Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
APELANTE: MANOEL FERREIRA LIMA
APELADOS: RUBENS DE SOUZA RODRIGUES, FRANCISCO UCHOA ALMINO, JOSEFA ANACELMA BENTO NUNES DE LAVOR, MARIA MARCIA DE LIMA UCHOA, EXPEDITO WILLIAM DE ARAUJO ASSUNCAO, FRANCISCO IVO GOMES DE LAVOR ÓRGÃO JULGADOR: TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO RELATORA: DESEMBARGADORA CLEIDE ALVES DE AGUIAR EMENTA: DIREITO CIVIL. DIREITO REGISTRAL IMOBILIÁRIO. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ANULAÇÃO DE REGISTRO IMOBILIÁRIO. MATRÍCULA Nº 11.600. PRIMEIRO REGISTRO FUNDADO EM NEGÓCIO JURÍDICO JAMAIS CELEBRADO PELO SUPOSTO ADQUIRENTE. AUSÊNCIA ABSOLUTA DE MANIFESTAÇÃO DE VONTADE. NEGÓCIO JURÍDICO INEXISTENTE. INEXISTÊNCIA DE AQUISIÇÃO DOMINIAL ORIGINÁRIA. INCIDÊNCIA DO PRINCÍPIO NEMO DAT QUOD NON HABET. COMPROMETIMENTO DE TODA A CADEIA REGISTRAL SUBSEQUENTE. INAPLICABILIDADE DA PROTEÇÃO AO TERCEIRO ADQUIRENTE DE BOA-FÉ. ART. 1.247, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CÓDIGO CIVIL. CANCELAMENTO DOS REGISTROS DERIVADOS. RECOMPOSIÇÃO DO FÓLIO REAL. NECESSIDADE DE SUBMISSÃO DO TÍTULO AO PROCEDIMENTO DE QUALIFICAÇÃO REGISTRAL. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente ação de anulação de registro imobiliário ajuizada por promissário comprador de lote adquirido mediante contrato particular integralmente quitado. 2. Sustenta o autor que, ao buscar a regularização registral do imóvel, constatou a abertura da matrícula nº 11.600 em nome de terceiro que jamais participou da aquisição, seguida de sucessivas transmissões dominiais, defendendo a desconstituição da cadeia registral por derivar de ato originário inexistente. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. Há três questões em discussão: (i) saber se o negócio jurídico que deu origem ao primeiro registro imobiliário efetivamente existiu; (ii) definir se a inexistência do negócio originário compromete os registros subsequentes; e (iii) verificar se a boa-fé dos adquirentes posteriores impede o cancelamento da cadeia registral. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. O registro originário da matrícula nº 11.600 foi realizado com fundamento em escritura pública que indicava Rubens de Souza Rodrigues como adquirente do imóvel. 5. O próprio Rubens de Souza Rodrigues afirmou, em contestação e em audiência de instrução, que jamais adquiriu o bem, nunca participou da negociação e jamais autorizou terceiros a agir em seu nome, circunstância que afasta a existência de manifestação de vontade apta à formação do negócio jurídico. 6. A ausência absoluta de manifestação de vontade do suposto adquirente impede a própria existência do negócio jurídico, não se tratando de mero vício de validade, mas de defeito situado no plano da existência da relação negocial. 7. Demonstrado que o negócio jurídico utilizado para justificar o primeiro registro jamais existiu, conclui-se que o suposto adquirente nunca ingressou validamente na titularidade dominial do imóvel, não podendo transmitir a terceiros direito que jamais integrou seu patrimônio. 8. Aplica-se o princípio nemo dat quod non habet, segundo o qual ninguém pode transferir direito que não possui. Ausente aquisição dominial válida na origem, os registros subsequentes permanecem desprovidos de suporte jurídico apto a legitimá-los. 9. Nos termos do art. 1.247, parágrafo único, do Código Civil, o cancelamento do registro incompatível com a realidade jurídica pode ser determinado independentemente da boa-fé dos adquirentes posteriores. A proteção conferida pela publicidade registral não possui eficácia para convalidar negócio jurídico inexistente nem para estabilizar cadeia dominial fundada em registro que não exprime a verdade. 10. O entendimento foi reafirmado pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp nº 2.115.178/SP, ao reconhecer que o cancelamento de registro fundado em título inexistente autoriza a reivindicação do imóvel pelo legítimo titular, independentemente da boa-fé do adquirente subsequente, resguardadas as pretensões indenizatórias cabíveis. 11. O cancelamento dos registros impugnados não implica reconhecimento automático da propriedade em favor do autor, limitando-se à recomposição do fólio real e ao restabelecimento da situação registral anterior ao primeiro ato inexistente. 12. A aquisição do direito real permanece condicionada à submissão do título ao procedimento de qualificação registral perante o Registro de Imóveis competente, observado o disposto na Lei nº 6.015/1973. IV. DISPOSITIVO E TESE 13. Recurso conhecido e parcialmente provido para determinar o cancelamento dos registros R/01, R/02 e R/03 da matrícula nº 11.600, restabelecer a continuidade do fólio real a partir do último titular legitimamente inscrito e facultar ao autor a apresentação do título ao Registro de Imóveis para qualificação registral. Tese de julgamento: A ausência absoluta de manifestação de vontade do suposto adquirente impede a própria existência do negócio jurídico que serviu de fundamento ao registro imobiliário. Inexistente a aquisição dominial originária, os registros subsequentes dela derivados não subsistem, por incidência do princípio nemo dat quod non habet. O art. 1.247, parágrafo único, do Código Civil autoriza o cancelamento do registro incompatível com a realidade jurídica independentemente da boa-fé dos adquirentes posteriores. O cancelamento da cadeia registral inválida não importa reconhecimento automático da propriedade nem substitui a atividade registral, permanecendo necessária a submissão do título ao procedimento de qualificação previsto na Lei nº 6.015/1973. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 104 e 1.247, parágrafo único; CPC, art. 487, I; Lei nº 6.015/1973. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 2.115.178/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 21.05.2024, DJe 24.05.2024; TJCE, Apelação Cível nº 0012610-07.2010.8.06.0034, Rel. Des. Raimundo Nonato Silva Santos, 4ª Câmara de Direito Privado, j. 13.11.2018. ACÓRDÃO
Intimação - ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA GABINETE DESEMBARGADORA CLEIDE ALVES DE AGUIAR NÚMERO ÚNICO: 0097522-81.2015.8.06.0091 TIPO DO PROCESSO: APELAÇÃO CÍVEL EM AÇÃO DE ANULAÇÃO DE REGISTRO DE IMÓVEL ORIGEM: 1ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE IGUATU Vistos, relatados e discutidos o recurso, acorda a Terceira Câmara de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Ceará, por unanimidade, em CONHECER DA APELAÇÃO PARA DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO, em conformidade com o voto da Relatora. MARCOS WILLIAM LEITE DE OLIVEIRA Presidente do Órgão Julgador CLEIDE ALVES DE AGUIAR Relatora RELATÓRIO
Trata-se de Apelação Cível interposta por Manoel Ferreira Lima, tendo como apelados Rubens de Souza Rodrigues e outros, visando à reforma da sentença (ID 32507373) proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Iguatu, que julgou improcedentes os pedidos formulados na Ação de Anulação de Registro de Imóvel, estando todas as partes devidamente qualificadas e representadas nos autos. Eis o dispositivo da sentença recorrida: "(…)
Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial, resolvendo o mérito da causa nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, com base no artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil. (…)" Apelação (ID 32507375), em que o autor, MANOEL FERREIRA LIMA, ora apelante, sustenta, em síntese, que a prova produzida nos autos demonstraria a existência de fraude ou erro na constituição do primeiro registro da matrícula nº 11.600, destacando que o próprio Rubens de Souza Rodrigues teria afirmado jamais ter adquirido ou alienado o imóvel em discussão. Argumenta que a nulidade do registro originário contamina todos os atos posteriores, impondo a anulação integral da cadeia registral. Requer a "a anulação do registro do imóvel sob a matrícula nº 11.600, livro nº 2/B.A. fls. 031 do CARTÓRIO 2º OFÍCIO DE NOTAS E REGISTRO PÚBLICO DA COMARCA DE IGUATU (CARTÓRIO ASSUNÇÃO) em 10 de janeiro de 2006 em nome de Rubens de Souza Rodrigues, e consequentemente efetuando o registro em nome do Requerente na propriedade do imóvel em tela. Consequentemente pede-se a anulação dos registros feitos em nome de FRANCISCO UCHOA ALMINO E FRANCISCO IVO GOMES DE LAVOR" Embora devidamente intimada, a parte adversa quedou-se inerte em oferecer contrarrazões, conforme certidão de ID 32507384. Parecer Ministerial apresentado (ID 35454193). Vieram-me os autos conclusos. É o relatório. Decido. VOTO JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE Coexistindo os pressupostos que autorizam a admissibilidade do recurso, recebo-o e passo a apreciá-lo. A propósito, a gratuidade da justiça foi requerida na petição inicial e não houve indeferimento expresso ao longo dos dez anos de tramitação em primeiro grau, configurando deferimento tácito que se mantém na fase recursal, dispensando o recolhimento do preparo (art. 99, §7º, CPC). MÉRITO Ao examinar detidamente a exordial, sustenta o autor que adquiriu, em 28 de julho de 1999, o imóvel correspondente ao lote nº 02 da Quadra "L" do Loteamento Planalto das Araras, mediante contrato de promessa de compra e venda firmado com a empresa Clima Com. e Ind. Ltda., afirmando ter quitado integralmente o preço ajustado. Aduz que, ao buscar a regularização registral do bem, constatou a existência de sucessivos registros imobiliários em nome de terceiros, iniciados por registro em favor de Rubens de Souza Rodrigues, posteriormente transferido a Francisco Uchoa Almino e, por fim, a Francisco Ivo Gomes de Lavor. Defende que toda a cadeia dominial seria nula por derivar de ato registral originário fraudulento ou simulado, razão pela qual requereu a anulação da matrícula nº 11.600 e dos registros subsequentes, bem como o reconhecimento de seu direito sobre o imóvel. Aperfeiçoado o contraditório, os demandados apresentaram contestação, sustentando, em síntese, a validade dos negócios jurídicos celebrados, a higidez dos registros imobiliários e a proteção conferida aos terceiros adquirentes de boa-fé. O titular da serventia extrajudicial também prestou informações, defendendo a legalidade dos atos registrais praticados e juntando aos autos os documentos que serviram de suporte às averbações constantes da matrícula impugnada. Após a instrução processual, sobreveio sentença de improcedência. O magistrado de origem reconheceu que, ainda que se admitisse eventual vício na origem da cadeia registral, os registros posteriores foram realizados com base em títulos formalmente válidos e amparados pela fé pública registral, concluindo que a desconstituição de toda a cadeia dominial implicaria afronta aos princípios da segurança jurídica e da proteção ao terceiro adquirente de boa-fé. Por essa razão, entendeu inviável a anulação dos registros e manteve a titularidade dos atuais proprietários. Pois bem. O ponto de partida da análise é a qualificação jurídica precisa do vício que macula a origem da cadeia registral impugnada, qualificação essa que a sentença recorrida enfrentou de forma incompleta, ao reconhecer a existência de fortes indícios de irregularidade sem extrair as consequências jurídicas necessárias. Impende frisar que o Registro R/01 (matrícula nº 11.600, Livro nº 2/B.A, fl. 031, lavrado em 10/01/2006) consigna que Rubens de Souza Rodrigues adquiriu o imóvel objeto da lide por escritura pública de compra e venda. Ocorre que o próprio Rubens, nominado como adquirente no instrumento, declarou expressamente, em contestação (ID 108649750) e depois ratificou em audiência de instrução, que jamais participou de qualquer transação envolvendo o imóvel, que nunca foi seu proprietário, que desconhecia completamente a existência do negócio que lhe foi atribuído, e que jamais autorizou ninguém a agir em seu nome: "Não, esse imóvel eu desconheço esse imóvel, nunca tive imóvel nessa região do Bugi e até meio que fiquei surpreso, né? Quando me colocaram nessa compra desse imóvel aí." (Rubens de Souza Rodrigues, audiência de instrução, min. 00'52). "Não, não vendi, até porque eu não tinha conhecimento 'né?' do imóvel, não era meu." (Rubens de Souza Rodrigues, audiência de instrução, min. 03'00). Essa declaração, prestada pelo próprio suposto adquirente, na qualidade de réu, sem qualquer interesse em prejudicar a si mesmo e confirmada em sede de contestação, declaração extrajudicial e depoimento judicial, é prova direta e incontroversa de que o negócio jurídico que lastreou o R/01 jamais existiu. Não se trata de simulação, que pressupõe acordo entre as partes para criar aparência divergente da realidade. Não se trata de vício de forma, de incapacidade relativa, de erro ou de dolo.
Trata-se de algo anterior e mais grave: a ausência total e absoluta de manifestação de vontade de um dos pretensos contratantes, elemento existencial do negócio jurídico, sem o qual sequer se pode cogitar de validade ou invalidade. O CC/2002 elenca os pressupostos de validade do negócio jurídico: Art. 104. A validade do negócio jurídico requer: I - agente capaz; II - objeto lícito, possível, determinado ou determinável; III - forma prescrita ou não defesa em lei. Na conhecida escada ponteana, Pontes de Miranda escalona três planos para a construção do negócio jurídico: plano da existência, plano da validade e plano da eficácia. Antes de aferir a validade do negócio jurídico, deve-se analisar sua existência, de modo que ausentes os pressupostos para existir no mundo jurídico, desnecessária a verificação do plano de validade. O negócio jurídico para existir deve ter partes (sujeito), vontade, objeto e forma. Ausente quaisquer destes, o negócio jurídico é inexistente no mundo jurídico. Oportuna a lição de Caio Mario sobre o tema: O pressuposto do negócio jurídico é a declaração da vontade do agente, em conformidade com a norma legal, e visando a uma produção de efeitos jurídicos. Elemento específico é, então, a emissão de vontade. Se falta, ele não se constitui. Ao revés, se existe, origina o negócio jurídico. Mas o direito não cogita de uma declaração de vontade qualquer. Cuida de sua realidade, de sua consonância com o verdadeiro e íntimo querer do agente, e de sua submissão ao ordenamento jurídico. Na verificação do negócio jurídico, cumpre de início apurar se houve uma declaração de vontade. E, depois, indagar se ela foi escorreita. Desde que tenha feito uma emissão de vontade, o agente desfechou com ela a criação de um negócio jurídico. (Pereira, Caio Mário da Silva, Instituições de direito civil - v. I - 30. ed. rev. e atual. - Rio de Janeiro: Forense, 2017.) Aplicando-se tais premissas ao caso concreto, a conclusão é inafastável. Se o próprio indivíduo indicado no título como adquirente afirmou, de forma reiterada e sob o crivo do contraditório, que jamais participou da negociação, jamais manifestou vontade de adquirir o imóvel e jamais autorizou terceiros a agir em seu nome, inexiste declaração de vontade apta a sustentar a formação do negócio jurídico que serviu de fundamento ao R/01. Não se trata, portanto, de simples vício de validade de negócio jurídico regularmente formado, mas de ausência de elemento indispensável à própria existência da relação negocial. Sem manifestação de vontade do suposto adquirente, não se aperfeiçoou a aquisição do imóvel por Rubens de Souza Rodrigues, que jamais ingressou validamente na condição de proprietário do bem. E, se jamais adquiriu a propriedade, evidentemente não poderia transmiti-la a terceiros. Incide, com plena pertinência, o princípio nemo dat quod non habet, segundo o qual ninguém pode transferir direito que não possui. A inexistência do negócio originário impede o reconhecimento de qualquer efeito translativo em favor do suposto adquirente e compromete, por consequência necessária, toda a cadeia registral que dele se originou. Os registros subsequentes, conquanto formalmente regulares, não possuem autonomia jurídica suficiente para preservar seus efeitos quando demonstrado que o ato originário do qual derivaram não corresponde à realidade jurídica subjacente. A fé pública registral desempenha relevante função de estabilização das relações imobiliárias, mas não possui aptidão para criar direito real inexistente nem para suprir a ausência de aquisição dominial válida na origem da cadeia registral. Reconhecida a inexistência do negócio jurídico que serviu de fundamento ao R/01 e, por consequência, a invalidade dos registros dele derivados, remanesce examinar se a eventual boa-fé dos adquirentes posteriores possui aptidão para impedir o cancelamento dos assentos subsequentes. A resposta é negativa. O art. 1.247, caput e parágrafo único, do CC dispõe: "Art. 1.247. Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou anule. Parágrafo único. Cancelado o registro, poderá o proprietário reivindicar o imóvel, independentemente da boa-fé ou do título do terceiro adquirente." A norma é expressa ao estabelecer que, cancelado o registro que não exprime a verdade jurídica, o legítimo proprietário poderá reivindicar o imóvel independentemente da boa-fé ou do título ostentado pelo terceiro adquirente. A opção legislativa não foi casual. Não obstante o sistema registral brasileiro prestigie a segurança jurídica e a confiança depositada pelos particulares nas informações constantes do fólio real, tais valores não se sobrepõem, de forma absoluta, ao princípio da veracidade registral. A proteção da confiança legítima pressupõe que exista uma situação jurídica apta a irradiar aparência de legitimidade. Não se presta, contudo, a transformar em válida uma aquisição que, juridicamente, jamais se aperfeiçoou. Foi precisamente essa compreensão que o Superior Tribunal de Justiça reafirmou no julgamento do REsp nº 2.115.178/SP, sob a relatoria da Ministra Nancy Andrighi: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE DECLARAÇÃO DE NULIDADE E INEXISTÊNCIA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. AUSÊNCIA. JULGAMENTO EXTRA PETITA. AUSÊNCIA. COMPROVAÇÃO DA INEXISTÊNCIA DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VALORAÇÃO DAS PROVAS. LIVRE CONVENCIMENTO MOTIVADO. REEXAME DE FATOS E PROVAS. SÚMULA 7/STJ. CANCELAMENTO DO REGISTRO FUNDADO EM ESCRITURA PÚBLICA INEXISTENTE. ADQUIRENTE DE BOA-FÉ. REIVINDICAÇÃO DO IMÓVEL PELO LEGÍTIMO PROPRIETÁRIO. POSSIBILIDADE. 1. Ação de declaração de nulidade e inexistência, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 19/10/2022 e concluso ao gabinete em 30/11/2023. 2. O propósito recursal é decidir se (I) houve negativa de prestação jurisdicional; (II) houve julgamento extra petita; (III) houve a correta valoração das provas pelo Tribunal de origem quanto à inexistência da escritura pública em discussão; e (IV) se o cancelamento de registro na matrícula do imóvel, por ter sido fundado em escritura pública inexistente, autoriza a reivindicação do imóvel pelo legítimo proprietário, em detrimento do terceiro adquirente de boa-fé. 3. Não há ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC, quando o Tribunal de origem examina, de forma fundamentada, a questão submetida à apreciação judicial na medida necessária para o deslinde da controvérsia, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte. Precedentes. 4. Não configura julgamento ultra ou extra petita quando o provimento jurisdicional for uma decorrência lógica do pedido, sendo, ademais, permitido ao juiz extrair da interpretação lógico-sistemática da peça inicial aquilo que se pretende obter com a demanda. Precedentes. 5. Conforme a jurisprudência desta Corte, o ordenamento jurídico brasileiro adota o princípio do livre convencimento motivado, que permite ao juiz a apreciação livre das provas colacionadas aos autos. Ou seja, o julgador não está adstrito à prova que a parte entende ser mais favorável, mas pode formar a sua convicção a partir de outros elementos ou fatos constantes dos autos. 6. Na hipótese, alterar o decidido no acórdão recorrido em relação à comprovação da inexistência da escritura pública exige o reexame do conjunto fático-probatório, o que é vedado em sede de recurso especial, por força da Súmula 7/STJ. 7. O art. 54, § 1º, da Lei nº 13.097/2015 não regulamenta especificamente as consequências jurídicas na hipótese de ocorrer o cancelamento do registro anterior, situação tratada expressamente no art. 1.247 do CC, que não foi revogado pela referida Lei e permanece vigente. 8. O cancelamento de registro na matrícula do imóvel, por ter sido fundado em escritura pública inexistente, autoriza a reivindicação do imóvel pelo legítimo proprietário, em detrimento do terceiro adquirente de boa-fé, nos termos do art. 1.247, parágrafo único, do CC, não se aplicando, nessa hipótese, o art. 54, § 1º, da Lei nº 13.097/2015. 9. Hipótese sob julgamento em que (I) as instâncias de origem consignaram ter ficado comprovada a inexistência da escritura pública de compra e venda celebrada entre o recorrido e sua esposa e o réu (DAVI), tendo este vendido o bem para a recorrente; (II) assim, tem o legítimo proprietário (recorrido) o direito de pleitear o cancelamento do registro e reivindicar o imóvel, independentemente da boa-fé da adquirente (recorrente), a qual poderá se valer da via indenizatória contra o réu (DAVI). 10. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, não provido. (REsp n. 2.115.178/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 21/5/2024, DJe de 24/5/2024.) (G.N) O precedente mencionado não versa especificamente sobre hipótese de inexistência negocial decorrente da ausência absoluta de manifestação de vontade do suposto adquirente. Ainda assim, sua ratio decidendi mostra-se plenamente aplicável ao caso concreto, por reafirmar que a proteção decorrente da publicidade registral não prevalece quando comprometida a própria legitimidade da aquisição dominial originária. Extrai-se do julgado que a boa-fé do adquirente posterior, conquanto juridicamente relevante, não possui eficácia convalidante. Pode ela justificar a tutela de interesses patrimoniais do adquirente lesado, mediante ações regressivas ou indenizatórias contra os responsáveis pelo vício da cadeia dominial, mas não tem o condão de consolidar situação incompatível com a realidade jurídica demonstrada nos autos. Nessa perspectiva, a boa-fé dos adquirentes subsequentes não impede o cancelamento dos registros incompatíveis com a realidade jurídica. O ordenamento jurídico reserva a esses adquirentes mecanismos próprios de recomposição patrimonial, mas não lhes confere o poder de estabilizar cadeia dominial fundada em registro que não exprime a verdade. No mesmo sentido, esta Corte Estadual já reconheceu que a inexistência ou invalidade do negócio jurídico originário compromete as transmissões subsequentes dele derivadas, impedindo a preservação da cadeia dominial fundada em título destituído de suporte jurídico válido: CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO. DENUNCIAÇÃO DA LIDE. SITUAÇÃO NÃO PREVISTA NA LEI. EXCLUSÃO DE RESPONSABILIDADE. IMPOSSIBILIDADE. COMPRA E VENDA. ESCRITURA PÚBLICA FALSA. NEGÓCIO INEXISTENTE. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. 1. O caso trata de anulação de venda de imóvel, estando o alienante e o adquirente no polo passivo da demanda. O apelante pleiteia a denunciação da lide ao Cartório de Registro de Imóveis e ao Município de Aquiraz, estranhos ao negócio jurídico entabulado, não se enquadrando, portanto, nas hipóteses legais. Ademais, o indeferimento da denunciação da lide não impede posterior ajuizamento de ação para a cobrança de eventuais prejuízos suportados. 2. Ressalte-se o entendimento do STJ no sentido de que a denunciação da lide não é cabível quando o réu pretende excluir a própria responsabilidade, transferindo-a integralmente ao denunciado, como é o caso. 3. A escritura pública de compra e venda para o primeiro adquirente foi lavrada em 2009, dois anos depois do falecimento do proprietário do bem. A falsidade do documento, portanto, é evidente, sendo confirmada pelo Cartório que supostamente a lavrou. O segundo adquirente comprou o imóvel do primeiro adquirente que, em verdade, nunca foi proprietário do bem. 4. A nulidade do primeiro negócio transmite-se aos negócios subsequentes. A primeira compra e venda está eivada de vício insanável, pois ausente a manifestação de vontade do proprietário, já falecido quando da lavratura da escritura pública. Os negócios subsequentes, portanto, também estão contaminados pela nulidade, não podendo subsistir. 5. Recurso conhecido e não provido. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 4ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em CONHECER DO RECURSO para NEGAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto do Desembargador Relator. Fortaleza, 13 de novembro de 2018 DURVAL AIRES FILHO Presidente do Órgão Julgador DESEMBARGADOR RAIMUNDO NONATO SILVA SANTOS Relator (Apelação Cível - 0012610-07.2010.8.06.0034, Rel. Desembargador(a) RAIMUNDO NONATO SILVA SANTOS, 4ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 13/11/2018, data da publicação: 13/11/2018) (G.N) Concluído que o negócio jurídico que deu origem ao R/01 jamais existiu e que os registros subsequentes não podem subsistir autonomamente, a matrícula nº 11.600 deverá retornar ao estado registral anterior à prática do primeiro ato inexistente, restabelecendo-se a continuidade do fólio real a partir do último titular legitimamente inscrito. A providência, contudo, não importa determinação automática de registro em favor do apelante. O presente provimento limita-se à recomposição da situação registral da matrícula, removendo o óbice decorrente da cadeia dominial ora desconstituída. Caberá ao interessado apresentar ao Registro de Imóveis competente o título que afirma possuir, para regular qualificação registral, observadas as exigências da Lei nº 6.015/1973 e demais normas aplicáveis. É importante consignar que o acolhimento da pretensão anulatória não implica desconsideração da situação jurídica dos adquirentes posteriormente inseridos na cadeia registral nem dos eventuais prejuízos que possam ter suportado. Ao contrário, reconhece-se que eventual boa-fé na aquisição do imóvel constitui circunstância juridicamente relevante, apta a ensejar a tutela de interesses patrimoniais próprios. Todavia, conforme assentado pelo STJ no julgamento do REsp nº 2.115.178/SP, a proteção conferida ao terceiro adquirente de boa-fé não se traduz na preservação de cadeia dominial fundada em registro incompatível com a realidade jurídica, mas na possibilidade de buscar, pelas vias adequadas, a reparação dos prejuízos eventualmente suportados. As responsabilidades civis decorrentes dos fatos que culminaram na constituição dos registros ora cancelados, bem como a identificação dos respectivos responsáveis, extrapolam os limites objetivos da presente demanda e deverão ser apreciadas em ação própria, com observância do contraditório e da ampla defesa, corolários do devido processo legal. Do mesmo modo, eventual pretensão indenizatória do próprio autor em razão dos prejuízos que afirma ter suportado ao longo dos anos não constitui objeto deste processo, permanecendo resguardado o exercício dos meios processuais cabíveis. E, por fim, quanto aos ônus sucumbenciais, incide o princípio da causalidade, em harmonia com a procedência substancial da pretensão deduzida em juízo. Os adquirentes posteriores são alcançados pelos efeitos do presente julgamento porque figuravam como titulares dos registros cuja desconstituição se pretendia, circunstância que justificava sua presença no polo passivo para fins de observância do contraditório e da ampla defesa. Não se lhes atribui, contudo, qualquer participação na origem da irregularidade reconhecida nestes autos, razão pela qual não se mostra adequado impor-lhes o pagamento dos ônus sucumbenciais. De outro lado, a necessidade de instauração da presente demanda decorreu precisamente da subsistência dos atos registrais que deram suporte à cadeia dominial posteriormente desconstituída por este julgamento. Considerando que foi essa realidade registral que tornou necessária a intervenção jurisdicional, e inexistindo fundamento para atribuir aos adquirentes posteriores a causa da litigiosidade ora reconhecida, revela-se adequada, à luz do princípio da causalidade, a imputação dos ônus sucumbenciais exclusivamente ao oficial registrador demandado. Também não há sucumbência relevante do autor pelo fato de não se determinar o imediato registro da propriedade em seu nome, pois tal providência não poderia ser deferida sem a prévia submissão do título ao procedimento legal de qualificação registral. O núcleo substancial da pretensão (cancelamento da cadeia registral inválida) foi acolhido. DISPOSITIVO Diante de todo o exposto, CONHEÇO DA APELAÇÃO E DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO, para reformar a sentença e julgar parcialmente procedentes os pedidos, a fim de: (i) determinar o cancelamento dos Registros R/01, R/02 e R/03 lançados na matrícula nº 11.600 junto ao Cartório do 2º Ofício de Notas e Registro Público da Comarca de Iguatu/CE, após o trânsito em julgado; (ii) declarar que, efetivado o cancelamento dos registros referidos no item anterior, a matrícula nº 11.600 deverá retornar ao estado registral anterior ao Registro R/01, restabelecendo-se a continuidade do fólio real a partir do último titular legitimamente inscrito; (iii) consignar que o cancelamento dos registros impugnados remove o óbice registral decorrente da cadeia dominial ora desconstituída, permanecendo facultado ao apelante MANOEL FERREIRA LIMA apresentar o título que afirma possuir ao Registro de Imóveis competente, para fins de qualificação e eventual ingresso no fólio real, observadas as exigências da Lei nº 6.015/1973 e demais normas aplicáveis; (iv) condenar o oficial registrador demandado ao pagamento integral das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º, do CPC. É como voto. Fortaleza, data e hora da assinatura digital. CLEIDE ALVES DE AGUIAR Desembargadora Relatora A2