Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
APELANTE: GLAYDDES MARIA SINDEAUX ESMERALDO
APELADOS: PAULO SERGIO VALDIVINO DA PENHA, ARTEMILDE CONDE GOIS, VIP IMOBILIARIA LTDA - EPP EMENTA: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE EM LOTEAMENTO. ATRASO NA ENTREGA DA INFRAESTRUTURA BÁSICA. CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA. RELAÇÃO DE CONSUMO CONFIGURADA. APLICAÇÃO DO CDC. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. FOTOGRAFIAS SEM DATA. INSUFICIÊNCIA PROBATÓRIA. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. APLICABILIDADE. RESTITUIÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA DOS VALORES PAGOS. SÚMULA 543 DO STJ. RETENÇÃO DE PERCENTUAL INCABÍVEL. CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DEVER DE RESTITUIR. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I. Caso em exame 1.
APELANTE: GLAYDDES MARIA SINDEAUX ESMERALDO
APELADOS: PAULO SERGIO VALDIVINO DA PENHA, ARTEMILDE CONDE GOIS, VIP IMOBILIARIA LTDA - EPP RELATÓRIO
Intimação - ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA GABINETE DESEMBARGADOR EVERARDO LUCENA SEGUNDO APELAÇÃO CÍVEL Nº 0057442-88.2017.8.06.0064
Trata-se de Apelação Cível interposta por Glayddes Maria Sindeaux Esmeraldo e VIP Imobiliária Ltda. contra a sentença que julgou procedentes os pedidos formulados na inicial, reconhecendo a culpa exclusiva das vendedoras pela rescisão do contrato, em razão da não comprovação da entrega da infraestrutura básica do loteamento, e, por conseguinte, condenou as rés à restituição integral dos valores pagos pelos compradores, acrescidos dos consectários legais. As apelantes sustentam a ausência de descumprimento contratual de sua parte, a culpa dos compradores pela suspensão dos pagamentos, a legalidade da retenção de percentual sobre os valores pagos e a impossibilidade de restituição da comissão de corretagem. II. Questão em discussão 2. Cinge-se a controvérsia a saber se: (i) as provas produzidas pelas vendedoras, são suficientes para comprovar a conclusão e entrega da infraestrutura básica do loteamento no prazo contratual; (ii) a ausência de infraestrutura completa configura inadimplemento contratual por parte das vendedoras, a justificar a rescisão do pacto por sua culpa exclusiva; (iii) a suspensão dos pagamentos pelos compradores, diante da mora das vendedoras, caracteriza exercício regular de direito (exceção do contrato não cumprido); (iv) reconhecida a culpa exclusiva das vendedoras, é devida a restituição integral e imediata das parcelas pagas, incluindo comissão de corretagem, ou se é lícita a retenção de algum percentual; (v) qual o termo inicial dos juros de mora. III. Razões de decidir 3. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de consumo, sujeitando-se, portanto, às normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor. 4. Restou incontroverso o descumprimento da obrigação fundamental das vendedoras de entregar o lote com a infraestrutura básica completa, exigida pela Lei nº 6.766/79. A mera aprovação do projeto pela prefeitura e seu registro na matrícula do imóvel não se confundem com a efetiva execução e conclusão das obras. As fotografias juntadas, por serem desprovidas de data e de qualquer certificação técnica, são insuficientes para comprovar que a infraestrutura estava finalizada e disponível na data aprazada, caracterizando mora exclusiva das vendedoras. 5. A suspensão do pagamento das parcelas pelos compradores, após constatada a mora das vendedoras na entrega da infraestrutura, configura exercício regular do direito, amparado pela exceção do contrato não cumprido, prevista no art. 476 do Código Civil, não podendo ser imputada aos adquirentes a culpa pela rescisão. 6. Reconhecida a culpa exclusiva das vendedoras pela rescisão contratual, é vedada qualquer retenção de valores pagos pelos compradores, nos termos da Súmula 543 do STJ. A restituição deve ser integral e imediata, abrangendo todas as quantias desembolsadas, inclusive a comissão de corretagem, que, nesse contexto, compõe as perdas e danos sofridos pelo consumidor, não especificada no contrato. 7. Consequentemente, são inaplicáveis as cláusulas contratuais que preveem a retenção de percentual sobre os valores pagos ou taxa de fruição, bem como a tese de retenção de 25% com base em precedentes do STJ, pois tais medidas são aplicáveis apenas nas hipóteses de rescisão por culpa do comprador, o que não é o caso dos autos. 8. Por fim, quanto ao termo inicial dos juros de mora, a tese recursal de que deveriam incidir apenas a partir do trânsito em julgado, invocando-se o Tema 1002, não se sustenta, pois aplica-se exclusivamente às hipóteses de rescisão por iniciativa do comprador. Tratando-se de rescisão por culpa do vendedor e de responsabilidade contratual, os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidem a partir da citação, nos termos do artigo 405 do Código Civil, como corretamente fixado na sentença. IV. Dispositivo 9. Recurso conhecido e desprovido. _________________ Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 2º, 3º, 6º, VIII, 14, § 3º, e 51. Código Civil, art. 476. Lei nº 6.766/79, art. 2º, § 5º. CPC, arts. 85, §11, e 487, I. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ - AREsp: 2868054 GO 2025/0068160-6, Relator.: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 28/04/2025, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJEN 05/05/2025; TJCE - Apelação Cível - 0134667-48.2018.8.06.0001, Rel. Desembargador(a) PAULO AIRTON ALBUQUERQUE FILHO, 2ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 30/07/2025, data da publicação: 30/07/2025; TJ-CE - Apelação Cível: 0002412-34.2018.8.06.0064, Relator.: CARLOS ALBERTO MENDES FORTE, Data de Julgamento: 12/07/2023, 2ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 12/07/2023. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os desembargadores integrantes da Segunda Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade de votos, em conhecer do recurso interposto, para negar-lhe provimento, nos termos do relatório e voto do Relator, que passam a fazer parte integrante do presente acórdão. Fortaleza, data e hora da assinatura digital. DESEMBARGADOR EVERARDO LUCENA SEGUNDO Relator (assinado digitalmente) AA ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA GABINETE DESEMBARGADOR EVERARDO LUCENA SEGUNDO APELAÇÃO CÍVEL Nº 0057442-88.2017.8.06.0064
Trata-se de Apelação Cível interposta por GLAYDDES MARIA SINDEAUX ESMERALDO, ID 32190724, objetivando a reforma da sentença proferida pelo juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Caucaia/CE (ID 32190713), que, nos autos da Ação de Rescisão de Contrato c/c Devolução de Quantias Pagas movida por PAULO SERGIO VALDIVINO DA PENHA e ARTEMILDE CONDE GOIS DA PENHA, julgou procedentes os pedidos autorais, conforme dispositivo a seguir transcrito: III. DISPOSITIVO
Ante o exposto, e por tudo mais que dos autos consta, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, para: A) DECRETAR a rescisão do Contrato de Promessa de Compra e Venda com Pacto de Alienação Fiduciária celebrado entre as partes, tendo como objeto o lote nº 06, da quadra "E", do Loteamento Vila de Soure, por culpa exclusiva das requeridas; B) CONDENAR as rés, GLAYDES MARIA SINDEAUX ESMERALDO e VIP IMOBILIÁRIA LTDA, solidariamente, a restituírem aos autores, PAULO SERGIO VALDIVINO DA PENHA e ARTEMILDE CONDE GOIS DA PENHA, a integralidade dos valores pagos, no montante histórico de R$ 37.406,26 (trinta e sete mil, quatrocentos e seis reais e vinte e seis centavos), em parcela única. Este valor deverá ser corrigido monetariamente pelo IPCA a partir da data de cada desembolso, e acrescido de juros de mora pela aplicação isolada da Taxa Selic, a contar da citação. C) CONFIRMAR a tutela de urgência deferida na decisão de ID 113405991, tornando definitivas as ordens de abstenção de inscrição dos nomes dos autores em cadastros de inadimplentes e de suspensão de quaisquer cobranças relativas ao contrato ora rescindido. Em razão do descumprimento da decisão de tutela de urgência, proceda-se ao imediato bloqueio das contas das promovidas de 90% de R$ 37.406,26 (trinta e sete mil, quatrocentos e seis reais e vinte e seis centavos) (ID 113405991), tendo sido a decisão mantida pelo TJCE e STJ, devendo o valor ser transferido para conta judicial. Em razão da sucumbência, condeno as rés, solidariamente, ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, os quais fixo em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil, considerando a complexidade da causa, o trabalho realizado e o tempo exigido para o serviço. Resolvo, assim, o mérito da demanda, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Irresignada, a ré Glayddes Maria Sindeaux Esmeraldo, interpôs o presente recurso (ID 32190724), sustentando, em síntese: (i) necessidade de revogação do benefício da gratuidade de justiça concedido aos autores, por não serem hipossuficientes; (ii) inexistência de descumprimento contratual de sua parte, alegando que a sentença não apreciou devidamente as provas dos autos, como as fotografias do empreendimento e o boletim cadastral do imóvel, que comprovariam a entrega da infraestrutura conforme o contrato; (iii) culpa exclusiva dos compradores pela rescisão, em razão da suspensão unilateral dos pagamentos; (iv) o direito à retenção de 25% dos valores pagos, conforme jurisprudência do STJ, ou, alternativamente, a aplicação das penalidades previstas na cláusula 9 do contrato; (v) impossibilidade de devolução do valor pago a título de comissão de corretagem, por ter sido destinado a terceiro; e (vi) incorreção do termo inicial dos juros de mora, que deveriam incidir a partir do trânsito em julgado. Pleiteiam a reforma da sentença para julgar totalmente improcedentes os pedidos dos apelados ou, subsidiariamente, para autorizar as retenções pleiteadas e ajustar os consectários legais. Os autores, ora apelados, apresentaram contrarrazões (ID 32190730), requerendo o desprovimento do recurso, com a manutenção integral da sentença e a majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais. É o relatório. VOTO 1. Admissibilidade recursal Presentes os requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, conheço o presente recurso e passo à análise do mérito. A pretensão de revogação do benefício da gratuidade da justiça não merece acolhimento. Nos termos da legislação processual vigente, a declaração de hipossuficiência firmada pela parte goza de presunção relativa de veracidade, cabendo à parte contrária o ônus de demonstrar a existência de elementos concretos capazes de afastá-la. No caso dos autos, entretanto, não foram apresentados documentos ou provas idôneas que evidenciem a capacidade financeira da parte apelante ou que infirmem a alegada insuficiência de recursos para arcar com as despesas processuais sem prejuízo do próprio sustento. Assim, ausentes elementos probatórios aptos a desconstituir a presunção de veracidade da declaração apresentada, impõe-se a manutenção do benefício da gratuidade da justiça. 2. Mérito Cinge-se a controvérsia recursal a verificar a responsabilidade pela rescisão do contrato de compra e venda de lote, a validade das cláusulas de retenção e as consequências patrimoniais decorrentes do desfazimento do negócio. As apelantes buscam afastar a culpa pela rescisão, que lhes foi atribuída na sentença, imputando-a aos apelados, diante da suspensão dos pagamentos, e, com isso, legitimar a retenção de parte dos valores adimplidos. Rememorando o caso, os apelados ajuizaram a ação alegando que, após celebrarem contrato para aquisição do Lote nº 06 da Quadra "E" do Loteamento Vila Soure, em 03 de maio de 2014 e realizarem pagamentos que somam o montante histórico de R$ 37.406,26, suspenderam as prestações a partir de março de 2017, ao constatarem a ausência de infraestrutura básica no empreendimento, em violação às obrigações legais e contratuais das vendedoras. A sentença, acolhendo a tese de inadimplemento das vendedoras, declarou a rescisão contratual por culpa exclusiva das apelantes e determinou a restituição integral dos valores pagos, diante do não atendimento do ônus de comprovar a efetiva e completa implantação da infraestrutura básica do loteamento, caracterizando descumprimento de sua obrigação principal. Pois bem. Inicialmente, impende destacar que a relação jurídica discutida nos autos possui natureza tipicamente consumerista. Os autores enquadram-se no conceito de consumidores (art. 2º do CDC), enquanto as empresas rés se caracterizam como fornecedoras de produtos e serviços (art. 3º do CDC). Assim, a análise das cláusulas contratuais e das consequências da rescisão deve, imperiosamente, observar os princípios e normas de ordem pública previstos no Código de Defesa do Consumidor, notadamente a inversão do ônus da prova, a proteção contra cláusulas abusivas e a vedação ao enriquecimento sem causa. No contexto dos autos, a controvérsia sobre a existência e a adequação da infraestrutura do loteamento evidencia a vulnerabilidade técnica dos adquirentes frente ao conhecimento especializado das requeridas. Portanto, correta a premissa adotada pelo juízo de origem de que cabia às rés, ora apelantes, o ônus de demonstrar, de forma inequívoca, o total e tempestivo cumprimento de suas obrigações contratuais, especialmente acerca da entrega do lote em condições de uso, com toda a infraestrutura básica prometida e legalmente exigida. Superada essa questão, o ponto central do recurso reside na definição da responsabilidade pelo desfazimento do negócio. As apelantes insistem que cumpriram suas obrigações e que os apelados desrespeitam o contrato ao suspenderem os pagamentos. Contudo, a prova dos autos não permite tecer tal conclusão. A Lei nº 6.766/79, que rege o parcelamento do solo urbano, é clara ao impor ao loteador o dever de implantar a infraestrutura básica, que, nos termos do seu artigo 2º, § 5º, compreende, no mínimo, vias de circulação, escoamento de águas pluviais, rede para abastecimento de água potável e soluções para o esgotamento sanitário e para a energia elétrica domiciliar. A entrega de um lote sem tais condições mínimas configura inadimplemento contratual de natureza grave, pois frustra a própria finalidade do negócio, que é a possibilidade de edificação e moradia, descumprindo-se, ainda os termos pactuados, conforme cláusula 1.2 e 1.3 do documento de ID 32190518. Na tentativa de comprovar o adimplemento, as apelantes se valem da matrícula do imóvel, que atesta a aprovação do projeto pela Prefeitura, e de fotografias do local. Todavia, como bem pontuado na sentença, a mera aprovação administrativa do projeto de loteamento é ato preliminar que apenas autoriza o início das obras, não servindo como prova da sua efetiva e completa execução. A regularidade do empreendimento perante os compradores depende da conclusão fática de toda a infraestrutura. As fotografias juntadas na contestação, ID's 32190689, 32190688, 32190694 por sua vez, são provas unilaterais e de frágil valor probatório, por não possuírem sequer a data e não estarem acompanhadas de qualquer laudo técnico ou documento oficial, como um Termo de Vistoria e Recebimento de Obras (TVO) emitido pela municipalidade, incapazes de demonstrar que a infraestrutura estava integralmente concluída e funcional na data aprazada para a entrega do empreendimento ou mesmo no momento em que os pagamentos foram suspensos pelos adquirentes, frisa-se, mais de dois anos após a data aprazada para entrega. Diante da inversão do ônus probatório, as apelantes tinham o dever de apresentar prova robusta e inequívoca do cumprimento de sua obrigação principal, o que não fizeram. A ausência de documentos oficiais que atestem a conclusão e o recebimento das obras de infraestrutura pela autoridade competente firma a presunção de veracidade da alegação dos apelados de que o loteamento foi entregue de forma irregular. Configurado o inadimplemento contratual por parte das vendedoras, a suspensão dos pagamentos pelos compradores a partir de março de 2017 não se caracteriza como inadimplência culposa, mas sim como legítimo exercício da exceção do contrato não cumprido, como autorizado no art. 476 do Código Civil, pois se uma das partes não cumpre sua prestação, não pode exigir o adimplemento da outra. A obrigação de entregar o lote devidamente urbanizado era prestação fundamental e antecedente à obrigação dos compradores de continuar pagando as parcelas, que ainda permaneceram pagando mesmo após anos de atraso. Colaciono precedentes desta Corte nesse sentido: EMENTA: Direito processual civil. Apelações cíveis. Ação de rescisão de promessa de compra e venda. Irregularidade da representação processual de WB Empreendimentos. Apelação não conhecida. Rescisão por culpa do promitente vendedor. Exceção do contrato não cumprido. Não configuração. Restituição dos valores devida. Inclusão da devolução da taxa de corretagem. Súmula 543, STJ. Dano moral. Lesão à legítima expectativa. Configuração. Recurso de Martins Construções e Participações Ltda desprovido. [...] III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A segunda recorrente, WB Empreendimentos, não regularizou sua representação processual conforme determinado por despacho de lavra deste gabinete, requisito extrínseco de admissibilidade recursal, o que impede o conhecimento de sua apelação. 4. As partes firmaram promessa de compra e venda com em 2016, com entrega prevista para agosto de 2017, sem cláusula de tolerância. Todavia, o atraso superou seis meses e havia previsão de novo adiamento, razão pela qual ajuizou ação em 2018, pedindo rescisão, restituição dos valores pagos e indenização. 5. A vendedora atribuiu o atraso a supostas melhorias executadas pelo segundo apelante, e que tais obras não prejudicariam o direito de propriedade do comprador, mas não apresentou provas, descumprindo o ônus probatório do art. 373, II, CPC. 6. A defesa fundada na exceção do contrato não cumprido não procede, pois o promitente comprador comprovou os pagamentos, que foram reconhecidos pela própria recorrente em comunicação entre as partes. 7. A rescisão decorreu da conduta da promitente vendedora, ora apelante. Portando aplica-se a Súmula 543 do STJ, devendo a recorrente restituir todos os valores investidos pelo comprador, incluso as taxas pagas a título de comissão de corretagem. [...] (APELAÇÃO CÍVEL - 01665501320188060001, Relator(a): PAULO AIRTON ALBUQUERQUE FILHO, 2ª Câmara de Direito Privado, Data do julgamento: 15/10/2025)RSO PIRES NOGUEIRA, 3ª Câmara de Direito Privado, Data do julgamento: 17/12/2025) APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. DEVOLUÇÃO DA QUANTIA PAGA. DANO MORAL. OCORRÊNCIA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Examinando o contrato celebrado entre as partes, observa-se que o prazo previsto para a entrega dos lotes seria 31 de julho de 2016, com uma tolerância de 120 dias (cento e vinte) depois de ultrapassada a referida data. Assim, o direito doa consumidores decorrente do atraso da obra deve incidir a partir do dia 28 de novembro de 2016, haja vista a legalidade do prazo de tolerância, conforme orientação do Superior Tribunal de Justiça 2. Nota-se, no caso, o responsável pela entrega da obra não trouxe nenhuma explicação plausível a fim de justificar o descumprimento contratual, eis que a entrega do empreendimento somente ocorreu no dia 28 de outubro de 2017, portanto, fora do prazo de tolerância de 120 (cento e vinte dias), restando configurada a culpa exclusiva da parte recorrida pelo descumprimento do contrato. 3. Ademais, não há como ser acolhida a tese de exceção do contrato não cumprido quando a mora da demandada antecedeu ao alegado descumprimento da obrigação da contraparte. 4. Diante do descumprimento injustificado dos termos do contrato por parte da apelada, a rescisão da avença é medida que se impõe, ensejando a devolução integral dos valores pagos pelos compradores, vedada a retenção de qualquer percentual estipulado em contrato de adesão, tudo em conformidade com a Súmula 543 do STJ. 5[...] (TJ-CE - Apelação Cível: 0002412-34.2018.8.06.0064, Relator.: CARLOS ALBERTO MENDES FORTE, Data de Julgamento: 12/07/2023, 2ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 12/07/2023) EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTEAMENTO. ATRASO NA ENTREGA DE OBRAS DE INFRAESTRUTURA. CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR. COMPETÊNCIA TERRITORIAL RELATIVA. PRORROGAÇÃO. INEXISTÊNCIA DE PREJUÍZO. DANO MORAL CONFIGURADO. QUANTUM INDENIZATÓRIO MANTIDO. CONSECTÁRIOS LEGAIS. ALTERAÇÃO LEGISLATIVA SUPERVENIENTE. APLICAÇÃO DA LEI Nº 14.905/2024 E TEMA 1368. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.I. CA SO EM EXAME [...] III. RAZÕES DE DECIDIR [...] 4. No mérito, a prova documental, consubstanciada em fotografias e na ausência de comprovação da conclusão das obras pela construtora no prazo estipulado, demonstra o descumprimento contratual por parte da Apelante. A suspensão dos pagamentos pela consumidora ampara-se na exceção do contrato não cumprido. 5. Reconhecida a culpa exclusiva da promitente vendedora, impõe-se a restituição integral dos valores pagos, nos termos da Súmula 543 do STJ, sendo incabível qualquer retenção. 6. O atraso excessivo e injustificado na entrega da infraestrutura básica do loteamento, ultrapassando largamente o prazo de tolerância, frustra a legítima expectativa da adquirente de usufruir do bem, configurando dano moral indenizável que excede o mero dissabor cotidiano. [...] IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Recurso conhecido e parcialmente provido. (TJCE - APELAÇÃO CÍVEL - 30042992720248060117, Relator(a): ANTONIO ABELARDO BENEVIDES MORAES, 1ª Câmara de Direito Privado, Data do julgamento: 21/01/2026) Tendo sido a rescisão motivada por culpa exclusiva das vendedoras, a consequência jurídica é o retorno das partes ao estado anterior (status quo ante), o que implica na devolução integral e imediata de todos os valores pagos pelos compradores, sem qualquer tipo de retenção. Este é o entendimento pacificado pelo Superior Tribunal de Justiça, consolidado na Súmula 543: Súmula 543 do STJ: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento". Dessa forma, são completamente infundadas as pretensões das apelantes de reter 25% dos valores pagos ou de aplicar as penalidades previstas na cláusula 9 do contrato. Tais retenções são cabíveis apenas quando a culpa pela rescisão é do comprador, o que, como exaustivamente demonstrado, não ocorre no caso em tela. No que tange à comissão de corretagem, o STJ, no julgamento do Tema Repetitivo 938 firmou a seguinte tese: "(ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; (vide REsp n. 1.599.511/SP) Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. (vide REsp n. 1.599.511/SP)" Nos termos da decisão da Corte, "o que realmente importa para a aplicação da tese firmada no Tema 938 é verificar se a comissão de corretagem não foi escamoteada na fase pré-contratual, como se estivesse embutida no preço, para depois ser cobrada como um valor adicional, gerando aumento indevido do preço total". Conclui-se, assim, que para a cláusula que transfere ao promitente comprador a responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem ser válida, é imprescindível que essa atribuição seja realizada com total transparência. Isso significa que o comprador deve ser informado de maneira clara e adequada sobre sua obrigação de arcar com a comissão de corretagem, bem como do montante de tal valor. No caso, é certo que o pagamento foi feito a um terceiro, Escala Imóveis, conforme recibo de ID 32190545, mas no contrato, ao se dispor sobre o preço pago, ID 32190514, cláusula 4, não há o devido destaque para o valor da comissão de corretagem, além de ter sido paga por um negócio que não se concretizou por culpa das vendedoras, sendo delas também a obrigação de restituição. Assim, a devolução da comissão de corretagem é consequência lógica da rescisão por culpa dos fornecedores, devendo as partes retornar ao status quo ante, sob pena de enriquecimento ilícito das rés, como já definido pelo STJ: CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. OCORRÊNCIA DE FORTUITO EXTERNO E CULPA DE TERCEIROS. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA N. 7 DO STJ RETENÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. IMPOSSIBILIDADE. APLICAÇÃO DA SÚMULA N. 83 DO STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO. 1.
Trata-se de ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel (lote urbano não edificado) cumulada com indenização por danos materiais e morais, em decorrência de atraso na entrega do empreendimento. [...]. 3. Nos casos de resolução do contrato por culpa atribuída ao promitente-vendedor, os valores pagos pelos compradores devem ser restituídos integralmente, incluindo a comissão de corretagem.Incidência da Súmula n. 83 do STJ. 4. Agravo conhecido. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, não provido. (STJ - AREsp: 2868054 GO 2025/0068160-6, Relator.: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 28/04/2025, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJEN 05/05/2025) A sentença, ao determinar a restituição integral das parcelas e da comissão de corretagem, agiu com o costumeiro acerto. No mesmo sentido, precedentes do TJCE sobre o tema: DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. MORA. LEGITIMIDADE DA CONSTRUTORA/INCORPORADORA. CONVOLAÇÃO DA FALÊNCIA POSTERIOR. DEVOLUÇÃO DO VALOR INTEGRAL. DANO MORAL. CONFIGURADO. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. 1. Ressalte-se, de início, que é nítida a presença de relação de consumo no caso em comento, figurando a empresa apelante como fornecedora de bens e serviços, tal como descrita no art. 3º do Código de Defesa do Consumidor, uma vez que ela comercializa produtos imóveis, estes previstos no §1º do mesmo dispositivo. [...]. 4. Sobre o assunto, o STJ já decidiu que a superveniente decretação da falência da Construtora/Incorporadora não afasta sua legitimidade para figurar no polo passivo de demandas que tenham como causa a inadimplência das obrigações contratuais assumidas anteriormente para aquisição de imóveis, mesmo quando as obras forem continuadas por comissão de representantes de adquirentes. 5. Dessa maneira, a alegação de ilegitimidade passiva deve ser afastada. [...]. 7. Nota-se que, no caso, os responsáveis pela entrega da obra não trouxeram nenhuma explicação plausível a fim de justificar o descumprimento contratual, sobretudo porque os possíveis atrasos decorrente de escassez de mão de obra, etc. já estão inclusos no prazo de tolerância contratualmente previsto, não sendo motivo suficiente para justificar tão elastecido atraso. 8. Com efeito, cumpre destacar que celebrado contrato de promessa de compra e venda de imóvel, não tendo mais o devedor interesse na avença, dado o atraso na entrega da obra, é possível a rescisão contratual. 9. Diante do descumprimento injustificado dos termos do contrato por parte da apelante, a rescisão da avença enseja a devolução integral dos valores pagos pelos compradores, nos termos do conteúdo da súmula 343 do STJ. 10. No que se refere ao dano moral, a 2ª Câmara de Direito Privado, esteando-se no entendimento da 2ª Seção do STJ, asseverou que este, na hipótese de atraso na entrega de unidade imobiliária, não se presume, configurando-se apenas quando houver circunstâncias excepcionais que, devidamente comprovadas, importem em significativa e anormal violação a direito da personalidade da promitente-compradora, o que fora demonstrado no caso em comento. 11.. [...] (Apelação Cível - 0206326-25.2015.8.06.0001, Rel. Desembargador(a) CARLOS ALBERTO MENDES FORTE, 2ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 31/07/2024, data da publicação: 31/07/2024) APELAÇÃO. CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESILIÇÃO UNILATERAL POR INICIATIVA DO PROMITENTE COMPRADOR. SUBSTITUIÇÃO DA CORREÇÃO MONETÁRIA. APLICAÇÃO DO INCC TÃO SOMENTE ATÉ A DATA PREVISTA PARA CONCLUSÃO DA OBRA. SENTENÇA EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. PEDIDO DE SUBSTITUIÇÃO REJEITADA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. VALOR NÃO ESPECIFICADO NO CONTRATO. INDEVIDA QUALQUER RETENÇÃO A ESTE TÍTULO. REFORMA DA INCIDÊNCIA DOS JUROS DE MORA. MARCO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO. TEMA REPETITIVO 1002 DO STJ. EX OFFICIO, REFORMO A SENTENÇA PARA APLICAR INDEXADOR DO IPCA PARA CORREÇÃO MONETÁRIA E TAXA SELIC COMO ÍNDICE DO JUROS DE MORA. MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1.
Trata-se de apelação cível interposta por MD CE CASTELÃO CONSTRUÇÕES SPE LTDA, em face da sentença às fls. 181/183 que julgou parcialmente procedente a ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. O cerne da questão consiste em verificar se, diante da decisão que rescindiu o contrato de promessa de compra e venda, é admissível a substituição do INPC pelo índice INCC para fins de correção monetária, além disso, definir a data de início da incidência dos juros moratórias, bem como examinar a eventual inobservância da comissão de corretagem. III. RAZÕES DE DECIDIR [...] 10. Quanto ao pedido de retenção da comissão de corretagem, o Superior Tribunal de Justiça, por ocasião do julgamento do REsp 1599511/SP, sob a sistemática dos recursos repetitivos, reconheceu a validade da cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem (Tema 938). 11. Observa-se que, a autorização da retenção de valores tem como pressupostos: a) a indicação do valor total da aquisição do imóvel; e b) que seja dado destaque ao montante destinado ao pagamento da comissão de corretagem. 12. Diante dessas premissas, infere-se que o contrato firmado entre as partes não explicita de forma clara os pressupostos retromencionados. A cláusula sétima, item III.2 (fls. 29/30), prevê a cobrança de taxa de comissão de corretagem. Contudo, não há qualquer indicação precisa do valor efetivamente cobrado a esse título, tampouco constam informações relevantes sobre a prestação do serviço, como a identificação do profissional responsável pela intermediação, não se mostra possível a retenção de quantia sob esse título. IV. DISPOSITIVO E TESE 13. Recurso conhecido e parcialmente provido. [...](Apelação Cível - 0134667-48.2018.8.06.0001, Rel. Desembargador(a) PAULO AIRTON ALBUQUERQUE FILHO, 2ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 30/07/2025, data da publicação: 30/07/2025) Por fim, quanto ao termo inicial dos juros de mora, a tese recursal de que deveriam incidir apenas a partir do trânsito em julgado também não merece prosperar. O precedente do STJ invocado, Tema 1002, aplica-se exclusivamente às hipóteses de rescisão por iniciativa do comprador. No presente caso, tratando-se de rescisão por culpa do vendedor e de responsabilidade contratual, os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidem a partir da citação, nos termos do artigo 405 do Código Civil, como corretamente fixado na sentença. A sentença, portanto, não merece qualquer reparo. 3. Dispositivo
Ante o exposto, e por tudo mais que dos autos consta, CONHEÇO do presente recurso de apelação para NEGAR-LHE PROVIMENTO, mantendo-se inalterada a sentença de primeiro grau em todos os seus termos e fundamentos. Em observância ao disposto no artigo 85, §11, do Código de Processo Civil, majoro o valor dos honorários advocatícios sucumbenciais fixados na origem em 10%, em razão do trabalho adicional realizado em sede recursal. Ficam as partes advertidas de que a oposição de embargos de declaração com intuito protelatório ou com pretensão de mero rejulgamento da causa, desacompanhada da demonstração de omissão, obscuridade ou contradição, poderá ensejar a aplicação da multa prevista no art. 1.026, §§ 2º e 3º, do Código de Processo Civil. É como voto. Fortaleza, data e hora da assinatura digital. DESEMBARGADOR EVERARDO LUCENA SEGUNDO Relator (assinado digitalmente) AA