Publicacao/Comunicacao
Intimação - sentença
SENTENÇA
Processo: 0128161-56.2018.8.06.0001.
APELANTE: FORTCASA INCORPORADORA E IMOBILIARIA LTDA, PAROMA CONSTRUCOES E EMPREENDIMENTOS LTDA
APELADO: JANETE DOS SANTOS FERREIRA EMENTA: DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. IMPOSSIBILIDADE DE FRUIÇÃO DO IMÓVEL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME: 1. Apelação interposta por Fortcasa Incorporadora e Imobiliária Ltda e Paroma Construções e Empreendimentos Ltda contra sentença que, em ação ajuizada por Janete dos Santos Ferreira, rescindiu contrato de promessa de compra e venda do lote nº 35, quadra E, do Loteamento Planalto Mondubim, condenando as rés à restituição integral de R$ 17.442,17 e ao pagamento de R$ 5.000,00 por danos morais, em razão da indisponibilidade prática do imóvel e da inadequação dos lotes oferecidos em substituição. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO: 2. Cinge-se a controvérsia em verificar: (i) a legitimidade passiva da Fortcasa no polo passivo da demanda; (ii) a existência de prova suficiente do inadimplemento imputado às fornecedoras; (iii) se a resolução contratual decorreu de culpa da compradora ou das vendedoras; (iv) se cabível restituição integral das parcelas pagas; e (v) se configurado dano moral indenizável. III. RAZÕES DE DECIDIR: 3. A Fortcasa integra a cadeia de fornecimento, pois atuou como administradora do empreendimento e participou diretamente da dinâmica contratual, atraindo a responsabilidade solidária prevista nos arts. 7º, parágrafo único, 18, 25, §1º, e 34 do CDC. 4. A prova testemunhal produzida na audiência de ID 35139913 confirmou que a autora foi impedida de utilizar o lote adquirido, encontrando-o fechado, além de haver sido conduzida a lotes substitutivos alagados e inadequados, o que evidencia inadimplemento das fornecedoras. 5. A certidão registral não afasta a falha contratual, pois a controvérsia não recai sobre transferência formal de domínio, mas sobre a indisponibilidade prática do imóvel para a compradora. 6. Reconhecida a culpa das fornecedoras, aplica-se a Súmula 543 do STJ, impondo-se a restituição integral das quantias pagas, sem retenção contratual e sem exclusão da corretagem, porque a resolução não decorreu de conduta da compradora. 7. O dano moral é devido, uma vez que a frustração do projeto de moradia, a perda da utilidade do negócio e a negativa de solução adequada ultrapassam o mero aborrecimento, sendo adequado o valor de R$ 5.000,00. 8. Não se conhece do capítulo recursal relativo ao termo inicial dos juros de mora, por inovação recursal. IV. DISPOSITIVO: 9. Recurso conhecido e desprovido. Sentença mantida. Dispositivos relevantes citados: arts. 7º, parágrafo único, 14, 18, 25, §1º, e 34 do Código de Defesa do Consumidor; arts. 319, 330, 292, 373, 1.009 e 1.013 do Código de Processo Civil; art. 85, §11, do Código de Processo Civil. Jurisprudência relevante citada: Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça. ACÓRDÃO:
Intimação - ESTADO DO CEARÁPODER JUDICIÁRIOTRIBUNAL DE JUSTIÇAGABINETE DO DESEMBARGADOR RAIMUNDO NONATO SILVA SANTOS - APELAÇÃO CÍVEL (198) Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 3ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, em conhecer do recurso para negar-lhe provimento na parte conhecida, nos termos do voto proferido pelo Excelentíssimo Desembargador Relator. Fortaleza, 13 de maio de 2026. DESEMBARGADOR RAIMUNDO NONATO SILVA SANTOS Relator RELATÓRIO
Cuida-se de apelação interposta por Fortcasa Incorporadora e Imobiliária Ltda e Paroma Construções e Empreendimentos Ltda contra a sentença que, nos autos de ação ordinária indenizatória ajuizada por Janete dos Santos Ferreira, julgou procedentes os pedidos para rescindir o contrato de promessa de compra e venda do lote nº 35, quadra E, do Loteamento Planalto Mondubim, condenando as rés à restituição integral de R$ 17.442,17 e ao pagamento de R$ 5.000,00 por dano moral, além de custas e honorários advocatícios de 10 por cento sobre o valor da condenação, conforme sentença de ID 35139924. Narra a inicial que a autora firmou, em 25/08/2016, contrato particular de promessa de compra e venda do mencionado lote, pelo preço total de R$ 67.500,00, a ser quitado em 120 parcelas mensais, e que, após haver pago a quantia de R$ 17.442,17, ao dirigir-se ao imóvel para iniciar a construção, deparou-se com o terreno cercado e com a informação de que teria sido negociado com outra pessoa, razão pela qual requereu a devolução integral dos valores pagos e compensação moral, conforme petição inicial de ID 35139436, quadro resumo do contrato de ID 35139791, extratos de pagamento de IDs 35139793 e 35139823 e comprovante de boleto de ID 35139794. Em contestação, as promovidas suscitaram, em preliminar, ilegitimidade passiva da Fortcasa, inépcia da inicial, impugnação ao valor da causa e à gratuidade da justiça. No mérito, sustentaram inexistir prova da revenda do lote, afirmaram que a autora deu causa à resolução contratual ao cessar os pagamentos e defenderam a aplicação de cláusula de retenção de 50 por cento das parcelas quitadas, com exclusão da comissão de corretagem, conforme ID 35139824. A autora apresentou réplica, rebatendo as preliminares e reiterando a tese de inadimplemento das fornecedoras, com ênfase na participação direta da Fortcasa na cadeia de consumo e na impossibilidade de apresentação de prova documental direta da revenda, por se tratar de negócios formalizados por instrumentos particulares, conforme ID 35139854. Na audiência de instrução realizada em 19/07/2022, foram ouvidas as testemunhas Otacílio Cardoso Costa Filho e Jairo dos Santos Ferreira, cujos relatos confirmaram que a autora limpou o terreno para futura construção, retornou dias depois e o encontrou fechado, além de haver sido conduzida a outros lotes alagados e inadequados, conforme termo de audiência de ID 35139913. Nas razões recursais, as apelantes insistem na ilegitimidade passiva da Fortcasa, na ausência de prova idônea da alienação do lote a terceiro, na culpa exclusiva da compradora pela rescisão, na aplicação da cláusula contratual de retenção, na exclusão da corretagem, na inexistência de dano moral e, ainda, suscitam a revisão do valor da causa, da gratuidade judiciária e do termo inicial dos juros de mora, conforme petição de interposição de ID 35139928 e razões de ID 35139929. Em contrarrazões, a apelada pugna pela manutenção integral da sentença, sustentando que a Fortcasa integrou a relação de consumo, que a prova testemunhal confirmou a indisponibilidade do lote e a inadequação dos terrenos oferecidos em permuta, que a restituição integral decorre da culpa exclusiva das rés e que a indenização moral foi fixada em valor moderado, conforme IDs 35139934 e 35139935. É o relatório. VOTO Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço da apelação. Quanto à preliminar de ilegitimidade passiva da Fortcasa, a insurgência não merece acolhimento. O marco normativo aplicável parte da disciplina consumerista. Os arts. 7º, parágrafo único, 18, 25, §1º, e 34 do Código de Defesa do Consumidor consagram a responsabilidade solidária daqueles que integram a cadeia de fornecimento ou que atuam por intermédio de prepostos no mercado de consumo. Não se examina, aqui, apenas a titularidade dominial do imóvel, mas a estrutura negocial efetivamente posta à disposição da consumidora. No caso concreto, o quadro resumo contratual de ID 35139791 e a via contratual de ID 35139825 identificam a Fortcasa como administradora do empreendimento, vinculando-a operacionalmente à contratação, à cobrança e ao relacionamento contratual. A cláusula terceira, parágrafo quinto, do instrumento de IDs 35139826 a 35139839 estabelece, inclusive, que os pagamentos poderiam ser realizados na sede da administradora, o que demonstra sua atuação direta no adimplemento do contrato. A circunstância de a Paroma figurar como promitente vendedora não exclui a responsabilidade solidária da Fortcasa, pois ambas compuseram, em conjunto, a oferta e a execução do serviço imobiliário disponibilizado à autora. Igualmente correta a sentença ao manter o valor da causa em R$ 27.442,17. O art. 292 do CPC vincula o valor da causa ao proveito econômico perseguido. Aqui, a autora buscou a restituição da quantia efetivamente desembolsada, R$ 17.442,17, somada ao valor postulado a título de compensação moral, R$ 10.000,00, totalizando precisamente o montante indicado na exordial. O fato de o contrato possuir valor global superior não impõe, por si só, a adoção desse patamar, pois a pretensão condenatória não se volta ao recebimento do preço total do negócio, mas ao desfazimento contratual com restituição do que foi efetivamente pago e reparação moral correlata. No que tange à gratuidade judiciária, as recorrentes não lograram afastar a presunção de veracidade da declaração de hipossuficiência. O art. 99, §3º, do CPC assegura que a alegação de insuficiência deduzida por pessoa natural presume-se verdadeira, cabendo à parte contrária demonstrar, com elementos concretos, a capacidade financeira incompatível com o benefício. As apelantes limitaram-se a afirmar, em abstrato, que a compra do lote indicaria situação econômica confortável. Tal raciocínio não se sustenta. O próprio contrato revela aquisição parcelada em 120 prestações, o que, longe de evidenciar abastança, indica esforço financeiro prolongado para aquisição paulatina de bem imóvel. A decisão concessiva de origem, constante do ID 35139797, e a manutenção do benefício pela sentença de ID 35139924 mostram-se, portanto, adequadas. Superadas as questões preliminares, passa-se ao núcleo do mérito recursal. A questão jurídica central consiste em definir se a resolução contratual decorreu de inadimplemento da compradora, como sustentam as apelantes, ou de falha imputável às fornecedoras, como reconhecido pela sentença. O marco normativo é novamente consumerista, incidindo, ainda, os princípios da boa-fé objetiva, da confiança legítima e da vinculação da oferta. Nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel submetidos ao CDC, a tutela do adquirente não se restringe à titularidade formal do bem, mas abrange a utilidade concreta que o negócio prometia proporcionar. A prova produzida confirma a versão da autora. O extrato do contrato de ID 35139823 demonstra que ela vinha adimplindo regularmente o ajuste até o momento da ruptura fática. Na audiência de instrução de ID 35139913, a testemunha Otacílio Cardoso Costa Filho relatou que esteve com familiares da autora no local para limpeza do terreno e preparação da futura construção, tendo retornado depois para constatar que o acesso havia sido fechado, além de narrar que lhe foram mostrados outros lotes alagados e inadequados. O declarante Jairo dos Santos Ferreira, irmão da autora, confirmou que o terreno originalmente adquirido se encontrava tomado por terceiro e que a solução oferecida pelas empresas consistiu em substituição por lotes de qualidade inferior, com características incompatíveis com o objetivo residencial pretendido. Não procede a crítica recursal de que a prova testemunhal seria frágil ou superada pela certidão registral de ID 35139792. A certidão do cartório apenas atesta que a Paroma permanecia formalmente como proprietária tabular do imóvel, o que é plenamente compatível com a narrativa autoral, já que a controvérsia não se prende à transferência registral da propriedade, mas à indisponibilidade fática do lote à compradora, que se viu impedida de acessar e utilizar o bem prometido. O inadimplemento contratual, neste contexto, manifestou-se pelo descumprimento da prestação de disponibilização útil do lote à consumidora, e não necessariamente pela outorga de escritura pública a terceiro. Também não convence a tese de que a autora teria optado por autotutela injustificada ao interromper os pagamentos. O conjunto probatório evidencia que a suspensão do adimplemento ocorreu após a constatação de que o terreno não mais se encontrava em condição de fruição, circunstância seguida de tentativa extrajudicial de solução pelas próprias fornecedoras, que ofereceram permuta. A proposta substitutiva, porém, mostrou-se inidônea, diante da oferta de lotes alagados e inadequados, como reconhecido pela prova oral. Não se trata, pois, de simples desistência da compradora, mas de reação ao descumprimento anterior do contrato pelas fornecedoras. Em casos como o presente, incide a Súmula 543 do STJ, segundo a qual, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao CDC, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente quando a culpa exclusiva for do promitente vendedor ou construtor. E é exatamente essa a situação delineada nos autos. A autora perdeu a utilidade do negócio por fato imputável às rés, razão pela qual a devolução deve ser integral, sem retenção contratual. A cláusula contratual de retenção invocada pelas apelantes não incide porque pressupõe resolução imputável ao comprador. Reconhecida a culpa das fornecedoras, resta afastada a base fática que autorizaria o desconto. O mesmo se aplica à pretensão de exclusão da comissão de corretagem. Não houve, no caso, contratação autônoma de corretor pela autora. A negociação foi travada no contexto da própria estrutura comercial das rés, de modo que a transferência desse encargo à consumidora, em contexto de inadimplemento das fornecedoras, mostra-se indevida. A restituição integral, portanto, deve abranger toda a quantia comprovadamente paga, nos termos dos IDs 35139793 e 35139823. Quanto ao dano moral, a sentença igualmente merece ser mantida. O ordenamento não reputa qualquer inadimplemento contratual como lesivo à honra ou à dignidade. Todavia, há hipóteses em que a violação contratual projeta consequências que extrapolam o simples descumprimento patrimonial. O caso presente é uma delas. A autora não apenas deixou de receber o bem prometido. Ela foi surpreendida com a inutilização prática do lote adquirido após significativo esforço financeiro, viu frustrado o projeto de construir sua moradia e ainda foi conduzida a terrenos substitutivos sabidamente inadequados. A sequência dos fatos, somada à negativa de restituição espontânea, revela ofensa à esfera anímica em intensidade superior ao mero dissabor. Nessas circunstâncias, a indenização fixada em R$ 5.000,00 mostra-se moderada e proporcional. Não representa enriquecimento sem causa da autora, tampouco se apresenta excessiva em face da gravidade do ilícito e da necessidade pedagógica da condenação. Ao contrário, o valor é até contido diante da repercussão concreta da conduta das rés. Não há, por isso, fundamento para exclusão nem para redução do quantum arbitrado.
Ante o exposto, CONHEÇO do recurso para NEGAR-LHE PROVIMENTO, mantendo integralmente a sentença recorrida. Nos termos do art. 85, §11, do CPC, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais de 10% para 15% sobre o valor atualizado da condenação, observada a base fixada na sentença. Registre-se que a oposição reiterada de embargos com caráter protelatório poderá ensejar a aplicação da multa prevista no art. 1.026, §§ 2º e 3º, do Código de Processo Civil, bem como a não admissão de novos embargos caso os anteriores tenham sido reputados protelatórios, nos termos do § 4º do mesmo dispositivo. É como voto. Fortaleza, 13 de maio de 2026. DESEMBARGADOR RAIMUNDO NONATO SILVA SANTOS Relator