Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
APELANTE: RENATA AMARAL MESQUITA LOIOLA
APELADO: ESPIRITO SANTO INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS S.A DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DE LOTEAMENTO. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. MULTA COMPENSATÓRIA. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. RECURSO DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. I. Caso em exame 1. A empresa Espírito Santo Investimentos Imobiliários S.A. recorreu da sentença que declarou rescindido o contrato de compra e venda de lote celebrado com Renata Amaral Mesquita Loiola. O juiz condenou a empresa a devolver integralmente os R$ 13.235,92 pagos pela compradora, com correção monetária e juros, além de pagar multa de 10% sobre o valor pago e indenização por danos morais de R$ 5.000,00. A empresa argumentou que o atraso na entrega foi mínimo e justificado por fatores externos, que a culpa pela rescisão foi da compradora por parar de pagar, e que não deveria haver multa nem indenização por danos morais. II. Questão em discussão 2. Há quatro questões em discussão: (i) definir de quem foi a culpa pela rescisão do contrato, considerando o atraso na entrega do loteamento; (ii) verificar se é legal a empresa reter parte dos valores pagos pela compradora; (iii) analisar se é cabível a aplicação de multa compensatória pelo atraso; e (iv) determinar se o atraso na entrega configura dano moral indenizável. III. Razões de decidir 3. O contrato estabelecia que o lote seria entregue em 14 de dezembro de 2017, com tolerância de 180 dias, finalizando em 12 de junho de 2018. A própria empresa admitiu que entregou o empreendimento apenas em 25 de agosto de 2018, mais de dois meses após o fim do prazo de tolerância. 4. O prazo de tolerância existe justamente para cobrir atrasos por caso fortuito ou força maior. A alegação genérica da empresa sobre "chuvas no local das obras", sem provas, não justifica o atraso além do período de tolerância. Este atraso caracteriza inadimplemento contratual que autoriza a rescisão, conforme o artigo 475 do Código Civil e o artigo 43-A, §1º, da Lei nº 4.591/64. 5. A culpa pela rescisão foi exclusiva da vendedora, pois não entregou o lote no prazo ajustado. Segundo o artigo 476 do Código Civil, em contratos bilaterais, nenhuma parte pode exigir que a outra cumpra sua obrigação antes de cumprir a própria. Portanto, a compradora tinha o direito de parar os pagamentos diante do inadimplemento da vendedora. 6. As arras pagas têm caráter confirmatório, servindo como garantia do negócio e início de pagamento. De acordo com jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, estas arras não podem ser retidas quando a rescisão ocorre por culpa do vendedor. A Súmula nº 543 do STJ determina que, havendo culpa exclusiva do vendedor, deve ocorrer restituição integral dos valores pagos, sem qualquer retenção. 7. A multa compensatória é devida com base no Tema 971 do STJ, que estabelece que, quando o contrato prevê penalidade apenas para o inadimplemento do comprador, essa cláusula deve ser invertida para fixar indenização pelo inadimplemento do vendedor. A sentença fixou corretamente a multa em 10% sobre o valor pago, em conformidade com a jurisprudência. 8. O atraso excessivo na entrega configura dano moral indenizável. Documentos de junho de 2022 comprovaram que áreas comuns do loteamento permaneciam incompletas, caracterizando atraso de aproximadamente quatro anos. A Lei nº 6.766/79 exige que loteamentos incluam áreas de circulação e equipamentos comunitários. Conforme entendimento do STJ e desta Câmara, atraso superior a 12 meses ultrapassa o mero aborrecimento e justifica indenização por danos morais. 9. A presunção de veracidade da alegação de insuficiência de recursos (artigo 99, §3º, do CPC) beneficia a compradora. A mera aquisição parcelada de um lote não é elemento concreto suficiente para afastar o benefício da justiça gratuita, sendo mantida a sua concessão. IV. Dispositivo e tese Recurso conhecido e desprovido. Sentença mantida integralmente. Honorários advocatícios majorados para 17,5% sobre o valor da condenação. Tese de julgamento: "1. O prazo de tolerância contratual de 180 dias existe para cobrir eventuais atrasos por caso fortuito ou força maior, de modo que a extrapolação deste período configura inadimplemento contratual que autoriza a rescisão por iniciativa do comprador. 2. Alegações genéricas de atraso por fatores externos, sem provas concretas, não afastam a responsabilidade do vendedor pelo inadimplemento contratual. 3. Na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do vendedor, aplicando-se o Código de Defesa do Consumidor, não é permitida qualquer retenção de valores pagos, incluindo arras confirmatórias, devendo ocorrer restituição integral. 4. Quando o contrato prevê cláusula penal apenas para inadimplemento do comprador, esta deve ser invertida para fixar indenização pelo inadimplemento do vendedor, mediante arbitramento judicial. 5. Atraso superior a 12 meses na entrega de imóvel, após esgotado o prazo de tolerância, configura dano moral indenizável, ultrapassando o mero dissabor cotidiano. 6. Loteamento somente se considera concluído quando entregues todas as áreas comuns, incluindo sistemas de circulação e equipamentos urbanos e comunitários, conforme exigência da Lei nº 6.766/79." Dispositivos relevantes citados: CC/2002, arts. 475 e 476; Lei nº 4.591/64, art. 43-A, §1º; CDC, arts. 2º, 3º e 14; Lei nº 6.766/79, art. 4º, I; CPC/2015, art. 99, §§2º e 3º. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, Tema Repetitivo 971; STJ, REsp n. 2.179.100/RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 19/5/2025; STJ, REsp n. 2.203.421/CE, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 12/5/2025; TJCE, Apelação Cível 0152566-59.2018.8.06.0001, Rel. Des. Raimundo Nonato Silva Santos, j. 28/05/2025; TJCE, Apelação Cível 0207424-06.2022.8.06.0064, Rel. Des. José Evandro Nogueira Lima Filho, j. 25/02/2025. ACÓRDÃO:
Intimação - ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA GABINETE DESEMBARGADOR DJALMA TEIXEIRA BENEVIDES 0050612-94.2020.8.06.0034 - APELAÇÃO CÍVEL (198) Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 4ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade de votos, em CONHECER DO PRESENTE RECURSO E, NO MÉRITO, NEGAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto do Relator. JOSÉ EVANDRO NOGUEIRA LIMA FILHO Presidente do Órgão Julgador DESEMBARGADOR DJALMA TEIXEIRA BENEVIDES Relator RELATÓRIO
Trata-se de recurso de Apelação Cível interposto por ESPIRITO SANTO INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS S.A. (Apelante) contra a sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Aquiraz, que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Indenização por Danos Morais e Materiais (Processo nº 0050612-94.2020.8.06.0034), movida por RENATA AMARAL MESQUITA LOIOLA (Apelada), julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais. A sentença declarou rescindido o contrato de promessa de compra e venda de lote por culpa exclusiva da Apelante, condenando-a à restituição integral dos R$ 13.235,92 (treze mil, duzentos e trinta e cinco reais e noventa e dois centavos) pagos pela Apelada, acrescidos de correção monetária pelo INPC desde cada desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação. Adicionalmente, condenou a Apelante ao pagamento de multa compensatória de 10% sobre o valor total efetivamente pago e indenização por danos morais no importe de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), com correção monetária pelo INPC a partir da sentença e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação. Por fim, condenou a Apelante ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 15% sobre o valor da condenação, rejeitando a impugnação à justiça gratuita da Apelada. Em suas razões recursais, a Apelante pugna pela reforma integral da sentença, sustentando, em síntese: a) que o empreendimento foi entregue em 25 de agosto de 2018, com atraso ínfimo e justificável por fatores alheios à sua vontade (caso fortuito/força maior); b) que a culpa pela rescisão contratual seria da Apelada, que cessou os pagamentos em dezembro de 2018; c) a legalidade da retenção de arras e percentuais sobre os valores pagos, conforme previsão contratual; d) a inaplicabilidade da multa compensatória, por configurar bis in idem; e) a ausência de configuração de danos morais, tratando-se de mero inadimplemento contratual. Impugna, ainda, a manutenção do benefício da justiça gratuita concedido à Apelada. A Apelada apresentou contrarrazões, requerendo a manutenção integral da sentença, argumentando que o atraso na entrega da infraestrutura foi injustificável e que as áreas comuns do loteamento ainda estavam incompletas em 2022, conforme provas fotográficas anexadas. Defende a culpa exclusiva da Apelante e a correção das condenações impostas. É o que há de essencial para ser relatado. Passo a decidir. VOTO 1 JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE Preliminarmente, entendo que o presente recurso merece ser conhecido, posto que foram atendidos os pressupostos recursais intrínsecos (cabimento, interesse, legitimidade e inexistência de fato extintivo do direito de recorrer) e os pressupostos recursais extrínsecos (regularidade formal, tempestividade, preparo, inexistência de fato impeditivo do direito de recorrer e capacidade processual do recorrente). Comprovante de recolhimento do preparo em ID nº 25732037. Passo ao mérito. 2 MÉRITO Quanto ao mérito, compreendo que o recurso não merece provimento. Explico. Inicialmente, argumenta a parte autora que o empreendimento foi entregue em 25 de agosto de 2018, com atraso ínfimo e justificável por fatores alheios à sua vontade (caso fortuito/força maior) e que a culpa pela rescisão contratual seria da Apelada, que cessou os pagamentos em dezembro de 2018. Contudo, analisando os autos, observo que as partes celebraram um contrato (ID nº 25731837) sinalagmático de compra e venda de imóveis relativo à unidade "quadra D07: Lote 30. com área de 250m²", no valor de R$ 97.775,00 (noventa e sete mil setecentos e setenta e cinco reais), o qual fora parcelado, vencendo a última prestação em data de 05/11/2027. Ademais, no mesmo instrumento, ficou consignado (ID nº 25731948) que o lote seria entregue em 14 de dezembro de 2017, com prazo de tolerância máxima de 180 dias. Portanto, a conclusão a que se chega é que a unidade poderia ser entregue até o dia 12/06/2018. No entanto, a própria vendedora admite que o empreendimento somente foi concluído em 25/08/2018, ou seja, mais de dois meses após o fim do prazo de tolerância, tendo justificado o atraso em razão de fatores alheios à sua vontade. Ocorre que é necessário ter em mente que o prazo final da entrega do imóvel é aquele previsto originalmente no contrato, que, no presente caso, seria 14/12/2017, e não aquele previsto no período de tolerância, posto que a razão de existir dessa estipulação contratual é justamente cobrir eventuais atrasos decorrentes de caso fortuito ou força maior. Ademais, ainda que não fosse o caso, a justificativa trazida pela vendedora não é aceitável, pois limitou-se a alegar, genericamente e sem provas, que o atraso de deu por questões que fogem à sua vontade, "como chuvas no local das obras'. Assim, a extrapolação do período de carência configura inadimplemento contratual e autoriza o distrato, nos termos do art. 475 do Código Civil: "A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos". E nos termos do art. 43-A, §1º, da Lei nº 4.591/64: Art. 43-A. A entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador. § 1º Se a entrega do imóvel ultrapassar o prazo estabelecido no caput deste artigo, desde que o adquirente não tenha dado causa ao atraso, poderá ser promovida por este a resolução do contrato, sem prejuízo da devolução da integralidade de todos os valores pagos e da multa estabelecida, em até 60 (sessenta) dias corridos contados da resolução, corrigidos nos termos do § 8º do art. 67-A desta Lei. Nesse sentido, trago precedentes do TJ-CE: DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. PRAZO CONTRATUAL E TOLERÂNCIA EXCEDIDOS. RESPONSABILIDADE OBJETIVA DA CONSTRUTORA. DANO MORAL CONFIGURADO. INDENIZAÇÃO MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação Cível interposta contra sentença da 23ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza, que julgou parcialmente procedente a ação de indenização por danos morais, condenando as rés, ora apelantes, ao pagamento de R$ 8.000,00 (oito mil reais) a título de danos morais, multa contratual de 2% (dois por cento) sobre as parcelas despendidas, restituição dos valores pagos indevidamente a título de taxa de evolução de obra e declaração de ilegalidade da cláusula quinta do contrato de compra e venda. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) verificar se a sentença incorreu em julgamento extra petita ao deferir a devolução da taxa de evolução de obra; (ii) definir se houve atraso na entrega do imóvel e consequente inadimplemento contratual por parte das rés; e (iii) analisar a ocorrência de dano moral passível de indenização e, em caso positivo, se foi arbitrado em quantia proporcional e adequada ao caso. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Não há vício extra petita, pois o pedido de devolução da taxa de evolução de obra foi expressamente formulado pela autora na petição inicial, inexistindo concessão de tutela jurisdicional além dos limites do pedido. 4. A relação jurídica entre as partes é de consumo, sendo aplicável a responsabilidade objetiva do fornecedor nos termos do artigo 14 do Código de Defesa do Consumidor, que não exige comprovação de culpa para a obrigação de indenizar. 5. A cláusula contratual que prevê prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias para entrega do imóvel é válida, conforme entendimento consolidado do STJ, porém, o prazo total estipulado no contrato foi ultrapassado, caracterizando inadimplemento contratual. 6. O prazo de entrega do imóvel deve ser certo e determinado, não podendo estar vinculado a fatores variáveis, salvo acréscimo do prazo de tolerância, conforme fixado pelo STJ no Tema 996. No caso concreto, o prazo foi extrapolado sem justificativa plausível, configurando mora da construtora. 7. O atraso prolongado na entrega do imóvel frustra a legítima expectativa do consumidor, ultrapassando o mero inadimplemento contratual e ensejando a reparação por danos morais. 8. O valor da indenização fixado em R$ 8.000,00 (oito mil reais) mostra-se proporcional ao dano experimentado e compatível com os parâmetros jurisprudenciais, não havendo justificativa para sua redução. IV. DISPOSITIVO 9. Recurso conhecido e desprovido. Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 2º, 3º e 14; CPC, art. 85, §11. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no Resp 1737415/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 24.09.2019; STJ, Resp 1729593/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 25.09.2019 (Tema 996); TJCE, Apelação Cível 0192623-56.2017.8.06.0001, Rel. Des. Marcos William Leite de Oliveira, j. 16.10.2024. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 3ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do relator. Fortaleza, 28 de maio de 2025. CLEIDE ALVES DE AGUIAR Presidente do Órgão Julgador DESEMBARGADOR RAIMUNDO NONATO SILVA SANTOS Relator (Apelação Cível - 0152566-59.2018.8.06.0001, Rel. Desembargador(a) RAIMUNDO NONATO SILVA SANTOS, 3ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 28/05/2025, data da publicação: 28/05/2025) DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PACTO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA EXCLUSIVA DA EMPRESA DEMANDADA. FORÇA MAIOR NÃO DEMONSTRADA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. ENTENDIMENTO DO STJ. TAXA SELIC AFASTADA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. Caso em exame: 1.
Trata-se de Apelação Cível interposta por Eldorado Representações Comerciais Ltda ME em face da sentença (fls. 110/117) proferida pelo MM. Juiz da 3ª Vara Cível da Comarca de Caucaia, decisão que julgou parcialmente procedentes os pedidos contidos na presente Ação de Rescisão Contratual c/c Indenização por Danos Morais, ajuizada por Felipe Pereira dos Santos. Questão em discussão: 2. Cinge-se a controvérsia em definir se a rescisão contratual por atraso na entrega do imóvel ocorreu por culpa exclusiva da empresa ré, o que ensejaria a restituição integral dos valores pagos. Razões de decidir: 3. A relação entabulada pelas partes é de consumo, estando autor e o réu enquadrados no conceito de consumidor e fornecedor, respectivamente, insculpidos nos arts. 2º e 3º do CDC. 4. Configura-se a culpa exclusiva da empresa ré pelo inadimplemento contratual, decorrente do atraso injustificado na entrega do empreendimento, circunstância que autoriza a rescisão do contrato, com restituição integral das parcelas pagas, nos termos da Súmula 543 do STJ. 5. Não se desconhece o impacto que a pandemia da COVID-19 trouxe ao mundo, mas, não constitui força maior apta a afastar a mora da demandada na situação posta. 6. A taxa SELIC não deve ser aplicada, pois, engloba juros e correção monetária, sendo incompatível com a separação dos encargos. O índice adequado para a correção monetária é o INPC, a contar da data de cada pagamento, assim como os juros moratórios de 1% ao mês devem incidir a partir da citação, conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça para hipóteses de culpa exclusiva do promitente vendedor. Dispositivo: 7. Apelo conhecido e parcialmente provido. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos esses autos, acorda a Terceira Câmara de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Ceará, por unanimidade, em CONHECER e DAR PARCIAL PROVIMENTO à presente Apelação Cível, em conformidade com o voto do Relator. CLEIDE ALVES DE AGUIAR Presidente do Órgão Julgador FRANCISCO LUCÍDIO DE QUEIROZ JÚNIOR Desembargador Relator (Apelação Cível - 0204815-16.2023.8.06.0064, Rel. Desembargador(a) FRANCISCO LUCÍDIO DE QUEIROZ JÚNIOR, 3ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 14/05/2025, data da publicação: 14/05/2025) Processual civil. Apelações Cíveis. Promessa de compra e venda. Contrarrazões e apelação adesiva na mesma peça. Apelação adesiva não conhecida. Atraso na entrega do imóvel. Retenção parcial dos valores pagos. Impossibilidade. Súmula 543 do STJ. Danos morais comprovados. Mantidos. Sentença mantida. I. CASO EM EXAME 1. Apelações cíveis interpostas em face de sentença que declarou rescindido contrato de promessa de compra e venda e condenou o réu a restituição integral dos valores pagos e o pagamento de danos morais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. O cerne da questão consiste em analisar se houve ato ilícito da parte ré pela demora na entrega dos imóveis objetos da presente ação, e a configuração de danos morais e sua quantificação. 3. Ademais, se discute se o réu pode reter parte dos valores pagos por rescisão unilateral por culpa dos autores promitentes compradores. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. Parte autora interpôs sua apelação adesiva em peça única com suas contrarrazões. Ocorre violação do art. 997 do CPC. Assim, não conheço da apelação adesiva da parte autora. Precedentes desta corte. 5. Contrarrazões não são adequadas para requerer reforma da decisão, precedentes do STJ. 6. Réu alega a força maior, mas não comprova as circunstâncias que fundamentem o referido argumento. 7. Nos termos da Súmula 543 do STJ, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. 8. Havendo, como no caso, transcurso de mais de 180 dias do prazo já dado de tolerância no atraso, impõe-se a possibilidade de sua rescisão com a reparação das perdas e dos danos causados ao consumidor. Sentença mantida. IV. DISPOSITIVO Apelação autoral não conhecida. Apelação do réu conhecida e desprovida. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 2ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, em não conhecer o recurso autoral, bem como conhecer o recurso do promovido, mas negar provimento, nos termos do voto do e. Relator. Fortaleza, data da assinatura digital. EVERARDO LUCENA SEGUNDO Presidente do Órgão Julgador DESEMBARGADOR PAULO AIRTON ALBUQUERQUE FILHO Relator (Apelação Cível - 0182903-94.2019.8.06.0001, Rel. Desembargador(a) PAULO AIRTON ALBUQUERQUE FILHO, 2ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 23/04/2025, data da publicação: 23/04/2025) Logo, a meu ver, resta caracterizada a culpa exclusiva da ré na rescisão do contrato, tendo em vista que não entregou o lote dentro do prazo ajustado, o que afasta, por consequência, a culpa da compradora, pois, nos termos do art. 476 do CC, " Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro". Nesse sentido: DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. CLÁUSULA PENAL. REDUÇÃO PROPORCIONAL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. Caso em exame 1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de Santa Catarina que manteve a sentença de parcial procedência em ação de rescisão contratual cumulada com indenização por perdas e danos, referente a contrato de trespasse de posto de combustível. II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em saber, em síntese, se: (a) houve cerceamento de defesa; (b) a parte autora possui legitimidade e interesse de agir para pleitear a reintegração de posse do fundo de comércio; (c) é possível aplicar a teoria do contrato não cumprido; (d) é possível reduzir a cláusula penal em razão do parcial cumprimento da obrigação; e (e) o recorrente tem direito à retenção de benfeitorias. III. Razões de decidir 3. Não ocorre cerceamento de defesa quando o julgador, ao constatar nos autos a existência de provas suficientes para o seu convencimento, indefere o pedido de produção de outras provas de forma justificada, pois cabe ao juiz, como destinatário da prova, decidir sobre os elementos necessários à formação de seu entendimento. 4. É deficiente a fundamentação do recurso especial quando as razões nele trazidas estão dissociadas das premissas estabelecidas pela Corte local. Incidência das Súmulas 283 e 284 do STF. 5. Nenhum dos sujeitos da relação jurídica, antes de cumprida sua obrigação, pode exigir o adimplemento da obrigação contraposta, tendo em vista a máxima civilista do "exceptio non adimpleti contractus", disciplinada pelo art. 476 do Código Civil, que se refere à possibilidade de o devedor escusar-se da prestação da obrigação contratual, por não ter o outro contratante cumprido com aquilo que lhe competia. 6. No caso, o eg. Tribunal de Justiça concluiu não ser possível a aplicação da exceção do contrato não cumprido, porque a parte recorrida cumpriu com sua obrigação contratual de transferência do fundo de comércio, não sendo o alegado descumprimento de cláusula que prevê a responsabilidade pelo passivo ambiental suficiente para afastar a obrigação da parte recorrente de pagamento, por meio de assunção de dívida, dos valores relativos à transferência. A alteração do julgado implica reexame de provas, vedado pela Súmula 7/STJ. 7. O acórdão recorrido divergiu da jurisprudência do STJ, que admite a redução da cláusula penal quando ocorre o cumprimento parcial da obrigação, de forma proporcional ao cumprimento parcial da obrigação, considerando o grau de culpa do devedor e a utilidade do adimplemento parcial para o credor. IV. Dispositivo 8. Recurso parcialmente provido, para determinar a redução equitativa da multa contratual. (AREsp n. 2.302.280/SC, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 25/8/2025, DJEN de 28/8/2025.) Vencida essa parte, a apelante sustenta a legalidade da retenção das arras, pois deve "ser aplicada a previsão contratual referente à retenção de valores prevista na cláusla 9.3 do multicitado instrumento". Inicialmente, cumpre mencionar que as arras se subdividem em dois tipos, as confirmatórias e as penitenciais. As primeiras "atuam como modo de garantia e reforço da execução de um futuro contrato e princípio de pagamento"1. Já as segundas "servem como correspondente ao direito de arrependimento de qualquer das partes, para o caso de o contrato não ser concluído ou ser posteriormente desfeito"2. No caso, considerando o documento de ID nº 25731836, o qual informa que o "sinal" de dois mil quinhentos e quarenta e dois reais foram as duas primeiras parcelas pagas pelo contrato, entendo que as arras estipuladas possuem caráter confirmatório, logo não podem ser retidas pelo vendedor quando há resolução do contrato por iniciativa do comprador, nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça: RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA. LEI Nº 4.591/1964. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. FUNDAMENTOS LEGAIS DA LIDE. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. REGISTRO. INEXISTENTE. TEMA Nº 1.095/STJ. INAPLICÁVEL. ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. FUNDAMENTO. IMPUGNAÇÃO. AUSÊNCIA. RAZÕES DISSOCIADAS. SÚMULA Nº 284/STF. ARTIGOS APONTADOS COMO VIOLADOS. PREQUESIONAMENTO. AUSÊNCIA. RESTITUIÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. POSSIBILIDADE. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. IRRELEVÂNCIA. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO. INVIÁVEL. DESPESAS COM SEGURO, RATEIO E REALIZAÇÃO DO LEILÃO. DISPOSITIVOS LEGAIS VIOLADOS OU INTERPRETADOS DE FORMA DIVERGENTE. INDICAÇÃO. AUSENTE. SÚMULA N 284/STF. CORREÇÃO MONETÁRIA. INCIDÊNCIA. A PARTIR DE CADA DESEMBOLSO. 1. O Tema nº 1.095/STJ não abarca o caso dos autos que foi examinado e decidido com base na Lei 4.591/1964 e no Código de Defesa do Consumidor. 2. Encontrando-se as razões recursais dissociadas dos fundamentos do julgado atacado, é de se aplicar, por analogia, o óbice previsto na Súmula nº 284 do Supremo Tribunal Federal. 3. A falta de prequestionamento da matéria suscitada no recurso especial, a despeito da oposição de declaratórios, impede seu conhecimento, a teor da Súmula nº 211 do Superior Tribunal de Justiça. 4. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que o leilão extrajudicial do imóvel objeto da promessa de compra e venda não impede a restituição parcial dos valores pagos pelo comprador que deu causa à rescisão contratual. Precedentes. 5. As arras confirmatórias servem como garantia do negócio e início de pagamento, motivo pelo qual não podem ser objeto de retenção na resolução do contrato por iniciativa do comprador. Precedentes. 6. É inadmissível o inconformismo, por deficiência na sua fundamentação, quando o recurso especial deixa de indicar o dispositivo de lei federal apontado como violado ou interpretado de forma divergente. Aplicação da Súmula nº 284/STF. 7. Em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso. Precedentes. 8. Recurso especial parcialmente conhecido e, nesta extensão, improvido. (REsp n. 2.179.100/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 19/5/2025, DJEN de 23/5/2025.) DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 282/STF. RETENÇÃO DE 25%. POSSIBILIDADE. NATUREZA INDENIZATÓRIA E COMINATÓRIA. JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. MAJORAÇÃO DO PERCENTUAL. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. 1. Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de quantias pagas, em virtude de contrato particular de compromisso de compra e venda de imóvel firmado entre as partes. 2. A ausência de decisão acerca dos argumentos invocados pela recorrente em suas razões recursais impede o conhecimento do recurso especial. 3. Conforme orientação da Segunda Seção, nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta. Precedentes. 4. Nos termos da jurisprudência desta Corte, não é possível a retenção das arras confirmatórias. Precedentes. 5. Recurso especial parcialmente conhecido e, nesta extensão, parcialmente provido. (REsp n. 2.203.421/CE, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 12/5/2025, DJEN de 15/5/2025.) CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO POR INICIATIVA DO ADQUIRENTE. DESFAZIMENTO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. POSSIBILIDADE. RETENÇÃO DE 25% DO VALOR TOTAL. JURISPRUDÊNCIA SEDIMENTADA NA SEGUNDA SEÇÃO. SÚMULA N. 568 DO STJ. ARRAS. PRINCÍPIO DE PAGAMENTO. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N. 83 DO STJ. REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. FALTA DE INTERESSE RECURSAL. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1.
Trata-se de ação de distrato de promessa de compra e venda de imóvel cumulada com indenização por danos materiais e morais, sob a alegação do autor de não ter condições financeiras de prosseguir com o cumprimento do contrato. 2. Na linha dos precedentes desta Corte, não é devida a retenção de arras confirmatórias pelo promitente-vendedor nas hipóteses de desfazimento do contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador. Incidência da Súmula n. 83 do STJ. 3. No que se refere à pretensão de redistribuição dos ônus sucumbenciais, ressente-se a agravante do devido interesse recursal, por se tratar de pedido que já foi acolhido pela decisão agravada. 4. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 2.791.235/RJ, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 31/3/2025, DJEN de 3/4/2025.) Outrossim, sobre o requerimento de retenção dos demais valores previstos na cláusula 9.3, compreendo que não merece, igualmente, provimento, pois, nos termos da Súmula nº 543 do STJ: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento". Assim, tendo em vista que o contrato está submetido ao CDC e que foi rescindido por culpa exclusiva do vendedor, torna-se impossível autorizar qualquer tipo de retenção. Avançando, a apelante argumenta que a aplicação de multa compensatória sobre o valor pago pela apelada configura bis in idem, em razão de a sentença já ter determinado a devolução integral dos valores, acrescida de atualização monetária e juros legais. Assim, requer a reforma do pronunciamento recorrido a fim de suprimir a aplicação da penalidade. Acerca disso, dispôs o Juízo sentenciante que: "Em relação a Cláusula Penal por Atraso, a requerente pleiteia a aplicação de multa de 50% sobre os valores pagos ou, subsidiariamente, multa de 1% ao mês de atraso (Lei 13.786/18), totalizando R$ 6.617,96. A Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), em seu art. 43-A, §1º, introduzido na Lei nº 4.591/64, estabelece que, se a entrega do imóvel ultrapassar o prazo de 180 dias de tolerância, por culpa do vendedor, poderá ser resolvida o contrato, com devolução integral dos valores pagos e da multa estabelecida, corrigidos. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema 971 (REsp 1.614.721/DF e REsp 1.631.485/DF), fixou a tese de que: "No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial." O contrato em análise (Id. 114609084), em sua cláusula 9.3, item "iii", prevê, para o caso de rescisão por eventual desistência do(s) COMPRADOR(ES), a retenção de "1% (um por cento) ao mês, calculado a partir da entrega da Unidade, incidente sobre o valor total deste Contrato, com as devidas correções monetárias, a título de vantagem de fruição e uso". Embora esta cláusula se refira à desistência do comprador, a sua lógica pode ser invertida em favor do consumidor, em caso de mora do vendedor, como forma de restabelecer o equilíbrio contratual. Considerando o atraso incontroverso da requerida e aplicando-se a inversão da cláusula penal ou o disposto na Lei do Distrato, afigura-se razoável a condenação da Ré ao pagamento de uma multa. A requerente pleiteia o valor específico de R$ 6.617,96, que alega corresponder à multa legal. Este Juízo entende que uma multa compensatória pelo inadimplemento da Ré é devida. Considerando a mora da Requerida, que se estendeu de 15/06/2018, dia seguinte ao fim do prazo de tolerância até, no mínimo, a data do ajuizamento da ação (05/06/2020) ou da efetiva rescisão, e a fim de evitar enriquecimento sem causa de qualquer das partes, fixo a multa compensatória em 10% (dez por cento) sobre o valor total efetivamente pago pela autora de R$ 13.235,92, devidamente corrigido, o que se mostra mais equânime e alinhado com a praxe judicial em casos de inversão de cláusula penal, quando a originalmente prevista para o consumidor se mostra excessiva ou de difícil aplicação ao caso concreto." De fato, analisando novamente o contrato, não encontrei disposições acerca de penalidades a serem aplicadas à vendedora em caso de inadimplemento por sua parte. Portanto, deve incidir sobre a situação o teor do Tema Repetitivo nº 971 do Superior Tribunal de Justiça: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial. Assim, vejo que a sentença está em conformidade com a jurisprudência da Corte Cidadã, motivo pelo qual não merece ser reformada. Em sequência, argumenta o apelante pela ausência de configuração de danos morais indenizáveis, sustentando que toda a situação não passou de um mero dissabor do cotidiano. Conforme orienta a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, o atraso excessivo para a entre do imóvel constitui fato gerador de danos morais. Nesse sentido: CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. LUCROS CESSANTES. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. CUMULAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. TEMA 970/STJ. REEXAME DE FATOS E PROVAS E INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. ATRASO EXCESSIVO. VALOR. REVISÃO. SÚMULA 7/STJ. 1. A Segunda Seção do STJ, no julgamento do REsp n. 1.635.428/SC, sob a sistemática dos recursos repetitivos, firmou a tese de que "A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes" (Tema 970/STJ). 2. Hipótese em que, havendo cláusula penal estipulada em contrato, fixando indenização em patamar razoável, deve ser mantida a condenação somente ao pagamento da multa contratual, no percentual já previsto, afastando-se a condenação em lucros cessantes. Precedentes. 3. Rever o entendimento do Tribunal de origem acerca das premissas firmadas com base na análise do instrumento contratual e do acervo fático-probatório dos autos atrai a incidência das Súmulas 5 e 7 do STJ. 4. Não obstante esta Corte Superior já tenha reconhecido que o simples inadimplemento contratual decorrente do atraso na entrega do imóvel é incapaz, por si só, de gerar indenização por danos morais, forçoso reconhecer que no caso em concreto configurou-se a lesão extrapatrimonial, pois o atraso foi excessivo. 5. A revisão do quantum indenizatório fixado a título de danos morais demandaria reexame do conjunto fático-probatório dos autos, esbarrando no óbice da Súmula 7/STJ. Recurso especial conhecido em parte e provido em parte. (REsp n. 2.168.047/BA, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 16/6/2025, DJEN de 23/6/2025.) AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA - ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL - DANOS MORAIS - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO RECLAMO. INSURGÊNCIA DA DEMANDADA. 1. Para alterar a conclusão a que chegou o Tribunal de origem e reconhecer ser a culpa pelo atraso dos autores, bem como cabível a alteração do termo final da obrigação na forma contratada, seria imprescindível a reavaliação das cláusulas pactuadas e o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, o que é inviável na presente instância, diante do óbice das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. Precedentes. 2. Nos termos da jurisprudência desta Corte, "[o] simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável. Entretanto, sendo considerável o atraso, alcançando longo período de tempo, pode ensejar o reconhecimento de dano extrapatrimonial" (AgInt nos EDcl no AREsp 676.952/RJ, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 27/3/2023, DJe de 3/4/2023). 3. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp n. 2.745.194/RJ, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 31/3/2025, DJEN de 3/4/2025.) Ademais, esta 4ª Câmara de Direito Privado do TJ-CE compreende que se mostra excessivo o atraso superior a 12 meses após finalizado o prazo de tolerância: DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS DE AMBAS AS PARTES. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA, DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA. TAXA SELIC. INAPLICABILIDADE. DANOS MORAIS RECONHECIDOS. RECURSOS CONHECIDOS. PROVIDO O DA PARTE AUTORA E PROVIDO PARCIALMENTE O DA PROMOVIDA. I. CASO EM EXAME 1. Recursos de Apelação Cível interpostos por ambas as partes nos autos de Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantia Paga, Danos Materiais e Morais. Sentença de primeiro grau que reconheceu o atraso na entrega do imóvel pela parte promovida e a condenou na devolução integral das parcelas pagas, aplicando taxa Selic para correção monetária. Indeferido o pedido de danos morais. 2. A parte promovida alega atribuiu culpa ao consumidor por desistência e demora em virtude da Pandemia Covid-19. Requereu a retenção de 25% das parcelas pagas e o afastamento da taxa Selic. A parte autora requereu reforma para reconhecimento dos danos morais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. A questão em discussão cinge-se em analisar se correta a sentença que atribuiu culpa à promovida pela não entrega do imóvel, após o prazo assinalado; saber se aplicável a taxa Selic para correção monetária das parcelas devolvidas e se o atraso na entrega do imóvel enseja o reconhecimento de danos morais. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. O atraso na entrega do imóvel, superior a um ano, após o prazo de tolerância, constitui culpa exclusiva da promovida. A pandemia de Covid-19 não se aplica ao caso, pois o prazo já estaria extrapolado antes de seu início. 5. A taxa Selic é inaplicável para contratos imobiliários. Os valores devem ser corrigidos os valores pelo INPC desde cada pagamento, com juros de mora de 1% ao mês desde a citação, conforme art. 405 do CC/2002. 6. Reconhece-se o direito a danos morais em razão do atraso excessivo e descumprimento contratual de mais de ano após o prazo de tolerância contratual. Fixação em R$ 5.000,00, corrigidos monetariamente pelo INPC desde a publicação deste acórdão e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês desde a citação. Súmula 362/STJ. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recursos conhecidos. Parcialmente provido o da promovida para afastar a aplicação da taxa Selic, determinar correção pelo INPC e juros de mora de 1% ao mês, e provido o do autor para reconhecer o direito a danos morais fixados em R$ 5.000,00. Tese de julgamento: 1. A taxa Selic é inaplicável para contratos imobiliários. 2. O Atraso superior a um ano na entrega de imóvel justifica a indenização por danos morais, caso configurada culpa exclusiva do vendedor. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 405 e 927; do CDC: art. 51, IV, Jurisprudência relevante citada: Súmula 543/STJ; Súmula 362/STJ. STJ - AgInt no AREsp: 2372535 MT 2023/0168898-9, Relator: Ministro Humberto Martins, j: 16/10/2023, T3 - Terceira Turma; AgInt no AREsp: 2115061 RJ 2022/0121624-9, j: 13/02/2023, T4 - Quarta Turma; AC: 00543361620208060064 Caucaia, Relator: Paulo Airton Albuquerque Filho, j: 19/04/2023, 2ª Câmara Direito Privado. Embargos de Declaração Cível: 0635251-22.2022.8.06.0000 Fortaleza, Relator: Carlos Alberto Mendes Forte, j: 29/03/2023, 2ª Câmara Direito Privado;- AC 0255989-30.2021.8.06.0001 Fortaleza, Relator: Francisco Jaime Medeiros Neto, j: 21/05/2024, 4ª Câmara Direito Privado. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 4ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, em conhecer dos recursos de apelação cível. Dar provimento ao do autor e dar provimento parcial ao do promovido, tudo nos termos do relatório e voto do e. Relator que passam a fazer parte do presente acórdão. Fortaleza, DESEMBARGADOR JOSÉ EVANDRO NOGUEIRA LIMA FILHO Presidente do Órgão Julgador e Relator (Apelação Cível - 0207424-06.2022.8.06.0064, Rel. Desembargador(a) JOSE EVANDRO NOGUEIRA LIMA FILHO, 4ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 25/02/2025, data da publicação: 25/02/2025) DIREITO CIVIL E CONTRATUAL CIVIL ¿ APELAÇÕES CÍVEL E ADESIVA ¿ CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA ¿ ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL ¿ SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA ¿ CONDENAÇÃO DA CONSTRUTORA NA RESTITUIÇÃO EM DOBRO DO SINAL PAGO PELO PROMOVENTE ¿ INSURGÊNCIA RECURSAL DA PROMOVIDA ¿ ALEGAÇÃO DE AUSÊNCIA DE ATRASO EM VIRTUDE DOS PROVIMENTOS DO TJCE NO ENFRENTAMENTO DA PANDEMIA DE COVID19 ¿ IMPROCEDÊNCIA ¿ GREVES E ESCASSEZ DE MATÉRIAS PRIMAS ¿ FORTUITO INTERNO DECORRENTE DO RISCO EMPRESARIAL ¿ RESCISÃO DO CONTRATO QUE SE DEU POR CULPA DA RÉ ¿ RESTITUIÇÃO DO SINAL EM DOBRO PREVISTA EM CLÁUSULA EXPRESSA E NA LEI (ART. 418 DO CC/2002) ¿ CONDENAÇÃO MANTIDA ¿ INSURGÊNCIA RECURSAL DA PROMOVENTE ¿ PLEITO DE CONDENAÇÃO DA RÉ EM MULTA POR DESCUMPRIMENTO DE ORDEM JUDICIAL ¿ REJEITADO ¿ GRAVAME DE INTRANSFERIBILIDADE DO IMÓVEL ¿ OBRIGAÇÃO INEXEQUÍVEL ¿ MATRÍCULA IMOBILIÁRIA INEXISTENTE ¿ PLEITO DE CONDENAÇÃO EM DANOS MORAIS ¿ ACOLHIMENTO ¿ ATRASO NA ENTREGA SUPERIOR A 12 MESES ¿ HIPÓTESE QUE ULTRAPASSA O MERO ABORRECIMENTO ¿ DANOS MORAIS ARBITRADOS EM R$ 5.000,00 (CINCO MIL REAIS) ¿ PRECEDENTES DO STJ E DO TJCE ¿ PLEITO DE CONDENAÇÃO DA RÉ EM LUCROS CESSANTES ¿ IMPOSSIBILIDADE - PRETENSÃO RESOLUTÓRIA DO CONTRATO ¿ LUCROS CESSANTES NÃO PRESUMIDOS ¿ AUSÊNCIA DE PROVA EFETIVA DE PAGAMENTO DE ALUGUÉIS PELO AUTOR ¿ RECURSO DA PROMOVIDA CONHECIDO E DESPROVIDO ¿ RECURSO ADESIVO DO AUTOR CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. A alegação de que o atraso na entrega do imóvel decorreu de caso fortuito e força maior, a saber, a ocorrência de greve e falta de matérias primas em decorrência das medidas restritivas adotadas no enfrentamento da Pandemia de Covid19, o que excluiria a responsabilização da promovida, não se sustenta, visto que, ao tempo da adoção de tais medidas faltavam apenas 02 meses para esgotar o prazo de entrega, de modo que as causas apontadas como excludentes configuram-se em meros fortuitos internos inerentes ao próprio risco empresarial da atividade exercida pela promovida. Decretação da rescisão contratual por culpa exclusiva da construtora mantida. Recurso da ré desprovido. Ademais, restou comprovado nos autos que a empresa promovida descumpriu a Cláusula 2.2 do contrato que estipulava a disponibilização da documentação do imóvel para financiamento até julho de 2020, aliás não há prova sequer de que o imóvel tivesse habite-se nessa data, de modo que impossibilitada a sua transferência perante o registro imobiliário. Na hipótese, a restituição em dobro do sinal ou arras pagos pela contrutora em favor do autor é medida que se impõe, visto que decorre de expressa previsão contida na Cláusula 6.1 do contrato firmado entre as partes, estipulada nos exatos termos do que prevê o art. 418 do Código Civil. Sentença condenatória da construtora mantida também nesse ponto, com o consequente desprovimento do apelo nessa extensão A multa diária por descumprimento de condenação à obrigação de fazer ou não fazer é meio coercitivo, que visa combater o desrespeito à ordem judicial pela parte destinatária do mandamento, que, in casu, consistia na anotação de gravame de intransferibilidade ma matrícula do imóvel, obrigação esta contudo que se mostrou inexequível, visto que o imóvel ainda não detinha matrícula aberta, o que afasta a aplicação das astreintes, conforme entendimento pacífico do c. STJ. Recurso do ator desprovido nesse ponto. Conforme entendimento do c. STJ, o atraso excessivo na entrega do imóvel, mormente aquele em patamar superior a 12 (doze) meses, extrapola o mero aborrecimento e configura dano moral indenizável, justamente a hipótese dos autos, em que o atraso se operou por 1 ano e 2 meses. Dano moral arbitrado em consonância com os precedentes da 4ª Câmara de Direito Privado do e. TJCE, em R$ 5.000,00 (cinco mil reais), corrigidos monetariamente pelo IGP-M, desde a data do arbitramento (Súmula 362 ¿ STJ), acrescido de juros moratórios de 1% a.m, desde a data da citação Conforme jurisprudência do STJ, de acordo com a regra do art. 475 do Código Civil, se o credor opta por pleitear o cumprimento da obrigação, terá direito ao ressarcimento de todos os prejuízos sofridos, danos emergentes e lucros cessantes, estes presumidos, todavia se o credor, com base no mesmo dispositivo legal, opta pela resolução do contrato de compra e venda, só poderá pedir de forma cumulada a indenização relacionada aos danos que sofreu pela alteração da sua posição contratual, sendo ressarcido na importância necessária para colocá-lo na mesma situação em que estaria se o contrato não tivesse sido celebrado, caso em que fará jus a restituição da quantia paga devidamente corrigida e acrescida dos juros legais (Súmula 543 do STJ). Nesse último caso, tem-se que pretensão resolutória é incompatível com o postulado ganho relacionado à renda mensal, que seria gerada pelo imóvel, de maneira que eventuais lucros cessantes, não são presumidos, devendo ser cabalmente alegados e demonstrados. In casu, a única prova acostada ao feito pelo autor e ora recorrente é a declaração de rendimento de aluguéis de fl.24, nos quais constam como fonte pagadora Suênya Karine Dias Bezerra de Almeida, pessoa estranha aos autos e que não participou do contrato em exame, a qual declara conviver em união estável com o promovente (fl.27), sem, contudo, apresentar escritura pública de união estável ou sentença judicial declarando tal estado de convivência, pelo que não se pode considerar como válido os desembolsos por ela efetuados como sendo em nome e por conta do autor da ação. Sentida mantida no ponto em que indeferiu o pedido de lucros cessantes. Recurso da promovida conhecido e desprovido. Recurso adesivo do promovente conhecido e parcialmente provido. Sentença parcialmente reformada, apenas para condenar a ré em indenizar o autor por danos morais. Honorários sucumbenciais arbitrados em face da ré, majorados para o percentual de 15% sobre o valor da condenação, na forma do §11 do art.85 do CPC/2015. Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 4ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO À APELAÇÃO DA PARTE PROMOVIDA e CONHECER E DAR PARCIAL PROVIMENTO AO APELO ADESIVO DA PARTE AUTORA, a fim de reformar parcialmente a sentença, apenas para condenar a promovida em danos morais, decorrente do atraso na entrega do imóvel, o qual arbitro em R$ 5.000,00 (cinco mil reais), corrigidos monetariamente pelo IGP-M, desde a data do arbitramento (Súmula 362 ¿ STJ), acrescido de juros moratórios de 1% a.m, desde a data da citação, mantida a sentença nos demais pontos. Majorando, ainda, os honorários sucumbenciais arbitrados em face da parte promovida para o percentual de 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, na forma do §11 do art. 85 do CPC/2015, tudo nos termos do voto do e. Relator. Fortaleza, data e hora da assinatura digital. JOSÉ EVANDRO NOGUEIRA LIMA FILHO Presidente do Órgão Julgador DESEMBARGADOR FRANCISCO JAIME MEDEIROS NETO Relator (Apelação Cível - 0255989-30.2021.8.06.0001, Rel. Desembargador(a) FRANCISCO JAIME MEDEIROS NETO, 4ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 21/05/2024, data da publicação: 21/05/2024) No caso, reitero que o prazo para a entrega do loteamento, considerando o período de tolerância, findava em 13/06/2018. No entanto, a parte autora/apelada juntou documentos aos autos (ID nº 25732014 e 25732015), datados de junho de 2022, informando que muitas das áreas comuns do loteamento não estavam concluídas. Ressalto que a parte ré/apelante não produziu provas contra essas alegações, não juntando, por exemplo, imagens que comprovassem a conclusão das referidas áreas. Assim, preliminarmente, deve ser mencionado que a Lei nº 6.766/79, no art. 4º, I, aponta que: "Os loteamentos deverão atender, pelo menos, aos seguintes requisitos: I - as áreas destinadas a sistemas de circulação, a implantação de equipamento urbano e comunitário, bem como a espaços livres de uso público, serão proporcionais à densidade de ocupação prevista pelo plano diretor ou aprovada por lei municipal para a zona em que se situem". Logo, não se pode considerar o loteamento concluído sem que haja a entrega das referidas áreas. Portanto, vislumbra-se no caso em tela um atraso de cerca de quatro anos, o que, nos termos dos precedentes acima colados, autoriza o reconhecimento da ocorrência de danos morais indenizáveis. Assim, nego provimento ao pedido de exoneração da condenação indenizatória. Por fim, em relação à impugnação à justiça gratuita, compreendo que também comporta desprovimento. Explico. O art. 99, §3º, do CPC, aponta que "Presume-se verdadeira a alegação de insuficiência deduzida exclusivamente por pessoa natural". Já o §2º aduz que "§ 2º O juiz somente poderá indeferir o pedido se houver nos autos elementos que evidenciem a falta dos pressupostos legais para a concessão de gratuidade, devendo, antes de indeferir o pedido, determinar à parte a comprovação do preenchimento dos referidos pressupostos". Assim, não vislumbro nos autos elementos concretos que deponham contra a possibilidade de a apelada de beneficiar da gratuidade judiciária, sendo insuficiente, a meu ver, a mera alegação de aquisição de bem de elevado valor - um lote avaliado em R$ 90.000,00 (noventa mil reais) -, o qual, adicione-se, foi adquirido de maneira parcelada, para destituir a autora do direito que lhe fora concedido. Portanto, merece, igualmente, indeferimento esse pedido. 3 DISPOSITIVO Face ao exposto, CONHEÇO do recurso para, no mérito, NEGAR-LHE PROVIMENTO, mantendo inalterada a sentença recorrida, conforme fundamentação acima. Em atenção ao art. 85, §11, do CPC, majoro os honorários sucumbenciais para 20% (vinte por cento) do valor da condenação. É como voto. DESEMBARGADOR DJALMA TEIXEIR BENEVIDES RELATOR 1ROSENVALD, Nelson; NETTO, Felipe Braga; FARIAS, Cristiano Chaves de. Manual de Direito Civil: volume único. 10. ed. p. 726. São Paulo/Sp: Juspodivm, 2025. 2Ibid. p. 727.