Publicacao/Comunicacao
Intimação - Despacho
DESPACHO
Intimação - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO CEARÁ 2ª VARA COMARCA DE HORIZONTE Vistos etc. I. RELATÓRIO.
Trata-se de ação de rescisão de contrato com restituição de valores ajuizada por DAYMISSON LIMA DA COSTA em face de VILLA HORIZONTE I EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA, MONTENEGRO REALIZAÇÕES IMOBILIÁRIAS LTDA E VILLA EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA, todos qualificados nos autos. Em síntese, alega a parte autora que (1) em dezembro de 2016 celebrou contrato de promessa de compra e venda, com a primeira requerida, tendo por objeto o lote DD 29, assumindo o pagamento de 144 parcelas, totalizando R$ 39.856,83 incluído o sinal de 2.238,27; (2) pagou R$ 20.423,55, até o momento; (3) por dificuldades financeiras, optou pela rescisão contratual, porém foi surpreendido pela não restituição dos valores pagos. Ao final, requer a procedência da ação, para declarar a resolução do contrato, com a devolução de todos os valores pagos, e condenação das requeridas ao pagamento de R$ 10.000,00 a título de danos morais em virtude da cobrança indevida. Juntou documentos pessoais, planilhas de pagamento e contrato. Despacho, ID-113804218, deferindo os benefícios da justiça gratuita e determinando a citação dos requeridos. Audiência de conciliação frustrada por ausência das partes requeridas, conforme registrado no ID-113808827. Nova audiência de conciliação infrutífera, ID-11380958. Contestação pela requerida, ID-3809598, na qual aduziu o inadimplemento contratual por parte do devedor; legalidade da retenção de valores a título de fruição do imóvel e inexistência dos requisitos ensejadores do dano moral. Juntou documentos, dos quais destaco documentos constitutivos, contratos, notificações. A empresa Villa Empreendimentos e Participações LTDA, por meio da peça de contestação constante no ID-113809599, arguiu sua ilegitimidade passiva, sob o fundamento de inexistir qualquer vínculo contratual com a parte autora. De igual modo, a empresa Montenegro Realizações Imobiliárias LTDA, por meio da contestação acostada no ID-113809600, suscitou sua ilegitimidade passiva, alegando a ausência de relação jurídica entre as partes. As partes não pleitearam a produção de outras provas. É o relatório. Decido. II. FUNDAMENTAÇÃO.
Cuida-se de ação de rescisão de contrato com restituição de valores ajuizada por DAYMISSON LIMA DA COSTA em face de VILLA HORIZONTE I EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA, MONTENEGRO REALIZAÇÕES IMOBILIÁRIAS LTDA E VILLA EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA, todos qualificados nos autos. O feito comporta julgamento antecipado do mérito, com fundamento no art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil. Com efeito, os elementos de prospecção trazidos aos autos são suficientes para a solução da controvérsia. A questão é unicamente de direito, de modo que a farta documentação trazida pelas partes é suficiente para a resolução do mérito. Ademais, as partes não postularam a produção de outras provas. Logo, sendo o juiz o destinatário das provas, em prol da eficiência e razoável duração do processo, promovo o julgamento da lide no estado em que se encontra. PRELIMINAR DE ILEGITIDADE PASSIVA No que se refere a preliminar de ilegitimidade passiva suscitada pelas requeridas MONTENEGRO REALIZAÇÕES IMOBILIÁRIAS LTDA E VILLA EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA, entendo que merece acolhimento, posto que estes são alheios à relação contratual havida entre a autora e a VILLA HORIZONTE I EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. Desse modo, reconheço a ilegitimidade passiva de Montenegro Realizações Imobiliárias Ltda e Villa Empreendimentos e Participações Ltda, com fundamento no art. 17 do CPC. Estão presentes todos os pressupostos processuais e requisitos de admissibilidade da demanda, motivo pelo qual passo a apreciar o mérito propriamente dito. Vê-se que o regime jurídico aplicável ao caso concreto é o disposto no Código de Defesa do Consumidor, pois a parte autora é comprovadamente destinatária final do produto disponibilizado pela parte ré, à luz dos arts. 2º e 3º, do referido diploma legal, porquanto preenchidos os requisitos legais ali estabelecidos, observando-se, ainda, a teoria do diálogo das fontes, com a aplicação concomitante do Código Civil e da legislação extravagante. Estabelece o art. 475 do Código Civil que "a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos". Por sua vez, tem incidência no caso em análise a Súmula nº 53 do Superior Tribunal de Justiça: "Súmula nº 543 do STJ - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento". Por fim, estabelece o artigo 67-A da Lei nº 13.786/2018 que: Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: I - a integralidade da comissão de corretagem; II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga. § 1º Para exigir a pena convencional, não é necessário que o incorporador alegue prejuízo. § 2º Em função do período em que teve disponibilizada a unidade imobiliária, responde ainda o adquirente, em caso de resolução ou de distrato, sem prejuízo do disposto no caput e no § 1º deste artigo, pelos seguintes valores: I - quantias correspondentes aos impostos reais incidentes sobre o imóvel; II - cotas de condomínio e contribuições devidas a associações de moradores; III - valor correspondente à fruição do imóvel, equivalente à 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die; IV - demais encargos incidentes sobre o imóvel e despesas previstas no contrato. § 3º Os débitos do adquirente correspondentes às deduções de que trata o § 2º deste artigo poderão ser pagos mediante compensação com a quantia a ser restituída. § 4º Os descontos e as retenções de que trata este artigo, após o desfazimento do contrato, estão limitados aos valores efetivamente pagos pelo adquirente, salvo em relação às quantias relativas à fruição do imóvel. No caso de rescisão de contrato por culpa ou desistência do comprador, o adquirente tem o direito de receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, contudo é assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato o direito de reter parcela do montante, que, nos termos da jurisprudência dos Tribunais, pode ser fixado entre 10 e 25% do montante pago, conforme as circunstâncias do caso concreto, como se ilustra nos seguintes precedentes: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO-COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. CONSONÂNCIA DO ACÓRDÃO RECORRIDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. "A Segunda Seção do STJ, ao apreciar o REsp 1.723.519/SP, da Relatoria da Ministra Isabel Gallotti, estabeleceu, no tocante à cláusula penal fixada no contrato, nas hipóteses de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor pode ser de até 25% do total da quantia paga. Precedente: EAg 1.138.183/PE, Rel. Ministro Sidnei Beneti, Segunda Seção, julgado em 27/06/2012, DJe de 04/10/2012" ( AgInt no AREsp 1.568.920/GO, Rel. Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 03/03/2020, DJe de 25/03/2020) [...] (STJ - AgInt no AREsp: 1859432 RJ 2021/0088009-7, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 14/03/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 25/03/2022). AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL AJUIZADA PELOS PROMITENTES COMPRADORES. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICA DA LIDE. SÚMULAS 5 E 7/STJ. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. Verifica-se que o Tribunal estadual entendeu que o desfazimento do contrato decorreu de culpa exclusiva dos promitentes compradores, sendo devida a retenção, pela promitente vendedora, de parte dos valores adimplidos.. Na ocasião, concluiu ser adequada ao caso a retenção do percentual de 10% (dez por cento) do montante já pago. Essa premissa foi fundada em matéria fático-probatória, o que atrai a aplicação da Súmula 7/STJ. 2. Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. Precedentes. Aplicação, no ponto, da Súmula 83/STJ. 3. Agravo interno impróvido (STJ - AgInt no AREsp: 1788690 PR 2020/0296844-6, Relator: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 10/05/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 13/05/2021). Ressalte-se, porém, que as modificações promovidas pela Lei nº 13.786/2018 entraram em vigor na data de sua publicação (28/12/2018) e não se aplicam aos negócios celebrados antes de sua vigência, conforme decidido pelo STJ: RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. ACÓRDÃO RECORRIDO PROFERIDO EM JULGAMENTO DE IRDR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. RESOLUÇÃO IMOTIVADA PELO PROMITENTE COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. CLÁUSULA CONTRATUAL. PEDIDO DE ALTERAÇÃO. SENTENÇA CONSTITUTIVA. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO. Para os fins dos arts. 927 e 1.036 a 1.041 do CPC, fixa-se a seguinte tese: - Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão. 2. Recurso especial provido (STJ - REsp: 1740911 DF 2018/0109250-6, Relator: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 14/08/2019, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 22/08/2019). RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. NATUREZA MERAMENTE INDENIZATÓRIA, PREFIXANDO O VALOR DAS PERDAS E DANOS. PREFIXAÇÃO RAZOÁVEL, TOMANDO-SE EM CONTA O PERÍODO DE INADIMPLÊNCIA. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. INVIABILIDADE. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes. 2. No caso concreto, recurso especial não provido (STJ - REsp: 1498484 DF 2014/0306634-9, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 22/05/2019, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 25/06/2019). Desse modo, tendo o contrato de promessa de compra e venda de imóvel sido celebrado antes da entrada em vigor da Lei nº 13.786/2018, a legislação de regência, acima mencionada, deve ser aplicada. No caso dos autos, entendo que não houve a comprovação dos requisitos necessários à resolução por onerosidade excessiva, ou mesmo, da teoria da imprevisão ou violação da base objetiva do contrato, conforme arts. 477 a 479 do Código Civil e 6º, inciso V, 51, inciso IV. Portanto, tenho que o caso não é de resolução por culpa da requerida, mas sim, de pedido de resilição unilateral e imotivado pelo adquirente. O adquirente tinha ciência de suas obrigações e das consequências em caso de distrato imotivado. As cláusulas são bastante claras e objetivas, não havendo que se falar em nulidade do contrato ou de seu conteúdo, posto que inexistente abusividade na cobrança das parcelas. Também, não houve comprovação, à luz da boa-fé, de que o requerente tinha interesse em manter o contrato, buscando uma eventual renegociação dos valores devidos. Assim, reconheço que houve resilição unilateral imotivada pela parte autora, o que permite ao vendedor, no caso, à luz da súmula e da legislação, promover a retenção de valores pagos a título de multa contratual e comissão de corretagem. Nesse ponto, conforme os documentos de ID-113810348, e considerando que a requerida não impugnou especificante a quantia mencionada pela autora como preço parcialmente adimplido, de R$ 18.185,28 pelo lote 29, ônus que lhe incumbia, conforme arts. 341 e 374, inciso IV, do Código de Processo Civil, tenho que o fato se tornou incontroverso, devendo ser considerado como valor adimplido pela parte autora. O contrato prevê como consequências ao desfazimento do contrato, taxa de fruição de imóvel de 1% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, trinta por cento a título de cláusula penal, débitos tributários, conforme ITEM 9.9 do contrato. Referida previsão encontra-se distante da previsão legal e do entendimento jurisprudencial, que limitam a cláusula penal em no máximo vinte e cinco por cento dos valores pagos pelo consumidor. Portanto, reconheço o excesso e a nulidade parcial das aludidas cláusulas, fixando como cláusula penal e o direito de retenção pela requerida em 25% (vinte e cinco por cento) sobre o total dos valores pagos pelo requerente, em favor da parte requerida, bem como, dos valores eventualmente pagos a título de comissão de corretagem, na forma da legislação supra. Saliente-se que não há que se falar em cumulação de retenção em patamar superior a vinte e cinco por cento sobre o total pago pela consumidor, pois (1) as arras não podem ser cumuladas com cláusula penal, conforme decidido no (AgInt no AREsp n. 1.942.925/PR, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 26/6/2023, DJe de 30/6/2023), e além disso, (2) a requerida não comprovou a ocupação do imóvel a justificar outra retenção por utilização da res. Dessa forma, verifica-se que deve ser acolhida a pretensão autoral apenas em parte, no tocante ao ressarcimento imediato e parcial dos valores pagos decorrentes do negócio jurídico firmado e posteriormente impugnado pela parte autora, devendo ser retido, do total pago, o equivalente a vinte e cinco por cento do montante pago em favor da incorporadora e eventual comissão de corretagem. Quanto ao pedido de indenização por danos morais, inexistem elementos nos autos que evidenciam que a parte promovida tenha praticado qualquer conduta ilícita ou submetido a parte autora a situação de vexame que tenha violado sua honra e dignidade ou lhe causado constrangimento perante terceiros a ponto de lhe causar danos morais. São pressupostos da responsabilidade civil, a existência de conduta ilícita, de nexo causal entre esta conduta e o dano. Logo, inexistindo a conduta ilícita e o dano, não há os requisitos mínimos para embasar a obrigação de indenizar, diante da ausência dos elementos caracterizadores da responsabilidade civil, elencados nos arts. 186 e 927 do Código Civil. III. DISPOSITIVO.
Diante do exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial, extinguindo o processo com resolução de mérito, nos moldes do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, unicamente para (1) condenar a requerida a restituir imediata e parcialmente os valores pagos pelo comprador, autorizada a retenção de vinte e cinco por cento do total pago e de valores pagos a título de comissão de corretagem, consoante a fundamentação, com correção monetária pelo mesmo índice adotado no contrato, a contar de cada desembolso, e juros de mora de um por cento ao mês, a partir do trânsito em julgado da sentença, conforme sedimentado no AgInt no REsp n. 2.055.437/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 18/9/2023, DJe de 20/9/2023. Ante a sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento das custas processuais, na razão de metade para cada uma delas, e honorários advocatícios, os quais arbitro em dez por cento do proveito econômico obtido por cada uma delas, em favor da parte adversa. Observe-se o disposto no artigo 523 do Código de Processo Civil. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Com o trânsito em julgado, nada sendo requerido, arquivem-se. Horizonte, data do sistema. Pedro Marcolino Costa Juiz de Direito