Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
Requerente: JOSE GALVAO DE FRANCA
Requerido: MANHATTAN SPRING PARK - EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA, ALCIMOR AGUIAR ROCHA NETO
INTIMAÇÃO DA SENTENÇA - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO CEARÁ Comarca de Fortaleza 22ª Vara Cível (SEJUD 1º Grau) Rua Desembargador Floriano Benevides Magalhaes nº 220, Água Fria - CEP 60811-690, Fone: (85) 3108-0698, Fortaleza-CE - E-mail: [email protected] SENTENÇA Processo nº: 0244903-96.2020.8.06.0001 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Assunto: [Troca ou Permuta] Vistos etc.
Trata-se de ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos materiais e morais ajuizada por JOSÉ GALVÃO DE FRANÇA em face de ALCIMOR AGUIAR ROCHA NETO e MANHATTAN SPRING PARK EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA, todos devidamente qualificados nos autos. Narra o autor que, em dezembro de 2017, firmou com o primeiro réu contrato de permuta, no qual cedeu dois imóveis rurais, localizados no município de São Benedito/CE, avaliados em R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais), em troca da cessão dos direitos de um apartamento situado em Fortaleza/CE, integrante do empreendimento Manhattan Spring Park, cuja aquisição anterior foi realizada por Alcimor junto à incorporadora Manhattan. Segundo o autor, o réu apresentou termo de quitação emitido pela construtora, atestando a ausência de débitos e ônus sobre o imóvel, razão pela qual celebrou a permuta e passou a ocupar o imóvel. Todavia, ao tentar registrar a escritura definitiva perante o cartório competente, foi surpreendido com a informação de que o imóvel permanecia vinculado à incorporadora e gravado com hipoteca em favor do Banco do Brasil S/A, impedindo a regularização registral. Aduz ter buscado insistentemente a solução extrajudicial do impasse, sem sucesso, suportando diversas despesas com deslocamentos, hospedagens, perda de plantões médicos e prejuízo ao projeto habitacional para sua filha. Requereu, ao final, a outorga da escritura pública do imóvel, livre de ônus, além da condenação dos réus ao pagamento de R$ 247.275,93 (duzentos e quarenta e sete mil, duzentos e setenta e cinco reais e noventa e três centavos), por danos materiais e valor indenizatório por danos morais a ser arbitrado judicialmente. Com a inicial, acostou documentos diversos: cópia do contrato de permuta, escritura pública, termo de quitação da unidade, comprovantes de despesas e e-mails trocados com os promovidos. Citado, ALCIMOR AGUIAR ROCHA NETO apresentou contestação (ID. 116711036), arguindo preliminar de ilegitimidade passiva e, no mérito, aduziu ter quitado integralmente o imóvel junto à construtora. Alegou que o autor anuiu expressamente às cláusulas do contrato original com a incorporadora, sub-rogando-se nos direitos e obrigações vinculadas à unidade. Acrescentou que não possui qualquer relação com o Banco do Brasil e que a subsistência do gravame decorre de vínculo exclusivo entre a construtora e a instituição financeira. A empresa MANHATTAN SPRING PARK EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA (ID. 116707122), por sua vez, sustentou não manter relação contratual com o autor, limitando-se a apontar que o gravame hipotecário decorre de financiamento firmado com o Banco do Brasil e que eventual cancelamento só poderia ser promovido por este último, após quitação do financiamento. O autor apresentou réplica (ID. 116711042), reiterando os termos da inicial e destacando que a responsabilidade pela regularização do bem recai sobre os réus, que lhe transmitiram posse de imóvel supostamente livre de quaisquer ônus. Posteriormente, este juízo determinou a intimação do Banco do Brasil S/A para esclarecer a origem e a persistência da hipoteca. Em sua manifestação (ID. 116711888), a instituição confirmou que o gravame foi constituído em razão de operação de crédito celebrada com a incorporadora Manhattan e que o cancelamento somente poderá ser efetuado após a quitação do débito originário. Ressaltou ainda que não possui relação contratual com o autor e que eventual responsabilidade pela situação é da construtora, que não promoveu a baixa da garantia. As partes se manifestaram pela desnecessidade de provas orais, requerendo o julgamento antecipado da lide. É o relatório. Decido. I - DAS PRELIMINARES Afasto a preliminar de ilegitimidade passiva arguida por Alcimor Aguiar Rocha Neto. Ainda que a titularidade formal do imóvel permaneça com a incorporadora, foi o referido réu quem realizou o contrato de permuta com o autor, promovendo a cessão dos direitos possessórios da unidade residencial. Sua legitimidade passiva, portanto, decorre diretamente da relação jurídica estabelecida entre as partes e da alegação de inadimplemento de obrigação assumida no pacto. II - DO MÉRITO II.1 - Da quitação do imóvel e da origem do gravame A análise dos documentos acostados evidencia que o apartamento foi integralmente quitado por Alcimor Aguiar Rocha Neto perante a empresa Manhattan, conforme termo de quitação juntado aos autos e aceito pelo autor no momento da permuta. A hipoteca existente sobre o imóvel decorre de financiamento celebrado entre a incorporadora e o Banco do Brasil S/A, não guardando relação com o preço ajustado entre autor e réu. O Banco do Brasil, instado a se manifestar, esclareceu que: "Repisa-se, a hipoteca existe, é válida e produz seus efeitos erga omnes. [...] Somente pode ser cancelada após o cumprimento integral das obrigações relativas ao contrato de financiamento celebrado com a incorporadora." Portanto, o apartamento foi efetivamente quitado por seu comprador originário, e a manutenção do gravame decorre exclusivamente de operação de crédito da incorporadora, sem responsabilidade direta ou indireta do autor. II.2 - Da impossibilidade de imputar ao comprador a responsabilidade pela hipoteca A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica ao reconhecer que a hipoteca constituída pela construtora não é oponível ao adquirente de boa-fé que quitou integralmente o imóvel, conforme previsto na Súmula 308: "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel." Ou seja, a hipoteca não afeta os direitos dos compradores do imóvel, mesmo que a hipoteca tenha sido feita antes ou depois da compra e venda. O autor não participou da constituição do gravame, não é devedor perante o Banco do Brasil, e não assumiu contratualmente a obrigação de quitar o financiamento que gerou a hipoteca. Como tal, não pode ser responsabilizado pela não baixa da garantia real. A obrigação de providenciar o cancelamento da hipoteca é da incorporadora, que deve: 1. Quitar o débito junto ao agente financeiro; 2. Obter o termo de liberação da hipoteca; 3. Requerer formalmente o cancelamento perante o Cartório de Registro de Imóveis. Como destacou o STJ: AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. DECLARATÓRIA CUMULADA COM OBRIGAÇÃO DE FAZER. HIPOTECA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO. APLICABILIDADE DA SÚMULA 308/STJ. AGRAVO DESPROVIDO. 1. "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel" (Súmula 308 do STJ). (STJ - AgInt nos EDcl no REsp: 1927672 PB 2021/0078228-7, Data de Julgamento: 17/10/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 21/10/2022). II.3 - Da responsabilidade da construtora Manhattan A empresa Manhattan Spring Park Empreendimento Imobiliário LTDA é a parte legitimamente responsável por assegurar a entrega do imóvel livre de qualquer ônus real, e por promover a respectiva escrituração definitiva em nome do autor, uma vez que persiste como titular registral da unidade. Sua omissão em promover a regularização dominial e a liberação do gravame caracteriza inadimplemento contratual, gerando o direito do autor à tutela específica prevista no art. 497 do CPC, que autoriza o juízo a proferir sentença com eficácia de título executivo para cumprimento da obrigação de fazer. II.4 - Da não configuração dos danos materiais e morais Apesar da evidente frustração contratual, não se vislumbra, nos elementos constantes dos autos, robustez suficiente para reconhecer a ocorrência de danos materiais indenizáveis com base no nexo de causalidade direto entre a conduta da incorporadora e os gastos alegadamente suportados pelo autor. Com efeito, os valores postulados, hospedagens, deslocamentos, perda de plantões, não encontram respaldo documental com detalhamento suficiente que comprove serem decorrentes direta e exclusivamente do inadimplemento da obrigação de escritura. Trata-se, em verdade, de despesas acessórias, compatíveis com a natural complexidade de um negócio imobiliário envolvendo terceiros e garantias reais, não se podendo imputar ao réu o dever de indenizá-las sem violar o princípio da causalidade. No que tange aos danos morais, também não se evidenciam elementos fáticos capazes de configurar abalo moral indenizável. O simples desconforto ou frustração pela demora na regularização dominial, sem demonstração de repercussão extraordinária no patrimônio imaterial do autor, não ultrapassa os limites do aborrecimento legítimo inerente às relações obrigacionais. Assim, ausentes os pressupostos do art. 186 e 927 do Código Civil, improcedem os pedidos de reparação por danos materiais e morais. III - DISPOSITIVO
Ante o exposto, com fundamento no art. 487, I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados por JOSÉ GALVÃO DE FRANÇA, para: a) Condenar a empresa MANHATTAN SPRING PARK EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA a outorgar a escritura definitiva do imóvel descrito na petição inicial, livre de quaisquer ônus, no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de expedição de mandado judicial, nos termos do art. 497 do CPC; b) Julgar improcedentes os pedidos de indenização por danos materiais e morais; c) Julgar improcedente o pedido em face de ALCIMOR AGUIAR ROCHA NETO, por ausência de inadimplemento contratual de sua parte; d) Condenar a empresa ré Manhattan Spring Park ao pagamento de 50% (cinquenta por cento) das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa atualizado, considerando o grau de zelo profissional e o tempo exigido para o deslinde da causa; e) Condenar o autor JOSÉ GALVÃO DE FRANÇA ao pagamento dos 50% (cinquenta por cento) remanescentes das custas processuais e honorários advocatícios, proporcional à sucumbência nos pedidos indenizatórios, nos termos do art. 86, caput, do CPC; f) Isentar o réu ALCIMOR AGUIAR ROCHA NETO do pagamento de custas e honorários advocatícios, por força de sua sucumbência mínima, com base no art. 86, parágrafo único, do CPC. Ficam as partes advertidas, desde logo, que a oposição de embargos de declaração fora das hipóteses legais e/ou com postulação meramente infringente lhes sujeitará a imposição da multa prevista pelo artigo 1026, § 2º, do Código de Processo Civil. Com o trânsito em julgado, arquivem-se os autos com a devida baixa. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Fortaleza, 26 de maio de 2025 Maria Valdenisa de Sousa Bernardo Juíza de Direito