Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
APELADO: VIP IMOBILIARIA LTDA - EPP EMENTA: DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL EM AÇÃO DE EXECUÇÃO DE DÉBITOS CONDOMINIAIS. UNIDADE IMOBILIÁRIA OBJETO DE INSTRUMENTO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMISSÃO NA POSSE DO PROMITENTE COMPRADOR. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO. FATO INCONTROVERSO. IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA EM FACE DA EMPRESA PROMITENTE VENDEDORA PARA RESPONDER PELAS DESPESAS CONDOMINIAIS. TEMA 886 DO STJ. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. I. CASO EM EXAME 1.
Intimação - ESTADO DO CEARÁPODER JUDICIÁRIOTRIBUNAL DE JUSTIÇAGABINETE DO DESEMBARGADOR CARLOS ALBERTO MENDES FORTE PROCESSO N.: 0246733-58.2024.8.06.0001 CONDOMINIO DO EDIFICIO SCALA RESIDENZA
Trata-se de apelação cível interposta pelo Condomínio do Edifício Scala Residenza, visando a reforma da sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza, que, nos autos da ação de execução de título extrajudicial, julgou extinto o presente feito ante o reconhecimento da ilegitimidade passiva da Vip Imobiliária Ltda. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A controvérsia recursal recai sobre o possível reconhecimento da responsabilidade solidária do proprietário registral sobre cotas condominiais inadimplidas, apesar da unidade imobiliária estar na posse do promissário comprador. III. RAZÃO DE DECIDIR 3. O Superior Tribunal de Justiça, em julgamento de recurso repetitivo (Tema 886) fixou as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; e c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 4. No caso dos autos, considerando que as cotas condominiais executadas neste feito são referentes ao período de 11 de setembro de 2023 a 10 de maio de 2024, enquanto que a referida unidade imobiliária foi vendida pela empresa ré em 11 de julho de 2016 (id. 27352254), com ciência inequívoca da transação pela parte autora ainda em 2018, como consignado na sentença de origem (id. 27352264), entendo que diante da aplicação do tema 886 do Superior Tribunal de Justiça, não possui a requerida legitimidade para figurar no polo passivo da demanda. 5. Portanto, diante da evidência de que a relação jurídica material do imóvel pertence a terceiro e que os débitos em questão são posteriores à promessa de compra e venda, imperiosa a manutenção do entendimento de ilegitimidade da recorrida para figurar na execução, não havendo que se falar em responsabilidade pelo pagamento do débito exequendo. IV. DISPOSITIVO 6. Recurso conhecido e desprovido. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 2ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer do recurso para negar-lhe provimento, nos termos do voto do relator. DESEMBARGADOR CARLOS ALBERTO MENDES FORTE RELATOR RELATÓRIO 1.
Trata-se de apelação cível interposta pelo Condomínio do Edifício Scala Residenza, visando a reforma da sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza, que, nos autos da ação de execução de título extrajudicial, julgou extinto o presente feito ante o reconhecimento da ilegitimidade passiva da Vip Imobiliária Ltda. 2. Irresignada, em suas razões recursais, requer a exequente a reforma da sentença de origem, uma vez que ajuizada a demanda em desfavor do proprietário registral, devendo ser reconhecida, no caso, pelo menos a existência da responsabilidade solidária sobre o inadimplemento da cota condominial. Assevera que somente se adquire os direitos reais a partir da transferência do imóvel junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, de modo que legalmente, a executada ainda detém a propriedade do imóvel. Dessa forma, requer o conhecimento e o provimento do apelo interposto. 3. Contrarrazões apresentadas refutando as teses recursais. 4. É o relatório. VOTO 5. Inicialmente, presentes os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, conheço do recurso e passo a analisá-lo. 6. A controvérsia recursal recai sobre o possível reconhecimento da responsabilidade solidária do proprietário registral sobre cotas condominiais inadimplidas, apesar da unidade imobiliária estar na posse do promissário comprador. 7. Pois bem. 8. Destaque-se, de pronto, que a tese recursal não merece provimento, em parte, no tocante à aplicação do tema 886 do STJ (REsp nº 1.345.331/RS ), que fixou tese repetitiva, nos seguintes termos: "a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.". 9. Desse modo, sobre a questão, entende a Corte Cidadã que somente após o efetivo exercício dos direitos de propriedade, com a entrega das chaves, se mostra razoável imputar ao comprador a obrigação relativa às despesas condominiais. 10. No caso dos autos, considerando que as cotas condominiais executadas neste feito são referentes ao período de 11 de setembro de 2023 a 10 de maio de 2024, enquanto que a referida unidade imobiliária foi vendida pela empresa ré em 11 de julho de 2016 (id. 27352254), com ciência inequívoca da transação pela parte autora ainda em 2018, como consignado na sentença de origem (id. 27352264), entendo que diante da aplicação do tema 886 do Superior Tribunal de Justiça, não possui a requerida legitimidade para figurar no polo passivo da demanda. 11. Portanto, diante da evidência de que a relação jurídica material do imóvel pertence a terceiro e que os débitos em questão são posteriores à promessa de compra e venda, imperiosa a manutenção do entendimento de ilegitimidade da recorrida para figurar na execução, não havendo que se falar em responsabilidade pelo pagamento do débito exequendo. 12. A propósito, seguem precedentes desta Corte de Justiça em casos análogos: DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO DE TAXAS DE CONDOMÍNIO. UNIDADES IMOBILIÁRIAS OBJETO DE INSTRUMENTO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMISSÃO NA POSSE DOS PROMITENTES COMPRADORES. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO. FATO INCONTROVERSO. IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA DAS TAXAS CONDOMINIAIS ANTERIORES. PROMITENTE COMPRADOR SOMENTE RESPONDERÁ APÓS O RECEBIMENTO DAS CHAVES. TEMA 886 DO STJ. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. 1. O cerne recursal consiste na responsabilidade dos autores, ora apelados, por dívida proveniente de despesas e contribuições condominiais anteriores ao recebimento do imóvel, qual seja, no período de maio de 2014 até dezembro de 2015 (sala 1112) e maio de 2014 até abril de 2016 (sala 1113). 2. O Superior Tribunal de Justiça, em julgamento de recurso repetitivo (Tema 886) fixou as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; e c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador (Apelação Cível - 0142157-29.2015.8.06.0001, Rel. Desembargador(a) CARLOS ALBERTO MENDES FORTE, 2ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 01/02/2023, data da publicação: 03/02/2023). 3. Compulsando os autos, verifica-se que as duas unidades imobiliárias foram recebidos pelos apelados em 17.12.2015, em relação à sala 1112, e em 06.04.2016, no que tange à sala 1113 (fls. 14-15), quando houve a efetiva entrega das chaves, momento no qual surge a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais. Nesse sentido, sustentam os recorridos serem partes ilegítimas para responderem pelas taxas de condomínio anteriores às mencionadas datas. 4. In casu, de fato, os apelados demonstraram o fato constitutivo de seu direito (art. 373, I, do CPC), comprovando que as taxas condominiais relativas às unidades imobiliárias em tela, datadas de maio de 2014 a dezembro de 2015 quanto a sala 1112 e maio de 2014 a abril de 2016 quanto a sala 1113, venceram em data anterior à imissão de seus adquirentes na posse naquelas unidades. Ademais, vislumbra-se dos autos que inexiste qualquer valor a ser executado pelo condomínio em relação a período posterior à imissão na posse dos executados, ora apelados, nos referidos imóveis. 5. Destarte, mantém-se a sentença recorrida que exonerou os recorridos da obrigação de pagamento das taxas condominiais discutidas na demanda, tudo conforme a presente fundamentação. 6. Recurso conhecido e improvido. Sentença mantida. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 2ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, em conhecer do Apelo interposto para, contudo, NEGAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto da Relatora. (Apelação Cível - 0178407-56.2018.8.06.0001, Rel. Desembargador(a) MARIA DE FÁTIMA DE MELO LOUREIRO, 2ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 01/03/2023, data da publicação: 01/03/2023) DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL EM AÇÃO DE COBRANÇA DE DÉBITOS CONDOMINIAIS. UNIDADE IMOBILIÁRIA OBJETO DE INSTRUMENTO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMISSÃO NA POSSE DA PROMITENTE COMPRADORA. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO. CONFISSÃO DA PROMITENTE COMPRADORA. FATO INCONTROVERSO. IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA EM FACE DA EMPRESA PROMITENTE VENDEDORA PARA RESPONDER PELAS DESPESAS CONDOMINIAIS. TEMA 886 DO STJ. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1. O cerne recursal consiste na impossibilidade de cobrança de taxas condominiais em face de terceiro diverso do titular do domínio do imóvel, quando o bem fora objeto de instrumento particular de promessa de compra e venda não levado a registro perante o cartório competente, contudo com ciência inequívoca do condomínio acerca de quem exercer a posse sobre o bem. 2. O Superior Tribunal de Justiça, em julgamento de recurso repetitivo (Tema 886) fixou as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; e c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 3. Ademais, a cobrança formulada na exordial no tocante ao pagamento das taxas condominiais inadimplidas pela parte Valdenia Ribeiro de Souza não podem recair sobre a parte ora apelante, eis que aquela confessou na sua peça contestatória (fls.153/162) ser a legítima devedora do débito ora discutido, o que torna o fato incontroverso. 4. Além disso, pela aplicação da tese fixada no tema 886 do STJ, verificando-se que o contrato de compra e venda do imóvel (fls.257/271) se deu no ano de 2005, não pode, a cobrança indicada nos autos referente às taxas condominiais em período posterior ao contrato, recair sobre a empresa apelante, eis que o vínculo jurídico do imóvel passou a se dar com a parte apelada Valdenia Ribeiro de Souza. Incidência do disposto no artigo 374, incisos II e III do CPC. 5. Restando comprovado que o condomínio detinha, já no momento da propositura da ação de cobrança, ciência de que a posse do imóvel é exercida pela promissária compradora, pelo que forçoso reconhecer a impossibilidade de direcionamento da cobrança em face da recorrente para responder pelo débito sub judice. Tese acolhida neste ponto. 6. Recurso conhecido e parcialmente provido. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 2ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, em conhecer do recurso, para dar-lhe parcial provimento, nos termos do voto proferido pelo Desembargador Relator. Fortaleza, 01 de fevereiro de 2023. CARLOS ALBERTO MENDES FORTE Presidente do Órgão Julgador DESEMBARGADOR CARLOS ALBERTO MENDES FORTE Relator (Apelação Cível - 0142157-29.2015.8.06.0001, Rel. Desembargador(a) CARLOS ALBERTO MENDES FORTE, 2ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 01/02/2023, data da publicação: 03/02/2023) Ementa: APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA DE DÉBITOS CONDOMINIAIS. UNIDADE IMOBILIÁRIA OBJETO DE INSTRUMENTO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADA A REGISTRO. IMISSÃO NA POSSE DO PROMITENTE COMPRADOR. CIÊNCIA DO CONDOMÍNIO. ILEGITIMIDADE PASSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR PARA RESPONDER PELAS DESPESAS CONDOMINIAIS. TEMA 886 DO STJ. PRELIMINAR ACOLHIDA. SENTENÇA REFORMADA. 1. O cerne recursal consiste na legitimidade da titular do domínio do imóvel pelo pagamento de cotas condominiais, quando o bem fora objeto de instrumento particular de promessa de compra e venda não levado a registro perante o cartório competente. 2. A pretensão autoral consiste na condenação da apelante ao pagamento de cotas condominiais ordinárias e/ou extraordinárias não pagas com vencimento no período entre 05/04/2018 e 05/03/2019 referentes à unidade 212, totalizando, no momento da propositura da ação, o montante de R$ 10.094,52 (dez mil noventa e quatro reais e cinquenta e dois centavos). 3. A parte demandada sustenta que o imóvel em questão fora alienado em 1991, sendo devidamente quitado em 1996. No entanto, por inércia e inadimplemento contratual do promitente comprador, permaneceu registrada como propriedade do promovido junto ao Cartório de Registro de Imóveis. 4. O Superior Tribunal de Justiça, em julgamento de recurso repetitivo (Tema 886) fixou as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; e c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 5. Embora o instrumento particular de promessa de compra e venda acostado aos autos pelo demandado não seja, por si só, suficiente para comprovar a imissão do promitente comprador na posse do imóvel e a ciência inequívoca do condomínio demandante, consta das listas de presença das Atas de Assembleia Extraordinárias realizadas aos 04/10/2016 e aos 13/08/2018, o nome do adquirente como condômino responsável pela unidade imobiliária. 6. Restando comprovado que o condomínio detinha, já no momento da propositura da ação de cobrança, ciência de que a posse do imóvel é exercida pelo promissário comprador, pelo que forçoso reconhecer a ilegitimidade da recorrente para responder pelo débito sub judice. Preliminar acolhida. 7. Recurso conhecido e provido. Sentença reformada. (TJCE - 0125669-57.2019.8.06.0001 - Classe/Assunto: Apelação Cível / Despesas Condominiais - Relator(a): FRANCISCO MAURO FERREIRA LIBERATO - Comarca: Fortaleza - Órgão julgador: 1ª Câmara Direito Privado - Data do julgamento: 30/11/2022 - Data de publicação: 30/11/2022) DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DÍVIDAS CONDOMINIAIS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA SEM REGISTRO. POSSE DO COMPRADOR. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO. ILEGITIMIDADE PASSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação Cível interposta pelo Condomínio do Edifício Ocean Tower contra sentença da 2ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza que, em sede de exceção de pré-executividade, reconheceu a ilegitimidade passiva de Bruno Guidorene e julgou extinta a Ação de Execução de Título Executivo Extrajudicial ajuizada para cobrança de taxas condominiais. O apelante sustenta que, ao propor a execução, dispunha apenas da matrícula do imóvel e que o nome constante como proprietário deveria ser responsabilizado pelas obrigações condominiais. Requereu o provimento do recurso para anular a sentença e determinar o prosseguimento do feito contra o executado. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em definir se o promitente vendedor de imóvel, cuja promessa de compra e venda não foi registrada, pode ser legitimamente demandado por débitos condominiais após a imissão na posse do promitente comprador e diante da ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.345.331/RS (Tema 886), firmou entendimento no sentido de que a responsabilidade pelo pagamento de taxas condominiais não decorre exclusivamente do registro da propriedade, mas da posse efetiva do imóvel pelo promissário comprador, desde que o condomínio tenha ciência inequívoca da transação. 4. Ainda segundo a tese firmada no referido precedente, nas hipóteses em que o compromisso de compra e venda não é levado a registro, a responsabilidade pelas despesas condominiais pode recair sobre o comprador, caso demonstrada sua posse e a ciência do condomínio. 5. No caso concreto, restou comprovado que o promissário comprador se imitira na posse do imóvel (fls. 81 e 83) e que o condomínio tinha ciência inequívoca da transação (fls. 112/125). 6. Assim, uma vez preenchidos os requisitos do Tema 886 do STJ, mostra-se acertada a extinção da execução por ilegitimidade passiva do promitente vendedor. IV. DISPOSITIVO 7. Recurso conhecido e desprovido. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 485, VI, e 917, §1º. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.345.331/RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, j. 08.04.2015, DJe 20.04.2015 (Tema 886); STJ, AgInt nos EDcl no AREsp 1514101/GO, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, j. 09.03.2020, DJe 16.03.2020. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 1ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer do recurso para NEGAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto do relator. Fortaleza, data da assinatura digital. DESEMBARGADOR ANTÔNIO ABELARDO BENEVIDES MORAES Presidente do Órgão Julgador DESEMBARGADOR CARLOS AUGUSTO GOMES CORREIA Relator (Apelação Cível - 0131369-14.2019.8.06.0001, Rel. Desembargador(a) CARLOS AUGUSTO GOMES CORREIA, 1ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 30/04/2025, data da publicação: 02/05/2025) 13.
Ante o exposto, CONHEÇO do recurso, para NEGAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO, mantendo-se inalterada a sentença de origem. 14. Com o resultado deste julgamento, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais para 12% sobre o valor da causa, na forma do art. 85, §11, CPC. 15. É como voto. Fortaleza, 01 de outubro de 2025. DESEMBARGADOR CARLOS ALBERTO MENDES FORTE Relator