b) há alegação fundamentada de dificuldades financeiras decorrentes da pandemia de COVID-19; c) pagaram apenas R$ 68.358,02 de um total de R$ 283.055,90, ao longo de quatro anos. Da mesma forma, a contratação de advogado particular não constitui óbice à concessão do benefício, conforme expressamente previsto no art. 99, § 4º, do CPC: "A concessão de gratuidade não depende de comprovação de miserabilidade do beneficiário". Rejeito, portanto, a preliminar de ausência de requisitos para gratuidade da justiça, mantendo o benefício anteriormente deferido. Da Inversão do Ônus da Prova As rés alegam impossibilidade de inversão do ônus probatório. A relação jurídica estabelecida entre as partes caracteriza-se como relação de consumo, nos termos dos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/1990): Art. 2° Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final. Art. 3° Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços. Os autores figuram como adquirentes de imóvel para destinação final, enquanto as rés exercem profissionalmente atividade de incorporação imobiliária, amoldando-se perfeitamente aos conceitos legais de consumidor e fornecedor. Sendo relação de consumo, aplica-se o art. 6º, VIII, do CDC: Art. 6º São direitos básicos do consumidor: VIII - a facilitação da defesa de seus direitos, inclusive com a inversão do ônus da prova, a seu favor, no processo civil, quando, a critério do juiz, for verossímil a alegação ou quando for ele hipossuficiente, segundo as regras ordinárias de experiências; No caso concreto, verifica-se a presença de ambos os requisitos para inversão do ônus probatório: a) verossimilhança das alegações, demonstrada pelos documentos que acompanham a inicial, incluindo comprovantes de pagamento e notificação extrajudicial; b) hipossuficiência técnica, econômica e informacional dos autores em relação às rés, detentoras de toda documentação contratual e registros administrativos. Rejeito, portanto, a preliminar de impossibilidade de inversão do ônus da prova, mantendo a determinação constante da decisão saneadora. Superadas as preliminares, passo à análise do mérito. DO MÉRITO Entendo pela desnecessidade de instrução do feito, visto que a matéria discutida no processo é composta por elementos de fato e de direito que podem ser facilmente demonstrados pelo exame da documentação já acostada aos autos. Cabível, portanto, o julgamento antecipado da lide nos termos do art. 355, I do CPC. Da Relação de Consumo e Aplicação do CDC Conforme já fundamentado na análise das preliminares, a relação jurídica estabelecida entre as partes enquadra-se como relação de consumo, submetendo-se às disposições do Código de Defesa do Consumidor.
Trata-se de contrato de adesão, modalidade em que as cláusulas são previamente estabelecidas pelo fornecedor, sem possibilidade de discussão ou modificação substancial pelo consumidor, circunstância que justifica a proteção diferenciada conferida pelo ordenamento jurídico. Da Rescisão Contratual e Teoria da Imprevisão Os autores fundamentam o pedido de rescisão contratual na teoria da imprevisão, alegando que a pandemia de COVID-19 constituiu fato superveniente, imprevisível e extraordinário que impossibilitou o cumprimento das obrigações assumidas. A teoria da imprevisão, também conhecida como cláusula rebus sic stantibus, encontra previsão no art. 317 do Código Civil: Art. 317. Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação. Ademais, o art. 478 do Código Civil estabelece: Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação. Para aplicação da teoria da imprevisão, exige-se a presença de três requisitos cumulativos: a) contrato de execução diferida ou continuada; b) onerosidade excessiva superveniente para uma das partes; c) acontecimento extraordinário e imprevisível. No caso concreto, verifica-se que: a) o contrato foi celebrado em novembro/2015, com pagamentos parcelados até dezembro/2019; b) os autores ficaram inadimplentes a partir de dezembro/2019, período que antecede o início da pandemia de COVID-19 no Brasil (março/2020). A análise temporal revela inconsistência na argumentação dos autores. Se a inadimplência iniciou-se em dezembro/2019, não pode ser atribuída à pandemia de COVID-19, declarada pela Organização Mundial da Saúde apenas em 11 de março de 2020, e cujos efeitos econômicos no Brasil tornaram-se mais evidentes a partir do segundo trimestre de 2020. Não obstante, ainda que se admitisse a aplicação da teoria da imprevisão, o art. 478 do Código Civil faculta ao devedor "pedir a resolução do contrato", o que foi efetivamente realizado pelos autores na presente ação. Observo, contudo, que a rescisão contratual já havia sido operada pelas próprias rés, mediante notificação extrajudicial e envio de instrumento particular de rescisão, conforme documentação acostada. A presente demanda visa, portanto, a discussão das condições dessa rescisão, especialmente quanto aos valores a serem restituídos aos autores. Reconheço, portanto, a rescisão contratual, restando definir os respectivos efeitos patrimoniais. Da Restituição dos Valores Pagos Este é o ponto central da controvérsia: os autores pretendem a devolução integral dos R$ 68.358,02 pagos, enquanto as rés defendem a retenção de valores a título de despesas administrativas (R$ 16.943,25), IPTU (R$ 16.751,50) e condomínio (R$ 15.750,08), restituindo apenas R$ 18.329,15. A matéria encontra disciplina específica no Código de Defesa do Consumidor e na Lei nº 13.786/2018 (Lei dos Distratos). O art. 53 do CDC estabelece: Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado. A Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento sobre a matéria: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. A Lei nº 13.786/2018, em seu art. 32-A, dispõe sobre a hipótese de desfazimento do contrato por culpa exclusiva do adquirente: Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens: I - os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador; II - o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato; III - os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente; IV - os débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana, contribuições condominiais, associativas ou outras de igual natureza que sejam a estas equiparadas e tarifas vinculadas ao lote, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou rescisão; V - a comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote. Analisando o caso concreto: a) Quanto às despesas administrativas e cláusula penal: O art. 32-A, II, da Lei 13.786/2018 limita as despesas administrativas e cláusula penal a 10% do valor atualizado do contrato. As rés pretendem reter R$ 16.943,25 (aproximadamente 25% do valor pago), percentual que excede o limite legal. Considerando que o valor efetivamente pago pelos autores foi de R$ 68.358,02, aplica-se o limite de 10%, resultando em retenção máxima de R$ 6.835,80 a este título. b) Quanto aos débitos de IPTU e condomínio: O art. 32-A, IV, da Lei 13.786/2018 permite o desconto de "débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana, contribuições condominiais, associativas ou outras de igual natureza". As rés alegam débitos de IPTU no valor de R$ 16.751,50 e de condomínio no valor de R$ 15.750,08, totalizando R$ 32.501,58. Contudo, as rés não comprovaram documentalmente a existência e exigibilidade de tais débitos, ônus que lhes competia nos termos do art. 373, II, do CPC, especialmente considerando a inversão do ônus probatório determinada nestes autos. Não há nos autos certidões fiscais, boletos, notificações ou qualquer documento idôneo que comprove: a) a efetiva constituição dos débitos; b) os períodos a que se referem; c) a responsabilidade dos autores pelos pagamentos, considerando que não houve tradição do imóvel. Registro que, em se tratando de contrato preliminar de compra e venda (promessa de compra e venda) sem imissão na posse, a jurisprudência tem reconhecido que a responsabilidade pelos tributos e encargos condominiais permanece com o proprietário/promitente vendedor até a efetiva tradição do bem. No caso concreto, não há qualquer prova de que os autores tenham recebido a posse do lote. Ao contrário, o bem permaneceu sob domínio das rés, que inclusive o venderam a terceiro, conforme alegado na inicial e não impugnado especificamente na contestação. Assim, não se justifica a retenção de valores a título de IPTU e condomínio, que devem ser suportados pelas rés na qualidade de proprietárias/possuidoras do imóvel. Quanto à fruição do imóvel: O art. 32-A, I, da Lei 13.786/2018 permite retenção de até 0,75% sobre o valor atualizado do contrato, a título de fruição do imóvel. Novamente, inexiste qualquer prova de que os autores tenham recebido a posse do lote, fruindo do bem. Ao contrário, tratando-se de lote sem construção e sem tradição, não há falar em fruição. Portanto, não se aplica a retenção prevista no inciso I do art. 32-A. Quanto à comissão de corretagem: O art. 32-A, V, permite a retenção da comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote. Não há nos autos qualquer menção ou comprovação de que a comissão de corretagem estivesse integrada ao valor pago pelos autores. As rés sequer alegaram pretensão de retenção a este título. Assim, inexiste retenção a ser realizada por esta rubrica. Sobre a restituição Do valor total pago pelos autores (R$ 68.358,02), deve ser deduzido apenas o percentual de 10% a título de despesas administrativas e cláusula penal, nos termos do art. 32-A, II, da Lei 13.786/2018, resultando em retenção de R$ 6.835,80. Consequentemente, as rés devem restituir aos autores o valor líquido de R$ 61.522,22 (sessenta e um mil, quinhentos e vinte e dois reais e vinte e dois centavos). Dos Danos Morais Os autores pleiteiam indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00, alegando transtornos decorrentes da conduta das rés, especialmente pela venda do imóvel a terceiro sem comunicação prévia e pela demora na solução do conflito. O dano moral indenizável pressupõe a demonstração de três elementos: a) conduta ilícita ou abusiva; b) dano efetivo à esfera extrapatrimonial; c) nexo de causalidade entre a conduta e o dano. O art. 186 do Código Civil estabelece: Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito. E o art. 927 dispõe: Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo. No âmbito das relações de consumo, o art. 6º, VI, do CDC assegura: Art. 6º São direitos básicos do consumidor: VI - a efetiva prevenção e reparação de danos patrimoniais e morais, individuais, coletivos e difusos; Analisando o caso concreto, observo que: a) A rescisão contratual operada pelas rés decorreu do inadimplemento dos próprios autores, que deixaram de pagar as prestações desde dezembro/2019; b) As rés exerceram regularmente direito potestativo previsto no próprio contrato, notificando os autores e procedendo à rescisão; c) A divergência quanto aos valores a serem restituídos constitui questão contratual legítima, passível de discussão judicial, não caracterizando, por si só, conduta ilícita; d) Não restou demonstrado abalo psíquico, constrangimento, humilhação ou qualquer ofensa a direito de personalidade dos autores que justifique a reparação moral. A alegação de venda do imóvel a terceiro sem comunicação prévia, embora reprovável sob o aspecto da boa-fé objetiva (art. 422 do CC), não foi suficientemente comprovada nos autos, tampouco demonstrou-se nexo causal com algum dano concreto à esfera extrapatrimonial dos autores. Importa consignar que o mero inadimplemento contratual, ainda que seguido de rescisão, não gera automaticamente direito à indenização por danos morais. É necessária a demonstração de conduta abusiva, vexatória ou que extrapole os limites do razoável desconforto inerente aos dissabores da vida em sociedade. No caso dos autos, as rés agiram no exercício regular de direito ao promover a rescisão contratual motivada pelo inadimplemento dos autores, ainda que o façam de forma unilateral. A discordância quanto aos valores de restituição é matéria contratual que não ultrapassa a esfera do mero dissabor. Ademais, eventual procedência do pedido de restituição em valor superior ao oferecido pelas rés configura mera revisão judicial de cláusula contratual, sem caracterizar ato ilícito apto a ensejar dano moral. Por tais razões, julgo improcedente o pedido de indenização por danos morais. Do Comportamento Contraditório (Venire Contra Factum Proprium) As rés alegaram comportamento contraditório dos autores, que teriam celebrado o contrato livremente e posteriormente buscado sua desconstituição. A vedação ao comportamento contraditório (venire contra factum proprium) decorre do princípio da boa-fé objetiva, previsto no art. 422 do Código Civil: Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé. Contudo, não vislumbro contradição na conduta dos autores. Eles celebraram o contrato em 2015, realizaram pagamentos até 2019, tornaram-se inadimplentes e, posteriormente, buscaram a rescisão do pacto com restituição de valores. Não há contradição entre celebrar um contrato e, diante de fatos supervenientes que impossibilitam seu cumprimento, buscar sua rescisão. A pretensão de desconstituição do negócio jurídico está amparada na própria lei (arts. 478 e seguintes do CC) e no CDC (art. 53), não configurando exercício abusivo de direito ou comportamento contraditório. Rejeito, portanto, a alegação de venire contra factum proprium. DISPOSITIVO
Ante o exposto, com fundamento nos artigos 487, I, e 490 do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE os pedidos formulados por SAULO BRUNO GALVÃO e JULIANA HOLANDA MAIA DE OLIVEIRA em face de DIAS BRANCO INCORPORADORA SPE 003 LTDA e DIAS BRANCO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE 003 S.A, para: a) DECLARAR rescindido o contrato de promessa de compra e venda do lote nº N328, firmado entre as partes; b) CONDENAR as rés, solidariamente, a restituírem aos autores o valor de R$ 61.522,22 (sessenta e um mil, quinhentos e vinte e dois reais e vinte e dois centavos), correspondente aos valores pagos (R$ 68.358,02) deduzidos 10% a título de cláusula penal e despesas administrativas, com correção monetária pelo IGPM/FGV desde cada desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação; c) JULGAR IMPROCEDENTE o pedido de indenização por danos morais; d) CONDENAR as rés ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. Mantenho o benefício da gratuidade da justiça concedido aos autores. A restituição dos valores deverá ocorrer no prazo de 15 (quinze) dias após o trânsito em julgado desta sentença, sob pena de incidência de multa de 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 523, § 1º, do CPC. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Oportunamente, arquivem-se os autos com as cautelas de praxe. Eusébio, data da assinatura. REJANE EIRE FERNANDES ALVES JUÍZA DE DIREITO