Procedimento Comum Cível 0586311-92.2000.8.06.0001 - TJCE

Procedimento Comum Cível 0586311-92.2000.8.06.0001 - TJCE | JusConsulta

Movimentações

Publicacao/Comunicacao Intimação - DESPACHO DESPACHO APELANTE: T & A CONSTRUÇÕES LTDA, CONSTRUTORA ANTARES LTDA, CONDOMÍNIO RESIDENCIAL GOLDEN GARDEM II APELADO: CONDOMÍNIO RESIDENCIAL GOLDEN GARDEM II, T & A CONSTRUCOES LTDA, CONSTRUTORA ANTARES LTDA DESPACHO Intimação - ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA GABINETE DESEMBARGADORA MARIA REGINA OLIVEIRA CAMARA PROCESSO N°: 0586311-92.2000.8.06.0001 CLASSE PROCESSUAL: APELAÇÃO CÍVEL (198) ASSUNTO: [Obrigação de Fazer / Não Fazer] Vistos, etc.Nos termos do art. 1.023, §2°, do CPC, intime-se a parte embargada para apresentar contrarrazões ao recurso no prazo de 5 (cinco) dias úteis.Expedientes necessários.Fortaleza, data da assinatura digital. Desembargadora Maria Regina Oliveira Camara Relatora

06/03/2026, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - DESPACHO DESPACHO APELANTE: T & A CONSTRUÇÕES LTDA, CONSTRUTORA ANTARES LTDA, CONDOMÍNIO RESIDENCIAL GOLDEN GARDEM II APELADO: CONDOMÍNIO RESIDENCIAL GOLDEN GARDEM II, T & A CONSTRUCOES LTDA, CONSTRUTORA ANTARES LTDA DESPACHO Intimação - ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA GABINETE DESEMBARGADORA MARIA REGINA OLIVEIRA CAMARA PROCESSO N°: 0586311-92.2000.8.06.0001 CLASSE PROCESSUAL: APELAÇÃO CÍVEL (198) ASSUNTO: [Obrigação de Fazer / Não Fazer] Vistos, etc.Nos termos do art. 1.023, §2°, do CPC, intime-se a parte embargada para apresentar contrarrazões ao recurso no prazo de 5 (cinco) dias úteis.Expedientes necessários.Fortaleza, data da assinatura digital. Desembargadora Maria Regina Oliveira Camara Relatora

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Publicacao/Comunicacao Intimação - DESPACHO DESPACHO APELANTE: T & A CONSTRUÇÕES LTDA, CONSTRUTORA ANTARES LTDA, CONDOMÍNIO RESIDENCIAL GOLDEN GARDEM II APELADO: CONDOMÍNIO RESIDENCIAL GOLDEN GARDEM II, T & A CONSTRUCOES LTDA, CONSTRUTORA ANTARES LTDA DESPACHO Intimação - ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA GABINETE DESEMBARGADORA MARIA REGINA OLIVEIRA CAMARA PROCESSO N°: 0586311-92.2000.8.06.0001 CLASSE PROCESSUAL: APELAÇÃO CÍVEL (198) ASSUNTO: [Obrigação de Fazer / Não Fazer] Vistos, etc.Nos termos do art. 1.023, §2°, do CPC, intime-se a parte embargada para apresentar contrarrazões ao recurso no prazo de 5 (cinco) dias úteis.Expedientes necessários.Fortaleza, data da assinatura digital. Desembargadora Maria Regina Oliveira Camara Relatora

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Publicacao/Comunicacao Intimação - SENTENÇA SENTENÇA APELANTE: T & A CONSTRUCOES LTDA, CONSTRUTORA ANTARES LTDA, CONDOMINIO RESIDENCIAL GOLDEM GARDEM II APELADO: CONDOMINIO RESIDENCIAL GOLDEM GARDEM II, T & A CONSTRUCOES LTDA, CONSTRUTORA ANTARES LTDA EMENTA: APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS. VÍCIOS CONSTRUTIVOS EM CONDOMÍNIO EDILÍCIO. INSPEÇÃO JUDICIAL REALIZADA POR OFICIAL DE JUSTIÇA. RESPONSABILIDADE DAS CONSTRUTORAS PELOS VÍCIOS REMANESCENTES COMPROVADOS (RECOLOCAÇÃO DE PISO EM ÁREA COMUM E FISSURAS COM INFILTRAÇÃO). ALEGAÇÃO DE DESGASTE E FALTA DE MANUTENÇÃO NÃO DEMONSTRADA. ÔNUS PROBATÓRIO E LIVRE CONVENCIMENTO MOTIVADO. PRETENSÃO DO CONDOMÍNIO DE AMPLIAÇÃO DA CONDENAÇÃO (DRENAGEM/ÁGUAS PLUVIAIS) SEM LASTRO PROBATÓRIO TÉCNICO SUFICIENTE. PRINCÍPIO DA UNIRRECORRIBILIDADE. NÃO CONHECIMENTO DE APELAÇÃO EM DUPLICIDADE. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. MAJORAÇÃO DE HONORÁRIOS RECURSAIS. RECURSO EM DUPLICIDADE NÃO CONHECIDO(ID 25872610). RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS(ID 25872606 e 25872602) I. Caso em exame 1. Apelações cíveis interpostas por Condomínio Residencial Golden Garden II e por T&A Construções Ltda e Construtora Antares Ltda contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos para condenar as rés ao ressarcimento dos custos de recolocação do piso do hall (área comum) e à indenização relativa a fissuras com infiltração nos blocos C e D, ambos a apurar em liquidação, mantendo sucumbência recíproca. II. Questão em discussão 2. Definir: (i) se subsiste o dever de ressarcir/indenizar pelos vícios remanescentes reconhecidos na sentença, diante da alegação de desgaste e falta de manutenção; (ii) se a condenação deve ser ampliada para abranger outros vícios, em especial o sistema de drenagem/águas pluviais; (iii) a distribuição dos ônus sucumbenciais e a majoração de honorários em grau recursal; e (iv) a admissibilidade de apelação interposta em duplicidade (unirrecorribilidade). III. Razões de decidir 3. Havendo interposição de mais de um recurso de apelação pelas mesmas partes contra a mesma sentença e com idêntico objeto, incide o princípio da unirrecorribilidade, impondo-se o não conhecimento do recurso duplicado interposto pelas demandadas, por inadmissível. 4. A inspeção judicial formalizada por Oficial de Justiça constitui elemento probatório idôneo para evidenciar, no caso concreto, vícios remanescentes com repercussão material, quando corroborada pelo conjunto dos autos e não infirmada por contraprova técnica eficaz, observados o ônus da prova (CPC, art. 373) e o livre convencimento motivado (CPC, art. 371). 5. Constatadas fissuras na base dos blocos com infiltração descritas como persistentes "desde o início", não se acolhe, sem demonstração robusta, a tese de desgaste natural ou de culpa exclusiva do condomínio por manutenção deficiente, incumbindo às rés comprovar fato impeditivo/modificativo/extintivo do direito. 6. O fornecimento de material, por si só, não afasta o dever de recompor o dano material relativo ao serviço de recolocação do revestimento do piso do hall, quando demonstrada a necessidade de recomposição e a despesa a ser apurada em liquidação (CPC, art. 509, I). 7. As rés tentam limitar a responsabilidade pelo art. 618 do CC e atribuir os vícios à falta de manutenção, mas a inspeção judicial apontou fissuras "desde o início", com infiltração, indicando vício de construção. A manutenção do condomínio não afasta o dever de indenizar, e as rés não provaram excludente (CPC, art. 373, II). A pretensão indenizatória segue, em regra, o prazo decenal do art. 205 do CC, e o prazo do art. 618 é de garantia, não de prescrição/decadência (STJ). 8. Termos de quitação/transação devem ser interpretados restritivamente, não produzindo, quando genéricos e desacompanhados de delimitação objetiva, renúncia ampla capaz de excluir responsabilidade por vícios não especificados ou cuja extensão se revele posteriormente (CC, arts. 840 e 843; precedentes). 9. A pretensão do condomínio de ampliar a condenação para abarcar problema de drenagem/águas pluviais não prospera quando o acervo apenas registra notícia de surgimento posterior à entrega, sem prova técnica apta a estabelecer origem e nexo causal com a execução da obra. 10. Mantida a parcial procedência nos exatos limites fixados na origem, preserva-se a sucumbência recíproca (CPC, art. 86) e majora-se a verba honorária em grau recursal, diante do desprovimento dos recursos conhecidos (CPC, art. 85, § 11), observada a proporção fixada na sentença. IV. Dispositivo 11. Apelações conhecidas. Segundo recurso interposto pelas demandadas em duplicidade não conhecido. No mérito, recursos conhecidos desprovidos. Sentença mantida integralmente. Sucumbência recíproca preservada. Honorários advocatícios majorados em 2% (dois pontos percentuais), na forma do art. 85, § 11, do CPC, observada a mesma proporção de rateio definida na origem. Tese de julgamento: - Em ação indenizatória por vícios construtivos, a condenação limita-se aos defeitos suficientemente demonstrados no acervo probatório; a ampliação do dever de reparar, sobretudo para itens como drenagem/águas pluviais, reclama suporte técnico mínimo quanto à origem e ao nexo causal; e termo de quitação genérico não exonera a construtora além do que estiver expressamente delimitado, devendo ser interpretado restritivamente. - Interposta apelação em duplicidade contra a mesma sentença e com idêntico objeto, impõe-se o não conhecimento do recurso repetido, por força do princípio da unirrecorribilidade. Dispositivos relevantes citados: CPC: arts. 371, 373, 487, I, 509, I, 932, III, 85, §§ 2º, 11 e 15, 86, 489, § 1º, IV; CC: arts. 618, 840 e 843, 205. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 2.175.774/MT, 3ª Turma, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 13/02/2023; STJ, AgInt no AREsp 2.092.461/SP, 3ª Turma, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 12/06/2023; STJ, REsp 1.183.315/ES, 4ª Turma, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 03/12/2015; STJ, AgInt no AREsp 1.131.730/PR, 4ª Turma, Rel. Min. Lázaro Guimarães (Des. Conv. TRF5), j. 21/08/2018; TJSC, Apelação n. 0318353-15.2014.8.24.0023, 4ª Câmara de Direito Civil, Rel. Des. Luiz Felipe Schuch, j. 09/06/2022; TJSC, Apelação Cível n. 0004833-07.2010.8.24.0054, 5ª Câmara de Direito Civil, Rel. Des. Henry Petry Junior, j. 16/05/2017. ACÓRDÃO apelantes: (i) o piso do hall teria sido reassentado pelo condomínio com material fornecido pela construtora, (ii) as fissuras/infiltrações seriam compatíveis com desgaste e falta de manutenção em edifício antigo, sem comprovação de nexo causal com vício originário, e (iii) problemas como drenagem/águas pluviais e itens de áreas comuns seriam, em regra, de responsabilidade do condomínio. Ao final, requerem o conhecimento e total provimento da apelação para julgar improcedentes os pedidos iniciais, com inversão dos ônus sucumbenciais. O Condomínio Residencial Goldem Gardem II apresentou contrarrazões à apelação (Id 25872620) interposta por T&A Construções Ltda. e Construtora Antares Ltda., nas quais alegou a ocorrência de duplicidade recursal, afirmando que as rés interpuseram duas apelações (Ids 162970364 e 162971651) com os mesmos fundamentos, em afronta ao princípio da unicidade recursal, requerendo a extinção do primeiro recurso por perda superveniente do objeto, com fundamento no art. 932, III, do CPC, e mencionando possível caráter temerário (arts. 80, III, e 81 do CPC). No mérito, narrou que a ação de reparação por danos materiais decorre de graves vícios construtivos surgidos após a entrega do empreendimento (infiltrações, fissuras, deslocamento/desnivelamento de pisos e revestimentos, cerâmicas incompatíveis e falhas de drenagem pluvial), os quais teriam sido apenas parcialmente enfrentados pelas construtoras, mediante reparos pontuais e paliativos. Defendeu a manutenção da sentença no ponto em que reconheceu a responsabilidade das rés e determinou a reparação dos danos materiais, a serem apurados em liquidação, afirmando que o dever de indenizar estaria comprovado por laudo técnico judicial e inspeção realizada por oficial de justiça. Invocou a responsabilidade objetiva prevista no art. 12 do CDC, além do art. 618 do CC e do prazo prescricional decenal para pretensão relativa a vícios construtivos, afastando as alegações de decadência, ausência de nexo causal e falta de prova. Ao final, requereu a inadmissão e improcedência da apelação das rés (Id. 162971651), a extinção da apelação anterior por duplicidade, o reconhecimento da boa-fé do condomínio e a condenação das apelantes ao pagamento das custas e honorários, com majoração em grau recursal (art. 85, §§ 2º e 11, do CPC). As rés T & A Construções Ltda. e Construtora Antares Ltda apresentaram contrarrazões à apelação (id. 25872617) interposta pelo Condomínio Residencial Goldem Gardem II, requerendo o recebimento da peça e a manutenção integral da sentença. Sustentaram, em síntese, que a decisão de primeiro grau foi tecnicamente correta e apreciou adequadamente o conjunto probatório, inexistindo omissão ou erro quanto aos vícios apontados. Alegaram que o laudo pericial reconheceu apenas defeitos pontuais e não ampara a ampliação da condenação pretendida pelo condomínio, destacando que diversos problemas decorreriam de uso inadequado, ausência de manutenção ao longo dos anos e modificações posteriores, não configurando vício construtivo imputável às construtoras nos termos do art. 618 do Código Civil. Assinalaram, ainda, que o problema relacionado à drenagem pluvial teria surgido posteriormente à entrega das unidades, o que afastaria nexo causal com a execução da obra. No tocante à sucumbência, defenderam a manutenção da distribuição proporcional fixada na sentença, por se tratar de hipótese de parcial procedência, com sucumbência recíproca, nos termos do art. 86 do CPC, argumentando ser incabível atribuir integralmente os ônus sucumbenciais às rés, diante do acolhimento apenas parcial dos pedidos e da rejeição de alegações relevantes formuladas pelo autor. Ao final, requereram o desprovimento do recurso do condomínio, a confirmação de que a responsabilidade das recorridas permanece restrita aos vícios efetivamente comprovados e a preservação da sucumbência recíproca tal como estabelecida na origem. Requerida a inclusão do recurso em pauta de julgamento. É o breve relatório. VOTO 1. Admissibilidade recursal Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço das apelações interpostas, porquanto tempestivas, cabíveis e devidamente processadas, com preparo recolhido (ID 25872613 e 25872609). Registro, ainda, que, havendo interposição de mais de um recurso de apelação pelas mesmas partes contra a mesma sentença, com idêntico objeto, incide o princípio da unirrecorribilidade, de modo que apenas um deles deve ser apreciado, reputando-se o outro (ID 25872610) prejudicado/não conhecido, por inadmissível, a fim de evitar duplicidade de impugnação e tumulto processual (CPC, art. 932, III, e princípio da boa-fé processual). Pois bem. 2. Mérito. Cinge-se a controvérsia recursal sobre a responsabilidade por vícios construtivos e extensão da condenação, ou seja: (i) se subsiste dever de indenizar, à luz das provas produzidas, pelos vícios remanescentes reconhecidos na sentença; (ii) se a condenação deve ser ampliada para abarcar outros itens (em especial, drenagem pluvial); e (iii) qual a adequada distribuição dos ônus sucumbenciais. 2.1. Apelação das construtoras (pedido de improcedência total) Tem como pontos controvertidos definir se subsiste (ou não) o dever de indenizar/ressarcir relativo a dois pontos específicos remanescentes reconhecidos na sentença: (i) custos de recolocação do revestimento do piso do hall (área comum); e (ii) prejuízos decorrentes das fissuras na base dos blocos C e D com infiltração para o estacionamento. 2.1.1. Premissas: ônus da prova e valoração do acervo Nos termos do art. 373 do CPC, incumbia ao autor demonstrar o fato constitutivo de seu direito (existência do dano e sua origem), competindo às rés a prova de fatos impeditivos, modificativos ou extintivos, inclusive eventual excludente do nexo causal (p. ex., culpa exclusiva do condomínio por falta de manutenção) quando sustentada. A valoração da prova observa o princípio do livre convencimento motivado (art. 371 do CPC), devendo o julgador indicar, de forma fundamentada, as razões pelas quais acolhe ou afasta a tese à vista do conjunto probatório. No caso, o Juízo de origem lastreou a conclusão, em pontos centrais, no laudo elaborado em inspeção cumprida por Oficial de Justiça, ato judicial formal, documentado nos autos, com presunção de fidedignidade quanto às constatações objetivas realizadas na diligência, e com participação de representantes do condomínio e das rés (inclusive ex-síndico/administrador), além do exame do restante do acervo produzido ao longo de tramitação extremamente prolongada do feito. Registre-se, ademais, que a principal prova produzida, apta a conferir suporte objetivo à solução da lide, foi justamente o laudo de inspeção judicial. A despeito de a inspeção por Oficial de Justiça não se confundir com perícia oficial de engenharia, constituía elemento probatório idôneo para evidenciar, ao menos em parte, a ocorrência de vícios remanescentes com repercussão material, tal como reconhecido na sentença. De outro lado, as rés, embora sustentem a inexistência de vício construtivo e atribuam os problemas à falta de manutenção, não lograram desconstituir a pretensão autoral por meio da produção, do requerimento oportuno ou do custeio de prova técnica oficial (perícia), que seria o meio probatório mais adequado para infirmar, com robustez, o nexo causal e a origem dos defeitos apontados, sobretudo no tocante às alegações de desgaste natural e conservação do condomínio. Assim, ausente iniciativa probatória eficaz para afastar a conclusão extraída do elemento judicial disponível, mostra-se legítima a manutenção do reconhecimento parcial do direito do autor, nos limites em que comprovado. A propósito, para delimitar com precisão o conteúdo fático que orienta a presente decisão, transcrevo integralmente o laudo de inspeção (Ids 25872434 e 25872435), com destaque aos pontos relevantes: "...LAUDO DE INSPEÇÃO Aos nove (28) dias do mês de Outubro do ano de 2022, nesta cidade de Fortaleza, capital do Estado do Ceará, eu Oficial de Justiça Avaliador abaixo assinado, em cumprimento ao Mandado expedido de ordem do MM Sr. Juiz de Direito da 13ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza, processo Nº 0586311-92.2000.8.06.0001, extraído dos Autos da ação de Obrigação de Fazer, do Requerente, Condomínio Residencial Goldem Garden II, e Requerido, Construtora Antares Ltda., a fim de proceder a Inspeção na Rua Dona Leopoldina, 1045, Centro, ap. 902, Bl. C, com o intuito de averiguar se os apartamentos foram consertados pela construtora ou pelo próprio condomínio, e que para tanto, marquei com todos os participantes descritos no mandado retro, por meio de mensagens de e-mail, para os advogados da parte autora, Dr. Orlando Junior, "[email protected]", e Dra. Mayra Santana, "[email protected]", e da parte ré, "[email protected], representado pelo Dr. Moacir Augusto Meyer de Albuquerque, e a Dra. Ivoneide Neves Pereira, e por mensagem de Whatsapp para o Sr. Vicente Ferrer, nº 99770-3333, e o síndico atual, Sr. Julio Cesar, nº 98891-7600, que se fez representar pelo administrador do condomínio, Sr. Francisco Chagas Lima Azevedo, e que na Inspeção estiveram ausentes apenas os advogados da parte autora, embora os tenha comunicado da diligencia com antecedência de 11 dias, por e-mail, e na antevéspera do dia 26/10/2022, lembrei ao síndico, Sr. Julio Cesar, que os comunicou; e conforme lista de presentes em anexo, procedi com a inspeção, com a vistoria nos Blocos C e D, sendo informado pelo ex-síndico, Sr. Vicente Ferrer, de que em algumas unidades dos apartamentos, houve problemas com os aparelhos sanitários da marca Celite, e que contactou o representante da marca fabricante acerca dos problemas, tendo esta efetuada a troca de todas as unidades com problemas, as suas expensas; e que houve a recuperação de um muro externo do condomínio, que fora consertado pela construtora T&A, as suas expensas; e no tocante ao revestimento do piso da área comum dos hall, que é a coberta do estacionamento, e que houve desprendimento, estes foram reassentadas pelo condomínio, com material fornecido pela construtora, embora com cerâmica de estampa diversa da original; os apartamentos que estavam com rachaduras externas, ocasionando infiltrações nas unidades, foram reparadas pela Construtora T&A nos dois blocos, sendo que ainda persiste na base dos dois blocos, desde o início, pequenas fissuras, sendo que acarreta infiltração d'água, que sai no estacionamento abaixo, no Bl. C; o Sr. Francisco Das Chagas Lima, administrador, acrescentou que há um problema de saída de aguas pluviais, mas que foi posterior a entrega das unidades; e quanto aos problemas em algumas unidades, não houve como ele saber quais apresentaram problemas, informação que ficou prejudicado pela ausência dos advogados do requerente; os representantes da parte Ré, ratificaram o que consta nos autos, que são as assinaturas dos adquirentes das unidades, aquiescendo e dando quitação; e nada mais sendo acrescentado, e para constar, lavrei o presente laudo, que depois de lido e achado conforme, vai assinado- por mim; Oficial- de Justiça- encarregado- do- ato, e- pelos participantes em anexo acima nominados. Dou Fé. Data supra. Jarbas Comin Nunes Oficial de Justiça..." 2.1.2. Da alegada ausência de responsabilidade das apelantes (art. 618 do CC) e da tese de "manutenção do condomínio" As apelantes invocam o art. 618 do Código Civil para sustentar limitação temporal e objetiva da responsabilidade do construtor e, em paralelo, atribuem os vícios remanescentes à conservação/uso do imóvel, buscando afastar o nexo causal. A tese não merece acolhida. Com efeito, o laudo de inspeção judicial consignou que as fissuras na base dos blocos C e D persistem "desde o início", ocasionando infiltração com escoamento para o estacionamento, circunstância que afasta a narrativa de desgaste natural superveniente e reforça a vinculação do defeito à execução originária da obra. A mera passagem do tempo, por si só, não transmuta vício construtivo em simples obrigação de manutenção do condomínio, especialmente quando o defeito é indicado como existente desde a entrega e permanece produzindo consequências materiais. Outrossim, a regra segundo a qual compete ao condomínio a manutenção das áreas comuns não exclui a responsabilidade das construtoras quando a anomalia decorre de vício de construção. Em tais hipóteses, a manutenção ordinária não opera como excludente automática do dever de reparar; ao revés, incumbia às rés demonstrar, de forma consistente, a ocorrência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito alegado - notadamente a culpa exclusiva do condomínio por falta de conservação - nos termos do art. 373, II, do CPC, o que não se evidenciou no caso concreto. No mesmo sentido, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça assenta que, quando se busca reparação de danos oriundos de vícios construtivos e inadimplemento contratual, não se aplica o prazo quinquenal do art. 27 do CDC (restrito às hipóteses de fato do produto/serviço), incidindo, à míngua de disciplina específica, o prazo decenal do art. 205 do Código Civil. Ademais, o prazo de cinco anos do caput do art. 618 do CC tem natureza de garantia, não se confundindo com prazo prescricional ou decadencial para a pretensão indenizatória. (STJ, AgInt no AREsp n. 2.175.774/MT, 3ª Turma, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 13.02.2023; STJ, AgInt no AREsp n. 2.092.461/SP, 3ª Turma, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 12.06.2023). Corolário disso, demonstrada a plausibilidade do vício originário apontado na inspeção judicial e ausente prova técnica idônea a infirmá-lo, não prospera a tentativa de transferir ao condomínio, por via reflexa, a responsabilidade por defeitos que se apresentam como decorrentes da construção. Também aqui, portanto, remanesce hígida a conclusão de que não foi desconstituído o suporte fático do dever de reparar delineado na sentença, razão pela qual deve ser repelida a alegação de excludente fundada em manutenção/uso. 2.1.3. Recolocação do revestimento do piso do hall (área comum) Consta do laudo de inspeção que houve desprendimento do revestimento do piso da área comum do hall (coberta do estacionamento) e que estes foram reassentados pelo condomínio, com material fornecido pela construtora, embora com cerâmica de estampa diversa da original. A descrição evidencia a ocorrência do problema em área comum e a necessidade de recomposição do revestimento. A entrega de material não elide, por si só, o ônus financeiro do serviço de recolocação suportado pelo condomínio, se a recomposição ocorreu por iniciativa do autor diante da necessidade de restabelecer a funcionalidade e segurança da área comum. A reparação integral do dano material abrange aquilo que o lesado efetivamente despendeu para recompor o bem, desde que demonstrado em liquidação, como assentou a sentença, nos termos do art. 509, I, do CPC. 2.1.4. Pequenas fissuras nos blocos C e D com infiltração para o estacionamento Quanto às fissuras, o laudo consignou que ainda persiste na base dos dois blocos, desde o início, pequenas fissuras, que acarretam infiltração d'água com saída no estacionamento abaixo. O elemento decisivo não é a qualificação do vício como "pequeno", mas o seu efeito concreto (infiltração). Fissuras com infiltração em base de bloco, atingindo área comum (estacionamento), ultrapassam desconforto estético e podem denotar falha de impermeabilização/vedação, legitimando, no estágio probatório em que se encontra o feito, o reconhecimento do dever de recomposição do prejuízo, com apuração do valor em liquidação. 2.1.5. Quitações individuais e alegação de "aceitação" dos reparos Nos termos do Código Civil, é lícito aos interessados prevenirem ou terminarem o litígio mediante concessões mútuas (art. 840), devendo, contudo, a transação ser interpretada restritivamente (art. 843). No caso, as rés sustentam que existiriam declarações de "aquiescência" e "quitação" firmadas por adquirentes, aptas a afastar sua responsabilidade pelos vícios apontados. A alegação, entretanto, não se sustenta, por duas ordens de razões. Primeiro, porque, ainda que efetivamente existentes, tais documentos - em regra firmados por condôminos individualmente, em contexto de entrega, reparos pontuais ou tratativas específicas - não podem ser lidos como renúncia ampla e irrestrita a direitos que, por sua própria natureza, podem se revelar ou ter suas consequências dimensionadas apenas com o uso e o decurso do tempo. É dizer: à míngua de especificação objetiva e pormenorizada dos vícios ou obrigações abrangidos, não é possível concluir que as construtoras tenham se desvinculado de toda e qualquer responsabilidade por fatos do serviço ou por vícios de qualidade da obra. Como se sabe, a interpretação restritiva da transação impede que instrumentos genéricos e cláusulas amplas sirvam para cobrir situações não descritas, sobretudo quando não há listagem do que foi efetivamente apurado e abrangido na ocasião. Segundo, não é juridicamente aceitável atribuir a documento de quitação genérica o efeito de esvaziar garantia legal mínima, conforme especificado anteriormente, isentando o fornecedor inclusive quanto a vícios que se manifestem posteriormente ou cuja extensão só venha a ser percebida com a ocupação do imóvel. Admitir-se o contrário implicaria, em essência, retirar do condomínio e dos adquirentes proteção legalmente assegurada, convertendo a quitação em verdadeira exoneração ilimitada, incompatível com a boa-fé objetiva e com a própria natureza dos vícios construtivos. Essa compreensão, ademais, harmoniza-se com a orientação jurisprudencial que confere interpretação restritiva a termos de quitação e transações, reconhecendo sua validade apenas quanto aos pontos e valores expressamente contemplados, sem impedir a busca de reparação integral por prejuízos não abrangidos ou não dimensionados à época, especialmente quando não há delimitação clara do objeto da avença e subsistem defeitos constatados no conjunto probatório. Nessa linha, também a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça afirma que o recibo ou declaração de quitação deve ser interpretado restritivamente, significando apenas a quitação dos valores ou danos aos quais se refere, não obstando o ajuizamento de demanda destinada à integral recomposição de outros prejuízos não contemplados no ajuste. Nesse sentido: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. DEMANDA AJUIZADA PELO CONDOMÍNIO CONTRA A CONSTRUTORA. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS. RECURSO DE AMBAS AS PARTES.[...] ACORDO EXTRAJUDICIAL. SUPOSTA EXISTÊNCIA DE TERMO DE QUITAÇÃO AMPLA E IRREVOGÁVEL ANTERIOR AO AJUIZAMENTO DA AÇÃO QUANTO AOS VÍCIOS CONSTRUTIVOS. TESE RECHAÇADA. INTERPRETAÇÃO RESTRITIVA DA AVENÇA. DOCUMENTO QUE NÃO INDICA OS DANOS A QUE SE REFERE A TRANSAÇÃO. CLÁUSULAS DÚBIAS DO INSTRUMENTO DE ACORDO. LAUDO PERICIAL JUDICIAL QUE RECONHECE INÚMEROS DEFEITOS NA EDIFICAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE DE EXIMIR A CONSTRUTORA DE SUA RESPONSABILIDADE. PRECEDENTES. VALOR INDENIZATÓRIO QUE DEVE DEDUZIR A QUANTIA ADIMPLIDA NA ESFERA EXTRAJUDICIAL.[...] (TJSC, Apelação n. 0318353-15.2014.8.24.0023, rel. Luiz Felipe Schuch, Quarta Câmara de Direito Civil, j. 9-6-2022). [...] RECIBO DE QUITAÇÃO. PAGAMENTO PARCIAL. ATO JURÍDICO PERFEITO QUANTO AO VALOR PAGO. DIREITO DE POSTULAR A DIFERENÇA. PRECEDENTES DO STJ E DESTA CORTE. - A declaração de quitação, ainda que dada de forma plena, geral, irrevogável e irretratável, deve receber interpretação restritiva, limitando-se ao valor nela consignado. Assim, entendendo-se referir a apenas parte do direito legalmente assegurado, à luz do princípio da relativização do recibo de quitação, ela não traduzirá renúncia ou extinção da obrigação, sendo possível, com escorço na vedação ao enriquecimento sem causa e nos princípios da probidade e da boa-fé, a propositura de ação para alcançar a almejada complementação, a fim de obter uma reparação integral dos eventuais prejuízos sofridos. [...]. (TJSC, Apelação Cível n. 0004833-07.2010.8.24.0054, de Rio do Sul, rel. Henry Petry Junior, Quinta Câmara de Direito Civil, j. 16-5-2017). A jurisprudência do STJ vai na mesma direção:" [...] o recibo fornecido pelo lesado deve ser interpretado restritivamente, significando apenas a quitação dos valores a que refere, sem obstar a propositura de ação para alcançar a integral reparação dos danos sofridos com o acidente "(REsp n. 1.183.315/ES, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 3-12-2015). Em outro caso: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS, MORAIS E ESTÉTICOS. ACIDENTE DE TRÂNSITO. ACORDO EXTRAJUDICIAL. DECLARAÇÃO DE QUITAÇÃO. INTERPRETAÇÃO RESTRITIVA. VALIDADE APENAS EM RELAÇÃO AOS DANOS A QUE SE REFERE (CONSERTO DO VEÍCULO E REEMBOLSO DE DESPESAS MÉDICO-HOSPITALARES. RECURSO PROVIDO.1. A quitação plena e geral, para nada mais reclamar a qualquer título, constante de acordo extrajudicial, considera-se válida e eficaz, desautorizando investida judicial para ampliar a verba indenizatória aceita e recebida. Todavia, a transação deve ser interpretada restritivamente, significando a quitação apenas dos valores a que se refere.2. No caso concreto, o Tribunal de origem interpretou o termo de transação extrajudicial, bem como os documentos juntados pela seguradora, concluindo que a autora deu quitação apenas quanto aos danos materiais, relativos ao conserto da motocicleta e às despesas médico-hospitalares. Nesse contexto, não se pode obstar a integral reparação dos outros danos sofridos com o acidente (lucros cessantes e danos morais e estéticos), claramente não incluídos no acordo.3. Agravo interno provido para conhecer dos agravos e negar provimento aos recursos especiais do réu e da seguradora denunciada.(AgInt no AREsp n. 1.131.730/PR, relator Ministro Lázaro Guimarães (Desembargador Convocado do TRF 5ª REGIÃO), Quarta Turma, j. 21-8-2018). Assim, no contexto destes autos - em que o laudo de inspeção judicial consignou a persistência de fissuras "desde o início", com infiltração para o estacionamento, além de desprendimento de revestimento em área comum -, as alegadas quitações não têm o condão de afastar a responsabilidade das construtoras pelos vícios remanescentes reconhecidos, tampouco de infirmar o nexo causal quando os documentos, por sua generalidade, não delimitam de forma precisa quais defeitos teriam sido efetivamente sanados e quitados. 2.2. Apelação do condomínio (pretensão de ampliação da condenação: drenagem/águas pluviais) O ponto controvertido consiste em verificar se a condenação deve ser ampliada para alcançar o alegado problema de saída de águas pluviais. Aqui, porém, não há suporte probatório suficiente para a ampliação pretendida. O próprio laudo de inspeção apenas registra, por informação do administrador, a existência de problema de saída de águas pluviais, consignando, expressamente, que teria sido posterior à entrega das unidades. Tal anotação, por si só, não permite concluir que se trate de vício originário imputável às construtoras, nem estabelece nexo causal mínimo entre eventual defeito de drenagem e a execução da obra. Atribuir responsabilidade civil por esse item demandaria, em regra, prova técnica de engenharia capaz de identificar a origem, a causa e a extensão do defeito, distinguindo vício construtivo de alteração superveniente, desgaste, intervenções posteriores ou ausência de manutenção. Todavia, não foi produzida, requerida ou custeada perícia oficial com esse objetivo, não se mostrando possível, a partir do acervo disponível, ampliar a condenação com segurança jurídica e base probatória adequada. Assim, deve ser mantida a sentença nos exatos limites em que reconheceu os vícios remanescentes comprovados pela inspeção judicial. 2.3. Ônus sucumbenciais e honorários recursais Mantida a parcial procedência tal como fixada na origem, preserva-se a sucumbência recíproca estabelecida na sentença, nos termos do art. 86 do CPC, inclusive quanto ao rateio das custas e ao percentual de honorários, pois não se configura sucumbência mínima da parte autora, uma vez que o art. 86, parágrafo único, do CPC exige que o decaimento seja ínfimo, o que não ocorre quando a pretensão inicial é ampla e apenas parte relevante dela é acolhida. No caso, embora tenha havido condenação quanto a dois itens específicos (piso do hall e fissuras com infiltração), foram afastados outros vícios apontados e rejeitada a ampliação da condenação, especialmente quanto à drenagem/águas pluviais, por insuficiência probatória. Assim, o decaimento do autor não é residual, mantendo-se a sucumbência recíproca (art. 86, caput, do CPC). Além disso, diante do desprovimento dos recursos conhecidos, majoro a verba honorária, em grau recursal, em 2% (dois pontos percentuais), nos termos do art. 85, § 11, do CPC, mantida a proporção de rateio fixada na origem e vedada a compensação. DISPOSITIVO Intimação - ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA GABINETE DESEMBARGADORA MARIA REGINA OLIVEIRA CAMARA PROCESSO N°: 0586311-92.2000.8.06.0001 CLASSE PROCESSUAL: APELAÇÃO CÍVEL (198) ASSUNTO: [Obrigação de Fazer / Não Fazer] Vistos, relatados e discutidos os autos em que litigam as partes acima nominadas, ACORDA a TURMA JULGADORA DA QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO CEARÁ, por UNANIMIDADE de votos, CONHECER das apelações interpostas pelo Condomínio Residencial Golden Garden II e por T&A Construções Ltda. e Construtora Antares Ltda; NÃO CONHECER do recurso de apelação de ID 25872610, por inadmissível, em razão da duplicidade recursal e do princípio da unirrecorribilidade; e, no mérito, NEGAR PROVIMENTO aos recursos conhecidos(ID 25872606 e 25872602) e, nos termos do voto da Relatora. Fortaleza/CE, data e hora indicadas no sistema. DESEMBARGADORA MARIA REGINA OLIVEIRA CAMARA Relatora - Presidente do Órgão Julgador RELATÓRIO Trata-se de apelações cíveis interpostas contra a sentença (Id 25872600) proferida pelo Juízo da 13ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza/Ce, nos autos da Ação de Reparação de Danos Materiais, em que figuram como autor o Condomínio Residencial Golden Garden II e, como rés, T&A Construções Ltda e Construtora Antares Ltda. A parte autora sustenta que ajustou com as rés a construção de edifício, conforme deliberação em assembleia geral realizada em 28 de janeiro de 1997. Afirma que, desde a entrega, o prédio passou a apresentar diversos defeitos e avarias, devidamente demonstrados por laudo técnico juntado aos autos, destacando, entre outros, infiltrações provenientes de banheiros de pavimentos superiores em unidades inferiores, lajotas soltas com risco aos moradores (especialmente crianças) e demais deficiências estruturais. Alega que a situação se tornou insustentável aos condôminos, agravada pela inércia das demandadas em solucionar os problemas e pela ausência de justificativas plausíveis, razão pela qual buscou o Judiciário visando à reparação dos prejuízos. Como fundamento jurídico, invoca a responsabilidade civil por ato ilícito (art. 159 do Código Civil), bem como precedentes que amparariam a indenização por danos materiais concretos e comprovados, requerendo a condenação das rés ao pagamento de R$ 55.360,00 (cinquenta e cinco mil, trezentos e sessenta reais), a título de ressarcimento dos danos materiais suportados. Citada, a ré T&A Construções Ltda apresentou contestação, afirmando que a inicial não corresponde à realidade fática, pois, tão logo constatadas deficiências reputadas sanáveis, teria adotado as providências cabíveis, com a contratação de empresas para execução dos reparos. Sustenta que as intervenções necessárias foram realizadas, inclusive com anuência/declarações de condôminos, inexistindo omissão dentro dos limites de sua responsabilidade, e atribui à parte autora litigância de má-fé ao insistir na alegada insatisfação mesmo após os consertos. Alega, ainda, que, uma vez comunicada dos problemas, contratou prontamente as empresas Qualitec Comércio e Serviços Ltda. e Instaladora LR Ltda. para proceder aos reparos nas unidades afetadas; aduz que o montante efetivamente despendido pelo condomínio seria inferior ao orçamento inicialmente apresentado, o que, em seu sentir, configuraria enriquecimento ilícito e reforçaria a má-fé. Quanto a apontamentos em áreas comuns (jardineiras, pilotis e fachadas), defende tratar-se de conservação sob responsabilidade do condomínio. Por fim, sustenta ser inadequada a via indenizatória, afirmando que a medida cabível seria ação de obrigação de fazer. Em réplica, a parte autora refuta a alegação de distanciamento da realidade e de má-fé, reafirmando a existência dos vícios e defeitos e atribuindo-lhes responsabilidade às construtoras, à luz do laudo técnico/pericial acostado. Sustenta ter buscado, por vias extrajudiciais, soluções para mitigar os transtornos vivenciados, sem êxito, reputando improcedentes e inconsistentes as justificativas apresentadas na contestação, bem como a imputação de litigância de má-fé. Devidamente citada, a ré Construtora Antares Ltda também contestou, alegando que as irregularidades e defeitos constatados teriam sido sanados, inexistindo problemas atuais. Afirma que contratou empresa especializada para a execução dos serviços necessários e que todas as intervenções solicitadas foram realizadas. Defende que os apontamentos remanescentes decorreriam de conservação e manutenção, não de falha de execução das requeridas, reiterando que não se esquivou de efetuar reparos e que estes poderiam ser realizados por valores inferiores, de modo que o pedido inicial configuraria enriquecimento ilícito. Em nova manifestação, a parte autora sustenta que, desde 1997, os problemas foram levados ao conhecimento das demandadas e que, embora alguns consertos tenham sido efetuados, persistiriam negligência e imprudência, com reparos incompletos e insuficientes, registrando que o condomínio teria esgotado tentativas de solução amigável antes de recorrer ao Judiciário. Foi realizada audiência de conciliação, sem acordo. Determinou-se a expedição de mandado de inspeção no imóvel, o qual foi cumprido. Sobreveio audiência de instrução, com colheita de depoimento pessoal e oitiva de testemunha. Em memoriais finais, a parte autora reiterou que o condomínio foi entregue com necessidade de reformas relevantes, ocasionando prejuízos e frustração aos moradores, que teriam arcado com custos de reparos, notadamente para correção de infiltrações, rachaduras, fissuras externas e substituição/ajustes em aparelhos sanitários. Invocou, para tanto, os arts. 927 e 618 do Código Civil e o art. 12 do Código de Defesa do Consumidor, defendendo a responsabilidade objetiva da construtora e pleiteando, ao final, a condenação ao pagamento de R$ 55.360,00, com atualização. Em memoriais finais, as rés pugnaram pela improcedência da demanda, sustentando que os reparos necessários foram realizados e que eventuais problemas remanescentes seriam próprios de manutenção e conservação, sob responsabilidade do condomínio. Reiteraram, ainda, que a pretensão deveria ser deduzida por meio de ação de obrigação de fazer, com prestígio à execução específica (art. 247 do Código Civil e art. 461 do Código de Processo Civil), aduzindo inexistir recusa prévia das empresas em efetuar os reparos e negando responsabilidade por danos indenizáveis. Na sentença o Juízo assentou a possibilidade de julgamento (art. 366 do CPC) e fixou a distribuição estática do ônus da prova (art. 373, I e II, do CPC), afastando a preliminar de inadequação da via, por entender lícita a opção do autor pela ação indenizatória. Com base no mandado de inspeção, reconheceu que diversos problemas foram sanados total ou parcialmente (troca de aparelhos sanitários, recuperação de muro, reparos em infiltrações e rachaduras), mas persistiriam vícios consistentes em pequenas fissuras nos blocos C e D, com infiltração atingindo o estacionamento, além do dever de ressarcir os custos suportados pelo condomínio com a recolocação do revestimento do piso do hall (área comum), uma vez que a construtora apenas forneceu o material. Ao final, julgou parcialmente procedentes os pedidos (art. 487, I, do CPC), condenando as rés ao ressarcimento do piso do hall e à indenização correspondente ao prejuízo decorrente do conserto das fissuras, ambas a serem apuradas em liquidação (art. 509, I, do CPC), com juros moratórios pela taxa SELIC deduzido o IPCA a partir da citação e correção monetária pelo IPCA desde o desembolso, até o efetivo pagamento. Reconheceu sucumbência recíproca, rateando custas em 50% para cada parte (art. 86 do CPC) e fixando honorários em 15% do valor da condenação, também rateados na mesma proporção, vedada a compensação (art. 85, §§ 2º e 15, do CPC). O Condomínio Residencial Golden Garden II interpôs recurso de apelação (Id 25872603), na qual alegou que, embora a prova técnica judicial tenha reconhecido a existência e a extensão de vícios construtivos (infiltrações, falhas de impermeabilização, desprendimento de revestimentos, fissuras e problemas de drenagem pluvial), o Juízo de origem restringiu a condenação ao ressarcimento da recolocação do piso do hall e à indenização relativa às fissuras nos blocos C e D, deixando de apreciar outros vícios apontados no laudo, especialmente quanto ao sistema de drenagem pluvial, o que configuraria omissão e fundamentação deficiente (art. 489, §1º, IV, do CPC). Requereu, assim, a ampliação da condenação para abranger todos os vícios reconhecidos tecnicamente, com apuração do quantum em liquidação. Impugnou, ainda, a sucumbência recíproca fixada na sentença, defendendo que a responsabilidade pelos vícios é exclusiva das construtoras e que deve prevalecer o princípio da causalidade, com atribuição integral às rés das custas e honorários (arts. 85, caput e §2º, e 86, parágrafo único, do CPC), além da majoração dos honorários sucumbenciais, inclusive em grau recursal. As construtoras T&A Construções Ltda. e Construtora Antares Ltda. interpuseram recurso de apelação (Id 25872606). Nas razões recursais, sustentam, em síntese, que a demanda foi ajuizada pelo Condomínio Residencial Goldem Garden II buscando indenização por supostos vícios construtivos (R$ 55.360,00 - valores de 2001), mas que, desde a origem, demonstraram ter sanado prontamente eventuais deficiências e que grande parte dos problemas alegados decorre de uso e falta de manutenção do imóvel. Alegam que, apesar da prova produzida (inclusive inspeção por oficial de justiça e depoimentos), o juízo de primeiro grau julgou parcialmente procedentes os pedidos, condenando-as apenas ao ressarcimento da recolocação do piso do hall e à indenização por "pequenas fissuras" nos blocos C e D, com quantificação em liquidação, além de sucumbência recíproca. Em preliminar, afirmam a tempestividade do recurso, contando o prazo a partir da disponibilização da sentença no DJe em 09/06/2025 e considerando o feriado de Corpus Christi (19/06/2025), com termo final em 01/07/2025. No mérito, pugnam pela reforma integral da sentença, defendendo ausência de responsabilidade das Ante o exposto, conheço das apelações interpostas pelo Condomínio Residencial Golden Garden II e por T&A Construções Ltda e Construtora Antares Ltda(ID 25872606 e 25872602); todavia, não conheço do recurso de apelação de ID 25872610, por inadmissível, em razão do princípio da unirrecorribilidade, ante a duplicidade recursal. No mérito, nego provimento aos recursos conhecidos(ID 25872606 e 25872602), mantendo-se integralmente a sentença recorrida. Conserva-se a sucumbência recíproca fixada na origem, majorando-se os honorários advocatícios em 2% (dois pontos percentuais), nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, observados os demais comandos do decisum. É como voto. Fortaleza, data e hora indicadas no sistema. DESEMBARGADORA MARIA REGINA OLIVEIRA CAMARA Relatora

Publicacao/Comunicacao Intimação Intimação de pauta - INTIMAÇÃO DE PAUTA DE SESSÃO DE JULGAMENTO Data da Sessão: 10-02-2026 Horário: 09:00 Intimamos as partes do processo 0586311-92.2000.8.06.0001 para sessão de julgamento que está agendada para a Data/Horário citados acima. Solicitação para sustentação oral através do e-mail da secretaria até as 18h do dia útil anterior ao dia da sessão. E-mail da secretaria: [email protected]

28/01/2026, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação Intimação de pauta - INTIMAÇÃO DE PAUTA DE SESSÃO DE JULGAMENTO Data da Sessão: 10-02-2026 Horário: 09:00 Intimamos as partes do processo 0586311-92.2000.8.06.0001 para sessão de julgamento que está agendada para a Data/Horário citados acima. Solicitação para sustentação oral através do e-mail da secretaria até as 18h do dia útil anterior ao dia da sessão. E-mail da secretaria: [email protected]

28/01/2026, 00:00

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28/01/2026, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação Intimação de pauta - INTIMAÇÃO DE PAUTA DE SESSÃO DE JULGAMENTO Data da Sessão: 10-02-2026 Horário: 09:00 Intimamos as partes do processo 0586311-92.2000.8.06.0001 para sessão de julgamento que está agendada para a Data/Horário citados acima. Solicitação para sustentação oral através do e-mail da secretaria até as 18h do dia útil anterior ao dia da sessão. E-mail da secretaria: [email protected]

28/01/2026, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação Intimação de pauta - INTIMAÇÃO DE PAUTA DE SESSÃO DE JULGAMENTO Data da Sessão: 10-02-2026 Horário: 09:00 Intimamos as partes do processo 0586311-92.2000.8.06.0001 para sessão de julgamento que está agendada para a Data/Horário citados acima. Solicitação para sustentação oral através do e-mail da secretaria até as 18h do dia útil anterior ao dia da sessão. E-mail da secretaria: [email protected]

28/01/2026, 00:00

Remessa (em grau de recurso)

30/07/2025, 08:11

Mudança de Assunto Processual

29/07/2025, 14:44

Mero expediente

29/07/2025, 09:33

Conclusão (para despacho)

28/07/2025, 15:26

Petição (Contra-razões)

28/07/2025, 15:15

Documentos

Intimação

•06/03/2026, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - SENTENÇA SENTENÇA APELANTE: T & A CONSTRUCOES LTDA, CONSTRUTORA ANTARES LTDA, CONDOMINIO RESIDENCIAL GOLDEM GARDEM II APELADO: CONDOMINIO RESIDENCIAL GOLDEM GARDEM II, T & A CONSTRUCOES LTDA, CONSTRUTORA ANTARES LTDA EMENTA: APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS. VÍCIOS CONSTRUTIVOS EM CONDOMÍNIO EDILÍCIO. INSPEÇÃO JUDICIAL REALIZADA POR OFICIAL DE JUSTIÇA. RESPONSABILIDADE DAS CONSTRUTORAS PELOS VÍCIOS REMANESCENTES COMPROVADOS (RECOLOCAÇÃO DE PISO EM ÁREA COMUM E FISSURAS COM INFILTRAÇÃO). ALEGAÇÃO DE DESGASTE E FALTA DE MANUTENÇÃO NÃO DEMONSTRADA. ÔNUS PROBATÓRIO E LIVRE CONVENCIMENTO MOTIVADO. PRETENSÃO DO CONDOMÍNIO DE AMPLIAÇÃO DA CONDENAÇÃO (DRENAGEM/ÁGUAS PLUVIAIS) SEM LASTRO PROBATÓRIO TÉCNICO SUFICIENTE. PRINCÍPIO DA UNIRRECORRIBILIDADE. NÃO CONHECIMENTO DE APELAÇÃO EM DUPLICIDADE. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. MAJORAÇÃO DE HONORÁRIOS RECURSAIS. RECURSO EM DUPLICIDADE NÃO CONHECIDO(ID 25872610). RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS(ID 25872606 e 25872602) I. Caso em exame 1. Apelações cíveis interpostas por Condomínio Residencial Golden Garden II e por T&A Construções Ltda e Construtora Antares Ltda contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos para condenar as rés ao ressarcimento dos custos de recolocação do piso do hall (área comum) e à indenização relativa a fissuras com infiltração nos blocos C e D, ambos a apurar em liquidação, mantendo sucumbência recíproca. II. Questão em discussão 2. Definir: (i) se subsiste o dever de ressarcir/indenizar pelos vícios remanescentes reconhecidos na sentença, diante da alegação de desgaste e falta de manutenção; (ii) se a condenação deve ser ampliada para abranger outros vícios, em especial o sistema de drenagem/águas pluviais; (iii) a distribuição dos ônus sucumbenciais e a majoração de honorários em grau recursal; e (iv) a admissibilidade de apelação interposta em duplicidade (unirrecorribilidade). III. Razões de decidir 3. Havendo interposição de mais de um recurso de apelação pelas mesmas partes contra a mesma sentença e com idêntico objeto, incide o princípio da unirrecorribilidade, impondo-se o não conhecimento do recurso duplicado interposto pelas demandadas, por inadmissível. 4. A inspeção judicial formalizada por Oficial de Justiça constitui elemento probatório idôneo para evidenciar, no caso concreto, vícios remanescentes com repercussão material, quando corroborada pelo conjunto dos autos e não infirmada por contraprova técnica eficaz, observados o ônus da prova (CPC, art. 373) e o livre convencimento motivado (CPC, art. 371). 5. Constatadas fissuras na base dos blocos com infiltração descritas como persistentes "desde o início", não se acolhe, sem demonstração robusta, a tese de desgaste natural ou de culpa exclusiva do condomínio por manutenção deficiente, incumbindo às rés comprovar fato impeditivo/modificativo/extintivo do direito. 6. O fornecimento de material, por si só, não afasta o dever de recompor o dano material relativo ao serviço de recolocação do revestimento do piso do hall, quando demonstrada a necessidade de recomposição e a despesa a ser apurada em liquidação (CPC, art. 509, I). 7. As rés tentam limitar a responsabilidade pelo art. 618 do CC e atribuir os vícios à falta de manutenção, mas a inspeção judicial apontou fissuras "desde o início", com infiltração, indicando vício de construção. A manutenção do condomínio não afasta o dever de indenizar, e as rés não provaram excludente (CPC, art. 373, II). A pretensão indenizatória segue, em regra, o prazo decenal do art. 205 do CC, e o prazo do art. 618 é de garantia, não de prescrição/decadência (STJ). 8. Termos de quitação/transação devem ser interpretados restritivamente, não produzindo, quando genéricos e desacompanhados de delimitação objetiva, renúncia ampla capaz de excluir responsabilidade por vícios não especificados ou cuja extensão se revele posteriormente (CC, arts. 840 e 843; precedentes). 9. A pretensão do condomínio de ampliar a condenação para abarcar problema de drenagem/águas pluviais não prospera quando o acervo apenas registra notícia de surgimento posterior à entrega, sem prova técnica apta a estabelecer origem e nexo causal com a execução da obra. 10. Mantida a parcial procedência nos exatos limites fixados na origem, preserva-se a sucumbência recíproca (CPC, art. 86) e majora-se a verba honorária em grau recursal, diante do desprovimento dos recursos conhecidos (CPC, art. 85, § 11), observada a proporção fixada na sentença. IV. Dispositivo 11. Apelações conhecidas. Segundo recurso interposto pelas demandadas em duplicidade não conhecido. No mérito, recursos conhecidos desprovidos. Sentença mantida integralmente. Sucumbência recíproca preservada. Honorários advocatícios majorados em 2% (dois pontos percentuais), na forma do art. 85, § 11, do CPC, observada a mesma proporção de rateio definida na origem. Tese de julgamento: - Em ação indenizatória por vícios construtivos, a condenação limita-se aos defeitos suficientemente demonstrados no acervo probatório; a ampliação do dever de reparar, sobretudo para itens como drenagem/águas pluviais, reclama suporte técnico mínimo quanto à origem e ao nexo causal; e termo de quitação genérico não exonera a construtora além do que estiver expressamente delimitado, devendo ser interpretado restritivamente. - Interposta apelação em duplicidade contra a mesma sentença e com idêntico objeto, impõe-se o não conhecimento do recurso repetido, por força do princípio da unirrecorribilidade. Dispositivos relevantes citados: CPC: arts. 371, 373, 487, I, 509, I, 932, III, 85, §§ 2º, 11 e 15, 86, 489, § 1º, IV; CC: arts. 618, 840 e 843, 205. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 2.175.774/MT, 3ª Turma, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 13/02/2023; STJ, AgInt no AREsp 2.092.461/SP, 3ª Turma, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 12/06/2023; STJ, REsp 1.183.315/ES, 4ª Turma, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 03/12/2015; STJ, AgInt no AREsp 1.131.730/PR, 4ª Turma, Rel. Min. Lázaro Guimarães (Des. Conv. TRF5), j. 21/08/2018; TJSC, Apelação n. 0318353-15.2014.8.24.0023, 4ª Câmara de Direito Civil, Rel. Des. Luiz Felipe Schuch, j. 09/06/2022; TJSC, Apelação Cível n. 0004833-07.2010.8.24.0054, 5ª Câmara de Direito Civil, Rel. Des. Henry Petry Junior, j. 16/05/2017. ACÓRDÃO apelantes: (i) o piso do hall teria sido reassentado pelo condomínio com material fornecido pela construtora, (ii) as fissuras/infiltrações seriam compatíveis com desgaste e falta de manutenção em edifício antigo, sem comprovação de nexo causal com vício originário, e (iii) problemas como drenagem/águas pluviais e itens de áreas comuns seriam, em regra, de responsabilidade do condomínio. Ao final, requerem o conhecimento e total provimento da apelação para julgar improcedentes os pedidos iniciais, com inversão dos ônus sucumbenciais. O Condomínio Residencial Goldem Gardem II apresentou contrarrazões à apelação (Id 25872620) interposta por T&A Construções Ltda. e Construtora Antares Ltda., nas quais alegou a ocorrência de duplicidade recursal, afirmando que as rés interpuseram duas apelações (Ids 162970364 e 162971651) com os mesmos fundamentos, em afronta ao princípio da unicidade recursal, requerendo a extinção do primeiro recurso por perda superveniente do objeto, com fundamento no art. 932, III, do CPC, e mencionando possível caráter temerário (arts. 80, III, e 81 do CPC). No mérito, narrou que a ação de reparação por danos materiais decorre de graves vícios construtivos surgidos após a entrega do empreendimento (infiltrações, fissuras, deslocamento/desnivelamento de pisos e revestimentos, cerâmicas incompatíveis e falhas de drenagem pluvial), os quais teriam sido apenas parcialmente enfrentados pelas construtoras, mediante reparos pontuais e paliativos. Defendeu a manutenção da sentença no ponto em que reconheceu a responsabilidade das rés e determinou a reparação dos danos materiais, a serem apurados em liquidação, afirmando que o dever de indenizar estaria comprovado por laudo técnico judicial e inspeção realizada por oficial de justiça. Invocou a responsabilidade objetiva prevista no art. 12 do CDC, além do art. 618 do CC e do prazo prescricional decenal para pretensão relativa a vícios construtivos, afastando as alegações de decadência, ausência de nexo causal e falta de prova. Ao final, requereu a inadmissão e improcedência da apelação das rés (Id. 162971651), a extinção da apelação anterior por duplicidade, o reconhecimento da boa-fé do condomínio e a condenação das apelantes ao pagamento das custas e honorários, com majoração em grau recursal (art. 85, §§ 2º e 11, do CPC). As rés T & A Construções Ltda. e Construtora Antares Ltda apresentaram contrarrazões à apelação (id. 25872617) interposta pelo Condomínio Residencial Goldem Gardem II, requerendo o recebimento da peça e a manutenção integral da sentença. Sustentaram, em síntese, que a decisão de primeiro grau foi tecnicamente correta e apreciou adequadamente o conjunto probatório, inexistindo omissão ou erro quanto aos vícios apontados. Alegaram que o laudo pericial reconheceu apenas defeitos pontuais e não ampara a ampliação da condenação pretendida pelo condomínio, destacando que diversos problemas decorreriam de uso inadequado, ausência de manutenção ao longo dos anos e modificações posteriores, não configurando vício construtivo imputável às construtoras nos termos do art. 618 do Código Civil. Assinalaram, ainda, que o problema relacionado à drenagem pluvial teria surgido posteriormente à entrega das unidades, o que afastaria nexo causal com a execução da obra. No tocante à sucumbência, defenderam a manutenção da distribuição proporcional fixada na sentença, por se tratar de hipótese de parcial procedência, com sucumbência recíproca, nos termos do art. 86 do CPC, argumentando ser incabível atribuir integralmente os ônus sucumbenciais às rés, diante do acolhimento apenas parcial dos pedidos e da rejeição de alegações relevantes formuladas pelo autor. Ao final, requereram o desprovimento do recurso do condomínio, a confirmação de que a responsabilidade das recorridas permanece restrita aos vícios efetivamente comprovados e a preservação da sucumbência recíproca tal como estabelecida na origem. Requerida a inclusão do recurso em pauta de julgamento. É o breve relatório. VOTO 1. Admissibilidade recursal Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço das apelações interpostas, porquanto tempestivas, cabíveis e devidamente processadas, com preparo recolhido (ID 25872613 e 25872609). Registro, ainda, que, havendo interposição de mais de um recurso de apelação pelas mesmas partes contra a mesma sentença, com idêntico objeto, incide o princípio da unirrecorribilidade, de modo que apenas um deles deve ser apreciado, reputando-se o outro (ID 25872610) prejudicado/não conhecido, por inadmissível, a fim de evitar duplicidade de impugnação e tumulto processual (CPC, art. 932, III, e princípio da boa-fé processual). Pois bem. 2. Mérito. Cinge-se a controvérsia recursal sobre a responsabilidade por vícios construtivos e extensão da condenação, ou seja: (i) se subsiste dever de indenizar, à luz das provas produzidas, pelos vícios remanescentes reconhecidos na sentença; (ii) se a condenação deve ser ampliada para abarcar outros itens (em especial, drenagem pluvial); e (iii) qual a adequada distribuição dos ônus sucumbenciais. 2.1. Apelação das construtoras (pedido de improcedência total) Tem como pontos controvertidos definir se subsiste (ou não) o dever de indenizar/ressarcir relativo a dois pontos específicos remanescentes reconhecidos na sentença: (i) custos de recolocação do revestimento do piso do hall (área comum); e (ii) prejuízos decorrentes das fissuras na base dos blocos C e D com infiltração para o estacionamento. 2.1.1. Premissas: ônus da prova e valoração do acervo Nos termos do art. 373 do CPC, incumbia ao autor demonstrar o fato constitutivo de seu direito (existência do dano e sua origem), competindo às rés a prova de fatos impeditivos, modificativos ou extintivos, inclusive eventual excludente do nexo causal (p. ex., culpa exclusiva do condomínio por falta de manutenção) quando sustentada. A valoração da prova observa o princípio do livre convencimento motivado (art. 371 do CPC), devendo o julgador indicar, de forma fundamentada, as razões pelas quais acolhe ou afasta a tese à vista do conjunto probatório. No caso, o Juízo de origem lastreou a conclusão, em pontos centrais, no laudo elaborado em inspeção cumprida por Oficial de Justiça, ato judicial formal, documentado nos autos, com presunção de fidedignidade quanto às constatações objetivas realizadas na diligência, e com participação de representantes do condomínio e das rés (inclusive ex-síndico/administrador), além do exame do restante do acervo produzido ao longo de tramitação extremamente prolongada do feito. Registre-se, ademais, que a principal prova produzida, apta a conferir suporte objetivo à solução da lide, foi justamente o laudo de inspeção judicial. A despeito de a inspeção por Oficial de Justiça não se confundir com perícia oficial de engenharia, constituía elemento probatório idôneo para evidenciar, ao menos em parte, a ocorrência de vícios remanescentes com repercussão material, tal como reconhecido na sentença. De outro lado, as rés, embora sustentem a inexistência de vício construtivo e atribuam os problemas à falta de manutenção, não lograram desconstituir a pretensão autoral por meio da produção, do requerimento oportuno ou do custeio de prova técnica oficial (perícia), que seria o meio probatório mais adequado para infirmar, com robustez, o nexo causal e a origem dos defeitos apontados, sobretudo no tocante às alegações de desgaste natural e conservação do condomínio. Assim, ausente iniciativa probatória eficaz para afastar a conclusão extraída do elemento judicial disponível, mostra-se legítima a manutenção do reconhecimento parcial do direito do autor, nos limites em que comprovado. A propósito, para delimitar com precisão o conteúdo fático que orienta a presente decisão, transcrevo integralmente o laudo de inspeção (Ids 25872434 e 25872435), com destaque aos pontos relevantes: "...LAUDO DE INSPEÇÃO Aos nove (28) dias do mês de Outubro do ano de 2022, nesta cidade de Fortaleza, capital do Estado do Ceará, eu Oficial de Justiça Avaliador abaixo assinado, em cumprimento ao Mandado expedido de ordem do MM Sr. Juiz de Direito da 13ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza, processo Nº 0586311-92.2000.8.06.0001, extraído dos Autos da ação de Obrigação de Fazer, do Requerente, Condomínio Residencial Goldem Garden II, e Requerido, Construtora Antares Ltda., a fim de proceder a Inspeção na Rua Dona Leopoldina, 1045, Centro, ap. 902, Bl. C, com o intuito de averiguar se os apartamentos foram consertados pela construtora ou pelo próprio condomínio, e que para tanto, marquei com todos os participantes descritos no mandado retro, por meio de mensagens de e-mail, para os advogados da parte autora, Dr. Orlando Junior, "[email protected]", e Dra. Mayra Santana, "[email protected]", e da parte ré, "[email protected], representado pelo Dr. Moacir Augusto Meyer de Albuquerque, e a Dra. Ivoneide Neves Pereira, e por mensagem de Whatsapp para o Sr. Vicente Ferrer, nº 99770-3333, e o síndico atual, Sr. Julio Cesar, nº 98891-7600, que se fez representar pelo administrador do condomínio, Sr. Francisco Chagas Lima Azevedo, e que na Inspeção estiveram ausentes apenas os advogados da parte autora, embora os tenha comunicado da diligencia com antecedência de 11 dias, por e-mail, e na antevéspera do dia 26/10/2022, lembrei ao síndico, Sr. Julio Cesar, que os comunicou; e conforme lista de presentes em anexo, procedi com a inspeção, com a vistoria nos Blocos C e D, sendo informado pelo ex-síndico, Sr. Vicente Ferrer, de que em algumas unidades dos apartamentos, houve problemas com os aparelhos sanitários da marca Celite, e que contactou o representante da marca fabricante acerca dos problemas, tendo esta efetuada a troca de todas as unidades com problemas, as suas expensas; e que houve a recuperação de um muro externo do condomínio, que fora consertado pela construtora T&A, as suas expensas; e no tocante ao revestimento do piso da área comum dos hall, que é a coberta do estacionamento, e que houve desprendimento, estes foram reassentadas pelo condomínio, com material fornecido pela construtora, embora com cerâmica de estampa diversa da original; os apartamentos que estavam com rachaduras externas, ocasionando infiltrações nas unidades, foram reparadas pela Construtora T&A nos dois blocos, sendo que ainda persiste na base dos dois blocos, desde o início, pequenas fissuras, sendo que acarreta infiltração d'água, que sai no estacionamento abaixo, no Bl. C; o Sr. Francisco Das Chagas Lima, administrador, acrescentou que há um problema de saída de aguas pluviais, mas que foi posterior a entrega das unidades; e quanto aos problemas em algumas unidades, não houve como ele saber quais apresentaram problemas, informação que ficou prejudicado pela ausência dos advogados do requerente; os representantes da parte Ré, ratificaram o que consta nos autos, que são as assinaturas dos adquirentes das unidades, aquiescendo e dando quitação; e nada mais sendo acrescentado, e para constar, lavrei o presente laudo, que depois de lido e achado conforme, vai assinado- por mim; Oficial- de Justiça- encarregado- do- ato, e- pelos participantes em anexo acima nominados. Dou Fé. Data supra. Jarbas Comin Nunes Oficial de Justiça..." 2.1.2. Da alegada ausência de responsabilidade das apelantes (art. 618 do CC) e da tese de "manutenção do condomínio" As apelantes invocam o art. 618 do Código Civil para sustentar limitação temporal e objetiva da responsabilidade do construtor e, em paralelo, atribuem os vícios remanescentes à conservação/uso do imóvel, buscando afastar o nexo causal. A tese não merece acolhida. Com efeito, o laudo de inspeção judicial consignou que as fissuras na base dos blocos C e D persistem "desde o início", ocasionando infiltração com escoamento para o estacionamento, circunstância que afasta a narrativa de desgaste natural superveniente e reforça a vinculação do defeito à execução originária da obra. A mera passagem do tempo, por si só, não transmuta vício construtivo em simples obrigação de manutenção do condomínio, especialmente quando o defeito é indicado como existente desde a entrega e permanece produzindo consequências materiais. Outrossim, a regra segundo a qual compete ao condomínio a manutenção das áreas comuns não exclui a responsabilidade das construtoras quando a anomalia decorre de vício de construção. Em tais hipóteses, a manutenção ordinária não opera como excludente automática do dever de reparar; ao revés, incumbia às rés demonstrar, de forma consistente, a ocorrência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito alegado - notadamente a culpa exclusiva do condomínio por falta de conservação - nos termos do art. 373, II, do CPC, o que não se evidenciou no caso concreto. No mesmo sentido, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça assenta que, quando se busca reparação de danos oriundos de vícios construtivos e inadimplemento contratual, não se aplica o prazo quinquenal do art. 27 do CDC (restrito às hipóteses de fato do produto/serviço), incidindo, à míngua de disciplina específica, o prazo decenal do art. 205 do Código Civil. Ademais, o prazo de cinco anos do caput do art. 618 do CC tem natureza de garantia, não se confundindo com prazo prescricional ou decadencial para a pretensão indenizatória. (STJ, AgInt no AREsp n. 2.175.774/MT, 3ª Turma, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 13.02.2023; STJ, AgInt no AREsp n. 2.092.461/SP, 3ª Turma, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 12.06.2023). Corolário disso, demonstrada a plausibilidade do vício originário apontado na inspeção judicial e ausente prova técnica idônea a infirmá-lo, não prospera a tentativa de transferir ao condomínio, por via reflexa, a responsabilidade por defeitos que se apresentam como decorrentes da construção. Também aqui, portanto, remanesce hígida a conclusão de que não foi desconstituído o suporte fático do dever de reparar delineado na sentença, razão pela qual deve ser repelida a alegação de excludente fundada em manutenção/uso. 2.1.3. Recolocação do revestimento do piso do hall (área comum) Consta do laudo de inspeção que houve desprendimento do revestimento do piso da área comum do hall (coberta do estacionamento) e que estes foram reassentados pelo condomínio, com material fornecido pela construtora, embora com cerâmica de estampa diversa da original. A descrição evidencia a ocorrência do problema em área comum e a necessidade de recomposição do revestimento. A entrega de material não elide, por si só, o ônus financeiro do serviço de recolocação suportado pelo condomínio, se a recomposição ocorreu por iniciativa do autor diante da necessidade de restabelecer a funcionalidade e segurança da área comum. A reparação integral do dano material abrange aquilo que o lesado efetivamente despendeu para recompor o bem, desde que demonstrado em liquidação, como assentou a sentença, nos termos do art. 509, I, do CPC. 2.1.4. Pequenas fissuras nos blocos C e D com infiltração para o estacionamento Quanto às fissuras, o laudo consignou que ainda persiste na base dos dois blocos, desde o início, pequenas fissuras, que acarretam infiltração d'água com saída no estacionamento abaixo. O elemento decisivo não é a qualificação do vício como "pequeno", mas o seu efeito concreto (infiltração). Fissuras com infiltração em base de bloco, atingindo área comum (estacionamento), ultrapassam desconforto estético e podem denotar falha de impermeabilização/vedação, legitimando, no estágio probatório em que se encontra o feito, o reconhecimento do dever de recomposição do prejuízo, com apuração do valor em liquidação. 2.1.5. Quitações individuais e alegação de "aceitação" dos reparos Nos termos do Código Civil, é lícito aos interessados prevenirem ou terminarem o litígio mediante concessões mútuas (art. 840), devendo, contudo, a transação ser interpretada restritivamente (art. 843). No caso, as rés sustentam que existiriam declarações de "aquiescência" e "quitação" firmadas por adquirentes, aptas a afastar sua responsabilidade pelos vícios apontados. A alegação, entretanto, não se sustenta, por duas ordens de razões. Primeiro, porque, ainda que efetivamente existentes, tais documentos - em regra firmados por condôminos individualmente, em contexto de entrega, reparos pontuais ou tratativas específicas - não podem ser lidos como renúncia ampla e irrestrita a direitos que, por sua própria natureza, podem se revelar ou ter suas consequências dimensionadas apenas com o uso e o decurso do tempo. É dizer: à míngua de especificação objetiva e pormenorizada dos vícios ou obrigações abrangidos, não é possível concluir que as construtoras tenham se desvinculado de toda e qualquer responsabilidade por fatos do serviço ou por vícios de qualidade da obra. Como se sabe, a interpretação restritiva da transação impede que instrumentos genéricos e cláusulas amplas sirvam para cobrir situações não descritas, sobretudo quando não há listagem do que foi efetivamente apurado e abrangido na ocasião. Segundo, não é juridicamente aceitável atribuir a documento de quitação genérica o efeito de esvaziar garantia legal mínima, conforme especificado anteriormente, isentando o fornecedor inclusive quanto a vícios que se manifestem posteriormente ou cuja extensão só venha a ser percebida com a ocupação do imóvel. Admitir-se o contrário implicaria, em essência, retirar do condomínio e dos adquirentes proteção legalmente assegurada, convertendo a quitação em verdadeira exoneração ilimitada, incompatível com a boa-fé objetiva e com a própria natureza dos vícios construtivos. Essa compreensão, ademais, harmoniza-se com a orientação jurisprudencial que confere interpretação restritiva a termos de quitação e transações, reconhecendo sua validade apenas quanto aos pontos e valores expressamente contemplados, sem impedir a busca de reparação integral por prejuízos não abrangidos ou não dimensionados à época, especialmente quando não há delimitação clara do objeto da avença e subsistem defeitos constatados no conjunto probatório. Nessa linha, também a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça afirma que o recibo ou declaração de quitação deve ser interpretado restritivamente, significando apenas a quitação dos valores ou danos aos quais se refere, não obstando o ajuizamento de demanda destinada à integral recomposição de outros prejuízos não contemplados no ajuste. Nesse sentido: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. DEMANDA AJUIZADA PELO CONDOMÍNIO CONTRA A CONSTRUTORA. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS. RECURSO DE AMBAS AS PARTES.[...] ACORDO EXTRAJUDICIAL. SUPOSTA EXISTÊNCIA DE TERMO DE QUITAÇÃO AMPLA E IRREVOGÁVEL ANTERIOR AO AJUIZAMENTO DA AÇÃO QUANTO AOS VÍCIOS CONSTRUTIVOS. TESE RECHAÇADA. INTERPRETAÇÃO RESTRITIVA DA AVENÇA. DOCUMENTO QUE NÃO INDICA OS DANOS A QUE SE REFERE A TRANSAÇÃO. CLÁUSULAS DÚBIAS DO INSTRUMENTO DE ACORDO. LAUDO PERICIAL JUDICIAL QUE RECONHECE INÚMEROS DEFEITOS NA EDIFICAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE DE EXIMIR A CONSTRUTORA DE SUA RESPONSABILIDADE. PRECEDENTES. VALOR INDENIZATÓRIO QUE DEVE DEDUZIR A QUANTIA ADIMPLIDA NA ESFERA EXTRAJUDICIAL.[...] (TJSC, Apelação n. 0318353-15.2014.8.24.0023, rel. Luiz Felipe Schuch, Quarta Câmara de Direito Civil, j. 9-6-2022). [...] RECIBO DE QUITAÇÃO. PAGAMENTO PARCIAL. ATO JURÍDICO PERFEITO QUANTO AO VALOR PAGO. DIREITO DE POSTULAR A DIFERENÇA. PRECEDENTES DO STJ E DESTA CORTE. - A declaração de quitação, ainda que dada de forma plena, geral, irrevogável e irretratável, deve receber interpretação restritiva, limitando-se ao valor nela consignado. Assim, entendendo-se referir a apenas parte do direito legalmente assegurado, à luz do princípio da relativização do recibo de quitação, ela não traduzirá renúncia ou extinção da obrigação, sendo possível, com escorço na vedação ao enriquecimento sem causa e nos princípios da probidade e da boa-fé, a propositura de ação para alcançar a almejada complementação, a fim de obter uma reparação integral dos eventuais prejuízos sofridos. [...]. (TJSC, Apelação Cível n. 0004833-07.2010.8.24.0054, de Rio do Sul, rel. Henry Petry Junior, Quinta Câmara de Direito Civil, j. 16-5-2017). A jurisprudência do STJ vai na mesma direção:" [...] o recibo fornecido pelo lesado deve ser interpretado restritivamente, significando apenas a quitação dos valores a que refere, sem obstar a propositura de ação para alcançar a integral reparação dos danos sofridos com o acidente "(REsp n. 1.183.315/ES, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 3-12-2015). Em outro caso: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS, MORAIS E ESTÉTICOS. ACIDENTE DE TRÂNSITO. ACORDO EXTRAJUDICIAL. DECLARAÇÃO DE QUITAÇÃO. INTERPRETAÇÃO RESTRITIVA. VALIDADE APENAS EM RELAÇÃO AOS DANOS A QUE SE REFERE (CONSERTO DO VEÍCULO E REEMBOLSO DE DESPESAS MÉDICO-HOSPITALARES. RECURSO PROVIDO.1. A quitação plena e geral, para nada mais reclamar a qualquer título, constante de acordo extrajudicial, considera-se válida e eficaz, desautorizando investida judicial para ampliar a verba indenizatória aceita e recebida. Todavia, a transação deve ser interpretada restritivamente, significando a quitação apenas dos valores a que se refere.2. No caso concreto, o Tribunal de origem interpretou o termo de transação extrajudicial, bem como os documentos juntados pela seguradora, concluindo que a autora deu quitação apenas quanto aos danos materiais, relativos ao conserto da motocicleta e às despesas médico-hospitalares. Nesse contexto, não se pode obstar a integral reparação dos outros danos sofridos com o acidente (lucros cessantes e danos morais e estéticos), claramente não incluídos no acordo.3. Agravo interno provido para conhecer dos agravos e negar provimento aos recursos especiais do réu e da seguradora denunciada.(AgInt no AREsp n. 1.131.730/PR, relator Ministro Lázaro Guimarães (Desembargador Convocado do TRF 5ª REGIÃO), Quarta Turma, j. 21-8-2018). Assim, no contexto destes autos - em que o laudo de inspeção judicial consignou a persistência de fissuras "desde o início", com infiltração para o estacionamento, além de desprendimento de revestimento em área comum -, as alegadas quitações não têm o condão de afastar a responsabilidade das construtoras pelos vícios remanescentes reconhecidos, tampouco de infirmar o nexo causal quando os documentos, por sua generalidade, não delimitam de forma precisa quais defeitos teriam sido efetivamente sanados e quitados. 2.2. Apelação do condomínio (pretensão de ampliação da condenação: drenagem/águas pluviais) O ponto controvertido consiste em verificar se a condenação deve ser ampliada para alcançar o alegado problema de saída de águas pluviais. Aqui, porém, não há suporte probatório suficiente para a ampliação pretendida. O próprio laudo de inspeção apenas registra, por informação do administrador, a existência de problema de saída de águas pluviais, consignando, expressamente, que teria sido posterior à entrega das unidades. Tal anotação, por si só, não permite concluir que se trate de vício originário imputável às construtoras, nem estabelece nexo causal mínimo entre eventual defeito de drenagem e a execução da obra. Atribuir responsabilidade civil por esse item demandaria, em regra, prova técnica de engenharia capaz de identificar a origem, a causa e a extensão do defeito, distinguindo vício construtivo de alteração superveniente, desgaste, intervenções posteriores ou ausência de manutenção. Todavia, não foi produzida, requerida ou custeada perícia oficial com esse objetivo, não se mostrando possível, a partir do acervo disponível, ampliar a condenação com segurança jurídica e base probatória adequada. Assim, deve ser mantida a sentença nos exatos limites em que reconheceu os vícios remanescentes comprovados pela inspeção judicial. 2.3. Ônus sucumbenciais e honorários recursais Mantida a parcial procedência tal como fixada na origem, preserva-se a sucumbência recíproca estabelecida na sentença, nos termos do art. 86 do CPC, inclusive quanto ao rateio das custas e ao percentual de honorários, pois não se configura sucumbência mínima da parte autora, uma vez que o art. 86, parágrafo único, do CPC exige que o decaimento seja ínfimo, o que não ocorre quando a pretensão inicial é ampla e apenas parte relevante dela é acolhida. No caso, embora tenha havido condenação quanto a dois itens específicos (piso do hall e fissuras com infiltração), foram afastados outros vícios apontados e rejeitada a ampliação da condenação, especialmente quanto à drenagem/águas pluviais, por insuficiência probatória. Assim, o decaimento do autor não é residual, mantendo-se a sucumbência recíproca (art. 86, caput, do CPC). Além disso, diante do desprovimento dos recursos conhecidos, majoro a verba honorária, em grau recursal, em 2% (dois pontos percentuais), nos termos do art. 85, § 11, do CPC, mantida a proporção de rateio fixada na origem e vedada a compensação. DISPOSITIVO Intimação - ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA GABINETE DESEMBARGADORA MARIA REGINA OLIVEIRA CAMARA PROCESSO N°: 0586311-92.2000.8.06.0001 CLASSE PROCESSUAL: APELAÇÃO CÍVEL (198) ASSUNTO: [Obrigação de Fazer / Não Fazer] Vistos, relatados e discutidos os autos em que litigam as partes acima nominadas, ACORDA a TURMA JULGADORA DA QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO CEARÁ, por UNANIMIDADE de votos, CONHECER das apelações interpostas pelo Condomínio Residencial Golden Garden II e por T&A Construções Ltda. e Construtora Antares Ltda; NÃO CONHECER do recurso de apelação de ID 25872610, por inadmissível, em razão da duplicidade recursal e do princípio da unirrecorribilidade; e, no mérito, NEGAR PROVIMENTO aos recursos conhecidos(ID 25872606 e 25872602) e, nos termos do voto da Relatora. Fortaleza/CE, data e hora indicadas no sistema. DESEMBARGADORA MARIA REGINA OLIVEIRA CAMARA Relatora - Presidente do Órgão Julgador RELATÓRIO Trata-se de apelações cíveis interpostas contra a sentença (Id 25872600) proferida pelo Juízo da 13ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza/Ce, nos autos da Ação de Reparação de Danos Materiais, em que figuram como autor o Condomínio Residencial Golden Garden II e, como rés, T&A Construções Ltda e Construtora Antares Ltda. A parte autora sustenta que ajustou com as rés a construção de edifício, conforme deliberação em assembleia geral realizada em 28 de janeiro de 1997. Afirma que, desde a entrega, o prédio passou a apresentar diversos defeitos e avarias, devidamente demonstrados por laudo técnico juntado aos autos, destacando, entre outros, infiltrações provenientes de banheiros de pavimentos superiores em unidades inferiores, lajotas soltas com risco aos moradores (especialmente crianças) e demais deficiências estruturais. Alega que a situação se tornou insustentável aos condôminos, agravada pela inércia das demandadas em solucionar os problemas e pela ausência de justificativas plausíveis, razão pela qual buscou o Judiciário visando à reparação dos prejuízos. Como fundamento jurídico, invoca a responsabilidade civil por ato ilícito (art. 159 do Código Civil), bem como precedentes que amparariam a indenização por danos materiais concretos e comprovados, requerendo a condenação das rés ao pagamento de R$ 55.360,00 (cinquenta e cinco mil, trezentos e sessenta reais), a título de ressarcimento dos danos materiais suportados. Citada, a ré T&A Construções Ltda apresentou contestação, afirmando que a inicial não corresponde à realidade fática, pois, tão logo constatadas deficiências reputadas sanáveis, teria adotado as providências cabíveis, com a contratação de empresas para execução dos reparos. Sustenta que as intervenções necessárias foram realizadas, inclusive com anuência/declarações de condôminos, inexistindo omissão dentro dos limites de sua responsabilidade, e atribui à parte autora litigância de má-fé ao insistir na alegada insatisfação mesmo após os consertos. Alega, ainda, que, uma vez comunicada dos problemas, contratou prontamente as empresas Qualitec Comércio e Serviços Ltda. e Instaladora LR Ltda. para proceder aos reparos nas unidades afetadas; aduz que o montante efetivamente despendido pelo condomínio seria inferior ao orçamento inicialmente apresentado, o que, em seu sentir, configuraria enriquecimento ilícito e reforçaria a má-fé. Quanto a apontamentos em áreas comuns (jardineiras, pilotis e fachadas), defende tratar-se de conservação sob responsabilidade do condomínio. Por fim, sustenta ser inadequada a via indenizatória, afirmando que a medida cabível seria ação de obrigação de fazer. Em réplica, a parte autora refuta a alegação de distanciamento da realidade e de má-fé, reafirmando a existência dos vícios e defeitos e atribuindo-lhes responsabilidade às construtoras, à luz do laudo técnico/pericial acostado. Sustenta ter buscado, por vias extrajudiciais, soluções para mitigar os transtornos vivenciados, sem êxito, reputando improcedentes e inconsistentes as justificativas apresentadas na contestação, bem como a imputação de litigância de má-fé. Devidamente citada, a ré Construtora Antares Ltda também contestou, alegando que as irregularidades e defeitos constatados teriam sido sanados, inexistindo problemas atuais. Afirma que contratou empresa especializada para a execução dos serviços necessários e que todas as intervenções solicitadas foram realizadas. Defende que os apontamentos remanescentes decorreriam de conservação e manutenção, não de falha de execução das requeridas, reiterando que não se esquivou de efetuar reparos e que estes poderiam ser realizados por valores inferiores, de modo que o pedido inicial configuraria enriquecimento ilícito. Em nova manifestação, a parte autora sustenta que, desde 1997, os problemas foram levados ao conhecimento das demandadas e que, embora alguns consertos tenham sido efetuados, persistiriam negligência e imprudência, com reparos incompletos e insuficientes, registrando que o condomínio teria esgotado tentativas de solução amigável antes de recorrer ao Judiciário. Foi realizada audiência de conciliação, sem acordo. Determinou-se a expedição de mandado de inspeção no imóvel, o qual foi cumprido. Sobreveio audiência de instrução, com colheita de depoimento pessoal e oitiva de testemunha. Em memoriais finais, a parte autora reiterou que o condomínio foi entregue com necessidade de reformas relevantes, ocasionando prejuízos e frustração aos moradores, que teriam arcado com custos de reparos, notadamente para correção de infiltrações, rachaduras, fissuras externas e substituição/ajustes em aparelhos sanitários. Invocou, para tanto, os arts. 927 e 618 do Código Civil e o art. 12 do Código de Defesa do Consumidor, defendendo a responsabilidade objetiva da construtora e pleiteando, ao final, a condenação ao pagamento de R$ 55.360,00, com atualização. Em memoriais finais, as rés pugnaram pela improcedência da demanda, sustentando que os reparos necessários foram realizados e que eventuais problemas remanescentes seriam próprios de manutenção e conservação, sob responsabilidade do condomínio. Reiteraram, ainda, que a pretensão deveria ser deduzida por meio de ação de obrigação de fazer, com prestígio à execução específica (art. 247 do Código Civil e art. 461 do Código de Processo Civil), aduzindo inexistir recusa prévia das empresas em efetuar os reparos e negando responsabilidade por danos indenizáveis. Na sentença o Juízo assentou a possibilidade de julgamento (art. 366 do CPC) e fixou a distribuição estática do ônus da prova (art. 373, I e II, do CPC), afastando a preliminar de inadequação da via, por entender lícita a opção do autor pela ação indenizatória. Com base no mandado de inspeção, reconheceu que diversos problemas foram sanados total ou parcialmente (troca de aparelhos sanitários, recuperação de muro, reparos em infiltrações e rachaduras), mas persistiriam vícios consistentes em pequenas fissuras nos blocos C e D, com infiltração atingindo o estacionamento, além do dever de ressarcir os custos suportados pelo condomínio com a recolocação do revestimento do piso do hall (área comum), uma vez que a construtora apenas forneceu o material. Ao final, julgou parcialmente procedentes os pedidos (art. 487, I, do CPC), condenando as rés ao ressarcimento do piso do hall e à indenização correspondente ao prejuízo decorrente do conserto das fissuras, ambas a serem apuradas em liquidação (art. 509, I, do CPC), com juros moratórios pela taxa SELIC deduzido o IPCA a partir da citação e correção monetária pelo IPCA desde o desembolso, até o efetivo pagamento. Reconheceu sucumbência recíproca, rateando custas em 50% para cada parte (art. 86 do CPC) e fixando honorários em 15% do valor da condenação, também rateados na mesma proporção, vedada a compensação (art. 85, §§ 2º e 15, do CPC). O Condomínio Residencial Golden Garden II interpôs recurso de apelação (Id 25872603), na qual alegou que, embora a prova técnica judicial tenha reconhecido a existência e a extensão de vícios construtivos (infiltrações, falhas de impermeabilização, desprendimento de revestimentos, fissuras e problemas de drenagem pluvial), o Juízo de origem restringiu a condenação ao ressarcimento da recolocação do piso do hall e à indenização relativa às fissuras nos blocos C e D, deixando de apreciar outros vícios apontados no laudo, especialmente quanto ao sistema de drenagem pluvial, o que configuraria omissão e fundamentação deficiente (art. 489, §1º, IV, do CPC). Requereu, assim, a ampliação da condenação para abranger todos os vícios reconhecidos tecnicamente, com apuração do quantum em liquidação. Impugnou, ainda, a sucumbência recíproca fixada na sentença, defendendo que a responsabilidade pelos vícios é exclusiva das construtoras e que deve prevalecer o princípio da causalidade, com atribuição integral às rés das custas e honorários (arts. 85, caput e §2º, e 86, parágrafo único, do CPC), além da majoração dos honorários sucumbenciais, inclusive em grau recursal. As construtoras T&A Construções Ltda. e Construtora Antares Ltda. interpuseram recurso de apelação (Id 25872606). Nas razões recursais, sustentam, em síntese, que a demanda foi ajuizada pelo Condomínio Residencial Goldem Garden II buscando indenização por supostos vícios construtivos (R$ 55.360,00 - valores de 2001), mas que, desde a origem, demonstraram ter sanado prontamente eventuais deficiências e que grande parte dos problemas alegados decorre de uso e falta de manutenção do imóvel. Alegam que, apesar da prova produzida (inclusive inspeção por oficial de justiça e depoimentos), o juízo de primeiro grau julgou parcialmente procedentes os pedidos, condenando-as apenas ao ressarcimento da recolocação do piso do hall e à indenização por "pequenas fissuras" nos blocos C e D, com quantificação em liquidação, além de sucumbência recíproca. Em preliminar, afirmam a tempestividade do recurso, contando o prazo a partir da disponibilização da sentença no DJe em 09/06/2025 e considerando o feriado de Corpus Christi (19/06/2025), com termo final em 01/07/2025. No mérito, pugnam pela reforma integral da sentença, defendendo ausência de responsabilidade das Ante o exposto, conheço das apelações interpostas pelo Condomínio Residencial Golden Garden II e por T&A Construções Ltda e Construtora Antares Ltda(ID 25872606 e 25872602); todavia, não conheço do recurso de apelação de ID 25872610, por inadmissível, em razão do princípio da unirrecorribilidade, ante a duplicidade recursal. No mérito, nego provimento aos recursos conhecidos(ID 25872606 e 25872602), mantendo-se integralmente a sentença recorrida. Conserva-se a sucumbência recíproca fixada na origem, majorando-se os honorários advocatícios em 2% (dois pontos percentuais), nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, observados os demais comandos do decisum. É como voto. Fortaleza, data e hora indicadas no sistema. DESEMBARGADORA MARIA REGINA OLIVEIRA CAMARA Relatora

23/02/2026, 00:00

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Mudança de Assunto Processual

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